案例研究養(yǎng)老地產(chǎn)克爾瑞2013課件式修改

1、- S t y l eR e t i r e dL i f e策略中心2013.11.4目錄 Contents2中國式養(yǎng)老類型3中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀4中國式養(yǎng)老贏利模式5中國式養(yǎng)老模型1 中國式養(yǎng)老環(huán)境中國式養(yǎng)老環(huán)境PART1n 國情成熟n 政策給力n 開發(fā)起步1 中國式養(yǎng)老環(huán)境PART 1、國情成熟觀點：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來了一個巨大的市場機遇。a.中國快速步入化，化進程呈現(xiàn)出數(shù)量大、增長速度快的特點。Ø 預計到2050年，60歲以上老年人口將達到4.4億，80歲以上老年人口將8800萬。b.老人的增多客觀上為養(yǎng)老住宅提供了強大的消費支撐。Ø 當前城市老年人中42.8%擁有儲蓄存款，2

2、010年我年人口總體消費規(guī)模超過1.4萬億元，為老年住宅提供強大的消費支持。c.4-2-1家庭結構促使了養(yǎng)老居住觀念的轉變，老年人更加重視精神生活的追求。 d.現(xiàn)有的傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式已不能滿足老年人的生理及精神方面需求PART 1 中國式養(yǎng)老環(huán)境 2、政策給力目前我國已開始高度重視養(yǎng)老問題，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供前所未有的政策扶持n 1996年8月，通過中民老年益保障法。我國先后共制定了200多個老年政策， 數(shù)量眾多，涉及面廣。2002年至今出臺的關于中國養(yǎng)老的主要政策： 辦公室和發(fā)改委關于加十七大報告中齡事業(yè)發(fā)展鼓勵和引導民間快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見“十二五”進入養(yǎng)老服務領域的實施意見 、國國辦發(fā)養(yǎng)老服

3、務體系建務院關于加強工作的決定設十二五 中委等國中國社科院發(fā)布中齡齡事業(yè)的發(fā)展白皮書家十部委關于全面推事業(yè)發(fā)展報告藍皮書進居家養(yǎng)老服務工作的意見通過文件，制定了一系列引導和支持力量興建養(yǎng)老設施的扶持政策優(yōu)先供地稅費減免培訓支持科技服務利率貼息1 中國式養(yǎng)老環(huán)境PART 2、政策給力養(yǎng)老地產(chǎn)的稅收n 營業(yè)稅：養(yǎng)老院、殘疾人福利機構提供的育養(yǎng)服務，介紹，殯葬服務取得的收入免征營業(yè)稅。依據(jù)中民營業(yè)稅暫行條例n 所得稅：對由門審核批準,并核發(fā)北京市養(yǎng)老機構執(zhí)業(yè)證的老年服務機構及核發(fā)社區(qū)服務設施的社區(qū)服務中心的老年服務中心（含為老年人提供服務的場所），暫免征收企業(yè)所得稅。對于其他部門和、個人主辦的老年服

4、務中心、老年活動中心，經(jīng)所在管稅務機關參照門審核標準進行核實，凡屬于福利性、非性的機構，暫免征收企業(yè)所得稅。依據(jù)：財政部稅務關于老年服務機構有關稅收政策n 地方稅：對部門和企事業(yè)、團體以及個人等力量投資興辦的福利性、非性的老年服務機構暫免自用、土地、車船的稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。依據(jù)： 財政部稅務關于老年服務機構有關稅收政策n 財政補貼：辦養(yǎng)老機構每新建一張養(yǎng)老床位，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元；每實際入住一位老人，按床位每月補貼100元。（北京）每新建一張養(yǎng)老床位，補貼5000元，各區(qū)縣根據(jù)情況分別追加補貼。（上海）n 開發(fā)建設：在、建設、稅費減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方

5、面提出了一系列扶持政策，鼓勵和支持企事業(yè)、民間組織、個人等力量投資興辦養(yǎng)老機構。依據(jù)：關于支持力量興辦福利機構的意見1 中國式養(yǎng)老環(huán)境PART 2、政策給力享受政策案例由于養(yǎng)老住宅具有公益性，一般地方會對養(yǎng)老地產(chǎn)項目給予土地、資金等方面的政策。但是由于土地的限制，以及劃撥給企業(yè)的土地沒有產(chǎn)權等都為項目的后期埋下了。n 上海親和源：得到了南匯區(qū)提供的50 年產(chǎn)權的公建配套用地，土地成本較普品住宅低很多。的政策支持無疑為企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)解決了高昂的成本問題。n 廣州頤年園：作為 20 世紀90 年代的以市場為主，支持為輔進行開發(fā)建設的大型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程， 在建設初期得到了廣州市土地和資金的支持

6、。廣州市通過設立老年村籌建處全程參與該項目的開發(fā)，并劃撥500 畝土地和1400 萬元啟動資金。但是，最終，廣州市民該項目，市先前給予的各項 政策全部取消，按照純粹的房地產(chǎn)開發(fā)建設的標準重新核算該項目的地價及所需繳納的各種費用。n 杭州金色年華：民營公助，在土地方面也享受到來地方的政策，只支付了土地的拆遷、補償?shù)韧恋厝〉觅M用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質屬于行政劃撥，不能進行出售，導致企業(yè)資金占用時間太長，利潤較低，的風險也較大。1 中國式養(yǎng)老環(huán)境PART 3、開發(fā)起步目前我國養(yǎng)老住宅正處于由第二階段向第三階老年住宅受眾群體有限段發(fā)展過程中n現(xiàn)有老年公寓僅為中高實力的老年客戶提供個性化居住

7、條件和人性化服務建設投資額高于普通住宅，與常規(guī)模式有所不同現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應，服務、設施差n 僅有部分發(fā)達城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但n我國社保體系善，無足夠資金發(fā)展事業(yè)，老年都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商住宅未形成“、化、規(guī)范化”n 無真正老年人生活習慣、消費習慣、心理特點等方面研究，服務素質不高、社區(qū)管理、設施亟待完善。現(xiàn)狀：企業(yè)性初級老年社區(qū)，僅為中高實力老年群體打造，開發(fā)周期長中國式養(yǎng)老類型PART22 中國式養(yǎng)老類型PART根據(jù)不同分類維度，可以劃分不同類型和模式。根據(jù)開發(fā)模式劃分根據(jù)建設經(jīng)營者劃分根據(jù)驅動因素劃分中國式養(yǎng)老類型根據(jù)區(qū)位劃分2 中國式養(yǎng)老類型PART根據(jù)建

8、設經(jīng)營者劃分福利型養(yǎng)老院山東省標準最高的、規(guī)模最大的服務機構福利福利型型型養(yǎng)老院，老年公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)管轄主辦，海淀區(qū)民直接和性企業(yè)型老年公寓，養(yǎng)老社區(qū)由企業(yè)投資開發(fā)建設運營北京北京香山老年公寓山東威海老年公寓2 中國式養(yǎng)老類型PART根據(jù)區(qū)位劃分n 度假養(yǎng)老Ø 國內(nèi)人群：據(jù)委的顯示，我國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到旅游總人數(shù)的20%以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，開發(fā)旅游地產(chǎn)時考慮老年是一個值得關注的方向。期望讓本國的老人在比較健康的階段到Ø 國外人群：一些發(fā)達，如、養(yǎng)老成本非常高，勞動力缺乏，所以這些中國來養(yǎng)老，身體變差了之后再回國，所

9、以，國外這部分人群也是我們未來開發(fā)養(yǎng)老項目時可能會利用到的客群。n 郊區(qū)養(yǎng)老Ø 老年人群體的特征是身心自由，不需要考慮上下班，所以郊區(qū)樓盤對他來講是一樣的。于是郊區(qū)樓盤對于上班族這是低價值的，但對于老年人群，更好的環(huán)境更好的空氣，適合養(yǎng)老，所以遠郊地產(chǎn)反而在一定情況上是適合養(yǎng)老，土地的價值反而被釋放出來了。n 市區(qū)養(yǎng)老Ø 未來城市市區(qū)內(nèi)會有一部分社區(qū)向養(yǎng)老，地注入老年服務。養(yǎng)老社區(qū)能夠在市區(qū)當然好，但是市區(qū)內(nèi)非常有限，空間太小，成本過高，所以養(yǎng)老地產(chǎn)要想有一定的規(guī)模，還是要去走郊區(qū)化、遠郊化路線。2 中國式養(yǎng)老類型PART根據(jù)驅動因素劃分康療型養(yǎng)老n 驅動因素：受用地性質的

10、限制長期持有經(jīng)營，嫁接專業(yè)醫(yī)療及康復機構居家式養(yǎng)老n 驅動因素：土地市場化提供普通的養(yǎng)老服務立體化養(yǎng)老，老年人打造老年住宅，采取直接銷售的方式，僅n 驅動因素：大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，采取租售結合方式，養(yǎng)老配套服務完善異地購房養(yǎng)老n 驅動因素：在宜居氣候條件、強勢農(nóng)家休閑養(yǎng)老所在地購房旅游、養(yǎng)老n 驅動因素：與鄉(xiāng)村旅游相結合，集體建設用地，銷售農(nóng)民住宅的30年使用權候鳥式養(yǎng)老長住養(yǎng)老2 中國式養(yǎng)老類型PART根據(jù)開發(fā)模式劃分類別模式第一類：與社區(qū)共同建設專門建設綜合型養(yǎng)老社區(qū)新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務設施第二類：與相關設施并設與醫(yī)療機構結合，就

11、近設置養(yǎng)老設施養(yǎng)老設施與并設與教育設施結合，建設養(yǎng)老公寓第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結合在旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住與商業(yè)地產(chǎn)結合，開發(fā)老年公寓第四類：與國際品牌接軌引入，建世界型連鎖老年設施與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式第五類：以其他方式與保險業(yè)結合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)與護理服務業(yè)結合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)利用自身獨特開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設施中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀PART33 中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀PART 現(xiàn)狀1土地性質是影響?zhàn)B老地產(chǎn)開發(fā)的關鍵問題，以出讓方式取得的用地開發(fā)可有效風險n 目前尚無“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地” 劃分，以何種方式取得何種類型土地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，將影響隨后養(yǎng)老地產(chǎn)

12、運營模式的選擇。 國有出讓土地居家式養(yǎng)老 直接銷售，和普品房銷售無區(qū)別，但可能受到限購政策的限制立體化養(yǎng)老 可租可售，土地使用權及房屋所明晰，者沒有顧慮 國有劃撥土地康療型養(yǎng)老 土地成本較低，但投資回收期長，只可持有經(jīng)營，不銷售 集體建設用地農(nóng)家休閑養(yǎng)老 不能完全獲得地上物的所，出售存在政策風險3 中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀PART現(xiàn)狀2空氣清新、有一定的自然、交通便利是養(yǎng)老地產(chǎn)選址的共通規(guī)律n 迎合老年人回歸自然、渴望寧靜的心理訴求，現(xiàn)有養(yǎng)老住宅對周邊自然環(huán)境要求較高，均存在一定的依賴性偏好Ø 安靜：對嘈雜的環(huán)境比較，喜歡安靜的生活環(huán)境；Ø 自然：對自然的設施有潛在的需求老年人特征&

13、#216; 活動半徑縮小：老年人由于生理機能，不適宜遠距離活動，希望有良好的居住環(huán)境；Ø 關注健康：開始關注養(yǎng)生。3 中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀PART現(xiàn)狀3強調(diào)配套設施的多功能復合，滿足老年人多方面需求n 除以休閑度假功能為主的候鳥式養(yǎng)老對配套設施要求較低外，其他現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)均強調(diào)功能的復合性、綜合性，以滿足老年人生理及精神上的多元化需求。3 中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀PART現(xiàn)狀4從市場需求規(guī)模及可操作性兩個維度考慮，居家式養(yǎng)老和立體化養(yǎng)老是未來養(yǎng)老地產(chǎn)的主要發(fā)展方向n 基于市場規(guī)模、項目可操作性兩個維度坐標系下的戰(zhàn)略方向決策，居家式養(yǎng)老和立體化養(yǎng)老是未來養(yǎng)老地產(chǎn)的主要發(fā)展方向。中國式養(yǎng)老模式PART4

14、4 中國式養(yǎng)老模式PART現(xiàn)有模式國內(nèi)的會員制模式是在國外原有的模式基礎上進行了創(chuàng)新改進：1.會員制模式改進模式中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費習慣和置業(yè)慣性，發(fā)展商對會員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會員制 模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉讓，根據(jù)實際經(jīng)營狀況， 這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被接 收。原有模式會員制 模式：以出租為主要經(jīng)營方式， 水平要比福利型養(yǎng)老機構的 水平高，具備 的醫(yī)療服務 。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的 。管理機構通過專業(yè)護理提高 水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構一般將押金進行投資以謀

15、取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質。4 中國式養(yǎng)老模式PART現(xiàn)有模式這是目前國外一些普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核，一般規(guī)定老年人的在55周歲以上。4.分散租賃模式3.轉讓使用權模式2.逆抵押購房即采用一定押金分月或分季度付款的模式，租期一般比較分散，有長有短，且非付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。在項目存在不能進行產(chǎn)權分割銷售的實際條件下

16、，堅持 不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的 模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權在使用權人 后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續(xù)使用，但應重新簽訂使用合同，所 人也可以調(diào)整使用權人。4 中國式養(yǎng)老模式PART養(yǎng)老地產(chǎn)應該賺什么錢？相比之下，遠郊地產(chǎn)反而在一定程度上更適合養(yǎng)老，因而土地價值得以提升。賺土地的錢養(yǎng)老人群處于身心期，就有消費的需求，所以發(fā)展商在護理賺服務的錢方面、服務方面供應品種豐富，就有賺錢的機會。為老年人配制的，跟上班族配制的完全不一樣，因賺設施的錢為老年人一天到晚在那里活動，只要把這個地方做好，老年人就愿意在那里。當一個社區(qū)成熟之后，

17、會形成老年人群的、社交集聚的圈層效應，從而有利于提升地產(chǎn)價值。賺人群的錢細分市場、研究老年人的活動規(guī)律，進行有性的設置，即量賺量身定做的錢身定做，形成一套成熟服務體系、管理體系，從而提升價值。從精神層面和量身定做提升價值需要開發(fā) 商進行長時間的探索， 才有可能實現(xiàn)服務和設施是養(yǎng)老地產(chǎn)的 ，但這一部分是目前國內(nèi)項目的短板，未來需要開發(fā)商進一步加強這部分是最容易，也是開發(fā)商最想賺到的錢中國式養(yǎng)老模型PART5n 典型性全齡化社區(qū)n 老年客戶需求分析n 全齡社區(qū)模型5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中遇到的問題項目選址規(guī)模受眾有限投資回報建設投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大?，F(xiàn)有老年公寓

18、僅為中高實力的老年客戶提供個性化和人性化居住服務。集中式養(yǎng)老社區(qū)和的養(yǎng)老公寓，管理成本高,服務效率低。老年人集居區(qū)缺乏生機,老人不喜歡在有特定層之別的住區(qū)居住。多選在景區(qū)和交通不便的市郊,形成居住孤島,老人與的接觸面小,歸屬感差5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老地產(chǎn)問題的解決策略項目選址規(guī)模受眾有限投資回報對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)須有合理和相應的政策引導。多種方式開發(fā)老年住宅， 避免集中開發(fā)老年住宅區(qū)所帶來的風險。擴大住宅的多樣性的同時保持適當?shù)酿B(yǎng)老住宅比例，有效地利用養(yǎng)老服務， 避免建設的盲目性和資金的浪費。讓養(yǎng)老住區(qū)建設地惠澤到絕大多數(shù)老人。化整為零，在普通社區(qū)內(nèi)設立適當比例的老年組團和適老住宅， 促進代

19、際之間的互助互惠。老年人與其他群體一起居住的全齡社區(qū)，保持了老人原有的生活方式和性；延續(xù)業(yè)已形成的鄰里關系和情感環(huán)境；保持老人與各種群體的交往和生活。選擇有一定城市配套及交通條件的地區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。5 中國式養(yǎng)老模型PART 一種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)綜合解決方案全齡社區(qū) 全齡社區(qū)：以全生命周期為線，營建適宜全齡段客戶群體混合居住的大型成長型活力社區(qū)。5 中國式養(yǎng)老模型一種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)綜合解決方案全齡社區(qū)PART房地產(chǎn)全齡社區(qū)=房地產(chǎn)+養(yǎng)老育等優(yōu)勢+規(guī)模教養(yǎng)老養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)中，利用房地產(chǎn)為依托，養(yǎng)老為，教育與完善的服務體系為優(yōu)勢的大型市郊盤-全齡社區(qū)

20、，更具有綜合問題解決能力和普適意義。優(yōu)勢資源全齡社區(qū)的養(yǎng)老模式：將養(yǎng)老地產(chǎn)混合植入到成住區(qū)、開發(fā)、運營和服務整個流程中，老人與其他各段人共同生活在同一大型社區(qū),各個段老人都有相匹配的養(yǎng)老物業(yè)和服務,創(chuàng)造以生驗至上的一生之城。競爭力：加入優(yōu)勢才能產(chǎn)生競爭力，包括： 環(huán)境，醫(yī)療，教育，服 務，規(guī)模等：養(yǎng)老 設計是整個項目驅動的核心基礎：房地產(chǎn)是基底， 是養(yǎng)老地產(chǎn)市場化運營的平臺5 中國式養(yǎng)老模型PART全齡化理念：以養(yǎng)老為功能，但以面向家庭各成員的多元功能復合化發(fā)展，有效消除老年社區(qū)的“暮氣”問題老年人情感需求：嬰幼兒n中年人對親情和家庭有很情感需求依賴，幫忙照看小孩等；為其設置的活動消費空間n

21、社區(qū)當中須有為中青年設置的活動消費空間，將其吸引過來；三代人同樂的全齡社區(qū)：n 形成面向家庭各成員的多元功能復合的全齡化社區(qū)，消除老年社區(qū)的邊緣化和孤獨感，成為三代人各得其樂的大家庭精神樞紐。幫忙照看中青年根據(jù)老年人需求打造的功能體系和設施依賴既提供完善專業(yè)的養(yǎng)老服務，又能使其享受家庭的天倫之樂5 中國式養(yǎng)老模型PART全齡社區(qū)中的老人分類和養(yǎng)老服務方式Ø 自理老人Self-helping Aged People自理老人為生活行為完全可自理，不依賴他人和輔助安扶設施幫助的老年人。Ø 家庭居家養(yǎng)老從由誰提供養(yǎng)老 的角度來看，家庭養(yǎng)老是相對應于 養(yǎng)老來說的。家庭養(yǎng)老是指由家庭成

22、員提供養(yǎng)老 的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老制度，是代際之間的 轉移，以家庭為載體，自然實現(xiàn)保障功能，自然完成保障過程。家庭養(yǎng)老促進代際交流，給予老年人精神歸屬感。Ø 適老化住宅從由誰提供養(yǎng)老 的角度來看，家庭養(yǎng)老是相對應于養(yǎng)老來說的。家庭養(yǎng)老是指由家庭成員提供養(yǎng)老 的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老制度，是代際之間的 轉移，以家庭為載體， 自然實現(xiàn)保障功能，自然完成保障過程。家庭養(yǎng)老促進代際交流，給予老年人精神歸屬感。Ø 介助老人Device-helping Aged People 由于身體功能 與體能漸弱，生活行為需依賴體外扶助設施，如安全扶手、拐杖、輪椅、升降設備或緩坡梯段等輔助設施幫助的老年人。&#

23、216; 社區(qū)居家養(yǎng)老服務社區(qū)居家養(yǎng)老服務具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人提供服務，涵蓋生活照料、家政服務、康復護理、醫(yī)療 、精神慰藉等，以為主要形式。向留守、獨居老年人及其他有需要的老年人提供日間照料、短期托養(yǎng)、配餐、緊急呼叫、安全 等服務。Ø 養(yǎng)老公寓（老年公寓）為老年人提供以住居為內(nèi)容，兼具餐飲、清潔衛(wèi)生、和醫(yī)療等服務內(nèi)容的養(yǎng)老服務設施。Ø 介護老人Under Nursing Aged People由于身體功能衰化或智障，喪失生活自理能力，生活行為需完全依賴他人護理的老年人。Ø 機構養(yǎng)老服務老年養(yǎng)護機構

24、主要為失能、半失能的老年人提供專門服務，重點實現(xiàn)生活照料、康復護理、緊急救援。鼓勵在老年養(yǎng)護機構中內(nèi)設醫(yī)療機構。符合條件的老年養(yǎng)護機構還應利用自身的 優(yōu)勢，培訓和指導社區(qū)養(yǎng)老服務組織和 ，提供居家養(yǎng)老服務，實現(xiàn)示范、輻射、帶動作用。Ø 老年護理院（老年養(yǎng)護院）為失能老年人提供生活照料、醫(yī)療、 、康復、護理和臨終 等服務，滿足失能老人生活照料、 康復和精神慰藉等基本要求的專業(yè)性服務的養(yǎng)老機構。5 中國式養(yǎng)老模型PART全齡社區(qū)與傳統(tǒng)養(yǎng)老機構,養(yǎng)老社區(qū)的差別內(nèi)容傳統(tǒng)養(yǎng)老機構養(yǎng)老社區(qū)全齡社區(qū)選址一般分布于成熟社區(qū)；屬地化分布，服務于當?shù)鼗蛑苓吘幼±先俗匀画h(huán)境好、交通便利的近郊自然環(huán)境好、交

25、通便利的近郊人群老人為主（以不能自理和半自理居多）中高端養(yǎng)老人群從幼兒到介護老人的全段人群以固定面積的標準間為主養(yǎng)老設施完備的老年養(yǎng)老專門社區(qū)房型多樣，可選擇性較多可供老人體驗居住、探望居住適合全段的多種居住和配套物業(yè)類型單一的宿舍式公寓居家式公寓安養(yǎng)式公寓度假公寓普通住宅適老化住宅養(yǎng)老公寓養(yǎng)護院養(yǎng)老設施配管理養(yǎng)老管理公司統(tǒng)一管理養(yǎng)老管理公司統(tǒng)一管理普通物業(yè)管理+可選擇性養(yǎng)老服務養(yǎng)老管理公司統(tǒng)一管理入住方式租住多種形式（包括出售產(chǎn)權、產(chǎn)權酒店式、會員制、租住式等）產(chǎn)權多種形式(租住,會員卡等)配套解決吃、穿、醫(yī)等基本生理需求自用滿足老人醫(yī)療、教 育、餐飲、休閑活動等多方面需求自用+商業(yè)化運營滿

26、足幼兒,年輕人,老人的各段生活需求自用+商業(yè)化運營服務常規(guī)服務（安全、換洗、清掃房間、介助、介護或專護服務）常規(guī)服務+教育、休閑等其他增值服務常規(guī)物業(yè)服務+常規(guī)養(yǎng)老服務+自選養(yǎng)老增值服務5 中國式養(yǎng)老模型PART全齡社區(qū)與普通社區(qū)的差別內(nèi)容普通社區(qū)全齡社區(qū)選址不限自然環(huán)境好、交通便利的近郊人群以年輕人到活躍老人為主從幼兒到介護老人的全段人群根據(jù)確定的戶型面積和配比適合全段的多種居住和配套物業(yè)類型普通住宅普通住宅適老化住宅養(yǎng)老公寓養(yǎng)護院養(yǎng)老設施配套管理物業(yè)管理普通物業(yè)管理+可選擇性養(yǎng)老服務養(yǎng)老管理公司統(tǒng)一管理入住方式產(chǎn)權產(chǎn)權多種形式(租住,會員卡等)配套滿足入住人群的常規(guī)生活配套(更關注年輕人的

27、需求)自用+商業(yè)化運營滿足幼兒,年輕人,老人的各段生活需求,突出養(yǎng)老配套的完善自用+商業(yè)化運營服務常規(guī)物業(yè)服務常規(guī)物業(yè)服務+常規(guī)養(yǎng)老服務+自選養(yǎng)老增值服務5 中國式養(yǎng)老模型PART 老年客戶需求分析5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶及特征分析AgeØ 自理老人Self-helping Aged People享受健康、安全的養(yǎng)老新生活國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶主要可以分為：n 自理老人n 介助老人n 介護老人活力老人Ø 介助老人Device-helping Aged People人群特征：70-80歲的老人， 身體機能有所下降， 有一些人群特征： 70 歲以內(nèi)退休初期的老人，

28、身體比較健康，生活無憂，生命有保障慢， 生活活動人群特征：80歲以上，身體逐漸喪失了一些功能， 生活顯現(xiàn)。個人和活動交往是生活范圍和內(nèi)容在縮小， 對未來的生向往的重點?；铋_始有所擔心。Ø 介護老人Under Nursing Aged People人群特征：有各更有尊嚴的活著種疾病，生命受到威脅，生活不能自理。老人5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶及特征分析n 使用客戶多為、高職、高收入老人；享受品質生活；財務、生活、精神客群特征60-70歲，無明顯病癥，常見老年病包部分老人的腰和腿有毛?。火B(yǎng)老觀念及與關系1.血壓、心臟病、等，1.落葉歸根，不管年輕時在哪里安家，如何輝煌，年老

29、了仍然希望回到故鄉(xiāng)生活；2.機關或事業(yè)擁有深厚的人脈、國企高管、企業(yè)或關系；，在職時掌握實權，2.有去養(yǎng)老機構的，部分人目前的生活重心在事業(yè)上，部分退下來的更和追求休閑，豐富多彩的生活，而非“養(yǎng)老”；3.4.5.6.7.8.部分為私營業(yè)主，集中在貿(mào)易、汽車、醫(yī)療器械、機械制造等領域；3.4.對養(yǎng)老機構的理解是一個享受生活，提高生活品質的地方；不指望年老后由照顧或與住在一起，在財務、生活和精神上更為部分為行業(yè)、終身教授；部分有過國外求學和生活經(jīng)歷，眼界開闊，與國外老兩口單獨居?。幻芮?；、不愿意成為的負擔；5.與的關系更為平等、更像朋友或兄弟姐妹，母女之間的互動較多，關事業(yè)處于中期發(fā)展階段，部大部

30、分在市區(qū)有2套以上；女已在國外定居；系親密；不定期過來看望老人，老人也會主動去看望6.；價值觀及消費特征收入來源主要以退休金為主，大部分都有房租收入和公司分紅；與特征，包括紅色經(jīng)典，有1.、部分有返聘收入、投資1.2.3.4.5.6.7.8.喜歡時期的歌曲、情懷；吃苦耐勞、但同時也注重享受，樂于消費；經(jīng)常參加同學聚會、參加或街道組織的集體活動，享受群體的對衣著有要求，注重打扮；2.退休金1萬元左右，房租達到20萬元/年以上；3000元/月以上，兩位老人全部退休金收入可；3.月生活花費4000-6000元/月（不包括旅游、部分雇傭保姆花費在3000元/月；品、奢侈品），對新事物有熱情，關注，會不

31、斷學習充實；樂于參與活動或集體活動，精力旺盛、思維敏捷、積極活躍；4.愿意花錢提高生活品質和檔次，愿意花錢嘗試新東西，獲得新的體驗，想法較多，對事物有的主張和見解，樂于表達和教授；愿意花錢在器材和服務品質方面；自我意識較強，在乎別人的態(tài)度和看法；5.6.對提高記憶力、延緩衰老度較高；去飯店吃飯、去城或農(nóng)家樂消費、逛高檔次商場、做美容及身體保養(yǎng)、喜好國內(nèi)外旅游；5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶消費力分析n 養(yǎng)老費用來源與支付：大多情況下，老人的養(yǎng)老費用由老人（和配偶）來支付Ø 雖然調(diào)研的老人多屬于“老人有地位，有錢”，但老人的養(yǎng)老費用主要還是由（和配偶）來承擔；老人承擔+多數(shù)

32、老人的養(yǎng)老費用 由老人支付雙方共擔老人老人 有地位有錢承擔Ø 老人的收入來源比較多樣化，包括退休金、休金之外的另一個主要的資產(chǎn)收入來源；增值房租、股票基金等投資收入、返聘收入、股東分紅等。增值是除退退休金增值投資收入其他5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶消費力分析收入線只有在護理期才需要動用個人積蓄或支援線0歲20歲60歲80歲100歲工作期養(yǎng)老期成長期n 正常情況下，老人平均會花費其月收入的50-70%用于支付養(yǎng)老費用。n 只有在其生命進入最后階段（護理期），才有可能需要動用個人積蓄或支援。5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶消費力分析n 年紀越大的老人對“產(chǎn)權”概念

33、敏感度越低，比較而言，老人對“入門費+月服務費”接受度最高，原因在于老人認為“比較靈活、自由度高”注：星號代表老人的接受強度支付方式活力老人老人協(xié)助老人護理老人產(chǎn)權-使用權入門費+月服務費保險、投資綁定等其他方式-5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 從生理特點，看老年人對居住環(huán)境的需求l 老人觸覺,味覺,嗅覺對養(yǎng)老提出的要求l 老人視覺能力對養(yǎng)老提出的要求老年人視覺特征與常見居住環(huán)境視覺特征居住環(huán)境中的常見問題與低視覺能力形象分辨能力降低難以分辨小的物體，如：文字、團較小的標識，較小的按鈕、按鍵等；難以分辨與背景色彩無明顯反差的物體，如：與顏色接近的開關插座、扶手、欄桿等；對較大

34、面積的難以識別；色彩分辨能力降低難以分辨深色和微弱色差的環(huán)境；對某些色彩如紅色、綠色的分辨相對弱光下識別物體能力降低在低光照條件下分辨物體，如燈具找到較大、光線角度不佳等情況；夜間視物較為。對強光敏感對頻閃的燈光和直射眼睛額光線會感到不適；反光較強的地面或等易引起視覺錯覺對光亮突變的適應力減弱視覺明適應與暗適應能力下降，對光線明暗突變的適應時間增長無視覺能力眼盲失去對環(huán)境的辨認能力，容易發(fā)生磕碰、絆倒等問題；喪失方向感，在 路線曲折的環(huán)境中容易迷路；使用無聲音提示的設備較為；老年人觸覺、味覺和嗅覺特征與常見居住環(huán)境觸覺、味覺和嗅覺特征居住環(huán)境中的常見問題與觸覺對溫度變化的感知能力減弱對燙物瞬間

35、感知慢， 端送 和熱水時容易燙傷對疼痛的感知能力減弱容易磕碰受傷，且受 傷后常不察覺， 耽誤醫(yī)治味覺對味道的辨別能力減弱易誤食變質食品或不良食品嗅覺對氣味的感知能力減弱難以察覺有害氣體的異味，如：在食用煤氣時出現(xiàn)熄火、泄漏等情況，會因聞不到而發(fā)生煤氣 等安全事故5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 從生理特點，看老年人對居住環(huán)境的需求l 老人聽覺,免疫能力,運動系統(tǒng)對養(yǎng)老提出的需求老年人運動系統(tǒng)特征與常見居住環(huán)境運動系統(tǒng)特征居住環(huán)境中的常見問題與肢體靈活性降低，動作幅度減小抬腿、彎腰、下蹲等動作上下樓梯費力；易被低矮高差絆倒；如廁、穿鞋等動作；食用蹲式便器時下蹲、起身吃力；肢體伸展

36、夠取位置過高或過低的物品，使用過高的臺面或設備時易疲勞肌肉力量下降握力、旋轉力、拉力減弱使用沉重的推拉門窗時較為；難于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬舉重物時易發(fā)生；下肢支撐能力降低，在大空間中無處扶靠時，行走較為關節(jié)靈活性下降搬動大而重的器具出現(xiàn)扭傷骨骼彈性和韌性降低踝部、腕部、髖部易骨折跌倒后極易發(fā)生骨折，且恢復慢，需長時間臥床并要有他人照料腰椎、頸椎易受傷、疼痛使用過軟的床或沙發(fā)起身，腰部、頸部不易扭轉，取物、夠物老年人聽覺特征與常見居住環(huán)境老年人免疫機能與常見居住環(huán)境聽覺特征居住環(huán)境中的常見問題與免疫機能特征居住環(huán)境中的常見問題與聽不清或聽不見門鈴聲、聲音量太小時聽不見；發(fā)

37、生未知距離較遠或有阻隔時聽不清，如：與談話人距離較遠；與電視劇里較遠時；對溫度、濕度變化敏感害怕沒有陽光和自然通風，不能忍受空調(diào)冷風直吹；不能適應冷熱突變的環(huán)境；對聲音較為敏感休息和睡眠時易受噪聲干擾易生病或患慢性疾病，且不易好轉休息和睡眠時易受噪聲干擾5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 從心理特點，看老年人對居住環(huán)境的需求工作時期退休后工作家庭活動重心改變交往變窄生活節(jié)奏變慢知識技能變舊扮演減弱以同事為主家人鄰居為主改變根據(jù)工作決定決定工作內(nèi)容自身自我老年人的心理需求： 提高安全感 增強歸屬感 創(chuàng)造鄰里感 營造舒適感 保障私密感老年人的心理特點： 衰老感 失落感 孤獨感 自卑感

38、 抑郁感5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 從行為特征，看老年人對居住環(huán)境的需求l 老年人的出行活動特征活動圈出行時間活動半徑出行方式頻率出行范圍心理感受基本生活活動圈5min180220m步行家及周邊，自家小院，樓道口，宅前綠地，組團綠地安全感，親切感，可信感區(qū)域活動圈（擴大鄰里活動圈）10min（步行疲勞極限）<450m步行步行去中心廣場，小區(qū)公園，街邊，老年活動中心歸屬感，熟悉，社交市域活動圈2045min公共交通市級公園，廣場，動物園，博物館，老年大學交往，價值感老年人的行為需求 獨自活動（個人） 成組活動（小組） 群體活動（群體）老年人的行為活動特征 集聚性 時域

39、性 地域性5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 根據(jù)不同老人的活動內(nèi)容，提出對景觀場地的需求分類居住需求活動需求精神需求戶外景觀設計建議自理老人適老化住宅與兒童一起活動的場地，聚會場地，休息場地，定期鍛煉身體的場所享受活力的生活，享受與家人相聚的時光，與朋友的交流 的活動場地，結合兒童和年輕人的活動 充分考慮場地參與性與多功能性 不同尺度的空間，滿足不同老人活動交往的需求介助老人老年公寓散步，在花園休息，與朋友交談， 兒童和年輕人活動希望與孩子相伴，精神的寧靜， 朋友的交流 需要的休憩空間，應對行動能力減弱 將年輕人的活動引入，預留場地 散步，交談區(qū)域介護老人介護院在花園休息，體驗

40、室外空間， 兒童和年輕人活動渴望精神的寧靜，希望接觸室外， 接觸年輕人。同齡人的交流 無程度最高，留有輪椅?？繀^(qū) 由于難以參與，景觀強調(diào)以讓老人和感受為主 通過植物，色彩等加強老人對環(huán)境感知，增強體驗性5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 根據(jù)不同老年人的生理特征，分析一天的活動內(nèi)容5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 從自理程度，看老年人對養(yǎng)老設施的需求老人細分養(yǎng)老方式設施、服務需求醫(yī)院護理需求居住需求環(huán)境需求基本生活活動圈區(qū)域活動圈市域活動圈n 自理老人居家養(yǎng)老/適老化住宅n 介助老人某種程度監(jiān)護和少許幫助/社區(qū)養(yǎng)老全天監(jiān)護，低配置的集中服務和公用設施/老年公寓/個

41、人生活幫助和照料，提供監(jiān)護和膳食供應，中等配置 的集中服務和公用設施/n 介護老人機構養(yǎng)老個人生活的監(jiān)護和照料，提供膳食，高配置的集中服務和公用設施有介護機構專屬活 動場地， 醫(yī)護人 員協(xié)助/個人監(jiān)護，提供進餐、助浴、清潔、穿衣等服務有/5 中國式養(yǎng)老模型PART全齡社區(qū)中的老年住宅，必須從老年客群的切身需求出發(fā)，緊密嫁接。5 中國式養(yǎng)老模型PART 定制養(yǎng)老社區(qū)模型5 中國式養(yǎng)老模型PARTü 生理、心理上對居住環(huán)境的需求ü 一天的活動內(nèi)容ü 對景觀場地的需求ü 出行距離與活動圈的關系ü 出行距離與時間、活動能力的關系ü 出行距離與

42、空間層次的關系ü 對養(yǎng)老設施的需求7.物業(yè)管理軟件設施6.專業(yè)服務5.室外環(huán)境4.配套設施3.單體設計2.設計硬件設施1.區(qū)位環(huán)境及時處理各項小區(qū)內(nèi)事務，為老人提供各種便捷服務。如：物業(yè)管理中心應對諸害氣體的泄漏、火災、醫(yī)療救護、意外事故、求助等主動提供緊急幫助通過各類專項培訓提高社區(qū)服務的素質，為老人提供優(yōu)質服務無設計的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應以保護人的行動為基礎。社區(qū)內(nèi)應采用人車分流或部分分流的 道路交通結構，增加社區(qū)感和安全感醫(yī)療:的醫(yī)院:老年活動中心、老年大學、中心等；有足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需要休閑：綠化、噴泉、亭子、長廊

43、等小品，桌椅、燈具等，私密、隱蔽、安全特征的用來休息、 交談的安靜場所、為老人提供行進、散步、晨練場所空間結構：緊湊、通風、明亮、防火室內(nèi)配套：空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設置扶手、地面防滑）、設（緊急通報系統(tǒng)、安全電熱 源）、家具、衛(wèi)生器具的方面符合老年人的身體特征造型：應富有生活氣息，與福利機構區(qū)別開來打造全齡社區(qū)KPI指標應該從老年住宅的特點出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求?？諝庑迈r、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、安靜5 中國式養(yǎng)老模型項目選址PARTn 作為具有一定特色的主題地產(chǎn)，養(yǎng)老住宅的發(fā)展與城市的發(fā)展密切相關，其必須基于城市發(fā)展的大視角；因此結合我國國情、社會及特點、城市方

44、向，是確定老年社區(qū)發(fā)展的重要前提。城市區(qū)域自然/城市輻射區(qū)域、周邊人口狀況當?shù)氐恼咧С逐B(yǎng)老住宅的必須基于城市發(fā)展的大視角，構建科學的選址模型福利機構用水、電、氣及安裝的政策以及資金資助計劃等都將鼓勵老年福利事業(yè)實現(xiàn)新的與發(fā)展研究區(qū)域人口密度、人口分布和未來人口發(fā)展，影響當?shù)仞B(yǎng)老市場的容量和發(fā)展?jié)摿κ欠駬碛袕妱菹∪弊匀弧數(shù)厥袌鍪欠褚汛嬖诼糜味燃賵鏊霸O施、以及當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)狀況都直接影響老年社區(qū)初期經(jīng)營基于區(qū)域整體發(fā)展的角度，從城市發(fā)展階段、地塊發(fā)展前景、城市功能和地位入手，進行交通、基礎設施、產(chǎn)業(yè)等區(qū)域研究，發(fā)掘區(qū)域價值5 中國式養(yǎng)老模型設計PARTn 一個專為老年人解決日常生活的，需要遵

45、循九個設計原則：陽光化、時尚化、年輕化無，適應性促進活動便于醫(yī)護與服務的介入促進社交與開放兼容性促進親友探訪不同體能狀態(tài)的適用性促進健康5 中國式養(yǎng)老模型戶型PART居住的：根據(jù)老年人不同階段的生理特征，依托全齡化設計理念，設計和特色服務居家、半托及全托養(yǎng)老居住組團，并分別制定獨有生理特征居住親情化、全齡化住宅（80%）n 區(qū)別于城市住宅的居住感受，可與居家養(yǎng)老共同居住，共享天倫之樂精神需求滿足健康活躍期n 健康狀況良好，充滿活力n 既能享受家庭化的環(huán)境，又能享受全方位的立體化養(yǎng)老服務設施無住宅（15%）n 一房一廳，充分考慮老年人身體機能特征，通過一系列無設計，方便老年人生活日常的全方位照料

46、n 為不能自理的客戶，提供包括用餐、打掃、清潔等日常的全方位照料低度護理期n 適應能力減弱，行動遲緩；聽覺、視覺方面的感知能力下降，反應較遲鈍，需要人照料半托養(yǎng)老醫(yī)護式養(yǎng)老公寓（5%）n 單間設計，房間配備必要的醫(yī)療康復設施，并設置護士間，滿足24小時全天護理需求專業(yè)護理全天候護理n 配置專業(yè)的醫(yī)療護理，提供全天候的醫(yī)療護理服務n 生理機能顯著，需借助工具行動，高度護理期全托養(yǎng)老需專業(yè)醫(yī)療看護5 中國式養(yǎng)老模型景觀設計PART舒適性與健康型適老化景觀的特征安全性與方便性可識別性與領域性多樣性與性性與和諧性堅持軟環(huán)境為主的設計原則空間先后、主次、從屬分明形式、風格、色彩的協(xié)調(diào)提供多種業(yè)余的戶外場

47、地營造有人情味的戶外交流空間地方的營造傳統(tǒng)生活方式的傳承恢復老年人對城市的記憶和體驗宅前院落高齡老人活動中心綠地低齡老人活動醒目的標識視覺系統(tǒng)專屬的活動場地充足的感官體驗車行道人行道之間設帶之間以風雨長廊連接人車分流四通八達的步行系統(tǒng)無設計提供享受陽光的可能性綠化覆蓋率大于一般社區(qū)富有生機的環(huán)境， 足夠的日照，適合各種活動鍛煉的場地5 中國式養(yǎng)老模型景觀設計適老化景觀設計要素PART步行系統(tǒng)植栽系統(tǒng)導視系統(tǒng)室外場地配置需要關注的問題n 植物的視覺引導n 植物氣味的利用，芳香療法n 植物的季節(jié)性n 結合場地的空間氛圍營造需要關注的問題n 導視的色彩，圖案識別n 字體大小n 夜間導視考慮照度，陰影n 有聲指引需要關注的問題n 根據(jù)人數(shù)對應場地數(shù)量需求n 根據(jù)老年人喜好選擇合適老人的活動類型n 交流空間符合老年人習慣需要關注的問題n 輪椅通行及?？縩 步行路段的休息停靠區(qū)n 材料的安全性，防滑防摔n 色彩識別以適老化景觀設計原則為基礎1. 無原則2. 安全性原則3. 易于識別原則4.