2020——收藏資料16日西安高陵羅馬假日項目容積率調整可行性研判建議

1、2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】高陵羅馬假日項目容積率調整可行性研判建議市場企劃部2014年9月16日2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】高陵羅馬假日高陵羅馬假日項目前期工作回顧項目前期

2、工作回顧n 項目本體現(xiàn)狀回顧項目本體現(xiàn)狀回顧n 項目團購需求回顧項目團購需求回顧n 項目項目3.2容積率方案容積率方案定位回顧定位回顧n 項目項目1.5容積率調整容積率調整背景回顧背景回顧n原則界定原則界定n 提出項目提出項目1.5容積率容積率產品定位建議產品定位建議n 進行進行1.5與與3.2容積率容積率比對研判比對研判希望通過本報告希望通過本報告解決主要問題解決主要問題目的：對項目容積率調整可行性進行研判，通過方案比對選擇開發(fā)周期短、目的：對項目容積率調整可行性進行研判，通過方案比對選擇開發(fā)周期短、風險小、去化能力強、溢價空間大的方案風險小、去化能力強、溢價空間大的方案, 為公司決策提供依

3、據(jù)。為公司決策提供依據(jù)。 2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 n 項目本體現(xiàn)狀回顧項目本體現(xiàn)狀回顧n 項目團購需求回顧項目團購需求回顧n 項目項目3.2容積率方案定位回顧容積率方案定位回顧n 項目項目1.5容積率調整背景回顧容積率調整背景回顧2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】n 項目本體回顧項目本體回顧 羅馬假日項目位于高陵縣東南部，昭慧路以南，高陵氣象局以西，東臨昭慧廣場及G210國道，北接涇渭上城，地理位置優(yōu)越，交通便利

4、。學校、公園、新縣城中心緊鄰項目，生活配套齊全?；A數(shù)據(jù)毛地面積23.69畝（含2.431畝代征道路）凈地面積21.261畝（14174.55m）容積率1R1.5用地性質住宅用地地上建筑面積21260m土地價格51萬元/畝宗地現(xiàn)狀土地三通一平，臨昭慧路建有約500平米售樓部2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 宗地北側已建好的售樓中心，總建面約500平米。項目東1公里為高陵第一中學中學南側為高陵城市運動公園，占地75.88畝，是目前高陵縣面積最大、設施最全的開放性城市公園。2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】

5、QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】n 項目團購需求回顧項目團購需求回顧 條件：條件：3.2 容積率 高陵供電局團購需求：高陵供電局團購需求：138平方米（建筑面積）/戶，共105戶，合計面積14490平方米 團購定價溝通：團購定價溝通：均價2830元/平方米（暫無書面確認）3.2容積率下，實現(xiàn)可售面積約4.55萬平方米。團購銷售 14490平方米（占比32%）市場銷售 31010平方米（占比68% ）2014房地產營銷策劃大全

6、【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】n 項目項目3.2容積率方案定位回顧容積率方案定位回顧 原高陵項目銷售部依據(jù)原高陵項目銷售部依據(jù)2013年初高陵縣市場競品項目物業(yè)熱銷類型及空缺、年初高陵縣市場競品項目物業(yè)熱銷類型及空缺、熱銷面積區(qū)間定位如下：熱銷面積區(qū)間定位如下：物業(yè)定位：18層板式小高層、1梯2戶戶型定位：100平方米 2室2廳1衛(wèi) ； 125平方米 3室2廳2衛(wèi)設計要點：敞開式陽臺、落地玻璃、飄窗、地輻熱采暖、全明設計面積贈送：建議每戶提供10平方米贈送面積停車設置： 地面設置停車位；地下一層，停車按1:0.5設置可售面積：4.

7、55萬平方米；市場3.1萬方（含4000方商業(yè)），團購1.45萬方2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】n 項目項目1.5容積率調整背景回顧容積率調整背景回顧 為解決陜西地方電力集團高陵供電分公司眾多職工的住房問題，加速項目推進，加快城市建設；我公司開展大量前期公關工作，爭取將地塊的規(guī)劃容積率調整為R3.5； 但因本項目地塊東側為是高陵縣氣象局觀測站，根據(jù)國家氣象設施和氣象探測環(huán)境保護條例第十四條，在觀測場周邊800米探測環(huán)境保護范圍內修建高度超過距觀測場距離1/8的建筑物、構筑物的規(guī)定。 項目地塊距高陵縣氣象局

8、觀測場只有一墻之隔，按氣象保護條例規(guī)定和國家規(guī)劃設計規(guī)范要求，本項目容積率調整實施難度較大，因此本報告暫按用地指標1.5容積率進行產品定位調整及測算比對。項目用地東側2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 n 原則界定原則界定n 項目項目1.5容積率產品定位建議容積率產品定位建議n 進行進行1.5與與3.2容積率比對研判容積率比對研判2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 項目原設定容積率為3.2，在滿足高陵供電局團購(總共105套

9、138m住宅，團購面積共計14490m)的同時，仍有3.1萬m的市場銷售面積；若維持規(guī)劃要求1.5容積率不作調整，項目僅能滿足團購需求，產品定位、交房及建造標準遵循團購方需求即可。 因此建議本項目定位及測算原則明確如下：因此建議本項目定位及測算原則明確如下： 1 1、以遵循高陵競品市場為研判基礎；、以遵循高陵競品市場為研判基礎； 2 2、以市場銷售作為定價及測算依據(jù)；、以市場銷售作為定價及測算依據(jù)； 3 3、快開、快銷、快平衡的作為本項目的定位方向。、快開、快銷、快平衡的作為本項目的定位方向。n 原則界定原則界定 2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商

10、網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】n 項目項目1.5容積率產品定位建議容積率產品定位建議 區(qū)域競品區(qū)域競品 2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 高陵縣根據(jù)區(qū)域發(fā)展和房地產市場現(xiàn)狀，可以分為三大板塊，且各高陵縣根據(jù)區(qū)域發(fā)展和房地產市場現(xiàn)狀，可以分為三大板塊，且各板塊特征明顯，本項目屬于縣城板塊，主要競品項目有維也納森林、鹿苑板塊特征明顯，本項目屬于縣城板塊，主要競品項目有維也納森林、鹿苑5號公館、天下榮郡和奧韻華庭。號公館、天下榮郡和奧韻華庭。奧韻華庭天下榮郡維也納森林鹿苑5號公館 n項目項目1.5容積率

11、產品定位建議容積率產品定位建議 區(qū)域競品區(qū)域競品2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】直接競品-維也納森林 開發(fā)商開發(fā)商鼎和地產項目位置項目位置高陵縣一中昭慧廣場旁規(guī)模規(guī)?？傉嫉?20畝；容積率1.3；總建面34萬m，綠化率33%項目共分4期開發(fā)產品形式產品形式12層LOFT高層、4層LOFT洋房、聯(lián)排別墅商業(yè)商業(yè)沿街兩層底商，平層及一拖二，面積約40120，售價900010000元/，層高4.88米，70年產權。2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【

12、唯一官網(wǎng)，謹防假冒】直接競品-維也納森林 產品產品一期規(guī)劃2棟12層LOFT（售罄）；二期規(guī)劃5棟4層LOFT電梯洋房和3棟聯(lián)排別墅；總計約3000戶戶型戶型二期：LOFT電梯洋房產品 層高4.8米【2T10戶，使用面積約65-135m（建筑面積折半）】，共計40戶；二期：六聯(lián)排【3F，140m三室、160m四室，贈送車位】，共計70戶；價格價格12層LOFT高層均價3150元/m、4層LOFT洋房均價3500元/m；聯(lián)排均價9500元/m銷售狀銷售狀況況2011年項目開盤，1期已基本售罄，預計年底交房；2014年4月底2期開盤，主要產品為4層LOFT，均價3500元/m一期2014年底交房，

13、剩余房源2套【75一口價19萬，82一口價21萬】；二期LOFT產品剩余房源10套，均價3500元/，2015年10月交房。2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】直接競品-維也納森林 客戶客戶LOFT產品西安客戶占70%（城北首置、投資等），工業(yè)園區(qū)客戶（包括陜汽、中鋼）不到15%，其它為周邊村民。別墅多為陜北客戶購買。目前在售140-160 m聯(lián)排別墅產品（送私家車位）目前在售65-135mLOFT電梯洋房產品2T10戶（地面停車）2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商

14、網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】直接競品-鹿苑5號公館 開發(fā)商開發(fā)商西安怡陽房地產 項目位置項目位置高陵縣鹿苑大道（高陵縣財政局附近）規(guī)模規(guī)?？傉嫉?00畝，容積率3.5總建面20萬m，綠化率41%項目共分2期開發(fā)產品形式產品形式17棟樓，高層8棟（26F）小高層9棟（13F、15F）總計約1530戶商業(yè)商業(yè)沿街兩層底商，平層及一拖二，面積約100300，售價17000元/，層高4.2米，70年產權。戶型戶型高層（11#、12#）南向兩居96m，三居132m，均價3700元/m；小高層南向兩居87m，三居118m，均價3750元/m；（5#、6#為樓王，15層純板，三居143-150m

15、，均價3900-4000元/m）銷售狀況銷售狀況2011年10月20日開盤，1-3#樓月底交房，5#、6#樓基本售罄；11#、12#樓熱銷中，預計明年年底交房一期已售罄，目前在售二期11#、12#樓，26F，面積96130，均價3700元/客戶客戶兩居購房者以高陵周邊當?shù)啬贻p人首置為主三居購房者以生意人、政府官員為主，純板小高層接受度高1235611122014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】5#、6#為樓王（4個單元售罄），15層純板，三居143-150m1#、2#、3#小高層南向兩居87m，三居118m，均價3

16、750元/m（售罄）直接競品-鹿苑5號公館 2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】開發(fā)商開發(fā)商西安龍發(fā)實業(yè)項目位置項目位置高陵鹿苑大道與上林一路交匯處東南角 規(guī)模規(guī)?？傉嫉?00畝，容積率2.9總建面96萬m，綠化率35%項目共分4期開發(fā)產品形式產品形式6+1層洋房，18層小高層，26層、33層高層總戶數(shù)5277戶商業(yè)商業(yè)仿古商業(yè)街，商業(yè)體量較大，獨立商鋪，平層、一拖二和一拖三，面積約501000，售價900020000元/，一層層高4.5，二層層高3.8米，40年產權。戶型戶型50m一居、72-95m兩居、12

17、5-142m三居銷售狀況銷售狀況11年4月開始銷售，年均去化15萬平米左右，占整個高陵縣城的50%左右，2013年銷售11萬平米；一期、二期已交房，三期2014年底交房，在售四期6棟18層2T3小高層，面積94160，均價3800元/（僅剩余100套）?？蛻艨蛻粞蠓靠蛻簦焊吡戤?shù)乜蛻魹橹?，達90%以上小高層、高層客戶：西安客戶、陜北客戶占一定比重直接競品-天下榮郡2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】開發(fā)商開發(fā)商西安中惠置業(yè)項目位置項目位置昭慧路東段高陵第一中學向西50米路南規(guī)模規(guī)?？傉嫉?0余畝，容積率3.65

18、總建面10萬m；綠化率39%項目共分三期開發(fā)產品形式產品形式4棟26層高層12棟聯(lián)排別墅商業(yè)商業(yè)沿街三層底商，均為內部辦公使用，不銷售。戶型戶型1#樓，2T4戶，三居126m，兩居96m共三個單元，總高26層,現(xiàn)基本售罄并已交房，銷售均價3200元/m；2#樓規(guī)劃136、168m三房、213m四房。銷售狀況銷售狀況1#1#樓售罄；樓售罄；2#2#樓蓄客中，預計樓蓄客中，預計20142014年年1111月開盤，月開盤，目前蓄客僅目前蓄客僅6 6組組, ,價格預計價格預計35003500元元/m/m；客戶客戶市場部分由于受到與氣象局關于房屋限高糾紛的影響，銷售情況不甚理想1直接競品-奧韻華庭220

19、14房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】直接競品-奧韻華庭目前2#樓產品調整為136-213 m再改型產品，較1#樓產品面積有較大提升；預售價格3500元/ m。2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】物業(yè)類型篇：物業(yè)類型篇：u現(xiàn)在高陵市場上沒有真正意義上的洋房產品沒有真正意義上的洋房產品，LOFT形式的類洋房產品（維也納森林1T10戶）售價甚至低于同區(qū)域的高層產品，幾乎無溢價空間幾乎無溢價空間；11年熱銷市場的洋房產品（天下榮郡）僅起到2

20、800元/平米低價入市炒熱項目的作用，為后期開發(fā)的高層、小高層產品的溢價做了鋪墊；u高層、小高層產品屬于現(xiàn)在市場上的主導，純板式兩房產品尤為熱銷純板式兩房產品尤為熱銷，較點板產品而言，客戶接受200-300元/m的銷售溢價；u奧韻華庭和我司羅馬假日項目分居氣象局東西兩側，奧韻華庭由于受到與氣象局關于房屋限高糾紛而影響銷售，為避免后期發(fā)生類似情況，前期盡量不要規(guī)劃高層產品；前期盡量不要規(guī)劃高層產品；市場上現(xiàn)房、準現(xiàn)房供應較大現(xiàn)房、準現(xiàn)房供應較大。 n項目項目1.5容積率產品定位建議容積率產品定位建議 市場小結市場小結客戶來源篇：客戶來源篇：u高陵縣縣城地緣性客戶已基本被涇渭上城、天下榮郡等大盤項

21、目前期低價產品地緣性客戶已基本被涇渭上城、天下榮郡等大盤項目前期低價產品“消化一空消化一空”；目前成交客戶主要依托于渭北工業(yè)園首置職工、西安擠壓外溢的投資客戶、縣城周邊村鎮(zhèn)務工人員自住購房需求占比愈加明顯，70-9070-90mm低總價的兩房產品是其主要選購對象低總價的兩房產品是其主要選購對象。2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 n項目項目1.5容積率產品定位建議容積率產品定位建議 市場小結市場小結價格篇：價格篇：u高陵縣縣城高層、小高層、洋房高層、小高層、洋房產品在銷售過程中，基本無明顯產品溢價無明顯產品溢

22、價；價格銷售區(qū)間3200-40003200-4000元/m;主力成交均價均價35003500元元/m/m；維也納森林、涇渭上城目前有在售小面積聯(lián)排別墅，但該產品體量較少，主要作為社區(qū)品質提升及主產品線補充使用，目前去化速度極為緩慢；均價9000元/ m 。戶型面積篇：戶型面積篇：u目前高陵縣城產品供應主要以70-95mm兩房，兩房，120-140m120-140m三房產品為主；三房產品為主；主流面積集中在80-130m80-130m。u基于目前高陵縣城購房群體發(fā)生變化，低總價的兩房去化速度明顯優(yōu)于三房產品，基于目前高陵縣城購房群體發(fā)生變化，低總價的兩房去化速度明顯優(yōu)于三房產品，140m140m

23、以上的大三房以上的大三房及四房產品基本處于滯銷狀態(tài)。及四房產品基本處于滯銷狀態(tài)。u市場主流面積集中在70-140m70-140m；戶型設計中規(guī)中矩無亮點，客戶普遍對于戶型缺乏辨析，對戶型通透青對戶型通透青睞有加睞有加；后期可將南北通透的兩房戶型設計作為突破點戶型設計作為突破點，銷售時輔以引導或樣板間展示吸引客戶，提升溢價。2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 n項目項目1.5容積率產品定位建議容積率產品定位建議 市場小結市場小結車位篇：車位篇：u容積率3的在建項目中，因無法通過地面車位解決停車問題，則在個別組團

24、規(guī)劃設置一層地下停車位，地面+地下車位總數(shù)量實現(xiàn)1:0.8車戶比；（例如：天下榮郡、鹿苑5號公館等）u容積率2的在建項目中，個別高品質組團（別墅、LOFT洋房）車戶比實現(xiàn)1:1,但均為地面車位;(維也納森林、涇渭上城等)u高陵縣城在建在售項目基本以設置地面停車為主高陵縣城在建在售項目基本以設置地面停車為主，地面+地下車位總數(shù)實現(xiàn)車戶比1:0.8-1；市場售價預計10-1210-12萬元萬元/ /個個，但目前多數(shù)項目并未開始正式銷售，銷售人員（天下榮郡銷售經理）反映目前區(qū)域市場的主力購房客戶消化車位能力有限，地下車位銷售抗性大抗性大，存在存在投資回報風險風險。商鋪配套篇：商鋪配套篇：u高陵縣城在

25、建項目配套商業(yè)多為一托二銷售，面積60-300平米，層高4.2-4.8米，70年產權；依據(jù)項目所處位置商業(yè)銷售價差較大，價格區(qū)間9000-18000元/平米；羅馬假日項目所處位置的成交均價預計在羅馬假日項目所處位置的成交均價預計在1500015000元元/ /平方米平方米。2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 n項目項目1.5容積率產品定位建議容積率產品定位建議 對標方向對標方向區(qū)域競品項目：區(qū)域競品項目：1 1、總體量較大（至少百畝大盤）、總體量較大（至少百畝大盤） 2 2、容積率高（、容積率高（2.9-3.

26、82.9-3.8）基于以上原因羅馬假日項目無法選定適合對標項目進行研究，所以我們通過研究競品項目的對標產品并結合羅馬假日項目自身條件，從而確定項目的整體定位及產品設計建議。高陵羅馬假日項目占地21.26畝容積率 1.5總建面 21260平方米遵循高陵競品市場為定位原則；以市場銷售作為定價及測算依據(jù)；快開、快銷、快平衡的作為本項目的開發(fā)思路。滿足規(guī)劃要求可以實現(xiàn)滿足規(guī)劃要求可以實現(xiàn)哪些物業(yè)形態(tài)？哪些物業(yè)形態(tài)？滿足規(guī)劃要求采取單一還滿足規(guī)劃要求采取單一還是組合物業(yè)形態(tài)？是組合物業(yè)形態(tài)？采取開發(fā)分一期還是多期采取開發(fā)分一期還是多期開發(fā)？開發(fā)？2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527

27、879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】在滿足在滿足1.5容積率的前提下，可以實現(xiàn)的物業(yè)形態(tài)有以下四種：容積率的前提下，可以實現(xiàn)的物業(yè)形態(tài)有以下四種：u現(xiàn)市場上沒有真正意義的洋房產品，11年熱銷市場的天下榮郡洋房也僅起到低價造勢的作用，成交價格甚至低于同區(qū)域高層產品，類洋房的LOFT產品（維也納森林）1T10戶，二期僅規(guī)劃五棟，與高層產品項目相比，幾乎無溢價空間；u洋房（或多層）雖然成本較低，施工周期較短，但區(qū)域認可度有限，且無溢價空間，后期銷售壓力較大，所以不建議選取該類產品。u區(qū)域市場上小高層產品供應量占比接近7成，且成交量及成交價格理想（鹿苑5號公館的純板小高層均價

28、甚至突破4000元/m，天下榮郡的4期項目核心區(qū)規(guī)劃小高層僅剩少量三房產品）；u小高層產品的施工周期相對高層較短，且市場認可度包括溢價空間相較理想，所以建議選取該類產品（打造高陵縣唯一的純板小高層社區(qū)）。u區(qū)域內存在140-160 m聯(lián)排別墅產品的供應（維也納森林），貨量規(guī)劃較少，均價9000元/m，去化速度緩慢，不利于快速實現(xiàn)項目現(xiàn)金流平衡；不建議選取該類型產品。u由于高陵氣象局對于周邊房屋開發(fā)的總高有一定要求，為避免后期出現(xiàn)法律糾紛對銷售產生的負面影響（奧韻華庭項目），且高層產品施工周期長，開發(fā)成本高，不利于實現(xiàn)快速開發(fā)和最優(yōu)的利潤率；所以不建議選取該類產品。 n項目項目1.5容積率產品定

29、位建議容積率產品定位建議 物業(yè)篩排物業(yè)篩排滿足規(guī)劃要求可以實現(xiàn)滿足規(guī)劃要求可以實現(xiàn)哪些物業(yè)形態(tài)？哪些物業(yè)形態(tài)？2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】u 羅馬假日項目地塊面積僅20余畝，總建面約2萬m ；參考高陵縣2013年競品單盤年均3萬平米的去化量；結合本項目開發(fā)目標在滿足快開、快銷、快平衡的前提下，項目建議整體分一期開發(fā)。建議整體分一期開發(fā)。u項目分一期開發(fā)，且總體量較小，若采取組合物業(yè)形態(tài)會出現(xiàn)施工周期有差組合物業(yè)形態(tài)會出現(xiàn)施工周期有差異，不利于后期交付及物業(yè)管理異，不利于后期交付及物業(yè)管理；u參考鹿苑5號

30、公館一期的小高層組團（成交均價3800-4000元/m，實現(xiàn)區(qū)域價區(qū)域價值標桿值標桿，且基本售罄），發(fā)現(xiàn)“單一形態(tài)、高品質產品的純粹社區(qū)，配合合適的戶型”，在市場有認可度高，能夠實現(xiàn)去化速度快認可度高，能夠實現(xiàn)去化速度快，且銷售溢價明顯（銷售溢價明顯（200-200-300300元元/ /平米）平米），開發(fā)周期相對高層較短，所以建議該項目選取單一的板式小高單一的板式小高層物業(yè)形態(tài)層物業(yè)形態(tài)。 n項目項目1.5容積率產品定位建議容積率產品定位建議 分期及組合分期及組合滿足規(guī)劃要求采取單一還是組合物業(yè)形態(tài)？滿足規(guī)劃要求采取單一還是組合物業(yè)形態(tài)？采取開發(fā)分一期還是多期開發(fā)？采取開發(fā)分一期還是多期開發(fā)

31、？2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 物業(yè)定位：11+1層小高層、1梯4戶、北廊戶型分離式核心筒、頂層采取躍層 戶型設計戶型定位：70-95 舒適型二室 （60%）； 110-130 緊湊型三居 （40%）；面積贈送：采取常規(guī)贈送方式（陽臺半面積贈送），贈送面積控制在10m內。停車設置： 僅規(guī)劃設置地面停車位即可商業(yè)設置：沿街設置4000兩層底商、采取平層及一拖二銷售； 面積規(guī)劃40-150，層高4.5米。價格定位：住宅均價3700元/ ;商業(yè)均價15000元/ 。n 項目項目1.5容積率產品定位容積率產品定

32、位2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】u受制于成本壓力及銷售價格等因素的制約，本項目無法在園林綠化方面進行大量投入，能滿足出入口及中心廣場的基本景觀即可；u由于競品項目普遍綠化水平較低，且景觀的營造對于銷售溢價的幫助不明顯，同時受土地面積較小的影響，為保證快銷及合理的銷售利潤，園林綠化所占面積建議不宜過多。結合前期市調及競品項目成交客群的分析，得出本項目的客群為：u區(qū)域：渭北工業(yè)園首置職工、西安擠壓外溢的投資客戶、縣城周邊村鎮(zhèn)務工人員u年齡段：25-35歲u置業(yè)特點：低總價、首置首改u家庭特點：具備一定經濟實力

33、的兩口之家，過渡及投資用房為主；婚房需求或小太陽家庭為輔。u工作特點：工業(yè)園區(qū)產業(yè)聚集為主 2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 n項目項目1.5容積率產品定位建議容積率產品定位建議 羅馬假日項目羅馬假日項目純粹品質生活純粹品質生活 地中海風情社區(qū)地中海風情社區(qū)70-130平米獨一板式小高層（北廊）社區(qū)平米獨一板式小高層（北廊）社區(qū)11+1F層（滿足氣象局對周邊項目限高的要求）層（滿足氣象局對周邊項目限高的要求）2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【

34、唯一官網(wǎng)，謹防假冒】n 1.5與與3.2容積率比對研判容積率比對研判 2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】n 1.5與與3.2容積率規(guī)劃指標比對容積率規(guī)劃指標比對 規(guī)劃指標 R=3.2總占地面積 21.26畝14174容積率3.21計容積率面積45499總建筑面積53874可銷售面積（含地下車位）52404銷售住宅41239公共配套建筑商業(yè)4000物業(yè)用房（千5）270地下總建面8375停車（車戶比0.5）車位面積7175地下車位數(shù)205個平均車位面積35住宅總戶數(shù)約410戶住宅物業(yè)類型總面積18F 小高層住宅

35、41229m規(guī)劃指標 R=1.5總占地面積 21.26畝14174容積率1.5計容積率面積21261總建筑面積22461可銷售面積21149銷售住宅17149公共配套建筑商業(yè)4000物業(yè)用房（千5）112地下總建面1200停車（不設地下停車）車位面積0地下車位數(shù)0個平均車位面積35總戶數(shù)約170戶住宅物業(yè)類型總面積11+1F 小高層住宅17149m以上兩版指標均為經驗估算；最終以設計方案排布后指標為準。以上兩版指標均為經驗估算；最終以設計方案排布后指標為準。2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】 測算說明：測算說

36、明：1、可售面積為住宅、商業(yè)、地下車位面積之和，其中車位面積為地下總面積除去人防和設備用房面積；住宅公攤均暫按25%計算。2、測算中暫未考慮團購住宅，住宅面積、銷售單價均按照市場銷售計算；3、測算中均不考慮地面停車位銷售收入；4、依據(jù)高陵市場現(xiàn)狀，1.5容積率不設置地下停車位；3.2容積率車戶比按1:0.5計算，地下車位按照80%銷售計算，住宅和商業(yè)銷售額按照清盤銷售計算；5、2014年高陵縣商品房成交均價較2013年漲幅不明顯，結合對標項目參考售價、本項目假定2015年中旬銷售，產品價格建議如下：1.5容積率 產品均價：11+1F小高層 3700元/m 商業(yè) 15000元/m 3.2容積率

37、產品均價：18F小高層 3600元/m 商業(yè) 15000元/m 車位10萬元/個n 1.5與與3.2容積率比對說明容積率比對說明2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】n 1.5與與3.2容積率成本估算比對容積率成本估算比對 【高陵羅馬假日高陵羅馬假日R=1.5R=1.5項目項目】開發(fā)成本估算明細表開發(fā)成本估算明細表序號序號項項 目目合計合計( (萬元萬元) )總面積單方造價總面積單方造價( (元元/ /) )1 1土地成本土地成本116811685205202 2前期工程費用前期工程費用2492491111113

38、 3基礎設施配套工程費及基礎設施配套工程費及公建公建101410144514514 4公建配套公建配套31.3631.3614145 5建安工程費用建安工程費用54875487244324436 6開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費4524522012017 7不可預見費不可預見費217 217 9797直接直接開發(fā)成本開發(fā)成本8619 8619 383738378 8財務費用財務費用172 77779 9管理費管理費217 97971010營銷費用營銷費用370 1651651111銷售稅金及附加銷售稅金及附加707 3153151212土地增值稅土地增值稅370 165165開發(fā)開發(fā)總成本費用合計總成本

39、費用合計10457 10457 4655 4655 【高陵羅馬假日高陵羅馬假日R=3.2R=3.2項項目目】開發(fā)成本估算明細表開發(fā)成本估算明細表序號序號項項 目目合計合計( (萬元萬元) )總面積單方造總面積單方造價價( (元元/ /) )1 1土地成本土地成本116811682172172 2前期工程費用前期工程費用5985981111113 3基礎設施配套工程費及基礎設施配套工程費及公建公建188718873503504 4公建配套公建配套75.675.614145 5建安工程費用建安工程費用1366213662253625366 6開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費9689681801807 7不可預

40、見費不可預見費516 516 9696直接直接開發(fā)成本開發(fā)成本1887418874350335038 8財務費用財務費用377 70709 9管理費管理費516 96961010營銷費用營銷費用675 1251251111銷售稅金及附加銷售稅金及附加1288 2392391212土地增值稅土地增值稅675 125125開發(fā)開發(fā)總成本費用合計總成本費用合計22405224054159 4159 2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】R=3.2 R=3.2 利潤利潤表表物業(yè)類型物業(yè)類型銷售價格（萬元銷售價格（萬元/

41、/個）個）數(shù)量（個）數(shù)量（個）總額（萬元）總額（萬元）備注備注車庫車庫10.00 205 1640 按銷售80%計算18F18F小高層住宅小高層住宅3600 41239 14846 商業(yè)商業(yè)15000 40006000 合計合計22486 22486 銷售利潤81 81 所得稅20 按銷售利潤的25%預征稅后利潤稅后利潤61 61 稅后利潤率稅后利潤率0.271%0.271%稅后凈利潤率n 1.5與與3.2容積率利潤率比對容積率利潤率比對 R=1.5R=1.5 利潤利潤表表物業(yè)類型物業(yè)類型銷售價格（萬元銷售價格（萬元/ /個）個）數(shù)量（個）數(shù)量（個）總額（萬元）總額（萬元）備注備注車庫車庫10

42、.00 0 0 按銷售80%計算11+1F11+1F小高層住宅小高層住宅3700 17149 6345 商業(yè)商業(yè)15000 40006000 合計合計12345 12345 銷售利潤1889 1889 所得稅472 按銷售利潤的25%預征稅后利潤稅后利潤1416 1416 稅后利潤率稅后利潤率13.546%13.546%稅后凈利潤率2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】n 1.5與與3.2容積率測算比對結論容積率測算比對結論 結論二：結論二：通過兩版方案測算，住宅銷售若遵循市場售價，則每平方米低于開發(fā)通過兩版方案

43、測算，住宅銷售若遵循市場售價，則每平方米低于開發(fā)成本成本500-900500-900元，單一住宅產品銷售呈現(xiàn)嚴重虧損；項目利潤全部依賴商業(yè)銷售；元，單一住宅產品銷售呈現(xiàn)嚴重虧損；項目利潤全部依賴商業(yè)銷售；R=1.5R=1.5在滿足住宅、商業(yè)在滿足住宅、商業(yè)100%100%去化的條件下，呈現(xiàn)合理利潤率；去化的條件下，呈現(xiàn)合理利潤率；R=3.2R=3.2在滿足上述在滿足上述同等另實現(xiàn)地下車位去化同等另實現(xiàn)地下車位去化80%80%的條件下，基本無利潤可言。的條件下，基本無利潤可言。結論一：結論一：R=3.2R=3.2無法通過地面車位解決業(yè)主停車問題，需配有部分地下車位，無法通過地面車位解決業(yè)主停車問

44、題，需配有部分地下車位，地下車戶比暫按地下車戶比暫按1:0.51:0.5設置，但因地下車位開發(fā)成本較高，按高陵市場設置，但因地下車位開發(fā)成本較高，按高陵市場1010萬元車位萬元車位售價、按售價、按80%80%樂觀去化估算，仍致使車位銷售虧損嚴重；樂觀去化估算，仍致使車位銷售虧損嚴重；1.51.5容積率基本能夠通過容積率基本能夠通過地面車位解決停車，所以地面車位解決停車，所以在滿足車位數(shù)量規(guī)劃要求的前提下，盡量不設置地在滿足車位數(shù)量規(guī)劃要求的前提下，盡量不設置地下車位，下車位，R=1.5R=1.5的方案更符合條件的方案更符合條件。2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【

45、免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】n 1.5與與3.2容積率測算比對結論容積率測算比對結論 結論三：結論三：在以上兩版測算中，在以上兩版測算中，均未將地面車位銷售收入計算在內均未將地面車位銷售收入計算在內；經測算比對，；經測算比對，開發(fā)成本開發(fā)成本R=1.5R=1.5低于低于R=3.2R=3.2，稅后利潤率，稅后利潤率R=1.5R=1.5明顯高于明顯高于R=3.2R=3.2；且；且R=1.5R=1.5開發(fā)周期開發(fā)周期相對較短，相對較短，11+1F11+1F產品品質優(yōu)于產品品質優(yōu)于18F18F小高層；符合快開發(fā)、快銷售、快平衡的定位小高層；符合快開發(fā)、快銷售、快平衡的定位方向

46、；基于綜合多方面因素，方向；基于綜合多方面因素，R=1.5R=1.5的產品定位風險較小、可操性較強、回的產品定位風險較小、可操性較強、回報率合理。報率合理。2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】項目機會點補充：項目機會點補充：（1 1）建議做高陵市場區(qū)域價格的遵循者，力爭在產品品質上成為高陵市場的引領）建議做高陵市場區(qū)域價格的遵循者，力爭在產品品質上成為高陵市場的引領者。者。（2 2）控制產品面積、主打兩房產品、小三房產品做為產品線補充；控制總價迎合）控制產品面積、主打兩房產品、小三房產品做為產品線補充；控制總價

47、迎合首置型及投資型客戶。首置型及投資型客戶。（3 3）以市場接受的價格打造區(qū)域創(chuàng)新型產品、品質高的北廊板式戶型。）以市場接受的價格打造區(qū)域創(chuàng)新型產品、品質高的北廊板式戶型。（4 4）快速開發(fā)、價格低開中走實現(xiàn)快速銷售，盤活項目以實現(xiàn)項目現(xiàn)金流快速平）快速開發(fā)、價格低開中走實現(xiàn)快速銷售，盤活項目以實現(xiàn)項目現(xiàn)金流快速平衡。衡。綜合以上結論，綜合以上結論，R=1.5 R=1.5 更適合高陵市場，風險小、市場適應能力更強，建更適合高陵市場，風險小、市場適應能力更強，建議按此方向進行方案深化。議按此方向進行方案深化。n 1.5與與3.2容積率測算比對總結容積率測算比對總結 2014房地產營銷策劃大全【唯

48、一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】n團購與市場銷售同時兼顧面臨的選擇團購與市場銷售同時兼顧面臨的選擇高陵供電局團購需求：高陵供電局團購需求：138平方米（建筑面積）/戶，共105戶，合計面積14490平方米 團購定價溝通：團購定價溝通：均價2830元/平方米（暫無書面確認）模式一：模式一：市銷遵循團銷市銷遵循團銷：1.5容積率下，實現(xiàn)住宅銷售面積約17149萬平方米。團購銷售 14490平方米（占比85%）市場銷售 26

49、59平方米（占比15% ）優(yōu)勢：優(yōu)勢：最大程度降低財務成本；團購需求訂制靈活、以銷定產、避免庫存積壓，降低開發(fā)風險。劣勢：劣勢：受團購單位制約，溝通協(xié)調難度較大、項目工作推進緩慢；可能出現(xiàn)團購談判價格過低或余房面向市場銷售可能存在價格縮水、去化緩慢。若考慮以團銷（定位）為出發(fā)點，同時確保市銷部分（若考慮以團銷（定位）為出發(fā)點，同時確保市銷部分（15%）售價、去）售價、去化速度不受影響，樓位排布、戶型設計應最大限度進行分別考量。化速度不受影響，樓位排布、戶型設計應最大限度進行分別考量。2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹

50、防假冒】高陵供電局團購需求：高陵供電局團購需求：138平方米（建筑面積）/戶，共105戶，合計面積14490平方米 團購定價溝通：團購定價溝通：均價2830元/平方米（暫無書面確認）模式二模式二團銷遵循市銷：團銷遵循市銷：1.5容積率下，實現(xiàn)住宅銷售約170套。團購需求 105套（占比62%）市場銷售 65套（占比38% ）優(yōu)勢：優(yōu)勢：遵循市場供需原則，較大程度降低銷售風險；不受制于團購單位影響、溝通協(xié)調難度較小、項目推進工作便于量化執(zhí)行、實現(xiàn)項目快速開發(fā)、快速銷售；同等條件，模式二相較模式一實現(xiàn)利潤率更高。劣勢：劣勢：團購戶型面積訂制需遵循市場定位，缺乏一定的靈活性。建議采取此模式以市銷（定

51、位）為出發(fā)點，將團購作為主要銷售手段，建議采取此模式以市銷（定位）為出發(fā)點，將團購作為主要銷售手段，與市場銷售形成雙重保障。與市場銷售形成雙重保障。n團購與市場銷售同時兼顧面臨的選擇團購與市場銷售同時兼顧面臨的選擇2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹防假冒】【高陵羅馬假日R=1.5項目】序號序號項項 目目合計合計( (萬元萬元) )總面積單方造價總面積單方造價( (元元/ /) )1 1土地成本土地成本11685202 2前期工程費用前期工程費用2491113 3基礎設施配套工程費基礎設施配套工程費及公建及公建10144514 4公建配套公建配套31.36145 5建安工程費用建安工程費用548724436 6開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費4522017 7不可預見費不可預見費217 97 直接開發(fā)成本直接開發(fā)成本8619 38378 8財務費用財務費用0 09 9管理費管理費217 971010營銷費用營銷費用333 1481111銷售稅金及