寫字樓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、粵電珠海國會(huì)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中國.珠海OC五年八月八日第一部分設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)、建立設(shè)施設(shè)備檔案設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：a.消防系統(tǒng)b.變壓器c.低壓配電d.中央空調(diào)e.供、排水系統(tǒng)f.監(jiān)控系統(tǒng)g.照明系統(tǒng)h.裝修材料、供配電系統(tǒng)A、運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理人員應(yīng)每日檢查：1、變壓器的油位、油色是否正常，運(yùn)行是否超負(fù)荷，是否漏油。2、配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好。3、配電室防各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。4、按時(shí)開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。5、沿線無堆積易燃物、危險(xiǎn)物品。日保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)

2、1、低壓配電柜維護(hù)、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1）、每日工作包括：a、檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。b、檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。c、檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。d、檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。2）、物業(yè)管理人員應(yīng)保證，低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)，每半年一次。其順序是：先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備，然后分段進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。2、變壓器的保養(yǎng)、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)a、變壓器的養(yǎng)護(hù)應(yīng)每半年一次。b、在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。c、擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接

3、好。d、檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。e、測(cè)定變壓器的絕緣電阻。C、停電應(yīng)急措施的服務(wù)至少應(yīng)包括：1、對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，物業(yè)及進(jìn)告知業(yè)主停電原因及時(shí)間，通知做好停電準(zhǔn)備工作。2、對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，物業(yè)及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系，問明停電原因及時(shí)間后，及時(shí)通知業(yè)主。3、當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需計(jì)劃停電時(shí)，服務(wù)中心提前通知停電范圍、時(shí)間，維修員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施。原則上停電選在下班時(shí)間或節(jié)假日期間。4、當(dāng)供電系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，維修員應(yīng)迅速進(jìn)行搶修，必要時(shí)通知業(yè)主停電時(shí)間及原因。5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)停止動(dòng)力設(shè)備供電。三、電梯管理

4、的標(biāo)準(zhǔn)電梯按國家相關(guān)規(guī)定委托有資質(zhì)的電梯公司進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)。在驗(yàn)收合格投入使用的前提下，對(duì)維護(hù)保養(yǎng)單位進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，確保電梯在設(shè)計(jì)的使用壽命內(nèi)正常運(yùn)行。（一）、電梯運(yùn)行應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)1、要求工程人員每天親自巡邏檢查電梯的運(yùn)行及各部位使用情況三次以上，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全因素并立即處理，作好日記錄。2、發(fā)現(xiàn)電梯故障，因人力和技術(shù)水平原因無法修復(fù)時(shí)，應(yīng)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修。3、電梯困人時(shí)，維修員應(yīng)在3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)解救客人。4、如需暫停電梯運(yùn)行時(shí)，應(yīng)提前告知各客戶。5、當(dāng)檢修電梯時(shí)，應(yīng)在電梯底層設(shè)置告示牌。6、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)將電梯迫降至首層停止使用。7、電梯保養(yǎng)維護(hù)工作安排在使用低峰

5、或夜間進(jìn)行，確保不影響電梯運(yùn)行。(二)、電梯異常情況處理1、發(fā)生火災(zāi)時(shí)：a、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，管理人員應(yīng)立即按動(dòng)“消防開關(guān)”，使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀Ob、電梯運(yùn)行到基站后，疏導(dǎo)客戶迅速離開轎廂，并報(bào)“119”。c、井道或轎廂內(nèi)失火時(shí)，應(yīng)立即停梯并疏導(dǎo)客戶離開，切斷電源后用滅火器滅火。d、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，禁止乘搭電梯。2、電梯困人時(shí)：a、告知被困人員，等待救援。b、根據(jù)樓層指示燈，PC顯示，選層器橫桿判斷轎廂所在位置。轎廂停于接近電梯口位置時(shí)：(a)、關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān)。(b)、用專用鑰匙開啟外門。(c)、在轎廂頂用人力慢慢開啟轎門。(d)、協(xié)助乘客離開轎廂。(e)、重新關(guān)好廳門。轎廂遠(yuǎn)離電梯口時(shí)：(a)

6、、進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源開關(guān)。(b)、拆除電機(jī)尾軸端蓋。(c)、按上旋柄座及旋柄。(d)、救援人員用力把住旋柄，另一救援人員手持制動(dòng)釋放桿，輕輕撬開制動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎廂逐步移動(dòng)至最接近廳門為止。（e）、當(dāng)確認(rèn)剎車制動(dòng)無誤時(shí)，放開盤車手輪。3、遇到其他復(fù)雜情況時(shí)，應(yīng)請(qǐng)電梯公司幫助救援。（三）、電梯的年審管理：每年一次。四、中央空調(diào)的管理（一）、日常維護(hù)應(yīng)至少包括以下內(nèi)容:序號(hào)部位內(nèi)容周期要求與標(biāo)準(zhǔn)每日巡視1潤(rùn)滑系統(tǒng)壓縮機(jī)潤(rùn)滑軸承的油壓、油位每2小時(shí)進(jìn)行檢查油壓、油位正常，必要時(shí)進(jìn)行放油與加油2蒸發(fā)器檢查蒸發(fā)器壓力符合設(shè)計(jì)工作情況3冷凍水檢查冷凍水進(jìn)出水溫度水溫正常，進(jìn)出水溫度差正常

7、4冷卻水檢查冷卻水進(jìn)出水溫度水溫正常，進(jìn)出水溫度差正常5冷凝器檢查冷凝器壓力、飽和溫度符合設(shè)計(jì)工和情況6壓縮機(jī)電機(jī)檢查電機(jī)的電壓、電流及聲音電壓、電流正常、無異常聲音7水處理檢查水質(zhì)確認(rèn)水處理良好8水泵檢查水泵、電機(jī)軸承溫度、運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異響和振動(dòng)、閥門開關(guān)位置電壓、電流正常、無異常聲音、無過熱，壓力表讀數(shù)正常，聯(lián)軸無異響、無漏油，9冷卻水塔檢查電流、電壓，進(jìn)出水是否正常、無溢流，風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況，補(bǔ)水浮球閥及閥門無滲漏進(jìn)出水正常、無溢流、風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、塔內(nèi)水位正常10風(fēng)機(jī)檢查過濾網(wǎng)、給風(fēng)機(jī)、電磁閥、溫控開關(guān)清潔過濾網(wǎng)、風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)正常、無漏氣漏水現(xiàn)象、盤管無堵塞每周維護(hù)1空調(diào)主機(jī)清理機(jī)組外表及機(jī)組環(huán)境

8、每周一次2空調(diào)水泵清理泵組外表及機(jī)房環(huán)境3制冷劑檢查制冷劑充注量制冷劑正常（二）、年度保養(yǎng)A、空調(diào)主機(jī)的維護(hù)和保養(yǎng)1、每年應(yīng)至少作一次全面的技術(shù)性能檢查，再作針對(duì)性的拆檢修理。2、每二年應(yīng)更換一次冷凍機(jī)油。3、電機(jī)每個(gè)年度應(yīng)做做檢查保養(yǎng)一次。4、例行檢查時(shí)應(yīng)包括：1）、檢驗(yàn)各儀表的準(zhǔn)確可靠性。2）、停機(jī)保養(yǎng)前后全面檢查冷凍劑系統(tǒng)、潤(rùn)滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能。3）、檢查保養(yǎng)安全閥及所有附屬閥件。4）、換季停機(jī)后拆蓋清洗冷凝器及蒸發(fā)器，檢查管子是否有腐蝕現(xiàn)象。5）、測(cè)試電路動(dòng)作的可行性：模擬試驗(yàn)各安全裝置的性能。B、空調(diào)水泵：每運(yùn)轉(zhuǎn)4000小時(shí):1、應(yīng)檢查所有運(yùn)動(dòng)部件的磨損情況，更換軸承油。2、應(yīng)

9、檢查密封件的密封情況，測(cè)量記錄葉輪密封球的密封間隙。3、應(yīng)檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼內(nèi)外表面、泵殼內(nèi)外表面及機(jī)架做除銹油漆保養(yǎng)。4、應(yīng)檢查各儀表的準(zhǔn)確可靠性。5、應(yīng)檢查保養(yǎng)所有附屬閥件。6、應(yīng)校對(duì)軸線做好記錄，檢查鍵和鍵輪的磨損情況，檢查鍵輪及鍵與軸配合是否有返松現(xiàn)象。7、應(yīng)電機(jī)做所度檢修保養(yǎng)。8、應(yīng)測(cè)試電路動(dòng)作的可靠性。C冷卻水塔：1、每周應(yīng)至少一次檢查所有運(yùn)動(dòng)部件的磨損情況，更換軸承油。2、每周應(yīng)至少一次檢查保養(yǎng)所有附屬閥件。3、每周應(yīng)至少一次檢查非不銹鋼件防銹保護(hù)層是否完好，必要時(shí)做油漆保養(yǎng)。4、每周應(yīng)至少一次對(duì)電機(jī)必須做年度檢修保養(yǎng)，并檢查電路動(dòng)作的可靠性。D風(fēng)機(jī)盤管（包

10、括新風(fēng)處理機(jī)）的例行檢查應(yīng)至少每季度一次，內(nèi)容包括：1、 全面檢查各風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)是否有異常響聲及電機(jī)過熱現(xiàn)象，必要時(shí)拆修電機(jī)，對(duì)軸承加油或更換軸承。2、 檢查電機(jī)的絕緣性能及電機(jī)設(shè)備是否良好。3、 檢查所有附屬閥件。4、 檢查管系是否漏水、漏氣及檢查盤管是否堵塞。5、 清潔風(fēng)機(jī)及散熱翅片。E、水系統(tǒng)：考慮到珠海的水質(zhì)較硬之原因，水系統(tǒng)的檢查應(yīng)至少每半年一次，內(nèi)容包括：1、 檢修保溫層。2、 檢查所有管道，閥門防銹保護(hù)層是否完好，必要時(shí)做油漆大保養(yǎng)。3、 更換已腐爛或老化的密封件及檢查確定不能再繼續(xù)使用的管子。（三）、中央空調(diào)故障的處理程序應(yīng)包括：1、發(fā)現(xiàn)泵和電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)有異常響動(dòng)，應(yīng)立即停機(jī)檢查

11、維修。2、發(fā)生主機(jī)故障時(shí)，先關(guān)掉壓縮機(jī)開關(guān)，保留主機(jī)總開關(guān)。3、檢查并排除主機(jī)故障，短時(shí)間不能排除的需按正常停機(jī)操作程序停機(jī)。4、發(fā)生副機(jī)故障時(shí)，先關(guān)掉故障副機(jī)控制開關(guān)停機(jī)檢修，同時(shí)啟動(dòng)備用的副機(jī)投入系統(tǒng)運(yùn)行。5、發(fā)生管路故障時(shí)，由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水大量外泄時(shí)，應(yīng)立即按正常停機(jī)操作程序系統(tǒng)運(yùn)行，排除故障后，再補(bǔ)水投入運(yùn)行。6、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，關(guān)斷空調(diào)主、副機(jī)電源總開關(guān)。五、電氣設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理人員應(yīng)保障：1、 正常情況下，保障24小時(shí)辦公、后勤等持續(xù)供電的穩(wěn)定性2、 所有電氣設(shè)備的安裝及線路敷設(shè)符合低壓電氣安裝規(guī)程的規(guī)定。3、 在增添大容量的電氣設(shè)備時(shí)，需重新設(shè)計(jì)線路，并經(jīng)過

12、有關(guān)供電、消防部門審核同意后，進(jìn)行安裝和使用。杜絕在電氣線路上增加容量，以防過載引起火災(zāi)。4、 建筑內(nèi)采用采用銅芯導(dǎo)線；敷設(shè)線路進(jìn)入夾層或悶頂內(nèi)，需穿管敷設(shè)，并將接線盒封閉。5、 辦公室內(nèi)的臺(tái)燈、壁燈、落地?zé)艉团洳烷g內(nèi)的電冰箱等電氣設(shè)備的金屬外殼，需有可靠的接地保護(hù)。6、 照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鴇燈、熒光燈、高壓汞燈（包括日光燈鎮(zhèn)流器），不可直接安裝在可燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時(shí)，需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對(duì)于碘鴇燈、功率大的白熾燈的燈頭線，采用耐高。7、 溫線穿瓷套管保護(hù)；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。8、 配電室作防火分隔處理。9、 火災(zāi)報(bào)警裝置、自

13、動(dòng)滅火裝置、事故照明等消防設(shè)施的用電，備有應(yīng)急電源，消防設(shè)施的專用電氣線路應(yīng)穿金屬管敷設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)上，并定期進(jìn)行維護(hù)檢查，以保證隨時(shí)可用。10、 電氣設(shè)備、移動(dòng)電器、避雷裝置和其他設(shè)備的接地裝置每年至少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測(cè)試。11、 在配電室和裝有電氣設(shè)備的機(jī)房?jī)?nèi)，配置適當(dāng)?shù)臏缁鹌鞑?。六、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)12、 壓器：13、 每年春季檢查高低壓絕緣及進(jìn)行變壓器油簡(jiǎn)化試驗(yàn)。14、 每年春季對(duì)變壓器線耳和各螺絲進(jìn)行檢查和緊固。15、 每半年有載開關(guān)箱變壓器油進(jìn)行簡(jiǎn)化試驗(yàn)。16、 每年春季有載開關(guān)箱換油及檢修。17、 壓開關(guān)柜：(1)每年進(jìn)行兩次繼保整組試驗(yàn)，每?jī)赡赀M(jìn)行各繼電器試驗(yàn)。(配合試驗(yàn)

14、清掃檢查高壓母線)(2)每年春季油開關(guān)換油及檢修。(3)每年春季對(duì)手車合閘和分閘回路進(jìn)行試驗(yàn)和檢修。(4)每年春季檢查高壓PT絕緣電阻。3、各變壓器低壓主開關(guān)：(1)每年冬季檢修開關(guān)的觸頭和機(jī)構(gòu)。(2)每年冬季對(duì)開關(guān)的電子保護(hù)進(jìn)行一次模擬動(dòng)作試驗(yàn)。(3)條件許可時(shí)，每年對(duì)分開關(guān)及其出線電纜進(jìn)行檢查。4、水泵房及消防水泵：(1)每月檢修經(jīng)常使用的生活泵磁吸開關(guān)及控制回路。(2)每年檢查水泵馬達(dá)絕緣及軸承換油。5、消防風(fēng)機(jī):（1）每月進(jìn)行一次試機(jī)及檢查。（2）每年春季檢查絕緣、軸承、開關(guān)及控制回路。6、防雷地網(wǎng)和工作地網(wǎng)：每年春季測(cè)試一次。7、空調(diào)主機(jī)馬達(dá)及其他電器：配合使用單位檢修時(shí)一齊檢修。七

15、、消防系統(tǒng)1、必須委托具備資質(zhì)的消防公司保養(yǎng)整個(gè)寫字樓的消防系統(tǒng)。2、物管人員應(yīng)保障每月中旬自查一次消防系統(tǒng)、滅火器、應(yīng)急燈、疏散指示的完好情況，消防水帶、噴頭、消防水泵、噴淋、煙感、防排煙等的檢查，自查完畢存檔。八、房屋本體維護(hù)保養(yǎng)的管理（一）、日常養(yǎng)護(hù)工作：為保障業(yè)主及全體租戶的生命安全及財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理人員應(yīng)對(duì)房屋本體作如下方面的日常工作：1、地基：每日應(yīng)檢查上下水管漏、排水系統(tǒng)正常、防止出現(xiàn)不合理的荷載狀況。2、樓地面：防止管道漏水、堵塞，定時(shí)開放冷氣，保持室內(nèi)良好通風(fēng)，防止受潮。3、墻臺(tái)面及吊頂：做好清潔工作，防止撞擊，防水、防腐、防裂、防脹。4、門窗：經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處

16、理，定期更換易損部件。5、在特殊環(huán)境下（如梅雨天、暴風(fēng)雨等）及時(shí)關(guān)閉門窗。（二）、房屋本體維修管理中的責(zé)任劃分：1、在建筑主體無滲漏、無人為損壞及驗(yàn)收合格投入使用的情況下，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助業(yè)主在產(chǎn)權(quán)使用年限內(nèi)之持續(xù)使用的安全性。2、在規(guī)定保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修。3、保修期滿后，由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費(fèi)用。4、物業(yè)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行修繕工作，費(fèi)用由業(yè)主支付。5、屬管理不善或使用不當(dāng)造成的房屋本體的損壞將由物業(yè)負(fù)責(zé)維修。對(duì)于不可抗力因素造成的損毀不予以承擔(dān)責(zé)任，如：水管爆裂、暴風(fēng)雨、戰(zhàn)爭(zhēng)等。6、市政管道及處理裝置、房屋進(jìn)戶水表的管道線、人防設(shè)施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)。

17、九、裝修、維修為保障室內(nèi)裝修設(shè)施設(shè)備的正常使用，承諾所使用的清潔機(jī)器為德國高潔公司產(chǎn)品、清潔用品為美國NCL公司產(chǎn)品，并制定有效的保養(yǎng)計(jì)劃。物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)物件或設(shè)置，并建議業(yè)主及時(shí)更換或維修。第二部分室內(nèi)裝修環(huán)境的管理標(biāo)準(zhǔn)1、寫字樓外圍：地面無雜物、無積水、無亂堆亂放物品、無亂貼畫。2、一樓大堂：a、大理石地面：光潔如鏡，每季度做晶面處理一次，使用美國NCL清潔劑。b、休息區(qū)：無灰塵，無污漬，煙灰盅內(nèi)煙頭存放量不得超過3個(gè)。c、通風(fēng)口、照明燈具、天花、飾物：潔凈、無污漬、無塵。d、垃圾桶：垃圾不能超過一半、及時(shí)更換垃圾袋，無污漬、無異味。e、玻璃門：無手印和灰塵、保持光亮、干凈

18、。f、墻面、臺(tái)面、沙發(fā)、不銹鋼器具：保持光亮整潔，無灰塵，保持空氣清新，無異味。g、玻璃幕墻（2米以下清潔）：每天清潔一次、潔凈、無污漬。3、電梯：a、玻璃鏡面：光亮、無手印、無污跡；b、地毯：干凈、無污跡、無異味、無發(fā)霉、無雜物；c、不銹鋼表面：無灰塵、污跡、無手??；d、燈具、天花板：無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；e、塑料條、門軌：無灰塵、砂土；f、轎廂四壁：干凈、無灰塵。4、消防樓梯：a、地面梯級(jí)：潔凈，無污漬、水漬、灰塵；b、樓梯扶手：無臟污；c、鐵欄油漆：完好無脫皮；d、樓間天花：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；e、地腳線：干凈，無灰塵；f、墻面：無塵、無污漬；g、門窗：潔凈光亮、無污漬、無塵；h、消防設(shè)施：潔凈

19、、無污漬、無塵；i、樓道：無堆放雜物、無灰塵、無污漬、無異味。5、樓層公共走廊通道：a、地面：光潔如鏡，每季度做晶面處理一次，使用處理劑為美國NCL清潔劑。b、墻面：無灰塵、無污漬，墻紙干凈，無污漬。c、地腳線：干凈，無灰塵；d、天花：潔凈、無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉點(diǎn)。e、風(fēng)口：無灰塵、無冷凝水、無污漬。f、照明器材：無灰塵、無污漬、光彩明亮。g、垃圾桶：垃圾不能超過一半、無污漬、無異味。h、休息區(qū)沙發(fā)、茶幾、煙盅：潔凈、污漬、無塵i、綠色植物：潔凈、無雜物、無塵6、辦公室：a、天花、燈飾、風(fēng)口：潔凈、無污漬、無塵；b、墻面、室內(nèi)擺設(shè)：潔凈、無污漬、無塵；c、辦公臺(tái)、椅、文件柜：無灰塵、

20、光潔明亮。d、皮座椅：無灰塵、無污漬、完好無損，每月打蠟保養(yǎng)一次。e、燈、開關(guān)、辦公弱電設(shè)備：潔凈、無污漬、無塵；f、電話清潔：潔凈、無污漬、無塵，每周消毒一次；g、垃圾桶、煙盅：隨叫隨到，垃圾不超過一半，無污漬、無異味；h、門窗：潔凈、無污漬、無塵；i、綠色植物：潔凈、無?漬、無塵，每3天更換清水一次；j、地毯：吸塵隨叫隨到，無雜物、無污漬、無異味、無發(fā)霉，每季度清洗一次，使用美國NCL清潔劑，及時(shí)修補(bǔ)損壞部位。k、總經(jīng)理休息室：每天整理床上用品，及時(shí)更換、清洗床上用品，按要求清潔洗手間。7、接待室、會(huì)議室:a、地毯：無雜物、無污漬、無異味、無發(fā)霉，每季度清洗一次，使用美國NCL清潔劑，及時(shí)

21、修補(bǔ)損壞部位。b.墻面：無灰塵、無污漬，墻紙干凈，無污漬。c.天花：潔凈、無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉點(diǎn)。d.風(fēng)口：無灰塵、無冷凝水、無污漬。e.照明器材：無灰塵、無污漬、光彩明亮。f.會(huì)議桌、會(huì)議椅：每季度打蠟一次，無灰塵、無污漬、無雜物，光潔明亮。8、洗手間：a、天花及照明燈具：潔凈、衛(wèi)生、無污漬、無水漬；b、排氣扇：潔凈、無污漬、開關(guān)及時(shí)；c、門、窗、玻璃：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污跡；d、鏡面：潔凈光亮、無水漬、影像清晰；e、洗手盆、水龍頭：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬；f、云石臺(tái)面：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬；g、地面：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬；h、座廁、蹲廁：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無

22、污漬、無異味、無長(zhǎng)流水、無堵塞、無滴漏；i、小便斗：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬、無異味；j、垃圾桶：垃圾不超過一半，無污跡、無水漬、無異味；k、衛(wèi)生物料：補(bǔ)充及時(shí)，無斷檔第三部分資產(chǎn)保值承諾標(biāo)準(zhǔn)在正常保養(yǎng)及無人為損壞、無不可抗力原因影響的前提下，物業(yè)管理公司應(yīng)承諾以下資產(chǎn)的保值期限。1、大理石：正常使用年限應(yīng)至少維持在15年。2、電梯：正常使用年限至少維持在15年。3、中央空調(diào)：正常使用年限至少維持在15年。4、鋁塑板：正常使用年限至少維持5年。5、壁紙：正常使用年限至少維持5年。6、坐廁：正常使用年限至少維持5年。7、洗手盆：正常使用年限至少維持5年。8、云石臺(tái)：正常使用年限至少維持5年。9

23、、水龍頭：正常使用年限至少維持5年。10、 垃圾桶：正常使用年限至少維持5年。11、 鏡面：正常使用年限至少維持5年。12、 地毯：正常使用年限至少維持5年。13、 沙發(fā)：正常使用年限至少維持5年。14、 茶幾：正常使用年限至少維持5年。15、 煙盅：正常使用年限至少維持6年。16、 辦公臺(tái)、椅、文件柜：正常使用年限至少維持5年。17、 皮座椅：正常使用年限至少維持5年。18、 燈飾：正常使用年限至少維持6年。19、 1：正常使用年限至少維持6年20、 窗：正常使用年限至少維持10年。21、消防器材：a、滅火器、防毒面具：正常使用年限為一年。b、水槍、水帶：正常使用年限為5年。第四部分接待服務(wù)

24、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括：1、電梯迎送；2、來訪登記；3、引領(lǐng)服務(wù)；4、電話轉(zhuǎn)接與過濾；5、物品寄存；6、報(bào)刊信件的收發(fā)與派送；7、及時(shí)、耐心回答客人問詢；8、相關(guān)鑰匙的收發(fā)與保管；9、保持與業(yè)主、客戶的良好溝通；10、公共關(guān)系（對(duì)外）的協(xié)調(diào)；11、應(yīng)急情況的處理；12、會(huì)務(wù)服務(wù)。二、出入管理的標(biāo)準(zhǔn)：1、非本寫字樓辦公人員進(jìn)入寫字樓，接待員應(yīng)熱情詢問其被訪單位或人員，經(jīng)與被訪人員（或后勤接待員）聯(lián)系確認(rèn)無誤后，做好來訪登記工作。2、引領(lǐng)來訪客人乘坐電梯上辦公區(qū)域，電話通知后勤接待員做好接待。3、如上能領(lǐng)導(dǎo)或其他各界社會(huì)人士，在無業(yè)主的陪同，接待員應(yīng)及時(shí)將情況報(bào)告被訪單位聯(lián)系人，待確認(rèn)后做好來訪出入

25、登記，引領(lǐng)來訪人員乘坐電梯，并電話通知后勤接待員做好接待準(zhǔn)備。4、如需從寫字樓搬離物品時(shí)，需出示有效的放行條，接待員嚴(yán)格執(zhí)行查驗(yàn)、登記制度。5、制止無人員進(jìn)入辦公樓。如屬施工人員進(jìn)入寫字樓，需配戴出入許可證，憑證出入。6、禁止任何人攜帶易燃易爆物品進(jìn)出寫字樓。三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)A、電梯迎送工作標(biāo)準(zhǔn)1、集中思想，注意客人進(jìn)出及電梯上下的動(dòng)態(tài)，隨時(shí)準(zhǔn)備提供服務(wù)。2、當(dāng)客人向電梯走來時(shí)，應(yīng)先為客人按電梯鈴牌，當(dāng)客人走近身邊時(shí)，應(yīng)有禮貌地主動(dòng)向客人打招呼。3、當(dāng)電梯下來時(shí)，要上前一步，用手擋住電梯門，另一只手做請(qǐng)客人進(jìn)電梯的姿勢(shì)。4、電梯開門后，如發(fā)現(xiàn)電梯與地面不平時(shí)，應(yīng)提醒客人注意：“小心，請(qǐng)走好?！?、

26、客人步入電梯后，在電梯門即將關(guān)閉時(shí)，服務(wù)員要面對(duì)客人微笑鞠躬行禮。6、在沒有客人進(jìn)出的情況下，在規(guī)定的位置上注視所有電梯的上下指示燈。發(fā)現(xiàn)有電梯上下來的信號(hào)時(shí)，立刻上前為出電梯的客人擋住電梯門。日客人引領(lǐng)工作標(biāo)準(zhǔn)1、 客人進(jìn)入寫字樓大堂時(shí)，服務(wù)員應(yīng)主動(dòng)打招呼、熱情問候。2、 面帶微笑，詢問對(duì)方情況，待賓客出示相關(guān)證件并做“來訪登記”，引導(dǎo)客人至接待區(qū)。3、 來訪登記完畢后禮貌地引領(lǐng)客人至電梯處等候電梯。4、 當(dāng)電梯下來時(shí)，請(qǐng)客人先進(jìn)電梯。5、 出電梯后繼續(xù)引導(dǎo)客人到辦公室。6、 為賓客引路時(shí)，應(yīng)走在賓客的左前方，距離保持23米。7、 到達(dá)辦公室時(shí)須先征得客戶/業(yè)主同意后方可進(jìn)入。C報(bào)刊、信件派

27、送工作標(biāo)準(zhǔn)8、 收到信件立即核對(duì)，看姓名是否相吻合。9、 收到報(bào)刊，立即核對(duì)種類、份數(shù)是否相吻合。10、 辦公區(qū)域整理報(bào)刊、信件，分發(fā)到相應(yīng)的辦公區(qū)域。11、 是掛號(hào)信、包裹單，必須做好簽收登記。12、 有急件，可先打電話通知業(yè)主，并將急件送上辦公室，請(qǐng)客戶做簽收登記。D問詢服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)13、 詢寫字樓相關(guān)公司與工作人員1）、接到電話或客人到前臺(tái)查詢某工作人員時(shí)，可通過辦公樓相關(guān)資料進(jìn)行查找。2）、查到時(shí)，打電話與其聯(lián)系，說明有人找。征得其同意后，可將電話轉(zhuǎn)接給客人。3）、如被訪者不在辦公室時(shí)，原則上不把電話號(hào)碼告知查詢者，但可問清來訪者/來電者是否需要留言。4）、一時(shí)找不到被訪者，絕不能輕易

28、回絕客人。經(jīng)過多次查找，如仍找不到被訪者，應(yīng)向詢問者表示歉意，并說明已通過多種方式查找，同時(shí)請(qǐng)留下電話號(hào)碼，一旦查找后馬上通知詢問者，或請(qǐng)?jiān)儐栒吡粞浴?、問詢接待服務(wù)應(yīng)備有的查詢資料包括：1）、寫字樓的服務(wù)功能、區(qū)域的劃分及布局。2）、寫字樓周邊地區(qū)的交通、商店、娛樂場(chǎng)所、銀行。3）、寫字樓的商務(wù)活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容。4）、寫字樓電話網(wǎng)絡(luò)分布情況。5）、珠海市及鄰近城市的旅游信息。6）、市區(qū)的各酒店、餐廳、旅游景點(diǎn)的相關(guān)資料。第五部分安全服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、保安員值班要求1、保安員值班時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守保安員行為規(guī)范，著裝整齊、精神飽滿、文明值勤，禮貌待人。2、值班時(shí)堅(jiān)守崗位，不得擅自脫崗，如因上廁所等原因需要離崗，應(yīng)通知物業(yè)管理人員安排頂崗后方可離開。3、嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理制度規(guī)定，認(rèn)真做好各項(xiàng)工作記錄，不得敷衍了事。當(dāng)班時(shí)發(fā)現(xiàn)突發(fā)性事件，按規(guī)定程序果斷處理，并及時(shí)報(bào)告物業(yè)管理人員。4、每班提前10分鐘進(jìn)行交接班，交接班須正點(diǎn)、準(zhǔn)時(shí)，非特殊情況，不得延時(shí)接班。5、本班與下一班交接，要將本班當(dāng)班情況及注意事項(xiàng)詳細(xì)交待下一班人員，并將記錄及各類公物移交。交班時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)，雙方應(yīng)當(dāng)面說明。6、接班人未到，交班人不得離崗。7、物業(yè)管理員每個(gè)班次對(duì)各崗位工作檢查不得少于3次，檢查