房屋交房流程及注意事項(xiàng)

1、交房流程及注意事項(xiàng)交房流程及注意事項(xiàng)一、如何理解交收樓二、交房流程三、交房注意事項(xiàng)四、案例解析一、如何理解交收樓1、“交收樓”的概念是指開發(fā)商通過物業(yè)管理公司將具備入住條件的房屋交付業(yè)主使用的過程。 物業(yè)公司代表開發(fā)商交房，從業(yè)主角度就是收樓。 故稱“交收樓”。一、如何理解交收樓2、交收樓的構(gòu)成： 由一個核心和三個重點(diǎn)構(gòu)成。 核心: 物業(yè)與開發(fā)商的溝通物業(yè)與開發(fā)商的溝通 三個重點(diǎn): 交樓許可證交樓許可證 物業(yè)預(yù)驗(yàn)接管及前期整改物業(yè)預(yù)驗(yàn)接管及前期整改 前期培訓(xùn)前期培訓(xùn) 3核心問題需切實(shí)的貫穿在整個交收房流程之中。 4把握好三個重點(diǎn)有助于物管處在交收樓活動前,打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，在 充分準(zhǔn)備的前提下展

2、開對交收樓的活動。 一、如何理解交收樓核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通1.交收樓活動是開發(fā)商和物業(yè)這兩位演員搭臺給業(yè)主唱的一場戲。2.第一印象非常重要，頭起的好，在物業(yè)管理的初期物業(yè)管理比較薄弱的階 段就能獲得業(yè)主一定程度的認(rèn)可和信任。 3.第一出戲演得好最直觀的體現(xiàn)就是在物業(yè)進(jìn)入正常運(yùn)行后的物業(yè)費(fèi)繳納比 率和投訴比率上。4.怎樣才能演好這出戲? 演員是一出戲好壞的關(guān)鍵。5.在交收樓活動中，處處離不開開發(fā)商(從最初的場地安排、資料、預(yù)驗(yàn)收 到最后的整改等)。開發(fā)商是這出戲的主角。演員之間要有良好的溝通才 能演好這出戲。一、如何理解交收樓6.以上引出今天要講的主旨： 物業(yè)與開發(fā)商

3、要有好的溝通，才能順利完成交收樓活動。7.要與開發(fā)商建立健全的溝通體系: 定期性會議 專題會議 發(fā)文及回復(fù)的流程 緊急事件的整改處理流程8.要勤于和開發(fā)商溝通。9.容易發(fā)生的問題：開發(fā)商主觀意識重。 應(yīng)對：灌輸物管意識。一、如何理解交收樓 重點(diǎn)一、交樓許可證重點(diǎn)一、交樓許可證 1. 確認(rèn)可以交樓的標(biāo)志是什么？ 標(biāo)志是取得住宅交付使用許可證2. 根據(jù)上海市地方性法規(guī)和預(yù)售合同示范文本的規(guī)定，取得住宅交付使用許可證 是房屋交付的前提。3. 在取得住宅交付使用許可證前開發(fā)商如果進(jìn)行交房： 開發(fā)商先行交房的行為是違法行為4. 業(yè)主如果辦理了收房手續(xù): A可能將面臨房屋質(zhì)量缺陷和配套設(shè)施不完備的風(fēng)險。

4、B根據(jù)預(yù)售合同規(guī)定，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。 C業(yè)主有權(quán)拒絕收房并向主管部門舉報(bào)。 D逾期交房超過約定期限的，業(yè)主有權(quán)單方面解除合同。6. 以上內(nèi)容表明無證交房的風(fēng)險巨大，后果嚴(yán)重。7. 參考條款： 上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定一、如何理解交收樓重點(diǎn)重點(diǎn)二、物業(yè)預(yù)驗(yàn)接管及前期整改的工作二、物業(yè)預(yù)驗(yàn)接管及前期整改的工作1. 對小區(qū)單元及公共區(qū)域進(jìn)行驗(yàn)收，提出整改項(xiàng)目，制訂整改流程。 目的：將問題消滅在交房之前，物業(yè)公司全面接收后減少交房時的投訴，以提高 客戶的滿意度，確保交房工作的順利完成。2. 與開發(fā)商協(xié)商制訂切實(shí)有效的整改流程及方案。3. 定期參加開發(fā)商例會，控制整改進(jìn)度及時間節(jié)點(diǎn)。

5、4. 物業(yè)接管方案擬定。5. 在驗(yàn)收過程中對設(shè)施設(shè)備，型號、品牌等作匯總。6. 做好書面的記錄。（整改單、匯總表、發(fā)送/收取記錄等）7. 整改及開荒保潔工作完成后，要加強(qiáng)巡視，嚴(yán)格管理(鑰匙領(lǐng)用制度等)。一、如何理解交收樓8. 預(yù)驗(yàn)方式： 8.1 前期模擬驗(yàn)收由物業(yè)管理公司客服人員和工程人員在施工尚未完成之前對單元 內(nèi)部及公共區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn)。工程缺陷和隱患反饋給發(fā)展商。 作用：熟悉設(shè)施設(shè)備，避免重復(fù)整改，避免延誤接收時間。 8.2 接開發(fā)商竣工通知后進(jìn)行先期驗(yàn)收，由發(fā)展商項(xiàng)目部、監(jiān)理、發(fā)展商銷售 部、總包/分包、物業(yè)管理公司等共同進(jìn)行。 8.3 交接驗(yàn)收的尾聲進(jìn)行三方查驗(yàn)，由發(fā)展商項(xiàng)目部、施工單

6、位及物業(yè)管理公司三 方進(jìn)行。如單元的裝修、設(shè)施設(shè)備調(diào)試和開荒保潔都已完成，則由物業(yè)管理公 司人員將鑰匙接收并填寫鑰匙簽收記錄。反之，則由物業(yè)管理公司將問題 匯總于相關(guān)的匯總表，并在驗(yàn)收會議上提報(bào)發(fā)展商整改直至完成后由物業(yè)管理 公司接收。接收后物業(yè)管理公司需按排定時巡視，以確保在交付業(yè)主前始終保 持良好的狀態(tài)。一、如何理解交收樓重點(diǎn)重點(diǎn)三、前期培訓(xùn)三、前期培訓(xùn) 1、小區(qū)基本情況的培訓(xùn):占地面積、單元數(shù)量、車位數(shù)、電梯、小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施及周邊設(shè)施等。 2、供應(yīng)商及產(chǎn)品的培訓(xùn)分為單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品培訓(xùn)以及土建及內(nèi)裝修專業(yè)知識的培訓(xùn)： 2.1單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的培訓(xùn)包括:廚房櫥具、電器，以及衛(wèi)生間潔

7、具、熱水 爐、空調(diào)、電氣電工產(chǎn)品等。 主要培訓(xùn)內(nèi)容：品牌知識，產(chǎn)品特色，使用功能、注意事項(xiàng)，保養(yǎng)方法，售 后服務(wù)等等。 2.2土建及內(nèi)裝修的專業(yè)培訓(xùn)由發(fā)展商項(xiàng)目部及承建商共同參與， 培訓(xùn)內(nèi)容包括:土建的結(jié)構(gòu)建設(shè)，外墻屋頂、門窗、防震專業(yè)知識培訓(xùn)以及內(nèi) 裝修選用材質(zhì)特點(diǎn)，施工工藝，安裝工藝等專業(yè)知識的培訓(xùn)。，安裝工藝等專業(yè)知識的培訓(xùn)。 3. 培訓(xùn)臨時管理公約及業(yè)戶手冊是在短期里使無相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的員工快速 掌握物業(yè)工作要點(diǎn)的比較好的方式。 綜合小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行小區(qū)臨時管理公約及業(yè)戶手冊的培訓(xùn)。使員工掌握公司及管理處對小區(qū)管理的基本程序及立場，在今后工作中能夠正確操作與運(yùn)用。一、如何理解交收樓4.

8、 交房的培訓(xùn)包括： A.整體交房流程。 B.管理處員工熟悉交房環(huán)節(jié)中的各類表單。 C.交房流程及相關(guān)表單的具體使用及注意事項(xiàng)的解答。 D.模擬交房演練。 5、交接時期統(tǒng)一口徑培訓(xùn)： 對交房活動期間業(yè)主提出的問題進(jìn)行統(tǒng)一的回答，避免尷尬。 6、交接時期員工行為規(guī)范培訓(xùn)：儀容儀表、接人待物、語言、作息制度等。二、交收樓流程一、房產(chǎn)交接 業(yè)主來辦理繳納購房余款、簽收房屋交接書手續(xù)時，向現(xiàn)場辦理人員出示： 1、收樓通知書 ； 2、業(yè)主身份證或委托書及代理人證件； 3、銷售合同及收據(jù)等相關(guān)證明； 由開發(fā)商相關(guān)人員及物業(yè)客服部人員陪同業(yè)主至開發(fā)商財(cái)務(wù)處繳納相關(guān)款項(xiàng)（包括房款、代辦小產(chǎn)證、代收分時電表裝置費(fèi)

9、、代收有線端口初裝費(fèi)、代收燃?xì)獗砭哔M(fèi)等）并開具繳費(fèi)證明。 業(yè)主憑繳費(fèi)證明領(lǐng)取新建住宅使用說明書、新建住宅質(zhì)量保證書、質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書、空氣檢測合格證書。 簽署房屋交接書后，領(lǐng)取單元內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書、單元保養(yǎng)說明書等。二、交收樓流程二、物業(yè)管理繳費(fèi) 業(yè)主在發(fā)展商處結(jié)清房款及領(lǐng)取各項(xiàng)物品后，由物業(yè)管理公司客服人員和銷售人員陪同至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳納費(fèi)用：1、前期物業(yè)管理費(fèi)（三個月）2、代收維修基金。 業(yè)主在繳付上述費(fèi)用后，物業(yè)財(cái)務(wù)部將出具收樓繳費(fèi)證明。三、交收樓流程三、辦理物業(yè)登記手續(xù) 在確認(rèn)業(yè)主將房款及物業(yè)管理費(fèi)均已繳納后，由物業(yè)管理公司客服部人員幫業(yè)主辦理物業(yè)登記手續(xù)，具體操作流

10、程如下： 1、客服助理核對收樓通知書、預(yù)售合同、有效身份證件并復(fù)印存檔（業(yè)主如為境外人士，代理人委托書需公證）；另需復(fù)印已繳物業(yè)管理費(fèi)、維修基金發(fā)票存檔。2、業(yè)主簽署并簽收臨時管理公約及承諾書 臨時管理公約作為業(yè)主委員會成立之前業(yè)主、物業(yè)管理公司和發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)行使各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)的約定，對業(yè)主也是一種保障，因此臨時管理公約簽署非常重要。 3、業(yè)主填寫業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表。 業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表涉及到業(yè)主的個人信息及聯(lián)絡(luò)電話、地址等內(nèi)容，因此屬于保密文件 同時為做到業(yè)主信息的有效性和合法性，業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表必須由業(yè)主本人填寫。4、業(yè)主簽署并簽收搬遷及電梯使用承諾書 注明了小區(qū)搬遷及電梯使用的一些規(guī)定及注意事項(xiàng)，對業(yè)戶的順

11、利搬遷及電梯使用有非常大的作用，同時也是物業(yè)管理公司與業(yè)主在搬遷和電梯使用上的約定。二、交收樓流程5、業(yè)主簽收搬遷及電梯使用通知書、租客登記表、業(yè)戶手冊和服務(wù)指南等表單和文件，以方便業(yè)主進(jìn)一步了解各項(xiàng)表單的使用及管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。 6、業(yè)主簽署并簽收防火、治安責(zé)任協(xié)議書。 防火、治安責(zé)任協(xié)議書的簽署是要求業(yè)主做好單元內(nèi)的安全防火、防范工作，同時協(xié)助物業(yè)管理公司保護(hù)好小區(qū)公共區(qū)域的消防設(shè)備、設(shè)施、器材。7、業(yè)主簽收治安管理規(guī)定和停車庫/場使用規(guī)定。 物業(yè)管理公司希望業(yè)主能遵守小區(qū)的治安管理規(guī)定和停車庫/場使用規(guī)定，配合物業(yè)管理公 司共同管理好整個小區(qū)。8、業(yè)主核對及簽收進(jìn)戶門，分戶門，信箱

12、鑰匙及IC卡。9、在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，陪同業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房 。二、交收樓流程三、驗(yàn)房 在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，由物業(yè)管理公司客服部人員、工程技術(shù)人員和發(fā)展商銷售人員三方共同陪業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房 ：1、業(yè)主將單元進(jìn)戶門打開，由“三方”陪同清點(diǎn)單元內(nèi)物品、設(shè)備及設(shè)施，核對單元的水、電、和燃?xì)庾x數(shù)，在物業(yè)（單元）接收記錄表簽署確認(rèn)。 物業(yè)工程人員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)。2、如業(yè)主驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在著一些問題或疑問，物業(yè)管理公司工程人員無法回答的 即通知發(fā)展商工程人員來現(xiàn)場解疑。如需整改的發(fā)展商工程人員在現(xiàn)場回復(fù)業(yè)主整改工作時間表，并記錄在案，以確保驗(yàn)房工作順利進(jìn)行。3、若有整改事項(xiàng)，業(yè)主可

13、委托物業(yè)管理處跟進(jìn)并及時報(bào)告整改結(jié)果。4、驗(yàn)收完畢后，由業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)確認(rèn)簽字。二、交收樓流程憑收樓通知書業(yè)主出示本人有效身份證明原件代理人憑委托書/本人有效身份業(yè)主證明原件（業(yè)主如為境外人士，代理人委托書需公證）審核后由開發(fā)商相關(guān)人員陪同至開發(fā)商財(cái)務(wù)處繳納相關(guān)款項(xiàng)至開發(fā)商處領(lǐng)取新建住宅使用說明書、新建住宅質(zhì)量保證書、質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書、空氣檢測合格證書，簽署房屋交接書，領(lǐng)取單元設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書，單元保養(yǎng)說明書等）至物業(yè)管理中心財(cái)務(wù)處繳納前期物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等費(fèi)用為業(yè)主辦理物業(yè)相關(guān)手續(xù)（簽署管理公約、業(yè)戶資料交付記錄表，業(yè)戶手冊）由開發(fā)商銷售人員、物業(yè)客服陪同業(yè)主驗(yàn)房，物業(yè)工程人員

14、為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)業(yè)主如在驗(yàn)房過程中提出整改要求則進(jìn)入整改流程抄錄水、電、天然氣讀表數(shù)， 簽署單元接收記錄表收樓完畢交樓流程圖二、交收樓流程四、交收樓整改 業(yè)主驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在問題需要整改時，由物業(yè)工程部人員將業(yè)主提出的問題填在物業(yè)（單元）接收記錄表 或驗(yàn)房整改單上，由業(yè)主簽字確認(rèn)后復(fù)?。ㄎ飿I(yè)、業(yè)主、發(fā)展商），由發(fā)展商通知各施工單位安排整改工作。整改單原件要存檔。同時業(yè)主可將進(jìn)戶門鑰匙托管至物業(yè)管理公司。在整改內(nèi)容完成且業(yè)主復(fù)驗(yàn)合格后，由業(yè)主取回托管之鑰匙。二、交收樓流程業(yè)主驗(yàn)房時提出整改要求確認(rèn)整改項(xiàng)目并在驗(yàn)房整改單上作填寫并由業(yè)主簽字確認(rèn)驗(yàn)房結(jié)束后將驗(yàn)房整改單復(fù)印三份，原

15、件存入業(yè)主檔案開發(fā)商物業(yè)業(yè)主工程項(xiàng)目部總包/分包按驗(yàn)房整改單進(jìn)行整改工作物業(yè)工程部對整改內(nèi)容進(jìn)行跟蹤檢查客服負(fù)責(zé)跟進(jìn)保修進(jìn)程，并做好與業(yè)主的溝通工作整改結(jié)束物業(yè)確認(rèn)符合與發(fā)展商、分包商協(xié)調(diào)預(yù)約業(yè)主再次上門驗(yàn)收時間業(yè)主前來驗(yàn)收驗(yàn)收通過在整改單上簽收驗(yàn)收不通過或有新的問題整改完成銷售部交收樓整改流程圖1、發(fā)展商落實(shí)事項(xiàng) 交房前入戶許可證取得： 交房現(xiàn)場公示交房場地安排： A 確定場地：位置方位、面積大小、流轉(zhuǎn)方向、功能區(qū)隔 B 適度裝修：地面、四壁、照明、電話、空調(diào)、家具 C 導(dǎo)示布置：園區(qū)外圍、收樓現(xiàn)場 事項(xiàng)： 1、場地安排在寬敞、便于流轉(zhuǎn)的室內(nèi)。建議臺面按手續(xù)辦理的流程一字排開。 2、準(zhǔn)備幾個

16、vip間，如現(xiàn)場發(fā)生爭吵可請業(yè)主進(jìn)入商談，避免擴(kuò)大影響。 3、確認(rèn)行人/行車通道。驗(yàn)樓路線應(yīng)以通暢、方便為主，避免交樓現(xiàn)場混亂。 4、現(xiàn)場電話、網(wǎng)線等設(shè)施要能滿足現(xiàn)場辦公的要求。 5、及早與開發(fā)商商議、確認(rèn)交收樓流程及維保流程。園區(qū)布置 收樓現(xiàn)場交樓場地交樓場地交房物品資料： A 交房物品：便于攜帶、利于收納、值得保存 B 交房資料：兩書準(zhǔn)備、結(jié)構(gòu)圖提供、物業(yè)相關(guān)資料 事項(xiàng)：1、如物業(yè)代為處理二書可提請開發(fā)商采取一些高效的方式。如使用印章等。 2、相關(guān)資料開發(fā)商應(yīng)盡快提供（業(yè)主資料、實(shí)測面積、小區(qū)概況、設(shè)施設(shè)備等）。 3、以上準(zhǔn)備工作一但條件允許，應(yīng)及早完成。房屋預(yù)驗(yàn)接收： A 時間節(jié)點(diǎn)控制

17、B 提前介入施工現(xiàn)場 C 整改跟進(jìn) 事項(xiàng)： 1、制定切實(shí)有效的預(yù)驗(yàn)、整改方案。 2、開發(fā)商定期例會不可少。 3、合理利用開發(fā)商來解決問題。避免完工后一些問題暴露出來導(dǎo)致重復(fù)整改延誤接收時間 4、開發(fā)商在交樓前應(yīng)作好開荒保潔的工作。交房物品交房中業(yè)主驗(yàn)房收樓后整改期限確認(rèn)： A 由項(xiàng)目部專業(yè)工程師與業(yè)主當(dāng)面書面確定 B 工程部按時間跟進(jìn)整改工作 事項(xiàng)：開發(fā)商應(yīng)在現(xiàn)場組織由總包、分包和開發(fā)商工程師共同組成的“緊急維修隊(duì)”在交房時如 發(fā)生一些交房人員無法解決的工程問題時可通知“緊急維修隊(duì)”前來，由專業(yè)人員與業(yè)主 當(dāng)面接洽，擬定解決 。 面對“問題”業(yè)主即時配合物業(yè)公司處理：一忌拖延、二忌擴(kuò)散、三忌被

18、動 事項(xiàng)： 1、面對“問題”業(yè)主應(yīng)做好與開發(fā)商之間的溝通、協(xié)調(diào)。 2、交房現(xiàn)場有業(yè)主情緒激動時，應(yīng)請其離開交房現(xiàn)場，進(jìn)入事先準(zhǔn)備的vip間內(nèi)作處理。 3、對業(yè)主提出的問題應(yīng)及時給于回答，對于無法回答的問題迅速告知開發(fā)商，獲得其指示 或技術(shù)支持。專人對口負(fù)責(zé)：A 及時調(diào)整 B 隨時溝通協(xié)調(diào) 事項(xiàng)：事項(xiàng)：1、在交樓活動中開發(fā)商現(xiàn)場人員的分工要明確 2、避免一人對口多項(xiàng)事件，導(dǎo)致處理速度延緩。 3、物業(yè)員工要熟悉開發(fā)商現(xiàn)場人員。并請開發(fā)商提供各對口人員名單給物業(yè)。交房后整改維修單位及人員控制：A 維修工人固定工作場地及上下班時間 B 工程部分工落實(shí)跟單作業(yè) C 項(xiàng)目部專人跟進(jìn)協(xié)調(diào) 事項(xiàng)：1、整改維修

19、單位及人員控制。國家規(guī)定施工時間為：周一至周五8點(diǎn)至18點(diǎn)。 2、開發(fā)商定期整改例會制度。共性問題控制：A 專題會議 B 專函知會 事項(xiàng)：1、對于共性的整改問題要引起足夠的重視。 2、對于業(yè)主提出的非質(zhì)量的共性問題，也要及時通報(bào)開發(fā)商（例如封陽臺等） 3、以發(fā)文/專函形式發(fā)送給開發(fā)商時，要注意簽收、存檔。必須留存原始憑證。 1、物業(yè)管理處落實(shí)事項(xiàng) 交房前收樓人員安排： A 認(rèn)真計(jì)劃，按時到崗，周詳培訓(xùn) B 以老帶新，控制加班，各部配合 C 后備支持，善用資源，適時調(diào)整 事項(xiàng)：1、交房活動進(jìn)行時會有大量的加班，在交房前應(yīng)把員工的調(diào)休盡量消化掉。 2、樓宇驗(yàn)收、接管接收階段，是員工熟悉樓盤的最好時

20、機(jī)。 3、工程部應(yīng)作好設(shè)施設(shè)備的登記、匯總的工作。并熟悉設(shè)備的維修、使用。 4、要提前做好模擬交樓的工作。 5、在此期間要注意一些設(shè)施設(shè)備配件及專用工具的收集。 6、尤其在接管之后必須建立嚴(yán)格有效的管理制度，例如鑰匙領(lǐng)用制度，出入制度，整改人 員控制制度等，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的狀態(tài)。收樓資料： A 業(yè)戶手冊、管理公約 B 收樓表單、裝修申請 事項(xiàng)： 1、物業(yè)相關(guān)的資料（交樓表單、裝修申請等文件）應(yīng)盡可能早的提供給開發(fā)商做修改確認(rèn)。 2、可建議開發(fā)商把交收樓活動中物業(yè)用資料與公約、手冊等一并印刷。對開發(fā)商而言感覺 上美觀、正規(guī)，對物業(yè)而言省了人力、物力。 3、建議在交房活動中對管理公

21、約進(jìn)行簽收。在和開發(fā)商、物業(yè)經(jīng)理協(xié)商的情況下決定是否 將物管費(fèi)等敏感問題寫入公約一并讓業(yè)主作簽收。 4、簡單講解交樓活動中所需表單的大致構(gòu)成及內(nèi)容。管理處辦公場地： A 完成裝修 B 正式啟用 事項(xiàng)： 1、應(yīng)盡快為各部門找好辦公區(qū)域。便于工作的開展。 2、辦公室裝修可提請開發(fā)商。交房中 要點(diǎn)：合理安排作息時間。交樓期間工作時間有著很大的不確定的因 素，因 靈活制定作息時間，使員工保持狀態(tài)，避免不必要的減員?？头藛T ：A 等候接待 B 資料發(fā)放 C 入住登記 D 文件簽署 E 鑰匙領(lǐng)用 事項(xiàng)：1、業(yè)主檔案應(yīng)在交收樓活動時同步建立，并盡可能收集齊全業(yè)主的相關(guān)信息。 2、人員分工明確，員工對自己的

22、工作熟練、職責(zé)要明確。 3、鑰匙托管。 4、客服交房技巧。 5、控制交房時間。 6、簡單講解大致會使用到的表單及用法。 7、因交收樓活動分為開發(fā)商及物業(yè)2大部分，務(wù)必與開發(fā)商做好交接工作。 8、業(yè)主資料是密件，必須作好保密工作。工程人員：A 交樓驗(yàn)房 B 整改跟進(jìn) C 裝修申請 事項(xiàng)： 1、在業(yè)主套內(nèi)時，清點(diǎn)設(shè)施設(shè)備數(shù)量。 2、對于簡單的和需要指導(dǎo)的設(shè)備做一下演示，例如燈、門對講等。 3、要配合客服對業(yè)主進(jìn)行主動的指引。 4、整改單填寫要清晰，內(nèi)容完整。不屬于質(zhì)量問題的要做好解釋工作。 5、在單元查看結(jié)束并得到業(yè)主同意后，抄寫水電煤讀數(shù)并由業(yè)主確認(rèn)簽字。保安人員： A 方向引導(dǎo) B 秩序維護(hù)

23、C 車輛管理 事項(xiàng)：保安部應(yīng)準(zhǔn)備緊臨時預(yù)案，以應(yīng)對現(xiàn)場突發(fā)狀況。保潔人員： A 園區(qū)環(huán)境 B 現(xiàn)場清潔交房后整改跟進(jìn)：A 時間控制 B 質(zhì)量控制 C 投訴控制遺留問題處理：A 及時整理統(tǒng)計(jì) B 函告相關(guān)單位 C 專人跟進(jìn)落實(shí)總結(jié)核心問題：總結(jié)核心問題： 與開發(fā)商之間良好的溝通是順利完成交收樓活動的關(guān)鍵與開發(fā)商之間良好的溝通是順利完成交收樓活動的關(guān)鍵交收樓管理的重點(diǎn)（要求、規(guī)定、注意事項(xiàng)） 1、交收樓之前的必須做好充分扎實(shí)的準(zhǔn)備工作。 2、與發(fā)展商共同制定各種收樓資料并提前完成收樓表單印制。 3、財(cái)務(wù)需確定業(yè)主收樓時繳納的費(fèi)用類別及計(jì)算依據(jù)、起收日期及注意事項(xiàng)。 4、提前一周完成交收樓場地布置并

24、組織各相關(guān)人員現(xiàn)場演練。 5、合理安排交收樓工作人員盡可能避免超時工作。 6、做好鑰匙管理尤其是未交樓單元鑰匙及寄存鑰匙的交接工作。主要檔案的建立 1、管理處主要為每個業(yè)主建立業(yè)主檔案。每個業(yè)主檔案包括業(yè)主及租客信息，收樓時 填寫的各類表單，整改情況等等。當(dāng)然日后有關(guān)該業(yè)戶的所有信息（包括投訴 處理、管理費(fèi)收繳、等等）都應(yīng)存入該檔案。檔案一般按單元號碼設(shè)立。檔案的保 管需注意保密性，需謹(jǐn)慎保管，亦不可擅自透露給他人。 2、業(yè)主檔案的建立是交收樓管理中至關(guān)重要的一個內(nèi)容，這是物業(yè)管理公司服務(wù)工作 的第一手資料，對開展各項(xiàng)工作均有重要作用，業(yè)主檔案建立質(zhì)量的高低在很大程 度上左右著物業(yè)管理公司后續(xù)工作的進(jìn)行，因此必須引起高度重視。 3、 業(yè)主檔案建立包括檔案資料室管理、檔案文件柜設(shè)置、電子檔錄入和檔案使用制度 建立等各項(xiàng)工作。常見問題的處理辦法/注意事項(xiàng)1、因房屋質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕收樓并提出賠償要求的處理。 需知房屋在交付使用時會存有一些不影響使用功能的質(zhì)量問題，故交樓時業(yè)主會收到新建住宅質(zhì)量保證書，跟進(jìn)國家和本市的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，由發(fā)展商提供相應(yīng)的維保期限，業(yè)主提出的房屋質(zhì)量問題如果確實(shí)較為嚴(yán)重，已影響到正常使用該單元，需即時與發(fā)展商協(xié)調(diào)解決業(yè)主提出的有關(guān)合理要求。一般來說，對于一些小的質(zhì)量問題，物業(yè)接待人員