不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

1、不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理1 .整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對(duì)而言比較少。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法，一般可采用收益法、市場(chǎng)法。2 .整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)整層商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，一般可采用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售或出租個(gè)案遠(yuǎn)少于單個(gè)商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似

2、整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實(shí)例，而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)，如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程中的分割布局、策劃費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、市場(chǎng)接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系，對(duì)于某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估 xx 商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)格。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析決定采用市場(chǎng)法作為首選方法評(píng)估 XX 商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。在選擇交易實(shí)

3、例時(shí)，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，并進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查了解該市類似估價(jià)對(duì)象整層商業(yè)用房交易價(jià)格與中小面積商業(yè)用房交易價(jià)格的關(guān)系，修正確定 XX 商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，該市與估價(jià)對(duì)象類似的整層商業(yè)用房交易的價(jià)格比中小面積商鋪（整層分割交易）的交易價(jià)格平均低 8%-15%估價(jià)人員結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為 12%據(jù)此估算得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。3 .同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價(jià)結(jié)果。但是這種技術(shù)處

4、理方式要求對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識(shí)。例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)用收益法評(píng)估 XX 市 XX 片區(qū) XX 商業(yè)城二層多套商鋪價(jià)格，在確定客觀租金時(shí)，就采用了這種技術(shù)處理方式，即先用市場(chǎng)法估算出二層某一個(gè)商鋪的客觀租金，再根據(jù)各個(gè)商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素進(jìn)行修正估算出其余商鋪的客觀租金。根據(jù)實(shí)地查看和各種價(jià)格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個(gè)檔次，第一檔次為位于手扶電梯口的 XX 號(hào)商鋪；第二檔次為位于直行電梯口的 XX 號(hào)等四間商鋪，位于商場(chǎng)主要通道的 XX 號(hào)等八間商鋪；第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的 XX

5、號(hào)等八間商鋪。估價(jià)人員綜合考慮商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素，并參考實(shí)際成交資料，綜合測(cè)定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪?zhàn)饨鸫蠹s低 5%第三檔次的大約低 10%則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據(jù)第一檔次商鋪?zhàn)饨鸺捌渥饨鹣嗷リP(guān)系分別測(cè)算出來(lái)。（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理在實(shí)際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在評(píng)估這類商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)之一。例如， 某機(jī)構(gòu)在評(píng)估 XX 城市 XX 區(qū)域一宗空置商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)， 經(jīng)評(píng)估

6、人員綜合分析判斷， 認(rèn)為雖然附近市場(chǎng)上四、五層以上分散產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況較差，但考慮到估價(jià)對(duì)象四、五均為整層，且有兩部直行電梯通達(dá)，兩套扶手電梯也通達(dá)四層，便于改變經(jīng)營(yíng)方式和改變業(yè)態(tài)，適宜作餐飲、休閑娛樂(lè)等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，最差也可改辦公用途出租。而且通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，XX 片區(qū)類似分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層經(jīng)營(yíng)情況都較差，但也有相當(dāng)一部分的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層以上整體作餐飲、休閑娛樂(lè)等用途使用，根據(jù)這些分析，評(píng)估人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的凈收益進(jìn)行了估算。案例 2-2xWxXxx 路 x菊城鋪位房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）一、委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象1 .估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目基本情況XX 商城為停建工

7、程，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝修等工程尚未完全到位。XX商城地上 7 層，地下 2 層。由于開發(fā)商方面的原因，工程涉及 xx、xxm 兩地法院經(jīng)濟(jì)案件，案情復(fù)雜，牽涉面廣等原因，使整個(gè)項(xiàng)目至今仍未完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗(yàn)收證（含消防）。估價(jià)對(duì)象 XX 商城 2128 號(hào)鋪位位于 xxffi 城第二層?xùn)|北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時(shí)尚婚紗藝術(shù)攝影名店”，37 層全部處于空置，估價(jià)對(duì)象 XXffl 城 30026002 號(hào)商鋪位于城每層的東北角，目前為空置狀態(tài)。2 .估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況項(xiàng)目規(guī)劃用途為一層至六層為商業(yè)用途，七層以上為辦公樓用途。建成后的樓宇必須是符合國(guó)家設(shè)計(jì)

8、和現(xiàn)行施工規(guī)范要求，并取得由 X，主管部門頒發(fā)的各項(xiàng)驗(yàn)收合格證書的樓宇和一次性裝飾（含外墻和室內(nèi)），辦妥甲方名下的房產(chǎn)證書。根據(jù) x巾 xxffl 城發(fā)展有限公司和 X 小甲公司于 1997 年 12 月 18 日簽訂的xW 城補(bǔ)償鋪位分配協(xié)議書，雙方商定城一至六層鋪位按xW 城建筑面積分配表規(guī)定分配給 xW 甲公司，總建筑面積不小于 1688m20具體分配情況如下：xx 商城建筑面積分配表表 2-9分配樓層及房號(hào)建筑面積（疔）分配樓層及房號(hào)建筑面積（疔）首層：1138 號(hào)鋪位240.8四層：4002 號(hào)鋪位286.11二層：2128 號(hào)鋪位286.11五層：5002 號(hào)鋪位286.11三層：

9、3002 號(hào)鋪位286.11六層：6002 號(hào)鋪位302.76xxffl 城是一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝修等工程尚未完全到位。由于開發(fā)商方面的原因，涉及 xx、xx$兩地法院經(jīng)濟(jì)案件，案情復(fù)雜，牽涉面廣等原因，使整個(gè)項(xiàng)目至今仍未完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗(yàn)收證（含消防），項(xiàng)目第 1、2 層目前也在不具備使用條件的情況下裝修對(duì)外出租作商業(yè)使用。xxffl 城在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)為“在建工程”，本次估價(jià)的是該“在建工程”的權(quán)益價(jià)值。錯(cuò)處：由于 21282128 號(hào)鋪位是違法使用的，在評(píng)估時(shí)應(yīng)視為空置狀態(tài)而不能以出租狀態(tài)進(jìn)行評(píng)估。史記：一是建設(shè)單位作為法定的竣

10、工驗(yàn)收組織單位，如未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用，將導(dǎo)致高額的行政處罰風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第五十八條規(guī)定：建設(shè)單位未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款 2%2%以上 4%4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。并且，對(duì)建設(shè)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處前述單位罰款數(shù)額 5%5%以上 10%10%以下的罰款。二是如因擅自使用，導(dǎo)致降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致重大安全事故的，將遭致重大的刑事責(zé)任法律風(fēng)險(xiǎn)：如果因?yàn)槲唇?jīng)驗(yàn)收擅自使用，導(dǎo)致降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，造成重大安全事故的，根據(jù)刑法第一百三十七條的規(guī)定，將構(gòu)成工程重大安全事故罪，對(duì)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的

11、直接責(zé)任人員，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；后果特別嚴(yán)重的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。3 .估價(jià)對(duì)象基本情況表 2-10估價(jià)對(duì)象名稱。商城 2128 號(hào)鋪位位置狀況估價(jià)對(duì)象位于不市 XX 區(qū) x潞，東接 x中心，近 x路，南臨 x輔道，四靠xx 商業(yè)中心和 XX業(yè)廣場(chǎng)，東北臨場(chǎng)，北依 x 潞建筑面積286.11m2建筑結(jié)構(gòu)總樓層共 7 層評(píng)估樓層第 2 層現(xiàn)實(shí)用途商業(yè)法定用途平囿布置估價(jià)對(duì)象位于。商城第二層?xùn)|北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時(shí)尚婚紗藝術(shù)攝影名店”公共配套設(shè)施完備程度。商圈是集購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)一體的商業(yè)群體，商業(yè)繁華度高，人流量大。周圍后茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)、百

12、佳超級(jí)市場(chǎng)、蘇寧電器、人民醫(yī)院、門診部、羅湖醫(yī)院、XX 市小學(xué)、XX 市中學(xué)、招行銀行、工商銀行等購(gòu)物廣場(chǎng)及配套設(shè)施。周圍道路四通八達(dá)，X 潞設(shè)公交“東門”站牌及西近地鐵 1 號(hào)線“老街站”，交通十分便捷，有 1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369 等多路巴士往返估價(jià)對(duì)象附近裝修情況外墻復(fù)合鋁板、方磚、玻璃皋墻內(nèi)墻乳膠漆大花吸音礦棉板樓地面拋光磚門一窗一設(shè)施設(shè)備水電暗設(shè)電梯已安裝 2 組手扶梯、未使用空調(diào)中央空調(diào)消防消防栓、煙感報(bào)警系統(tǒng)使用與維護(hù)竣工年月尚未竣工成新度八五成新使用狀況出租租金水平維護(hù)與保養(yǎng)啟止常的維護(hù)、使用狀況良好物業(yè)管理。商城負(fù)責(zé)管

13、理表 2-11估價(jià)對(duì)象名稱xxffi 城 30026002 號(hào)商鋪位置狀況估價(jià)對(duì)象位于 xWx化 x 潞，東接 X 中心，南臨不W 城每層的東北角公共配套設(shè)施完備程度xxffl 圈是集購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)一體的商業(yè)群體，商業(yè)繁華度高，人流量大。周圍后茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)、百佳超級(jí)市場(chǎng)、蘇寧電器、人民醫(yī)院、門診部、羅湖醫(yī)院、xx$小學(xué)、X，中學(xué)、招行銀行、工商銀行等購(gòu)物廣場(chǎng)及配套設(shè)施。周圍道路四通八達(dá)，東門中路設(shè)公交“東門”站牌及西近地鐵 1 號(hào)線“老街站”，交通十分便捷，有 1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369 等多路巴士往返委估物業(yè)附近裝修情

14、況外墻復(fù)合鋁板、方磚、玻璃皋墻內(nèi)墻毛坯大花毛坯樓地面水泥砂漿門窗設(shè)施設(shè)備水電僅完成 60%左右電梯已安裝 2 組手扶梯、未使用空調(diào)無(wú)消防安裝消防栓、自動(dòng)噴淋使 用 與維護(hù)竣工年月尚未竣工成新度八五成新使用狀況空置租金水平維護(hù)與保養(yǎng)維護(hù)、使用狀況差物業(yè)管理xWx資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)管理錯(cuò)處：在估價(jià)對(duì)象中缺土地使用權(quán)狀況說(shuō)明，如土地使用權(quán)人、使用期限。錯(cuò)處：估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況中缺是否有共有權(quán)人、是否有他項(xiàng)權(quán)的說(shuō)明。錯(cuò)處：缺估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)說(shuō)明。錯(cuò)處：21282128 號(hào)鋪位與其它空置鋪位相比，維護(hù)狀況較好，其成新度應(yīng)高于其它空置鋪位。四、估價(jià)目的為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的權(quán)益提供價(jià)值參考五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

15、20 x#xxMxxH六、價(jià)值定義本次評(píng)估價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在期房?jī)r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，并考慮其受目前現(xiàn)狀限制所形成的客觀合理價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法（略，見技術(shù)報(bào)告）十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過(guò)實(shí)地查看與市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 20 x#xM!。日的權(quán)益價(jià)值為 6585444 元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬(wàn)伍仟四佰四拾四元整，估價(jià)結(jié)果詳見下表：估價(jià)結(jié)果明細(xì)表表 2-12估價(jià)對(duì)象建筑囿積（）估價(jià)單價(jià)（元/疔）估價(jià)值（元）XW 城 2

16、128 號(hào)鋪位286.1178802254547xW 城鋪位房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場(chǎng)背景分析（一）xX 市商業(yè)用房市場(chǎng)背景分析（略）（二）XX 商圈商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析XX 自改造后，商鋪供應(yīng)量大增，約翻了 2 倍多，而有效需求卻沒(méi)能隨之上漲；同時(shí)，隨著 XX 商圈的崛起，XX商鋪客流遭到進(jìn)一步分流，XX 商鋪由于原來(lái)多為銷售而造成的產(chǎn)權(quán)分散，商鋪經(jīng)營(yíng)各自為政，無(wú)統(tǒng)一主題等，造成商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的滯后，這些都導(dǎo)致 XX 出現(xiàn)至今仍很嚴(yán)重的“二層及以上空置”現(xiàn)象；且在 XX 內(nèi)部，也形成了巨大的剪刀差，副街商鋪人流稀少，商業(yè)物業(yè)租金與步行街相差高達(dá)

17、 3 倍（步行街 1 樓租金約 600800 元/疔， 副街 1 樓最低約 200 元/疔） 。 因此， 解決原來(lái)因商鋪銷售而形成的產(chǎn)權(quán)分散，打造出主題賣場(chǎng)，形成自有特色，或能振興。1. XX 商圈的商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)業(yè)態(tài)較單一，以服裝、皮具、化妝品為主，各個(gè)經(jīng)營(yíng)品種所占比例卻并不協(xié)調(diào)，服裝所占的比例比另外所有品種所占比例的總和都要多，其他各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)品種在服裝的夾縫中生存。除 XXXX 天虹商場(chǎng)、茂業(yè)百貨、太陽(yáng)廣場(chǎng)等幾家大百貨商場(chǎng)進(jìn)駐的房地產(chǎn)外，該區(qū)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)都是分割出售為主， 開發(fā)商售樓以后一般不負(fù)責(zé)后續(xù)的管理和經(jīng)營(yíng)， 經(jīng)營(yíng)主體也以個(gè)體工商戶為主， 缺乏統(tǒng)一組織和管理；除太陽(yáng)百貨、茂業(yè)百貨、

18、天虹商場(chǎng)等知名商場(chǎng)外，其余地鋪均經(jīng)營(yíng)中低檔產(chǎn)品；東門的大型商業(yè)以售為主，銷售方式開始承諾返租，返租的比率也逐漸攀升；各個(gè)商廈的一層銷售情況都較好，而二層以上的銷售情況及經(jīng)營(yíng)情況都較差。2. xx 商圈商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況目前 X X綾似的商業(yè)房地產(chǎn)主要有兩種經(jīng)營(yíng)類型：整體統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，如西華宮、耀華樓等；產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，如天龍商業(yè)城、金世界廣場(chǎng)、方海商苑、中威商場(chǎng)等房地產(chǎn)。估價(jià)人員對(duì)以上兩種房地產(chǎn)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查：(1)附近統(tǒng)一整體經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)租金及空置率水平如下：表 2-13名稱樓層租金水平(元/itfitf月)臨街狀況空置率備注東港中心1500600內(nèi)鋪5%租金包含管理、

19、水電費(fèi)等雜費(fèi)230040030%310020030%九龍城廣場(chǎng)17001200內(nèi)鋪5%以下24006005%以下32003005%以下491202005%以下西華宮18001000內(nèi)鋪5%以下24005005%3420025010%耀華樓1500600內(nèi)鋪5%以下租金包含管理、水電費(fèi)等雜費(fèi)23004005%320025010%(2)附近與委估房地產(chǎn)類似的分散經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)租金及空置率水平如下:表 2-14名稱樓層租金水平（元/itf月）臨街狀況空置率備注金百利商場(chǎng)210012010%東和購(gòu)物中心12001250內(nèi)銷5%（舍管理、水電費(fèi)）2100115020%文化中心廣場(chǎng)l2001250內(nèi)鋪20%

20、續(xù)表名 ft樓層租金水平（A/ma,月）空置率備注鴻基大廈2100-1505%35010040%中威百場(chǎng)1500700臨新搞5%以下210015010%350-10010%45507010%南墉商業(yè)中心115020010%28030%新 2000 廣場(chǎng)1130160管理費(fèi) 25.25it/m1巷臭商城2.12010%金看理費(fèi)方海商意29020%八達(dá)商城L；90招商中另管理費(fèi) 35 元/面金世界廣埼1300T00內(nèi)餐30%地下一層13565285rrf,準(zhǔn)各授管疊飲根據(jù)以上調(diào)查資料分析可以發(fā)現(xiàn)，XX 商圈整體統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況明顯較分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的要好，整體統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的商

21、業(yè)物業(yè)的租金水平要高、空置率要低。（三）xX 市爛尾樓盤活狀況市場(chǎng)分析2004 年，據(jù) XX 市規(guī)劃與國(guó)土資源局調(diào)查，XX 市共有 52 個(gè)問(wèn)題樓盤，爛尾樓總面積達(dá) 167 萬(wàn)%景觀，浪費(fèi)土地資源，還不利社會(huì)安定，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。為此，XX 市政府制定優(yōu)惠政策,其中 xx 區(qū) 18 個(gè)，大部分為 20 層以上的高層建筑，建筑面積超過(guò)100 萬(wàn)疔。問(wèn)題樓盤不僅嚴(yán)重影響城市對(duì)問(wèn)題樓盤土地使用年限、功能變更、地彳等實(shí)行優(yōu)惠（見關(guān)于子悅臺(tái)等 52 個(gè)“問(wèn)題樓盤”處理意見的批復(fù)），并積極推行四大措施：一是“盤”，調(diào)動(dòng)開發(fā)商或社會(huì)單位注資，盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目；二是“收”，對(duì)長(zhǎng)期閑置，不能按期竣工的項(xiàng)

22、目，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)收回用地；三是“拆”，對(duì)屬于違法違章建筑的項(xiàng)目，向法院申請(qǐng)“強(qiáng)制拆除通知書”，依法拆除；四是“賣”，對(duì)關(guān)系清晰、產(chǎn)權(quán)明確而又確實(shí)無(wú)法重新啟動(dòng)的問(wèn)題樓盤，申請(qǐng)到市土地房產(chǎn)交易中心掛牌交易，讓新投資方注資激活問(wèn)題樓盤。這些措施推出半年多來(lái)，初見成效。例如：位于 xx 市 xx 區(qū) xx 東路邊的鴻昌廣場(chǎng)樓高 63 層、建筑面積達(dá) 14 萬(wàn)疔，集商場(chǎng)、餐廳、娛樂(lè)、辦公及公寓等功能，但自 1997 年 11 月工程竣工后，因產(chǎn)權(quán)糾紛一直沒(méi)有投入使用。目前已被盤活，其中 6 萬(wàn)疔的寫字樓部分已出租和出售。截至目前，xx 區(qū)內(nèi)的 18 個(gè)“爛尾樓”中，鴻昌廣場(chǎng)、金田廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋中心 3

23、個(gè)樓盤的問(wèn)題目前已基本解決，寸金大廈、中政華庭、粵國(guó)大廈、首都大廈、華佳廣場(chǎng) 5 個(gè)樓盤現(xiàn)已復(fù)工，新世界廣場(chǎng)、仙湖苑、中南大廈、金利華大廈、金樣都市花園 6 個(gè)已進(jìn)入法律程序，另還提出了對(duì)海天大廈、東門大廈、金運(yùn)大廈 3 個(gè)樓盤的解決方案。錯(cuò)處：缺少對(duì)估價(jià)對(duì)象本地本類房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析和預(yù)測(cè)。四、最高最佳使用分析所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。估價(jià)對(duì)象之 xx 商城 26 層房地產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看了解，估價(jià)對(duì)象的平面布局和實(shí)物狀況分析及對(duì)周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究， 我們判定

24、該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途符合最高最佳使用原則，并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前提。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，考慮到估價(jià)對(duì)象屬于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，因此決定選取收益法作為本次估價(jià)基本方法來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值，在測(cè)算房地產(chǎn)收益時(shí)，選取市場(chǎng)法求取。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。錯(cuò)處：未充分說(shuō)明不用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等其他估價(jià)方法估價(jià)的理由。史家解讀：關(guān)于估價(jià)方法選用說(shuō)明理由的問(wèn)題1 1、

25、在結(jié)果報(bào)告中和技術(shù)報(bào)告中均要說(shuō)明所選用估價(jià)方法理由，沒(méi)有說(shuō)明算錯(cuò)。（關(guān)于在結(jié)果報(bào)告中要說(shuō)明所選用估價(jià)方法理由，這是 0707 年案例考試指錯(cuò)題明確的錯(cuò)誤，也是 0909 年房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的明確要求）2 2、如果只選用了一種方法，則在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都應(yīng)該說(shuō)明不選用其他方法的理由。3 3、有條件選用市場(chǎng)法的，應(yīng)選用市場(chǎng)法估價(jià)；有條件選用市場(chǎng)法而沒(méi)有選用的，應(yīng)說(shuō)明理由；有收益或潛在收益的房地產(chǎn)應(yīng)把收益法作為一種估價(jià)方法，不選的則應(yīng)說(shuō)明不選的理由；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，不選假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)說(shuō)明不選的理由。結(jié)果報(bào)告

26、和技術(shù)報(bào)告都缺估價(jià)方法定義， 應(yīng)在結(jié)果報(bào)告中指出， 換句話說(shuō)， 在技術(shù)報(bào)告中不用說(shuō)明缺估價(jià)方法定義， 史。六、估價(jià)測(cè)算1.估算有效毛收益委估房地產(chǎn)的收益主要是租金的收入，由于所處商圈較為成熟，類似商業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)實(shí)例較多，且租金收益基本保持穩(wěn)定，因此可采用市場(chǎng)法確定 xxxx 商城建成后，估價(jià)對(duì)象的客觀租金水平。選擇交易實(shí)例經(jīng)評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)交易時(shí)間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細(xì)篩選，確定以下三個(gè)可比租賃交易實(shí)例，詳細(xì)資料見表 2-15:可比實(shí)例及影響因素說(shuō)明表 2-15弋時(shí)象內(nèi)一比戟因補(bǔ)、僵XX 商城二層 2128拉奧百誠(chéng)二層中俎商戚二層八達(dá)商城二層地理位工東門方行拘東口步疔街本門步行街東門步行街用途商業(yè)有里商蛆南生史勇情況正右正帝正*交易時(shí)間2006/1 翊2QO6/O72006/08出粗粗金|120120100E商業(yè)等級(jí)XX