中國樓的最大風險是調控政策泡沫

1、中國樓市的最大風險是調控政策泡沫這樣的事情早就發(fā)生過。從2008年左右興起的經濟適用房建設，看起來是為低收入階層解決住房問題，實際上卻帶來了大量的尋租空間。天則經濟研究所法律與治理中心2015年在30個省會城市開展了公共治理調查，其中涉及到保障房在不同群體之間的分配概率，其中北京市的保障房分配結果如下圖：保障房的獲得概率（北京）可見黨政機關及事業(yè)團體的中高層才是最有機會獲得保障房的群體，要遠高于窮人階層的概率。在具體數值上看，窮人還是分配到了一些保障房，但是以租賃型住房和郊區(qū)偏遠住房為主。那些建在市中心區(qū)的，具有完全產權的經濟適用房，即是最大的尋租房。假設這些經適房只要沒有分配給最窮的人就是腐

2、敗的話，那么該項腐敗金額將以萬億計。當下興起的公租房、共有產權房，其承諾的社會收益越大、與產權房的收益越相等，便會引來越大的尋租和腐敗。也正是由于這個背景，天則經濟研究所榮譽理事茅于軾先生曾經說到，“公租房最好不要建獨立衛(wèi)生間”，結果成了全民公敵。因此，樓市調控萬萬不能將民意，無論是中產階層的民意還是低收入群體的民意，作為某種政治籌碼?！按蜃鬅?、向右拐”并不能真正幫助窮人，反而會引致更大規(guī)模的腐敗。而真正的“打左燈、向左拐”，以所謂共有及類似形式走上計劃經濟的老路，恐怕會成為真正的經濟“灰犀?！?，其結果的不確定性是無法估計的。無論從當下的樓市調控，還是國有企業(yè)領域的改革，計劃經濟的因素以及帶來

3、“窮人陷阱”民意在不斷的擴大，不得不令人警醒。二、樓市調控的目標和方法避重就輕上述的民意問題，還只是樓市調控的次生問題。更重要的問題是，我們究竟需要一個什么樣的房地產市場？目前還未有明確眉目的房地產長效機制，如果不能正面回答這個問題，類似的調控泡沫還會不斷出現。其實，不止在房地產市場領域，整個中國的漸進式改革和增量改革雖然帶來了非凡的成就，但其負面結果是過于依賴朝令夕改的政策調整，而真正成熟的市場經濟所依仗的基本原則卻從未予以根本的確認。房價助長中國房地產泡沫的三大因素陳凱跡、文一：面對高速膨脹的房地產泡沫，最佳策略并非將泡沫戳破，而是將泡沫增長的速度限制在收入增長的速度以下。本輪政策調控的基

4、本緣由，一是認為中國的房價遠高于收入，即房價收入比過高；二是認為房地產市場利潤回報遠高于其他行業(yè)，即房市“過于繁榮”。問題是，在這些簡單的除法比數中，提高居民收入也是降低房價收入比的方法之一，提高其他行業(yè)的利潤和繁榮水平也是降低房市的利潤回報比的方法之一?？墒?，在官方的政策解釋當中，毫無例外地選擇了限制房價和抑制房地產市場發(fā)展?？墒牵嬲膯栴}卻全部在于，為什么居民的收入水平趕不上房價的上漲？為什么其他行業(yè)的回報趕不上房產的回報？先從居民收入和房產增值收入說起。根據社科院社會藍皮書的調查，2016年受訪家庭住房自有率為95.4%,其中城鎮(zhèn)家庭住房自有率為91.2%。也就是說，普通居民既在市場上

5、獲得勞動收入，同時他們當中的大多數又是房產所有者。房價的普遍上漲使得大多數人的資產增加了，而且增加的速度快于居民勞動收入或工資所得，同時沒有造成通貨膨脹率（日常生活成本）的大幅上升，可以說這一過程是很大的經濟發(fā)展成就。房價較快上升，是快速城市化社會的正常過程，而并非巨大的經濟失敗。刨除金融因素外（下一節(jié)另行展開），這一過程的最大問題是經濟增長紅利的分配不均，以及由此最終造成的財富差距的拉大。農村人口的房產價值不能在市場上變現，大城市的房產價值增加大大快于中小城市。從這個角度看，居民收入的上漲遠遠落后于房價上漲的原因，就在于城市建設權的不平等，而并非房價上漲過快或者租購不同權。農民沒有權力建設城

6、市，他們不能自由決定如何使用耕地和建設用地。中小城市在較低的行政層級當中無法自由支配當地財政、金融和土地資源。如果只有大城市的人和政府才有能力動用更多的城市建設資源、分享城市化的好處，農民、其他城市的居民又如何能繼續(xù)提高收入？所謂“中等收入陷阱”，正是指的這一現象?？僧斚滤械姆康禺a調控毫無例外的回避了這個問題。再來看房地產市場的所謂“過度繁榮”。這里的問題是，房地產市場的繁榮是其他市場衰落的原因嗎？并無證據表明，房地產市場的繁榮替代了其他市場的增長空間，相反地，對于一個城市化過程中的社會來說，房地產市場的低迷往往意味著整個經濟體的蕭條和衰退。其他市場的不振，對于轉型當中的中國來說即是民營經濟

7、的不振，因為只有民營經濟才真正處在“市場”當中。能源、電信、金融等同樣可以過度繁榮的領域并未真正向市場開放，居民和民營企業(yè)在改革之后積累起來的資本只能涌向房產市場。以上判斷并非信手拈來，天則經濟研究所民營企業(yè)家中心在2016年開展了民企生存發(fā)展環(huán)境調查，在全國問卷調查的336位民營企業(yè)家當中，對當下市場向民企開放程度的打分只有4.55分（滿分10分），經營過程的金融支持度得分只有3.06分（滿分10分）。這些數據表明，民營企業(yè)家并非不愿意向其他領域開拓市場，他們既面臨著市場門檻的準入，又面臨著微觀上的金融抑制，只能將積累下來的資本投入到房地產市場這個唯一開放的市場當中。在該調查當中，有超過94

8、%勺企業(yè)家選擇將房地產市場作為主要個人投資領域。事實上，凡是市場較為開放的領域，民營企業(yè)家總會想到辦法使其繁榮起來，比如當下如火如荼的移動互聯經濟，正是處在了原有的體制之外才有了今日之生機。偉大的馬克思也論述過，資本的逐利性總會使得各個行業(yè)的利潤回報率相等。因此，房地產市場的過度繁榮也是一個偽問題，其他市場的國有壟斷、行政壟斷才是束縛整個市場活力的源頭，打壓房地產也并不會帶來其他領域的繁榮，只能失去一個碩果僅存的投資渠道而已。三、漲價去庫存加大了債務和金融危機房地產市場調控的另外一層重要原因是房地產市的債務環(huán)節(jié)帶來的金融風險。按照麥肯錫的估算，中國各部門總負債已經到達GDP勺2.8倍，其中企業(yè)

9、債務約占到GDPffi1.2倍，總負債中約有40豚50%勺部分來源于房地產項目。如果按照融資成本平均為5豚計算，企業(yè)和居民部門的收入增長的很大部分流向了金融體系用于還債，變成了金融部門的收入。當前金融部門的增加值占GDP之比超過了9%這一收入水平已經高于了次貸危機時期的美國。如果GDm曾長不夠快、收入水平提高不夠快、房價增長不夠快，清償債務可能會成為潛在的問題。債務問題和貨幣擴張是一個問題的兩面，M2中得以擴張的銀行資產部分，來源于企業(yè)和居民的負債?；蛘哒f，M2當中得以擴張的居民和企業(yè)儲蓄部分，正是來源于銀行的負債。從貨幣增量的方面來看，2007年至2016年的這十年來，M2增速年均近18%實

10、際GDB曾速為9%通貨膨脹率為年均3%按照一般的貨幣中性的原則，貨幣增速應當大體等于名義GDB曾長，即12流右。實際當中M2的增速已經大大超過了中性的擴張速度。分析以上數據，可以得出兩個結論。首先是以目前房地產市場與金融體系之間的關聯，房地產市場仍然會在相當長的時期內“綁架”金融體系及國民收入增長。如果不進行進一步的寬松和刺激政策，房地產市值的快速下降不僅會大大影響經濟增長速度，而且有可能造成社會財富的大量蒸發(fā)而陷入經濟危機。而如果反之進行進一步的量化寬松，則可能造成資產價格進一步的上漲，強化金融風險。這其實將貨幣和財政政策陷入了兩難。第二個結論是，從負債數據來看，房地產市場的確隱藏著較大的債

11、務風險，因此有節(jié)奏的降杠桿（去風險）、去庫存（夯實價格）是題中應有之義。問題是，降杠桿去庫存應該是同時發(fā)生的，但在現實中發(fā)生的卻是加杠桿去庫存，即漲價去庫存。這也就是說，在房價上漲的區(qū)域金融杠桿實際上并未降低，二、三、四線城市的房價依次驟漲正是漲價去庫存的結果。為了夯實當前價格，金融風險4/6首先被放大，然后依次將壓力轉移到了更低一層的城市居民手中。如果說將風險向居民部門偏移是有意發(fā)生的，不得不說這里面似乎違背了政策倫理。股市和房市本應是一國居民分享經濟增長的渠道和機制，結果成了收割財富轉移風險的機器，實在令人失望和心寒。而在總負債當中的企業(yè)負債部分，主要來自于共有部門和國有企業(yè)的投資負債。而

12、居民部門的房產負債，是由于改革以來的收入積累和制度變革已經讓居民開始了解持有資產的價值。可是30年后，當他們來到市場上，發(fā)現只有房產是最穩(wěn)定最方便的投資物品，別無其他了。壟斷利潤基本被國有企業(yè)所把持，基礎設施所帶來的回報繼續(xù)投入到新的基礎設施當中，很少會直接外溢給居民部門。說房地產市場是資金的蓄水池是不夠嚴謹的，除去央行主動的擴張性貨幣發(fā)行外，債務和資金擴張是被動的，主要來自于經濟增長帶來的產品增加、資產增值，它們都需要更多的貨幣予以應對，在一個繁榮的市場經濟里，各個行業(yè)都應該是貨幣的蓄水池。而當下中國在房地產市場上積累了那么資金，不僅暴露了投資拉動型經濟的經濟自我循環(huán)，也暴露了留給市場的發(fā)展

13、機會少之又少。因此，從金融和負債角度看，房地產市場積累的風險予以疏解，在根本上仍然是要靠宏觀經濟體制的轉型，減少共有部門和國有企業(yè)的投資沖動，賦予市場更多的空間和機會。同時要降低金融部門的壟斷程度，金融機構之間的充分競爭可以減少其他領域的還息和債務壓力。四、怎么辦？綜合以上分析來看，所謂包括出臺房產稅、發(fā)展租賃住房在內的長效機制，并非是真正的長效機制。在漲價去庫存之后，再通過房產稅等措施保護財政收入、消弭居民部門的資產收入，其實是小聰明大失誤，只有機巧沒有原則。而那些看到政府嚴格調控就靠消費“房價大跌”來博人眼球的學者也并非真的學者；那些努力在市場和計劃之間不斷調和的嘗試總會無功而返。城市化的過程遠未結束，改革空間仍然巨大，轉型紅利尚未完全釋放，”新周期”、“新常態(tài)”的說法避重就輕，似乎在為拒絕更多的改革、更高的增長找借口。更好地保護窮人、提高居民的收入及降低房地產市場的債務和風險，其所依賴的長效機制應當包括以下幾條：第一，賦予地方政府和當地居民更多的發(fā)展權利，尤其是城市建設的權禾I，通過放權讓利讓更多的人收入增加、持有資產；第二，可以在當下保留土地的公有制，但要進一步明確和保障私有財產權利，而非繼續(xù)保留土地使用70年之后的