物業(yè)費催繳技巧及案例分享學(xué)習(xí)課件

1、2017年6月精精1 作為一名合格的物業(yè)管家必須熟悉小區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)法規(guī)、以及業(yè)主、住戶和小區(qū)的基本情況，只有熟悉了小區(qū)的這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，才能在收費工作中做到心中有數(shù)，得心應(yīng)手，準(zhǔn)確扎實地開展工作，有效地應(yīng)對業(yè)主就小區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)事務(wù)的提問，能專業(yè)、及時地回答業(yè)主、住戶的問題。精精2 物業(yè)管理的基本概念 物業(yè)管理收費難的原因 物業(yè)管理中重點客戶的區(qū)分 如何編制收費計劃 物業(yè)管理服務(wù)費用催費技巧 案例分享精精3 1、物業(yè)管理的概念 2、物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成精精4 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維

2、護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動. 即物業(yè)管理是：立足于服務(wù)、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費。精精51、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6、辦公費用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法規(guī)定精精6 物業(yè)服務(wù)與收費不成正比 業(yè)主/客戶對物業(yè)管理的認識不夠 工程遺留問題 物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位精精7 由于物業(yè)管理在中國起步較晚，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些

3、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物業(yè)服務(wù)費來表示心中的不滿。還有一些物業(yè)管理公司不在管理服務(wù)上下功夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進取”，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物業(yè)服務(wù)費。精精8 由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對象是一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶，物業(yè)公司不會因為少數(shù)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費就停止服務(wù)活動，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費”、“躲費”，他們不交費，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主

4、欠費-物業(yè)公司虧損-服務(wù)質(zhì)量下降-業(yè)主長期拒交費。 對物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數(shù)業(yè)主甚至認為 : 物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業(yè)費。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當(dāng)?shù)雀鞣N原因造成的 ; 居住過程中，出現(xiàn)類似的問題，其責(zé)任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于物業(yè)管理企業(yè)實際工作職責(zé)范圍。 精精9開發(fā)商為了將房屋快售完便采取免、減或打折物業(yè)服務(wù)費等一系列優(yōu)惠政

5、策吸引更多的客戶，而從嚴(yán)格意義上講開發(fā)商的承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無人兌現(xiàn)或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子卻沒有達到合同要求，由于業(yè)主對物業(yè)管理還不了解，不知道物業(yè)公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)到物業(yè)管理公司身上，而他們表達不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費。據(jù)有關(guān)調(diào)查，由于業(yè)主對開發(fā)商不履行售房時的承諾而對物業(yè)管理公司不滿的小區(qū)中，大約有47%的業(yè)主在入住后，采用拒交物業(yè)服務(wù)費和水、電費等方式表達自己的不滿。當(dāng)前，許多物業(yè)公司和開發(fā)商之間存在著紛繁復(fù)雜的關(guān)系，一些物業(yè)管理公司本身便是開發(fā)商的下屬公司，或者二者同屬于一家企業(yè)集團。一旦開發(fā)商銷售時的承

6、諾沒有兌現(xiàn)，或房屋質(zhì)量存在某些問題，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，物業(yè)便很可能受到牽連。精精10 物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為沒有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費率也大有所望了。精精11 因為物業(yè)為了降低人員成本，招聘的人員素質(zhì)不高，所以就難以保證提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，很多業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費的理由是對服務(wù)不滿意。例如：某小區(qū)業(yè)主稱：“我家里屋頂漏水，讓物業(yè)來修理，可是物業(yè)始終不來修，這樣

7、的服務(wù)水平交物業(yè)費太冤枉了。”類似這種情況的還不在少數(shù)。由于物業(yè)缺乏優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主用拒付費用來對抗。精精12 首先是加強物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平；其次加強物業(yè)管理知識的宣傳，讓業(yè)主明白物業(yè)管理的真正含義，使業(yè)主樹立現(xiàn)代的消費觀念和消費意識；再次，物管公司一定要認真與開發(fā)商進行房屋交接，嚴(yán)格按照接管理驗收程序執(zhí)行，把問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務(wù)工作埋下隱患；最后要呼吁有關(guān)部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理具體法規(guī)、和辦法，規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。最重要的是如何解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間矛盾的相關(guān)規(guī)定。其實這些相應(yīng)的措施與辦法大家都很

8、清楚，關(guān)鍵是如何實施，具體怎么做才能達到提高物業(yè)服務(wù)費收繳率，這里我想舉一實例說明。精精13針對園區(qū)客戶全體不同，項目可根據(jù)實際情況建立重點客戶名錄： 1、VIP客戶 2、問題客戶 3、普通客戶精精14 政府高官 物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)交叉主管部門 物業(yè)忠誠客戶精精15 開發(fā)商工程問題 物業(yè)企業(yè)服務(wù)問題 客戶個人問題精精16 按時繳納費用 對物業(yè)服務(wù)無標(biāo)準(zhǔn) 對物業(yè)服務(wù)支持，不發(fā)表意見的精精17 分析收費率 全年收費指標(biāo)分解 責(zé)任落實到管家 有效的監(jiān)管（月度總結(jié)）精精18 針對上一年的收費情況，進行總結(jié)，分析出收費難的主要因素，并作出有效的整改計劃 收費計劃，主要是將年收費指標(biāo)進行分解，制定季度、月度收費

9、計劃 將收費指標(biāo)落實到各自區(qū)域管家，使管家有計劃的進行催繳 按計劃進行季度、月度工作總結(jié)，分析其中原因，總結(jié)。精精19 實施人性化管理 培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊 實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。 加強物業(yè)管理相關(guān)知識的宣傳 誠信服務(wù)，透明收費 用法律手段維護企業(yè)的合法權(quán)益 實用技巧精精20 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，把小區(qū)業(yè)主分成若干等級，對不同的等級采用不同的措施。物業(yè)管理企業(yè)在制定前期物業(yè)管理方案的時候，應(yīng)該更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，心里的一桿秤應(yīng)該在他們身上，要充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的和諧管

10、理打下良好的基礎(chǔ)。精精21 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，所提供的商品是無形的“服務(wù)”。它的各項管理說到底是為業(yè)主提供各項滿意的服務(wù)，而這一切都要取決于服務(wù)者素質(zhì)的高低和能力的發(fā)揮。物業(yè)管理不同于其他行業(yè)，有時它對員工道德素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)。 職業(yè)道德、禮儀禮貌、溝通、協(xié)作的能力。具有良好的親和力是做好物業(yè)管理的一大優(yōu)勢。 每一個管家都能注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，在日常工作中應(yīng)積極熱情地為每一位業(yè)主服務(wù)，對一些不太了解甚至反感物業(yè)管理的業(yè)主，我們會主動上門與其溝通、交流。不怕被業(yè)主指出缺點，反而會感謝業(yè)主提出意見，給我們改正和進步的機會。精精22 物業(yè)管理費收取工作之所以能取得較好的效果，有一

11、個很重要的原因就是實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。具體做法是以各管理處為單位進行收費率考核。公司根據(jù)每月的實際情況制定當(dāng)月的物業(yè)管理費收費計劃及獎勵處罰辦法，按收費總額的一定比例給予一定的獎勵給員工；沒有達到規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)則有相應(yīng)比例的處罰。由于物業(yè)服務(wù)費的足額收取，使公司的能夠正常運作，“物管費和服務(wù)”兩者形成了良性循環(huán)，極大地推動了企業(yè)自身的發(fā)展。精精23 為了讓業(yè)主明白物業(yè)管理服務(wù)是什么，我們確實應(yīng)該下一番工夫。針對服務(wù)過程我們應(yīng)該進行影像留存，在季度服務(wù)報告中展現(xiàn)給業(yè)主，讓業(yè)主們及時了解。對于有疑問的業(yè)主，物業(yè)的每一位員工都可以為其進行詳細的解釋，在這個物業(yè)公司與業(yè)主共同學(xué)習(xí)物業(yè)管理的

12、過程中，也逐漸建立起了物業(yè)公司與業(yè)主之間的友好關(guān)系。季度服務(wù)報告照片 各類通知照片精精24經(jīng)歷過計劃經(jīng)濟體制的人們已經(jīng)習(xí)慣了“只享受，不(少)付費”。所以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)只能是“物有所值”或是“物超所值”，而絕不能“物低所值”甚至是“物無所值”。物業(yè)始終保證服務(wù)的“質(zhì)價相附”，而且各個管理處都將物價局審批的本物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)張貼在布告欄上，讓業(yè)主明明白白消費。使業(yè)主清楚自己所交的物業(yè)服務(wù)費到底用在了什么地方，從而也可以讓業(yè)主了解交納物業(yè)費的合理性和必要性。以上就是物業(yè)提高物業(yè)收費率的措施與具體做法，當(dāng)然每個物業(yè)管理公司所接管的物業(yè)都有差異性，但是物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間始終

13、有一個平衡點，而物業(yè)管理公司只有將這平衡點靠近業(yè)主才是最好的解決辦法。就像睦鄰物業(yè)一樣，它所提供的服務(wù)永遠不會少于業(yè)主所付的費用，并且睦鄰物業(yè)溫馨的人性化、親情化服務(wù)可以讓業(yè)主心里始終有一種溫暖的感覺，一種家的感覺！精精25 物業(yè)管理企業(yè)收取的管理服務(wù)費，是依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備、場地進行管理、維修、保養(yǎng)，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費用。這種費用的收取，關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益，關(guān)系到相關(guān)服務(wù)的質(zhì)量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費的主要用途 : 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 ; 物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)

14、備的日常運行和維護費用 ; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用 ; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用 ; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用 ; 辦公費用 ; 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 ; 物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用 ; 經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用等。精精26物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對個別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費的行為提起法律訴訟，但此項工作要有理有據(jù)。首先，要做必要的交流、溝通 ; 其次，可以發(fā)律師函 ; 再次，還可以通過業(yè)主委員會做工作。對經(jīng)過做各方面工作仍無效果的業(yè)主，只能通過法律訴訟程序，用法律的武器維護廣大業(yè)主的權(quán)益，維護企業(yè)自身的精精27精精28有時候可能業(yè)主在小區(qū)

15、碰到你，會向你反映一些在物業(yè)服務(wù)急需改近的見意，我都會拿個小本子把業(yè)主見意逐一記下來，不能馬上解決的耐心向業(yè)主解釋，能解決的馬上通知各部門現(xiàn)場解決，讓業(yè)主看到我們的服務(wù)態(tài)度和對業(yè)主的重視成度。以真情感人，有時候在人手不夠的情況下，我親自幫忙。精精29員工的職業(yè)道德培訓(xùn)，包括職業(yè)思想(全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想)、行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則(儀容儀表、日常行為、來電來訪、上門服務(wù)等)培訓(xùn)。員工的禮貌服務(wù)(如文明用語)、敬業(yè)精神、團隊精神等培訓(xùn)。物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)。 通過以上內(nèi)容的培訓(xùn)，使員工掌握物業(yè)管理服務(wù)最為基本的語 言、行為規(guī)范以及必備的物業(yè)管理、服務(wù)知識。精精30每個拒交戶都有它的理由拒交

16、物業(yè)管理費，諸如物業(yè)管理服務(wù)不到位、開發(fā)商承諾的事未兌現(xiàn)等來轉(zhuǎn)移他們自己繳交物業(yè)管理費的義務(wù)。首先，我們以客服主管名義擬寫了一份致業(yè)戶的一封信。這里強調(diào)一下所寫信件并不是一視同仁的，而是根據(jù)不同內(nèi)容寫不同的信件。信中可專門以拒交戶所提出的不同理由為核心，針對各業(yè)戶所提出的問題一一加以說明，譬如為什么屋頂漏水是屬于開發(fā)商問題；為什么郵局的工作噪聲所造成的影響與物業(yè)管理費用是兩回事；為什么物業(yè)管理企業(yè)并沒有執(zhí)法權(quán)等等諸如此類的疑難雜癥?？傊?，我們的宗旨就只有一個：讓拒交戶了解物業(yè)管理企業(yè)生存的艱辛，讓他們知道樹立維權(quán)益識并不是通過拒交物業(yè)費來體現(xiàn)以及物業(yè)管理真正的含義、涵蓋范圍、服務(wù)職能。精精31

17、三字經(jīng)有這么一句話：人之初，性本善。既然業(yè)主是上帝，那上帝肯定有心軟的一面。因此，在擁有充足理由的前提下，應(yīng)該派客服員到拒交戶家中拜訪（拜訪次數(shù)不低于三次），然后再由客服主管進行上門勸說，勸說過程要注重業(yè)戶的一言一行，面帶微笑，適當(dāng)?shù)貧g迎他到物業(yè)處辦公室坐客等。這就涉及到與業(yè)主溝通的技巧是因人而異。以上所講的方法類似于三國演義中劉備“三顧茅蘆”的做法，對于通情達理并又無特別理由的業(yè)主是行之有效的。精精32這種催款函是采用帶法律性質(zhì)的文件，首先要讓業(yè)戶感覺到我們物業(yè)企業(yè)已經(jīng)是達到惹耐的最大限度了，將要通過法律途徑來解決欠費糾紛問題。作為業(yè)主其實并不想惹上官司，那樣做既失去了面子又浪費了時間，相當(dāng)

18、于賠了夫人又折兵。催款函中可添加一些法律上的專業(yè)術(shù)語，體現(xiàn)如不繳費將會造成怎么樣的結(jié)果等。舉個例子，我們小區(qū)催款函的主要內(nèi)容是表明“業(yè)主拒交物業(yè)管理費用的行為是不合理、不合法的，也損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。請業(yè)主幾日內(nèi)付清所欠的物業(yè)費用，否則將通過訴論方式主張權(quán)利”。這樣一來，業(yè)主不擔(dān)心也得擔(dān)心了。精精33我小區(qū)有一位許阿姨，老師出身，在小區(qū)很有威望。09年7月乘坐電梯墜梯，造成身體不適，出事后物業(yè)服務(wù)中心處理問題不當(dāng)，沒有及時送業(yè)主去醫(yī)院醫(yī)治，只是打電話給電梯維保公司來處理，相互推卸負責(zé)，這下惹怒了小區(qū)的業(yè)主，最后把物業(yè)告上了法庭，物業(yè)公司不但賠了醫(yī)療和精神損失，還輸?shù)袅嗣u。過后許阿姨對物

19、業(yè)處理問題的方式相當(dāng)不滿，發(fā)動小區(qū)多戶業(yè)主拒交管理費，我就職后通過了解知道業(yè)主拒交管理費的根源，打聽到她老公也是我的老鄉(xiāng)，經(jīng)我多次去她家拜訪，訴訴家常，看有什么需要幫忙，我代表物業(yè)公司向她誠認以前做法的有些不對，同時也訴說了物業(yè)管理費收不上來，經(jīng)營困難，同時答應(yīng)可以適當(dāng)?shù)拿庖粋€月管理費，功夫不負有心人，經(jīng)常最后真情也感動了她，不但把以前拒繳的管理費補交，也把減免的交了上來，現(xiàn)在她又帶頭把欠交管理費業(yè)主都帶動起來，現(xiàn)在積極配合物業(yè)的工作。精精34用心服務(wù)，真誠溝通，建立良好的溝通機制是管理費收取的保障。物業(yè)無小事，就怕未能用心去做，比如每逢兒童節(jié)、老人節(jié)買些小禮品，去業(yè)主家拜訪，多走訪一下小區(qū)內(nèi)

20、兒女不在身邊的老人，下雨天，可以在門崗值班室多放幾把愛心傘，保安巡邏人員發(fā)現(xiàn)有需在幫忙的業(yè)主，主動去幫助。春節(jié)、元旦給小區(qū)業(yè)主發(fā)祝福語。精精35我們小區(qū)就有一戶拒交戶，你停她家的電，她反而跳你整幢樓梯的閘。碰到這種拒交戶，我們也只能自認倒霉，另想它法了。地方的局限性往往形成了七大姨八大姑處處可見，造成我們物業(yè)工作難做的同時還有不少好處。就拿前面所提的拒交戶來說，簡直是個蠻橫無理的女人，每次上門都以墻壁裂縫為由拒交物業(yè)管理費。我們在做這戶工作過程中都用到了以上方法，軟硬兼施，還請工程部經(jīng)理現(xiàn)場查看并說明裂縫的原因是正常的，結(jié)果她還是聽不進去，反而跟人家吵起來。最后，當(dāng)我們絞盡腦汁時，領(lǐng)導(dǎo)無意中知

21、巧這個女人的姐夫、哥哥都是我們小區(qū)辦公樓的承租方跟關(guān)系戶，交情跟我們領(lǐng)導(dǎo)還挺深的，這下我們就動員她的那些親朋好友以及她老公的哥們（其它小區(qū)業(yè)主委員會主任），終于皇天不負有心人，讓我們?nèi)缭敢詢斄?。精?6精精37（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）第七章 相鄰關(guān)系 第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。 第八十五條法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。 第八十六條不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。 對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間

22、合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。 第八十七條不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。 第八十八條不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。 第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。 第九十條不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 第九十一條不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。 第九十二條不動產(chǎn)權(quán)利人

23、因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。 精精38由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。 為了解決這一問題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。 在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當(dāng)月管理費一同繳交拖欠的費用。