收益法解析學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1收益收益(shuy)法解析法解析第一頁，共49頁。第1頁/共49頁第二頁，共49頁。第2頁/共49頁第三頁，共49頁。第3頁/共49頁第四頁，共49頁。11(0)1nAVrrr(0 )VAnrrAV第4頁/共49頁第五頁，共49頁。niiniiirrRA11111第5頁/共49頁第六頁，共49頁。nniiirrArRV111tnttiiirrrArRV111111第6頁/共49頁第七頁，共49頁。2rBrAVnnrnrBrrBrAV11112第7頁/共49頁第八頁，共49頁。2rBrAVnnrnrBrrBrAV11112第8頁/共49頁第九頁，共49頁。srRV1nrssrRV1111

2、第9頁/共49頁第十頁，共49頁。srRV1nrssrRV1111第10頁/共49頁第十一頁，共49頁。jjjiiirVrRV111njxxxjrRV11第11頁/共49頁第十二頁，共49頁。第12頁/共49頁第十三頁，共49頁。 3. 純收益純收益等于總收益減去總費(fèi)用。第13頁/共49頁第十四頁，共49頁。與用途上的投資風(fēng)險(xiǎn)是各不相同的，因此，房地產(chǎn)投資回報(bào)率即折現(xiàn)率是一個(gè)變量，隨市場狀況的變化而變化，不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的折現(xiàn)率。第14頁/共49頁第十五頁，共49頁。單純(dnchn)建筑物價(jià)格時(shí)所應(yīng)使用的折現(xiàn)率，此時(shí)對(duì)應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地所產(chǎn)生的純收益。第15頁

3、/共49頁第十六頁，共49頁。BLBBLLPPPrPrrBrLrrBL第16頁/共49頁第十七頁，共49頁。場發(fā)育比較充分、交易案例比較多。評(píng)估人員必須擁有充裕的資料，并盡可能以與待估房地產(chǎn)情況接近的資料作為參照。第17頁/共49頁第十八頁，共49頁?？杀葘?shí)例123456純收益（萬元/年）122310659032價(jià)格（萬元）10219088542720250折現(xiàn)率（%）11.8 12.111.412.012.512.8第18頁/共49頁第十九頁，共49頁。111.8% 12.1% 11.4% 12.0% 12.5% 12.8%612.1%niirrn第19頁/共49頁第二十頁，共49頁。第20

4、頁/共49頁第二十一頁，共49頁。)(fmfrrrr11第21頁/共49頁第二十二頁，共49頁。風(fēng)險(xiǎn)水平土地折現(xiàn)率(%) 建筑物折現(xiàn)率(%)低7-98-11中9-1211-14高12-1514-18投機(jī)1518第22頁/共49頁第二十三頁，共49頁。第23頁/共49頁第二十四頁，共49頁。)1 (mrmrrem第24頁/共49頁第二十五頁，共49頁。%131533310000%12153335333第25頁/共49頁第二十六頁，共49頁。 m的比率第26頁/共49頁第二十七頁，共49頁。579. 11900030000DCR第27頁/共49頁第二十八頁，共49頁。第28頁/共49頁第二十九頁，

5、共49頁。第29頁/共49頁第三十頁，共49頁。LBBLrrVAVBLLBrrVAV第30頁/共49頁第三十一頁，共49頁。第31頁/共49頁第三十二頁，共49頁。第32頁/共49頁第三十三頁，共49頁。)1 (11 nrraP5 .91%)5 . 81 (11 %5 . 81220650P第33頁/共49頁第三十四頁，共49頁。第34頁/共49頁第三十五頁，共49頁。5112345120253035401 10%(1 10%)(1 10%)(1 10%)1 10%18.18 20.66 22.54 23.91 24.84110.13()iiiaPr萬元第35頁/共49頁第三十六頁，共49頁。

6、故該宗地的收益(shuy)價(jià)格為416萬元)(11162. 025038. 0700%)101 (5%105%)201 (11 )%105%1020()1 ()1 (11)(5522111萬元nnrnrbrrbraP)(11.306986.046.310%)101(11%)101%(1050)1(11)1(55056221萬元nnrrraP)(24.41611.30613.11021萬元PPP第36頁/共49頁第三十七頁，共49頁。第37頁/共49頁第三十八頁，共49頁。LLBLBBBLLBAAA ArAP rPPP P BLBBLLPPPrPrr第38頁/共49頁第三十九頁，共49頁。150

7、 12%18()BBBAPr建筑物年純收益萬元(20 5) 18330()10%LBAAAPrr房地產(chǎn)總價(jià)格萬元330 150180()LBPPP土地總價(jià)格萬元21801800(/)1000m總地價(jià)萬元土地單價(jià)元建筑物占地面積21800900(/)2m土地單價(jià)樓面地價(jià)元建筑物容積率2058.3%180LLLArP土 地 折 現(xiàn) 率第39頁/共49頁第四十頁，共49頁。)2() 1 (LLLBLBBLLrPAPPPrPrr%12150)520(%10)150(LP)(180 萬元LP)/(900210001802m元萬元建筑物總面積總地價(jià)樓面地價(jià)20 58.3%180LLLArP土地折現(xiàn)率第40頁/共49頁第四十一頁，共49頁。第41頁/共49頁第四十二頁，共49頁。年房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益=年總收益年總收益年總費(fèi)用年總費(fèi)用 =48600073260 =412740（元）（元）50 12 900 (1 10%)486000()年總收益元第42頁/共49頁第四十三頁，共49頁。462500 9002156250()46 2元第43頁/共49頁第四十四頁，共49頁。4612156250 8%111 8%房屋年純收益第44頁/共49頁第四十五頁，共49頁。462350871132089427%(1 7%)V元232089426418500500Vm單價(jià)元第4