酒店經(jīng)營收入數(shù)據(jù)模型估算

1、酒店經(jīng)營收入數(shù)據(jù)模型估算代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了酒店業(yè)的投資熱潮， 投資者投資一個(gè)酒店，必須在投資前對(duì)若干經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)與分析，對(duì)酒店可能形成的收入成本水平進(jìn)行估算，從而對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)。 中國酒店管理者在借鑒西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，在星級(jí)酒店的具體運(yùn)營過程中，通過反復(fù)驗(yàn)證和探討，推演出了一批符合中國國情的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在此以較為常用的計(jì)算模塊對(duì)酒店的運(yùn)營數(shù)據(jù)模型進(jìn)行闡述，并以 北京一個(gè)在建的五星級(jí)商務(wù)酒店 A 為例，作應(yīng)用實(shí)例分析 。 A 酒店 總投資 8 億元（其中土地成本 4 億元）， 資金來源為資本金 4 億元，銀行貸款 4 億元。酒店建筑面積 6.2 萬 M 2 ，共

2、有客房 400 間，配套會(huì)議、餐飲、娛樂和商業(yè)等經(jīng)營項(xiàng)目，其中餐飲、娛樂和商業(yè)出租經(jīng)營，擬 2008 年 6 月正式營業(yè)。 一、收入數(shù)據(jù)模型的應(yīng)用   酒店經(jīng)營收入數(shù)據(jù)模型估算   酒店正常經(jīng)營收入的估算方法：可以用酒店有效投資（不含土地成本） *38% 來估算，或用酒店每平方米建筑面積產(chǎn)生大約 2000 元的經(jīng)營收入來估算，這個(gè)估算值可以用來修正評(píng)價(jià)收入預(yù)測(cè)數(shù)。按此估算， A 酒店的營業(yè)收入應(yīng)在 15200 萬元（扣除土地成本后的有效投資 4 億元 *38% ）至 12400 萬元 ( 建筑面積 6.2 萬 M 2 *2000 元 ) 。   酒店平均房價(jià)的估算

3、方法：一般用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的平均房價(jià)進(jìn)行推算，五星級(jí)酒店平均房價(jià)相當(dāng)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)最高平均房價(jià)的 10% ，四星級(jí)酒店平均房價(jià)在五星級(jí)酒店平均房價(jià)基礎(chǔ)上乘以 80% ，三星級(jí)酒店平均房價(jià)在五星級(jí)酒店平均房價(jià)基礎(chǔ)上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房價(jià)應(yīng)在 1000-1200 元之間。   按當(dāng)?shù)亟?jīng)營情況測(cè)算經(jīng)營收入   經(jīng)營收入 = 客房收入 + 餐飲收入 + 其他收入   本案例選用的幾個(gè)經(jīng)營數(shù)據(jù)：按當(dāng)?shù)亟?jīng)營情況估算淡季客房出租率 60 ，旺季客房出租率 80 ，淡季平均房價(jià) 600 元 / 天，旺季平均房價(jià) 800 元 / 天，淡旺季餐飲上座率經(jīng)驗(yàn)數(shù)值 (

4、本案例餐飲為出租經(jīng)營 , 為簡(jiǎn)化計(jì)算 , 不估算餐飲經(jīng)營收入 ) 。   按當(dāng)?shù)亟?jīng)營情況測(cè)算收入為 10320 萬元，詳見下表： 項(xiàng)目名稱 測(cè)算模型 實(shí)例（元） 金額 （萬元） 客房收入 旺季客房收入 客房數(shù)量 * 經(jīng)營旺季月份數(shù) *30 天 * 旺季開房率 * 旺季平均房價(jià) ; 淡季客房收入 客房數(shù)量 * 經(jīng)營淡季月份數(shù) *30 天 * 淡季開房率 * 淡季平均房價(jià) ; 400*6*30*80%*800=4609 萬元 400*6*30*60%*600=2592 萬元 7200 會(huì)議室收入 會(huì)議區(qū)面積 * 每天每平米租金 * 使用天數(shù) 3000*10*180 540 餐飲出租收入

5、餐飲旺季收入 = 客房數(shù)量 * 旺季開房率 *1.8* 旺季上座率 * 旺季餐飲人均消費(fèi)（含高檔宴請(qǐng)） *30 天 * 旺季月份； 餐飲淡季收入 = 客房數(shù)量 * 淡季開房率 *1.8* 淡季上座率 * 淡季餐飲人均消費(fèi)（含高檔宴請(qǐng)） *30 天 * 淡季月份 第二層餐飲面積 4800 M 2 , 按年租金收入 1000 萬元估算 1000 商業(yè)出租收入 根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)出租費(fèi)率估算 第一層商業(yè)面積 2580.29 M 2 , 按年租金收入 1080 萬元估算 1080 娛樂出租收入 酒店娛樂、健身等設(shè)施提供有償服務(wù)，根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)客戶群的消費(fèi)能力進(jìn)行估算。 地下一層娛樂面積 2738.83 M 2

6、 , 按年租金收入 500 萬元估算 500 收入總計(jì)   10320   偏差分析   通過比較按當(dāng)?shù)亟?jīng)營情況測(cè)算的收入與按數(shù)據(jù)模型估算數(shù)負(fù)偏差 32 17 ，偏差較大。主要原因一是餐飲、娛樂出租經(jīng)營，租金收入低于營業(yè)收入；二是酒店運(yùn)營初期收入不穩(wěn)定，按照當(dāng)?shù)亟?jīng)營情況測(cè)算時(shí)取值較為保守，平均房價(jià)測(cè)算偏低。 二、 成本費(fèi)用數(shù)據(jù)模型的應(yīng)用   由于成本費(fèi)用可通過經(jīng)營利潤數(shù)據(jù)模型反映，在此不再分析成本費(fèi)用數(shù)據(jù)模型。   按當(dāng)?shù)亟?jīng)營情況測(cè)算 A 酒店成本費(fèi)用   酒店總成本 = 固定成本 + 運(yùn)營費(fèi)用   固定費(fèi)用包括折舊費(fèi)和財(cái)務(wù)

7、費(fèi)用；運(yùn)營費(fèi)用是根據(jù)酒店行業(yè)特點(diǎn)，及國家對(duì)于酒店這一特殊行業(yè)的要求所必須支付的費(fèi)用，根據(jù)酒店的成本控制、人員變化及經(jīng)營管理能力的高低會(huì)有所不同。   本案例選用的估算值為經(jīng)驗(yàn)值與國家實(shí)際征收標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合的費(fèi)用值，在實(shí)際使用過程中，還需結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r及國家稅費(fèi)調(diào)整信息進(jìn)行測(cè)算，以期保證其費(fèi)用的真實(shí)性。   按當(dāng)?shù)亟?jīng)營情況測(cè)算 A 酒店總成本為 10550 萬元，其中固定成本 5410 萬元，運(yùn)營費(fèi)用 5140 萬元，詳見下表： 項(xiàng)目名稱 測(cè)算模型 實(shí)例 ( 元 ) 金額 ( 萬元 ) 折舊費(fèi) 資產(chǎn)原值 * 凈殘值率 / 預(yù)計(jì)使用年限 8 億元 *95%/30 年 2530 財(cái)務(wù)費(fèi)

8、用 貸款額 * 貸款利率 4 億元 *0.072% 2880 固定成本 折舊費(fèi) + 財(cái)務(wù)費(fèi)用   5410 人工成本費(fèi)用 客房總數(shù) *1.5 （可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際用工情況及人員熟練程度在 1.5 至 1.8 之間變動(dòng)） * 月平均工資額 *12 個(gè)月 400*1.5*2000*12 1440 高低壓電力年檢 當(dāng)?shù)仉娏δ隀z費(fèi)率 * 高低壓配置組數(shù) 5300 * 10 5 排污費(fèi) 按照國家環(huán)保局制定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)酒店實(shí)際用水及排污量而定 400*70%*360*3*1.1 33.3 有線電視收視費(fèi) 費(fèi)率 * 客房總數(shù)量 216*400 8.7 境外電視收視費(fèi) 費(fèi)率 * 接收境外臺(tái)數(shù)量 22000

9、*5 11 境外臺(tái)管理費(fèi) 當(dāng)?shù)啬旯潭ㄊ召M(fèi) 1500 元 / 年 0.15 消防器材維保 費(fèi)率 * 滅火器數(shù)量 50*1000 5 溫?zé)煾刑筋^ 費(fèi)率 * 溫?zé)煾刑筋^數(shù)量 , 50*1500 7.5 電梯維保價(jià)格 年固定收費(fèi) 30 萬元 30 保險(xiǎn)費(fèi) 按保險(xiǎn)協(xié)議計(jì)算 , 資產(chǎn)原值 * 費(fèi)率 8 億元 *0.375 30 員工餐 員工用餐人數(shù) * 每天餐費(fèi)（視地區(qū)不同可在 6 元至 10 元之間浮動(dòng)） *365 天 480*8*365 140 日常設(shè)備設(shè)施維保費(fèi) 全年?duì)I業(yè)收入 *2% 10320 萬元 *2% 206 能源消耗 全年自營營業(yè)收入 *15% 7200 萬元 *15% 1080 客房一次

10、性用品、洗滌、清潔費(fèi)用、 旺季客房用品消耗 = 客房總數(shù)量 * 旺季開房率 * 經(jīng)營旺季天數(shù) * （單間客房客用一次性消耗品價(jià)格布草洗滌單次價(jià)格單次清潔費(fèi)用價(jià)格） ; 淡季客房用品消耗 = 客房總數(shù)量 * 淡季開房率 * 經(jīng)營淡季天數(shù) * （單間客房客用一次性消耗品價(jià)格布草洗滌單次價(jià)格單次清潔費(fèi)用價(jià)格） 400*80%*6*30*(10+10+7)=155.52 萬元 400*60%*6*30*(10+10+7) 116.64 萬元 272.2 公共區(qū)域大理石保養(yǎng)費(fèi)用 每平米月平均清潔費(fèi)用 * 公共區(qū)域大理石面積 *12 個(gè)月 3.8*13700*12 62.4 公共區(qū)域地毯清潔保養(yǎng)費(fèi)用 每平

11、米月平均清潔費(fèi)用 * 公共區(qū)域地毯面積 *12 個(gè)月 1 2*36900*12 53.1 其他費(fèi)用 交通、通訊、綠化、消毒殺菌、服裝等費(fèi)用 , 全年?duì)I業(yè)收入 *1% 10320 萬元 *2% 206 營業(yè)稅金 全年?duì)I業(yè)收入 *5.5% 10320 萬元 *5.5% 567.6 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值 * 稅率 *(1- 扣除比例 ) 8 億元 *1.2%*(1-30%) 672 銷售費(fèi)用 全年?duì)I業(yè)收入 *3% 10320 萬元 *3% 310 餐飲成本 酒店餐飲年收入 *50% 出租經(jīng)營 , 無 0 餐飲其它費(fèi)用 （洗滌、客用品、低值易耗品）餐飲年?duì)I業(yè)收入 *3% 出租經(jīng)營 , 無 0 運(yùn)營費(fèi)用 客

12、房成本 + 餐飲成本 + 其他成本   5140 營業(yè)總成本 固定成本 + 運(yùn)營費(fèi)用 5410 萬元 +5140 萬元 10550 三、利潤預(yù)測(cè)模型   酒店經(jīng)營利潤（ GOP ）數(shù)據(jù)模型估算   行業(yè)平均值估算方法：無物業(yè)出租的酒店，按照營業(yè)收入的 33% 計(jì)算；有物業(yè)出租的酒店按照營業(yè)收入的 38% 42% 計(jì)算。   按以上辦法測(cè)算的 A 酒店經(jīng)營利潤為 3922 萬元（收入 10320*38% ）至 4334 萬元 ( 收入 10320*42%) 。   按當(dāng)?shù)亟?jīng)營情況測(cè)算酒店的經(jīng)營利潤   酒店的經(jīng)營利潤（ GOP ） =

13、全年經(jīng)營收入 - 運(yùn)營費(fèi)用   按當(dāng)?shù)亟?jīng)營情況測(cè)算的 A 酒店經(jīng)營利潤為 5180 萬元，凈利潤為 -230 萬元，年現(xiàn)金凈流入 2300 萬元，詳見下表： 項(xiàng)目名稱 測(cè)算模型 實(shí)例 ( 萬元 ) 金額 ( 萬元 ) 經(jīng)營利潤 全年經(jīng)營收入 - 運(yùn)營費(fèi)用 10320-5140 5180 利潤總額 全年經(jīng)營收入 - 營業(yè)總成本 10320-10550 -230 所得稅 營業(yè)利潤 *25% 0 凈利潤 營業(yè)利潤 - 所得稅 -230 經(jīng)營現(xiàn)金流入 折舊費(fèi) + 凈利潤 2530-230 2300   分析偏差   按當(dāng)?shù)亟?jīng)營情況測(cè)算的 A 酒店經(jīng)營利潤與按數(shù)據(jù)模型估算數(shù)正偏差 32%-20%, 偏差較大。經(jīng)分析預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，由于酒店設(shè)施較新，在預(yù)測(cè)運(yùn)營費(fèi)用的日常設(shè)備設(shè)施維保費(fèi)時(shí)取值較低。