共同管理權(quán)信托

1、業(yè)主共同管理權(quán)信托理論與實(shí)踐業(yè)主共同管理權(quán)信托理論與實(shí)踐 -孟憲生 http:/共同管理權(quán)實(shí)現(xiàn)的困境業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的尷尬 沒(méi)有明確的法律地位（無(wú)民事責(zé)任能力） 沒(méi)有可以支配的資金和其它可以利用資源物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色 管家 OR 傭人職責(zé)決定維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容選擇服務(wù)單位支付服務(wù)費(fèi)用業(yè)主的郁悶和疑問(wèn)？ 建筑物及其附屬設(shè)施管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)？ 物業(yè)費(fèi)用途和去向？ 公共物業(yè)的收入和去向？經(jīng)理人的困惑焦 點(diǎn)分 析目前的模式一個(gè)服務(wù)者 PK 一群業(yè)主規(guī)則體系基本規(guī) 則（一）業(yè)主選擇權(quán)：選擇自主管理或者委托他人管理設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)業(yè)主共同決定權(quán)：選舉更換業(yè)主委員會(huì)選聘、辭聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本規(guī)則（二

2、）物業(yè)費(fèi) 物權(quán)法第一百零二條：因共有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)為共有人共同債務(wù),債權(quán)為共有債權(quán)；對(duì)外共有人承擔(dān)連帶責(zé)任。 物權(quán)法第九十八條:共有物管理費(fèi)用和其它費(fèi)用分擔(dān) 物權(quán)法第八十條:建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用、收益分?jǐn)偨鉀Q之道理想模式管理人產(chǎn)生不同業(yè)主大會(huì)（法人化）共同管理權(quán)信托物業(yè)管理的本質(zhì)屬性 財(cái)產(chǎn)性 持續(xù)性 互動(dòng)性為什么引進(jìn)信托1、信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立- 基金是集合信托（安全）2、受托人有嚴(yán)格責(zé)任（誠(chéng)信有制度保證）3、業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主個(gè)體、服務(wù)企業(yè)成為法律關(guān)系的當(dāng)事人（共同制度平臺(tái)）維護(hù)基金的財(cái)產(chǎn)安全 不成為委托人遺產(chǎn) 信托法第15條 不成為受托人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 信托法第16條 不能被強(qiáng)制執(zhí)行 信托法第17條

3、不能抵消受托人固有債務(wù) 信托法第18條受托人嚴(yán)格責(zé)任 不得自我交易牟利(信托法第26、28條) 不當(dāng)財(cái)產(chǎn)減值不得收取報(bào)酬（信托法36條） 有明確的證明責(zé)任和報(bào)告義務(wù)（信托法31、33條） 造成財(cái)產(chǎn)減損的法定賠償責(zé)任（信托法27、28、32） 在新的受托人選任完成前不得卸任(信托法38條)受益人利益 要求受托人報(bào)告（知情權(quán)）-信托法第20條 要求調(diào)整管理方法-信托法第21條 撤銷(xiāo)權(quán)-信托法第22條 解任權(quán)-信托法第23條經(jīng)理人職責(zé)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)信托責(zé)任 積極性 主動(dòng)性 效率提高 業(yè)主滿(mǎn)意信托制度的合法性2001年中華人民共和國(guó)信托法頒布法定 PK 約定約定信托為法定信托提供材料和經(jīng)驗(yàn) 目標(biāo)-法定信托信托制度與信托理念美國(guó)-美聯(lián)儲(chǔ)管理金融英國(guó)-國(guó)民信托管理環(huán)境資本主義3.0就是談信托制度與公共管理問(wèn)題朗琴園小區(qū)的社區(qū)實(shí)踐一年多的實(shí)踐 歡迎考察 研究 物業(yè)管理權(quán)信托基于信托原則賦予管理公司更嚴(yán)格的責(zé)任，同時(shí)物業(yè)經(jīng)理人