山東財經(jīng)大學 不動產(chǎn)期末重點整理

1、簡答：1、不動產(chǎn)公允價值怎么入賬，在升值時怎么入賬？在貶值時怎么入賬？答:自有房屋不能公允入賬，企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與

2、原賬面價值之間的差額計入當期損益，這樣使費用減少，利潤增加。此外，將資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值與原賬面價值之間的差額計入“當期損益”，即使沒有其他業(yè)務(wù)，當房地產(chǎn)升值的情況下，公允價值將普遍高于賬面價值，因此公司賬面利潤大幅上漲，使股價上漲。若房價下跌，則掙的錢無法彌補房價的下跌，也會使公司利潤減少，股價下跌。所以以公允價值入賬有助漲助跌的作用。并且，投資性房地產(chǎn)重估增值部分雖然直接計入公司當期損益，但實質(zhì)上這部分利潤并未真正實現(xiàn)，如果對增值部分征收所得稅，則意味著大多數(shù)企業(yè)將因為重估增值而增加現(xiàn)金流出，對企業(yè)來說并不一定是好事。 2、同樣面積的幾宗土地，什么樣的形狀價值最高？為什么？答

3、：（1）臨街情況越好，利用率越高，其價值也相應(yīng)越高；反之則低。如街角地或兩面臨街的房地產(chǎn)，價格一般較高。當然也要結(jié)合土地的用途考慮，若其位于街角，并且做大型商業(yè)地產(chǎn)用，但是門前沒有足夠的緩沖場地，影響了人流出入的方便性，不利于商業(yè)地產(chǎn)的利用，那也將不利于其價值的提升。（2）土地形狀為方正形的要比不規(guī)則形狀的價值高，土地越規(guī)整，越有利于開發(fā)的，價值就越高。3、對于一塊建設(shè)用地而言，其土地的肥沃程度是否影響其評估值？為什么？答：征地成本高，在建樓時，肥沃土地易于搞綠化，易于開發(fā)，降低建筑成本，但在評估其價值時，土地的肥沃程度對評估結(jié)果的影響甚小，忽略不計。4、如何理解地租資本化？答：地租是土地所有

4、者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而，土地收益本身就是價格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。然而，地價不是對土地實體的購買價格，而是對土地預(yù)期收益的購買價格，其實質(zhì)是土地未來地租的資本化，即：土地價格：地租/利率。由此可見，地租與地價是密不可分的，是一個事物的兩個方面。地租是地價的基礎(chǔ)和出發(fā)點;地價是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化。地租資本化是指把未來還沒發(fā)生的每年的地租收入用資本化率折現(xiàn)之后來確定地價。在有限年期，地租資本化率就等于折現(xiàn)

5、率。在永續(xù)年期則用資本化率進行折現(xiàn)，土地價值=地租/資本化率。一般的地租資本化的公式為P=r0/（1+i）1+r1/（1+i）2+r2/（1+i）3如果每年的地租相等時，公式便簡化為P=r/i5、如果土地和其上的房屋建筑物可以使用的年限不一致，如何確定房地產(chǎn)未來的收益期限？答：（1）對于以單獨的土地或單獨的建筑物作為評估對象的，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟壽命，確定未來可獲取收益的期限。（2）對于土地與建筑物合一成為評估對象的，如果建筑物的經(jīng)濟壽命長于或與土地使用權(quán)年限相同，則根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的期限。如果建筑物的壽命短于土地使用權(quán)年限的，則一般可以采用以下兩種方法來處

6、理：a、將房地產(chǎn)的收益年限分兩段處理，第一段以建筑物的壽命為界測算房地產(chǎn)的評估價值；第二段將土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的時間，作為計算土地剩余使用權(quán)價值的年限，并把此價值加到第一段的房地產(chǎn)評估價值中。b、將未來可獲收益的期限設(shè)想為無限期，則在計算純收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。如果建筑物的使用年限大于土地的使用年限，建筑物的價值就會打折扣，價值低于其正常使用年限下的價值。6、建筑物的層高（每層的高度）對建筑物的評估值是否有影響？為什么？答： 住宅3.6米標準層層高4.8米時，建筑面積計算值按該層水平投影面積的1.5倍計算；4.8米標準5.4米，建筑面積計算值按該層水平投影面

7、積的2倍計算；5.4米標準層層高7.6米，建筑面積計算值按該層水平投影面積的2.5倍計算；標準層層高7.6米，建筑面積計算值按該層水平投影面積的3倍計算（以上規(guī)定不論層內(nèi)有無隔層）。躍層式住宅、底層式住宅等當起居室（廳）層高在戶內(nèi)通高時以及住宅坡屋頂不計入超高范圍。商鋪5.4米標準層層高6.3米，不論層內(nèi)有無隔層，建筑面積計算值按該層水平投影面積的1.5倍計算；6.3米標準層層高7.8米，不論層內(nèi)有無隔層，建筑面積計算值按該層水平投影面積的2倍計算；單一空間達到2000平方米以上的大型商業(yè)用房，建筑高度可根據(jù)功能要求適當提高，門廳、大堂、中廳、內(nèi)廊、采光廳等不計入超高范圍。容積率（Plot R

8、atio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑面積毛密度。項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。所以當容積率一定，用地面積一定，則建筑面積也隨之確定，建筑物的層高增高，雖然建筑物成本增高，但是建筑物可使用面積卻很小，所以即使其成本增加了，但是其價值卻未增加。同時，建筑物層高增大，其空間增大，若不可分割，則其夏熱冬冷，制暖效果差，所以其價值也不一定高。若房屋可分割，則可充分利用其空間，其可使用面積加大，則其價值也增高。7、兩棟一模一樣的建筑物，只有屋頂不一樣，一個是平屋頂，一個是坡屋頂，哪個價值高？為什么？

9、答：坡屋頂形象美觀，并且屋面做了防水，用料多，不會堆積雨雪，也不必擔心漏水，保溫隔熱，所以造價高。但是平屋頂構(gòu)造簡單，可以晾曬東西，所以其造價不一定就低于坡屋頂。坡屋頂適合南方，平屋頂適合北方，并不是所有的地區(qū)都適合平屋頂，否則會導致減值。8、1套200平方米的房子和2套100平方米（2套房子是對門）的房子，你會購買1套200平方米的還是2套100平方米的，什么因素影響你的決策？答：a、出租：買兩套100平米的房子可以一套自用，另一套租出去，收取租金。b、購買時享受的優(yōu)惠不同：在購房時繳納的契稅環(huán)節(jié)，如為首套住房，90平米以下，契稅稅率為1%；90122平米，契稅稅率為1.5%，但如果是第二套

10、房的話，那么契稅就要按3%繳納了；122平米以上的就沒有優(yōu)惠了，契稅稅率為3%；所以購買兩套100平米的房子，第一套按1.5%征稅，第二套按照3%。而購買一套200平的房子，按照3%征收契稅，所以買一套200平的房子要比買兩套100平的房子要優(yōu)惠。c、各自私密性不同：若家人很多時，與父母同住200平的房子可能會存在很多不便，而自住100平的房子讓父母住在對門，這樣既方便又有較高的私密性。d、可有效使用面積不同，公攤面積：由于兩處房子的公攤系數(shù)不同，所以計算的公攤面積也不同。兩種房子的構(gòu)造不同，所以有效使用面積也不同。所以，買房時要根據(jù)自己的需求謹慎選擇。9、兩套一樣的房子，1個是1層，1個是1

11、2層，你會購買哪1套，你在決策時會考慮什么因素？答：a、采光：1層樓層太低，采光不好，12層相比一層來說采光好，較明亮。b、空氣：由于汽車和柏油馬路會使空氣中飽含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，所以1層比12層空氣質(zhì)量差，對身體不好。c、風景：12層比較高透過窗戶觀看的視角比較開闊，而1層不具有觀望風景的功能。d、方便：1樓出入較為方便，12層上下樓比較麻煩，不利于老年人出入。12層較高，水是需要用水泵壓上去，有時候壓強不是很大，12層不容易上去水。e、健康：12層空氣相對稀薄，患有某些疾病的人容易產(chǎn)生不適癥狀，尤其是慢性支氣管炎、心臟病、心絞痛、心腦血管疾病患者。f、安全：12層上下需要坐電梯

12、，但是電梯存在安全隱患，如果出故障，后果不堪設(shè)想。所以：1層與12層，各有利弊，選擇時應(yīng)根據(jù)自己的需求合理選擇。10、一棟磚混和鋼混的建筑物都可以使用15年，布局位置一樣，評估價值是否一樣？為什么？答：不同結(jié)構(gòu)的住宅不僅在耐用年限和抗震性能方面不同，還會影響住宅分割的靈活性。在以墻體稱重的磚混結(jié)構(gòu)建筑物中，承重墻砌筑質(zhì)量的好壞、砌體強度的大小直接關(guān)系到磚混結(jié)構(gòu)的質(zhì)量和壽命?；A(chǔ)不均勻下沉，承重墻體出現(xiàn)裂縫，將意味著磚混結(jié)構(gòu)的整體破壞。由于磚混結(jié)構(gòu)建筑物的墻體基本都是承重墻，使得建筑物平面布置單一，房間的使用面積較小。鋼混結(jié)構(gòu)的墻體不是磚砌體，是現(xiàn)澆或預(yù)制鋼筋混凝土墻體，該墻體不僅具有很高的抗壓

13、能力，而且還具有很高的抗剪能力，可抵抗風荷載和地震產(chǎn)生的水平荷載，因此，適合于高層建筑物。其抗震能力比磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)都要強。該結(jié)構(gòu)由于墻間距離小，房間布置不夠靈活，不便于設(shè)置大開間的活動場所，多被用于高層住宅和高層公寓。同樣建筑面積的建筑物，鋼結(jié)構(gòu)的造價高于框架剪力墻結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)造價高于鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)造價高于磚混結(jié)構(gòu)。所以，都可以使用15年并且布局位置一樣的建筑物，鋼混要比磚混的評估價值高。11、思考：經(jīng)濟學家眼里的利潤和成本的概念和含義與會計人士眼中的利潤和成本的概念一樣嗎？什么是真正的成本？會計成本、經(jīng)濟學家眼里的成本、機會成本、邊際成本、平均成本、完全成本、變

14、動成本到底哪個是真正的成本？成本的構(gòu)成是什么？如何核算（比如先進先出還是后進先出哪個更合理）？邊際成本重要還是平均成本重要？機會成本重要還是實際成本重要？顯性成本和隱形成本是否都需要考慮？經(jīng)濟學家眼里的成本重要還是會計人士眼里的成本重要？管理學上的成本重要還是財務(wù)會計上的成本重要？用哪個成本來衡量價值更合適？到底什么成本決定價值的高低？答：完全成本，變動成本也是實際成本，核算口徑不同，選擇制造成本。先進先出，后進先出（謹慎性原則選擇)這個實在是無能為力了，哪個大神要是有答案記得給我留言。12、在農(nóng)用土地純收益的計算中，純收益等于農(nóng)用土地平均年產(chǎn)值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥

15、費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)機（具）費、稅費、投資利息等之后的余額。（轉(zhuǎn)換用途后的增值收益歸農(nóng)民所有嗎？最終誰收益了？問題的關(guān)鍵在于國家規(guī)定農(nóng)用地、集體所有的土地不能直接轉(zhuǎn)讓，必須賣給國家后才能轉(zhuǎn)讓，堵死了農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓的路徑。）答：除國家征收外，集體土地使用權(quán)不得出讓，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，也不得轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所以，集體土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，首先要轉(zhuǎn)換為國有土地，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，才能進行轉(zhuǎn)讓。所以農(nóng)用土地必須先賣給國家之后才能轉(zhuǎn)讓，賣給國家之后土地所有權(quán)就歸國家所有了，所以土地的增值收益也歸國家所有而非農(nóng)民。即所有權(quán)歸誰增值收益就歸誰。13、如果一個車庫30萬元，在同一

16、個小區(qū)內(nèi)租賃一個車庫的價值為每月300元，此時，作為一個理性的人，我們租車庫還是買車庫？為什么？）答：租一個月300元，假設(shè)折舊率為8%，車庫價值可以用合同上規(guī)定的月租金乘以毛租金乘數(shù)得到。即車庫價值=300/8%/12=45000元，45000與購買一個車庫的價格30萬相差太大，表面上看起來是租車庫比較合適，但是由于房屋土地具有保值增值的功能，在現(xiàn)在房價熱的大環(huán)境下，有可能若干年后車庫的增值額會大于購買車庫的成本，所以我認為還是應(yīng)該買車庫，而不是租車庫。14、建筑物的磨損、折舊和貶值有什么區(qū)別與聯(lián)系？答：a、磨損是機器或別的物體因為摩擦或使用而造成的損耗。設(shè)備在使用或閑置過程中均會發(fā)生磨損，

17、磨損有兩種形式：有形磨損和。有形磨損又稱實物磨損，是指設(shè)備在使用或閑置的過程在所發(fā)生的實體上的磨損或損失。形磨損，是指固定資本由于勞動生產(chǎn)率的提高，而引起的價值損失，又叫精神損耗，功能性磨損。貶值一般指被評估資產(chǎn)與選擇為參照物的新資產(chǎn)在價值上的差別，即被評估資產(chǎn)的重置成本與被評估資產(chǎn)評估值的差。根據(jù)資產(chǎn)貶值的原因不同，大體可分為實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值三類。會計折舊指在資產(chǎn)使用壽命內(nèi)，運用一定的方法，考慮資產(chǎn)使用過程中的磨損、消耗等因素，將資產(chǎn)價值系統(tǒng)分配到成本費用中去的金額。b、聯(lián)系：資產(chǎn)評估貶值的確定，要參考會計折舊的計提情況；會計折舊的計提有時也會用到考慮了評估貶值后的資產(chǎn)價值，有時會因資產(chǎn)評估貶值的變化引起的評估價值的變化來調(diào)整折舊