農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理方案培訓(xùn)資料全

1、銅陵市天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理方案編制單位:編制日期:序號內(nèi)容一物業(yè)管理整體構(gòu)思及運(yùn)作模式二.物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)三.物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容四.人員配備及培訓(xùn)五.物業(yè)管理的特色服務(wù)六.管理服務(wù)承諾編制單位：*物業(yè)有限公司編制時間:一.物業(yè)管理整體構(gòu)思及運(yùn)作模式天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理的整體構(gòu)思：天橋農(nóng)貿(mào)市場作為農(nóng)貿(mào)市場項(xiàng)目，在規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境配套、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備等方面的定位均很高。 結(jié)合天橋農(nóng)貿(mào)市場業(yè)戶群體的特征和針對諸多層面的考慮，我們確立了天橋貿(mào)市場物業(yè)管理的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。我們目標(biāo)定位是：，使天橋農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境、安全保障、文化氛圍、信息服務(wù)等方面成為嘉興市物業(yè)的典范， 在銅陵市樹立起名牌物業(yè)形象

2、， 并提升天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理品牌形象， 使物業(yè)管理成為天橋農(nóng)貿(mào)市場的核心賣點(diǎn)之一。我們對管理服務(wù)的整體設(shè)想可概括為：建設(shè)規(guī)范管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)以點(diǎn)帶面、面上處處開花結(jié)果天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理的運(yùn)作模式：天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理的運(yùn)作模式包括：管理架構(gòu)、管理運(yùn)行機(jī)制、考評考績體系等。以下分別闡述：（一）管理架構(gòu)在天橋農(nóng)貿(mào)市場的物業(yè)管理服務(wù)中，將結(jié)合天橋農(nóng)貿(mào)市場的人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)， 結(jié)合國浩物業(yè)先進(jìn)管理理念和現(xiàn)代經(jīng)營模式， 確定本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)營的管理架構(gòu)。1 1、天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理外部組織架構(gòu)1 1、*物業(yè)對天橋農(nóng)貿(mào)市場實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理顧問服務(wù)；2 2、政府行政主管部門對本項(xiàng)目物業(yè)管理工作

3、進(jìn)行管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；3 3、天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理處和國浩物業(yè)構(gòu)成監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系。銅陵市政府主管部門天橋農(nóng)貿(mào)市場管理處*物業(yè)管理有限公司立口保安立口程工立口業(yè)物立口務(wù)財(cái)安管隊(duì)運(yùn)行組維修組行政組環(huán)境組2,2,天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理內(nèi)部組織架構(gòu)（首年）天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理天橋農(nóng)貿(mào)市場管理處內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)說明：1 1、設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理天橋農(nóng)貿(mào)市場管理處對物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)管理， 實(shí)施整體管理和責(zé)任管理相結(jié)合的管理方式。2 2、設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào)垂直領(lǐng)導(dǎo)的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門的工作效率；部門業(yè)務(wù)獨(dú)立操作的同時，設(shè)置協(xié)調(diào)管理職能，旨在達(dá)成整體有機(jī)運(yùn)作。（二）運(yùn)行機(jī)

4、制為保障物業(yè)管理機(jī)構(gòu)高效運(yùn)作，必須建立一個有效的管理運(yùn)行機(jī)制。相導(dǎo)反饋*物業(yè)木項(xiàng)目物業(yè)管理單位*公司項(xiàng)目顧問經(jīng)理管理處主任輔助命令部口上管鼐重大突發(fā)事件管理運(yùn)作機(jī)制圖1 1 . .質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是在建立一整套有*管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，根據(jù) ISO9001ISO9001（20002000 版）質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)戶滿意的效果。按*制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，天橋農(nóng)貿(mào)市場管理處各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求，明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放

5、和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結(jié)合。同時，公司還會通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平，進(jìn)而提高工作質(zhì)量和效率。2 2 . .協(xié)調(diào)機(jī)制協(xié)調(diào)機(jī)制是指運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。(1)(1)行政促動力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強(qiáng)制性促動力。II反 饋服務(wù)地點(diǎn)信息中心(2)(2)競

6、爭促動力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進(jìn)帶動后進(jìn)，共同完成任務(wù)。(3)(3)輿論促動力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。(4)(4)管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或管理人員塑造吸引力、影響力，這是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。3 3 . .激勵機(jī)制激勵機(jī)制是激勵活動要素在進(jìn)行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，具作用旨在提高“內(nèi)聚力”。(1)(1)管理日常目標(biāo)、責(zé)任制、增強(qiáng)管理層的工作主動性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工作、明確獎罰。(2)(2)實(shí)施獎金破格晉級制度， 調(diào)動員工工作熱情。 管理處員工實(shí)施獎罰制

7、度，獎金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)情況，對先進(jìn)給予破格晉升，以形成競爭激勵機(jī)制，提高員工積極性。(3)(3)依據(jù)管理、管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。4 4 . .監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。(1)(1)管理者對機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。(2)(2)業(yè)戶對管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成綜合監(jiān)督體系。(3)(3)通過信息反饋監(jiān)督，以各種手段來實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證天橋農(nóng)貿(mào)市場

8、管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)施。5 5 . .自我約束機(jī)制(1)(1)經(jīng)濟(jì)利益促動自我約束機(jī)制， 充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對象的利益敏感動機(jī)，然后由這類動機(jī)去引導(dǎo)對行為自我約束。(2)(2)目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相互聯(lián)系而造成的促進(jìn)機(jī)制。(3)(3)權(quán)利鏈條相關(guān)制約機(jī)制，建立管理對象之間相互制約的權(quán)利鏈條，促成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工之間的自我約束機(jī)制。二.物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)包括：工作流程、信息反饋(投訴處理)渠道及時間、物業(yè)資料管理幾個方面。以下分另憫述。(一)工作流程1 1 .整體運(yùn)作流程圖11方案設(shè)計(jì)刖期機(jī)構(gòu)設(shè)置人人員培訓(xùn)員培訓(xùn)挎管驗(yàn)收1F項(xiàng)目跟進(jìn)入住甘日業(yè)戶入住業(yè)戶入

9、住裝修管壬甲1f安全管理環(huán)境管理日常T程維護(hù)管理程維護(hù)管理品質(zhì)管理品質(zhì)管理財(cái)財(cái) 務(wù)管理務(wù)管理商務(wù)服務(wù)商務(wù)服務(wù)社區(qū)文化建設(shè)11天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)2 2 . .物業(yè)交接驗(yàn)收流程:與地產(chǎn)公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，書面要求施T單位接收工程圖紙資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖,建留物、構(gòu)留物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠價等分丁圖、設(shè)模擬,入住，測定綜合使用指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改抄取水、電表底數(shù)確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式,3 3 .工作巡查流程:各部門主管每次例行巡視檢查4 4 .安全管理運(yùn)作流程:5 5 .機(jī)電設(shè)備維修流程:緊急通知中央控制

10、室發(fā)維6 6.保潔管理流程:報(bào)工程主管、相關(guān)工程師環(huán)境主任巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表,保潔班長組織人員實(shí)施整改環(huán)境主任監(jiān)督整改情況檢查、考核工作績效，填寫整改統(tǒng)計(jì)表整理、歸檔(二)信息反饋(投訴處理)渠道及時間1 1 . .秀嘉農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理信息反饋流程:結(jié)果回饋2 2 .天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理信息反饋控制方式(1)(1)管理處(或客戶服務(wù)中心)值班室， 通過信息傳遞工具,如投訴電話和各專業(yè)組配備的無線對講機(jī)等工具，及時反饋秀嘉農(nóng)貿(mào)市場每個區(qū)域發(fā)生的情況。嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。(2)(2)流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。(3)(3)管理處每月

11、(日)檢查，通過總結(jié)評比來獲取反饋信息。(4)(4)通過反饋信息的總結(jié)評比，迅速發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，及時改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。3 3 .天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理信息處理流程4.4.客戶投訴處理流程:政府主管部門新聞媒體業(yè)戶調(diào)查意見箱管理處員工5.5.投訴處理時間(1)(1)值班人員接到業(yè)戶口頭/書面投訴后，若能立刻回復(fù)業(yè)戶則應(yīng)立刻回復(fù)，并將有關(guān)投訴內(nèi)容和回復(fù)內(nèi)容記錄下來。(2)(2)訴處理人應(yīng)及時分析問題產(chǎn)生的原因， 分析判斷投訴是否有效。 若投訴有效，投訴處理人應(yīng)立即擬定解決措施，在顧客要求回復(fù)的時間內(nèi)回復(fù)業(yè)戶。(3)(3)對于業(yè)戶沒有明確回復(fù)時間的，投訴處理人應(yīng)根據(jù)事件的輕重緩急在規(guī)

12、定的時間內(nèi)回復(fù)顧客：A.A.嚴(yán)重且緊急事件和不嚴(yán)重但緊急事件應(yīng)在 2 2 小時內(nèi)回復(fù),對于嚴(yán)重但不緊急和不嚴(yán)重不緊急事件可在 2 2 個工作日內(nèi)回復(fù)；B.B.若投訴無效，投訴處理人應(yīng)在 1 1 個工作日內(nèi)，將投訴無效的原因知會顧客。C.C.對于無效的投訴，對業(yè)戶應(yīng)當(dāng)予以合理、耐心的解釋。（二）物業(yè)資料管理科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為秀嘉農(nóng)貿(mào)市場及公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。秀嘉農(nóng)貿(mào)市場作為高檔住宅項(xiàng)目，其檔案資料是十分繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、信息化的科學(xué)管理手段，明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)

13、格、科學(xué)、集中的管理，達(dá)到提高物業(yè)管理水平、更好地服務(wù)業(yè)戶的目的。1 1 . .物業(yè)資料管理流程：收集：工程技術(shù)、維修、改造資料;證件、裝修審批表；整理分類：產(chǎn)權(quán)資料；技術(shù)資料；管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度;歸檔：按國家示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則及ISO9001利用：按權(quán)限取用，領(lǐng)取時登記，使用后立即歸還。2 2 .檔案資料的分類檢索1 1）技術(shù)資料A.A.天橋農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃圖B.B.建筑施工圖C,C,竣工圖a.a.總平面圖b,b,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖c.c.消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖D.D.地質(zhì)勘測報(bào)告E.E.工程合同F(xiàn).F.開、竣工報(bào)告G.G.圖紙會審記錄H.H.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核

14、定單（包括質(zhì)量事故處理記-）I,I,隱蔽工程驗(yàn)收簽證J,J,竣工驗(yàn)收證明書K.K.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書L.L.水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書M.M.供水試壓報(bào)告2 2）物業(yè)資料A.A.天橋農(nóng)貿(mào)市場基本資料B.B.天橋農(nóng)貿(mào)市場分項(xiàng)資料C,C,商業(yè)配套資料（2 2）管理處自建檔案資料1 1）業(yè)戶資料A.A.業(yè)戶基本情況B.B.產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件C,C,各項(xiàng)簽約文件2 2）日常管理資料A,A,環(huán)境管理記錄a.a.日常巡查記錄b.b.垃圾清運(yùn)記錄c.c.消殺記錄d.d.噪音檢測記錄B.B.保安管理記錄a.a.日常巡查記錄b.b.交接班記錄c.c.值班記錄d.d.物資搬運(yùn)放行記錄e.e.緊急事件

15、處理記錄f.f.車輛進(jìn)出記錄g.g.夜間查崗記錄C,C,車輛檔案a.a.車輛詳細(xì)資料b.b.車位使用協(xié)議D.D.裝修管理資料檔案E.E.維修服務(wù)檔案a.a.維修委托單b.b.維修服務(wù)回訪記錄F F 收費(fèi)管理檔案a.a.管理費(fèi)收支公布表b.b.管理處與外單位簽訂的各類合同c.c.其它G.G.設(shè)備管理檔案a.a.公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄b.b.機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄c.c.設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄d.d.設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄e.e.設(shè)備臺帳H.H.業(yè)戶意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄I.I.業(yè)戶訪問記錄J.J.業(yè)戶投訴及處理記錄K.K.員工管理檔案a.a.員工個人詳細(xì)資料b.b.員工培訓(xùn)考核記錄 c.c.員工業(yè)

16、績考核記錄d.d.員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄L.L.培訓(xùn)檔案a.a.培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄b.b.培訓(xùn)考核及跟查記錄c.c.消防演習(xí)記錄M.M.行政文件a.a.政府部門文件b.b.公司規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件c.c.公司榮譽(yù)資料N.N.其它3 3、檔案、資料使用流程：開發(fā)建設(shè)單位提供I的資料4 4、檔案資料收、發(fā)管理程序物業(yè)公司建立的資料天橋農(nóng)貿(mào)市場管理處檔案室(1)(1)公司重要資料(如開發(fā)建設(shè)單位提供的資料)接收必須經(jīng)過管理處主任或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。(2)(2)日常管理文件按照公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。5 5、天橋農(nóng)貿(mào)市場檔案資料管理要求(1)(

17、1)采用多種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲存方法。(2)(2)盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔案儲存， 便于查找和利用。(3)(3)電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期按相關(guān)管理流程清除過期失效文件。(4)(4)原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動時，應(yīng)及時調(diào)整目錄的有關(guān)內(nèi)容，以保證查閱者及時找到有效的文件。(5)(5)檔案的鑒定必須由管理處指定人員負(fù)責(zé)，對檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。(6)(6)檔案按

18、不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，統(tǒng)一編號，登記造冊，編輯目錄，分類保存(7)(7)檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文檔管理要求，必須做到檔案標(biāo)識清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由授權(quán)人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)任；檔案入室時必須經(jīng)過檢查,如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)， 損壞嚴(yán)重需追究借閱人員的責(zé)任。 檔案管理人員應(yīng)定期檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件丟失和泄密。(8)(8)檔案保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材和防潮物品及設(shè)施，檔案管理人員需及時進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管條件符合管理處

19、文檔管理要求。三.物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容本節(jié)主要闡述天橋農(nóng)貿(mào)市場安全管理，環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備的維修及維護(hù)三個方面的服務(wù)內(nèi)容。(一)天橋農(nóng)貿(mào)市場安全管理安全工作是天橋農(nóng)貿(mào)市場管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有在天橋農(nóng)貿(mào)市場的安全有了切實(shí)的保障，業(yè)戶才能放心。因而安全管理也是天橋農(nóng)貿(mào)市場管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及車輛管理等工作都屬于安全管理的范疇。1 1 . .保安管理(1)(1)保安工作的特點(diǎn)A.A.以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。B.

20、B.天橋農(nóng)貿(mào)市場保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個市場的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此天橋農(nóng)貿(mào)市場的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點(diǎn)。C.C.服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、業(yè)戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。D.D.軟件與硬件同時抓。天橋農(nóng)貿(mào)市場保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。(2)(2)保安工作的主要任務(wù)：A.A

21、.門衛(wèi)工作著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為登記來訪客人、咨詢指引方位及客戶服務(wù)等，同時應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。B.B.安全巡檢定時和不定時地對天橋農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)外各個部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進(jìn)行解決。C.C.公共停車場管理疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時停車費(fèi)，進(jìn)行停車場消防和安全管理。D.D.案件處理積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)作好天橋農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)治安管理工作，對發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。E.E.消防工作建立義務(wù)消防組織(物業(yè)公司全體員工均為義務(wù)消防隊(duì)員)在消防管理部門指導(dǎo)下進(jìn)行消防訓(xùn)練和消防緊急問題處理。F,F,與其他部

22、門搞好配合工作2 2 . .相應(yīng)的保安防范措施(1)(1)保安部的組織結(jié)構(gòu)天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理處保安部的班組設(shè)置與住宅規(guī)模有關(guān)，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，保安部的班組崗位設(shè)置如下：保安部(管理處主仟兼職)門衛(wèi)崗巡邏機(jī)動崗(2)(2)合理安排保安崗位A A、天橋農(nóng)貿(mào)市場主入口大門三班倒 2424 小時值班C C、天橋農(nóng)貿(mào)市場巡邏崗三班倒 2424 小時值班D D、市場區(qū)內(nèi)車輛管理實(shí)行三班倒 2424 小時巡邏值班E E、保安主管總體協(xié)調(diào)管理(3)(3)加強(qiáng)門衛(wèi)崗的監(jiān)控力度A.A.夜間人流入?yún)^(qū)控制圖業(yè)戶進(jìn)入天橋農(nóng)貿(mào)市場門衛(wèi)崗值勤B.B.夜間人流出區(qū)控制圖C.C.夜間物流出區(qū)控制圖(4)(4)組建機(jī)動快速應(yīng)急

23、分隊(duì)快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動。(5)(5)實(shí)行 2424 小時巡視巡邏人員實(shí)行 2424 小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徒步巡邏方式。(6)(6)加強(qiáng)區(qū)域巡邏為加強(qiáng)對治安巡邏的控制，結(jié)合小區(qū)智能化巡更系統(tǒng)進(jìn)行管理，確保巡邏到位。來訪客戶詢問后、登記*詢問后、登記其他人員進(jìn)入天橋農(nóng)貿(mào)市場(并跟蹤觀察).進(jìn)入天橋農(nóng)貿(mào)市場(并跟蹤觀察)(7)(7)治安狀況統(tǒng)計(jì)對治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。(二)車輛管理車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放

24、及車輛丟失，根據(jù)天橋農(nóng)貿(mào)市場的地下停車場規(guī)劃情況，在車輛管理上面將實(shí)施以下管理措施：3 3 1)1)了解業(yè)戶車輛情況，實(shí)行便捷停放(2)(2)實(shí)施停車專用車位制度(3)(3)地下停車場設(shè)減速坡，限制車輛行使速度(4)(4)嚴(yán)禁外來車輛進(jìn)入農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)(5)(5)根據(jù)停車區(qū)域情況科學(xué)設(shè)置足夠的標(biāo)識牌和停車設(shè)備、設(shè)施(6)(6)做好車輛管理宣傳工作，發(fā)動區(qū)內(nèi)住戶自覺遵守停放規(guī)定(三)消防管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。1.1.宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，管理處每一位員工都是

25、義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是秀嘉農(nóng)貿(mào)市場中全體人員的共同職責(zé)，對于秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：(1)(1)天橋農(nóng)貿(mào)市場防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定；(2)(2)手提式滅火器的放置位置及其使用方法；(3)(3)消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)：(1)(1)遇到緊急情況時自己的職責(zé)任務(wù)；(2)(2)截?cái)嚯?、氣線路；(3)(3)重要物資(貨幣、文件等)的轉(zhuǎn)移及辦法；(4)(4)急救措施。2 2.日常檢

26、查(1)(1)應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；(2)(2)各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。(3)(3)各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。(4)(4)消防栓是否完好，水壓是否符合要求。3,3,讓業(yè)戶參與天橋農(nóng)貿(mào)市場的消防管理(1)(1)組織天橋農(nóng)貿(mào)市場人員開展消防演習(xí)。(2)(2)請地區(qū)消防部門專家到場做有關(guān)消防知識講座。(3)(3)成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對天橋農(nóng)貿(mào)市場消防設(shè)施進(jìn)行檢查。(四)環(huán)境衛(wèi)生管理物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一， 是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)

27、志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。在天橋農(nóng)貿(mào)市場，我們將對天橋農(nóng)貿(mào)市場的環(huán)境衛(wèi)生提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營造一個舒適、整潔、明亮的居住、辦公和經(jīng)營環(huán)境.1 1 . .環(huán)境衛(wèi)生管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)(1)(1)環(huán)境衛(wèi)生管理的主要任務(wù)：A.A.負(fù)責(zé)天橋農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)公共部位的保潔，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；B.B.負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購，合理掌握清潔費(fèi)用的支出；C.C.負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

28、D.D.負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。(3)12(3)12 小時保潔制度天橋農(nóng)貿(mào)市場實(shí)行 1212 小時兩班組保潔制度，早晨 7:007:00 上班直至晚上 19:019:00 0時下班。以保證天橋農(nóng)貿(mào)市場的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在天橋農(nóng)貿(mào)市場人流低谷時和下班時進(jìn)行，盡量減少對業(yè)戶的影響。2 2. .垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。(2)(2)組織結(jié)構(gòu)用具保管室內(nèi)清潔工室外清潔工家政清潔工機(jī)動清潔工可回收資源廢棄物品收購站(1)(1)垃圾收集袋裝化：垃圾收集，統(tǒng)一采

29、用垃圾袋進(jìn)行袋裝。(2)(2)分類功能的垃圾箱。(3)(3)垃圾回收資源化： 通過垃圾箱， 從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用， 避免資源浪費(fèi)。3 3. .殺蟲火鼠殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：(1)(1)主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、嶂螂及蚊子。(2)(2)花錢買安全，可聘請專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。(3)(3)專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構(gòu)成為危害。(4)(4)雙方簽訂合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。(5)(5)定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到隨殺。(6)(6)實(shí)行重點(diǎn)防治，

30、配電房、倉庫等等部位以防鼠為主，其他設(shè)施和場所以殺蟲為主。(7)(7)殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行。殺蟲滅鼠實(shí)行施工記錄卡管理，做好簽字驗(yàn)收工作。(8)(8)對由市、區(qū)愛衛(wèi)會等部門布置的除四害活動或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。天橋農(nóng)貿(mào)市場清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法檢驗(yàn)方分類項(xiàng)目檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)法地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無臟物，無積水（指臟、臭水）、青苔。抽查市場公共區(qū)衛(wèi)垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味。目測玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺：明凈、光亮、無積塵、無污跡、無斑點(diǎn)。目測生天花、燈罩目視無明顯灰塵，無污漬。目測各種設(shè)包括廣告牌、燈箱、消

31、防栓箱、樓層分布施牌等：表面干凈，無積塵、無污跡、無斑抽查外表點(diǎn)。大小便池內(nèi)外光潔，無污垢、無積塵。適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球，噴灑空氣清新劑。抽查衛(wèi)生間洗手盆、鏡臺、鏡面內(nèi)外光潔，無污垢、無斑點(diǎn)，無積水、無積塵。抽查地面、墻面光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。抽查廁紙簍、垃圾無陳積物，無臭味，外表干凈。檢查桶樓樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯欄桿：無灰塵及雜物。抽查梯及門扶手、欄桿光潔、無積塵，坡螭無污跡。抽查樓梯走道及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢查(五)設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)管理高檔小區(qū)對機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求較普通小

32、區(qū)為高，為保障天橋農(nóng)貿(mào)市場的設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，把*設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到該物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中，在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善的設(shè)備管理模式。止匕外，我們將在設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時，盡可能為業(yè)戶創(chuàng)造一個舒適的綠色居住、辦公和經(jīng)營環(huán)境。為此，我們?yōu)樵O(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。1 1.機(jī)電設(shè)備管理的基本原則(1)(1)采用*安全而高效的管理模式A.A.建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系依據(jù)質(zhì)量管理體系對設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作

33、規(guī)程B.B.制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)和設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)設(shè)備管理規(guī)定和巡視檢查記錄開展工作，并作相關(guān)記錄。C.C.實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程設(shè)備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)備將建立設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡作為履歷性質(zhì)一直保留。對變、配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理，委托專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。(2)(2)建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)本方案A.A.根據(jù)天橋農(nóng)貿(mào)市場圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定設(shè)備編碼規(guī)則B

34、.B.制定含有設(shè)備編碼編號的設(shè)備總覽表。C.C.依設(shè)備總覽表設(shè)立設(shè)備管理卡，設(shè)備卡執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。D.D.對于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入視覺標(biāo)示系統(tǒng)。(3)(3)主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺賬A.A.設(shè)備臺賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。B.B.利用信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡到公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。C.C.接受公司綜合性的督查，引導(dǎo)或強(qiáng)制糾正設(shè)備管理中發(fā)生的錯誤，對新問題工程部專案協(xié)助解決。D.D.工程部建立內(nèi)部例會制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、督促、建議的平臺，便于各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。(4)(4)建立完善的質(zhì)量記錄體系A(chǔ).A.任何

35、工作做到有據(jù)可查。B.B.以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。C.C.發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能。D,D,適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運(yùn)行。C.C.完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)。(5)(5)技術(shù)資料的管理A.A.對于技術(shù)資料管理，遵守“二級制”模式。公司資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件(或原有兩套則可留一套)存檔于工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。B.B.工程部資料柜鑰匙管理，納入管理處鑰匙管理體系中。(6)(6)有關(guān)

36、設(shè)備類鑰匙的管理A.A.定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。B.B.設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程部專用鑰匙箱。C.C.設(shè)立與天橋農(nóng)貿(mào)市場相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。(7)(7)技術(shù)工種的管理對技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，又作到人力資源的合理配制2 2 .設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理天橋農(nóng)貿(mào)市場公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)及管理采用金地成熟的管理模式。(1)(1)設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)由工程部負(fù)責(zé)，消防中心、公共停車場由保安部負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。(2)(2)設(shè)施、設(shè)備的

37、維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位負(fù)責(zé)實(shí)施，設(shè)備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細(xì)記錄。(3)(3)建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場的圖紙資料制定設(shè)備編碼規(guī)則和設(shè)備總覽表，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。(4)(4)對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入 CICI 視覺標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示規(guī)范化管理模式。(5)(5)利用公司推進(jìn)的信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡到智能高效，以工程部核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等的工程管理工作中去，接受有關(guān)職能管理部門的調(diào)控和監(jiān)督

38、。(6)(6)工程部組織召開工程例會，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺，使各項(xiàng)工作不斷形成良好的氛圍。(7)(7)建立牢固的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部內(nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。(8)(8)發(fā)揮零配件的供應(yīng)商體系對技術(shù)的有效支持，確保設(shè)備長期可靠安全運(yùn)行。3 3 .增收節(jié)支，不斷提高管理水平1 1）、增收節(jié)支措施A.A.經(jīng)常對員工進(jìn)行艱苦奮斗，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護(hù)成本。B.B.努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專業(yè)素

39、質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。C.C.加強(qiáng)成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。D.D.加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制，做到計(jì)劃采購、專人保管、合理領(lǐng)用。E.E.天橋農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。2 2）、提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。A.A.提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)B.B.配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。C,C,繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。D,D,配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。E.E.加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢，加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用

40、。F.F.維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。G.G.建立激勵機(jī)制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵，提高員工的積極性。H.H.實(shí)行公司、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程中的技術(shù)難題。I.I.成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。4 4 . .機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪聲達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運(yùn)行正常定期維護(hù) 半年清潔絕緣子和器身、檢測身壓對地、身壓對低壓以及低壓對地?cái)?shù)據(jù)。（停電）身壓開關(guān)柜日常維護(hù)每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護(hù)1 1 年維護(hù)

41、斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護(hù)每日檢查母排接線和空氣開關(guān)溫度及動作狀態(tài)使用正常，安全無故障定期維護(hù)半年更換配件，清潔柜體無功補(bǔ)償柜日常維護(hù)每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達(dá)到0.980.98 以上定期維護(hù)半年測試功率因數(shù)和更換配件給排水管日常維護(hù)每周及時維修和補(bǔ)漏暢通無滴漏定期維護(hù)1 1 年檢修閥門和管道、刷漆共用天線日常維護(hù)每天及時維修使用正常、信號清晰定期維護(hù)半年檢測信號輸出空調(diào)日常維護(hù)每月過濾網(wǎng)清洗、維修空調(diào)運(yùn)行正常、達(dá)到溫度設(shè)定要求。定期維護(hù)每季度加制冷液和檢修電路消防加壓泉日常維護(hù)每周點(diǎn)動一次、檢查水封和電動軸以及湎載電流起動正常、無故障項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容定

42、期維護(hù)半年更換水封及軸承5 5 . .房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容外墻面日常維修每月維修破損、清洗污跡無損壞、無污跡定期保1 1 年清洗定期保1 1 年修補(bǔ)定期保3 3 年翻新溝渠、 池地下排水道日常維修每月及時維修、（清理）破損和堵塞暢通、無損壞定期保半年清理淤泥、修理四.人員配備及培訓(xùn)(一)天橋農(nóng)貿(mào)市場管理處人員的配備(1)(1)天橋農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)公司管理架構(gòu)圖(參考第 6 6 頁內(nèi)部管理架構(gòu)內(nèi)容)(2)(2)部門及崗位設(shè)置表A.A.物業(yè)事務(wù)管理崗位設(shè)置類別;崗位名稱人數(shù)工作時間工作內(nèi)容備注管理處主任1 1 人白班行政人事、客服、環(huán)境管理后勤管理

43、員1 1 人白班后勤、庫房及檔案管理保潔員3 3 人白班市場、公共區(qū)域保潔合計(jì)5 5 人B.B.工程管理崗位設(shè)置崗位名稱人數(shù)工作時間工作內(nèi)容備注維修工1 1 人8 8 小時值班負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的具體運(yùn)行、維護(hù)及住戶維修服務(wù)正常上班時間 8 8小時，其余時間待命合計(jì)1 1 人C.C.財(cái)務(wù)管理崗位名稱人數(shù)工作時間工作內(nèi)容備注財(cái)務(wù)主管1 1 人白班兼會計(jì)職能由地產(chǎn)財(cái)務(wù)兼財(cái)務(wù)內(nèi)勤1 1 人白班出納職能由地產(chǎn)財(cái)務(wù)兼合計(jì)2 2 人D.D.安全管理崗位設(shè)置序崗位代崗位名稱崗位工作內(nèi)容人工作時段 1 1號號數(shù)1 1安全主管轄區(qū)內(nèi)安全統(tǒng)籌管理1 17:7:30301111:30:3014:14:00001818:

44、:00002 2當(dāng)值班長負(fù)責(zé)安全崗位管理(兼巡邏崗)3 38:8:00001616:00:0016:16:00002424: :000024:24:00008:8:00003 3主入口大門崗大門形象崗、交通管制1 1同上4 4次入口門崗形象崗、交通管制1 1同上5 5區(qū)內(nèi)巡邏崗巡邏、人員出入控制1 1同上合計(jì)6 6(二)員工的培訓(xùn)1 1. .培訓(xùn)目標(biāo)為把天橋農(nóng)貿(mào)市場管理成嘉興市物業(yè)管理名盤，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下：(1)(1)確保每個員工年度培訓(xùn)在 200200 課時以上。(

45、2)(2)新員工培訓(xùn)率 100%,100%,培訓(xùn)合格率 100%100%。(3)(3)管理人員持證上崗率 100%100%。(4)(4)特殊工種人員持證上崗率 100%100%。(5)(5)建立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)。(6)(6)對員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。2.2.培訓(xùn)方式(1)(1)自學(xué)自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時間上給予安排和照顧。(2)(2)自辦培訓(xùn)班舉辦相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。(3)(3)外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。(4)(4)理論研討或?qū)ｎ}討論針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高水平。(5)(5)參觀學(xué)習(xí)組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀管理項(xiàng)目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。(6)(6)崗位輪訓(xùn)通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會；通過人才的橫向、縱向交流，達(dá)到