房地產(chǎn)中介加盟式人力資源管理研究

1、房地產(chǎn)中介加盟式人力資源治理研究摘要：在國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)屬于一個高薪行業(yè),但目前這個行業(yè)在國內(nèi)開展卻由于低門檻和低從業(yè)要求,導(dǎo)致行業(yè)整體出現(xiàn)整體誠信危機,目前由于開展的不標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致整個行業(yè)人力資源群體呈現(xiàn)出社會誠信度低、公益形象弱,企業(yè)治理職業(yè)化進程處在萌芽時期.但隨著我國經(jīng)濟的快速開展以及行業(yè)不斷的標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)中介行業(yè)必然被規(guī)范和整頓,本文主要針對目前房地產(chǎn)中介加盟式人力資源治理存在的問題,在分析原因的同時提出解決策略,為我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的健康開展提供幫助和支持.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中介；人力資源；治理；策略一.問題的提出3.二.相關(guān)概念的界定3.2.1房地產(chǎn)中介行業(yè)的定義3.2.2房地產(chǎn)中

2、介加盟式經(jīng)營4.2.3房地產(chǎn)中介加盟經(jīng)營的特點4.三.以福州金海岸房地產(chǎn)中介公司為例分析房地產(chǎn)中介加盟式治理存在的問題6.3.1房地產(chǎn)中介經(jīng)營人力資源治理結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀6.3.2福州金海岸房地產(chǎn)中介公司加盟經(jīng)營人力資源治理呈現(xiàn)出的特點7.3.3導(dǎo)致金海岸公司出現(xiàn)上述現(xiàn)狀的原因分析7.3.3.1高層治理對人力資源重要性熟悉缺乏7.3.3.2人力資源治理組織結(jié)構(gòu)模式不完善8.3.3.3人力資源培訓(xùn)效率不高9.3.3.4新老員工的關(guān)系嚴(yán)重緊張1.0四.房地產(chǎn)中介公司人力資源治理的策略1.04.1建立更加科學(xué)合理的加盟方式1.04.2企業(yè)高層人力資源意識強化策略1.14.3增強加盟精致化開展,促進員工全才化

3、提升1.24.4增強員工培訓(xùn),提升員工整體水平1.34.5增強企業(yè)核心價值文化建設(shè),提升凝聚力1.4. .問題的提出房地產(chǎn)中介行業(yè)在我國的開展歷程已經(jīng)接近15年,在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面依然屬于年輕、新興的產(chǎn)業(yè),而且這個行業(yè)由于進入門檻低,需要的注冊資本比擬少,一個門面外加一張桌子就能開業(yè),因此目前這個行業(yè)完全是由民營企業(yè)主導(dǎo),如果從經(jīng)濟學(xué)角度分析房地產(chǎn)中介行業(yè)可以稱得上是一個完全競爭的行業(yè).雖然這個行業(yè)的競爭畢竟完全,而且經(jīng)過了很長一段時間的開展,但由于進入門檻低,因此這個行業(yè)和國外同樣的地產(chǎn)中介行業(yè)相比較,存在著諸如從業(yè)者素質(zhì)不高,職業(yè)化行為程度低,專業(yè)知識和銷售技巧匱乏,整個行業(yè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)化運作,行

4、業(yè)內(nèi)部缺乏專業(yè)分工,完全依照個人經(jīng)驗和感覺運作等諸多問題,如果從根源上深度挖掘,所有的這些問題都是由于房地產(chǎn)中介公司人力資源治理低效所導(dǎo)致,因為人力資源治理,包括公司的高管的意識、人力資源治理人員的水平以及中國目前中介行業(yè)人力資源治理的現(xiàn)狀等等,最終導(dǎo)致目前房地產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)魚龍混雜的情形.二. .相關(guān)概念的界定2.1房地產(chǎn)中介行業(yè)的定義房地產(chǎn)中介行業(yè)主要是指房地產(chǎn)行業(yè)的籌劃、代理及全程效勞的產(chǎn)業(yè)鏈條,在房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)中介提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進房地產(chǎn)交易形成為目的而進行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動、委托代理業(yè)務(wù)或價格評估等活動的總稱.從行業(yè)劃分來看,房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地

5、產(chǎn)業(yè)的重要組成局部,房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過程之中,為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介效勞.房地產(chǎn)中介在我國既是一個年輕的行業(yè),又是一個蓬勃開展的行業(yè),已顯示出強大的生命力和廣闊的開展前景.它具有效勞性、流動性和靈活性的特點,在房地產(chǎn)業(yè)中起著重要作用.2.2房地產(chǎn)中介加盟式經(jīng)營房地產(chǎn)中介加盟經(jīng)營是指假設(shè)干個房地產(chǎn)中介商實行店鋪式經(jīng)營,以共同“進貨、共享信息、共享統(tǒng)一的經(jīng)營技術(shù)等方式聯(lián)合經(jīng)營.連鎖經(jīng)營機構(gòu)的形式介于“地鋪式和“商業(yè)超市之間.這些“物業(yè)超市通過標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營治理,組織成信息網(wǎng),構(gòu)筑龐大的銷售網(wǎng)絡(luò),統(tǒng)一運作完成全過程的物業(yè)銷售,為各區(qū)域買家提供委托效勞,即時交

6、易效勞,咨詢、參謀效勞,電腦看樓效勞,整盤、散盤、托盤銷售效勞,它給原來的購房方式帶來了一大革命性突破.2.3房地產(chǎn)中介加盟經(jīng)營的特點房地產(chǎn)中介加盟經(jīng)營活動,主要是通過提供各種信息和咨詢,依靠房地產(chǎn)中介機構(gòu)的專業(yè)人員所擁有的各種專業(yè)知識,依靠他們特有的組織機構(gòu),特殊的活動方式和方法,為房地產(chǎn)市場的各種主體提供專業(yè)效勞,因此它與一般的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)交易活動有很大區(qū)別.根據(jù)目前的行業(yè)經(jīng)驗,目前房地產(chǎn)中介行業(yè)具有行業(yè)進入壁壘低、產(chǎn)品可替代性強、客戶的價格談判水平空間大、競爭環(huán)境惡劣、人力資源獲取及保存本錢逐年增加等方面的特點.2.3.1房地產(chǎn)中介加盟經(jīng)營活動具有內(nèi)容的效勞性房地產(chǎn)中介是提供

7、各類信息、咨詢、估價、代理效勞的經(jīng)營活動.這個行業(yè)的產(chǎn)品就是效勞,效勞的質(zhì)量、水平標(biāo)志著產(chǎn)品的質(zhì)量、水平.在整個效勞過程中,中介機構(gòu)既不占有商品也不占有貨幣,主要是依靠自己的專業(yè)知識、技術(shù)、勞務(wù)等為房地產(chǎn)各種部門提供中介代理和相關(guān)效勞.2.3.2房地產(chǎn)中介加盟經(jīng)營活動具有非連續(xù)性和流動性的特點房地產(chǎn)中介機構(gòu)在為客戶提供效勞時,就形成了中介人與委托人的關(guān)系,即效勞和被效勞的關(guān)系,這種關(guān)系不是長期的和固定的,而是就某一事項達(dá)成的一種契約關(guān)系,這種效勞一旦完成,原有的契約關(guān)系也就解除,即委托效勞終止.房地產(chǎn)中介機構(gòu)就再去與其他的委托人建立新的效勞與被效勞的關(guān)系.房地產(chǎn)中介效勞的這種特點容易引發(fā)兩類問

8、題：一是導(dǎo)致局部房地產(chǎn)中介機構(gòu)忽略自身的責(zé)任,在提供短期效勞的過程中以獲取傭金作為唯一目的而采用欺騙、誤導(dǎo)等手段成心損害委托方的利益；二是在中介行業(yè)競爭劇烈的情況下,由于中介方與委托方通常缺乏長期合作的可能而導(dǎo)致委托方成心損害中介方的利益,如經(jīng)紀(jì)人被交易雙方“甩掉導(dǎo)致其投入的時間和精力無法得到補償、開發(fā)商違約導(dǎo)致代理商的傭金無法兌現(xiàn)等.2.3.3房地產(chǎn)中介加盟經(jīng)營活動具有極大的靈活性由于房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)與效勞對象之間沒有固定的聯(lián)系和關(guān)系,不受交易對象的限制,也不受交易主體的制約,從而使它具有極大的靈活性.也就是說,它可以不受時間、地點、交易對象和交易方式的限制.三. .以福州金海岸房地產(chǎn)中介

9、公司為例分析房地產(chǎn)中介加盟式治理存在的問題3.1房地產(chǎn)中介經(jīng)營人力資源治理結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀最近幾年處于我國城市化開展的頂峰期,因此在城市化進程高速進行的過程中,作為城市經(jīng)營主要資產(chǎn)的房產(chǎn)交易就呈現(xiàn)出白熱化發(fā)展的趨勢,房地產(chǎn)經(jīng)營的成量持續(xù)放大,研究城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)的人均產(chǎn)值我們就能從其中略窺一二.目前從全國的平均標(biāo)準(zhǔn)來看,我國的城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)2021年的人居成交量為3.8套/月,月成交金額為400萬元,人群傭金為0.6萬元/月；福州市為4.5套/月,月成交金額為520萬元,人群傭金為0.9萬元/月.從成交金額上來看,福州市的人均成交量略高于全國標(biāo)準(zhǔn),但成交金額和傭金金額那么遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國標(biāo)準(zhǔn),這主要

10、是由于東部沿海地區(qū)相比擬中西部內(nèi)陸地區(qū)的經(jīng)濟開展水平略高,城市化進行程度及交易結(jié)構(gòu)和交易體系相比照擬成熟的緣故.3.2福州金海岸房地產(chǎn)中介公司加盟經(jīng)營人力資源治理呈現(xiàn)出的特點福州金海岸房產(chǎn)公司是專業(yè)經(jīng)營各類型住宅、寫字樓及商鋪等買賣居間及二手房租賃的經(jīng)紀(jì)效勞公司.公司一直秉承“以誠為本,以勤取勝的經(jīng)營理念,堅持以打造最專業(yè)的房產(chǎn)后期效勞平臺,搭建最廣闊的中介交流合作舞臺,在最近這幾年的開展中,尤其是通過實行加盟式經(jīng)營以后,公司取得了飛速的開展.但在快速開展的背后,公司作為房地產(chǎn)中介公司,也表現(xiàn)出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通常所具有的一些典型現(xiàn)象.比方社會誠信度低、公益形象弱這些普遍性的行業(yè)表現(xiàn)之外,同時還

11、具有分店跟總店關(guān)系不緊密,只是有利益往來；專業(yè)性不強、加盟小規(guī)模等等結(jié)構(gòu)性原因；以及企業(yè)治理職業(yè)化進程處在萌芽階段等表現(xiàn).3.3導(dǎo)致金海岸公司出現(xiàn)上述現(xiàn)狀的原因分析3.3.13.3.1高層治理對人力資源重要性熟悉缺乏根據(jù)目前的行業(yè)特點,房地產(chǎn)中介企業(yè)由于進入門檻低,所以從業(yè)者的素質(zhì)、現(xiàn)代職業(yè)化治理意識普遍缺乏.這些素質(zhì)和意識決定企業(yè)可以走多遠(yuǎn).在這個意識群體中一個重要因素是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人的意識,領(lǐng)導(dǎo)者的意識決定企業(yè)能走多遠(yuǎn).目前房地產(chǎn)中介企業(yè)高層普遍存在如下問題：一職業(yè)化意識不強.企業(yè)大局部規(guī)模小,資本實力不雄厚,往往企業(yè)經(jīng)營治理者和所有者合而為一,這就決定了治理隨意性,標(biāo)準(zhǔn)化、職業(yè)化程度不高.

12、由于在企業(yè)規(guī)模還小的時候,老板形成無論事情大小,都親自把關(guān),根據(jù)自己的思想來辦事而不是根據(jù)原那么或標(biāo)準(zhǔn)性的流程來處理,企業(yè)的人力資源治理也任意變化,跟著老總的思想搖擺.一旦企業(yè)想跑得更快的時候,高層的職業(yè)化意識會成為致命硬傷,制約著企業(yè)前進的速度、效率.二授權(quán)意識薄弱及自身專業(yè)知識問題.開始創(chuàng)立公司的時候,或許是抓住一個先機,自身本不是一個專門從事經(jīng)營治理的專業(yè)化復(fù)合人才.在企業(yè)小的時候,這個問題不成為問題,但當(dāng)組織開展到一定規(guī)模的時候,將不是靠經(jīng)驗可以解決問題的,需要的是標(biāo)準(zhǔn)化、職業(yè)化的治理行為.由于上面所說的房地產(chǎn)中介經(jīng)營者都是雙重身份,他們對資源有絕對限制權(quán),經(jīng)常會出現(xiàn)兩個極端：極度信任

13、,放之任之；極度不信任,給他們處處提防,無法形成明確流程的約定,再者缺乏約束的監(jiān)督機制,高層領(lǐng)導(dǎo)跟著感覺走,覺得某位員工不錯,就把權(quán)利交給人家,但缺乏必要的監(jiān)督機制、流程,結(jié)果集體跳槽,帶走公司的工程就變得很正常了.3.3.23.3.2人力資源治理組織結(jié)構(gòu)模式不完善目前國內(nèi)的房地產(chǎn)中介公司人力資源組織機構(gòu)模式存在的主要問題包括以下幾個方面：一組織結(jié)構(gòu)不完善,約束、協(xié)調(diào)機制不健全；二組織結(jié)構(gòu)的權(quán)利限制模型不明確；三基于未來戰(zhàn)略目標(biāo)的組織結(jié)構(gòu)沒有完成；四不明確、具體化、不具有可操作性,如每個職位的縱向、橫向開展體系沒有建立；五治理不好駐外機構(gòu)；六組織效率低下.3.3.33.3.3人力資源培訓(xùn)效率不

14、高人力資源治理結(jié)構(gòu)中關(guān)于人力資源培訓(xùn)的效率不高也是導(dǎo)致存在上述現(xiàn)象的一個重要原因.房地產(chǎn)中介行業(yè)其實是一個需要專業(yè)知識的領(lǐng)域,包括建筑、金融、心理、經(jīng)濟學(xué)、治理學(xué)等多學(xué)科的交匯才能形成對房地產(chǎn)價值的綜合判斷,但目前我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)人力資源從業(yè)人員最缺乏的是專業(yè)的知識、技能、實踐技巧；再就是跨領(lǐng)域的知識,如物流、資金流、信息流、技術(shù)性流、心理學(xué)、戰(zhàn)略等根本治理知識.所以建議引入或內(nèi)部培養(yǎng)專業(yè)的人力資源實踐人員,在這個過程中高層必須逐漸、逐步放權(quán).因此目前行業(yè)內(nèi)好的人力資源治理者太少,隨著中國參加WTO、全球經(jīng)中國房地產(chǎn)估價一體化進程加快,中國內(nèi)地的房地產(chǎn)中介企業(yè)獲得飛速的開展,隨著一些有遠(yuǎn)見

15、的企業(yè)家對人力資源實踐重要性的熟悉逐步提升,這個行業(yè)逐步出現(xiàn)高素質(zhì)的團隊,如世聯(lián)、王志剛工作室、新景祥機構(gòu),團隊逐步出現(xiàn)以?？茖W(xué)歷人才為根底本科為主體,輔助以碩士、博士,加上外部智力機構(gòu)的協(xié)助,整個團隊人員構(gòu)成明顯呈知識型企業(yè)的態(tài)勢.可以斷言的是目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)未來的競爭是在人力資源治理,而人力資源實踐活動的重心就是對員工的培訓(xùn)和后續(xù)教育,培養(yǎng)出高素質(zhì)、高水平的知識型員工,其特征是素質(zhì)高知識結(jié)構(gòu)高、自信等.因此如何培訓(xùn)高素質(zhì)的知識型員工將成為房地產(chǎn)中介企業(yè)必須跨越的一道門檻,而目前國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)目前尚沒有成熟的培訓(xùn)制度和時間,因此專業(yè)性和高素質(zhì)的經(jīng)紀(jì)人才流失嚴(yán)重.3.3.43.3.4新

16、老員工的關(guān)系嚴(yán)重緊張目前房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的一個典型的現(xiàn)象就是經(jīng)紀(jì)人員之間的關(guān)系緊張,由此導(dǎo)致的后續(xù)原因就是由于對于資源占有和競爭的激烈性導(dǎo)致整個行業(yè)的誠信存在嚴(yán)重的問題,為了達(dá)成交易,經(jīng)紀(jì)人員不擇手段,老員工的資源獨占欲極強,新員工開展步履維艱,滿嘴胡交代,謊話滿天飛,讓客戶在和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)打交道的過程中戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,時刻提防被中介人員欺騙,這種關(guān)系的緊張性導(dǎo)致整個行業(yè)的人事關(guān)系存在著巨大的變數(shù).四. .房地產(chǎn)中介公司人力資源治理的策略4.1建立更加科學(xué)合理的加盟方式通過開業(yè)幫扶,也就是加盟店開業(yè)運營期間,公司總部會派市場督導(dǎo)進行駐點輔導(dǎo),幫助員工盡快熟悉并掌握店內(nèi)各個環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容,并能夠獨立操作

17、運營.派加盟店的員工到總部見習(xí),安排加盟店運營前或運營過程中可隨時安排店內(nèi)員工到公司總部對應(yīng)的營業(yè)店進行實踐,以更快的幫助加盟店員工熟悉和掌握店內(nèi)各項工作.對加盟店進行日常督導(dǎo),加盟店運營過程中,公司總部的市場督導(dǎo)會隨時了解和掌握加盟店的運營情況,并根據(jù)運營情況診斷并分析出店內(nèi)存在的問題,然后提出針對性的解決方案.對加盟店進行培訓(xùn)支持,加盟店開業(yè)前,公司總部會對加盟店員工進行系統(tǒng)專業(yè)的培訓(xùn),以提升員工的專業(yè)程度,及加盟店的工作效率,保證加盟店開業(yè)初期的正常運營.并對加盟店實施售后效勞等,公司總部設(shè)有權(quán)證部,擁有數(shù)位資深的權(quán)證專員,并與銀行和相關(guān)交易部門建立的長期良好的合作關(guān)系,提升交易效率,為

18、加盟商提供完善的售后效勞體系.建立更加科學(xué)合理的加盟形式,讓房地產(chǎn)中介經(jīng)營開展進入快車道.4.2企業(yè)高層人力資源意識強化策略針對目前房地產(chǎn)中介公司高層把人力資源當(dāng)一個幌子,說一套、做一套.缺乏人力資源專業(yè)水平和技巧的問題,可以通過一強化高層的繼續(xù)學(xué)習(xí),利用一些好的專家,對高層進行意識上的更新,俗話說他山之石,可以攻玉；二引入職業(yè)經(jīng)理人制度,加速中堅治理團隊的職業(yè)化進程,形成職業(yè)化治理態(tài)勢,促使高層改變；三建立標(biāo)準(zhǔn)化治理運作體系.根據(jù)組織行為學(xué)的研究成果,房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)目前都是小公司運營,因此在治理過程中可以借鑒中小組織的機構(gòu)治理原那么：一組織結(jié)構(gòu)扁平化,減少組織治理層次,減少治理本錢,保持對市

19、場的敏銳；二工作團隊化、任務(wù)工程化,虛擬團隊治理建立,建立跨部門的工程合作制度；三組織結(jié)構(gòu)中度或低度正規(guī)化,這個產(chǎn)業(yè)的人力資源群體的素質(zhì)決定了過度的正規(guī)化治理不利于企業(yè)開展,過度的正規(guī)化就會形成機械式組織結(jié)構(gòu),然而房地產(chǎn)中介企業(yè)更適合于有機式組織結(jié)構(gòu)；四組織規(guī)模限制在30人左右,這個行業(yè)的人數(shù)規(guī)模指單個組織、非集團模式一般來說是固定的,主要由于房地產(chǎn)中介市場于國家宏觀政策關(guān)聯(lián)性高,這個行業(yè)的人力本錢占50左右,一旦國家宏觀政策調(diào)整,如果人數(shù)規(guī)模過大,這將是致命的；五經(jīng)營治理信息通道建設(shè),要求反響速度快、效率高、信息流動速度快.組織結(jié)構(gòu)模式在以上的根底上要更加注重各個部門治理職能的轉(zhuǎn)化.房地產(chǎn)中

20、介企業(yè)的集團限制模式一般取決于下面幾點：產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成、戰(zhàn)略意圖、人力資源素質(zhì)、人數(shù)的規(guī)模、企業(yè)文化.例如籌劃、銷售、市場研究可以整合成一個部,職能也可轉(zhuǎn)化為研究、支援的功能,會診大工程或運營不佳的工程,將原有的直接職能轉(zhuǎn)化為幕僚職能.作為集團公司限制的是關(guān)鍵職位的人事決策權(quán)、分公司的財務(wù)審計、監(jiān)督權(quán)、大型工程決策權(quán)、分公司設(shè)立權(quán)限、文化、企業(yè)運作系統(tǒng)、制度、流程的限制權(quán).此外還要明確公司開展戰(zhàn)略,梳理戰(zhàn)略目標(biāo)；對公司資源進行評估；引入專業(yè)人力資源從業(yè)人員,進行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計,建立職務(wù)體系模型,完善職位說明書體系.4.3增強加盟精致化開展,促進員工全才化提升針對目前房地產(chǎn)中介公司普遍存在的人力資源開

21、發(fā)缺乏的問題,需要在組織結(jié)構(gòu)的根底上,通過工作分析、職務(wù)評價,建立適合本組織的職務(wù)模型體系、素質(zhì)評價模型；找出適合本組織的通用素質(zhì)模型根本要素,如核心價值觀、語言水平、數(shù)據(jù)水平、邏輯水平；再結(jié)合組織實際找到適合自己企業(yè)的專業(yè)水平素質(zhì)要素,如中介行業(yè)的置業(yè)參謀,可以在通用的根底上加上企圖心、形象要素、應(yīng)變水平等.資源評估,建立整個組織的人力資源水平評價體系,比擬其與企業(yè)開展戰(zhàn)略上的差異,然后根據(jù)組織的實際情況,確定人力資源的開發(fā)方向,獲取人力資源職能戰(zhàn)略及戰(zhàn)略目標(biāo).資源優(yōu)化配置,進行人員配置,建立適合相應(yīng)領(lǐng)域內(nèi)的團隊及最優(yōu)水平群體,從經(jīng)驗、技能、知識、個性、年齡、行為方式等維度進行人力資源優(yōu)化工作.4.4增強員工培訓(xùn),提升員工整體水平前面我們曾經(jīng)講過,和國外的房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)相比擬,我國的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,一般而言,借鑒國外成熟的治理經(jīng)驗,房地產(chǎn)