案例研究養(yǎng)老地產(chǎn)克爾瑞2013課件式修改

1、- S t y l eR e t i r e dL i f e策略中心2013.11.4目錄 Contents2中國式養(yǎng)老類型3中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀4中國式養(yǎng)老贏利模式5中國式養(yǎng)老模型1 中國式養(yǎng)老環(huán)境中國式養(yǎng)老環(huán)境PART1n 國情成熟n 政策給力n 開發(fā)起步1 中國式養(yǎng)老環(huán)境PART 1、國情成熟觀點(diǎn)：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來了一個(gè)巨大的市場機(jī)遇。a.中國快速步入化，化進(jìn)程呈現(xiàn)出數(shù)量大、增長速度快的特點(diǎn)。Ø 預(yù)計(jì)到2050年，60歲以上老年人口將達(dá)到4.4億，80歲以上老年人口將8800萬。b.老人的增多客觀上為養(yǎng)老住宅提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支撐。Ø 當(dāng)前城市老年人中42.8%擁有儲(chǔ)蓄存款，2

2、010年我年人口總體消費(fèi)規(guī)模超過1.4萬億元，為老年住宅提供強(qiáng)大的消費(fèi)支持。c.4-2-1家庭結(jié)構(gòu)促使了養(yǎng)老居住觀念的轉(zhuǎn)變，老年人更加重視精神生活的追求。 d.現(xiàn)有的傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式已不能滿足老年人的生理及精神方面需求PART 1 中國式養(yǎng)老環(huán)境 2、政策給力目前我國已開始高度重視養(yǎng)老問題，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供前所未有的政策扶持n 1996年8月，通過中民老年益保障法。我國先后共制定了200多個(gè)老年政策， 數(shù)量眾多，涉及面廣。2002年至今出臺(tái)的關(guān)于中國養(yǎng)老的主要政策： 辦公室和發(fā)改委關(guān)于加十七大報(bào)告中齡事業(yè)發(fā)展鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見“十二五”進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見 、國國辦發(fā)養(yǎng)老服

3、務(wù)體系建務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)工作的決定設(shè)十二五 中委等國中國社科院發(fā)布中齡齡事業(yè)的發(fā)展白皮書家十部委關(guān)于全面推事業(yè)發(fā)展報(bào)告藍(lán)皮書進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見通過文件，制定了一系列引導(dǎo)和支持力量興建養(yǎng)老設(shè)施的扶持政策優(yōu)先供地稅費(fèi)減免培訓(xùn)支持科技服務(wù)利率貼息1 中國式養(yǎng)老環(huán)境PART 2、政策給力養(yǎng)老地產(chǎn)的稅收n 營業(yè)稅：養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅。依據(jù)中民營業(yè)稅暫行條例n 所得稅：對由門審核批準(zhǔn),并核發(fā)北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)證的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場所），暫免征收企業(yè)所得稅。對于其他部門和、個(gè)人主辦的老年服

4、務(wù)中心、老年活動(dòng)中心，經(jīng)所在管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，凡屬于福利性、非性的機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。依據(jù)：財(cái)政部稅務(wù)關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策n 地方稅：對部門和企事業(yè)、團(tuán)體以及個(gè)人等力量投資興辦的福利性、非性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用、土地、車船的稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。依據(jù)： 財(cái)政部稅務(wù)關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策n 財(cái)政補(bǔ)貼：辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每新建一張養(yǎng)老床位，最高補(bǔ)貼1.6萬元，最低補(bǔ)貼800元；每實(shí)際入住一位老人，按床位每月補(bǔ)貼100元。（北京）每新建一張養(yǎng)老床位，補(bǔ)貼5000元，各區(qū)縣根據(jù)情況分別追加補(bǔ)貼。（上海）n 開發(fā)建設(shè)：在、建設(shè)、稅費(fèi)減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方

5、面提出了一系列扶持政策，鼓勵(lì)和支持企事業(yè)、民間組織、個(gè)人等力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。依據(jù)：關(guān)于支持力量興辦福利機(jī)構(gòu)的意見1 中國式養(yǎng)老環(huán)境PART 2、政策給力享受政策案例由于養(yǎng)老住宅具有公益性，一般地方會(huì)對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目給予土地、資金等方面的政策。但是由于土地的限制，以及劃撥給企業(yè)的土地沒有產(chǎn)權(quán)等都為項(xiàng)目的后期埋下了。n 上海親和源：得到了南匯區(qū)提供的50 年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地成本較普品住宅低很多。的政策支持無疑為企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)解決了高昂的成本問題。n 廣州頤年園：作為 20 世紀(jì)90 年代的以市場為主，支持為輔進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的大型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程， 在建設(shè)初期得到了廣州市土地和資金的支持

6、。廣州市通過設(shè)立老年村籌建處全程參與該項(xiàng)目的開發(fā)，并劃撥500 畝土地和1400 萬元啟動(dòng)資金。但是，最終，廣州市民該項(xiàng)目，市先前給予的各項(xiàng) 政策全部取消，按照純粹的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)重新核算該項(xiàng)目的地價(jià)及所需繳納的各種費(fèi)用。n 杭州金色年華：民營公助，在土地方面也享受到來地方的政策，只支付了土地的拆遷、補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉觅M(fèi)用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質(zhì)屬于行政劃撥，不能進(jìn)行出售，導(dǎo)致企業(yè)資金占用時(shí)間太長，利潤較低，的風(fēng)險(xiǎn)也較大。1 中國式養(yǎng)老環(huán)境PART 3、開發(fā)起步目前我國養(yǎng)老住宅正處于由第二階段向第三階老年住宅受眾群體有限段發(fā)展過程中n現(xiàn)有老年公寓僅為中高實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性化居住

7、條件和人性化服務(wù)建設(shè)投資額高于普通住宅，與常規(guī)模式有所不同現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差n 僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但n我國社保體系善，無足夠資金發(fā)展事業(yè)，老年都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商住宅未形成“、化、規(guī)范化”n 無真正老年人生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究，服務(wù)素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善?，F(xiàn)狀：企業(yè)性初級老年社區(qū)，僅為中高實(shí)力老年群體打造，開發(fā)周期長中國式養(yǎng)老類型PART22 中國式養(yǎng)老類型PART根據(jù)不同分類維度，可以劃分不同類型和模式。根據(jù)開發(fā)模式劃分根據(jù)建設(shè)經(jīng)營者劃分根據(jù)驅(qū)動(dòng)因素劃分中國式養(yǎng)老類型根據(jù)區(qū)位劃分2 中國式養(yǎng)老類型PART根據(jù)建

8、設(shè)經(jīng)營者劃分福利型養(yǎng)老院山東省標(biāo)準(zhǔn)最高的、規(guī)模最大的服務(wù)機(jī)構(gòu)福利福利型型型養(yǎng)老院，老年公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)管轄主辦，海淀區(qū)民直接和性企業(yè)型老年公寓，養(yǎng)老社區(qū)由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)運(yùn)營北京北京香山老年公寓山東威海老年公寓2 中國式養(yǎng)老類型PART根據(jù)區(qū)位劃分n 度假養(yǎng)老Ø 國內(nèi)人群：據(jù)委的顯示，我國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到旅游總?cè)藬?shù)的20%以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，開發(fā)旅游地產(chǎn)時(shí)考慮老年是一個(gè)值得關(guān)注的方向。期望讓本國的老人在比較健康的階段到Ø 國外人群：一些發(fā)達(dá)，如、養(yǎng)老成本非常高，勞動(dòng)力缺乏，所以這些中國來養(yǎng)老，身體變差了之后再回國，所

9、以，國外這部分人群也是我們未來開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目時(shí)可能會(huì)利用到的客群。n 郊區(qū)養(yǎng)老Ø 老年人群體的特征是身心自由，不需要考慮上下班，所以郊區(qū)樓盤對他來講是一樣的。于是郊區(qū)樓盤對于上班族這是低價(jià)值的，但對于老年人群，更好的環(huán)境更好的空氣，適合養(yǎng)老，所以遠(yuǎn)郊地產(chǎn)反而在一定情況上是適合養(yǎng)老，土地的價(jià)值反而被釋放出來了。n 市區(qū)養(yǎng)老Ø 未來城市市區(qū)內(nèi)會(huì)有一部分社區(qū)向養(yǎng)老，地注入老年服務(wù)。養(yǎng)老社區(qū)能夠在市區(qū)當(dāng)然好，但是市區(qū)內(nèi)非常有限，空間太小，成本過高，所以養(yǎng)老地產(chǎn)要想有一定的規(guī)模，還是要去走郊區(qū)化、遠(yuǎn)郊化路線。2 中國式養(yǎng)老類型PART根據(jù)驅(qū)動(dòng)因素劃分康療型養(yǎng)老n 驅(qū)動(dòng)因素：受用地性質(zhì)的

10、限制長期持有經(jīng)營，嫁接專業(yè)醫(yī)療及康復(fù)機(jī)構(gòu)居家式養(yǎng)老n 驅(qū)動(dòng)因素：土地市場化提供普通的養(yǎng)老服務(wù)立體化養(yǎng)老，老年人打造老年住宅，采取直接銷售的方式，僅n 驅(qū)動(dòng)因素：大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，采取租售結(jié)合方式，養(yǎng)老配套服務(wù)完善異地購房養(yǎng)老n 驅(qū)動(dòng)因素：在宜居氣候條件、強(qiáng)勢農(nóng)家休閑養(yǎng)老所在地購房旅游、養(yǎng)老n 驅(qū)動(dòng)因素：與鄉(xiāng)村旅游相結(jié)合，集體建設(shè)用地，銷售農(nóng)民住宅的30年使用權(quán)候鳥式養(yǎng)老長住養(yǎng)老2 中國式養(yǎng)老類型PART根據(jù)開發(fā)模式劃分類別模式第一類：與社區(qū)共同建設(shè)專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)新建大型社區(qū)的同時(shí)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就

11、近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老設(shè)施與并設(shè)與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓第四類：與國際品牌接軌引入，建世界型連鎖老年設(shè)施與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式第五類：以其他方式與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)利用自身獨(dú)特開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀PART33 中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀PART 現(xiàn)狀1土地性質(zhì)是影響?zhàn)B老地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵問題，以出讓方式取得的用地開發(fā)可有效風(fēng)險(xiǎn)n 目前尚無“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地” 劃分，以何種方式取得何種類型土地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，將影響隨后養(yǎng)老地產(chǎn)

12、運(yùn)營模式的選擇。 國有出讓土地居家式養(yǎng)老 直接銷售，和普品房銷售無區(qū)別，但可能受到限購政策的限制立體化養(yǎng)老 可租可售，土地使用權(quán)及房屋所明晰，者沒有顧慮 國有劃撥土地康療型養(yǎng)老 土地成本較低，但投資回收期長，只可持有經(jīng)營，不銷售 集體建設(shè)用地農(nóng)家休閑養(yǎng)老 不能完全獲得地上物的所，出售存在政策風(fēng)險(xiǎn)3 中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀PART現(xiàn)狀2空氣清新、有一定的自然、交通便利是養(yǎng)老地產(chǎn)選址的共通規(guī)律n 迎合老年人回歸自然、渴望寧靜的心理訴求，現(xiàn)有養(yǎng)老住宅對周邊自然環(huán)境要求較高，均存在一定的依賴性偏好Ø 安靜：對嘈雜的環(huán)境比較，喜歡安靜的生活環(huán)境；Ø 自然：對自然的設(shè)施有潛在的需求老年人特征&

13、#216; 活動(dòng)半徑縮?。豪夏耆擞捎谏頇C(jī)能，不適宜遠(yuǎn)距離活動(dòng)，希望有良好的居住環(huán)境；Ø 關(guān)注健康：開始關(guān)注養(yǎng)生。3 中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀PART現(xiàn)狀3強(qiáng)調(diào)配套設(shè)施的多功能復(fù)合，滿足老年人多方面需求n 除以休閑度假功能為主的候鳥式養(yǎng)老對配套設(shè)施要求較低外，其他現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)均強(qiáng)調(diào)功能的復(fù)合性、綜合性，以滿足老年人生理及精神上的多元化需求。3 中國式養(yǎng)老現(xiàn)狀PART現(xiàn)狀4從市場需求規(guī)模及可操作性兩個(gè)維度考慮，居家式養(yǎng)老和立體化養(yǎng)老是未來養(yǎng)老地產(chǎn)的主要發(fā)展方向n 基于市場規(guī)模、項(xiàng)目可操作性兩個(gè)維度坐標(biāo)系下的戰(zhàn)略方向決策，居家式養(yǎng)老和立體化養(yǎng)老是未來養(yǎng)老地產(chǎn)的主要發(fā)展方向。中國式養(yǎng)老模式PART4

14、4 中國式養(yǎng)老模式PART現(xiàn)有模式國內(nèi)的會(huì)員制模式是在國外原有的模式基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新改進(jìn)：1.會(huì)員制模式改進(jìn)模式中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，發(fā)展商對會(huì)員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會(huì)員制 模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會(huì)員卡，每月交納一定的的基礎(chǔ)上，記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況， 這種模式相對于非記名會(huì)員制度來講，更容易被接 收。原有模式會(huì)員制 模式：以出租為主要經(jīng)營方式， 水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的 水平高，具備 的醫(yī)療服務(wù) 。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的 。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高 水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀

15、取利潤，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營性質(zhì)。4 中國式養(yǎng)老模式PART現(xiàn)有模式這是目前國外一些普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴(yán)格的審核，一般規(guī)定老年人的在55周歲以上。4.分散租賃模式3.轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式2.逆抵押購房即采用一定押金分月或分季度付款的模式，租期一般比較分散，有長有短，且非付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下

16、，堅(jiān)持 不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的 模式也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人 后，可以由與死者的有能力提供使用費(fèi)的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所 人也可以調(diào)整使用權(quán)人。4 中國式養(yǎng)老模式PART養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該賺什么錢？相比之下，遠(yuǎn)郊地產(chǎn)反而在一定程度上更適合養(yǎng)老，因而土地價(jià)值得以提升。賺土地的錢養(yǎng)老人群處于身心期，就有消費(fèi)的需求，所以發(fā)展商在護(hù)理賺服務(wù)的錢方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富，就有賺錢的機(jī)會(huì)。為老年人配制的，跟上班族配制的完全不一樣，因賺設(shè)施的錢為老年人一天到晚在那里活動(dòng)，只要把這個(gè)地方做好，老年人就愿意在那里。當(dāng)一個(gè)社區(qū)成熟之后，

17、會(huì)形成老年人群的、社交集聚的圈層效應(yīng)，從而有利于提升地產(chǎn)價(jià)值。賺人群的錢細(xì)分市場、研究老年人的活動(dòng)規(guī)律，進(jìn)行有性的設(shè)置，即量賺量身定做的錢身定做，形成一套成熟服務(wù)體系、管理體系，從而提升價(jià)值。從精神層面和量身定做提升價(jià)值需要開發(fā) 商進(jìn)行長時(shí)間的探索， 才有可能實(shí)現(xiàn)服務(wù)和設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)的 ，但這一部分是目前國內(nèi)項(xiàng)目的短板，未來需要開發(fā)商進(jìn)一步加強(qiáng)這部分是最容易，也是開發(fā)商最想賺到的錢中國式養(yǎng)老模型PART5n 典型性全齡化社區(qū)n 老年客戶需求分析n 全齡社區(qū)模型5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中遇到的問題項(xiàng)目選址規(guī)模受眾有限投資回報(bào)建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險(xiǎn)大?，F(xiàn)有老年公寓

18、僅為中高實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性化和人性化居住服務(wù)。集中式養(yǎng)老社區(qū)和的養(yǎng)老公寓，管理成本高,服務(wù)效率低。老年人集居區(qū)缺乏生機(jī),老人不喜歡在有特定層之別的住區(qū)居住。多選在景區(qū)和交通不便的市郊,形成居住孤島,老人與的接觸面小,歸屬感差5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老地產(chǎn)問題的解決策略項(xiàng)目選址規(guī)模受眾有限投資回報(bào)對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)須有合理和相應(yīng)的政策引導(dǎo)。多種方式開發(fā)老年住宅， 避免集中開發(fā)老年住宅區(qū)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。擴(kuò)大住宅的多樣性的同時(shí)保持適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)老住宅比例，有效地利用養(yǎng)老服務(wù)， 避免建設(shè)的盲目性和資金的浪費(fèi)。讓養(yǎng)老住區(qū)建設(shè)地惠澤到絕大多數(shù)老人?；麨榱?，在普通社區(qū)內(nèi)設(shè)立適當(dāng)比例的老年組團(tuán)和適老住宅， 促進(jìn)代

19、際之間的互助互惠。老年人與其他群體一起居住的全齡社區(qū)，保持了老人原有的生活方式和性；延續(xù)業(yè)已形成的鄰里關(guān)系和情感環(huán)境；保持老人與各種群體的交往和生活。選擇有一定城市配套及交通條件的地區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。5 中國式養(yǎng)老模型PART 一種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)綜合解決方案全齡社區(qū) 全齡社區(qū)：以全生命周期為線，營建適宜全齡段客戶群體混合居住的大型成長型活力社區(qū)。5 中國式養(yǎng)老模型一種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)綜合解決方案全齡社區(qū)PART房地產(chǎn)全齡社區(qū)=房地產(chǎn)+養(yǎng)老育等優(yōu)勢+規(guī)模教養(yǎng)老養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)中，利用房地產(chǎn)為依托，養(yǎng)老為，教育與完善的服務(wù)體系為優(yōu)勢的大型市郊盤-全齡社區(qū)

20、，更具有綜合問題解決能力和普適意義。優(yōu)勢資源全齡社區(qū)的養(yǎng)老模式：將養(yǎng)老地產(chǎn)混合植入到成住區(qū)、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)整個(gè)流程中，老人與其他各段人共同生活在同一大型社區(qū),各個(gè)段老人都有相匹配的養(yǎng)老物業(yè)和服務(wù),創(chuàng)造以生驗(yàn)至上的一生之城。競爭力：加入優(yōu)勢才能產(chǎn)生競爭力，包括： 環(huán)境，醫(yī)療，教育，服 務(wù)，規(guī)模等：養(yǎng)老 設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)的核心基礎(chǔ)：房地產(chǎn)是基底， 是養(yǎng)老地產(chǎn)市場化運(yùn)營的平臺(tái)5 中國式養(yǎng)老模型PART全齡化理念：以養(yǎng)老為功能，但以面向家庭各成員的多元功能復(fù)合化發(fā)展，有效消除老年社區(qū)的“暮氣”問題老年人情感需求：嬰幼兒n中年人對親情和家庭有很情感需求依賴，幫忙照看小孩等；為其設(shè)置的活動(dòng)消費(fèi)空間n

21、社區(qū)當(dāng)中須有為中青年設(shè)置的活動(dòng)消費(fèi)空間，將其吸引過來；三代人同樂的全齡社區(qū)：n 形成面向家庭各成員的多元功能復(fù)合的全齡化社區(qū)，消除老年社區(qū)的邊緣化和孤獨(dú)感，成為三代人各得其樂的大家庭精神樞紐。幫忙照看中青年根據(jù)老年人需求打造的功能體系和設(shè)施依賴既提供完善專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，又能使其享受家庭的天倫之樂5 中國式養(yǎng)老模型PART全齡社區(qū)中的老人分類和養(yǎng)老服務(wù)方式Ø 自理老人Self-helping Aged People自理老人為生活行為完全可自理，不依賴他人和輔助安扶設(shè)施幫助的老年人。Ø 家庭居家養(yǎng)老從由誰提供養(yǎng)老 的角度來看，家庭養(yǎng)老是相對應(yīng)于 養(yǎng)老來說的。家庭養(yǎng)老是指由家庭成

22、員提供養(yǎng)老 的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老制度，是代際之間的 轉(zhuǎn)移，以家庭為載體，自然實(shí)現(xiàn)保障功能，自然完成保障過程。家庭養(yǎng)老促進(jìn)代際交流，給予老年人精神歸屬感。Ø 適老化住宅從由誰提供養(yǎng)老 的角度來看，家庭養(yǎng)老是相對應(yīng)于養(yǎng)老來說的。家庭養(yǎng)老是指由家庭成員提供養(yǎng)老 的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老制度，是代際之間的 轉(zhuǎn)移，以家庭為載體， 自然實(shí)現(xiàn)保障功能，自然完成保障過程。家庭養(yǎng)老促進(jìn)代際交流，給予老年人精神歸屬感。Ø 介助老人Device-helping Aged People 由于身體功能 與體能漸弱，生活行為需依賴體外扶助設(shè)施，如安全扶手、拐杖、輪椅、升降設(shè)備或緩坡梯段等輔助設(shè)施幫助的老年人。&#

23、216; 社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時(shí)無人或者無力照護(hù)的社區(qū)老年人提供服務(wù)，涵蓋生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療 、精神慰藉等，以為主要形式。向留守、獨(dú)居老年人及其他有需要的老年人提供日間照料、短期托養(yǎng)、配餐、緊急呼叫、安全 等服務(wù)。Ø 養(yǎng)老公寓（老年公寓）為老年人提供以住居為內(nèi)容，兼具餐飲、清潔衛(wèi)生、和醫(yī)療等服務(wù)內(nèi)容的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。Ø 介護(hù)老人Under Nursing Aged People由于身體功能衰化或智障，喪失生活自理能力，生活行為需完全依賴他人護(hù)理的老年人。Ø 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)

24、主要為失能、半失能的老年人提供專門服務(wù)，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)生活照料、康復(fù)護(hù)理、緊急救援。鼓勵(lì)在老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)中內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。符合條件的老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)還應(yīng)利用自身的 優(yōu)勢，培訓(xùn)和指導(dǎo)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)組織和 ，提供居家養(yǎng)老服務(wù)，實(shí)現(xiàn)示范、輻射、帶動(dòng)作用。Ø 老年護(hù)理院（老年養(yǎng)護(hù)院）為失能老年人提供生活照料、醫(yī)療、 、康復(fù)、護(hù)理和臨終 等服務(wù)，滿足失能老人生活照料、 康復(fù)和精神慰藉等基本要求的專業(yè)性服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。5 中國式養(yǎng)老模型PART全齡社區(qū)與傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu),養(yǎng)老社區(qū)的差別內(nèi)容傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)全齡社區(qū)選址一般分布于成熟社區(qū)；屬地化分布，服務(wù)于當(dāng)?shù)鼗蛑苓吘幼±先俗匀画h(huán)境好、交通便利的近郊自然環(huán)境好、交

25、通便利的近郊人群老人為主（以不能自理和半自理居多）中高端養(yǎng)老人群從幼兒到介護(hù)老人的全段人群以固定面積的標(biāo)準(zhǔn)間為主養(yǎng)老設(shè)施完備的老年養(yǎng)老專門社區(qū)房型多樣，可選擇性較多可供老人體驗(yàn)居住、探望居住適合全段的多種居住和配套物業(yè)類型單一的宿舍式公寓居家式公寓安養(yǎng)式公寓度假公寓普通住宅適老化住宅養(yǎng)老公寓養(yǎng)護(hù)院養(yǎng)老設(shè)施配管理養(yǎng)老管理公司統(tǒng)一管理養(yǎng)老管理公司統(tǒng)一管理普通物業(yè)管理+可選擇性養(yǎng)老服務(wù)養(yǎng)老管理公司統(tǒng)一管理入住方式租住多種形式（包括出售產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)酒店式、會(huì)員制、租住式等）產(chǎn)權(quán)多種形式(租住,會(huì)員卡等)配套解決吃、穿、醫(yī)等基本生理需求自用滿足老人醫(yī)療、教 育、餐飲、休閑活動(dòng)等多方面需求自用+商業(yè)化運(yùn)營滿

26、足幼兒,年輕人,老人的各段生活需求自用+商業(yè)化運(yùn)營服務(wù)常規(guī)服務(wù)（安全、換洗、清掃房間、介助、介護(hù)或?qū)Ｗo(hù)服務(wù)）常規(guī)服務(wù)+教育、休閑等其他增值服務(wù)常規(guī)物業(yè)服務(wù)+常規(guī)養(yǎng)老服務(wù)+自選養(yǎng)老增值服務(wù)5 中國式養(yǎng)老模型PART全齡社區(qū)與普通社區(qū)的差別內(nèi)容普通社區(qū)全齡社區(qū)選址不限自然環(huán)境好、交通便利的近郊人群以年輕人到活躍老人為主從幼兒到介護(hù)老人的全段人群根據(jù)確定的戶型面積和配比適合全段的多種居住和配套物業(yè)類型普通住宅普通住宅適老化住宅養(yǎng)老公寓養(yǎng)護(hù)院養(yǎng)老設(shè)施配套管理物業(yè)管理普通物業(yè)管理+可選擇性養(yǎng)老服務(wù)養(yǎng)老管理公司統(tǒng)一管理入住方式產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)多種形式(租住,會(huì)員卡等)配套滿足入住人群的常規(guī)生活配套(更關(guān)注年輕人的

27、需求)自用+商業(yè)化運(yùn)營滿足幼兒,年輕人,老人的各段生活需求,突出養(yǎng)老配套的完善自用+商業(yè)化運(yùn)營服務(wù)常規(guī)物業(yè)服務(wù)常規(guī)物業(yè)服務(wù)+常規(guī)養(yǎng)老服務(wù)+自選養(yǎng)老增值服務(wù)5 中國式養(yǎng)老模型PART 老年客戶需求分析5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶及特征分析AgeØ 自理老人Self-helping Aged People享受健康、安全的養(yǎng)老新生活國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶主要可以分為：n 自理老人n 介助老人n 介護(hù)老人活力老人Ø 介助老人Device-helping Aged People人群特征：70-80歲的老人， 身體機(jī)能有所下降， 有一些人群特征： 70 歲以內(nèi)退休初期的老人，

28、身體比較健康，生活無憂，生命有保障慢， 生活活動(dòng)人群特征：80歲以上，身體逐漸喪失了一些功能， 生活顯現(xiàn)。個(gè)人和活動(dòng)交往是生活范圍和內(nèi)容在縮小， 對未來的生向往的重點(diǎn)?；铋_始有所擔(dān)心。Ø 介護(hù)老人Under Nursing Aged People人群特征：有各更有尊嚴(yán)的活著種疾病，生命受到威脅，生活不能自理。老人5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶及特征分析n 使用客戶多為、高職、高收入老人；享受品質(zhì)生活；財(cái)務(wù)、生活、精神客群特征60-70歲，無明顯病癥，常見老年病包部分老人的腰和腿有毛??；養(yǎng)老觀念及與關(guān)系1.血壓、心臟病、等，1.落葉歸根，不管年輕時(shí)在哪里安家，如何輝煌，年老

29、了仍然希望回到故鄉(xiāng)生活；2.機(jī)關(guān)或事業(yè)擁有深厚的人脈、國企高管、企業(yè)或關(guān)系；，在職時(shí)掌握實(shí)權(quán)，2.有去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的，部分人目前的生活重心在事業(yè)上，部分退下來的更和追求休閑，豐富多彩的生活，而非“養(yǎng)老”；3.4.5.6.7.8.部分為私營業(yè)主，集中在貿(mào)易、汽車、醫(yī)療器械、機(jī)械制造等領(lǐng)域；3.4.對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的理解是一個(gè)享受生活，提高生活品質(zhì)的地方；不指望年老后由照顧或與住在一起，在財(cái)務(wù)、生活和精神上更為部分為行業(yè)、終身教授；部分有過國外求學(xué)和生活經(jīng)歷，眼界開闊，與國外老兩口單獨(dú)居住；密切；、不愿意成為的負(fù)擔(dān)；5.與的關(guān)系更為平等、更像朋友或兄弟姐妹，母女之間的互動(dòng)較多，關(guān)事業(yè)處于中期發(fā)展階段，部大部

30、分在市區(qū)有2套以上；女已在國外定居；系親密；不定期過來看望老人，老人也會(huì)主動(dòng)去看望6.；價(jià)值觀及消費(fèi)特征收入來源主要以退休金為主，大部分都有房租收入和公司分紅；與特征，包括紅色經(jīng)典，有1.、部分有返聘收入、投資1.2.3.4.5.6.7.8.喜歡時(shí)期的歌曲、情懷；吃苦耐勞、但同時(shí)也注重享受，樂于消費(fèi)；經(jīng)常參加同學(xué)聚會(huì)、參加或街道組織的集體活動(dòng)，享受群體的對衣著有要求，注重打扮；2.退休金1萬元左右，房租達(dá)到20萬元/年以上；3000元/月以上，兩位老人全部退休金收入可；3.月生活花費(fèi)4000-6000元/月（不包括旅游、部分雇傭保姆花費(fèi)在3000元/月；品、奢侈品），對新事物有熱情，關(guān)注，會(huì)不

31、斷學(xué)習(xí)充實(shí)；樂于參與活動(dòng)或集體活動(dòng)，精力旺盛、思維敏捷、積極活躍；4.愿意花錢提高生活品質(zhì)和檔次，愿意花錢嘗試新東西，獲得新的體驗(yàn)，想法較多，對事物有的主張和見解，樂于表達(dá)和教授；愿意花錢在器材和服務(wù)品質(zhì)方面；自我意識(shí)較強(qiáng)，在乎別人的態(tài)度和看法；5.6.對提高記憶力、延緩衰老度較高；去飯店吃飯、去城或農(nóng)家樂消費(fèi)、逛高檔次商場、做美容及身體保養(yǎng)、喜好國內(nèi)外旅游；5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶消費(fèi)力分析n 養(yǎng)老費(fèi)用來源與支付：大多情況下，老人的養(yǎng)老費(fèi)用由老人（和配偶）來支付Ø 雖然調(diào)研的老人多屬于“老人有地位，有錢”，但老人的養(yǎng)老費(fèi)用主要還是由（和配偶）來承擔(dān)；老人承擔(dān)+多數(shù)

32、老人的養(yǎng)老費(fèi)用 由老人支付雙方共擔(dān)老人老人 有地位有錢承擔(dān)Ø 老人的收入來源比較多樣化，包括退休金、休金之外的另一個(gè)主要的資產(chǎn)收入來源；增值房租、股票基金等投資收入、返聘收入、股東分紅等。增值是除退退休金增值投資收入其他5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶消費(fèi)力分析收入線只有在護(hù)理期才需要?jiǎng)佑脗€(gè)人積蓄或支援線0歲20歲60歲80歲100歲工作期養(yǎng)老期成長期n 正常情況下，老人平均會(huì)花費(fèi)其月收入的50-70%用于支付養(yǎng)老費(fèi)用。n 只有在其生命進(jìn)入最后階段（護(hù)理期），才有可能需要?jiǎng)佑脗€(gè)人積蓄或支援。5 中國式養(yǎng)老模型PART國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶消費(fèi)力分析n 年紀(jì)越大的老人對“產(chǎn)權(quán)”概念

33、敏感度越低，比較而言，老人對“入門費(fèi)+月服務(wù)費(fèi)”接受度最高，原因在于老人認(rèn)為“比較靈活、自由度高”注：星號代表老人的接受強(qiáng)度支付方式活力老人老人協(xié)助老人護(hù)理老人產(chǎn)權(quán)-使用權(quán)入門費(fèi)+月服務(wù)費(fèi)保險(xiǎn)、投資綁定等其他方式-5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 從生理特點(diǎn)，看老年人對居住環(huán)境的需求l 老人觸覺,味覺,嗅覺對養(yǎng)老提出的要求l 老人視覺能力對養(yǎng)老提出的要求老年人視覺特征與常見居住環(huán)境視覺特征居住環(huán)境中的常見問題與低視覺能力形象分辨能力降低難以分辨小的物體，如：文字、團(tuán)較小的標(biāo)識(shí)，較小的按鈕、按鍵等；難以分辨與背景色彩無明顯反差的物體，如：與顏色接近的開關(guān)插座、扶手、欄桿等；對較大

34、面積的難以識(shí)別；色彩分辨能力降低難以分辨深色和微弱色差的環(huán)境；對某些色彩如紅色、綠色的分辨相對弱光下識(shí)別物體能力降低在低光照條件下分辨物體，如燈具找到較大、光線角度不佳等情況；夜間視物較為。對強(qiáng)光敏感對頻閃的燈光和直射眼睛額光線會(huì)感到不適；反光較強(qiáng)的地面或等易引起視覺錯(cuò)覺對光亮突變的適應(yīng)力減弱視覺明適應(yīng)與暗適應(yīng)能力下降，對光線明暗突變的適應(yīng)時(shí)間增長無視覺能力眼盲失去對環(huán)境的辨認(rèn)能力，容易發(fā)生磕碰、絆倒等問題；喪失方向感，在 路線曲折的環(huán)境中容易迷路；使用無聲音提示的設(shè)備較為；老年人觸覺、味覺和嗅覺特征與常見居住環(huán)境觸覺、味覺和嗅覺特征居住環(huán)境中的常見問題與觸覺對溫度變化的感知能力減弱對燙物瞬間

35、感知慢， 端送 和熱水時(shí)容易燙傷對疼痛的感知能力減弱容易磕碰受傷，且受 傷后常不察覺， 耽誤醫(yī)治味覺對味道的辨別能力減弱易誤食變質(zhì)食品或不良食品嗅覺對氣味的感知能力減弱難以察覺有害氣體的異味，如：在食用煤氣時(shí)出現(xiàn)熄火、泄漏等情況，會(huì)因聞不到而發(fā)生煤氣 等安全事故5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 從生理特點(diǎn)，看老年人對居住環(huán)境的需求l 老人聽覺,免疫能力,運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)對養(yǎng)老提出的需求老年人運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)特征與常見居住環(huán)境運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)特征居住環(huán)境中的常見問題與肢體靈活性降低，動(dòng)作幅度減小抬腿、彎腰、下蹲等動(dòng)作上下樓梯費(fèi)力；易被低矮高差絆倒；如廁、穿鞋等動(dòng)作；食用蹲式便器時(shí)下蹲、起身吃力；肢體伸展

36、夠取位置過高或過低的物品，使用過高的臺(tái)面或設(shè)備時(shí)易疲勞肌肉力量下降握力、旋轉(zhuǎn)力、拉力減弱使用沉重的推拉門窗時(shí)較為；難于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬舉重物時(shí)易發(fā)生；下肢支撐能力降低，在大空間中無處扶靠時(shí)，行走較為關(guān)節(jié)靈活性下降搬動(dòng)大而重的器具出現(xiàn)扭傷骨骼彈性和韌性降低踝部、腕部、髖部易骨折跌倒后極易發(fā)生骨折，且恢復(fù)慢，需長時(shí)間臥床并要有他人照料腰椎、頸椎易受傷、疼痛使用過軟的床或沙發(fā)起身，腰部、頸部不易扭轉(zhuǎn)，取物、夠物老年人聽覺特征與常見居住環(huán)境老年人免疫機(jī)能與常見居住環(huán)境聽覺特征居住環(huán)境中的常見問題與免疫機(jī)能特征居住環(huán)境中的常見問題與聽不清或聽不見門鈴聲、聲音量太小時(shí)聽不見；發(fā)

37、生未知距離較遠(yuǎn)或有阻隔時(shí)聽不清，如：與談話人距離較遠(yuǎn)；與電視劇里較遠(yuǎn)時(shí)；對溫度、濕度變化敏感害怕沒有陽光和自然通風(fēng)，不能忍受空調(diào)冷風(fēng)直吹；不能適應(yīng)冷熱突變的環(huán)境；對聲音較為敏感休息和睡眠時(shí)易受噪聲干擾易生病或患慢性疾病，且不易好轉(zhuǎn)休息和睡眠時(shí)易受噪聲干擾5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 從心理特點(diǎn)，看老年人對居住環(huán)境的需求工作時(shí)期退休后工作家庭活動(dòng)重心改變交往變窄生活節(jié)奏變慢知識(shí)技能變舊扮演減弱以同事為主家人鄰居為主改變根據(jù)工作決定決定工作內(nèi)容自身自我老年人的心理需求： 提高安全感 增強(qiáng)歸屬感 創(chuàng)造鄰里感 營造舒適感 保障私密感老年人的心理特點(diǎn)： 衰老感 失落感 孤獨(dú)感 自卑感

38、 抑郁感5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 從行為特征，看老年人對居住環(huán)境的需求l 老年人的出行活動(dòng)特征活動(dòng)圈出行時(shí)間活動(dòng)半徑出行方式頻率出行范圍心理感受基本生活活動(dòng)圈5min180220m步行家及周邊，自家小院，樓道口，宅前綠地，組團(tuán)綠地安全感，親切感，可信感區(qū)域活動(dòng)圈（擴(kuò)大鄰里活動(dòng)圈）10min（步行疲勞極限）<450m步行步行去中心廣場，小區(qū)公園，街邊，老年活動(dòng)中心歸屬感，熟悉，社交市域活動(dòng)圈2045min公共交通市級公園，廣場，動(dòng)物園，博物館，老年大學(xué)交往，價(jià)值感老年人的行為需求 獨(dú)自活動(dòng)（個(gè)人） 成組活動(dòng)（小組） 群體活動(dòng)（群體）老年人的行為活動(dòng)特征 集聚性 時(shí)域

39、性 地域性5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 根據(jù)不同老人的活動(dòng)內(nèi)容，提出對景觀場地的需求分類居住需求活動(dòng)需求精神需求戶外景觀設(shè)計(jì)建議自理老人適老化住宅與兒童一起活動(dòng)的場地，聚會(huì)場地，休息場地，定期鍛煉身體的場所享受活力的生活，享受與家人相聚的時(shí)光，與朋友的交流 的活動(dòng)場地，結(jié)合兒童和年輕人的活動(dòng) 充分考慮場地參與性與多功能性 不同尺度的空間，滿足不同老人活動(dòng)交往的需求介助老人老年公寓散步，在花園休息，與朋友交談， 兒童和年輕人活動(dòng)希望與孩子相伴，精神的寧靜， 朋友的交流 需要的休憩空間，應(yīng)對行動(dòng)能力減弱 將年輕人的活動(dòng)引入，預(yù)留場地 散步，交談區(qū)域介護(hù)老人介護(hù)院在花園休息，體驗(yàn)

40、室外空間， 兒童和年輕人活動(dòng)渴望精神的寧靜，希望接觸室外， 接觸年輕人。同齡人的交流 無程度最高，留有輪椅?？繀^(qū) 由于難以參與，景觀強(qiáng)調(diào)以讓老人和感受為主 通過植物，色彩等加強(qiáng)老人對環(huán)境感知，增強(qiáng)體驗(yàn)性5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 根據(jù)不同老年人的生理特征，分析一天的活動(dòng)內(nèi)容5 中國式養(yǎng)老模型PART養(yǎng)老人群的特征和需求n 從自理程度，看老年人對養(yǎng)老設(shè)施的需求老人細(xì)分養(yǎng)老方式設(shè)施、服務(wù)需求醫(yī)院護(hù)理需求居住需求環(huán)境需求基本生活活動(dòng)圈區(qū)域活動(dòng)圈市域活動(dòng)圈n 自理老人居家養(yǎng)老/適老化住宅n 介助老人某種程度監(jiān)護(hù)和少許幫助/社區(qū)養(yǎng)老全天監(jiān)護(hù)，低配置的集中服務(wù)和公用設(shè)施/老年公寓/個(gè)

41、人生活幫助和照料，提供監(jiān)護(hù)和膳食供應(yīng)，中等配置 的集中服務(wù)和公用設(shè)施/n 介護(hù)老人機(jī)構(gòu)養(yǎng)老個(gè)人生活的監(jiān)護(hù)和照料，提供膳食，高配置的集中服務(wù)和公用設(shè)施有介護(hù)機(jī)構(gòu)專屬活 動(dòng)場地， 醫(yī)護(hù)人 員協(xié)助/個(gè)人監(jiān)護(hù)，提供進(jìn)餐、助浴、清潔、穿衣等服務(wù)有/5 中國式養(yǎng)老模型PART全齡社區(qū)中的老年住宅，必須從老年客群的切身需求出發(fā)，緊密嫁接。5 中國式養(yǎng)老模型PART 定制養(yǎng)老社區(qū)模型5 中國式養(yǎng)老模型PARTü 生理、心理上對居住環(huán)境的需求ü 一天的活動(dòng)內(nèi)容ü 對景觀場地的需求ü 出行距離與活動(dòng)圈的關(guān)系ü 出行距離與時(shí)間、活動(dòng)能力的關(guān)系ü 出行距離與

42、空間層次的關(guān)系ü 對養(yǎng)老設(shè)施的需求7.物業(yè)管理軟件設(shè)施6.專業(yè)服務(wù)5.室外環(huán)境4.配套設(shè)施3.單體設(shè)計(jì)2.設(shè)計(jì)硬件設(shè)施1.區(qū)位環(huán)境及時(shí)處理各項(xiàng)小區(qū)內(nèi)事務(wù)，為老人提供各種便捷服務(wù)。如：物業(yè)管理中心應(yīng)對諸害氣體的泄漏、火災(zāi)、醫(yī)療救護(hù)、意外事故、求助等主動(dòng)提供緊急幫助通過各類專項(xiàng)培訓(xùn)提高社區(qū)服務(wù)的素質(zhì)，為老人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)無設(shè)計(jì)的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應(yīng)以保護(hù)人的行動(dòng)為基礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車分流或部分分流的 道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感醫(yī)療:的醫(yī)院:老年活動(dòng)中心、老年大學(xué)、中心等；有足夠面積的室外活動(dòng)場所，保證老人戶外活動(dòng)的需要休閑：綠化、噴泉、亭子、長廊

43、等小品，桌椅、燈具等，私密、隱蔽、安全特征的用來休息、 交談的安靜場所、為老人提供行進(jìn)、散步、晨練場所空間結(jié)構(gòu)：緊湊、通風(fēng)、明亮、防火室內(nèi)配套：空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱 源）、家具、衛(wèi)生器具的方面符合老年人的身體特征造型：應(yīng)富有生活氣息，與福利機(jī)構(gòu)區(qū)別開來打造全齡社區(qū)KPI指標(biāo)應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求?？諝庑迈r、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、安靜5 中國式養(yǎng)老模型項(xiàng)目選址PARTn 作為具有一定特色的主題地產(chǎn)，養(yǎng)老住宅的發(fā)展與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其必須基于城市發(fā)展的大視角；因此結(jié)合我國國情、社會(huì)及特點(diǎn)、城市方

44、向，是確定老年社區(qū)發(fā)展的重要前提。城市區(qū)域自然/城市輻射區(qū)域、周邊人口狀況當(dāng)?shù)氐恼咧С逐B(yǎng)老住宅的必須基于城市發(fā)展的大視角，構(gòu)建科學(xué)的選址模型福利機(jī)構(gòu)用水、電、氣及安裝的政策以及資金資助計(jì)劃等都將鼓勵(lì)老年福利事業(yè)實(shí)現(xiàn)新的與發(fā)展研究區(qū)域人口密度、人口分布和未來人口發(fā)展，影響當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老市場的容量和發(fā)展?jié)摿κ欠駬碛袕?qiáng)勢稀缺自然、當(dāng)?shù)厥袌鍪欠褚汛嬖诼糜味燃賵鏊霸O(shè)施、以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)狀況都直接影響老年社區(qū)初期經(jīng)營基于區(qū)域整體發(fā)展的角度，從城市發(fā)展階段、地塊發(fā)展前景、城市功能和地位入手，進(jìn)行交通、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)等區(qū)域研究，發(fā)掘區(qū)域價(jià)值5 中國式養(yǎng)老模型設(shè)計(jì)PARTn 一個(gè)專為老年人解決日常生活的，需要遵

45、循九個(gè)設(shè)計(jì)原則：陽光化、時(shí)尚化、年輕化無，適應(yīng)性促進(jìn)活動(dòng)便于醫(yī)護(hù)與服務(wù)的介入促進(jìn)社交與開放兼容性促進(jìn)親友探訪不同體能狀態(tài)的適用性促進(jìn)健康5 中國式養(yǎng)老模型戶型PART居住的：根據(jù)老年人不同階段的生理特征，依托全齡化設(shè)計(jì)理念，設(shè)計(jì)和特色服務(wù)居家、半托及全托養(yǎng)老居住組團(tuán)，并分別制定獨(dú)有生理特征居住親情化、全齡化住宅（80%）n 區(qū)別于城市住宅的居住感受，可與居家養(yǎng)老共同居住，共享天倫之樂精神需求滿足健康活躍期n 健康狀況良好，充滿活力n 既能享受家庭化的環(huán)境，又能享受全方位的立體化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施無住宅（15%）n 一房一廳，充分考慮老年人身體機(jī)能特征，通過一系列無設(shè)計(jì)，方便老年人生活日常的全方位照料

46、n 為不能自理的客戶，提供包括用餐、打掃、清潔等日常的全方位照料低度護(hù)理期n 適應(yīng)能力減弱，行動(dòng)遲緩；聽覺、視覺方面的感知能力下降，反應(yīng)較遲鈍，需要人照料半托養(yǎng)老醫(yī)護(hù)式養(yǎng)老公寓（5%）n 單間設(shè)計(jì)，房間配備必要的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施，并設(shè)置護(hù)士間，滿足24小時(shí)全天護(hù)理需求專業(yè)護(hù)理全天候護(hù)理n 配置專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理，提供全天候的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)n 生理機(jī)能顯著，需借助工具行動(dòng)，高度護(hù)理期全托養(yǎng)老需專業(yè)醫(yī)療看護(hù)5 中國式養(yǎng)老模型景觀設(shè)計(jì)PART舒適性與健康型適老化景觀的特征安全性與方便性可識(shí)別性與領(lǐng)域性多樣性與性性與和諧性堅(jiān)持軟環(huán)境為主的設(shè)計(jì)原則空間先后、主次、從屬分明形式、風(fēng)格、色彩的協(xié)調(diào)提供多種業(yè)余的戶外場

47、地營造有人情味的戶外交流空間地方的營造傳統(tǒng)生活方式的傳承恢復(fù)老年人對城市的記憶和體驗(yàn)宅前院落高齡老人活動(dòng)中心綠地低齡老人活動(dòng)醒目的標(biāo)識(shí)視覺系統(tǒng)專屬的活動(dòng)場地充足的感官體驗(yàn)車行道人行道之間設(shè)帶之間以風(fēng)雨長廊連接人車分流四通八達(dá)的步行系統(tǒng)無設(shè)計(jì)提供享受陽光的可能性綠化覆蓋率大于一般社區(qū)富有生機(jī)的環(huán)境， 足夠的日照，適合各種活動(dòng)鍛煉的場地5 中國式養(yǎng)老模型景觀設(shè)計(jì)適老化景觀設(shè)計(jì)要素PART步行系統(tǒng)植栽系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)室外場地配置需要關(guān)注的問題n 植物的視覺引導(dǎo)n 植物氣味的利用，芳香療法n 植物的季節(jié)性n 結(jié)合場地的空間氛圍營造需要關(guān)注的問題n 導(dǎo)視的色彩，圖案識(shí)別n 字體大小n 夜間導(dǎo)視考慮照度，陰影n 有聲指引需要關(guān)注的問題n 根據(jù)人數(shù)對應(yīng)場地?cái)?shù)量需求n 根據(jù)老年人喜好選擇合適老人的活動(dòng)類型n 交流空間符合老年人習(xí)慣需要關(guān)注的問題n 輪椅通行及停靠n 步行路段的休息?？繀^(qū)n 材料的安全性，防滑防摔n 色彩識(shí)別以適老化景觀設(shè)計(jì)原則為基礎(chǔ)1. 無原則2. 安全性原則3. 易于識(shí)別原則4.