開店店鋪選址分析

1、史上最詳細開店選址分析（附參觀學(xué)習(xí)的十二種方法） 在當前這樣艱難的零售業(yè)經(jīng)營環(huán)境下，如何保證門店開一家便成功一家？其中一個至關(guān)重要的因素就是選址。零售業(yè)有句至理名言：門店成功因素，第一是選址、第二是選址、第三還是選址！尤其在行業(yè)寒冬之際，選址就顯得更加重要。選址其實就是選“地段”。 開店選址必須把握 客流 就是 錢流 原則。在人流熙攘的熱鬧地段開店，成功的機率往往比普通地段高出許多，因為川流不息的人潮就是 潛在客源 。在一些城市的商業(yè)口岸，房價真可謂是寸土寸金，但還是有很多人 趨之若騖 。因為大家都知道，好的口岸是成功的一半。比如火車站客運碼頭的餐館，雖然衛(wèi)生較差，價格昂貴卻生意火爆是一個很好

2、的例子。那么具體哪些口岸才是好口岸呢？ 1開店選址的基本因素開店選址的基本因素選址是開店的開端。誰都愿意選一個生意興隆的旺地。提示：但人在事中迷，事與愿違的情況并不少見，即便是有經(jīng)驗的商人通常也犯這類錯誤?？醋哐塾袝r并不在當事者本人，事物的變化、綜合因素，哪一點都有可能起作用。有人曾經(jīng)總結(jié)，選址一般必須考慮到以下因素：1、人的流量。2、租金。 3、繁華程度。4、交通。5、居民結(jié)構(gòu)。6、面前場地。7、車站碼頭。 8、機關(guān)學(xué)校。 9、專業(yè)市場。10、經(jīng)營性質(zhì)。 11、經(jīng)營品種。 12、房屋結(jié)構(gòu)。13、能見度。 14、相鄰店鋪。 15、地勢。 16、朝向。 17、樓層。 18、規(guī)劃19、相關(guān)政策。

3、20、房東。提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關(guān)的因素應(yīng)充分加以考慮，綜合分析，權(quán)衡利弊，再加上自己對生意的感受，方可拍板。（周邊環(huán)境 ）從周邊環(huán)境來說，下面這些都是開好店的好選擇。1、商業(yè)活動頻率高的地區(qū)比如鬧市區(qū)，商業(yè)活動極為頻繁，設(shè)在這類地區(qū)的商店營業(yè)額必然很高。這樣的店址就是所謂 寸金之地 。相反，如果在非鬧區(qū)，在一些冷避的街道開店，人跡罕至，營業(yè)額則很難提高2、人口密度高的地區(qū)居民聚居，人口集中的地方是適宜設(shè)置商店的地方。人口集中的地方，消費需求旺盛。只要能盡力揣摩人們的心思，滿足顧客的需要，那就會有做不完的生意。而且，這些地段的顧客需求比較穩(wěn)定，銷售額不會驟

4、起驟落，可以保證穩(wěn)定收入。3、客流量最多的街道商店處在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影響最大，可使多數(shù)人就近買到所需的商品。4、交通便利的地區(qū)旅客上車下車最多的是車站，可設(shè)在幾個主要車站的附近?？梢栽陬櫩筒叫胁怀^20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店。5、接近人們聚集的場所如電影院、公園、廣場等娛樂場所附近，或者大工廠機關(guān)附近，一般人煙稠密的地方是商店街6、同類商店聚集的街區(qū)大量事實證明，對于那些經(jīng)營耐用的商品來說，若能集中地段街區(qū)則更能招攬顧客。因為經(jīng)營的種類繁多，顧客在這里可以有更多的機會進行比較和選擇。（地段選擇）以上主要是從 周邊環(huán)境 的角度而言，一個城市哪些地段是好口岸？一般而言，一個

5、城市的下列地段都是好口岸，可以作為參考和標準。1、車站附近火車站地鐵站長途汽車站附近，是過往旅客集中的地區(qū)，是適合商店開業(yè)之地。該地段的特征在于，這些顧客主要是過往乘車的旅客，與上班族和學(xué)生有很大不同，他選購的商品雖然非常廣泛，但是大多還是以購買不費時間，容易攜帶的商品為主。由于人群流動量大，這一地段商業(yè)價值較高，尤其適應(yīng)發(fā)展餐飲，食品生活用品等方面的商店(如小吃店、副食品店、特產(chǎn)商品店、旅館、電話亭、物品寄存處等)。2、商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)地段是居民購物，聊天逛街，休閑的理想場所，也是商店開業(yè)的最佳地點。由于商業(yè)區(qū)地段場地費用較高，也比較強，并非是所有的商店理想的開業(yè)地點。除了大型綜合商店外，較適合

6、那些具有鮮明個性特色的專營商店發(fā)展。這一地區(qū)的特點是:商業(yè)效益好，投資費用相對較大，應(yīng)有針對性地對顧客提供服務(wù)。這一區(qū)域是女性購物的集中地，在購物逛街的人流中，女性占了大多數(shù)。在節(jié)假日顧客多時，切勿關(guān)門，可靈活聘用學(xué)生打工3、影劇院，公園名勝附近該地段是娛樂旅游地區(qū)，顧客的消費需要主要在吃喝玩樂，賞心悅目，適合于餐飲食品娛樂生活用品等方面的商店發(fā)展，但這一地段常有時間性強的的特征，高峰時人潮洶涌，低峰時門可羅雀。當然，如果靠近居民區(qū)，商業(yè)區(qū)的話，則另當別論。4、工廠，機關(guān)，商號集中之地這一地段是上班族集中之地，其光顧商店的目的不外是果腹，采購日常生活用品，辦公用品以及談生意，聊天，該地段的特征

7、是，午飯與晚飯時間為營業(yè)高峰期，周末與節(jié)假日的生意清淡。5、學(xué)生聚集地附近該地段處于學(xué)校所在地附近，學(xué)生去商店動機主要是購買學(xué)習(xí)用品，書籍生活必需品，必及聚會談天消時光。應(yīng)針對學(xué)生的需要，提供適當?shù)姆?wù)和安排，寒暑期間是生意清淡之際，需要作變通經(jīng)營。適合發(fā)展書店、文具用品店、鮮花禮品店、洗衣店、照相館等。6、住宅區(qū)地段該地段顧客是住宅內(nèi)和附近的居民，以家庭主婦為主，節(jié)假日和下班時間則包括家庭其它成員。這一地段的特點是：有關(guān)家庭生活的商品消費力強，尤其經(jīng)營日常用品消費最大。凡能給家庭生活提供獨特服務(wù)的商店，都能獲得較好的發(fā)展(如米店、雜貨店、發(fā)廊、報刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪等)。7、

8、市郊地段該地段以往被認為是不太理想的開店之地，可是現(xiàn)在由于城市的迅速發(fā)展和車輛的大量增加，市郊地段的商業(yè)價值正在上升。這一地段特征是主要向駕駛各種車輛的人提供生活休息娛樂和維修車輛的服務(wù)。8、臨街鋪面商業(yè)零售業(yè)與服務(wù)業(yè)的許多共同之處，它的服務(wù)對象都是以使用為目的的個人集團。這類行業(yè)選擇經(jīng)營場地的先決條件是進入人口稠密區(qū)，而且要求有臨街的門面。門面越大，陳列的商品越豐富，就越容易引起路人注目。營業(yè)額也就越高。（不宜作為口岸的地段）那么，哪些地方不宜作為口岸呢，每個人的觀點也不盡相同。因為不同的小店，對周邊的環(huán)境要求不一樣。下面這些地方是常見不適合作為口岸的地段。1、快速車道邊隨著城市建設(shè)的發(fā)展，

9、高速公路越來越多。由于快速通車的要求，高速公路一般有隔離設(shè)施，兩邊無法穿越，公路旁也較少有停車設(shè)施。因此盡管公路旁有單邊固定與流動的顧客群，也不宜作為新開店選址的區(qū)域 。通常不會為一項消費而在高速公路旁違章停車。2、居民增長而商業(yè)網(wǎng)點已基本配齊的區(qū)域這種地區(qū)不宜作為商店開業(yè)選址，這是因為在缺少流動人口的情況下，有限的固定消費總量不會因新開商店而增加。3、同一地區(qū)樓層高的地方這種地方不宜開設(shè)商店，例如開在二樓甚至更高層的店鋪。這不僅因為樓層高開店，不便顧客購買，也因為樓層高開店一般廣告效果較差，且商品補給與提貸都多有不便。4、在坡路上開店在正常情況下，商店場所地形應(yīng)與道路路面基本處在一個水平面上

10、，這樣比較有利于顧客進店，此外最常見的有兩種形式，一種是設(shè)在坡路上的商店，一種是路面與商店地面高低懸殊。5、商店設(shè)在路上商店設(shè)在坡路上。一般認為是不可取的。然而，總有一些商店會遇到此種情況。如位于山城的商店。因此，如果商店不得不設(shè)在坡路上的話，就必須考慮在商店在與路面間的適應(yīng)位置入口，經(jīng)方便顧客進出。另外在櫥窗的位置，通道的安排商品陳列等方面，都應(yīng)適當?shù)脑O(shè)計。道路平面與地面高低懸殊時，也不認為是不理想的商店地理位置。但是，在寸土如金有都市中，在地下樓上的樓層或在幾級臺階的房屋開設(shè)商店，卻是常有的事情。遇到這種情形時，對于商店的門面，入口，天花板和招牌等設(shè)計安排便應(yīng)特別注意，既要有利于吸引顧客進

11、入店內(nèi)，又要方便出入，樓梯和門的寬度尤應(yīng)仔細推敲一番。（選擇適合自己的地段）開店的人都特別講究一個人氣。有人氣才有生意。但是，是不是選擇店址的時候，找準人多的地方就好呢？其實也不盡然。1、有效客流我們很多人共同有的一個誤區(qū)，那就是把人流量當成了一個地段好壞的唯一標準。誠然，人流量是決定門面的一個重要因素，但是了解客流的消費目標，才是更為重要的工作。在開店以前要研究的，不是人有多少，而是這些人中，你的 潛在顧客 或者說 有效客流量 有多少?？系禄堑昝孢x址的典范。每當建立一個新連鎖店，他們都要做大量的最佳店址選擇，其中一項最重要的工作就是測算分析人流量。楊先生是肯德基云貴川地區(qū)的市場開發(fā)負責(zé)人。

12、他的任務(wù)之一，就是委派員工拿著秒表到目標場所測算流量。這些測算人員除了要匯報日人流數(shù)量以外，還要詳細匯報如下一些數(shù)據(jù)；如附近有多少路公共汔車經(jīng)過；過往人中，多少是走路來的，多少是坐公共汽車來的，多少是打的或開車來的，這樣分析該地區(qū)人群的消費水平和消費習(xí)慣。一次，楊先生在重慶考察店址時，找到一個日人流量在4050萬的口岸，當時非常興奮。但仔細一分析，卻發(fā)現(xiàn)里面低收入者居多，每一百人里也許只有一位消費者，因此只好咬牙放棄。如果肯德基也只顧人的數(shù)量不顧質(zhì)量，恐怕到頭來也會落得關(guān)門大吉的命運。上海明日百貨在重慶的兩次開店經(jīng)驗也可以給我們說明這個道理。明日百貨初到重慶，一來就看中了石橋鋪高新區(qū)。這里是科

13、技園區(qū)的聚集地，白領(lǐng)人士集中，正好跟明日百貨經(jīng)營的特色吻合。而且這個地段基本上沒有成規(guī)模的大百貨公司。公司選中的店址又靠近大轉(zhuǎn)盤，交通比較便利，而且人流量相當大，可以說，一切條件看起來完美無缺。但是明日開張不久就不得不關(guān)張了。因為，它沒有對這的人流做具體分析?？偟膩碚f，石橋鋪以及轉(zhuǎn)盤附近主要有兩類人:一類是高新區(qū)白領(lǐng)，他們本來是明日的主要客源。但是，明日忽略了一個問題，就是石橋鋪同時也是辦公區(qū)，不是商業(yè)區(qū)，也不是居民區(qū)。很多白領(lǐng)都在這里上班，而住在別的地方，早晨匆忙趕來上班，中午也沒有休息時間，晚上又要趕回家，根本沒有時間逛商場。還有一類人就是石橋鋪轉(zhuǎn)盤附近拆遷戶，他們的消費水平低，根本就不會

14、逛明日這樣的商場，而是自己在一條小巷中有一個商品集散地。這樣一來，明日的失敗就成了必然。明日吸取了失敗經(jīng)驗教訓(xùn)，重新選址，這次選中的是沙坪壩區(qū)的一個步行街。沙坪壩是重慶的文化區(qū)，這里雖然已經(jīng)有一家當?shù)氐陌儇浌鞠碛斜容^高的信譽，但是，明日先進的經(jīng)營手法和暢通的進貨渠道完全可以與抗衡，關(guān)鍵是，這里是偌大的沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心。明日入主以后，果然生意興隆。而當?shù)啬羌野儇浌驹诿魅盏膹姶蠊菹乱膊蝗缫酝?。對一個地區(qū)的 人氣 做一個科學(xué)的分析，對有效客流進行一個預(yù)測，不但是肯德基和明日這樣的大公司要做的，也是開小店也不能忽略的。2、店多隆市效應(yīng)選擇店址，還有一招就是利用 店多隆市 的效應(yīng)。大量的事實表

15、明，對于那些經(jīng)營耐用品的商店尤其批發(fā)商店來說，若能集中在某一個地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。比如服裝、家具、建材等等。某公司的白領(lǐng)陸小姐是鮮花消費的大戶，經(jīng)常要送花籃花束給客戶和朋友。她說，除了特別著急時有可能會就近找一家花店買花，絕大多數(shù)時候都是趕到體育場去買，因為那里花店多，花色品種齊全，選擇余地較大；在某高校任教的江女士每次要買服裝，也總喜歡到東坡路、武林路等服裝店密集的地去選購，她認為店多除了款式多之處，可以貨比三家，還起價來比較容易。熊小姐的 “ 千麗店 ” 就是一個典型的例子。作為當?shù)匚ㄒ坏囊患一瘖y品直銷店。在開業(yè)之初，她也很為店鋪選址下了一番功夫。在對比了多處地址后，她最終選擇了家

16、樂福連鎖超市二樓的一個十平方米的小間。原因有三：一、家樂福超市地處繁華的商業(yè)中心，購物人流絡(luò)繹不絕。二、在這種大型超市購物的顧客中，一大半都是家庭主婦，購買力特別強，由于年齡的關(guān)系，對美容也特別有興趣，有效客流多。三、由于連銷店超市本身面積頗大，這就為未來在該層樓發(fā)展成為美容專業(yè)區(qū)或提供了保障。在家樂福到處都是 “ 要美容，上二樓 ” 的宣傳語。由于選址成功，即使在夏委的化妝品淡季里，每天的營業(yè)額也可以達2000元左右。按照30的利潤率計算，一個月的毛利是1.8萬元，除去每月8000元的房租和管理費，和兩雇員的人工，一個月收入七、八千元是沒問題的，而這還是在淡季，冬季還可以翻倍。 3、因行制宜

17、這個原則一方面是說，營業(yè)地點的選擇與營業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)均有不同的特性和消費對象，黃金地段并不就是唯一的選擇，有的店鋪開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對偏僻一些的特定區(qū)域。例如賣油鹽醬醋的小賣店，開在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開在鬧市區(qū)好；又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想。另一個方面是說要善于選拔與經(jīng)營方向相輔相成的商店作鄰居。如一家兒童服裝店靠一家婦女服裝店，而不是近修理店或酒吧，因為與周圍商店的經(jīng)營方向相協(xié)調(diào)，附近商店的顧客就很容易也成為這家商店的顧客。再比如說計算機系的大學(xué)生開設(shè)的數(shù)碼電腦影像攝影店，開設(shè)地點就不要求在鬧市區(qū)但是可以考慮選在圖片社和影樓的附近。畢

18、竟數(shù)碼技術(shù)處理的許多是攝影或繪畫作品，一般大型的圖片社來洗擴膠卷的顧客多，樂于接受新事物的人會很快發(fā)現(xiàn)數(shù)碼技術(shù)在處理普通相片方面的優(yōu)越性。4、地勢與朝向在同類店鋪集中的地方，店鋪的交通與朝向就成了一個重要的竟爭條件。交通便利的店鋪，當然更容易受到顧客的青瞇。一個大排擋，大家的經(jīng)營一樣的商品，顯然，位于入口處的店鋪生意要好的多。同樣是重慶石橋鋪，明日搬走以后，這里很快形成了一個電腦以及配件的貿(mào)易中心。先后有幾家大型的電腦城在這里開張。首先開張的是位于轉(zhuǎn)盤車站處的泰興電腦城，這里交通便利，加上人氣足，規(guī)模大，發(fā)展很快。緊接著，又有兩家電腦城相繼開張，一家毗鄰泰興，叫賽柏，一家叫數(shù)碼港，離泰興50米

19、遠。后兩家的實力都相當，而且也做了規(guī)模浩大的宣傳。但是，不久以后，數(shù)碼港生意仍然清淡，而賽柏卻蒸蒸日上。其實原因很簡單，數(shù)碼港離車站有50米的距離，而其它兩愛都緊靠車站。短短50米，成了成敗的關(guān)鍵。在成都八寶街，原設(shè)在紅光商場的肯德基拋棄了裝修齊備的舊址，耗費巨資把分店移向僅隔著兩堵墻的家樂福，為短短50米的距離付出了幾十萬的裝修和拆建費用。而這一切努力僅是為了適應(yīng)來自家樂福的消費者，讓他們少走50米，減少疲勞。5、占據(jù)有利地勢，成功就有了一個良好的開端地勢以外，店鋪正門的朝向也有講究。這與當?shù)貧夂蛳嚓P(guān)，并受到風(fēng)向、日照程度、日照時間等因素的影響。在南方城市，面向西的商店會日曬，在夏季若無空調(diào)

20、，會因炎熱而不利于顧客進店購物，而安裝無疑又增添了開支，唯有在店外設(shè)立拱廊建筑或遮陽蓬布，店內(nèi)改善通風(fēng)設(shè)計，才能減少不利因素。在北方城市，面向西北的商店較容易受寒風(fēng)的侵襲，也不利于顧客入店購物。這些因素都會給商店帶來很大影響。除此之處，最好選擇拐角、十字路口的位置。拐有的位置往往是很理想的，它們一般處于兩條街道的叉處，可以產(chǎn)生 拐角效應(yīng) ，拐角位置的優(yōu)勢是：可以增加櫥窗陳列的面積；兩條街道的往來人流匯集于此，有較多的過行人光顧；可以通過兩個以上的入口以緩和人流的擁擠。但由于商店位置面兩條街，選擇哪一面作為自己商店的正門，則成為十分重要的問題。一般的做法是，選擇交通流量小的街道一面則作為側(cè)門。商

21、店設(shè)在三叉路的正面，店面十分顯眼，同樣被認為是非常理想的商店的地理位置。處在這一有利位置的商店應(yīng)注意的是盡量發(fā)揮自己的長處，商店正面入口處的裝潢、店名招牌、展示櫥窗等都要精心設(shè)計，抓位顧客的消費心理，將過往的行人吸引到商店中來。不過，經(jīng)營者千萬不能死搬上面的方法。事物總是發(fā)展變化的，今天是好口岸，過了一段時間之后誰也不保證還是一個好口岸。隨著城市建設(shè)的改造或交通路線的改變而使某條街大起大落的情況比比皆是，比如某條街相鄰的大道中間由于加了護欄而使兩邊街道生意頓時差了許多，好口岸也變成了差口岸。相反，某些冷清街道由于公共機構(gòu)的遷入而立時繁榮起來，壞口岸也變成了金口岸。因此，在選擇口岸時，要有預(yù)見和

22、遠見。2選址調(diào)查選址調(diào)查人口與購買力分析；有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。1、所需調(diào)查的項目包括：常住人口數(shù)家庭及構(gòu)成人口密度教育程度 從事行業(yè) 自然增加率社會增加率 家庭人均收人 白天流動人口數(shù)年齡構(gòu)成 家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。2選址調(diào)查選址調(diào)查家庭人口及收入水平；家庭人口及收入水平；提示；家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店

23、銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。人口密度；人口密度；提示；一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴大。 要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。 白天人

24、口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費需求的特性進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。2選址調(diào)查選址調(diào)查客流量；客流量；提示；一般在評估地理條件時，應(yīng)認真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為：各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可

25、了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。如：居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地 火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點，也是人口聚集之處。體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。購買力；購買力；提示；商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這20

26、00戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50，5001000元的占 20，10001500元的占20，人均月收入500元以下的10；人均月收入2000元以上的約占10。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。3商場選址的原則和程序商場選址的原則和程序一、商場選址的原則1、方便顧客購物；滿足顧客需求是商場經(jīng)營的宗旨，因此商場位置的確定，必須首先考慮方便顧客購 物，為此商場要符合以下條件：交通便利；提示；車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動性強，流動量大。如果是幾個車站交匯點

27、，則該地段的商業(yè)價值更高。商場開業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購物的條件。靠近人群聚集的場所，可方便顧客隨機購物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購物、休閑、娛樂、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場開業(yè)的最佳地點選擇。提示；但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價高費用大，競爭性也強。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有商場經(jīng)營，一般只適合大型綜合商場或有鮮明個性的專業(yè)商店的發(fā)展。人口居住稠密區(qū)或機關(guān)單位集中的地區(qū)；提示；由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會對顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實消費者群。

28、符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段；提示；這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場”，所以能夠進入商場購物的顧客人數(shù)多，客流量大。2、有利于商場開拓發(fā)展；有利于商場開拓發(fā)展；商場選址的最終目的是要取得經(jīng)營的成功，因此要著重從以下幾方面來考慮如何便利經(jīng)營：提高市場占有率和覆蓋率，以利企業(yè)長期發(fā)展；提示；商場選址時不僅要分析當前的市場形勢；而且要從長遠的角度去考慮是否有利于擴充規(guī)模，如有利于提高市場占有率和覆蓋率，并在不斷增強自身實力的基礎(chǔ)上開拓市場。有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色；提示；不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置，對地域的要求也有所不同。商場在選址時，必須綜合考慮行業(yè)特點，消費心理及消費者行為等因

29、素，謹慎地確定網(wǎng)點所在地點。尤其是大型百貨類綜合商場更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得多功能綜合配套，從而創(chuàng)立本企業(yè)的特色和優(yōu)勢，樹立本企業(yè)的形象。有利于合理組織商品運送；提示；商場選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進貨、集中供貨、統(tǒng)一運送，這有利于降低采購成本和運輸成本，合理規(guī)劃運輸路線。因此在商場位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時組織貨物的采購與供應(yīng)，確保經(jīng)營活動的正常進行。3商場選址的原則和程序商場選址的原則和程序3、有利于獲取最大的經(jīng)濟效益；、有利于獲取最大的經(jīng)濟效益；衡量商場位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標準是企業(yè)經(jīng)

30、營能否取得好的經(jīng)濟效益。因此，網(wǎng)點地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營，才能保證最佳經(jīng)濟效益的取得。二、商場選址的程序；1、選擇商場位置，一般可按以下步驟依次進行：選擇區(qū)域、方位；提示；選擇商場店址，先要找出目標市場、找準服務(wù)對象，然后再根據(jù)目標市場、服務(wù)對象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和檔次，測算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認真加以選擇，確定方位。制圖找出最佳位置；提示；在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡圖，并標出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點，包括競 爭對手和互補商場，還應(yīng)標出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。市場調(diào)查；提示；在商場店址基本

31、區(qū)域方位確定后，必須進行周密的市場調(diào)查，論證選址決策的準確性。在市場調(diào)查過程中，應(yīng)注意將調(diào)查對象分類統(tǒng)計，并對調(diào)查時間和內(nèi)容進行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性。具體實施方案的制訂和落實；提示；確定店址的具體位置后，需要抓緊時機投資興建商場。如何啟動則需要擬定切實可行的實施方案并加以貫徹落實。4商圈調(diào)查與選店商圈調(diào)查與選店一、商圈調(diào)查的目的做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周圍情況調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當未來店鋪位置的選擇。1、商圈調(diào)查的目的包括：、商圈調(diào)查的目的包括：了解地區(qū)居民的人口特性、社會經(jīng)濟變項及生活形態(tài)，購買習(xí)慣等。確定未來店鋪的消費檔

32、次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點。分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開店鋪的數(shù)量。找出商圈內(nèi)的障礙，包括：道路設(shè)施不便。人口擁擠。交通過度擁塞。法規(guī)方面；應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃一條街，如果初期誤入，將來的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締。其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運輸是否方便（交通狀況）、將來開連鎖可否利用物流中心一次補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍確定店鋪意向后進行商圈調(diào)查、評估，以評定是否適合開店。三、商圈調(diào)查部門的工作職責(zé)尋店和確定商圈是一門學(xué)問，應(yīng)

33、該有專業(yè)的團隊工作，初期可能是專門的人員，形成規(guī)范的流程：1、商圈情報之主動收集；對所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時了解，預(yù)計未來地區(qū)或者城市的商圈重點。2、商圈資料之建立；不斷修正。3、商圈之規(guī)劃、評估、分析報告。4、未來整體公司發(fā)展的布點策略。5、商圈地點選擇、開店技巧制度之建立及教導(dǎo)。6、租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。7、租金行情之分析了解和呈報。8、競爭廠商店鋪開店情報之搜集及應(yīng)對策略之擬定。9、經(jīng)營店鋪的評審作業(yè)規(guī)劃與推動。10、和房東之租店談判。11、與法務(wù)訂定租店合同。12、執(zhí)行開店管理及制度。13、不良店之遷移和淘汰。14、其它有關(guān)的開店事項。4商圈調(diào)查與選店商圈調(diào)查與選店四、商圈的定義商

34、圈；是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。1、依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：主要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的5570%。次要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的1525%。邊緣商圈；商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。提示；商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。 五、商圈調(diào)查重點與調(diào)查方式1、商圈范圍劃分確定；、商圈范圍劃分確定；提示；商圈的實際位置會有以下各情況限制,設(shè)立不同商圈范圍的劃分點：商圈范圍；集中型商圈；主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米5000米之間，邊緣商圈在5

35、000米以外。分散型商圈；主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。馬路之分界；提示；凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道。鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔；提示；使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈。高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔；提示；使人潮流動不易而劃分成不同商圈。安全島之阻隔， 因安全島阻隔；提示；使人潮流動不易而劃分成不同商圈。大水溝，因大水溝阻隔；提示；使人潮流動不易而劃分成不同商圈。單行道，因單行道阻隔；提示；使人潮流動不易而劃分成不同商圈。人潮走向，由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方

36、向；提示；使該區(qū)形成一獨立商圈。4商圈調(diào)查與選店商圈調(diào)查與選店2、商圈之界定方法；、商圈之界定方法；提示；法則、是從各家競爭店鋪規(guī)模開始，掌握吸引力方面的不同點，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計算公式如下列所示。路程距離的測量利用車子的里程表便可簡單的測出，大家就坐上出租車跑跑看。下面來舉例說明；我們準備開的店鋪，稱為計劃店，在計劃店的附近已經(jīng)存在了兩家戶外用品店，A店距離計劃店1、000米。店鋪的面積為60平；B店距離計劃店600米，店鋪的面積為20平。這里得說明法則的限制：只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。顧客認知的距離會受購物經(jīng)驗影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此

37、商店之良好印象，顧客認知的距離會比真正的距離短。提示；并不能完全按照計算數(shù)字來核定結(jié)果,到時候老錢可承擔不起。繪制簡圖；這個時候開始動手了。集中型商圈為周邊5000米簡圖，分散型商圈為周邊1000米簡圖標出重要建筑物及樓別（金融大樓，辦公大樓）著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司）人潮匯集之地段商店群及大型集客場所（超級市場,娛樂區(qū)之同等類）5、可與自己的計劃戶外店有互補作用之門店、可與自己的計劃戶外店有互補作用之門店政府重要之行政中心車站、加油站、學(xué)校、停車場、市場、公園等特定族群會集場所標出街道之行進方向（單行道方向）,不要簡單只是車道.標出未來促銷活動發(fā)DM的可行地點、抽樣點

38、及發(fā)DM點之選擇確定；抽樣點之選擇辦公人口或上班族匯集之地點（未來適合設(shè)店之地點）人潮走向匯集地點固定人口較集中流動之地點可能形成未來的商店群之地段；預(yù)定三四個抽樣點其中盡量以一個抽樣點為同性質(zhì)之商店3、發(fā)、發(fā)DM點之選擇；點之選擇；主消費群走動頻繁之點 次消費群走動頻繁之點區(qū)分消費群活動頻繁之時段六、商圈特征1、商店特色及分布情況；、商店特色及分布情況；建筑型態(tài)；于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度新建筑樓與舊式建筑之分布目前之改建情況 一三年內(nèi)可能改建之趨式，中國的城市發(fā)展進入高速期，一定要放長眼光。行業(yè)型態(tài)；于主要商業(yè)街、干道之行業(yè)類型以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品的定位檔次分布家數(shù)；以抽樣

39、點之平行道路為主要調(diào)查對象 主要道路之商店分布明細將商店分門別類記錄并將其統(tǒng)計填入明細表于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)商店匯集地帶之概述以商店（輔助店、競爭店）正確所在位置標注于商圈簡圖。地點類型；孤立店 未規(guī)劃商業(yè)區(qū) 規(guī)劃購物中心2、住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）建物型態(tài)實地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)建筑高度，樓數(shù)建筑型式為新式或舊式分布區(qū)域目前之改建情況一三年內(nèi)可能改建之趨式分布情況；實地了解該區(qū)之實際住戶與建筑物之分布情況將該商圈分為商店區(qū)，以（甲）為代碼辨公區(qū)（甲）為代碼新式住宅區(qū)以（乙）為代碼舊式住宅區(qū)以（乙）為代碼文教區(qū)，以（丙）為代碼于簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈并于圖

40、上注明建筑物之樓別 4商圈調(diào)查與選店商圈調(diào)查與選店4商圈調(diào)查與選店商圈調(diào)查與選店3、集會場所；場所類型本商圈內(nèi)匯聚人潮之場所類型商店（肯德基、麥當勞，百貨公司）戲院政府之行政機關(guān)展覽會場學(xué)校、文教機關(guān)、公園補習(xí)班表演、競技，比賽場所菜市場，超級市場 4、證券公司；聚集人口類型青少年上班族特定行業(yè)人士家庭主婦、動線；人潮匯集流動之路線人潮匯集流動之主要方向5、商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論；發(fā)展情況未來政府的行政中心、大型休閑集客場所之建造未來的捷運系統(tǒng)、交通運輸中心所在點大型辦公大樓、商業(yè)中心等的建造該商圈的未來轉(zhuǎn)變情況人口年齡層的轉(zhuǎn)變消費習(xí)慣的未來改變情況人潮匯集的可能變動地段競爭情況；商圈內(nèi)既存競

41、爭者的數(shù)量及大小。商圈內(nèi)的飽和程度。6、結(jié)論根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后得結(jié)論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明：點應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開店何種商品組合的配合顧客的型態(tài)租金狀況集會場所5影響商場選址的因素影響商場選址的因素商場設(shè)置地點的選擇是極其重要的。同時選擇適宜的商場設(shè)置地點受眾多因素的影響，應(yīng)綜合考慮各方面的因素。提示；歸納起來，主要應(yīng)從以下幾點入手分析：一、顧客的數(shù)量和質(zhì)量提示；通過商圈調(diào)查，對商圈內(nèi)的顧客的消費能力和商業(yè)動向予以分析。1、對顧客的消費能力調(diào)查分析，主要包括以下內(nèi)容：有關(guān)該地區(qū)消費者的生活特性；消費習(xí)慣的資料； 人口結(jié)構(gòu)；包括現(xiàn)有人口的年齡；性別、職業(yè)、

42、文化程度及人口密度、增長速度等 基本情況；家庭戶數(shù)及構(gòu)成；包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動情況、家庭人口的增減狀況；消費者的收入水平；包括個人及家庭的收人情況；、消費者的消費狀況；包括消費者的消費水平、消費購買力情況及消費意識 二、商場所在地區(qū)客流情況提示；主要調(diào)查分析商場所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。三、交通狀況提示；商場選址必須調(diào)查交通情況，要考慮距離車站的遠近、道路狀況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運狀況及流動人員的數(shù)量和質(zhì)量等。四、競爭狀況提示；主要了解市場競爭對手的情況，包括競爭對手的商場類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè) 額、營業(yè)方針、經(jīng)營商品及服務(wù)對象的階層

43、等等五、商場周邊狀況提示；著重調(diào)查商場周圍有無市場、娛樂街，是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)，這些因素影響著商場店址的選擇。六、商場所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況提示；包括道路設(shè)施狀況，水、電、氣等的供給狀況等?？偨Y(jié)；對以上這些因素，商場在設(shè)立之前，必須進行詳盡的調(diào)查研究，掌握所有可能對商場產(chǎn)生的有利或不利影響因素，并以發(fā)展的觀點分析商場布局的選擇，以正確預(yù)見未來。6超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略所謂業(yè)態(tài)就是營業(yè)的形態(tài)，指店鋪的經(jīng)營規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式等形態(tài)。目前，國內(nèi)外眾多的超市主要有四種業(yè)態(tài)：便利店、食品超市、倉儲式商場、綜合性超市。提示；超市選址是超市開發(fā)，至關(guān)重要的，很多投資者往住在店鋪

44、開業(yè)以后，再來想辦法提高業(yè)績，這時已是事倍功半。對超市相關(guān)業(yè)態(tài)相應(yīng)選址策略以供參考1、便利店；提示；便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。其特點是：選址在居民住宅區(qū)；主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地。營業(yè)面積；在100平方米左右，營業(yè)面積利用率極高。營業(yè)時間；一般在16小時以上，甚至24小時。商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費性、少容量、應(yīng)急性等特點。目標顧客：居民徒步購物5分鐘可到達，80%顧客為有目的的購物?？偨Y(jié)；便利店在時間上、空間上及品項上都是對其它業(yè)態(tài)的一種彌補，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。6超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略超市相關(guān)業(yè)態(tài)選址策略2、食品超市；提示；食品超市是采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。其特點是：選址在居民住宅區(qū)；交通要道、商業(yè)區(qū)。營業(yè)面積；在500到1000平方米。商品結(jié)構(gòu)：以購買頻率高的商品為主。營業(yè)時間；不低于16小時。以居民為消費對象；10分鐘左右可到達?？偨Y(jié)；非生鮮食品類商品是無法與大型公司進行價格競爭的。作為必需商品的生鮮食品是商圈消費者基本生活的組成部分，生鮮食品成為該類店鋪的主要商品，店家需以提高生鮮食品的鮮度、加工工藝等手段吸引家庭主婦光顧，并且積極參與或組織各類的社區(qū)活動