物權(quán)法期末復(fù)習(xí)必備

1、 YAL制作 物權(quán)概述 物權(quán)變動：基于法律行為 / 非基于法律行為 國家、集體、私人所有權(quán) 原始取得 自物權(quán)所有權(quán) 共有、建筑物區(qū)分所有權(quán) 取得方式 繼受取得 建設(shè)用地使用權(quán) 用益物權(quán) 土地承包經(jīng)營權(quán) 宅基地使用權(quán) 物權(quán)法體系 地役權(quán) 他物權(quán) 抵押權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 質(zhì)押權(quán) 留置權(quán) 占有第一章 物權(quán)概述物的特征1、非人格性例外：尸體、捐獻(xiàn)器官、假牙義肢2、有體性例外：無形的自然能量，電、熱、光波、有限電視訊號等。 無線電頻譜資源屬于國家所有?！疚餀?quán)法50條】3、可支配性物的分類(相關(guān)法條：物權(quán)法2、115、116條；合同法163條)物的分類1主物與從物條件：非整體與局部的關(guān)系，單獨為一物；對主物發(fā)揮

2、輔助效用；為同一主體所有。2原物與孳息必須與原物分離，尚未分離，則為原物之組成部分。注意：孳息的所有權(quán)：（1）天然孳息：如無相反約定，歸用益物權(quán)人，無，則歸所有權(quán)人（2）法定孳息：有約定按約定，無約定按交易習(xí)慣（3）合同法：交付僅針對買賣合同 所有權(quán)保留買賣中，在保留所有權(quán)期間，孳息歸買受人概念物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。1物權(quán)為財產(chǎn)性質(zhì)的權(quán)利。2物權(quán)為支配性財產(chǎn)權(quán)。3物權(quán)為排他性財產(chǎn)權(quán)。特征(一)物權(quán)是私有財產(chǎn)權(quán) (二)物權(quán)是人與人之間對物的權(quán)利關(guān)系 (三)物權(quán)是受制約的權(quán)利物權(quán)客體的特點是：有體物/特定物/可交易的獨立物/非人格性

3、的物質(zhì)體物權(quán)類型體系一、完全物權(quán)與限制物權(quán)以物權(quán)人對標(biāo)的物利益支配范圍為標(biāo)準(zhǔn)二、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)按照設(shè)立物權(quán)的目的不同三、動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)依物權(quán)的客體是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)四、登記物權(quán)與不登記物權(quán)按照物權(quán)的變動是否須經(jīng)登記而劃分的五、主物權(quán)與從物權(quán)根據(jù)物權(quán)是否具有獨立性為標(biāo)準(zhǔn)六、有期限物權(quán)與無期限物權(quán)根據(jù)有無期限，物權(quán)可分為有期限物權(quán)和無期限物權(quán)。第二章 物權(quán)的效力一、物權(quán)的支配效力也稱物權(quán)的支配權(quán)效力，這是法律基于物權(quán)的本質(zhì)賦予物權(quán)人得對標(biāo)的物的直接管領(lǐng)力。二、物權(quán)的排他效力也稱物權(quán)的排他權(quán)效力，是指法律賦予物權(quán)人對其公示的物權(quán)具有對抗一切第三人的絕對性獨占效力。物權(quán)的排他力應(yīng)包括以下

4、內(nèi)容：排他性占有。排他性支配。 三、物權(quán)的優(yōu)先效力既可發(fā)生在物權(quán)與債權(quán)之間，也可發(fā)生在物權(quán)相互之間。(一)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力例外：買賣不破租賃時的租賃權(quán)。納入預(yù)告登記的債權(quán)。特別法中規(guī)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先的債權(quán)。(二)物權(quán)相互間的優(yōu)先效力 如果同一物上設(shè)立多個抵押權(quán)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！痹瓌t是“權(quán)利設(shè)立時間在先、權(quán)利實現(xiàn)在先”、“抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償”、“同一動產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。”四、物權(quán)的請求效力通常也稱物權(quán)請求權(quán)效力，是指當(dāng)物權(quán)受到他人

5、侵害或者有妨害的可能性時，物權(quán)人為了排除或者預(yù)防妨害，有請求義務(wù)人為一定行為或不為一定行為以恢復(fù)物權(quán)完滿狀態(tài)的權(quán)利效力。五、物權(quán)的追及力是指物權(quán)的標(biāo)的物，無論被無權(quán)處分人或者處分權(quán)受限制的人轉(zhuǎn)讓于何人之手，除法律另有規(guī)定以外，物權(quán)人均可追及物之所在而行使物權(quán)。 (限制：善意取得)第三章 物權(quán)變動物權(quán)變動在理論上可分為廣義和狹義兩種。廣義的物權(quán)變動主要指物權(quán)的主體變更及物權(quán)內(nèi)容、客體的變動；狹義的物權(quán)變動指物權(quán)的得喪變更，即物權(quán)在不同物權(quán)主體間的移轉(zhuǎn)變動的狀態(tài)。物權(quán)變動的原因（考查點：所有權(quán)取得方式）含義 具體 原始取得非基于法律行為： 直接根據(jù)法律規(guī)定而取得標(biāo)的物的所有權(quán)無主物的先占、埋藏物的

6、發(fā)現(xiàn)、遺失物的拾得添附、善意取得、孳息、生產(chǎn)、加工合法建造、征收/沒收/裁判繼受取得基于法律行為： 根據(jù)原所有權(quán)人的意思表示而取得標(biāo)的物的所有權(quán)繼承（法定繼承、遺囑繼承）、遺贈買賣、贈與、互易物權(quán)行為的特性 (一)物權(quán)行為的獨立性1負(fù)擔(dān)行為與債權(quán)關(guān)系。2物權(quán)的變動與否取決于處分行為的效力。 (1)處分行為的標(biāo)的物必須特定化。 (2)處分行為中處分人必須具有處分權(quán)限， (3)處分行為必須進(jìn)行公示，即在物權(quán)發(fā)生變動時，處分人必須進(jìn)行交付或變更登記等公示， 如此才能產(chǎn)生物權(quán)變動的最終效果。3負(fù)擔(dān)行為與處分行為不一致的效果。 (1)負(fù)擔(dān)行為有效、處分行為無效。 (2)負(fù)擔(dān)行為無效、處分行為有效。 (二

7、)物權(quán)行為的無因性又稱為物權(quán)行為的抽象原則，指物權(quán)行為的效力不受其原因行為債權(quán)契約效力的影響。物權(quán)變動要件我國物權(quán)法原則上采取了物權(quán)變動形式主義不動產(chǎn)物權(quán)變動要件登記 1原權(quán)利人須有處分權(quán)。 2當(dāng)事人須就物權(quán)變動達(dá)成合意。 3必須進(jìn)行登記。登記簿效力登記簿優(yōu)先于產(chǎn)權(quán)證。除有證據(jù)證明確有錯誤的以外，以登記簿為準(zhǔn)。登記機關(guān)的責(zé)任當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。異議登記（不產(chǎn)生阻卻物權(quán)變動的效力，但受讓人不可善意取得）（1）權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項

8、錯誤的，可以申請更正登記。（2）不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。（3）不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。 （4）登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。（5）異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。預(yù)告登記（產(chǎn)生阻卻物權(quán)變動的效力）（1）當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)， 按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。（2）預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。（ 3 ）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自

9、能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。動產(chǎn)物權(quán)的變動要件交付現(xiàn)實交付交付標(biāo)的物觀念交付簡易交付權(quán)利人事先占有標(biāo)的物，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力占有改定買賣合同+借用或保管合同（自第二個合同生效時視為交付）指示交付通知到達(dá)第三人時生效擬制交付交付權(quán)利憑證物權(quán)的消滅(一)標(biāo)的物滅失(二)混同 (三)單方拋棄 (四)其他原因（例如國家基于公共利益征收、定限物權(quán)的存續(xù)期間屆滿、動產(chǎn)善意取得等） 物權(quán)變動的公示合同導(dǎo)致的物權(quán)變動 注意：合同效力與物權(quán)變動相分離：物權(quán)變動與否不影響合同效力。公示（登記或交付）強制公示不公示物權(quán)不變動僅具有債權(quán)效力登記生效：合同+登記=物權(quán)變動建筑物

10、、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓/建筑物（包括在建建筑物）、土地使用權(quán)、荒地的承包經(jīng)營權(quán)抵押動產(chǎn)交付：合同+交付=物權(quán)變動動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及質(zhì)押任意公示不公示物權(quán)仍變動但不能對抗第三人（登記對抗要件）合同=物權(quán)變動 + 登記 第三人土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)；動產(chǎn)抵押；動產(chǎn)浮動抵押；合同+交付=物權(quán)變動 + 登記 第三人船舶、航空器、機動車轉(zhuǎn)讓絕對無需公示依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記注意：他人取得國家自然資源的使用權(quán)，必須依法登記相對無需公示因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。因繼承或

11、者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。注意：處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力第四章 物權(quán)的保護(hù)物權(quán)保護(hù)主要指物權(quán)權(quán)利人在正常行使其物權(quán)時受到他人的不法妨害或物權(quán)人物權(quán)的完滿狀態(tài)受到他人不法侵害時，法律賦予物權(quán)人得排除侵害或妨害的請求權(quán)，以保障其合法權(quán)利和利益的實現(xiàn)。物權(quán)保護(hù)的方法(一)物權(quán)的自力保護(hù)(救濟) (自力防衛(wèi)/自力取回)(二)物權(quán)的公力保護(hù)(救濟) 民法物權(quán)保護(hù)的方式（物權(quán)請求權(quán)）概念物權(quán)人在其權(quán)利的實現(xiàn)上遇到某種妨害時，有權(quán)請求造成妨害事由發(fā)生的人排除此等妨害

12、。 類型 確認(rèn)權(quán)、返還原物、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀。性質(zhì) 以物權(quán)為基礎(chǔ)的一種獨立的請求權(quán) （1）以物權(quán)為基礎(chǔ) （2）并非物權(quán)本身，相對獨立 （3）一種請求權(quán)，與債權(quán)有類似性質(zhì)，在一定范圍內(nèi)可以適用債權(quán)的有關(guān)規(guī)定 時效 不受訴訟時效限制 第五章 物權(quán)法的基本原則物權(quán)絕對原則是指根據(jù)物權(quán)的絕對性、排他性，物權(quán)人可以根據(jù)自己的意思依法行使物權(quán)，直接支配標(biāo)的物并排除一切非物權(quán)人的侵害。 (一)物權(quán)的支配性、排他性和對世性 (二)一物一權(quán)(三)物權(quán)請求權(quán)與物上代位權(quán)1物權(quán)請求權(quán)一旦物權(quán)的正常行使受到妨害或物權(quán)完滿狀態(tài)受到侵害時，物權(quán)人則須通過物權(quán)請求權(quán)維護(hù)其合法權(quán)益。物權(quán)請求權(quán)是物權(quán)絕對原則中保障

13、物權(quán)獨立性和完滿性的防御性措施。2物上代位權(quán)是物權(quán)的完滿狀態(tài)在受到侵害時在物權(quán)請求權(quán)以外的物權(quán)保護(hù)方式，此主要表現(xiàn)為物權(quán)人之物被他人占有時的物權(quán)保護(hù)方式。物權(quán)客體特定原則(一)物權(quán)標(biāo)的物須為現(xiàn)實存在的物(二)物權(quán)標(biāo)的物須特定(三)物權(quán)的標(biāo)的物須為獨立物物權(quán)法定原則主要是指物權(quán)的種類和內(nèi)容等基本要素均由法律明確規(guī)定，除了法律明確規(guī)定的物權(quán)種類和內(nèi)容外，當(dāng)事人不得以約定或其他方式創(chuàng)設(shè)物權(quán)。違反物權(quán)法定的效果1法律對于物權(quán)的設(shè)立有特別規(guī)定時，依照其規(guī)定成立物權(quán)。 2法律無特別規(guī)定時，則屬于違反法律之禁止規(guī)定，其物權(quán)創(chuàng)設(shè)行為依物權(quán)法定原則應(yīng)確認(rèn)為無效，不能發(fā)生物權(quán)法上的效果。3當(dāng)事人設(shè)立物權(quán)的行為部分

14、違反物權(quán)法定原則，但不影響其他部分效力的，應(yīng)認(rèn)為其他部分仍為有效。4物權(quán)設(shè)立行為無效，但其行為具備其他法律行為的生效要件時，在當(dāng)事人之間仍然產(chǎn)生該法律行為的效力。公示與公信原則物權(quán)變動的事實凡是以法定形式公示的，產(chǎn)生權(quán)利變動和對世的效力。效力：1權(quán)利正確性推定效力。2善意保護(hù)效力。 區(qū)分原則(一)區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為 依行為人意思表示要達(dá)到的私法效果劃分，法律行為可分為財產(chǎn)行為(效果)和身份行為(效果)。而其中財產(chǎn)行為依其發(fā)生的法律效果不同，又可分為負(fù)擔(dān)行為與處分行為。前者是發(fā)生契約法上債權(quán)債務(wù)負(fù)擔(dān)給付義務(wù)效果的行為；后者是直接導(dǎo)致權(quán)利變動效果的行為。(二)區(qū)分請求權(quán)關(guān)系與支配權(quán)關(guān)系 在以財

15、產(chǎn)為標(biāo)的物的交易中，負(fù)擔(dān)行為與處分行為，分別引起不同的法律關(guān)系：前者產(chǎn)生以債權(quán)請求權(quán)為內(nèi)容的法律關(guān)系，后者產(chǎn)生以支配權(quán)為內(nèi)容的法律關(guān)系，二者相互區(qū)分又相互聯(lián)系，共同構(gòu)成一個完整的交易。在以財產(chǎn)為標(biāo)的物的交易中，請求權(quán)關(guān)系與支配權(quán)關(guān)系是一個交易過程的兩個階段，分別適用不同的規(guī)范，產(chǎn)生不同的效力。(三)區(qū)分物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果 物權(quán)為基本的支配權(quán)，在以物權(quán)為變動目的的交易中，當(dāng)事人以變動物權(quán)為目的的合意是物權(quán)變動的原因法律關(guān)系，產(chǎn)生債權(quán)請求權(quán)；交付或登記是物權(quán)變動的結(jié)果關(guān)系，產(chǎn)生物權(quán)支配權(quán)變動的法律效力。第六章 所有權(quán)基本原理所有權(quán)是指在法律的限制范圍內(nèi)，權(quán)利人對于所有物為永久全面與整體

16、支配的物權(quán)。所有權(quán)的性質(zhì)全面支配性。整體性。彈力性。恒久性。社會性。所有權(quán)權(quán)能：積極權(quán)能占有、使用、收益、處分；消極權(quán)能排除他人非法干涉我國所有權(quán)的體系一、國家所有權(quán)國家所有即全民所有。國家所有權(quán)是指國家以民事主體的身份對國有財產(chǎn)享有的所有權(quán)。除法律另有規(guī)定之外，國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。范圍：礦藏、水流、海域；城市的土地和法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源。但法律規(guī)定屬于集體所有的除外；法律規(guī)定屬于國家所有的野生動物資源；無線電頻譜資源；法律規(guī)定屬于國家所有的文物；國防資產(chǎn)、依照法律規(guī)定為國家所有的鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣

17、管道等基礎(chǔ)設(shè)施；國家機關(guān)、國家舉辦的事業(yè)單位、國家出資的企業(yè)的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。 二、集體所有權(quán)也稱集體成員集體所有，是指集體成員對于依法屬于集體所有的財產(chǎn)享有的所有權(quán)。范圍：法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。權(quán)利行使 由集體成員行使權(quán)利的事項主要有：土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；個別承包經(jīng)營者之間承包地的調(diào)整；土地補償費等費用的使用、分配辦法；三、私人所有權(quán)是指國家、集體之外的民事主體對其財產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利

18、。范圍（1）個人所有權(quán)主要包括：合法收入；房屋；生活用品；生產(chǎn)工具；原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)；個人合法的儲蓄、投資及其收益；個人的財產(chǎn)繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。（2）法人所有權(quán)包括企業(yè)法人的所有權(quán)和其他法人的所有權(quán)。（3）社會團體所有權(quán)指社會團體對其所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。保護(hù)：私人的合法財產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。取得時效一般是指非所有權(quán)人依所有權(quán)的意思公開、和平、持續(xù)、善意占有他人之物達(dá)到法律規(guī)定的期間，從而取得該物所有權(quán)的制度。所有權(quán)之外的其他財產(chǎn)權(quán)，準(zhǔn)用所有權(quán)取得時效的規(guī)定。1、動產(chǎn)所有權(quán)的取得時效要件：取得時效的客體是他人之動產(chǎn)；占有人的

19、占有須是以所有的意思，和平、公然的占有，即自主占有、和平占有和善意占有；經(jīng)過一定期間。2、不動產(chǎn)所有權(quán)的取得時效要件：占有人占有的標(biāo)的物為他人未經(jīng)登記的不動產(chǎn)；占有人以所有的意思公開、和平、善意的占有；經(jīng)過一定期間。3、其他財產(chǎn)權(quán)的取得時效要件：以他人之物或者權(quán)利為客體；權(quán)利的行使是以所有的意思公然、和平、持續(xù)的行使；法定期間的經(jīng)過 第七章 不動產(chǎn)所有權(quán)一、土地所有權(quán)的范圍即土地所有權(quán)橫向范圍為與他人土地交界處，縱向范圍原則上及于土地的地表和地下，但法律另有規(guī)定的除外。這種限制一般體現(xiàn)為三個方面：法律上的限制；上下高深之限度；他人的合理干涉。二、土地所有權(quán)的類型：1、單獨所有。2、共同所有。（

20、1）總有。（2）合有。（3）土地共有。建筑物區(qū)分所有權(quán)簡稱區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對于建筑物內(nèi)的有獨立用途的專有部分的所有權(quán)和對于共有部分的共同所有權(quán)以及管理權(quán)的總稱。專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。特征主要包括下面三個方面：專有部分在結(jié)構(gòu)上的獨立性；共同墻壁的雙重性；各區(qū)分所有人之間的相互制約性。（“壁心說和最后粉刷表層說”即“中央部分屬于共用部分，表面屬于專有部分說”為通說。）共有所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有人對于其建筑物專有以外的共用部分所享有的占有、使用和收益并隨專有部分的處分一并處分的權(quán)利。專有權(quán)范圍業(yè)主專有的建筑物內(nèi)的住宅或經(jīng)營性用房房

21、屋買賣合同明示由業(yè)主單獨所有的車位、車庫。房屋買賣合同明示屬于業(yè)主單獨所有的綠地權(quán)利限制行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全。不得濫用專有權(quán)，損害其它業(yè)主的合法權(quán)益。將住宅改為經(jīng)營性用房的，必須經(jīng)全體有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。同棟建筑的業(yè)主都是利害關(guān)系人；其他業(yè)主主張的，必須證明受到或可能受到不利影響。以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意進(jìn)行抗辯的，法院不支持?！舅痉ń忉?0、11條】業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。【司法解釋4條】共有權(quán)范圍建筑物的基本構(gòu)造部分

22、。例如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室等。建筑物的公用設(shè)施。例如樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等。建筑物占有的地基使用權(quán)，以及小區(qū)內(nèi)的空地。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外）。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）。建筑區(qū)劃內(nèi)的其它公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。占用業(yè)主共有道路或者其它場地用于停放汽車的車位。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。權(quán)利義務(wù)費用分?jǐn)?、收益分配：有約定按約定；無約定，按專有部分/總面積比例 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。共同管理權(quán)組織機構(gòu)業(yè)主大會；業(yè)主委員會。地位：業(yè)主大會和業(yè)主委員會不具

23、有作為原告起訴的訴訟主體資格。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。知道或應(yīng)當(dāng)知道決定之日起1年?！疚餀?quán)法解釋12】表決規(guī)則專有部分占建筑物總面積23以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)23以上的業(yè)主同意籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。其他：決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。相鄰權(quán)也稱相鄰關(guān)系。是法律為調(diào)和相鄰不動產(chǎn)的利用，而就其所有人或使用人間所確定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰權(quán)的性質(zhì)是所有權(quán)內(nèi)容的限制或擴張。相鄰權(quán)的類型：1、鄰地利用

24、權(quán)。2、安全防險權(quán)。3、用水、排水權(quán)。 （ 我國物權(quán)法第84條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！保┢渌粍赢a(chǎn)所有權(quán)：一、樵牧權(quán)二、逸失物取回權(quán)三、越界建筑的鄰地使用權(quán)四、越界竹木枝根刈除權(quán)和越界自落果實取得權(quán) 第八章 動產(chǎn)所有權(quán)善意取得即時取得，是指動產(chǎn)（我國包括不動產(chǎn)）物權(quán)的讓與人并無處分權(quán)而以所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者其他物權(quán)設(shè)定為目的將該動產(chǎn)出讓給第三人或者為第三人設(shè)定他物權(quán)，善意受讓該動產(chǎn)的占有者取得該動產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)（如質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等）的法律制度。善意取得的條件適用對象物權(quán)，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)；包括所有權(quán)和他物權(quán)構(gòu)成要件1、讓與

25、人須為標(biāo)的物的占有人和無處分權(quán)人 動產(chǎn)必須是占有委托物自愿（基于合同、共有關(guān)系而占有） 占有脫離物遺失物、盜臟物等，原則上不適用善意取得（司考采取排除法）2、受讓人取得標(biāo)的物時必須是善意的，受讓人受讓時不知道或不應(yīng)當(dāng)知道出讓人無處分權(quán)的事實。3、受讓人支付合理對價即通過有償行為取得4、受讓人已經(jīng)完成取得權(quán)利所必需的公示行為，動產(chǎn)占有或者變更不動產(chǎn)登記法律后果（1）處分人：違約、侵權(quán)、不當(dāng)?shù)美偤希?）取得人 ：取得所有權(quán)；原所有權(quán)人的所有權(quán)消滅先占也稱無主物的先占，是指占有人依所有的意思對無主動產(chǎn)進(jìn)行事實管領(lǐng)支配，從而取得該動產(chǎn)所有權(quán)的方式。取得方式為原始取得。（性質(zhì)為事實行為）構(gòu)成要件1、先

26、占的客體必須是無主物。2、此無主物必須是法律允許先占之動產(chǎn)。一般認(rèn)為，下列幾種情況不得適用先占：（1）法律禁止流通的物不得作為先占的客體。如槍支、毒品等。（2）尸體。只有在符合善良風(fēng)俗情況下，由親屬保存和處理，不得作為先占的客體。（3）國家保護(hù)的文物和野生動植物。（4）土地所有權(quán)、水流、礦藏等專屬于國家所有的財產(chǎn)。（5）其他不得作為先占客體的情形。3、占有人的占有必須以所有意思而占有。4、占有人無須具有行為能力。法律后果： 先占人具備上述條件后，即可取得該動產(chǎn)的所有權(quán)。 拾得遺失物是發(fā)現(xiàn)他人的遺失物而占有之人，在符合一定條件時取得該物所有權(quán)的法律事實。（我國物權(quán)法沒有采這一立法政策。而是規(guī)定拾

27、得遺失物應(yīng)交還失主，在法定期間內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的遺失物，歸國家所有。）（性質(zhì)為事實行為）構(gòu)成要件1、拾得遺失物的客體須為遺失物。遺失物是指非基于占有人的意思而喪失占有，現(xiàn)又無人占有且非為無主之動產(chǎn)。 2、須有拾得行為。該行為應(yīng)當(dāng)具備兩個要素：發(fā)現(xiàn)遺失物；占有遺失物。3、拾得人不受行為能力的限制。四、法律后果其他 1、拾得人的義務(wù)：返還和通知義務(wù)。 保管義務(wù)。報告和上繳義務(wù)。2、拾得人的權(quán)利：必要費用的償還請求權(quán)。 報酬請求權(quán)。3、法定期間內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的遺失物，歸國家所有。 發(fā)現(xiàn)埋藏物是指埋藏和隱藏于他物之中，其所有權(quán)歸屬不明的動產(chǎn)。埋藏物的構(gòu)成要件：須為埋藏之物；埋藏物須為動產(chǎn)；埋藏物的所有人不明。發(fā)

28、現(xiàn)埋藏物構(gòu)成要件（性質(zhì)為事實行為）（1）發(fā)現(xiàn)人發(fā)現(xiàn)之物必須為埋藏物或者隱藏物。（2）發(fā)現(xiàn)人有發(fā)現(xiàn)埋藏物的行為。（3）該埋藏物非屬發(fā)現(xiàn)人所有之物。（4）發(fā)現(xiàn)人實際占有了埋藏物。法律后果我國物權(quán)法規(guī)定對發(fā)現(xiàn)埋藏物參照拾得遺失物的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)人不能取得埋藏物的所有權(quán)，也不能取得報酬請求權(quán)，僅有必要費用的請求權(quán)。在發(fā)現(xiàn)埋藏物時，所有人明確的，返還給所有人或者有領(lǐng)取權(quán)的人，所有人不明時，上繳國家。范圍遺失物、漂流物、失散動物、埋藏物、隱藏物拾得后果無因管理予以返還費用求償，無報酬（懸賞除外）；故意、重大過失毀損滅失的賠償。送交政府公告 6 個月收歸國有。保管機關(guān)故意、重大過失也要賠償。善意占有不知為遺失物

29、費用求償，返還以返還時利益為限。惡意占有拒不返還侵占，無費用求償權(quán)，也無權(quán)要求領(lǐng)取懸賞；返還以占有時利益為限。發(fā)現(xiàn)埋藏物、隱藏物的特殊規(guī)定（1）交還所有人或其繼承人（前提是根據(jù)法律規(guī)定可由其享有所有權(quán)）（2）上繳國家物質(zhì)獎勵所有權(quán)人（遺失人）權(quán)利的救濟選擇（1）有權(quán)從知道或應(yīng)當(dāng)知道買受人之日起，2年內(nèi)，從買受人處索回原則上無償；但如果第三人自拍賣、有經(jīng)營資格的出賣人處取得，須支付價金。（2）直接要求無權(quán)處分人賠償有訴訟時效 添附是附合、混合及加工在學(xué)理上的總稱。主要指不同的動產(chǎn)或不動產(chǎn)之間通過某種方式結(jié)合而形成不可分割的混合物或新的性質(zhì)的物，從而導(dǎo)致原物滅失或難以區(qū)分而形成所有權(quán)的得喪變更情形

30、。特征1、所有權(quán)的單一性。 2、添附物所有權(quán)的歸屬性。 3、關(guān)系人利益的協(xié)調(diào)性。1、附合是指兩個以上的有形物相互結(jié)合形成一種新的物或者一物附著于他物并構(gòu)成其重要成分，非毀損不能分離或者分離費用過巨，法律上認(rèn)為其附合物失去了交易上的獨立性的情形。 2、混合是指所有人各異的動產(chǎn)混合后不能識別或者識別費用過大而發(fā)生所有權(quán)變動的情形。3、加工是指一個人的勞力與另一人的物的結(jié)合形成一種新的物。 第九章 共有權(quán) 共有權(quán)是指兩個以上的民事主體共同對某一項財產(chǎn)享有所有權(quán)，即：一個所有權(quán)由兩人以上共同享有。其中，該民事主體稱為共有人，該財產(chǎn)稱為共有財產(chǎn)，共有人在共有財產(chǎn)上形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系稱為共有關(guān)系。共有的法

31、律特征：共有的主體是兩個以上的人；共有關(guān)系的客體是同一項財產(chǎn)；共有關(guān)系的內(nèi)容是共有人按照法律規(guī)定或者共有人之間的約定享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。 共有關(guān)系的形成原因：1、當(dāng)事人的合意。2、法律的規(guī)定。按份共有也稱分別共有或者通常共有，是指數(shù)人按照確定的份額對于同一項財產(chǎn)享有所有權(quán)的形態(tài)。（性質(zhì)按份共有是一種抽象的所有權(quán)在量上的分割）應(yīng)有份額的確定1、基于當(dāng)事人合意發(fā)生的共有，共有人的份額按照當(dāng)事人的約定確定。2、當(dāng)事人之間沒有約定具體份額或者約定不明確時，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。 各自應(yīng)有部分：自由處分（設(shè)定擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、拋棄等） 、處分 共有物整體處分：2/3份額以上共有人同意

32、，否則，構(gòu)成無權(quán)處分按 保存行為：共有人都有權(quán)利份 內(nèi)部關(guān)系 、管理 重大修繕行為：2/3份額以上共有人同意共 管理費用：按份額分擔(dān)有 、分割：隨時請求，按比例分割。 1、對第三人的權(quán)利：連帶債權(quán)，可單獨行使物權(quán)請求權(quán)或債權(quán)請求權(quán) 外部關(guān)系 2、對第三人的義務(wù)：連帶債務(wù)；內(nèi)部有追償權(quán)。共同共有也稱公同共有，是指數(shù)人之間由于一定原因成立共同關(guān)系，基于共同關(guān)系而共享一物所有權(quán)，即共有人對共有物共同享有的所有權(quán)。共同共有成立的原因1、根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生（婚姻、繼承）2、依當(dāng)事人的約定（合伙）3、對于一些特殊財產(chǎn)，如祭田、祭產(chǎn)、祀田、神明會、同鄉(xiāng)會館等財產(chǎn)也屬于共同共有。 1、夫妻共有財產(chǎn) 1、產(chǎn)生情

33、形 2、家庭共有財產(chǎn) 3、繼承發(fā)生后財產(chǎn)分割前的遺產(chǎn) 共 1、不分份額地共有同 2、內(nèi)部關(guān)系 2、使用收益：各共有人權(quán)利義務(wù)平等共 3、處分：必須全體共有人同意 否則，構(gòu)成無權(quán)處分有 4、管理：重大修繕行為必須全體共有人同意 5、分割：原則上不允許分割，除非共有基礎(chǔ)喪失或者有重大理由請求分割 3、外部關(guān)系：連帶債權(quán)和連帶債務(wù) 共有的特殊類型一、準(zhǔn)共有數(shù)人對一物共同享有所有權(quán)以外財產(chǎn)權(quán)的情形稱為“準(zhǔn)共有”。二、總有村落共同體對于土地（耕地、山林、水面等）的管理與分配權(quán)及其成員的用益權(quán)的總稱。三、合有又稱土地的共同共有或者合手的共有。指數(shù)人基于共同關(guān)系享有一物所有權(quán)。它是以日耳曼家族共同體為基礎(chǔ)發(fā)

34、展起來的一種土地共有形態(tài)。四、互有是指依共有物的性質(zhì)，共有人對共有物無分割請求權(quán)的共有形態(tài)，主要體現(xiàn)在建筑物區(qū)分所有中的建筑物共有部分。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對于共同的墻壁、樓頂?shù)冉ㄖ锕餐糠忠约八?、電、燃?xì)饩€路等共同部分，推定為全體共有人共有。 第十十二章 用益物權(quán)用益物權(quán)是指權(quán)利人對他人所有物享有的以使用收益為目的的定限物權(quán)。用益物權(quán)的特征1用益物權(quán)的客體是物。2用益物權(quán)是對他人之物享有的權(quán)利。3用益物權(quán)以他人物的使用價值為支配內(nèi)容。用益物權(quán)與其他權(quán)利之比較一、用益物權(quán)與所有權(quán) 用益物權(quán)是對他人所有物的使用和收益的權(quán)利，屬于他物權(quán)的一種，而所有權(quán)則屬于自物權(quán)；從效力范圍上講，所有權(quán)是完全物權(quán)

35、，而他物權(quán)是不完全物權(quán)。1用益物權(quán)以所有權(quán)為基礎(chǔ)。2用益物權(quán)是所有權(quán)實現(xiàn)的一種方式。3用益物權(quán)對所有權(quán)具有限制作用。二、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)1權(quán)利內(nèi)容不同。2對物的支配形式不同。3客體范圍有所不同。4權(quán)利實現(xiàn)的時間不同。5權(quán)利消滅的原因不同。傳統(tǒng)民法中的用益物權(quán)一、地上權(quán)地上權(quán)是指以在他人土地上建造建筑物或其他工作物，或者種植竹木為目的而使用該土地的權(quán)利。地上權(quán)的特征1地上權(quán)是存在于他人土地上的物權(quán)。2地上權(quán)以取得土地上的建筑物、其他工作物或竹木的所有權(quán)為目的。3地上權(quán)為使用他人土地的物權(quán)。地上權(quán)的期限 我國因土地采取公有制度，法律上對以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)采取最高期限限制。根據(jù)城鎮(zhèn)國有

36、土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條的規(guī)定，以用途不同，土地使用權(quán)的期限分別為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。而對以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般沒有期限限制。對農(nóng)村土地建設(shè)用地應(yīng)類推適用國有土地使用期限，而對宅基地使用權(quán)則采取無期限限制的制度。二、永佃權(quán) 永佃權(quán)是以支付佃租為對價而永久在他人土地上進(jìn)行耕作或放牧的權(quán)利。其規(guī)范功能是調(diào)和土地的所有與利用之間的矛盾。永佃權(quán)以權(quán)利人與土地所有人簽訂永佃契約而產(chǎn)生。三、役權(quán)指為特定的土地或特定人的便利和收益而利用他人之物的權(quán)利?！耙蹤?quán)分為地役權(quán)和人役權(quán)兩種。地

37、役權(quán)指為特定土地利用之便利而使用他人土地的權(quán)利。四、典權(quán)典權(quán)是指支付典價，占有他人不動產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利。典是一方當(dāng)事人將自己的不動產(chǎn)交對方占有、使用和收益，而從對方取得一定金錢，到一定期限向?qū)Ψ椒颠€金錢，贖回不動產(chǎn)，或者不返還金錢而放棄該不動產(chǎn)所有權(quán)的法律行為。其中，不動產(chǎn)所有人叫出典人；占有、使用不動產(chǎn)并收益但出資的人叫承典人或典權(quán)人；不動產(chǎn)被稱為出典物；承典人交出典人使用的金錢叫典價。 我國物權(quán)法中的用益物權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)是指民事主體在一定的土地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施而對該土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)主體范圍的不同，建設(shè)用地使用權(quán)可以分為：國有土地上的建設(shè)用地使用權(quán)

38、和集體土地上的建設(shè)用地使用權(quán)。后者指除宅基地使用權(quán)之外的農(nóng)村土地上的建設(shè)用地使用權(quán)。依物權(quán)法規(guī)定，集體土地上的建設(shè)用地使用權(quán)適用土地管理法等法律，國有土地上的建設(shè)用地使用權(quán)適用物權(quán)法的規(guī)定。二、建設(shè)用地使用權(quán)的取得(強制登記)（一）劃撥指國家無償?shù)貙⒁欢娣e的土地交由權(quán)利人占有使用的方式。（二）出讓指國家以土地所有者的身份將土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓采取書面形式并經(jīng)登記。土地出讓有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。（三）轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（四）繼承在土地使用權(quán)的有效期限內(nèi)，作為權(quán)利主體的自然人死亡的，其繼承人可

39、以依法取得土地使用權(quán)。該方式主要是針對城鎮(zhèn)私有房屋的宅基地使用權(quán)而規(guī)定的。三、建設(shè)用地使用權(quán)的期限 現(xiàn)階段，國有土地上的建設(shè)用地使用權(quán)分為有期限的和無期限的兩類。以劃撥方式取得的使用權(quán)一般為無期限的，以其他方式取得的使用權(quán)都是有期限的。我國以用地用途為標(biāo)準(zhǔn)，將土地使用權(quán)的最高期限分為四種：居住地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游和娛樂用地40年；綜合和其他用地為50年。土地使用期限屆滿，經(jīng)申請可以續(xù)期。對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，物權(quán)法規(guī)定為自動續(xù)期。期間屆滿土地使用權(quán)被收回的，原土地上的建筑物及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不

40、明確的，視具體情況，按照相關(guān)的法律法規(guī)辦理。四、建設(shè)用地使用權(quán)的消滅（一）建設(shè)用地使用權(quán)消滅的原因1土地本身滅失。2使用期限屆滿。3土地被征用。4其他原因。土地承包經(jīng)營權(quán)指農(nóng)業(yè)經(jīng)營者依法律規(guī)定和合同約定對集體經(jīng)濟組織所有的或者國家所有而由集體經(jīng)濟組織使用的土地長期進(jìn)行耕作、養(yǎng)殖或畜牧而為使用收益的權(quán)利。土地承包經(jīng)營權(quán)的特征1主體具有特定性。農(nóng)村土地承包合同的當(dāng)事人是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和其成員。2客體具有廣泛性。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的客體只能是土地。此處土地包括：耕地、林地、草地以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，如被稱為“四荒”的荒山、荒溝、荒灘和荒丘，甚至在廣義上養(yǎng)殖水面也屬于“依法用于農(nóng)業(yè)的土地”。3

41、內(nèi)容具有農(nóng)用性。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是承包人享有的一項以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為內(nèi)容的用益物權(quán)。依我國農(nóng)業(yè)法的規(guī)定，農(nóng)業(yè)是指種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)等產(chǎn)業(yè)。4性質(zhì)具有物權(quán)性。物權(quán)法專列第11章規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)，其中明確規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)”；對荒地承包的，還可以入股和抵押；承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整更不得收回承包地。土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容（一）承包人的權(quán)利1使用承包地的權(quán)利。2生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)。3收益和產(chǎn)品處置權(quán)。4農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán)。（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人的義務(wù)土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅1承包期限屆滿。2承包人自愿交回承包

42、土地。3因土地撂荒而被收回。宅基地使用權(quán)指城鄉(xiāng)居民依法對批劃給自己建造住宅的土地享有的建造住宅及其附屬設(shè)施并居住使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的特征1宅基地使用權(quán)的主體是自然人。2宅基地使用權(quán)的內(nèi)容為依法建造住宅及其附屬設(shè)施，并為占有、使用、收益和處分。3宅基地使用權(quán)的取得需經(jīng)合法程序。4宅基地使用權(quán)沒有期限限制。宅基地使用權(quán)的取得1權(quán)利主體須為集體組織成員。2申請、審核、批準(zhǔn)。地役權(quán)是指不動產(chǎn)的所有人或使用權(quán)人為提高自己的不動產(chǎn)利用的效益，通過訂立合同而利用他人不動產(chǎn)的用益物權(quán)。因此，地役權(quán)涉及兩宗土地，其中為他人不動產(chǎn)提供便利或被他人利用的不動產(chǎn)稱為供役地，“自己的不動產(chǎn)”稱為需役地。地役權(quán)的特

43、征1地役權(quán)具有從屬性。2地役權(quán)具有不可分性。3地役權(quán)不具有排他性。地役權(quán)的取得1因法律行為而取得。這主要包括三種方式：通過與供役地人簽訂地役權(quán)合同來實現(xiàn)。通過遺囑為需役地設(shè)立地役權(quán)通過受讓需役地所有權(quán)或利用權(quán)的方式，取得原本就存在的地役權(quán)。地役權(quán)雖不得單獨轉(zhuǎn)讓，但是可以隨同需役地的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。2因其他法律事實而取得。這主要指通過繼承和時效而取得地役權(quán)。地役權(quán)的內(nèi)容1地役權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。地役權(quán)人的權(quán)利主要是利用供役地和地役權(quán)的保護(hù)。義務(wù)主要是損害避免和支付費用。2供役地所有人或利用人的權(quán)利義務(wù)。供役地人的權(quán)利主要包括收取費用和請求改變利用方式。義務(wù)即為容忍和不作為。地役權(quán)的消滅1地役權(quán)存續(xù)期間屆

44、滿或約定的解除條件成就。2供役地被征收。3地役權(quán)無存續(xù)必要。4地役權(quán)的拋棄。5地役權(quán)的剝奪。 另外，根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，對于已經(jīng)登記的地役權(quán)，其消滅還需辦理注銷登記。地役權(quán)概念需役地供役地之間的提供方便關(guān)系特征從屬性和不可分性（不得單獨轉(zhuǎn)讓和抵押）限制土地上有用益物權(quán)的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，不得設(shè)立地役權(quán)登記對抗效力不登記不能對抗第三人相鄰關(guān)系比較 地役權(quán)相鄰關(guān)系1、性質(zhì)獨立的用益物權(quán)； 不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系：用水排水、通風(fēng)采光、鄰地使用、開掘危險、不可量物污染等2、內(nèi)容超越相鄰關(guān)系限度的限制；最低限度內(nèi)的必要限制3、設(shè)定意定； 法定4、有償與否一般為有償一般為無償5、登記登記對抗； 無需登記

45、第十三章 擔(dān)保物權(quán)的一般概述*同一物上成立多個擔(dān)保物權(quán) 清償順序規(guī)則：法定優(yōu)先于意定；公示的優(yōu)先于沒有公示的；公示在先的優(yōu)先于公示在后的；都沒有公示或者同時公示的，按債權(quán)比例。 按時間先后留置權(quán)法定登記抵押權(quán)質(zhì)押權(quán)/任意已登記的抵押權(quán)未登記的抵押權(quán)擔(dān)保物權(quán)是指以確保債務(wù)的履行為目的而于債務(wù)人或第三人的特定物或權(quán)利上所設(shè)定的一種定限物權(quán)。1擔(dān)保物權(quán)為定限物權(quán)。2擔(dān)保物權(quán)以確保債務(wù)的清償為目的。3擔(dān)保物權(quán)是于債務(wù)人或第三人之特定物或權(quán)利上設(shè)定的一種定限物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)的特征：價值性。優(yōu)先受償性。不可分性。附隨性。物上代位性。擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)的區(qū)別1對標(biāo)的物本身的側(cè)重不同。2實現(xiàn)方式不同。3目的不同

46、。4是否具有物上代位性不同。擔(dān)保物權(quán)的分類一、法定擔(dān)保物權(quán)和意定擔(dān)保物權(quán)。（法定優(yōu)先于意定）2、 留置性擔(dān)保物權(quán)和優(yōu)先性擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)的效力主要有二：留置效力；優(yōu)先受償?shù)男Я?。三?不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)與非不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)四、 典型的擔(dān)保物權(quán)與非典型的擔(dān)保物權(quán)五、 占有擔(dān)保物權(quán)與非占有擔(dān)保物權(quán)（以擔(dān)保標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的分類）我國物權(quán)法第173條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定?！钡谑恼?抵押權(quán)抵押權(quán)是指債權(quán)人對債務(wù)人或者第三人提供的特定財產(chǎn)享有的優(yōu)先受償?shù)亩ㄏ尬餀?quán)。1不動產(chǎn)抵押與動產(chǎn)抵押。2

47、意定抵押與法定抵押3最高額抵押基于當(dāng)事人約定而產(chǎn)生的抵押權(quán)(一) 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)適格(二） 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同（三）標(biāo)的物應(yīng)是法律允許抵押的財產(chǎn)(四）被擔(dān)保的債權(quán)從性質(zhì)上或者法律上必須是能夠被擔(dān)保的財產(chǎn)性請求權(quán)(五） 法律規(guī)定需要辦理抵押物登記的必須辦理抵押物登記不可抵押的財產(chǎn)例外1.土地所有權(quán)2.集體土地使用權(quán)（1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地（隨廠房一起）（2）荒地承包經(jīng)營權(quán)3.公益法人的公益設(shè)施非公益財產(chǎn)為自身債務(wù)抵押4.權(quán)屬有爭議的財產(chǎn)（1）按份共有人得以自己的份額設(shè)定抵押；（2）部分共同共有人設(shè)定抵押，其他共有人明知而沒有提出異議者，視為同意，抵押有效。5被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)抵押在先的，抵押

48、有效6違法、違章建筑（于一財產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，仍得就同一物設(shè)定抵押權(quán)。）（ 多數(shù)抵押權(quán)的次序以抵押權(quán)登記的次序先后而定。）（抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響）抵押權(quán)實現(xiàn)1以抵押物折價。2拍賣。3變賣。 抵押權(quán)人的權(quán)利（一）保全請求權(quán)抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)?！疚餀?quán)法193 條】（二）物上代位權(quán)*非因抵押人的行為導(dǎo)致抵押財產(chǎn)價值減少，抵押勸人不能行使上述權(quán)利，只能對抵押人因此獲

49、得賠償金行使物上代位權(quán)。【擔(dān)保法51條第2款】（三）孳息收取權(quán) 自抵押物被扣押之日，抵押權(quán)人有權(quán)收取孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。孳息先充抵收取孳息的費用?！疚餀?quán)法197條】抵押物的轉(zhuǎn)讓1、征得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓所得價款用于提前清償債務(wù)或提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。2、未征得抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)除外（滌除權(quán)在債權(quán)人實行抵押權(quán)時有權(quán)替?zhèn)鶆?wù)人償還債務(wù)以除去抵押物上負(fù)擔(dān)的權(quán)利。）關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓： 已登記：受讓人行使滌除權(quán)后取得所有權(quán) 未登記：不能對抗善意第三人，受讓人取得所有權(quán)抵押權(quán)實現(xiàn)的順序【物權(quán)法199

50、條】（1）登記的優(yōu)先于未登記的（2）登記有先后順序的，按先后順序；（3）登記順序相同的（同一天）或都未登記的，按債權(quán)比例抵押權(quán)順位的變更抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響?！疚餀?quán)法194條】抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系1抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。2抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有對抗力。抵押權(quán)的消滅1 主債權(quán)消滅。2主債權(quán)的訴訟時效屆滿而抵押權(quán)人不行使抵押權(quán)。3 抵押物的滅失。4抵押權(quán)實行。5 第三人提供抵押

51、的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意的，債權(quán)人的抵押權(quán)消滅。動產(chǎn)抵押是以動產(chǎn)為標(biāo)的而設(shè)定的抵押。然而，自羅馬法以來形成的民法傳統(tǒng)及交易安全規(guī)則的限制，抵押權(quán)的標(biāo)的僅限于不動產(chǎn)，動產(chǎn)上只能設(shè)定質(zhì)權(quán)擔(dān)保。財團抵押是以財團為抵押權(quán)標(biāo)的的抵押制度。所謂財團是指由企業(yè)的部分或者所有財產(chǎn)和權(quán)利組成的集合體。在此集合財產(chǎn)上所設(shè)定的抵押權(quán)即是財團抵押。 最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)限額內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。 1其所擔(dān)保的債權(quán)將來性。2為將來連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。3為不特定債權(quán)提供擔(dān)保。4在最高額抵押權(quán)確定前對被擔(dān)保的債權(quán)中的個別債權(quán)無從屬性。5最高額抵押權(quán)有

52、最高額限制。 第十五章 質(zhì)權(quán)質(zhì)權(quán)是指以擔(dān)保債權(quán)的履行為目的而占有由債務(wù)人或第三人交付的物或者權(quán)利，而當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，得將占有物或者權(quán)利依法處分而就所得的價金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。質(zhì)權(quán)與抵押權(quán)的區(qū)別1標(biāo)的物不同。抵押權(quán)的標(biāo)的物一般是不動產(chǎn)，以動產(chǎn)作為抵押物僅僅是抵押的例外；而在質(zhì)權(quán)，其標(biāo)的物一般為動產(chǎn)與權(quán)利，不動產(chǎn)在我國不能作為質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物。2公示方式不同。抵押權(quán)一般為登記擔(dān)保權(quán)，即抵押的設(shè)立必須經(jīng)過登記，否則不產(chǎn)生抵押權(quán)或者沒有公示效力；而質(zhì)權(quán)的設(shè)立在動產(chǎn)需要轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有，而在權(quán)利，有的需要轉(zhuǎn)移權(quán)利證書，有的則要求登記。因為公示方式不同，一物上可以設(shè)定多個抵押權(quán)；而因質(zhì)權(quán)必須轉(zhuǎn)移占有，所以，一物上僅可以設(shè)定一個質(zhì)權(quán)。3對當(dāng)事人的利益影響不同。 因抵押權(quán)不轉(zhuǎn)移占有，抵押人仍然可以就抵押物使用收益；而質(zhì)物轉(zhuǎn)移占有，因此，出質(zhì)人不能對物進(jìn)行使用收益，質(zhì)權(quán)人也不能對物進(jìn)行使用收益。質(zhì)權(quán)的分類依據(jù)標(biāo)的物分為：動