簽訂購房合同注意事項

1、簽訂購房合同注意事項簽訂購房合同注意事項 在實踐中開發(fā)商到底設置了哪些陷阱呢？總結(jié)我們的實踐經(jīng)驗，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內(nèi)容都會寫入

2、合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。銷售陷阱中國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設下了陷阱：其一，以小利誘之，在拿到預售證之前搞內(nèi)部認購。內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得商品房預售許可證的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問

3、題，購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關系到售樓進程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。在價格的制定上，則會根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對其余單元的定價進行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時，開發(fā)商往往一般總會把價格

4、定得低一些，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價格都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標識代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。其四，設置訂金陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向，售樓人員就會告

5、訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。因為，我們看到的認購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認購的房子時，考慮到認購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。 “五證”陷阱一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五

6、證”、“二書”。所謂“五證”，是指國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證?也叫建設工程開工證?、商品房銷售?預售?許可證；“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。合同陷阱幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了

7、，因此得與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元?；蛘咴诓荒馨磿r辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際

8、不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。以上，我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納，實踐中還有許許多多的陷阱，我們在此就不再一一列舉。為避免購房人吃虧上當，我們提出防止陷阱的對策如下：第一，要有強烈的法律意識。對于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低價格固然重要，但我們認為更重要的是要時刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。因此，學習了解有關法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關購房方面的法律規(guī)定、知識是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護自己的合法權益。其次

9、，要充分行使法律賦予的權利，在交易過程中始終堅持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱，存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費者要擺正心態(tài)，不畏強權，購房時要把問題搞清、搞細，對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅決不簽，堅決不買；該堅持的原則就一定要堅持，不要圖一時之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟損失。再次，要認真簽約，保留好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款，把相關問題問清楚、搞清楚；您希望

10、得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。收樓時和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應保存好各種證據(jù)，必要時對相關事實可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權事實的存在。最后，要學會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護自己的權利。房屋買賣不同于一般消費，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個領域，有關法律法規(guī)比較復雜。購房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。因此，如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預料到風險可能到來時，為有效地維護自己的正當權益，就應及時和該領域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機構(gòu)、維權組織取得聯(lián)系，以求得幫助?；A設施基礎設施包括與購

11、房人所買房屋所在小區(qū)建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊(電話和寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設施。供水購房人購房前應搞清自己所買房屋是屬國家自來水管網(wǎng)供水，還是小區(qū)自備井地下水供水。屬于前者，購房人應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時小區(qū)供水已納入國家自來水管網(wǎng);屬于后者，購房人則應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時，地下水的使用已經(jīng)過管理部門審核批準，并能出示檢疫部門確認的符合飲用水標準的報告。供電購房人應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，用電已納入城市供電網(wǎng)絡，不使用臨時施工用電和其它不符合要求的用電。雙路供電的，則應讓房地產(chǎn)商在合同上寫明，房

12、屋交付使用時具備雙路供電的條件。供暖購房人購房前也應搞清自己所買房屋冬天供暖方式。市政供暖的，應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)供熱已納入城市供熱管網(wǎng);自供暖的，應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)鍋爐房已建成并已具備供熱條件。供氣供氣是最復雜的問題，入住后“沒氣”，意味著吃飯、洗澡等最基本的生活要求都不能滿足。但房地產(chǎn)商往往以煤氣、天然氣公司要求購房人入住基本達到70%、并且購房人裝修后經(jīng)他們再驗收合格后才給通氣為借口，僅承諾入住達到70%后通氣，這種承諾顯然存在太多不定因素。比如：一個項目如果房地產(chǎn)商僅銷售出69%，是否意味著可以永遠不通氣?對于“精裝修”房，不存在購房人

13、再改供氣管道問題，購房人完全可以理直氣壯地要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時有“氣”供應。對于“初裝修”房，房地產(chǎn)商也完全可做好供氣管道，禁止購房人入住后進行改動，承諾房屋交付使用時有“氣”供應。如果做不到這一點，購房人至少應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，供氣設施已入戶并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長時間內(nèi)有“氣”供應，并約定在通氣前，由房地產(chǎn)商負責采取措施(例如：提供煤氣罐及更換服務)，解決購房人入住后因“沒氣”而造成的實際生活困難。通訊、電視現(xiàn)在人們對生活質(zhì)量的要求越來越高，能夠通訊和看電視已成為最基本的要求。對房地產(chǎn)商承諾小區(qū)有通訊系統(tǒng)和電視系統(tǒng)的，購房人都應要求房地產(chǎn)商在

14、合同上寫明，一入住就能直接使用。其它還有一些項目，購房人也應要求房地產(chǎn)商在合同中寫明具體交付使用的日期。如住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯(lián);居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點，開通公交線路;居住小區(qū)與公交、地鐵站點距離較遠的，房地產(chǎn)商承諾自行配備交通車輛連接公交、地鐵站點。還有些房地產(chǎn)商承諾社區(qū)有紅外線防盜系統(tǒng)、公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報警系統(tǒng)、遠程查表系統(tǒng)等，都應在合同上寫明具體交付使用的日期。公共配套公共配套建筑，包括與購房人購買房屋所在小區(qū)建設相配套的停車設施、娛樂設施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑。購房人可要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，按照規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療保健

15、、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務、社區(qū)服務、行政管理等公共建筑設施及房地產(chǎn)商特別宣傳的地下車庫和會所，與住房同時交付使用。不能承諾的，購房人應要求房地產(chǎn)商承諾有可供過渡使用的公共建筑設施。目前，很多建設項目滾動開發(fā)，購買前期開發(fā)房屋的購房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染對日常生活的影響。對此，購房人應要求房地產(chǎn)商承諾在房屋交付使用時，做到交付房屋的周邊場地清潔、道路平整，與后期開發(fā)的施工工地有明顯有效的隔離設施，并保證后期開發(fā)工程施工發(fā)出的聲音不超過國家對噪音控制的標準。購房人同時還應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，綠地具體完成和交付使用的時間。購房人在要求房地產(chǎn)商將上述承諾在合同第十四條“出賣人承諾與該商

16、品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件”下的空行逐條列明的基礎上，還應在“如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫明購房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達到前拒收房屋，房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責任由誰承擔等，就此做出具體約定。明確費用由誰出曾有購房人收房時發(fā)現(xiàn)室內(nèi)有電話和電視天線，但插座里面卻沒有線，拿著合同問房地產(chǎn)商是怎么回事，房地產(chǎn)商竟說什么：“我在合同中承諾了提供電話和電視，但僅僅是提供，而沒說免費提供。公共電視天線在樓頂，你要入戶，先交300元入戶費;電話線已做到了樓道里，你要接通先交1500元

17、安裝費。我按合同完工了，你說不能用是因為你沒交錢?！边@種讓人氣憤的事現(xiàn)在照樣不少，只不過現(xiàn)在大多發(fā)生在有線電視和寬帶入戶問題上。更有一些房地產(chǎn)商讓購房人入住時交煤氣、天然氣的管道鋪設費甚至所謂的電力增容費，某些以有門禁系統(tǒng)為誘餌吸引購房人的房地產(chǎn)商，到交房時反過來要購房人買門禁卡，不然拿了鑰匙也進不了樓門。門禁系統(tǒng)還沒防小偷，先把購房人給禁在門外。這些房地產(chǎn)商抓住了購房人沒有精力打官司的弱點，也知道購房人即使到了法院也很難說清的現(xiàn)狀，所以在房屋交付時再額外賺購房人一筆，購房人往往只能忍氣吞聲。為了防范再遇到這種窩心事，筆者建議購房人千萬不要怕麻煩，一定讓房地產(chǎn)商在合同第十四條上將承諾提供的設施

18、一條一條地寫清楚相關費用由誰出，要求房地產(chǎn)商在合同上寫明入住就能使用。如果房地產(chǎn)商不肯寫，購房人就要小心這里有鬼!什么房子按套內(nèi)面積售房根據(jù)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施意見第27條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預售，都應當以套內(nèi)建筑面積計價，按套內(nèi)建筑面積結(jié)算房價款。同時，根據(jù)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施意見第27條規(guī)定，商鋪、寫字樓、獨立的別墅和整棟樓房預售，計價方式由當事人自行約定。可以有三種計價方式選擇：按建筑面積計價、按套內(nèi)使用面積計價或按套計價。根據(jù)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施意見第26條規(guī)定，商品住宅預售合同中沒有約定共用建筑面積處置情況

19、的、2003年12月1日以后新取得商品房預售許可證并初始預售的住宅項目未按套內(nèi)建筑面積計價的，市或區(qū)、縣國土房管局不得進行預售登記。按套內(nèi)面積買房對購房人來說有什么好處自2003年12月1日北京市開始實施按套內(nèi)面積售房至今，已經(jīng)有超過60個新開住宅項目取得了按套內(nèi)面積賣房的預售許可證，買房人到這60多個樓盤買房，可按套內(nèi)面積買房。過去，北京市按建筑面積預售商品住宅，因公攤面積而引起的面積糾紛是近年北京樓市比較突出的問題。北京市政府新出臺的北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法明確規(guī)定，現(xiàn)在預售商品房必須按套內(nèi)面積賣房，即買房人掏錢買的是自己戶門以內(nèi)的面積。按套內(nèi)面積買房如何保障權益套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋

20、使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成，按套內(nèi)建筑面積買房，買房人買的就是自己家門內(nèi)的面積，開發(fā)商不能再在公攤面積上進行暗箱操作，買房人對所購買的房屋面積心里有譜，不再吃虧。根據(jù)新規(guī)定，房屋竣工后，套內(nèi)實測面積與預測面積發(fā)生誤差時，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權退房。按新辦法，公共部位的產(chǎn)權屬于誰根據(jù)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，相應的共用部位、共用設備的權利份額一并轉(zhuǎn)讓;按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。開

21、發(fā)商賣房時應公示哪些公攤部分按照套內(nèi)建筑面積買房，并不是買房人不承擔公攤面積，建筑面積和公攤面積仍在購房合同中同時寫明。根據(jù)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第35條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品住宅之前，應當公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積;(二)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù);(三)不分攤的共用部位。按新辦法，購房者可以自己測量面積嗎按照套內(nèi)建筑面積賣房的同時，北京市商品房的測繪也在實行市場化，開發(fā)商可以委托有資質(zhì)的測繪機構(gòu)測繪。北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法規(guī)定，買房人查詢

22、面積實測技術報告書，開發(fā)商不能拒絕。一旦測繪數(shù)據(jù)誤差較大，房屋面積與事實不符合，如果是由于測繪技術引起的，測繪單位承擔法律責任，買房人可以起訴測繪單位。貸款辦不下來購房者有權選擇退房有的開發(fā)商在合同中規(guī)定，買受人貸款辦不下來時，出賣人可以選擇解除合同。這一規(guī)定使得買受人在貸不下款后只能聽出賣人的支配，處于很尷尬的地位。本律師認為：買受人貸不下款，只要其按時提交了材料，退房的選擇權應交給買受人。建議條款：“按照銀行確定的貸款金額和年限辦貸款手續(xù)，并向出賣人補交差額房款部分。若買受人已按銀行規(guī)定的要求提供了相應的文件，并在規(guī)定時間內(nèi)辦理了按揭貸款申請手續(xù)，貸款銀行不能按買受人申請的貸款金額和貸款年

23、限發(fā)放貸款或拒絕向買受人提供貸款的，買受人可在如下方式中進行選擇：(1)選擇其他付款方式，并享受應優(yōu)惠幅度，按照所選付款方式向出賣人支付房款;(2)解除買賣合同，出賣人在收到按揭銀行拒絕發(fā)放按揭貸款通知及買受人書面解除買賣合同通知后30個工作日內(nèi)，扣除印花稅的金額(房價總款的0.05%)后，向買受人無息返還已收房款?！卑刺變?nèi)建筑面積誤差確定當事人責任合同范本雖然規(guī)定了當事人有四種計價方式可以選擇，但開發(fā)商往往以北京市按建筑面積發(fā)放房產(chǎn)證為由，拒絕購房者做其他選擇。律師認為，在不能按使用面積簽合同的情況下，應堅持選擇按套內(nèi)建筑面積計價、面積確認及面積差異處理，以防止在分攤面積上出現(xiàn)爭議。 明確配

24、套設施和環(huán)境標準目前北京交房時的爭議多，交房時的環(huán)境差、基礎設施和公共配套建筑不能使用是一個關鍵因素，應該把配套設施、公共配套建筑和環(huán)境達到的具體標準寫進合同，并約定達不到使用標準的，按主合同第九條逾期交房的規(guī)定處理。 將廣告、樓書的明示事項和承諾寫進補充協(xié)議開發(fā)商為了賣房，會通過廣告、樓書進行宣傳，售樓人員也經(jīng)常向買受人做出各種承諾。應該將廣告、樓書的明示事項和承諾寫進補充協(xié)議里。要求交房同時出示房屋實測面積出賣人在交房時除應出示北京市建設工程竣工驗收備案表以外，還應出示房屋實測面積，防止房屋面積縮水或出賣人在分攤面積上做手腳。 為防抵押設立補充條款購買設定抵押權的商品房對購房者有下列風險：

25、一是若開發(fā)商不能按時還款，銀行可能請求法院以拍賣方式實現(xiàn)抵押權，導致購房者入住后被要求限期騰房;二是處置抵押物后開發(fā)商仍不能付清債務，購房者已交房款無法追回。對此，一是可以委托律師通過審查土地使用權證了解情況;二是以補充協(xié)議方式約定下列條款：出賣人保證所售商品房沒有設定抵押，任何第三人都不能對合同標的房屋提出所有權或其派生權利的要求，否則由此造成買受人損失的，由出賣人承擔全部責任。注意質(zhì)量保證書內(nèi)容一是注意保修范圍及期限。建設部商品房銷售管理辦法等有關部門規(guī)章規(guī)定了在正常使用下，商品房的最低保修期限，購房者要注意核對。二是商品房保修期從交付之日起計算。三是保修費用由質(zhì)量缺陷的責任方承擔。四是賠償責任的規(guī)定。在保修期內(nèi)，因商品房質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向開發(fā)商提出賠償要求。開發(fā)商向造成商品房質(zhì)量缺陷的責任方追償。因保修不及時造