《房地產(chǎn)成本管理與控制方法》

1、 房地產(chǎn)成本管理與控制方法房地產(chǎn)成本管理與控制方法* v第一部分第一部分 對房地產(chǎn)成本管理的概述對房地產(chǎn)成本管理的概述v 1、 對成本管理認識的幾個誤區(qū)v 2、房地產(chǎn)的成本管理v 3、 房地產(chǎn)成本的組成和形式v 4、 成本管理涉及到的各責任主體之間的關(guān)系處理v 5、 成本管理的內(nèi)涵及成本管理的原則v 6、 成本管理演變過程v第二部分第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本控制的思路與方法房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本控制的思路與方法 v 1、 房地產(chǎn)成本控制的基本思路v 2、 成本管理的各個階段劃分v 3、 開發(fā)各階段成本控制的要求及重點【目錄目錄】 第一部分第一部分 對房地產(chǎn)成本管理的概述對房地產(chǎn)成本管理的概述

2、 v 在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制這個和經(jīng)濟效益（利潤）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。但是關(guān)于對成本管理的認知的程度，所謂“仁者見仁，智者見智”，不同的人也存在不同的看法。就這個方面的知識，今天我就自己的觀點和大家交換一下看法，不到之處歡迎大家積極的提出意見。v一、一、 對成本管理認識的幾個誤區(qū)對成本管理認識的幾個誤區(qū)v1、 誤區(qū)一：成本管理就是預結(jié)算管理（單一），是根據(jù)工程開始和結(jié)束的階段性工作（公司及行業(yè)很多人的看法，認識的狹隘性）。v2、 誤區(qū)二：成本管理和控制的目的就是在預算和結(jié)算階段,盡量壓低工程造價（不該給的堅決不給，該給的也要想法不給）

3、，只要懂預結(jié)算，會砍價就可以管好成本。v3、 誤區(qū)三：成本管理和控制是成本管理部門的事情，與我沒有關(guān)系。（目標成本的制定是成本部的事情）v4、 誤區(qū)四：成本目標干嗎不給高一點，反正我又不會裝到自己腰包，同時我也會努力去降低成本，最終還是利潤。v5、 誤區(qū)五：給我成本目標值就行了，至于錢怎么花是我的事，與其他部門無關(guān)。（限制了部門的權(quán)限和自由，成本控制的盲目性）v 6、 誤區(qū)六：產(chǎn)品管理與成本管理割離，分別運行。（實際是：成本的決定因素之一是產(chǎn)品，成本是產(chǎn)品的一個屬性） v 以上諸如此類的看法就不再一一列舉了，估計大家還有更多不同的認識吧。其實，房地產(chǎn)整體業(yè)務運營和業(yè)務管理一般是由多條主流程和輔

4、流程交織而成，而成本管理流程幾乎貫穿房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)。嚴格的說，房地產(chǎn)的成本管理的內(nèi)容分為具體兩部分：一部分為成本控制，一部分為造價控制的內(nèi)容，即大家通常所認為的預結(jié)算管理。事實上，成本管理工作是以成本控制為核心，造價管理只是輔助成本控制中的一小部分。這點我會在稍后的章節(jié)中給大家闡述。v注：成本控制的概念：成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的成本、費用通過一系列方法進行預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學控制工作。v二、什么是房地產(chǎn)的成本管理二、什么是房地產(chǎn)的成本管理v所謂的房地產(chǎn)成本就是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中所發(fā)生的全部成本和費用支出總額，是指為達到特定目的而發(fā)生或應發(fā)生的價值

5、投入。房地產(chǎn)成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括預計在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預計成本以及變動成本。是通過管理活動，保證達到組織既定成本目標的過程；或是在一定的約束條件下，為達到既定成本目標采取的一系列有組織的活動。“成本管理”的最終目標是將成本合理地揭示出來，并運用合理的控制方法與手段進行“成本優(yōu)化”，以達到“效益（利潤、品牌等）最大化”。v三、三、 房地產(chǎn)成本的組成及其形式房地產(chǎn)成本的組成及其形式v行業(yè)中許多企業(yè)的成本組成及其分類均根據(jù)本公司的特色而定，不盡相同。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段和周期，結(jié)合我們公司的實際情況，07年成本部同財務管理中心結(jié)合并按照領導的意見，整理出成本科目體系如下。

6、1、 土地費用2、 前期工程費3、 基礎設施建設費4、 建筑安裝工程費5、 公共配套設施建設費6、 開發(fā)間接費7、 不可預見費直接費用 8、 財務費用9、 管理費用10、 營銷費用11、稅收費用期間費用 v四、四、 成本管理涉及到的各責任主體之間的關(guān)系處理成本管理涉及到的各責任主體之間的關(guān)系處理v1、成本與品質(zhì)、速度的沖突要要好！好！要要多多要要?。∈。∫?！快！變更？多快好??？變更？多快好省？天方夜談！天方夜談！設計部經(jīng)理設計部經(jīng)理成本部經(jīng)理成本部經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理銷售部經(jīng)理銷售部經(jīng)理工程部經(jīng)理工程部經(jīng)理2、動態(tài)成本與變化的矛盾 以上解決的辦法是：以上解決的辦法是：建立企業(yè)的責任成本管理體系

7、。由各個責任部門就本部門的目標成本值提出控制思路和要點。通過責任成本體系考核業(yè)績的一個工具，從根本上解決成本超目標的現(xiàn)象。v五、成本管理的內(nèi)涵及成本管理的原則五、成本管理的內(nèi)涵及成本管理的原則v1、成本管理的內(nèi)涵：成本管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的一條極為重、成本管理的內(nèi)涵：成本管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設計、招投標、要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設計、招投標、施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環(huán)節(jié)，分析對比，實現(xiàn)項目施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環(huán)節(jié)，分析對比，實現(xiàn)項目價值最大化。價值最大化。v成本管理的目標是保

8、證成本的支出獲得最大效益成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益-提升價值。提升價值。v成本管理的基本內(nèi)容成本管理的基本內(nèi)容-合理確定成本與有效控制成本。合理確定成本與有效控制成本。v2、成本管理的原則：、成本管理的原則：v2.1要有全員參與的成本意識。公司所有員工都必須有成本意識，并貫徹于日常工作中。成本管理和控制不是單靠哪個部門就可以做好的事，需要靠公司所有員工、所有部門在各自的職責范圍內(nèi)，共同進行成本控制，開源節(jié)流。v2.2全過程的成本管理原則。項目從決策、設計、施工到竣工驗收及項目的后評估，要有完整的概算、預算及結(jié)算，全過程要有主動、及時的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制；v2

9、.3合同化的管理原則。所有預結(jié)算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽定經(jīng)濟合同，細致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標準及工程結(jié)算辦法、違約責任等；v2.4 目標利潤制約下的目標成本管理原則。項目投資決策階段確定的項目收益水平是項目最終收益的下限，與此對應的成本水平在售價不能提高的情況下，是不可突破的項目成本目標（上限）；v2.4內(nèi)部分級、分部門控制原則。任何部門、任何個人不能單獨代表公司，獨立完成涉及公司利益流出的成本決策與業(yè)務操作；業(yè)務操作實施前要按程序報批，操作與監(jiān)控相分離。各部門對自己的成本發(fā)生額度負責，在部門限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整，但不可超出限額控制值。v2.5可復查原則。業(yè)務操作及概

10、算、預算、結(jié)算全過程應有完整、詳細的記錄和檔案管理，預、決算工作結(jié)果應具備100%的可復查性。v3、 工程造價與成本管理之間的關(guān)系工程造價與成本管理之間的關(guān)系v 在房地產(chǎn)開發(fā)的初期階段，由于大家都對房地產(chǎn)的管理沒有太多的經(jīng)驗，認為工程造價控制=成本管理，只有等施工圖出來后才能進行控制，而且更多的是在工程施工階段。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步發(fā)展，成本管理的理念逐步建立和成熟，形成了一套基于工程造價之上的成本管理制度和體系，換句話說，工程造價是基礎和工具，成本管理其工作的延伸和升級。成本管理工作包含但不限于工程造價。其發(fā)展過程可以用以下圖表展示。v3、 工程造價與成本管理之間的關(guān)系工程造價與成本管理之間

11、的關(guān)系v 六、成本管理演變過程 v成本核算成本核算成本控制成本控制v成本管理成本管理管管 理理v花多少，算多少花多少，算多少v少花點，少算點少花點，少算點方案優(yōu)化方案優(yōu)化價值工程價值工程圖紙優(yōu)化圖紙優(yōu)化成本管理系統(tǒng)成本管理系統(tǒng)算多少，花多少算多少，花多少價價值值v 第二部分第二部分 開發(fā)各階段成本控制的思路與方法開發(fā)各階段成本控制的思路與方法v 由于房地產(chǎn)的成本控制是全員、全過程、全方位的項由于房地產(chǎn)的成本控制是全員、全過程、全方位的項目，注定成本控制的過程是較為復雜、艱辛、敏感而又細目，注定成本控制的過程是較為復雜、艱辛、敏感而又細致的系統(tǒng)工程。由于成本涉及面極廣，所以對房地產(chǎn)公司致的系統(tǒng)工

12、程。由于成本涉及面極廣，所以對房地產(chǎn)公司而言，創(chuàng)造成本優(yōu)勢可能要比獲取差異優(yōu)勢付出更多的努而言，創(chuàng)造成本優(yōu)勢可能要比獲取差異優(yōu)勢付出更多的努力。根據(jù)成本管理的原則，將項目開發(fā)的各階段的成本控力。根據(jù)成本管理的原則，將項目開發(fā)的各階段的成本控制的方法及要點匯總?cè)缦隆Ｖ频姆椒耙c匯總?cè)缦?。v一、房地產(chǎn)成本控制的基本思路一、房地產(chǎn)成本控制的基本思路v 成本控制發(fā)展的過程成本控制發(fā)展的過程v對企業(yè)的價值貢獻對企業(yè)的價值貢獻創(chuàng)造型：方案優(yōu)化、限額設計、價值工程（主動）控制型：設目標管理、監(jiān)控、糾偏 核算型：事后算帳（被動） 向下兼容 成本管理的復雜程度成本管理的復雜程度v 基于工程造價與與房地產(chǎn)的成本

13、控制的關(guān)系，在項目的成本控基于工程造價與與房地產(chǎn)的成本控制的關(guān)系，在項目的成本控制制 中，需要工程造價提供強有利的技術(shù)支撐，特別是經(jīng)驗系數(shù)的收集及中，需要工程造價提供強有利的技術(shù)支撐，特別是經(jīng)驗系數(shù)的收集及 積累。進而用成本控制的理念和責任體系去指導及約束整個公司的成積累。進而用成本控制的理念和責任體系去指導及約束整個公司的成 本控制工作。由于成本工作貫穿于成本開發(fā)的整個過程，故成本控制本控制工作。由于成本工作貫穿于成本開發(fā)的整個過程，故成本控制 需要各個部門共同協(xié)作才能達到滿足最大效益的目的。需要各個部門共同協(xié)作才能達到滿足最大效益的目的。v 1、 采用科學決策、準確定位、限額設計、選用性價

14、比較好的材料采用科學決策、準確定位、限額設計、選用性價比較好的材料v設備、集成化專業(yè)化的招標組織和嚴謹?shù)暮贤芾淼姆绞剑跐M足性設備、集成化專業(yè)化的招標組織和嚴謹?shù)暮贤芾淼姆绞?，在滿足性v價比最優(yōu)的條件下達到不斷降低成本的目的。價比最優(yōu)的條件下達到不斷降低成本的目的。v 2、 樹立全員、全過程、全方位的成本控制思想，采用技術(shù)與經(jīng)濟樹立全員、全過程、全方位的成本控制思想，采用技術(shù)與經(jīng)濟v相結(jié)合的方式，確保成本管理與業(yè)務過程相結(jié)合。相結(jié)合的方式，確保成本管理與業(yè)務過程相結(jié)合。v 3、 建立有效的成本控制策略和措施體系。建立有效的成本控制策略和措施體系。v 4、 控制敏感點的成本，確保產(chǎn)品品質(zhì)?？?/p>

15、制敏感點的成本，確保產(chǎn)品品質(zhì)。v二、成本控制的各個階段劃分二、成本控制的各個階段劃分 v 根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)的特點，房地產(chǎn)的成本控制主要經(jīng)歷以下幾個根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)的特點，房地產(chǎn)的成本控制主要經(jīng)歷以下幾個階段：階段： v 1、 立項及策劃階段成本控制立項及策劃階段成本控制v 2、 設計階段的成本控制設計階段的成本控制v 3、 招標階段及施工階段的成本控制招標階段及施工階段的成本控制v 4、 銷售階段的成本控制銷售階段的成本控制v 5、 竣工結(jié)算及維護階段的成本控制竣工結(jié)算及維護階段的成本控制 v開發(fā)過程模擬開發(fā)過程模擬v三、三、 開發(fā)各階段成本控制的方法開發(fā)各階段成本控制的方法v 1、 立項及策

16、劃階段成本控制立項及策劃階段成本控制v 1.1 控制要求：全面深入了解地塊和市場情況，了解當?shù)氐目刂埔螅喝嫔钊肓私獾貕K和市場情況，了解當?shù)氐?政府性的收費標準，合理確定估算基礎；準確定位目標市場，政府性的收費標準，合理確定估算基礎；準確定位目標市場， 選擇性價比最好的產(chǎn)品及組合（通過方案組合的比選測算確選擇性價比最好的產(chǎn)品及組合（通過方案組合的比選測算確 定）。定）。v 1.2 控制重點：項目所處的位置，地控制重點：項目所處的位置，地 質(zhì)質(zhì) 狀狀 況，地況，地 下地上管下地上管 線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指 標

17、的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標準；產(chǎn)品檔次（符合地標的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標準；產(chǎn)品檔次（符合地 塊價值），配套標準，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要塊價值），配套標準，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要 求。求。v 1.3 控制方法：控制方法：v 1.3.1 充分做好市場調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研，在公司要求利潤充分做好市場調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研，在公司要求利潤 水平下測算能承受的最大地價。水平下測算能承受的最大地價。v1.3.2 最大限度利用規(guī)劃條件，提高容積率，以獲得最大利潤。最大限度利用規(guī)劃條件，提高容積率，以獲得最大利潤。v1.3.3 盡量搞好與政府部門的關(guān)系，根據(jù)同行業(yè)的經(jīng)驗，對一

18、些盡量搞好與政府部門的關(guān)系，根據(jù)同行業(yè)的經(jīng)驗，對一些收費力度比較弱的收費項目，采取收費力度比較弱的收費項目，采取“拖拖”的辦法，爭取不交或少的辦法，爭取不交或少交。交。v 1.3.4 能包干的費用決不分開交。例如：市政開口費、市政補償能包干的費用決不分開交。例如：市政開口費、市政補償費等。費等。v 1.3.5 盡量拖后，并分多次支付。盡量拖后，并分多次支付。v2、各設計階段的成本控制、各設計階段的成本控制v2.1 各階段的控制要求：各階段的控制要求：v2.1.1 方案設計階段方案設計階段:通過限額設計使經(jīng)濟合理性最大，方案優(yōu)化，通過限額設計使經(jīng)濟合理性最大，方案優(yōu)化，制定目標成本（結(jié)合建造標準

19、），制定出圖計劃（時間）。制定目標成本（結(jié)合建造標準），制定出圖計劃（時間）。v2.1.2 擴初階段的要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市擴初階段的要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市 場占有率較高。場占有率較高。v2.1.3 施工圖設計階段的控制要求施工圖設計階段的控制要求:保證圖紙的質(zhì)量和深度保證圖紙的質(zhì)量和深度,能滿能滿 足施工圖預算的編制要求。足施工圖預算的編制要求。v2.2 控制重點：控制重點：v2.2.1 方案設計階段：設計質(zhì)量及深度；設計周期；產(chǎn)品技術(shù)方案設計階段：設計質(zhì)量及深度；設計周期；產(chǎn)品技術(shù) 經(jīng)濟指標；優(yōu)化內(nèi)容：標高確定，結(jié)構(gòu)形式，基礎形式，特殊經(jīng)濟指標；優(yōu)化內(nèi)容：標

20、高確定，結(jié)構(gòu)形式，基礎形式，特殊 設備和功能要求。設備和功能要求。v2.2.2 擴初設計階段：設備參數(shù)的控制，將設計提供材料設備擴初設計階段：設備參數(shù)的控制，將設計提供材料設備 規(guī)格型號的要求前置，編制部品控制計劃。規(guī)格型號的要求前置，編制部品控制計劃。v2.2.3 施工圖設計階段：主要設計，細部設計，主要用料標準施工圖設計階段：主要設計，細部設計，主要用料標準 的確定。限額：鋼筋，砼，裝修，管線用量指標；各專業(yè)之間的確定。限額：鋼筋，砼，裝修，管線用量指標；各專業(yè)之間 的錯漏碰缺。與責任成本值及目標成本值對比，是否超標。的錯漏碰缺。與責任成本值及目標成本值對比，是否超標。v2.3 控制方法：

21、控制方法：v2.3.1 要做到事前控制。在獲得土地后，應進行項目指標測算；要做到事前控制。在獲得土地后，應進行項目指標測算； 方案確定前，進行各個方案的經(jīng)濟指標對比；做好設計方案的方案確定前，進行各個方案的經(jīng)濟指標對比；做好設計方案的 評審，加強設計方案優(yōu)化；實行限額施工圖設計，給設計師一評審，加強設計方案優(yōu)化；實行限額施工圖設計，給設計師一 個設計的限額指標；加強設計質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設計變更費個設計的限額指標；加強設計質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設計變更費 用；應聯(lián)合公司設計、工程、成本人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)用；應聯(lián)合公司設計、工程、成本人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián) 合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、

22、周密性、經(jīng)濟性（包括合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括 建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意 見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失 誤所造成的投資損失浪費；誤所造成的投資損失浪費；v2.3.2配合采購部，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標配合采購部，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標 準。準。v2.2.3對施工圖的合理性、技術(shù)經(jīng)濟性負責；必要時可以委托社對施工圖的合理性、技術(shù)經(jīng)濟性負責；必要時可以委托社 會中介機構(gòu)對施工圖的

23、技術(shù)經(jīng)濟性進行論證。會中介機構(gòu)對施工圖的技術(shù)經(jīng)濟性進行論證。v 3、 招標階段及施工階段的成本控制招標階段及施工階段的成本控制v 3.1 成本控制要求：招標評審，定標報告。具體為：根據(jù)工程成本控制要求：招標評審，定標報告。具體為：根據(jù)工程 計劃制定招標計劃；供應商考察與資格預審等。全面統(tǒng)籌，減計劃制定招標計劃；供應商考察與資格預審等。全面統(tǒng)籌，減 少臨時性花費；控制場地使用、進度和方案。依據(jù)合同，事先少臨時性花費；控制場地使用、進度和方案。依據(jù)合同，事先 核算，完工確認，及時辦理，手續(xù)完備，資料齊全。核算，完工確認，及時辦理，手續(xù)完備，資料齊全。v3.2 控制重點：召開標前會議，明確范圍與標準

24、劃分，詳細評控制重點：召開標前會議，明確范圍與標準劃分，詳細評 標，保證價格合理性；三通一平費用的控制，臨時設施費用的標，保證價格合理性；三通一平費用的控制，臨時設施費用的 控制，施工組織設計審查；圖紙會審交底，作好事前、事中、控制，施工組織設計審查；圖紙會審交底，作好事前、事中、 事后控制工程進度和質(zhì)量；重大變更：造價高，影響報建，影事后控制工程進度和質(zhì)量；重大變更：造價高，影響報建，影 響品質(zhì)，影響工期，影響銷售承諾；關(guān)鍵工期節(jié)點的付款；每響品質(zhì)，影響工期，影響銷售承諾；關(guān)鍵工期節(jié)點的付款；每 月動態(tài)報表；相關(guān)索賠及時通知。月動態(tài)報表；相關(guān)索賠及時通知。 v3.3 控制方法：控制方法：v3

25、.3.1 圖紙會審交底：這個階段包括擴初圖會審、施工圖會圖紙會審交底：這個階段包括擴初圖會審、施工圖會審、分項分部會審及各專業(yè)技術(shù)圖紙會審。圖紙多層次會簽及審、分項分部會審及各專業(yè)技術(shù)圖紙會審。圖紙多層次會簽及審批制度，各專業(yè)互審互簽制度，力爭在開工前將圖紙上存在審批制度，各專業(yè)互審互簽制度，力爭在開工前將圖紙上存在的問題修改完并提出最好最優(yōu)的方案，例如材料替代等。這個的問題修改完并提出最好最優(yōu)的方案，例如材料替代等。這個工作有設計部主導，工程、采購、成本部門協(xié)助。對因銷售要工作有設計部主導，工程、采購、成本部門協(xié)助。對因銷售要求需設樣板間或變更的，銷售部應提前介入，且銷售、工程求需設樣板間或

26、變更的，銷售部應提前介入，且銷售、工程 要要 緊緊 密密 結(jié)合，分清主體與精裝修的界限，杜絕出現(xiàn)土建施工完結(jié)合，分清主體與精裝修的界限，杜絕出現(xiàn)土建施工完精裝修精裝修 拆拆 掉掉 重新重新 施工造成成本浪費的現(xiàn)象。如果出現(xiàn)，分析施工造成成本浪費的現(xiàn)象。如果出現(xiàn)，分析原因原因,避免以后類似情況發(fā)生。避免以后類似情況發(fā)生。 v3.3.2 設計變更：由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個重點，也是難點，控設計變更：由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個重點，也是難點，控 制不好不但會影響項目工程進度與施工質(zhì)量，更會增加不可控制的成本，因制不好不但會影響項目工程進度與施工質(zhì)量，更會增加不可控制的成本，因 此必須對

27、變更進行嚴格鑒定和確定，明晰責任關(guān)系。對工程變更，一定要先此必須對變更進行嚴格鑒定和確定，明晰責任關(guān)系。對工程變更，一定要先 測算造價后再決定是否執(zhí)行。避免先施工后算帳的現(xiàn)象。對變更進行技術(shù)經(jīng)測算造價后再決定是否執(zhí)行。避免先施工后算帳的現(xiàn)象。對變更進行技術(shù)經(jīng) 濟比較，嚴格控制設計變更。及時評估變更對造價、銷售的影響，提倡優(yōu)化濟比較，嚴格控制設計變更。及時評估變更對造價、銷售的影響，提倡優(yōu)化 方案，降低造價的變更。盡量減少增加造價的變更。對于下發(fā)的變更，工程方案，降低造價的變更。盡量減少增加造價的變更。對于下發(fā)的變更，工程 部人員應跟蹤落實執(zhí)行情況，每月部人員應跟蹤落實執(zhí)行情況，每月5日前，整理

28、匯總上月日前，整理匯總上月1日日-30日（日（31日）日） 發(fā)生完畢（施工完）的設計變更但，并在每張變更單上注明實施情況。匯總發(fā)生完畢（施工完）的設計變更但，并在每張變更單上注明實施情況。匯總 單經(jīng)主辦人及工程部經(jīng)理確認后，送之成本部。成本部確定合適設計變更費單經(jīng)主辦人及工程部經(jīng)理確認后，送之成本部。成本部確定合適設計變更費 用后，作為工程結(jié)算價的一部分。用后，作為工程結(jié)算價的一部分。v3.3.3 簽證：簽證項目發(fā)生后，工程部一定要分清責任和范圍。對合同內(nèi)的簽證：簽證項目發(fā)生后，工程部一定要分清責任和范圍。對合同內(nèi)的 項目一概不再簽證。對合同外的項目，一定要分清責任方。例如：由于施工項目一概不

29、再簽證。對合同外的項目，一定要分清責任方。例如：由于施工 方的原因造成施工工期滯后，原來該方的原因造成施工工期滯后，原來該8月份完成的節(jié)點拖到月份完成的節(jié)點拖到9月份施工，在此月份施工，在此 期間，甲方指定的材料價格上漲，施工方提出材料調(diào)整認價，是否應該給？期間，甲方指定的材料價格上漲，施工方提出材料調(diào)整認價，是否應該給？ 當然不能調(diào)整。所以這要求大家平時多看合同、招標文件、施工圖紙等，避當然不能調(diào)整。所以這要求大家平時多看合同、招標文件、施工圖紙等，避 免不必要的失誤，給公司的成本造成浪費。對于簽證，公司有詳細的簽證制免不必要的失誤，給公司的成本造成浪費。對于簽證，公司有詳細的簽證制 度，這

30、里不再贅述。度，這里不再贅述。v3.3.4 合理的規(guī)避索賠風險：合理的規(guī)避索賠風險：v3.3.4.1 工程進度資金不到位時的索賠風險控制。首先，在簽定合同時，約定工程進度資金不到位時的索賠風險控制。首先，在簽定合同時，約定進度款支付超期時如何進行費用計算的條款。其次，簽訂相應的補充條款，進度款支付超期時如何進行費用計算的條款。其次，簽訂相應的補充條款，以免事件發(fā)生時間較長，出現(xiàn)相互之間難以分清責任而發(fā)生不利于建設單位以免事件發(fā)生時間較長，出現(xiàn)相互之間難以分清責任而發(fā)生不利于建設單位的扯皮現(xiàn)象。的扯皮現(xiàn)象。 v3.3.4.2 對工程變更和現(xiàn)場工程簽證的成本控制。嚴格按照合同要求的約定時對工程變更

31、和現(xiàn)場工程簽證的成本控制。嚴格按照合同要求的約定時限和程序進行。限和程序進行。v3.3.5 作好事前、事中、事后控制工程進度和質(zhì)量。堅決避免因重進度輕質(zhì)量作好事前、事中、事后控制工程進度和質(zhì)量。堅決避免因重進度輕質(zhì)量的現(xiàn)象，否則，不僅加大公司物業(yè)管理的難度，導致物業(yè)管理成本增加，還的現(xiàn)象，否則，不僅加大公司物業(yè)管理的難度，導致物業(yè)管理成本增加，還會降低公司的美譽度。會降低公司的美譽度。v3.3.6 熟練運用施工規(guī)范，在不影響工程品質(zhì)的前提下，對施工工藝、方案等熟練運用施工規(guī)范，在不影響工程品質(zhì)的前提下，對施工工藝、方案等多提方案創(chuàng)新，對超出使用要求、比較貴或使用量比較大的材料可提請更換，多提方

32、案創(chuàng)新，對超出使用要求、比較貴或使用量比較大的材料可提請更換，采用同樣滿足要求的價格低的材料代替。采用同樣滿足要求的價格低的材料代替。v4、 銷售階段的成本控制銷售階段的成本控制v4.1 成本控制要求：制定營銷方案；推廣計劃要合理有效；執(zhí)行過程的成本成本控制要求：制定營銷方案；推廣計劃要合理有效；執(zhí)行過程的成本控制；控制； 效果評估至關(guān)重要。銷售資料及營銷承諾的多專業(yè)評審（保修期限的效果評估至關(guān)重要。銷售資料及營銷承諾的多專業(yè)評審（保修期限的確定），營銷費用不超預算，售樓工程的合理策劃與成本目標管理。確定），營銷費用不超預算，售樓工程的合理策劃與成本目標管理。v4.2 控制重點：樣板房材料的展

33、示與說明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和控制重點：樣板房材料的展示與說明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標準；營銷費用詳細計劃和按進度支出。營銷效果的及時跟蹤及后評估。標準；營銷費用詳細計劃和按進度支出。營銷效果的及時跟蹤及后評估。v4.3 控制方法：控制方法：v4.3.1 增強工作的計劃性、預見性，結(jié)合階段工作目標和目標成本細化科目增強工作的計劃性、預見性，結(jié)合階段工作目標和目標成本細化科目預算，合理調(diào)配資源；在總額內(nèi)由營銷中心提出使用項目和預算，經(jīng)公司領預算，合理調(diào)配資源；在總額內(nèi)由營銷中心提出使用項目和預算，經(jīng)公司領導審查同意后執(zhí)行。導審查同意后執(zhí)行。v4.3.2 營銷中心可在總額內(nèi)在各單項

34、計劃之間靈活掌握使用，但單項計劃使營銷中心可在總額內(nèi)在各單項計劃之間靈活掌握使用，但單項計劃使用超出用超出20%以上，不論營銷費用總額有無結(jié)余，都應當書面報告成本部審查以上，不論營銷費用總額有無結(jié)余，都應當書面報告成本部審查并報公司領導批準，詳細說明理由和額度來源。并報公司領導批準，詳細說明理由和額度來源。 v4.3.3 由設計或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項目（如紅線外道路由設計或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項目（如紅線外道路綠化改造、樣板間接待廳裝修、圍板裝飾、廣告牌等），費用目標由銷售部綠化改造、樣板間接待廳裝修、圍板裝飾、廣告牌等），費用目標由銷售部和操作部門共同確定，具體實施控制由操作部門負責。和操作部門共同確定，具體實施控制由操作部門負責。v 4.3.4 費用使用應與銷售進度保持協(xié)調(diào)；分期（月、階段）使用計劃應當報成本費用使用應與銷售進度保持協(xié)調(diào)；分期（月、階段）使用計劃應當報成本管理部備案。管理部備案。v4.3.4.1示范單位家私、裝飾用品、生活用品和現(xiàn)場銷售設施、用具，最大程度回示范單位家私、裝飾用品、生活用品和現(xiàn)場銷售設施、用具，最大程度回收組合利用；收組合利用；v4.3.4.2 樣板房裝修費按照不低于樣板房裝修費按照不低于50%標準作價收回；標準作價收回；v4.3.4.3 加強現(xiàn)