2020——收藏資料17日文登同大刺繡廠地塊提案

1、文登同大刺繡廠地塊提案文登同大刺繡廠地塊提案上海浩普投資管理有限公司2011年3月17日叁叁肆肆文登文登市場市場項目項目分析分析項目項目定位定位規(guī)劃規(guī)劃建議建議壹壹貳貳 市場環(huán)境 房地產(chǎn)市場 市場總結(jié)壹文登市場一市場環(huán)境文登概況歷史文化人口現(xiàn)況交通現(xiàn)況城市建設(shè)經(jīng)濟現(xiàn)況市場環(huán)境小結(jié)文登概況 文登市位于山東半島東部，隸屬于山東省威海市，西鄰昆崳山，與煙臺市牟平區(qū)和威海乳山市相接，北連威海市環(huán)翠區(qū)，東鄰榮成市，南瀕黃海。 文登市轄3個街道、14個鎮(zhèn)，總面積1645平方公里，海岸線155.88公里。 文登市區(qū)，距威海直線距離36公里，距省會濟南450公里。歷史文化文登歷史悠久，北齊天統(tǒng)四年（公元568

2、年），初設(shè)文登縣，屬光州長廣郡，因文登山而得名，沿襲至今。聲名遠播的“文登學(xué)”：早在春秋戰(zhàn)國時期文登這里即文人匯聚，講學(xué)風(fēng)起。及至東漢經(jīng)學(xué)家鄭玄來此開館講學(xué)后，學(xué)風(fēng)日盛，文人輩出。在我國封建社會1300年多的科舉制度下，文登進士及第且有史可查者高達102人，其中僅明清兩朝就66人，為全國平均數(shù)的2.3倍，“文登學(xué)”由此海內(nèi)聞名。海上仙山昆崳：昆崳山系聞名全國的道教名山，方圓百里，峰巒綿延，多有清泉飛瀑，遍布文物古跡，古時秦皇漢武多游于此地，享有海上諸山之祖。人口現(xiàn)狀 截至2006年12月31日，全市總?cè)丝?4.05萬人，人口密度為398人/平方公里，人口密度縣級排名全省倒數(shù)。 總戶數(shù)為25.2

3、萬戶，平均每戶2.54人。市區(qū)總?cè)丝?80858人。 文登市2009年人口出生率為5.26，自然增長率為-2.03，連續(xù)11年人口負(fù)增長。 交通現(xiàn)狀公路公路：截止至2003年底縣鄉(xiāng)以上公路養(yǎng)護里程達607.6公里，公路密度達到44.3公里/百平方公里。境內(nèi)有309國道、青威專線、初張公路、威石公路、上澤公路等多條干道；航空航空：境內(nèi)威海機場于1988年2月正式改為民用航空機場，2003年共保障各類飛行2650架次，其中運輸飛行938架次，完成旅客吞吐量5.28萬人次，獲民航總局”藍天振興”計劃評比優(yōu)勝獎。海航海航：僅2003年一年文登海運公司共完成運量35萬噸，周轉(zhuǎn)量4.9億噸公里，總收入28

4、55萬元；另外其他海上社會運輸企業(yè)擁有船舶33艘，總噸位10萬噸，2003年創(chuàng)匯4000多萬美元。鐵路鐵路：貨運方面，2003年共完成貨運量33.25萬噸，連續(xù)實現(xiàn)1938天無責(zé)任事故；客運方面，03年總計完成客運量6.33萬人次，運輸行包2.13萬件。城市建設(shè)文登市城市規(guī)模增長十分迅速，政府積極指導(dǎo)作用明顯，老城區(qū)、東城新區(qū)、南海開發(fā)區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，城市規(guī)模增速十分明顯。2010年，文登市城鄉(xiāng)建設(shè)在搞好城市新區(qū)重點工程建設(shè)的基礎(chǔ)上，完成了老城區(qū)全長8.7公里的米山路、2.4公里的米山東路和2.3公里的文山西路，共改造路面30萬平方米，改造路燈400多基，新老城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，城市功能和建設(shè)檔次進一步

5、提升。經(jīng)濟現(xiàn)狀依托有利交通區(qū)位，文登市經(jīng)濟發(fā)展一直處在穩(wěn)定增長狀態(tài)，GDP年增長率13%以上，2009年全國百強縣評選，文登位列第14位，2010年福布斯中國大陸最佳縣級城市25強，文登市位列20位。按照文登市人口64萬計算，文登市人均GDP水平已超過5000美元，達到中等發(fā)達國家水平。2010年，文登市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16916.25元，比2009年同比增長9.13%。城鎮(zhèn)居民去年人均消費性支出11174.04元。市場環(huán)境小結(jié)經(jīng)濟發(fā)達：文登市依托優(yōu)勢區(qū)位及半島經(jīng)濟帶，大部分經(jīng)濟指標(biāo)在全省縣級城市排名位居前列，經(jīng)濟增長速度較快，未來經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿⑷找嫱怀?。居民消費能力較強：文登市城鎮(zhèn)居民

6、人均收入較高，人均消費性支出在全省縣級排名也較靠前，并且城鎮(zhèn)居民人均收入增長較快，2010年增速超過9%。城市規(guī)模大：文登市分為老城、東城、開發(fā)區(qū)三個片區(qū)，屬于較大規(guī)模的縣級城市，城鄉(xiāng)規(guī)劃較好，城鄉(xiāng)差距較小。人口密度低：文登市人口密度為398人/平方公里，人口密度縣級排名全省倒數(shù)。從實際觀察來看，市內(nèi)主要街道人流量也較少，居民居住分散。二房地產(chǎn)市場土地市場房地產(chǎn)市場概況市場分區(qū)房地產(chǎn)市場小結(jié)土地市場文登市2010年土地供應(yīng)量急劇增長，新增土地主要集中在南海新區(qū)，城區(qū)土地供應(yīng)量較09年也有大幅增加。截止至3月11日，2011年文登市共計土地供應(yīng)166余公頃，近1/3為南海新區(qū)新增用地，其余地塊絕

7、大部分位于文登市下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，市區(qū)土地僅有開發(fā)區(qū)及東城新區(qū)少量分布。相較于09年，10年土地供應(yīng)量的增長是驚人的，但隨著南海新區(qū)及新城區(qū)儲備土地的出讓殆盡，預(yù)計2011年度土地供應(yīng)量會有所下降。2011年數(shù)據(jù)截年數(shù)據(jù)截止至止至3月月11日日1.土土地地供供應(yīng)應(yīng)分分析析2.土土地地價價格格分分析析近三年來文登市住宅土地出讓最高單價穩(wěn)定在120萬元/畝左右，但地塊區(qū)位逐漸由城市中心向外圍發(fā)展，銀河世家地塊位于文登市區(qū)中心，位置優(yōu)勢明顯；上海國際花園位于南城區(qū)，地理位置較銀河世家地塊相差較大；龍港外灘地塊新老城區(qū)結(jié)合部，周邊配套齊全，位于抱龍河岸，河景資源豐富，地塊潛力較大。2011年新出讓地塊中，沒有

8、市區(qū)中心地塊，具有代表性的一地塊位于東城新區(qū)，環(huán)山路南側(cè)，世紀(jì)大道以西，新汽車站南，臨近義烏小商品批發(fā)市場，面積為4.68公頃，出讓單價為70萬/畝。中央龍灣中央龍灣銀河世家銀河世家上海國際花園上海國際花園龍港外灘龍港外灘房地產(chǎn)市場概況 成交量： 2010年是房地產(chǎn)調(diào)控政策“最嚴(yán)厲”的一年，雖然受到利率杠桿、外地人購房限制、多套房限制等一系列政策因素的影響，但是處在上升期的文登市房地產(chǎn)市場，仍取得了較大的發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下幾方面。2010年，文登市全年成交商品房14440套，成交面積141.14萬平方米，成交金額38.35億元，同比分別增長29%、36%和42%，創(chuàng)下了歷史新高。納稅過千萬的

9、房地產(chǎn)企業(yè)達到13家，房地產(chǎn)銷售量列威海三市之首。 銷售價格：近兩年文登市商品房成交價格穩(wěn)步上升，2009年平均成交價格在2500元到2800元的范圍內(nèi)浮動，相比之下2010年上升幅度則較大，從1月份的2939元上升到12月份的3884元，基本呈現(xiàn)逐月上升的趨勢。市場分區(qū) 文登房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出三大板塊：市區(qū)板塊：依托文登老城區(qū)為中心，隨著政府東遷逐步發(fā)展完善。開發(fā)區(qū)板塊：隨著威海市東進，依托有利區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)工業(yè)園區(qū)及大型居住社區(qū)。南海新區(qū)板塊：依托南部沿海稀缺的海景資源和文登南部產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃而形成的房地產(chǎn)發(fā)展板塊。市區(qū)市區(qū)/開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊 市區(qū)板塊按照市場區(qū)別進一步細(xì)分可分為中心板塊、

10、新區(qū)板塊以及城西板塊。各板塊分析范圍：市政府、中心商業(yè)區(qū)周邊的區(qū)域，逐步外擴。概況：該區(qū)域為文登的商業(yè)中心區(qū)，各類配套設(shè)施完善，主要大商場均集中在這一區(qū)域，且該區(qū)域靠近市政府、市政廣場，人流量較大。主要樓盤：銀河世家、中央龍灣、上海國際花園。昆崳酒店、商業(yè)步行街昆崳酒店、商業(yè)步行街1.市區(qū)中心板塊：主要樓盤分析1.銀河世家銀河世家3.62.中央龍灣中央龍灣3.上海國際花園上海國際花園2.城西板塊范圍：龍山路以西部分，柳林河附近概況：該區(qū)域發(fā)展較早，配套設(shè)施相對較為齊全，政府單位較多，但缺乏較好的規(guī)劃，環(huán)境比較雜亂，而且隨著文登市城區(qū)向東拓展，諸多政府部門東遷，該區(qū)域的發(fā)展前景較差。此板塊內(nèi)工廠

11、較多、環(huán)境一般。 主要樓盤：溫州商廈西城區(qū)、溫州商廈西城區(qū)、溫州商廈主要樓盤分析溫州商廈溫州商廈3.東城新區(qū)板塊范圍：文化路以東、峰山公園以南，抱龍河兩側(cè)。概況：此區(qū)域為政府規(guī)劃新的行政中心（文登學(xué)公園附近）、文教中心（新一中附近）、商貿(mào)中心（義務(wù)小商品市場、新汽車站附近），政府基礎(chǔ)配套設(shè)施比較完善。區(qū)域內(nèi)有四大景觀資源文登學(xué)公園、抱龍河公園、抱龍河景觀帶、峰山公園，片區(qū)環(huán)境在文登首屈一指，且遠離工業(yè)區(qū)，非常適合居住。主要樓盤：恒瑞水岸新城、御林華府、龍都麗景、興業(yè)茗居、人和國際花園、海泰莊園以及未進入銷售階段的龍港外灘。 主要樓盤分析1.恒瑞水岸新城恒瑞水岸新城1.852.興業(yè)茗居興業(yè)茗居3

12、.御林華府御林華府4.龍都麗景龍都麗景4.開發(fā)區(qū)板塊范圍：香水路以北廣大城北片區(qū)。概況：規(guī)劃面積30平方公里，有各類企業(yè)190多家。目前，基礎(chǔ)配套設(shè)施相對較差，但正在逐步完善。 主要樓盤：韓國之窗、峰山國際城開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)項目特點市場存量巨大，競爭激烈，規(guī)劃明顯大于市區(qū)，但商業(yè)氣氛較差，國際家居建材廣場空無一人，基本成為死盤。開發(fā)區(qū)板塊主要以山景和價格為主要賣點，生活配套性差是制約銷售的主要因素。規(guī)模一般較大，在50萬平方米以上項目極為常見，購房群體復(fù)雜，但以外地人和當(dāng)?shù)卦【用駷橹?。產(chǎn)品去化速度慢，街道人流量極低，居住氛圍較差。5.南海新區(qū)板塊規(guī)模宏大的造城運動：大規(guī)模海景居住社區(qū)比比皆是，其

13、中以卓達香水海為典型代表，總規(guī)劃2000萬平米。蓬勃發(fā)展的旅游地產(chǎn)：依托稀有海景資源，集中發(fā)展休閑、旅游地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場小結(jié)1.住宅分析：住宅分析：目前文登市場主力戶型為110-130平米，占總量的35%，其次為130-150平米，占總量的28%；70-110平米戶型較少，僅占總量的23%，市場競爭偏弱。目前來看，文登市場除70平米以下小戶型外其余戶型銷售率都在70%左右，110-150左右的戶型總量最大，銷售良好。再次證明了文登市居民住房擁有率高，購房需求主要為升級換代、改善性購房。2.商鋪分析商鋪分析商鋪以50平米以下小面積為主，占到總量的54%，大型商鋪較少。目前文登房地產(chǎn)項目多數(shù)采用“

14、以住帶商”的銷售模式，很多項目商鋪未推出。 50以下的商鋪體量較大，銷售競爭壓力較大，銷售率較低；50-200的商鋪市場 供應(yīng)適中、銷售情況較好；200平米以上的商業(yè)供應(yīng)量較少，且市場消化率一般，這與文登市整體商業(yè)氣氛一般有直接關(guān)系。 另外，文登市有不少書項目商鋪以租代售，未列入此表格統(tǒng)計范疇。房地產(chǎn)市場小結(jié)2010年文登房地產(chǎn)無論從土地供給量還是商品房銷售量以及商品房銷售價格上都獲得了長足的發(fā)展，預(yù)計2011年文登市房地產(chǎn)開工量、竣工量都將有進一步的增長。較大的市場存量以及未來巨大的開工量勢必帶來不小的市場壓力，各項目去化速度緩慢也在情理之中，加之國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺，勢必對相當(dāng)大的

15、外來購房客戶有一定程度的限制。盡管有諸多不利因素，但是文登市總體房地產(chǎn)市場還是穩(wěn)步發(fā)展的，預(yù)計2011年商品房銷售單價將超過4000元/平米，而去化速度慢的現(xiàn)狀在國家調(diào)控政策加強的情況下不會明顯好轉(zhuǎn)。三市場總結(jié)文登市地處山東半島，國家半島藍色經(jīng)濟區(qū)引領(lǐng)，經(jīng)濟發(fā)達，城市規(guī)模較大，但人口密度較低，居民收入較高，消費能力較強。近幾年文登市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，逐步形成市區(qū)、開發(fā)區(qū)、南海新區(qū)三大板塊的區(qū)域藍圖；土地供應(yīng)量和出讓價格每年都有穩(wěn)步的增長，另外土地出讓量較大，房地產(chǎn)市場競爭較大。商品房成交量、單價穩(wěn)步上升，隨著地價的提升以及新區(qū)市政配套的完善，未來市場價格仍將有一定的發(fā)展?jié)摿?，但存在市場飽和?/p>

16、去化速度較慢的問題。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策性調(diào)控不斷加強，二套房限制以及外來購房者限制勢必影響到文登房地產(chǎn)市場的發(fā)展，具體程度則要看文登市政策執(zhí)行強度以及購房者對未來市場的預(yù)期。貳項目分析 地塊區(qū)位 周邊情況 項目sowt分析 項目投資預(yù)算表一地塊區(qū)位項目地塊位于香山路以東、文化路以北，峰山路以南，東靠峰山公園，臨近整骨醫(yī)院。項目地塊比較正規(guī)，基本成長方體結(jié)構(gòu)，南北長約185米，東西跨度約255米，總占地面積為50畝。地塊西部較為平坦，東面部分由于背靠峰山，地勢上呈現(xiàn)東高西低，存在一定的緩坡。項目地塊位于文登市老城區(qū)西北方，周邊配套齊全，原為同大刺繡廠所在地。二周邊情況該地塊向西為文登市中

17、心商業(yè)區(qū)，西面臨近市中貿(mào)易市場及美食街。東面自北向南為整骨醫(yī)院、峰山花園、文山花園。南面中和花園為居住區(qū)有沿街商業(yè)及室內(nèi)步行街分布。與東城新區(qū)僅有峰山公園相隔，但向東的文化路坡度較大且路面狹窄。地塊三面環(huán)路，但僅香山路商業(yè)氣氛較好。三項目swot分析地處老城區(qū)，靠近市中心商務(wù)區(qū)，周圍市政、生活配套齊全；項目地塊原為廠房，拆遷量較小，無回遷安置；項目容積率較高，且可相對調(diào)整，靈活性較高；靠近文峰公園，良好的自然資源優(yōu)勢，有一定山景優(yōu)勢。優(yōu)勢：優(yōu)勢：劣勢：劣勢： 地塊背靠峰山，東面部分坡度較大，有一定的規(guī)劃建設(shè)難度； 地塊北面、南面道路路況較差，南面文化路道路狹窄，坡度較大； 本項目規(guī)劃住宅全部為

18、高層，老城區(qū)暫無高層項目，市場存在一定的抗性。機會：機會： 文登老城區(qū)土地稀缺勢造成老城區(qū)房地產(chǎn)項目相對較 少，構(gòu)成直接競爭的項目不多； 文登市整體招商引資規(guī)模較大，城市整體投資環(huán)境較好。威脅：威脅： 文登市城市規(guī)劃向東發(fā)展，政府部門已逐步東遷，東城區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)逐漸完善，居住環(huán)境更加優(yōu)越； 文登市居民個人住宅擁有量較高，國家二套房購房政策限制勢必影響項目的銷售進程；地塊西面市中貿(mào)易廣場近期有拆遷計劃，該地塊區(qū)位優(yōu)于本項目，未來將對本項目構(gòu)成直接競爭。 文登市城市規(guī)模大，房地產(chǎn)市場放量巨大，競爭壓力大；四項目投資預(yù)算表項目可行性意見 通過以上市場調(diào)研對市場的了解和數(shù)據(jù)把握、對項目的初步認(rèn)識可以清楚

19、地認(rèn)識到其市場發(fā)展有著較大的前景。該項目有著較大的可執(zhí)行性。 問題在于我們?nèi)绾伟芽仨椖窟M展，若各方面配合緊密相信我們可以將該項目打造成文登市老城區(qū)新的城市標(biāo)志性建筑物，創(chuàng)造該地區(qū)新的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及收益的神話。叁項目定位 市場定位 客戶群定位一市場定位項目臨近文登市中心商業(yè)區(qū)，背靠峰山、文山公園，緊鄰美食街，周圍市政生活配套齊全。利用容積率高的優(yōu)勢把項目打造為文登地標(biāo)式住宅建筑，倚仗峰山花園山景資源，結(jié)合香山路良好的商業(yè)氣氛，打造美食、購物、休閑商業(yè)綜合城。概念定位方面，提出：中心商業(yè)區(qū)的度假生活，山景生活、美食、休閑購物一樣不能少，誰說魚與熊掌不可兼得！地標(biāo)性住宅建筑+小區(qū)景觀綠化+周邊商

20、業(yè)氛圍烘托+美食城建設(shè)=市區(qū)內(nèi)最宜居、宜投資的商住綜合城。項目案名：備選案名一：上海峰山國際城 備選案名二：峰山公館案名詮釋 案名一：上海峰山國際城 峰山腳下、來自上海的城市經(jīng)營商、帶著先進的城市開發(fā)及管理經(jīng)驗，致力于打造文登市城區(qū)新地標(biāo)。 案名二：峰山公館 峰山腳下，打造全市向往的精英型理想居所。二客戶群定位家庭簡述 中等收入且相對穩(wěn)定的個人和家庭收入水平 家庭收入4000元/月以上從事職業(yè) 政府機關(guān)和事業(yè)單位普通工作人員 大中型企業(yè)的技術(shù)型和管理型員工 律師、教師、醫(yī)生等特殊職業(yè)群體 小規(guī)模經(jīng)營個體私營業(yè)主1.收入層次：收入層次：2.年齡結(jié)構(gòu)：年齡結(jié)構(gòu)： 年齡：25-30歲 主要功能：婚房準(zhǔn)備 年齡：30-45歲 主要功能：改善性住房 年齡：55歲以上 主要功能：為兒女準(zhǔn)備婚房或養(yǎng)老型住房3.購買用途購買用途 自住85% 決定因素：舒適度、環(huán)境、性價比 投資15% 決定因素：未來產(chǎn)品的增值潛力、未來地區(qū)的發(fā)展?jié)摿λ烈?guī)劃建議 項目外立面建議 住宅面積建議 住宅戶型建議 住宅梯戶比建議 商鋪面積建議項目外立面建議左圖分別為文登市房地產(chǎn)項目銀河世家和上海國際花園項目外立面實景圖，其中上海國際花園在當(dāng)?shù)乜诒^好，整體規(guī)劃也優(yōu)于其他市區(qū)項目。建議本項目外立面力求簡潔、大氣，凸顯出項目品質(zhì)，從外觀上拉開與其他項目的差距。銀河世家銀河世家上海上海國際花園國際花園住宅面積建