《土地經(jīng)濟學》電子教案

1、土 地 經(jīng) 濟 學(Land Economics)主講教師：張兆福重慶工學院2005年1月講授內(nèi)容提綱前 言第一章 導 論第二章 土地市場概論第三章 土地的供給與需求第四章 地租理論及其應用第五章 土地價格理論及其應用第六章 土地金融第七章 土地稅收第八章 土地利用概論第九章 土地集約利用第十章 土地規(guī)模利用第十一章 土地分區(qū)利用第十二章 土地計劃利用第十三章 土地可持續(xù)利用理論第十四章 土地制度概論第十五章 中國現(xiàn)行的土地制度第十六章 中國港臺及國外現(xiàn)行的土地制度前 言一、土地經(jīng)濟學課程設置的目的和意義1、目的“土地經(jīng)濟學”是土地管理專業(yè)的專業(yè)基礎課，是研究土地開發(fā)、利用、管理和經(jīng)營規(guī)律的學

2、科，是對土地一系列經(jīng)濟問題的系統(tǒng)分析和解釋的學科，是學習土地專業(yè)課程及房地產(chǎn)相關課程的先導性課程。2、意義認識土地的基本經(jīng)濟屬性，系統(tǒng)了解和掌握土地經(jīng)濟的規(guī)律。了解和掌握研究土地經(jīng)濟問題的方法。了解和認識土地經(jīng)濟學學科發(fā)展歷程及最新動態(tài)。應用土地經(jīng)濟學理論知識，分析和解決現(xiàn)實中的土地經(jīng)濟問題。如關于土地的有償使用；農(nóng)村土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制；城市土地集約利用和農(nóng)村土地適度規(guī)模利用等；行政干部土地違法現(xiàn)象的原因分析等。二、土地經(jīng)濟學的內(nèi)容體系 主要有四大部分內(nèi)容1、關于土地經(jīng)濟學 對象及其研究簡況2、土地市場理論 土地的經(jīng)濟運行規(guī)律。3、土地利用理論 土地生產(chǎn)力4、土地制度理論 土地生產(chǎn)關系三、

3、教學要求及安排1、教學方式課堂講授、課堂自學討論等2、教學考核采用連續(xù)綜合評定方法（課堂提問、討論發(fā)言、作業(yè)、筆記、課堂紀律等）對學生學習過程和結果進行考核第一章 導 論【內(nèi)容提要】認識和了解土地利用中的經(jīng)濟問題，首先要對土地的屬性進行全面了解，這是研究和生產(chǎn)實踐中合理利用土地的前提。本章對土地的自然和經(jīng)濟屬性及其功能進行全面的講述，同時，對研究以土地利用中的經(jīng)濟問題為研究內(nèi)容的土地經(jīng)濟學學科的基本問題加以介紹，為學習土地經(jīng)濟學的理論奠定基礎?！局攸c】土地的自然和經(jīng)濟屬性，土地經(jīng)濟學的研究對象和內(nèi)容體系【難點】認識土地自然和經(jīng)濟屬性的意義，土地經(jīng)濟學研究的主要問題一、土地的概述（一）什么是土地

4、？1、 對土地概念的不同認識：從橫向和縱向兩個方面說明2、 土地的定義：是自然和經(jīng)濟的綜合體。（二）土地的特性1、土地的自然特性：是土地固有的特性位置的固定性面積的有限性質量的差異性功能的永久性2、土地的經(jīng)濟特性：土地在被人類利用后所表現(xiàn)出的特性土地供給的稀缺性 ： 人類對土地需求的不斷增長和土地面積的有限性土地利用方式的相對分散性：土地位置的固定性和區(qū)域差異性以及社會生產(chǎn)力發(fā)展的地區(qū)差異等。土地利用方向變更的困難性：自然條件的限制和變更成本大。土地報酬遞減的可能性：土地投入的局限性土地利用后果的社會性：存在諸多社會問題（三）土地的功能1、土地的承載功能：地基2、土地的生產(chǎn)功能：具有生產(chǎn)力3、

5、土地的資源：土地中蘊藏有各種自然資源（四）土地分類：由于土地的空間差異特性，土地分類是土地利用的前提條件。新的分類（1999年）一級3個、二級15個、三級71個二、土地經(jīng)濟學的對象與研究方法（一）土地經(jīng)濟學的對象1、首先要明確土地經(jīng)濟學的研究領域，有三個主要領域土地利用經(jīng)濟：土地資源在各經(jīng)濟部門中分配和使用。研究人與土地之間的關系問題。土地制度：制度的制定是土地利用的重要內(nèi)容，研究人與人之間的經(jīng)濟關系問題土地價值：土地權屬轉移和收益分配中的土地關系問題2、從研究領域看土地經(jīng)濟學的研究對象 土地利用中的生產(chǎn)力組織和土地所有、使用與管理中的生產(chǎn)關系及其調節(jié)，即生產(chǎn)力組織：土地要素與其他要素的配置，

6、包括時間和空間包括兩個方面 生產(chǎn)關系調節(jié)：土地收益分配和權屬轉移中的土地關系的協(xié)調（二）土地經(jīng)濟學的研究方法1、抽象思維方法是社會科學研究的重要方法，是在深入實際調查，占有大量客觀事實材料的基礎上，運用人的抽象思維能力進行“加工”把感性認識上升到理性認識，從中找到事物的本質及規(guī)律性。2、系統(tǒng)分析方法土地系統(tǒng)是社會經(jīng)濟系統(tǒng)的子系統(tǒng)3、 定性分析與宣分析相結合的方法事物質和量的統(tǒng)一，是事物發(fā)展的共同規(guī)律性任何一個土地經(jīng)濟問題都有質與量兩個方面4、表態(tài)分析與動態(tài)分析相結合的方法任何事物運動都是相對的、無條件的，而靜止是相對的，有條件的。土地經(jīng)濟問題的分析，必須把靜態(tài)分析和動態(tài)分析密切地結合起來。5、

7、微觀分析與宏觀分析相結合的方法 土地經(jīng)濟問題即有微觀方面的問題也有宏觀方面的問題（三）土地經(jīng)濟學的任務和內(nèi)容1、 任務在于向人們回答：如何經(jīng)濟有效地利用土地資源，怎樣合理開發(fā)利用本國的土地資源？以及當前的土地政策對未來的世代將產(chǎn)生什么樣的影響和后果等等。2、內(nèi)容不同歷史發(fā)展時期，土地經(jīng)濟學研究的具體內(nèi)容雖然有所不同，但總的來說，有三個方面的內(nèi)容。關于土地本身有關經(jīng)濟方面的問題。主要研究土地利用的經(jīng)濟法則，以免盲目利用造成經(jīng)濟上的浪費和生產(chǎn)資源上的損失。社會方面的問題。研究不同的社會制度與土地所有權、使用權以及土地的使用方式等的關系。三、土地經(jīng)濟學的產(chǎn)生與發(fā)展。1、土地經(jīng)濟學研究歷史悠久，在20

8、世紀20年代成為一門獨立的學科。2、中國土地經(jīng)濟學的研究也經(jīng)歷了不同的研究階段。3、土地經(jīng)濟學的形成與發(fā)展有其特點國度和地域的差異性發(fā)展階段的差異性土地經(jīng)濟學術研究日益深化和細化第二章 土地市場【內(nèi)容提要】在市場經(jīng)濟條件下，土地資源的市場配置是合理利用土地的基本途徑，所以，土地市場認識和了解是分析土地利用經(jīng)濟問題的基礎。本章主要介紹土地市場的基本特點及運行模式，中國土地市場的建立、發(fā)展、現(xiàn)行體系及市場管理等問題。【重點】土地市場的特點和運行模式，中國土地市場的現(xiàn)況等?！倦y點】土地市場的運行機制，中國土地市場的建立和完善。一、土地市場概述（一）土地市場的內(nèi)涵1、土地市場：是指土地這種特殊商品在流

9、通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和。2、土地市場的構成：市場的主體：土地的供給者，購買者和其他參與者市場的客體：土地，即交換的目的物，實際上是土地權利契約：土地交易合同3、土地市場的特殊性土地是一種特殊的商品土地資源的市場配置是實現(xiàn)土地合理利用的基本途徑（二）土地市場的特點1、 國外對不動產(chǎn)市場特點的認識雷利·巴恪維教授美國不動產(chǎn)學術界對不動產(chǎn)市場特性的分析2、土地市場的特點地域性不充分性供給滯后性供給彈性較小低效率性 政府管制較嚴（三）土地市場的功能 1、優(yōu)化配置土地資源：行政劃撥和市場方式2、調整產(chǎn)業(yè)結構，優(yōu)化生產(chǎn)力布局3、健全市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合（四）土地市場的運行條件和

10、模式1、建立土地市場的必要條件市場經(jīng)濟環(huán)境：市場機制、行政、法律、道德土地產(chǎn)權明晰：土地所有權及其各種派生權利發(fā)達的金融市場：土地市場的繁榮離不開金融業(yè)的支持完善的土地法規(guī)：是土地市場運行的根本保證。良好的市場中介機構：土地市場的不完全。2、土地市場運行模式兩種模式：以土地私有制為基礎的完全市場模式；以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式共同點：a 資本主義市場經(jīng)濟b 有形市場和無形市場相結合c 土地市場的供給與需求決定土地價格d 土地市場的進出是自由的。e 政府都對土地市場進行干預不同之處a 土地所有制不同b 市場客體不同c 市場競爭程度不同3、土地市場運行的機制 土地的供求機制和價格決定機制

11、是土地市場運行機制的核心。土地價格形成機制土地供求機制a 土地供給b 土地需求c 土地價格及其與供給和需求的關系。二、中國土地市場體系（一）中國土地市場體系的建立與發(fā)展1、中國建立土地市場的必要性是合理配置土地資源的有效途徑是社會主義統(tǒng)一市場的有機組成2、中國土地市場體系建立與發(fā)展的歷程20世紀初期的民國時期就已開始解放初期至改革開放前土地市場不存在改革開放后開始逐步建立和發(fā)展（二）中國土地市場體系的特點1、政府推動土地市場的建設和發(fā)展2、城市土地市場占主導地位3、屬于壟斷競爭型市場4、在企業(yè)改制中實行土地政策性入市（三）中國城市土地市場1、土地使用權出讓市場土地使用權出讓的涵義市場的構成和主

12、體、客體、出讓方式市場的特點：壟斷性市場2、土地使用權轉讓市場土地使用權轉讓：市場的特點：市場的特點：競爭性市場3、土地使用租賃市場土地使用權租賃土地使用租賃市場的發(fā)展4、土地使用抵押市場土地使用權抵押：是指土地使用權人（抵押人）以其合法的土地使用權以不轉移占有的方式白抵押權人提供債務履行擔保的行為市場的構成土地抵押是土地開發(fā)商取得資金的主要融資途徑。（四）中國農(nóng)村土地市場1、拍賣“四荒”地2、山地流轉3、農(nóng)村土地股份化土地征用的概念（五）中國土地征用 土地征用的特點；一種強制性行為，具有市場行為 需要進一步完善機制，解決征地中的問題。三、中國土地市場管理土地管理就是政府對市場的規(guī)范與調控（一

13、）土地市場管理的原則1、實現(xiàn)土地調節(jié)為主，政府干預為輔的原則2、實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配原則3、平穩(wěn)發(fā)展原則4、多手段多方式共同運用原則（二）政府管理土地市場的基本手段1、法律手段 以立法的形式對土地市場進行規(guī)范2、經(jīng)濟手段采取稅收和金融措施對土地市場進行調控，以達到市場正常運行的目的。3、行政手段通過對土地利用，交易等做出各種規(guī)定，用行政方法進行約束第三章 土地的供給與需求【內(nèi)容提要】土地供求是土地市場運行的重要機制，但土地供給和需求受自然和經(jīng)濟等因素的制約有其特點。所以，認識和了解土地的供給和需求對進一步認識土地市場以及對土地進行合理利具有重要意義。本章主要介紹土地供給與需求的特點及其制約因素

14、，分析土地供求關系和供求平衡的基本原理。【重點】認識和理解土地供給的類型及制約因素，土地需求的本質，土地供求關系和供求平衡?！倦y點】土地供求關系和供求平衡分析土地供求是土地市場運行的機制，直接影響土地市場的價格。一、土地的供給（商品的賣者或生產(chǎn)者提供銷售的商品數(shù)量）土地供給是指可利用土地的供給，即地球所能提供給社會利用的各種生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量。分自然供給和經(jīng)濟供給。（一）土地的自然供給及其制約因素1、概念是地球供給人類可利用的土地數(shù)量，包括已利用的土地數(shù)量和未來利用的土地資源。2、特性自然供給是相對穩(wěn)定的，無彈性的。3、制約因素主要在氣候、土壤、水文、交通等條件。4、世界土地的自然供給供給總

15、量：7000萬km2,如耕地僅占17.5%，最好的耕地占7%區(qū)域供給：在分布上有很大的差異中國土地的自然供給中國土地的自然供給極其有限。總量和類型（二）土地的經(jīng)濟供給及其影響因素1、什么是土地的經(jīng)濟供給？是指在土地自然供給的基礎上，投入勞動進行開發(fā)以后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活各種用途土地的供給。2、特點具有彈性有效供給：自然供給變成經(jīng)濟供給才能被人類所利用。供給的表現(xiàn)：包括總量的增加，某種用途土地數(shù)量的增加，產(chǎn)出的增加。3、與自然供給的聯(lián)系與區(qū)別經(jīng)濟供給只能在自然供給范圍內(nèi)變動針對性不同彈性上的差異人類的影響結果不同4、影響因素主要有土地的自然供給、利用土地的知識和技能，社會需求、產(chǎn)品價

16、格、土地利用計劃，土地供給者的行為（中國城市政府）5、增加土地經(jīng)濟供給的措施擴大土地利用面積：后備土地資源的開發(fā)提高集約經(jīng)營水平：增加產(chǎn)出建立合理的土地制度調節(jié)消費結構利用新技術保護土地資源二、土地需求是指人類為了生存和生產(chǎn)發(fā)展對土地的需求，分兩和需求，即農(nóng)用需求和非農(nóng)業(yè)用地需求。（一）土地需求的本質人口增長對土地的壓力1、世界人口增長的特點二戰(zhàn)前人口增長總體水平低，對土地的壓力較小二戰(zhàn)后人口高速增長世界人口預測2、中國人口的增長與展望具有周期性的大起大落，呈現(xiàn)若干次循環(huán)呈臺階式的倍增3、人地關系的變化1、完全依賴的低級階段2、利用大自然的初始階段3、人類占主導的開發(fā)階段4、開發(fā)與保護相結合的

17、階段（二）土地的需求類型1、農(nóng)業(yè)用地需求主要是利用土地的各種自然條件，為人類提供食物和農(nóng)副產(chǎn)品等。根據(jù)提供品種不再分耕地、林地、草地等。2、非農(nóng)業(yè)用地需求因生產(chǎn)等各項活動而對土地的需求，隨著社會生產(chǎn)力水平的提高而增加。3、經(jīng)濟發(fā)展對土地需求的影響（1）經(jīng)濟發(fā)展將引起對土地總量的需求和土地需求結構的變化。（2）經(jīng)濟發(fā)展對土地需求影響的定量解釋三、土地的供求平衡土地進入市場，土地使用權必須按商品經(jīng)濟規(guī)律進行流轉。（一）一般的商品供求關系1、需求及需求曲線2、供給及供給曲線3、需求與供給規(guī)律的例外4、均衡價格（二）土地供求平衡土地是一種特殊商品，有其供求平衡的一般性和特殊性1、耕地供求關系耕地買賣頻

18、率很低供求變化主要受人均占有糧食數(shù)量的影響珍惜耕地的重要性2、工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的供求關系供求遵循一般商品的供求規(guī)律，趨于平衡供求關系特例a 特殊的供給和需求曲線b 有價無市c 實現(xiàn)非農(nóng)用地供求平衡的措施第四章 地租理論及其應用【內(nèi)容提要】地租是土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。所以，地租理論是土地經(jīng)濟問題研究的重要理論依據(jù)。本章介紹地租的概念、產(chǎn)生與發(fā)展，西方地租理論和馬克思地租理論，對資本主義地租進行系統(tǒng)的介紹，地租理論在中國的應用進行全面介紹，通過學習使學生對地租的基本理論及其應用有較全面的掌握和了解，并為土地價格理論的學習奠定基礎?！局攸c】認識和理解地租的概念、地租的類型及其產(chǎn)生機制，地

19、租理論的應用?！倦y點】地租的分析一、地租的基本理論（一）地租的概念及分類1、地租的概念馬克思地租理論：是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。是土地所有權在經(jīng)濟上實現(xiàn)的形式，是社會生產(chǎn)關系的反映。 任何社會，只要存在土地所有者和不占有土地直接生產(chǎn)者，就會有地租。但不同社會，其性質有差異。資產(chǎn)階級地租定義：地租是一種經(jīng)濟剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分。馬克思地租分類：級差地租、絕對地租、壟斷地租2、地租的分類 資產(chǎn)階級經(jīng)濟學分類：契約地租和經(jīng)濟地租 （二）地租的產(chǎn)生和發(fā)展1、產(chǎn)生：地租與土地所有權出現(xiàn)于廣大耕地上同時產(chǎn)生的。是一個歷史范疇。

20、在不再的社會形態(tài)下，地租體現(xiàn)著不同的社會生產(chǎn)關系。2、發(fā)展：地租是與土地所有權出現(xiàn)于廣大耕地上同時產(chǎn)生的。在不同的社會制度，其體現(xiàn)的經(jīng)濟關系不同。奴隸制地租用 封建地租 資本主義地租 占有者與生產(chǎn)者的對立 土地所有者、資本家與雇傭工人社會主義地租國家、集體和個人土地收益的分配關系 （三）西方經(jīng)濟學的地租理論1、資產(chǎn)階級古典政治經(jīng)濟學的早期地租理論威廉·配第奠定了級差地租理論的基礎杜爾閣揭示了地租與土地所有權的關系2、斯密、李嘉圖、安德森與屠能的地租理論斯密對絕對地租的論述 a、背景介紹b、對地租的論述c、評述李嘉圖運用勞動價值論研究地租，對級差地租理論作出了突出的貢獻。建立了級差地租

21、的初步體系，否認絕對地租的存在。地租 級差地租 級差地租I 級差地租II安德森研究了級差地租理論的基本特征，是現(xiàn)代地租理論的創(chuàng)始人屠能說明了土地位置與地租的關系。3、資產(chǎn)階級庸俗政治經(jīng)濟學的地租理論有兩個代表性的理論：薩伊（J.B.Say）、馬爾薩斯（T.R.Mrlthus）4、現(xiàn)代西方經(jīng)濟學的地租理論薩繆爾森的觀點：地租是為使用土地所付的代價巴恪維的觀點：地租可以簡單地看做是一種經(jīng)濟剩余（四）馬克思主義地租理論的創(chuàng)立與發(fā)展1、地租來自社會，而不是來自土壤2、產(chǎn)品價格昂貴不是地租的原因，相反地租側是產(chǎn)品價格昂貴的原因。3、級差地租產(chǎn)生的根本原因是土地經(jīng)營壟斷，土地質量差異僅是產(chǎn)生級差地租的自然

22、基礎。4、產(chǎn)生絕對地租的根本原因是土地所有權的壟斷。（五）學習研究地租理論應注意的幾個方面。1、不同土地所有權形態(tài)下地租性質的區(qū)別2、土地資本利息與地租的區(qū)別3、土地租金與地租的區(qū)別4、地租與一般剩余產(chǎn)品的區(qū)別二、資本主義地租分析（一）資本主義級差地租1、產(chǎn)生的條件與原因是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的并最終歸土地所有者占有的趨額利潤，其來源是產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格的差額資本主義級差地租產(chǎn)生的條件是自然力，即優(yōu)越的自然條件。產(chǎn)生的原因是由土地有限而產(chǎn)生的資本主義經(jīng)營壟斷。資本主義土地所有權是使超額利潤轉化為地租形式的原因。2、級差地租I是由于土地的自然肥力或土地位置的差異，在同等投資

23、的情況下，形成的條件好的土地上獲得比條件差的土地的超額利潤轉化的地租。土地肥力的差異是形成級差地租I的條件土地位置差異是形成級差地租I的條件3、級差地租II在同一塊土地上各個連續(xù)投資勞動生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉化的地租，即為級差地租II4、級差地租I與級差地租II的關系二者在實質上是一致的，都是由個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格之間的差額所產(chǎn)生的超額利潤轉化而成的。級差地租I都是級差地租II的基礎和出發(fā)點。5、最壞耕地也有級差地租由于在較好的耕地上連續(xù)追加投資的勞動生產(chǎn)率降低所造成的 更壞耕地的投入耕作。在最壞耕地上追加投資導致勞動生產(chǎn)率變化（二）資本主義絕對地租1、產(chǎn)生的條件農(nóng)業(yè)資本有機構成

24、低于社會平均資本有機構成，是農(nóng)業(yè)中能夠形成超額利潤（絕對地租實體）的條件2、來源是產(chǎn)品價值與生產(chǎn)價格的差額，是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值的一部分3、產(chǎn)生的原因土地所有權的壟斷，是使上述超額利潤保留在農(nóng)業(yè)部門內(nèi)部并使之轉化為絕對地租的原因。4、影響絕對地租量的因素：農(nóng)產(chǎn)品的價值與價格的差額；農(nóng)業(yè)資本有機構成的相對水平；農(nóng)業(yè)投資的總量。5、現(xiàn)代資本主義農(nóng)業(yè)絕對地租的來源問題的提出：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術的提高，農(nóng)業(yè)有機構成升高馬克思對此的解釋：來自市場價格超過價值和生產(chǎn)價格的余額，即只能來自新產(chǎn)品的壟斷價格（三）資本主義壟斷地租是由新產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉化成的地租。它與由土地所有權壟斷的存在使農(nóng)產(chǎn)品按

25、照超過生產(chǎn)價格的價值出售而形成的壟斷價格不同。（四）資本主義礦山地租和建筑地段地租1、礦山地租同樣存在級差地租、絕對地租、壟斷地租。2、建筑地段地租位置對地租量的決定性作用土地所有者對建筑地段地租的產(chǎn)生處于被動地位絕對地租（問題）及來源建筑地段的壟斷地租三、地租理論在中國的應用（一）社會主義級差地租1、社會主義是否存在級差地租中國仍然存在形成級差地租的客觀物質條件在社會主義制度下，仍然存在著形成級差地租的社會經(jīng)濟條件，即對土地經(jīng)營的壟斷2、性質和特點反映的經(jīng)濟關系有所不同3、級差地租的分配與歸屬在土地集體所有制的條件：級差地租I歸集體經(jīng)濟組織所有，級差地租II歸土地承包經(jīng)營者所有，二者的一部分

26、應歸國家所有。在土地國有制的條件下：級差地租I國家所有，級差地租II在租期內(nèi)歸土地經(jīng)營者所有，部分應歸國家所有。國家對級差地租的調節(jié)和分配價格、稅收、收費、財政與信貸（二）社會主義絕對地租1、存在的條件、來源及原因在農(nóng)業(yè)資金有機構成大大低于工業(yè)的條件下，農(nóng)產(chǎn)品價值必然大于其社會生產(chǎn)價格，其差額就是構成絕對地租實體的那部分超額利潤對土地所有權的壟斷，并要求在經(jīng)濟上實現(xiàn)仍存在土地使用權和所有權的分離，這是絕對地租形成的前提。2、絕對地租的具體形式不同所有權形式反映不同的土地關系（三）社會主義城市地租的特點及其來源城市地租的特點是建筑地段地租的明顯強化城市級差地租的來源已有定論，但絕對地租仍存在爭議

27、。（四）社會主義制度下地租范疇的理論和現(xiàn)實意義1、地租范疇是社會主義條件下實行土地有償使用的理論基礎。2、地租是加強土地管理的重要經(jīng)濟杠桿3、地租是制定產(chǎn)品價格的重要依據(jù)。4、地租是制定土地價格的基礎。第五章 土地價格理論及其應用【內(nèi)容提要】土地作為一種特殊商品，其價格的形成也不同于一般的商品，因此，關于土地價格的形成及其變化規(guī)律成為土地經(jīng)濟學所研究的重要內(nèi)容，本章主要介紹土地價格的基本理論，土地價格的評估以及土地價格的管理。通過學習使學生對土地價格的形成及變化規(guī)律，為什么要對土地價格評估和管理等問題能夠有系統(tǒng)的認識和了解?！局攸c】認識和理解土地價格形成和變化的規(guī)律及影響因素。了解我國土地價格

28、管理的基本內(nèi)容?！倦y點】土地價格的形成理論一、 土地價格的形成與變動（一）土地價格形成的理論1、馬克思主義地價形成理論以勞動價值論為基礎的地租和地價理論，認為土地價格是地租的資本化。其理論內(nèi)容：1） 自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動新產(chǎn)品，沒有價值，但有使用價值，在一定的生產(chǎn)關系下，產(chǎn)生了地租。因此，土地價格就是地租的購買價格。2） 土地價格的實質是地租的資本化將地租按一定的利息還原成一個資本量便是土地價格。資本化的地租表現(xiàn)為地租。P=R/r3） 土地租金是出租土地的資本化收入土地租金=土地固定資本+真正的地租2、西方經(jīng)濟學地價形成理論是在市場價格理論的基礎上發(fā)展起來的。1） 土地收益理論土地價格是

29、土地收益即地租的資本化。地租為經(jīng)濟地租。經(jīng)濟地租：土地總收益扣除總成本的余額。土地收益：有3個方面的含義。土地收益和土地價格的關系：V=a/r是土地估價各種模型的依據(jù)。2） 土地供求理論 土地價格的決定因素是土地的供給和需求。土地供給無彈性下的價格決定：土地價格完全由需求所決定土地供給有彈性下的價格決定：由供給和需求共同決定（二）土地價格的內(nèi)涵及特點1、 土地價格的內(nèi)涵土地價格是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值，是土地未來地租的資本化。土地價格是指公開市場條件下形成的土地價格，關于“市場價值”的解釋。（一般情況下）2、土地價格的特點土地價格是土地權益價格土地價格不是土地價值貨幣的貨幣表現(xiàn)

30、，一般不依生產(chǎn)成本定價。3）土地價格主要由土地需求決定4）土地價格總體呈上升趨勢5）土地價格具有強烈的地域性（三）影響土地價格變動的因素 凡是影響土地的供給與需求，或影響地租收益和土地還原率的一切因素都是影響土地價格的因素。1、一般因素是指影響土地價格的一般的、普通的、共同的因素，它對土地價格的總體水平產(chǎn)生影響，主要有土地制度、城市規(guī)劃、城市性質及宏觀區(qū)位、土地利用計劃、土地相關政策、人口狀態(tài)、經(jīng)濟發(fā)展狀況、社會安定狀況等。2、區(qū)域因素對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟因素。主要有區(qū)域位置、基礎設施條件、規(guī)劃限制和環(huán)境質量等。3、個別因素是指土地本身的條件和特征對土地地價有影響的因素，如宗

31、地、面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、土壤肥力和地質條件等。（四）土地價格變動趨勢及規(guī)律性1、土地價格呈總體上升趨勢2、土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征3、土地價格變動具有明顯的地區(qū)差異4、地價在房地產(chǎn)價格中所占比重越來越大。二、土地價格的評估（一）土地價格評估的目的和意義（二）土地價格評估的主要方法（注：主要以課堂自學為主）三、土地價格的管理（一）中國土地價格體系1、基準地價是由政府管理部門委托評估機構，根據(jù)現(xiàn)狀條件下的土地級別評估的某一時點上法定最高年期物權性質的土地使用權區(qū)域平均價格。1）城鎮(zhèn)基準地價：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或者土地

32、條件相當?shù)牡赜颍凑丈虡I(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上法定最高年期物權性質的土地使用權區(qū)域平均價格。2）農(nóng)地基準地價：是制在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域為單位對現(xiàn)狀利用條件下同級別的土地（主要是耕地），或者土地條件相當?shù)牡赜颍凑胀恋厮袡?、土地使用權等不同權利分別評估確定的某一時點的平均價格。3）基準地價的作用2、標定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權價格。是宗地地價的一種。作用：作為政府確定土地出讓金、土地資產(chǎn)、核定土地稅費、制定土地市場管理政策的依據(jù)3、交易地價是指土地市場中實際交易的價格。土地使用權出讓價格土地使用權轉讓價格租賃

33、價格地役權價格4、其他價格形：課稅價格、抵押價格等（二）中國土地價格管理制度1、建立土地估價制度2、建立估價機構和估價人員的資格認證制度3、建立基準地價和標定地價定期公布制度4、建立地價監(jiān)測體系5、建立土地供應計劃制度和土地儲備制度。6、建立土地交易最低限價制度7、建立土地增值稅制度（三）西方發(fā)達國家的土地價格管理1、美國對土地市場干預最少的國家之一。但為防止地價的失控對土地市場及其整個經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響，因而逐步加強了對土地價格的管理，所采取的主要措施有建立土地估價制度、對地價進行控制等。2、日本是對土地市場進行政府干預最多的國家之一。主要措施有：建立地價公示制度；建立不動產(chǎn)估價制度；建立土地

34、交易評估制度和申報勸告制度；制定國土利用計劃3、德國成立土地估價委員會；政府具有土地的征購權和優(yōu)先購買權；建立農(nóng)地轉用控制制度。 第六章 土地金融【內(nèi)容提要】土地市場的繁榮和發(fā)展需要大量的資金，這是由土地商品的特性所決定的。因此，在土地的經(jīng)營活動中就需要專門為土地經(jīng)營的各項活動進行籌資、融資和結算的金融服務。本章介紹土地金融的基本理論，我國土地金融的發(fā)展，國外土地金融的狀況。【重點】認識和了解土地金融的種類和作用，我國土地金融的發(fā)展以及國外土地金融的基本狀況?！臼谡n方法】本章內(nèi)容以學生自學討論為主一、土地金融概論（一）概念 是以土地抵押擔保的，土地資金的籌集，融通等一切信用活動的總稱。土地商品

35、的特殊性決定了土地金融是有擔保的金融。在城市土地金融往往與房地產(chǎn)金融相結合，形成房地產(chǎn)金融。（二）土地金融的特點1、土地金融是有擔保的金融土地金融屬于長期信用，因此要以土地進行抵押為融資提供擔保。包括人的擔保（即信譽擔保，具法律效力）和物的擔保。2、 土地金融以抵押權為基礎抵押權的涵義抵押權的特點我國對抵押房地產(chǎn)的規(guī)定3、 土地金融一般要實行證券化為使部分長期資產(chǎn)短期化，即使資產(chǎn)具有流動性，有必要對房地產(chǎn)抵押貨款進行證券化。包括兩項抵押證券化內(nèi)容。4、 土地金融具有較強的政策性土地金融是受政府干預較強，獲得政府補貼較多的金融部門。5、 土地金融業(yè)務成本較高，但收益較好。整個過程涉及到許多專業(yè)人

36、員工作的配合。（三）土地金融的種類1、 市地金融是圍繞城市土地及其建筑物的開發(fā)，經(jīng)營和消費所進行的獎金融通2、農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營所進行的資金融通。（四）土地金融的作用1、增加房地產(chǎn)資金投入，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展2、提高居民購房支付能力，支持居民住房消費。3、調整銀行信貸資產(chǎn)結構，改善資產(chǎn)質量4、執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展。二、中國土地金融的發(fā)展（一）中國土地金融發(fā)展歷程1、舊中國房地產(chǎn)金融沿革發(fā)展緩慢政府對土地金融發(fā)展起了重要作用商業(yè)銀行和絕大多數(shù)的外商房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)資金的融通上亦起了重要作用。2、新中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展78年以前的計劃經(jīng)濟，基本無土地金融 78

37、年以后我國房地產(chǎn)金融開始誕生真正起步于20世紀80年代后期，形成目前以中國建設銀行和中國工商銀行為主體，各家銀行參與的房地產(chǎn)金融服務體系，業(yè)務品種為自營性和委托性兩類業(yè)務共存的格局。（二）中國現(xiàn)行土地金融制度及特點1、現(xiàn)行土地金融制度主要包括自營性房地產(chǎn)金融和政策性房地產(chǎn)金融2、中國房地產(chǎn)金融的特點1）銀行自營性業(yè)務和委托性房地產(chǎn)金融業(yè)務并存2）自營性房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展較快3）房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展仍處于起步階段4）業(yè)務發(fā)展不均衡（三）中國土地金融發(fā)展前景1、對發(fā)展環(huán)境的基本判斷1）擴大內(nèi)需的經(jīng)濟發(fā)展方針2）工業(yè)化、城市化發(fā)展速度加快3）住房商品化的全面實現(xiàn)4）居民收入的穩(wěn)步增長5）加入WTO，

38、銀行與世界的接軌2、對住房金融發(fā)展趨勢預測1）住房金融市場的競爭將日趨激烈2）個人住房貸款的迅猛發(fā)展3）金融業(yè)務品種的多樣化發(fā)展4）個人住房貸款成本降低5）委托性住房金融業(yè)務仍將成為各家銀行爭奪的焦點。6）強化管理，防范風險的重要性7）個人住房貸款的證券化趨勢8）住房金融市場的細分三、國外土地金融類型1、 法律制度類型有歐陸系和英美系兩種類型2、機構類型有公營、合作和私營房地產(chǎn)金融機構3、融資類型有直接、契約、存款和證券融4、市場類型有四種類型：（二）國外土地金融的特點發(fā)達國家土地金融的特點1）私人機構為主體2）現(xiàn)代化經(jīng)營管理3）專業(yè)化和多樣化并存4）房地產(chǎn)金融市場與金融市場日益滲透2、發(fā)展中

39、國家土地金融的特點1） 非正式的直接融資占據(jù)主導地位2）國家直接參與和控制房地產(chǎn)金融市場2） 發(fā)展中國家房地產(chǎn)金融的發(fā)展受多種因素制約。課堂自學討論題1解釋土地金融的概念，土地金融有何特點？2為什么要發(fā)展土地金融？3中國新舊時期土地金融發(fā)展有何特點？4簡述中國現(xiàn)行的土地金融制度。5簡述中國土地金融發(fā)展的前景。6國外土地金融對中國有何借鑒。第七章 土地稅收【內(nèi)容提要】本章在介紹稅收的一般原理基礎上，對土地稅收的概念、特點、分類及功能進行了闡述；全面介紹了中國土地稅收制度的演變與發(fā)展、我國香港和臺灣地區(qū)的土地稅制以及國外的土地稅收制度?！局攸c】我國現(xiàn)行的土地稅制和國外土地稅收制度【難點】稅制及其構

40、成一、土地稅收的概論(一)稅收的一般原理1、什么是稅收？稅收是屬于古老的經(jīng)濟范疇。稅收是國家為實現(xiàn)社會政治和經(jīng)濟目標，按預定的標準強制性地從個人和企業(yè)向國家財政的資源轉移。稅收功能的變化：相當長時間是國家財政籌集收入；現(xiàn)代市場經(jīng)濟的稅收的功能在于作為國家干預或調節(jié)經(jīng)濟活動2、稅收的特點強制性、無償性、固定性。3、稅法的概念、類型及作用稅法的概念： 稅法是國家最高權力機關或由其授權的行政機關制定的用以調整國家與納稅人之間在征稅方面的權利義務關系的法律規(guī)范的總稱。 稅法的類型： 稅法體系較為完善，可以不同角度進行分類。 稅法的作用：表現(xiàn)在組織國家財政收入，調控宏觀經(jīng)濟，維護經(jīng)濟秩序，有效保護納稅人

41、、國家權益、促進國際交往方面有重要作用。4、稅制的概念及構成稅制的概念：稅制可以從稅收結構和稅收法律制度兩個方面加以解釋。稅制是一個國家各種稅收及其要素的構成體系。稅種和稅收單元稅制是一國稅收法律、法規(guī)、規(guī)章的總稱。是一種制度體系，是政府向納稅人和單位征稅的法律依據(jù)和工作規(guī)程。（二）土地稅收的概念及特點1、土地稅收的概念。是國家以土地征稅對象，憑借其政治權力從土地所有者或土地使用者手中無償?shù)?、強制地、固定地取得部分土地收益的一種稅收。產(chǎn)生的前提不同：國家、土地私有制和租佃土地稅收與地租的本質區(qū)別 存在的基礎不同：政治權力、土地所有權 分配層次不同：再分配、初次分配 2、土地稅收的特點土地稅收是

42、國家稅收中最悠久的稅種土地稅制以土地制度為基礎土地稅源比較穩(wěn)定土地稅理論上是不能轉嫁的，但現(xiàn)實中是可以的轉嫁的。（三）土地稅收的分類1、財產(chǎn)稅式的土地稅以財產(chǎn)稅的形式出現(xiàn)，可分為從量與從價式兩種。2、收益稅式的土地稅根據(jù)土地收益所征收的土地稅，分為四種方式。3、所得稅式的土地稅是把以土地獲得的純收益作為一種所得，而課以所得稅。（四）土地稅收的功能1、防止地價上漲過快，抑制土地投機。抑制土地需求，促進土地供給為宜。2、引導土地利用方向，促進土地資源合理利用。發(fā)揮經(jīng)濟杠桿的作用。2、 調節(jié)土地收益分配，促進企業(yè)間公平競爭。4、保障財政收入，籌集公共設施建設資金。二、中國土地稅制的演變與發(fā)展隨著國家

43、體制的轉變和發(fā)展而演變和發(fā)展的（一）中國土地稅制的演變歷程歷史悠久，公元前21世紀的夏禹時代。田賦或農(nóng)地稅是中國歷代的主要賦稅。城市土地稅出現(xiàn)在近代，1866年上海公共租界開征地捐，1908年德國占領青島開征地價稅和土地增值稅，1927年，國民黨政府開征地價稅及土地增值稅。1、民國以前的土地稅制：起于殷商時代，土地稅賦的特點是地稅和地租沒有分開，以勞役或實物為主，稅額占總收獲量的10%；秦朝“舍地而稅人”，以人丁稅為主；漢代兩朝提倡土地輕稅，南北朝土地均田制；唐代中葉推行兩稅法；明朝推行“一條鞭法”；清朝對田賦制度。前期征收人丁稅，后期實行“攤丁入畝”。2、民國時期的土地稅制：稅制混亂，地籍遭

44、到破壞，農(nóng)民負擔極為沉重。土地稅收的特點：由征收貨幣向征收實物的反向變化；稅目存在共同的叢雜性；稅率不斷提高；田賦的征收實行“預征制”。后期的稅制變化：田賦由國家稅改為地方稅；推行地價稅和土地增值稅；對城市土地廣泛征稅。3、 舊中國土地稅制的本質：田賦制度，是封建地主階級剝削勞動人民的工具。“賦由租出”解釋農(nóng)業(yè)稅的本質來源。（二）中國現(xiàn)行土地稅制及征管1、農(nóng)業(yè)稅概念：是國家向一切從事農(nóng)林牧漁生產(chǎn)取得收入的單位和個人征收的一種稅。農(nóng)業(yè)用地的土地稅是由農(nóng)業(yè)稅來體現(xiàn)的。征收對象：征稅范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)收入計稅依據(jù)：常年產(chǎn)量稅制：比例稅制2、耕地占用稅概念：是國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和

45、個人征收的一種稅。屬于資源稅。征稅對象：是占用耕地的行為。占用耕地者為納稅人。 實行定額稅率，占用耕地面積為計稅依據(jù)。3、城鎮(zhèn)土地使用稅概念：是國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有城鎮(zhèn)土地使用權的單位和個人，以其實際占有的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額計算征收的一種稅。征稅對象：是稅法規(guī)定的納稅區(qū)域內(nèi)的土地。納稅人是實際土地的單位和個人。采用分類定級的幅度定額稅率，計稅依據(jù)是土地面積4、土地增殖稅概念；是對有償轉讓中華人民共和國國有土地使用權，地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權并取得增值收益的單位和個人征收的一種稅。征稅對象：使用權轉讓的行為計稅依據(jù)是土地增值額，增值額扣除項目。稅率實行

46、四級超額累進稅率。增值稅的免征5、契稅概念：是以所有權發(fā)生轉移，變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的 一種財產(chǎn)稅。特點：屬于財產(chǎn)轉移稅；由財產(chǎn)承受人繳納征稅對象：是發(fā)生土地使用權和房屋所有權屬轉移的土地和房屋。稅率：采用比例稅率，幅度為3%5%。計稅依據(jù)：按交易的不同情況確定契稅的減免：（三）中國現(xiàn)行土地稅制的改革與完善。1、 改革的目標與方向：目標是合理利用土地，保護耕地；方向是調整現(xiàn)有征收體系，建立以土地收益分配為核心的土地稅制體系。2、 改革的模式設想： 農(nóng)業(yè)土地稅收：農(nóng)地占用稅，分級制定稅率土地稅收 城鎮(zhèn)土地稅收：從土地持有、土地轉移和土地使用方面建立稅種 地價稅 空地稅 營業(yè)稅

47、、增值稅、契稅3、 改革中的配套措施三、中國港臺地區(qū)現(xiàn)行土地稅制（一）中國香港地區(qū)現(xiàn)行土地稅制稅種征稅對象納稅人計稅依據(jù)稅率物業(yè)稅土地及地上建筑物土地業(yè)主或物業(yè)業(yè)主物業(yè)原值15%差響各種房屋物業(yè)的使用者印花稅轉移的不動產(chǎn)承受人物業(yè)價比例遺產(chǎn)稅遺產(chǎn)繼承人或受遺增人物業(yè)價比例房地產(chǎn)所得稅對經(jīng)營房地產(chǎn)的公司或個人公司、個人營業(yè)收入525%18.5%（二）中國臺灣地區(qū)現(xiàn)行土地稅制1、地價稅對已申報或規(guī)定了地價的土地所征的稅，按地價總額計征。采用累進稅率，基本為1%。2、土地增殖稅為確保“漲價歸公”的原則，對土地所有權人自行申報地價后的土地自然漲價，征收土地增值稅，對當局出售的公有土地免征。實行累進稅率

48、。 3、田賦是地價稅的一種，指對作為農(nóng)業(yè)用地使用期間所征收的地價稅。4、契稅是一種不動產(chǎn)取得稅。5、遺產(chǎn)稅與贈與稅6、空地稅是為了促進都市土地利用，抑制土地投機而設定的稅制。7、荒地稅是為促進農(nóng)地利用而設立的稅制，其政策意義遠超過稅收意義。四、國外現(xiàn)行土地稅制（一）美國1、對土地轉讓征收所得稅2、對土地保有征收財產(chǎn)稅，是地方稅（二）英國的土地稅制1、對轉讓土地征稅2、土地受益捐（betterment levy） 是對獲得土地的開發(fā)利益（ development value）至于開發(fā)前的價值（Current Value）則不征收。 開發(fā)利益是土地原來的用途變更為其他有利用途，因而其價格

49、超過原來價格的部分。是從土地市場價格（market Value）扣除基準價格（base Value）及改良費所剩余的殘值。3、保有稅4、土地增殖稅（land value increment tax）對四種場合征收土地增殖稅。（三）法國的土地稅制1、讓與征稅有三種類型2、保有征稅（四）日本的土地稅制1、保有征稅 有固定資產(chǎn)稅，都市計劃稅和特別土地保有稅2、流通征稅3、讓與征稅（五）德國的土地稅制（六）俄羅斯聯(lián)邦的土地稅制第八章 土地利用概論 【內(nèi)容提要】土地利用是人類占有土地的最終目的。本章主要介紹土地利用中的幾個經(jīng)濟問題：土地利用及其目標；土地利用的基本原則；土地利用的效益問題等?！局攸c】土地利用的目標和原則的認識理解?！倦y點】土地效益評價一、土地利用的含義及目標土地利用是人類占有土地的最終目的，土地利用是一項經(jīng)濟活動，土地利用涉及的問題很多，了解和認識土地利用中的基本經(jīng)濟問題是本章的主要內(nèi)容。（一）土地利用的含義1、什么是土地利用？對土地利用有不同的理解。確切地說，土地利用是人類通過與土地結合獲得物質產(chǎn)品和服務的經(jīng)濟活動過程，這一過程是人類與土地進行物質、能量和價值、信息的交流、轉換過程。2、土地利用的內(nèi)涵豐富：首先是技術問題，又是經(jīng)濟問題，還是一個動態(tài)概念，現(xiàn)今的土地利用是土地開發(fā)、利用和保護的綜合行為了。3