房地產土地司法鑒定評估演示文稿

1、 第一部分 司法評估依據(jù)1、司法鑒定程序通則（司法部令第107號，2007年10月1日施行）2、最高人民法院關于人民法院委托評估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定（法釋200916號，2009年11月20日施行）3、湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）（2011年7月1日）4、 長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程（2013年9月1日）5、湖南省高級人民法院關于印發(fā)湖南省高級人民法院關于全省法院司法拍賣變賣工作的實施細則（試行）的通知（2013年1月1日）6、最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定（2017年1月1號施行）1、司法鑒定程序通則-2007年10月1日施行保密義務：保守在執(zhí)業(yè)

2、活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個人隱私。回避義務：司法鑒定人本人或近親屬與委托人、委托的鑒定事項或鑒定事項涉及的案件有厲害關系，可能影響其獨立、客觀、公正進行鑒定的，應當回避。未經(jīng)委托人同意，不得向其他人或組織提供與鑒定事項有關的信息。出庭作證義務：經(jīng)人民法院依法通知，應當出庭作證，回答與鑒定事項有關的問題。人員規(guī)定：同一鑒定事項應當指定或選擇二名司法鑒定人共同進行鑒定，對疑難、復雜或者特殊的鑒定事項，可以指定或選擇多名司法鑒定人進行鑒定。時限規(guī)定：接受委托后應當在三十個工作日內完成委托事項的鑒定，經(jīng)批準可以延長，延長時間一般不得超過三十個工作日。2、最高人民法院關于人民法院委托評估

3、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定- 2009年11月20日施行人民法院司法技術管理部門負責委托評估、拍賣和流拍財產的變賣工作，依法對委托評估、拍賣機構的評估、拍賣活動進行監(jiān)督。建立評估、拍賣機構名冊，對名冊進行動態(tài)管理。編制委托評估、拍賣名冊時，由司法技術管理部門、審判部門、執(zhí)行部門組成評審委員會，必要時可邀請評估、拍賣行業(yè)的專家參加評審。人民法院選擇評估機構，在名冊范圍內公開隨機選定?，F(xiàn)場勘驗要求通知審判、執(zhí)行人和當事人到場。當事人不到場的，不影響勘驗的進行，但應當有見證人見證?？彬灛F(xiàn)場人員、當事人或見證人應當在勘驗筆錄上簽字或蓋章確認。3、湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）-2011年7月

4、1日試行評估機構選定方式：a、審判過程中的案件，當事人可以協(xié)商一致選定評估機構（發(fā)現(xiàn)雙方當事人的協(xié)商選擇有可能損害國家利益、集體利益或他人合法權益的除外）；當事人不能協(xié)商一致選定評估機構以及執(zhí)行過程中的案件，均應移送中級人民法院司法技術部門以公開隨機的方式選擇專業(yè)機構。b、人民法院司法技術專業(yè)機構、專家名冊中沒有編入的專業(yè)項目，可以在名冊外選擇。名冊中某類專業(yè)機構僅有一家時，在不違反回避規(guī)定的前提下，即為案件的專業(yè)機構。c、雙方當事人分別書面申請要求選擇省外專業(yè)機構的，每方當事人可提交三家經(jīng)法院審查符合委托條件的專業(yè)機構名單，在主辦人的主持下協(xié)商選擇。人民法院依職權指定原則上采用隨機方式指定。

5、 對受托機構的監(jiān)督管理：承辦人應當審查受委托機構專業(yè)人民的執(zhí)業(yè)資格、執(zhí)業(yè)證書是否與委托事項專業(yè)相符，不相符的要求換人；專業(yè)機構經(jīng)審查不符合要求的，應另行委托。 材料收集：委托方提供。主辦人可以申請或者協(xié)助審判人員、執(zhí)行人員補充所需材料，對補充的材料要進行登記，并及時告知當事人補充材料內容，補充材料的期限不計算在鑒定時間內，但最長不得超過十個工作日；補充的材料須經(jīng)法庭質證才能作為鑒定依據(jù)，當事人私自向受委托機構移送的材料不得作為鑒定依據(jù)。 處罰情形：受托機構或其專業(yè)人員有下列情形之一的，承辦人向司法技術鋪助部門負責人報告批準后，可暫停受托機構的委托業(yè)務，情節(jié)嚴重的按程序報評審委員會予以除名，在三

6、年內不得編入名冊，造成嚴重后果的，應報有關部門追究法律責任（共十二條）。征求意見稿：七個工作日。收到書面異議七個工作日后出正式報告，未提出書面異議的，視為無異議。 中止：暫時無法獲取必要的鑒定資料、暫時無法現(xiàn)勘的；終止、終結：無法獲取必要的鑒定資料、現(xiàn)勘，當事人撤訴或調解結案的。4、 長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程（2013年9月1日） -2013年9月1日實施對外委托工作是指人民法院在案件審理和執(zhí)行過程中委托社會機構進行鑒定、評估、拍賣、變賣及指定破產案件管理人，并予以監(jiān)督協(xié)調的司法活動。 本規(guī)程中的鑒定指法醫(yī)類鑒定、物證類鑒定、聲像資料鑒定、產品質量鑒定、工程質量鑒定、會計審計、工程造

7、價咨詢及案件審理中的評估等。 當事人對征求意見稿異議較大的，鑒定機構應當書面答復。必要時，審判管理辦公室（司法技術輔助部門）可以組織當事人、鑒定機構及相關人員聽證或交換意見，并要求鑒定機構答復后再出具鑒定意見。審判、執(zhí)行部門應當參加并主持聽證或交換意見。擬拍賣財產的評估報告不發(fā)征求意見稿，當事人對報告提出異議的，由審判、執(zhí)行部門依照有關規(guī)定處理。 第一次拍賣的保留價為評估價，未作評估的，保留價為審判、執(zhí)行部門認定的價值；第二次、第三次拍賣的保留價由審判、執(zhí)行部門確定。第二次拍賣的保留價不得低于評估價或認定價值的80%，第三次拍賣的保留價不得低于評估價或認定價值的64%。需要補充鑒定的，應當委托

8、原機構進行；因評估報告過期需要重新評估的，可以委托原機構。補充鑒定或重新評估的費用，由當事人與原機構參照成本價格協(xié)商確定。 第二部分 司法評估程序與實踐司法評估最重要的一點，就是合法性，程序合法、主體合法。 1、接受委托 2、收集資料 3、實地查勘 4、市場調查、案例收集、價格測算 5、征求意見稿 6、收費 7、出具評估報告 8、反饋鑒定、審計、評估情況登記表1、接受委托大部分的法院評估業(yè)務的來源是哪里？ 中級人民法院。 聯(lián)絡的部門：司法技術監(jiān)督室或審管辦。 進入人民法院的人民法院司法技術專業(yè)機構、專家名冊以后，就等待中簽了。中簽以后就會通知你去法院領取委托書。小部分的法院評估業(yè)務的來源是哪里

9、？ 基層人民法院。 基本上就是些審判階段雙方當事人能達成一致選擇評估機構的情形，這部分業(yè)務比較少了。 長沙的情況是這樣的，你們下面各地區(qū)法院評估業(yè)務來源是不是這樣的格局？ 益陽、衡陽、株洲？ 2、收集資料一般情況下，法院出具委托書的同時，會把評估需要的資料一并提供給評估機構。沒有提供或提供不全的，就需要補充收集資料。最高人民法院發(fā)布湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）講了：主辦人可以申請或者協(xié)助審判人員、執(zhí)行人員補充所需材料，對補充的材料要進行登記，并及時告知當事人補充材料內容，補充材料的期限不計算在鑒定時間內，但最長不得超過十個工作日；補充的材料須經(jīng)法庭質證才能作為鑒定依據(jù)，當事人私自

10、向受委托機構移送的材料不得作為鑒定依據(jù)。在實踐中注意，需要的資料問司法技術監(jiān)督室或是法官要，法院讓你跟當事人收集的時候，你再去跟當事人要，時刻記得合法合規(guī)，免得不小心犯錯。3、實地查勘 最高人民法院關于人民法院委托評估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定、長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程里面都講了，由司法技術管理部門通知審判、執(zhí)行人員，當事人到場，制作勘驗筆錄并簽字。經(jīng)通知不到場的，不影響勘驗的進行。 實踐工作中，法官、司法技術管理部門人員是沒有那么多時間每個案子的房地產評估現(xiàn)場都去的，一般比較大的案子他們會去。因為執(zhí)行程序中的評估案子比較多，一般被執(zhí)行人也是不會配合去現(xiàn)場的，多數(shù)情況下，就是申請人跟評

11、估人員去現(xiàn)場查勘。這一點你們下面的法院可能做得好些，因為案子沒有長沙這么多。記得，一定制作現(xiàn)場查勘記錄并請在場人員簽字。評估機構需要派幾個人進行實地查勘？司法鑒定程序通則規(guī)定，同一鑒定事項應當指定或選擇二名司法鑒定人共同進行鑒定，對疑難、復雜或者特殊的鑒定事項，可以指定或選擇多名司法鑒定人進行鑒定。中華人民共和國城市房地產管理法 第五十九條：國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。從法律上講，房地產價格評估人員都必須是通過資格認證的專業(yè)估價人員，即注冊房地產估價師。所以，司法評估需要派兩名注冊房地產估價師進行實地查勘。評估機構也必須是取得房地產估價資質證書的評估機構。4、市場調查、案例收集、價

12、格測算在做抵押評估的時候，經(jīng)常會根據(jù)客戶的貸款需求、物業(yè)類別的大概價格，粗略地直接確定評估結果。比如客戶貸款70萬，七成，拿125平高層住宅抵押。則需要的評估值為100萬，折合單價8000元/平方米。依據(jù)自己積累的價格信息，該小區(qū)精裝房價7500-7800。嗯，差不多，也不能剛好做到100萬，太現(xiàn)行了，定個8120吧，總價101.5萬元。一個評估做完了。但是，法院評估絕對不能這么草率和粗略。因為你的評估結果直接涉及到當事人雙方的利益，通常他們的利益的相對立的。依據(jù)收集的資料及實地查勘獲得的估價對象實物狀況信息，由始至終，你都得問這幾個問題：這個價格公正嗎合理？這個價格有市場數(shù)據(jù)支撐嗎？當事人雙

13、方質疑的時候，這個價格我能夠解釋嗎？圍繞這幾個問題，進行市場調查、案例收集、價格測算及進行評估結果的確定。這是體現(xiàn)你的專業(yè)性的時候。5、征求意見稿湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）規(guī)定出具鑒定結果前，必須先出具征求意見稿，征求時限為當事人收到征求意見稿后七個工作日。當事人提出書面異議的，收到書面異議七個工作日后才能出具鑒定結論。長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程第30條：擬拍賣財產的評估報告不發(fā)征求意見稿，當事人對報告提出異議的，由審判、執(zhí)行部門依照有關規(guī)定處理。除長沙市范圍內 的擬拍賣財產的評估不發(fā)征求意見稿以外，其他評估都必須發(fā)征求意見稿，否則，你的評估程序就不完整，存在瑕疵。6、

14、收費 湖南省司法鑒定收費項目和收費標準（湘價服2009161號）10、“其他類”司法鑒定涉及財產案件按標的實行差額定率進行收費，收費標準為:10萬元-50萬元（含50萬元） 1.50% 50萬元-100萬元（含100萬元） 1% 100萬元-500萬元（含500萬元） 0.80% 500萬元-1000萬元（含1000萬元） 0.60% 1000萬元-5000萬元（含5000萬元） 0.30% 5000萬元-1億元（含1億元） 0.20% 1億元以上 0.10% 。湘價服（2003）179號7、出具評估報告按照房地產估價規(guī)范 的要求出具房地產評估報告。附件中必須附房地產估價師實地查勘照片。制作鑒定、審計、評估情況登記表，送評估報告時委托法院蓋章確認返回。長沙市司法評估報告的額外要求：致估價委托人函要求書寫估價師姓名。要求裝訂發(fā)