房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引1、 前言隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。2、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如， 項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的情況。3、 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：

2、危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素1、 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3 5 年） ， 在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3、 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；第一部分：項(xiàng)目概況1、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖 ：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主

3、要中心區(qū)域辦公/ 商務(wù) /政府的關(guān)系）。2、 宗地現(xiàn)狀1、 四 至范圍；2、 地 勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3、 地 面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷） 、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積;4、 地 面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5、 地 下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/ 結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、 土 地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因

4、素分割土地；7、 地 質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖 ：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。3、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、 交 通狀況（ 1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車(chē)區(qū)間等；（ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（ 3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖 ：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、 教 育：大中小學(xué)及教育

5、質(zhì)量情況。3、 醫(yī) 院等級(jí)和醫(yī)療水平4、 大 型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)5、 文 化、體育、娛樂(lè)設(shè)施6、 公 園7、 銀 行8、 郵 局9、 其 他附圖 ：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀4、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)）1、 治 安情況2、 空 氣狀況3、 噪 聲情況4、 污 染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、 危 險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6、 周 邊景觀7、 風(fēng) 水情況8、 近 期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/ 超市的建設(shè)等。

6、9、 其 他5、 大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、 道 路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、 供 水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、 污 水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、 通 訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、 永 久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、 燃 氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、 供 熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖 ：說(shuō)明上述配套設(shè)施的

7、管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。六、 規(guī)劃控制要點(diǎn)1、 總 占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、 住 宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積3、 綜 合容積率、住宅容積率4、 建 筑密度5、 控 高6、 綠 化率7、 其 他7、 土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。8、 土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。9、 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)

8、備優(yōu)缺點(diǎn)分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一） 項(xiàng)目立項(xiàng)1、 項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)2、 立項(xiàng)主體是否能夠變更3、 立項(xiàng)變更條件和時(shí)間4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀1、 土地所有權(quán)歸屬2、 土地使用權(quán)歸屬3、 土地的用途4、 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）項(xiàng)目用地規(guī)劃1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估1、 取得土地使用權(quán)的程序描述2、

9、 取得土地使用權(quán)需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)）1、 土地性質(zhì)變更的程序描述和理由2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政府資源利用的評(píng)估：（ 1 ） 當(dāng) 地政府對(duì)外來(lái)投資的態(tài)度；（ 2） 當(dāng) 地政府職能部門(mén)的辦事作風(fēng)；（ 3） 當(dāng) 地政府對(duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；（ 4） 地 塊周邊已有開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（ 5） 與 政府合作關(guān)系。政

10、策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響：（ 6） ） 城 市規(guī)劃限制或更改；（ 2） 突 發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、 合 作方基本情況：名稱(chēng)，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等2、 合 作方式：例如：一次性買(mǎi)斷土地、建后分房（面積）、建后分銷(xiāo)售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。3、 主 要合作條件4、 合 作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：（1） 通過(guò)其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資

11、料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2） 土地使用年限；（3） 土地權(quán)屬有無(wú)瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4） 土地方的信用；（5） 付款進(jìn)度及與土地出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6） 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性， 風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1、 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購(gòu)買(mǎi)人群變化2、 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況

12、（近3-5 年）開(kāi)工量/ 竣工量銷(xiāo)售量/ 供需比平均售價(jià)3、 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖 ： 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。4、 未來(lái)2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型5、 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)6、 結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制本案在區(qū)域

13、內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題3、 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）2、 本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。3、 確定目標(biāo)客戶4、 市場(chǎng)定位4、 整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。5、 產(chǎn)品定位及建議戶型類(lèi)型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例。第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1 既 定容積率建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層小高層高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的

14、建筑排列（不同假設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃成本估算銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五六部分體現(xiàn)）。2 容 積率面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖層數(shù)分布比例 （不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。3 有 強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地沖溝水系地下熔巖附著物 暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。4 周 邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境噪聲環(huán)境污染環(huán)境空氣情況危險(xiǎn)源 “風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5 市 政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響

15、。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）供水排水通訊（有線電視電話網(wǎng)絡(luò)）永久性用電和臨時(shí)施工用電燃?xì)夤峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6 周 邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車(chē)有關(guān)）商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物教育現(xiàn)狀體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所銀行醫(yī)院 等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作由判斷。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1、 設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。2、 技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3、 可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。第五部分：工程及銷(xiāo)售計(jì)劃1、 截至項(xiàng)目施工、取

16、得銷(xiāo)售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。2、 工程計(jì)劃：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。（按季列示）3、 銷(xiāo)售計(jì)劃：各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）第六部分：投資收益分析一、 成本預(yù)測(cè)說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本 加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算，分別列示。）項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)單位成本（元元）/m2)土地獲得價(jià)款開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程

17、費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資二、稅務(wù)分析1、 營(yíng)業(yè)稅及附加2、 所得稅3、 土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率, 項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō) 明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操 作的過(guò)程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析1、 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單，施/二（兀工面目總金銅銷(xiāo)售收入直挎成本總投盜稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)內(nèi)部收益率銷(xiāo)售凈利率總捋咨回報(bào)率銷(xiāo)售毛利率V

18、IJ 141i J J 1拜利指的咨金峰值比例地價(jià)方付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001 年.20 x x 年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積單位利潤(rùn)利潤(rùn)（萬(wàn)4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本X90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本X 110%預(yù)測(cè)成本x 120%總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷(xiāo)售凈利率保本售價(jià)（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)

19、測(cè)售價(jià)X90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)X 110%預(yù)測(cè)售價(jià)x 120%營(yíng)業(yè)額稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷(xiāo)售凈利率（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率容積率容積率容積率容積率名高層比營(yíng)業(yè)額總投洛尸兌而禾1潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷(xiāo)售凈利率5、 盈虧平衡點(diǎn)分析1) 保本售價(jià)：即銷(xiāo)售凈收入等于投資額， 計(jì)算公式為S=C/(1-T 1)2) 保本銷(xiāo)售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷(xiāo)售面積所獲 凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下： R=C/(1-T i)*(1-T 2)*S+C*T 2式中：C:表示單位投資額(即財(cái)務(wù)部所印發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算表 中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期 間費(fèi)用)R:表示保本銷(xiāo)售率S

20、:表示單位售價(jià)Ti：表示營(yíng)業(yè)稅率丁2：表示所得稅率四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)1、 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、 資金回款計(jì)劃：各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃。3、 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置1、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門(mén)設(shè)置。2、 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專(zhuān)業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)經(jīng)理）。3、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘

21、、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合Xy貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合XX-貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容（一）主要指標(biāo)測(cè)算1、預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)2、投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2

22、M.A+nM樓面地價(jià)開(kāi)發(fā)成本總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷(xiāo)售凈利率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者 是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100萬(wàn)元，變化 值不宜過(guò)大。3、根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算：銷(xiāo)售凈利率完全成本最高樓面地最高總地價(jià)價(jià)R1R2R3.注：R代表可接受的銷(xiāo)售凈利率；銷(xiāo)售凈利率還可以換成其 他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。（2） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、 主要背景，控股股東情況2、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）3、 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本4、 操作水平，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況5、 近期或未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略6、 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣 勢(shì)，是否志在必得。（3） 制定策略1、 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷(xiāo)售時(shí)的地價(jià)。2、 銷(xiāo)售凈利率在 10%寸可接受的地價(jià)或在可接受