中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法

1、中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法第一章總則第一條為拓展優(yōu)質(zhì)信貸市場，規(guī)范和促進我行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展，根據(jù)中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會有關(guān)規(guī)定和我行相關(guān)制度，制定本辦法。第二條本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)是指已竣工驗收并投入運營，經(jīng)營管理規(guī)范、經(jīng)營收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕、綜合收益較好的商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房、賓館酒店、SHOPPINGMALL（大型購物中心）、酒店式公寓、工業(yè)和倉儲用房等物業(yè)形式。經(jīng)營性物業(yè)貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，以該物業(yè)的經(jīng)營收入作為主要還款來源的貸款。第三條發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)符合國家法律、法

2、規(guī)的有關(guān)規(guī)定，遵循安全性、流動性和效益性”原則。第二章貸款對象和用途第四條貸款對象。借款人必須經(jīng)有權(quán)部門批準成立并依法持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、實行獨立核算、具有法人資格，其擁有的經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，已投入商業(yè)運營，并對其擁有的經(jīng)營性物業(yè)有獨立的處置權(quán)。第五條貸款用途。經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營中合理的資金需求，包括置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的負債性資金、超出項目資本金規(guī)定比例以上的資金及物業(yè)價值中的增值資金，物業(yè)在經(jīng)營期間維護、改造、裝修、招商等經(jīng)營性資金，置換存量經(jīng)營性物業(yè)貸款等，不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。第三章貸款條件和申請資

3、料第六條貸款條件。（一）借款人須具備的基本條件：1 .具有貸款證（卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，信用等級原則上在A+級（含）以上，無不良信用記錄；2 .產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好；3 .屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)；4 .所有者權(quán)益在8000萬元（含）以上；5 .主要股東或?qū)嶋H控制人經(jīng)營業(yè)績良好，綜合實力較強；6 .擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證；7 .董事會或相應(yīng)決策機構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；8 .同意與我行簽訂項目資金監(jiān)管協(xié)議，承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)

4、算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理，接受我行對物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項的封閉式監(jiān)管;9 .中國農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。（二）經(jīng)營性物業(yè)須具備的基本條件：1 .經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗收合格并辦妥房產(chǎn)證，已投入商業(yè)運營；2 .地理位置優(yōu)越，物業(yè)應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經(jīng)濟中心地段。物業(yè)所在區(qū)域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚或工業(yè)資源密集。世界五百強企業(yè)入駐的經(jīng)營性物業(yè)，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬；3 .賓館酒店類物業(yè)應(yīng)為四星級（含）以上或雖未取得星級認證但按四星級（含）以上標(biāo)準建設(shè)，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率

5、；經(jīng)濟型酒店和酒店式公寓應(yīng)由國內(nèi)外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；寫字樓物業(yè)應(yīng)為甲級（含）寫字樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；商業(yè)營業(yè)用房類物業(yè)的面積（可供我行抵押面積）原則上應(yīng)不小于1萬平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個條件；4 .工業(yè)和倉儲用房類物業(yè)的用地性質(zhì)應(yīng)為工業(yè)用地，土地使用權(quán)類型為出讓，物業(yè)建設(shè)形式為標(biāo)準工業(yè)廠房、研發(fā)基地用房、倉儲用房及相關(guān)配套設(shè)施等，物業(yè)面積不小于5萬平方米；5 .經(jīng)營性物業(yè)定位準確，經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景良好；市場價值和租金價格穩(wěn)定或有上漲趨勢；具有較強的變現(xiàn)能力，有

6、利于整體處置。第七條貸款申請資料。借款人申請經(jīng)營性物業(yè)貸款時，應(yīng)提供以下資料：（一）借款人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提供開發(fā)資質(zhì)等級證書；（二）借款人驗資報告和公司章程；（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；（四）借款人董事會或相應(yīng)決策機構(gòu)同意借款、同意以經(jīng)營性物業(yè)抵押的決議；（五）經(jīng)會計（審計）事務(wù)所審計的借款人和重要關(guān)聯(lián)公司近三年財務(wù)報表及最近一期的財務(wù)報表；（六）經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收合格的證明材料、合法有效的房產(chǎn)所有權(quán)證等權(quán)屬證明文件；（七）經(jīng)營性物業(yè)對外出租的有關(guān)協(xié)議、合同以及其他對現(xiàn)金流有重大影響的文件與資料；（八）物業(yè)經(jīng)營方或主要承租人的經(jīng)營、財務(wù)等資料；（九）

7、中國農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他證明文件和材料。第四章貸款額度、期限、利率和科目第八條貸款額度。經(jīng)營性物業(yè)貸款的額度根據(jù)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，同時應(yīng)綜合考慮物業(yè)的評估價值，貸款額度最高不超過抵押物評估價值的70%。第九條貸款期限。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限最長不超過10年，具體貸款期限應(yīng)綜合考慮借款人融資需求、現(xiàn)有融資情況、物業(yè)預(yù)期經(jīng)營現(xiàn)金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。貸款期限最長不超過借款人法定經(jīng)營期限，也不得超過物業(yè)產(chǎn)權(quán)證的剩余使用年限。第十條貸款利率。按照中國農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)利率政策執(zhí)行。第十一條貸款科目。經(jīng)營性物業(yè)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目中核算反映。第五章貸款擔(dān)保方式第十二條經(jīng)營性

8、物業(yè)貸款以竣工驗收合格、取得房產(chǎn)證的經(jīng)營性物業(yè)抵押擔(dān)保，必要時還應(yīng)提供我行認可的其他財產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方以及借款人法定代表人或其實際控制人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。第十三條對能夠辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記手續(xù)的，應(yīng)按照規(guī)定辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押。第十四條非工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押擔(dān)保額度不得超過抵押物評估價值的70%,工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押擔(dān)保額度不得超過抵押物評估價值的60%。第十五條經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押必須在房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記并確保我行為抵押物第一順位抵押權(quán)人，辦理抵押物登記時須提供抵押物房產(chǎn)證、借款合同和抵押合同等相關(guān)材料。置換他行貸款的，為防止他行抵押權(quán)消滅并為我行設(shè)定抵

9、押前我行貸款處于懸空狀態(tài)，應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保，對于可通過設(shè)定我行為第二順位抵押權(quán)人、在置換他行貸款后我行自動成為第一順位抵押權(quán)人的，階段性擔(dān)?？刹蛔饕蟆５谑鶙l為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗我行抵押權(quán)，應(yīng)盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)。第十七條為確保工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)的變現(xiàn)能力，應(yīng)要求借款人將必要的生產(chǎn)、生活配套服務(wù)設(shè)施一并抵押。第六章貸款調(diào)查和評估第十八條經(jīng)營性物業(yè)貸款的調(diào)查主要包括合法性調(diào)查、安全性調(diào)查和效益性調(diào)查。調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：（一）借款人是否具備合法承貸主體資格，法人營業(yè)執(zhí)照是否真實有

10、效、貸款證（卡）是否真實有效并經(jīng)過年檢。（二）物業(yè)的權(quán)屬狀況。物業(yè)是否經(jīng)竣工驗收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證，物業(yè)設(shè)定抵押情況。（三）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。調(diào)查租金收入與貸款額度、貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付長期租金，或者是將租金用來償還出租人所欠承租人的債務(wù)，導(dǎo)致我行屆時無法從租金中獲得還款來源或者增加處置抵押物的難度。（四）租約情況。調(diào)查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對我行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押權(quán)實現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估。（

11、五）承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等情況。是否存在承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。（六）物業(yè)在當(dāng)?shù)赝愂袌龅母偁巸?yōu)劣勢情況，其經(jīng)營收益、轉(zhuǎn)讓價值等市場行情的歷史波動狀況以及貸款期內(nèi)的預(yù)期變化趨勢。（七）貸款用途、金額、期限、還款計劃是否合理，是否與物業(yè)的經(jīng)營特征相符。（八）貸款期內(nèi)借款人的經(jīng)營計劃和重大投資計劃，及其對物業(yè)經(jīng)營的影響。（九）對于采用綜合還款方式的，要重點調(diào)查借款人的整體經(jīng)營及財務(wù)狀況，財務(wù)管理水平和資產(chǎn)營運能力，收入、利潤來源和現(xiàn)金流情況；借款人除租金收入外的其他經(jīng)營收入來源，企業(yè)是否具備綜合還款能力。第十九條貸款評估應(yīng)重點評估以下內(nèi)容

12、：（一）借款人評價：包括借款人的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況等。（二）抵押物評價：包括抵押物的出租經(jīng)營情況、實際建造或購置成本、市場價值情況、變現(xiàn)能力等。（三）償債能力評價：包括財務(wù)效益預(yù)測、現(xiàn)金流量預(yù)測及償債能力預(yù)測等，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入進行評價，經(jīng)營收入應(yīng)扣除定期大修和日常維護成本。第二十條經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押物價值評估應(yīng)采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時結(jié)合物業(yè)的實際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現(xiàn)率取值原則上限定在9%10%范圍內(nèi)對于同時滿足以下條件的客戶，出于同業(yè)競爭需要，折現(xiàn)率取值最低可放寬到7%:1 .符合本辦法第六條第一款規(guī)

13、定的貸款基本條件；2 .信用等級AA及以上，無不良信用記錄；3 .綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上,資產(chǎn)負債率低于75%。第七章貸款審查、審批、發(fā)放和償還第二十一條對經(jīng)營性物業(yè)貸款的審查和審批按總行相關(guān)制度辦法執(zhí)行。第二十二條貸款發(fā)放前，必須對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險，保險費用由借款人承擔(dān)，需明確我行為第一受益人，保險期限不得短于我行貸款期限。物業(yè)保險可采用一次性購買或按年度為單位分期購買方式，采用按年度為單位分期購買的，借款人要與保險公司簽訂覆蓋借款期限的續(xù)保協(xié)議，并保證保險期限的連續(xù)性。第二十三條經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款合同中要補充明確以下內(nèi)容：（一）我行有權(quán)在貸款期內(nèi)要求由指

14、定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)對抵押物價值重新進行評估，若抵押物價值發(fā)生貶值，我行有權(quán)要求借款人補充抵押物或收回相應(yīng)貸款。（二）若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形，經(jīng)營行可與借款人協(xié)商變更借款合同中關(guān)于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內(nèi)容，協(xié)商不成的，我行有權(quán)按照合同約定采取停止發(fā)放貸款、要求借款人提前償還已發(fā)放貸款、處置抵押物等措施。（三）借款人若連續(xù)2次或累計3次未按約定歸還貸款本息，我行可依法處置抵押物。（四）抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)經(jīng)營行書面同意，抵押人不得以變賣、再次抵押、抵償債務(wù)、贈與或以其他任何方式處置抵押物業(yè)。經(jīng)營行書面同意后，借款人可將抵押物業(yè)變賣，實現(xiàn)的價款應(yīng)優(yōu)先用于

15、償還我行貸款。第二十四條對于經(jīng)營性物業(yè)貸款，原則上需采用本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流歸還貸款，若借款人或其母公司實力雄厚，現(xiàn)金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以其他綜合收入還款，但本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來源的比重不得低于80%。第二十五條還款方式。在貸款發(fā)放前，要根據(jù)物業(yè)現(xiàn)金流情況、項目出租前景和租金收取方式制定切實可行的分期還款計劃，考慮到物業(yè)的租金回收具有一定周期性，可給予最長不超過一年的寬限期。采用綜合還貸的，應(yīng)制定明確的按年（季）還款計劃，物業(yè)經(jīng)營收入以外用于還款的綜合收入應(yīng)分期落實。第二十六條我行有權(quán)對借款人提前還款收取違約金，經(jīng)營行應(yīng)就違約金的收取標(biāo)準在借款合同中予以明確。

16、借款人提前還款的,需提前一個月提出申請，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。第八章貸后管理第二十七條借款人應(yīng)與我行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，借款人需在我行開立資金監(jiān)管專戶，對專戶資金實行收支兩條線管理，建立收入、支出明細臺賬，物業(yè)的經(jīng)營性收入直接進入專戶，經(jīng)營行對專戶資金的實際使用情況進行監(jiān)管；一旦借款人未按時償還貸款本息,我行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃，如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為,我行有權(quán)提前要求償還貸款本息或處置抵押物。第二十八條經(jīng)營行在貸款期內(nèi)應(yīng)采用定期或不定期再評估方式對抵押物價值進行動態(tài)監(jiān)測。第二十九條對已抵押給我行的經(jīng)營性物業(yè)用于租賃的，應(yīng)審查租賃合同約定的條款是否存在不利于我行抵

17、押權(quán)實現(xiàn)的情形，并要求出租人事先告知承租人該經(jīng)營性物業(yè)已抵押給我行；同時盡量要求承租人向我行出具書面承諾，在我行實現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃合同提前終止，不得以其租賃權(quán)阻礙或干擾我行行使抵押權(quán)。第三十條經(jīng)營行需及時掌握出租狀況，準確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調(diào)整還款計劃。第三十一條分行和經(jīng)營行應(yīng)制定貸后監(jiān)管方案，指定專門客戶經(jīng)理（小組）加強貸后管理，經(jīng)營行需定期對經(jīng)營性物業(yè)貸款進行檢查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)出租情況惡化、借款人實際租金收入明顯低于貸款申報時水平、租金收入不足以維持正常經(jīng)營和歸還分期還款額及其他風(fēng)險預(yù)警信號時，經(jīng)營行應(yīng)及時按要求進行風(fēng)險預(yù)警并采取風(fēng)險防范措施。經(jīng)營行需每半年向?qū)徟袌蟾尜J款運作情況，

18、如遇重大問題，需及時向?qū)徟袌蟾?。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經(jīng)理（小組）變動，需做好交接工作，落實客戶經(jīng)理責(zé)任制。第九章貸款差異化管理規(guī)定第三十二條對于同時符合以下條件的經(jīng)營性物業(yè)貸款，貸款期限最長可放寬到15年：（一）借款人同時滿足以下條件：1 .符合本辦法第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件；2 .信用等級AA及以上，無不良信用記錄；3 .綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上,資產(chǎn)負債率低于75%。（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、租金收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好、物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流能夠全部覆蓋貸款本息；（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓

19、館酒店應(yīng)為五星級（含）以上，由國內(nèi)外知名酒店管理公司經(jīng)營；寫字樓項目應(yīng)為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房的主力店應(yīng)為知名品牌。第三十三條對于同時符合以下條件的經(jīng)營性物業(yè)貸款，本物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流占還款來源的比例最低可放寬到60%:（一）借款人同時滿足以下條件：1 .符合本辦法第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件；2 .信用等級AA及以上，無不良信用記錄；3 .綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在3億元（含）以上,資產(chǎn)負債率低于75%。（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、經(jīng)營收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好；（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓館酒店應(yīng)為五星級（含）以上，由國內(nèi)外知

20、名酒店管理公司經(jīng)營；寫字樓項目應(yīng)為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房的主力店應(yīng)為知名品牌；（四）經(jīng)營性物業(yè)貸款期限不得超過10年。第三十四條工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)所在區(qū)域應(yīng)為合法設(shè)立并已通過審核、競爭優(yōu)勢明顯、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、發(fā)展?jié)摿α己玫膰壹夐_發(fā)園區(qū)、省級開發(fā)園區(qū)以及經(jīng)濟發(fā)達城市內(nèi)符合城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施完備、產(chǎn)業(yè)集聚度高的工業(yè)片區(qū)。第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)貸款+經(jīng)營性物業(yè)貸款”組合貸款（一）定義：房地產(chǎn)開發(fā)貸款+經(jīng)營性物業(yè)貸款”組合貸款（以下簡稱組合貸款”），是指對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目建設(shè)期將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進行調(diào)查、審查和審批，其中開發(fā)貸款用于項目建設(shè)期的資金需求，經(jīng)營性

21、物業(yè)貸款用于置換開發(fā)貸款，對符合我行經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設(shè)定提款條件的，物業(yè)竣工并投入經(jīng)營后直接發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。（二）額度、期限和科目：房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度根據(jù)項目投資情況確定，經(jīng)營性物業(yè)貸款額度根據(jù)對物業(yè)未來現(xiàn)金流和抵押物價值的預(yù)測情況確定，但不得超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度。組合貸款總期限不得超過15年，其中：開發(fā)貸款期限不得超過5年；經(jīng)營性物業(yè)貸款期限原則上不得超過10年。組合貸款中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)分別在相應(yīng)科目反映。（三）授權(quán)、授信規(guī)定：組合貸款不改變現(xiàn)有的授權(quán)、授信體制。考慮到部分區(qū)域的經(jīng)營性物業(yè)貸款權(quán)限大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款權(quán)限，本著審慎原則，組合貸款的審批權(quán)限按房地產(chǎn)開發(fā)

22、貸款權(quán)限掌握。組合貸款納入客戶統(tǒng)一授信管理，考慮到經(jīng)營性物業(yè)貸款專門用于置換我行開發(fā)貸款，為避免在授信階段重復(fù)計算開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款授信額度，降低客戶授信空間，對于經(jīng)營性物業(yè)貸款可不單獨審批授信額度，實行經(jīng)營性物業(yè)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款授信額度共享。（四）業(yè)務(wù)運作流程：在介入房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目時，可將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進行調(diào)查、審查和審批，同時對經(jīng)營性物業(yè)貸款設(shè)定相關(guān)提款條件，審批結(jié)束后，根據(jù)項目開發(fā)進度發(fā)放開發(fā)貸款，待物業(yè)竣工驗收投入經(jīng)營后，滿足經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設(shè)定提款條件的發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于置換房地產(chǎn)開發(fā)貸款。（五）適用條件1 .借款人同時滿足以下條件：（1）符合本辦

23、法第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件；（2）信用等級AA及以上，無不良信用記錄；（3）綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于75%。2 .物業(yè)需為開發(fā)后用于出租（或自營）的整體項目或可保持相對完整并可獨立抵押的整體項目的一部分。物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)。（六）貸款方案確定借款人須在申請貸款前，明確項目租售計劃。若項目租售計劃為整體出租（或經(jīng)營），可就整體項目確定組合貸款方案；若項目租售計劃為部分銷售、部分出租（或經(jīng)營），而我行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款階段擬對整體項目予以介入，則需對銷售部分和出租（或經(jīng)營）部分分別確定貸款方案，對于銷售部分只

24、可制定房地產(chǎn)開發(fā)貸款方案，對于出租（或經(jīng)營）部分可制定組合貸款方案。（七）風(fēng)險控制措施1.設(shè)定經(jīng)營性物業(yè)貸款提款條件。在對組合貸款進行審批時，需對后期經(jīng)營性物業(yè)貸款設(shè)定具體提款條件，在所有提款條件均滿足后方可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。具體提款條件需包括(但不限于)以下幾點：(1)客戶的整體經(jīng)營及財務(wù)狀況正常，經(jīng)營收入、利潤及現(xiàn)金流情況與我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估的情況相同或優(yōu)于評估情況；(2)取得物業(yè)房屋所有權(quán)證書；(3)物業(yè)出租率或意向性租約簽約率不低于60%;(4)物業(yè)未來租金收入水平穩(wěn)定、現(xiàn)金流足以覆蓋貸款本息；(5)經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押率不高于70%。2 .組合貸款中的經(jīng)營性物業(yè)貸款用途需符合本辦法規(guī)定，并且優(yōu)先作為開發(fā)貸款的還款來源。3 .對于客戶出現(xiàn)重大風(fēng)險狀況如經(jīng)營情況惡化、經(jīng)營收入及利潤水平遠低于預(yù)期、未來現(xiàn)金流無法覆蓋貸款本息，項目出現(xiàn)建設(shè)期延長、招租情況不理想、租金水平或物業(yè)評估值遠低于評估預(yù)測值等情況，無法達到組合貸款審批預(yù)設(shè)條件的，應(yīng)及時中止經(jīng)營性物業(yè)貸款的發(fā)放，同時采取以下措施保證開發(fā)貸款安全：(1)要求借款人調(diào)整經(jīng)營策略，將原計劃用于出租或自營的物業(yè)變更為銷售方式，盡快回籠資金；(2)要求借款人通過他行融資、股東代償?shù)确绞綒w還我行開發(fā)貸款；(3)要求借款人落實足額抵押擔(dān)保，對于集團性客戶，還應(yīng)增加集團或核心公司保證擔(dān)保，落實貸款第二還