深圳某項(xiàng)目-價(jià)格報(bào)告

1、【價(jià)格報(bào)告】世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) * * *項(xiàng)目項(xiàng)目組項(xiàng)目項(xiàng)目組東方尊峪東方尊峪羅沙路羅沙路深鹽第二通道深鹽第二通道*項(xiàng)目項(xiàng)目 占地面積：占地面積：30000.430000.4 建筑面積：建筑面積：93517.293517.2 住宅面積：住宅面積：69061.6 69061.6 商業(yè)面積：商業(yè)面積：1479 1479 容積率：容積率：2.42.4 總套數(shù)：總套數(shù)：447447 園林：園林：10800.1 10800.1 園林風(fēng)格：東南亞泰式園林園林風(fēng)格：東南亞泰式園林 建筑形式：建筑形式：6 6棟棟9F9F多層；多層；6 6棟棟18F18F小高層小高層 23F23F高層高層又見(jiàn)又見(jiàn)9 9萬(wàn)萬(wàn)3 3

2、關(guān)內(nèi)稀缺的資源豪宅關(guān)內(nèi)稀缺的資源豪宅關(guān)內(nèi)豪宅的稀缺產(chǎn)品關(guān)內(nèi)豪宅的稀缺產(chǎn)品高舒適度高舒適度高附加值高附加值硬件打造，豪宅標(biāo)準(zhǔn)硬件打造，豪宅標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況原生態(tài)的山景資源豪宅原生態(tài)的山景資源豪宅戶(hù)型戶(hù)型建筑面積建筑面積總套數(shù)總套數(shù)15棟（高層）三房13784 15580 四房166846棟（小高層）四房217-219348棟（小高層）三房12932 二房8332 916棟（多層）四房163-16596 復(fù)式復(fù)式163-1655 合計(jì)合計(jì)447 447 原生態(tài)的梧桐山資源原生態(tài)的梧桐山資源多層洋房的建筑形式；多層洋房的建筑形式；雙層觀(guān)光式會(huì)所設(shè)計(jì)；雙層觀(guān)光式會(huì)所設(shè)計(jì)；主入口人性化觀(guān)光電梯主入口

3、人性化觀(guān)光電梯; ;低梯戶(hù)比、高實(shí)用率低梯戶(hù)比、高實(shí)用率100%100%南向、南向、80%80%南北通透南北通透9393單位錯(cuò)層送大露臺(tái)；單位錯(cuò)層送大露臺(tái)；9393單位帶空中院館設(shè)計(jì)；單位帶空中院館設(shè)計(jì)；高標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品硬件。高標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品硬件。項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象梧桐山中首席豪宅梧桐山中首席豪宅0606年年4 4月月1616日下午日下午* * *項(xiàng)目新聞發(fā)布酒會(huì)在五洲賓館華項(xiàng)目新聞發(fā)布酒會(huì)在五洲賓館華夏廳舉行，到來(lái)客戶(hù)共計(jì)夏廳舉行，到來(lái)客戶(hù)共計(jì)120120批。批?；?dòng)沙龍物管展示圓桌酒會(huì)關(guān)于項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)的溝通關(guān)于項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)的溝通理性利潤(rùn)最大化理性利潤(rùn)最大化實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)10000-13000元

4、元/m2且規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)且規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)世聯(lián)的理解：世聯(lián)的理解：定價(jià)多少取決于我們對(duì)市場(chǎng)的判斷定價(jià)多少取決于我們對(duì)市場(chǎng)的判斷, ,在在爭(zhēng)取利潤(rùn)最大爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。化。經(jīng)經(jīng)4 4月月8 8日日* * *項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)溝通，發(fā)展商的目標(biāo)明確為：匯報(bào)溝通，發(fā)展商的目標(biāo)明確為：4 4月月8 8日日- -銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告溝通的推售策略銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告溝通的推售策略【*項(xiàng)目?jī)r(jià)格及房號(hào)推售策略】第1批房號(hào) 40%第2批房號(hào) 80%第3批房號(hào) 100%精確制導(dǎo)的入市價(jià)格基于競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)變化調(diào)整價(jià)格高價(jià)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化06.5.2806.5.2806.1206.1207.607.6入市時(shí)機(jī)入市

5、時(shí)機(jī)/ /低開(kāi)高走低開(kāi)高走/ /分批推售分批推售目標(biāo)下的問(wèn)題目標(biāo)下的問(wèn)題本項(xiàng)目入市時(shí)該賣(mài)多少錢(qián)，整體實(shí)收多少錢(qián)？本項(xiàng)目入市時(shí)該賣(mài)多少錢(qián)，整體實(shí)收多少錢(qián)？在房號(hào)全部放開(kāi)的條件下如何推售確保利潤(rùn)最大化？在房號(hào)全部放開(kāi)的條件下如何推售確保利潤(rùn)最大化？基于對(duì)目標(biāo)的理解，本報(bào)告將回答以下兩個(gè)核心問(wèn)題：基于對(duì)目標(biāo)的理解，本報(bào)告將回答以下兩個(gè)核心問(wèn)題：答案：整體實(shí)收均價(jià)答案：整體實(shí)收均價(jià)1268012680元元/ /平米平米答案：控制風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)值前置，一步到位低開(kāi)高走答案：控制風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)值前置，一步到位低開(kāi)高走價(jià)格報(bào)告思路價(jià)格報(bào)告思路1 1項(xiàng)目背景分析項(xiàng)目背景分析2 2定價(jià)策略及方法定價(jià)策略及方法3 3核心均價(jià)

6、的推導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)4 4價(jià)目表形成及驗(yàn)證價(jià)目表形成及驗(yàn)證5 5銷(xiāo)售安排及銷(xiāo)售預(yù)估銷(xiāo)售安排及銷(xiāo)售預(yù)估1.1.項(xiàng)目背景分析項(xiàng)目背景分析1.11.1市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析1.21.2客戶(hù)分析客戶(hù)分析1.31.3項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析1.11.1中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但未來(lái)仍然伴隨著一中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但未來(lái)仍然伴隨著一些風(fēng)險(xiǎn)。些風(fēng)險(xiǎn)。 國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)2020年中國(guó)年中國(guó)GDPGDP預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)預(yù) 測(cè) 部 門(mén)預(yù)測(cè)結(jié)果：GDP增長(zhǎng)率根據(jù)庫(kù)茲涅茨理論：當(dāng)GDP增長(zhǎng)率4%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將萎縮當(dāng)GDP增長(zhǎng)率為4%-5%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將停滯當(dāng)GDP增長(zhǎng)率為5%-8%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展當(dāng)GD

7、P增長(zhǎng)率8% 房地產(chǎn)行業(yè)將高速發(fā)展國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世 界 銀 行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亞洲開(kāi)發(fā)銀行2000-2010：6%2011-2020：5%高 盛 公 司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%1.11.1政府在政府在0606年仍將加強(qiáng)調(diào)控，防止出現(xiàn)由防止樓市危機(jī)年仍將加強(qiáng)調(diào)控，防止出現(xiàn)由防止樓市危機(jī)向關(guān)注民生轉(zhuǎn)變的向關(guān)注民生轉(zhuǎn)變的“拐點(diǎn)拐點(diǎn)”。 “繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房

8、價(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)秩序?！?國(guó)務(wù)院總理溫家寶政府工作報(bào)告 “一是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理確定各類(lèi)土地供應(yīng)比例，加強(qiáng)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)的銜接；二是加快普通商品住宅建設(shè)，增加中小型、中低價(jià)位住房供應(yīng)；三是進(jìn)一步完善信貸、土地、稅收、銷(xiāo)售等方面的政策措施；四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制?！眹?guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫價(jià)格調(diào)控價(jià)格調(diào)控 結(jié)構(gòu)調(diào)控結(jié)構(gòu)調(diào)控 1.11.1政策調(diào)控的目的是平抑房?jī)r(jià)而非打壓房?jī)r(jià)，未來(lái)政策政策調(diào)控的目的是平抑房?jī)r(jià)而非

9、打壓房?jī)r(jià)，未來(lái)政策的調(diào)控方向?qū)⑹羌訌?qiáng)政策的執(zhí)行力度。的調(diào)控方向?qū)⑹羌訌?qiáng)政策的執(zhí)行力度。2005-20062005-2006年年1 1季度政策出臺(tái)時(shí)間軸：季度政策出臺(tái)時(shí)間軸：3 3月月住房按揭利率上調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià)“舊八條”1111月月深圳開(kāi)征土地增值稅1010月月關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知4 4月月國(guó)務(wù)院副總理曾培炎“關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”的四點(diǎn)要求“新八條”打擊炒房、炒地6 6月月個(gè)人購(gòu)房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營(yíng)業(yè)稅開(kāi)始實(shí)施5 5月月七部委關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)深圳規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷(xiāo)售行為的通告1 1月月-3-3月月深圳新版合同的啟

10、用2005年2006年20052005年，國(guó)家和地方政府出臺(tái)了一系列的年，國(guó)家和地方政府出臺(tái)了一系列的土地政策、利率政策、稅費(fèi)政策和房地產(chǎn)行業(yè)政策土地政策、利率政策、稅費(fèi)政策和房地產(chǎn)行業(yè)政策目的：平穩(wěn)房?jī)r(jià)、規(guī)范銷(xiāo)售行為，遏制投資及投機(jī)性需求目的：平穩(wěn)房?jī)r(jià)、規(guī)范銷(xiāo)售行為，遏制投資及投機(jī)性需求繼去年出手樓市后，深圳市政府近日再度表態(tài)要加大力度治理。主要有三大舉措：繼去年出手樓市后，深圳市政府近日再度表態(tài)要加大力度治理。主要有三大舉措： 1 1）適度擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)，通過(guò)適當(dāng)增加土地供應(yīng)、盤(pán)活存量土地、打擊囤積土地行為、加快舊村改造來(lái)擴(kuò)）適度擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)，通過(guò)適當(dāng)增加土地供應(yīng)、盤(pán)活存量土地、打擊囤積土地

11、行為、加快舊村改造來(lái)擴(kuò) 大商品房市場(chǎng)供給；大商品房市場(chǎng)供給； 2 2）調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)加強(qiáng)普通商品房建設(shè)，抑制別墅、豪宅增長(zhǎng)；）調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)加強(qiáng)普通商品房建設(shè)，抑制別墅、豪宅增長(zhǎng)； 3 3）進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，完善、規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，打擊地產(chǎn)商欺詐行為和哄抬房?jī)r(jià)行為。）進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，完善、規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，打擊地產(chǎn)商欺詐行為和哄抬房?jī)r(jià)行為。1.11.1在在0505年政策的調(diào)控下，年政策的調(diào)控下，0606年一季度房?jī)r(jià)持續(xù)快速上升，年一季度房?jī)r(jià)持續(xù)快速上升，同比上漲同比上漲20%20%20052005年成交情況：年成交情況： 20052005年，我市住宅批準(zhǔn)預(yù)

12、售面積年，我市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積711.58711.58萬(wàn)平方米，同比下降萬(wàn)平方米，同比下降10.9610.96。 住宅價(jià)格在住宅價(jià)格在0505年年1 1月份同比上漲了月份同比上漲了3.98%3.98%后，其他各月份都保持了兩位數(shù)的同比增長(zhǎng)率；后，其他各月份都保持了兩位數(shù)的同比增長(zhǎng)率； 深圳深圳1111月市場(chǎng)調(diào)控措施出臺(tái)，月市場(chǎng)調(diào)控措施出臺(tái)，1212月住房?jī)r(jià)格回落，月住房?jī)r(jià)格回落，0505年全年住房?jī)r(jià)格同比上漲年全年住房?jī)r(jià)格同比上漲17.3817.38。從從20062006年一季度深圳市土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告年一季度深圳市土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告中顯示：中顯示： 今年一季度，全市商品房均價(jià)達(dá)今

13、年一季度，全市商品房均價(jià)達(dá)8752.948752.94元平方米，同比上漲元平方米，同比上漲20.6220.62。 其中，商品住宅均價(jià)為其中，商品住宅均價(jià)為8126.148126.14元平方米，同比上漲元平方米，同比上漲25.6325.63； 截至截至20062006年年3 3月底，我市住宅空置面積為月底，我市住宅空置面積為73.1473.14萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降了萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降了19.4819.48。供需矛盾供需矛盾/ /剛性需求剛性需求/ /價(jià)格上漲價(jià)格上漲 1.11.1豪宅客戶(hù)自有資金大量沉淀，客戶(hù)決策周期加長(zhǎng)，影豪宅客戶(hù)自有資金大量沉淀，客戶(hù)決策周期加長(zhǎng)，影響購(gòu)買(mǎi)速

14、度。響購(gòu)買(mǎi)速度。誰(shuí)擁有客戶(hù)渠道，誰(shuí)就占有市場(chǎng)誰(shuí)擁有客戶(hù)渠道，誰(shuí)就占有市場(chǎng)在在20052005年一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)年一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)2 2套及以上房產(chǎn)的購(gòu)房者達(dá)套及以上房產(chǎn)的購(gòu)房者達(dá)75537553人，占人，占全市交易量全市交易量20%20%以上以上 （同時(shí)家人分購(gòu)行為件中并未體現(xiàn)）（同時(shí)家人分購(gòu)行為件中并未體現(xiàn)）豪宅價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺，但速度放緩豪宅價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺，但速度放緩1.11.1三級(jí)市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。三級(jí)市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。自自0505年下半年起，三級(jí)市場(chǎng)成交保持穩(wěn)年下半年起，三級(jí)市場(chǎng)成交保持穩(wěn)定，成交均價(jià)穩(wěn)中有升；今年一季度二定，成交均價(jià)穩(wěn)中有升；今年一季度二手房交易面積為手房交

15、易面積為231.66231.66萬(wàn)平方米，同比萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)增長(zhǎng)35.3235.32。0505年深圳二手房交易與新房交易面積的年深圳二手房交易與新房交易面積的比例為比例為0.6610.661。而。而0606年一季度，這一年一季度，這一比例增至比例增至0.8810.881。二手房交易面積與。二手房交易面積與新房交易面積逐漸接近。新房交易面積逐漸接近。 通過(guò)世聯(lián)豪宅三級(jí)地鋪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前通過(guò)世聯(lián)豪宅三級(jí)地鋪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前客戶(hù)呈現(xiàn)如下現(xiàn)象：客戶(hù)呈現(xiàn)如下現(xiàn)象： 賣(mài)家反價(jià)、捂盤(pán)不出的現(xiàn)象頻繁，賣(mài)家反價(jià)、捂盤(pán)不出的現(xiàn)象頻繁，客戶(hù)看漲心理高漲?？蛻?hù)看漲心理高漲。 開(kāi)開(kāi)征征營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅稅稅率率上上調(diào)調(diào)1.

16、11.10606年年中深圳豪宅市場(chǎng)放量，豪宅市場(chǎng)價(jià)格上新臺(tái)年年中深圳豪宅市場(chǎng)放量，豪宅市場(chǎng)價(jià)格上新臺(tái)階，下半年政策層面上存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。階，下半年政策層面上存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。20072007年年20062006年年二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度一季度一季度四季度四季度20062006年年三季度三季度四季度四季度*項(xiàng)目/9.3萬(wàn)/447套淘金山一期/15萬(wàn)/837套淘金山二期/31萬(wàn)/約1000套鴻翔花園二期/10萬(wàn)/1124套御景東方/23萬(wàn)/939套香蜜湖一號(hào)高層/8萬(wàn)/318套紅樹(shù)灣三期/22萬(wàn)/1300套蘭溪谷二期/11萬(wàn)/400多套星河丹堤/TH聯(lián)泰紅樹(shù)

17、灣別墅純水岸2期/TH月亮灣別墅波托菲諾天鵝堡2期3區(qū)/高層多層/195套羅湖區(qū)東方尊峪/33萬(wàn)/1607套福田區(qū)南山區(qū)東方花園 8套別墅1.11.1羅湖房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)分析羅湖房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)分析淘金山淘金山東方尊峪東方尊峪鴻翔花園鴻翔花園2 2期期* * *項(xiàng)目項(xiàng)目百仕達(dá)五期百仕達(dá)五期樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)規(guī)模規(guī)模建筑形式建筑形式容積容積率率主力戶(hù)型主力戶(hù)型戶(hù)均面積戶(hù)均面積入市時(shí)間入市時(shí)間預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期*項(xiàng)目9.3萬(wàn)高層/多層2.4120-160三房、四房157m206年上一年內(nèi)鴻翔花園二期10萬(wàn)高層5.6100-150m2三房150-190m2四房80m205年11一年內(nèi)東方尊峪33萬(wàn)高層2

18、.12142-204四房143m206年上兩年內(nèi)淘金山二三期15萬(wàn)高層/TH2.7147m2三房/170-240四房174m205年11兩年以上百仕達(dá)五期22萬(wàn)高層3.2大戶(hù)型-06年兩年內(nèi)總計(jì)總計(jì)150萬(wàn)萬(wàn)趨勢(shì)一：羅湖地產(chǎn)由商業(yè)小戶(hù)型向資源豪宅轉(zhuǎn)變，趨勢(shì)一：羅湖地產(chǎn)由商業(yè)小戶(hù)型向資源豪宅轉(zhuǎn)變，資源豪宅項(xiàng)目的客戶(hù)輻射全市。資源豪宅項(xiàng)目的客戶(hù)輻射全市。1.11.1羅湖房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)分析羅湖房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)分析名稱(chēng)改造方式改造方式用地面積（平方米）用地面積（平方米）改造條件改造條件坭崗村合作開(kāi)發(fā)134400目前處于規(guī)劃研究階段田心村合作開(kāi)發(fā)57942目前處于規(guī)劃研究階段西嶺下村合作開(kāi)發(fā)24100拆遷

19、談判已完成，規(guī)劃審批后即可改造水庫(kù)新村合作開(kāi)發(fā)6981現(xiàn)狀拆遷完畢，規(guī)劃審批后即可開(kāi)發(fā)田貝村自行改造19374.3目前處于規(guī)劃研究階段茂業(yè)田貝項(xiàng)目，3040萬(wàn) 2006年入市清水河村自行改造15520拆遷談判完成，等待規(guī)劃審批向西村自行改造9656.7目前處于規(guī)劃研究階段總計(jì)267974清水河村5.56坭崗村5.05.2田心村66.2田貝村5.05.5水庫(kù)新村6.4西嶺下村5.55.7向西村5.56羅湖舊改項(xiàng)目分布圖羅湖七個(gè)城中村改造規(guī)劃的容積率范圍為5.06.4之間；平均規(guī)模為3.8萬(wàn)平米（用地）；未來(lái)羅湖舊改項(xiàng)目的供應(yīng)量預(yù)計(jì)在1400萬(wàn)平米以上以上，大部分不掌握在政府手中，難以詳細(xì)統(tǒng)計(jì)未來(lái)

20、三至五年內(nèi)羅湖高密度舊改項(xiàng)目將陸續(xù)推出趨勢(shì)二：羅湖未來(lái)有大量舊改項(xiàng)目，但無(wú)法解決趨勢(shì)二：羅湖未來(lái)有大量舊改項(xiàng)目，但無(wú)法解決短期內(nèi)的供需結(jié)構(gòu)矛盾，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。短期內(nèi)的供需結(jié)構(gòu)矛盾，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。1.11.1市場(chǎng)分析小結(jié)市場(chǎng)分析小結(jié)結(jié)論一：結(jié)論一：剛性需求、供需矛盾，剛性需求、供需矛盾，0606年年中年年中關(guān)內(nèi)豪宅放量，價(jià)格將上一關(guān)內(nèi)豪宅放量，價(jià)格將上一個(gè)臺(tái)階，個(gè)臺(tái)階，0606下半年將面臨政策收緊的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；下半年將面臨政策收緊的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)論二：結(jié)論二：高端客戶(hù)自有資金大量沉淀在房地產(chǎn)領(lǐng)域，影響其購(gòu)買(mǎi)決策，高端客戶(hù)自有資金大量沉淀在房地產(chǎn)領(lǐng)域，影響其購(gòu)買(mǎi)決策，購(gòu)買(mǎi)周期延長(zhǎng)，聚群效應(yīng)、口碑效

21、應(yīng)明顯；購(gòu)買(mǎi)周期延長(zhǎng)，聚群效應(yīng)、口碑效應(yīng)明顯；結(jié)論三：結(jié)論三：羅湖未來(lái)供應(yīng)以資源大盤(pán)及舊改項(xiàng)目為主，資源盤(pán)具備輻羅湖未來(lái)供應(yīng)以資源大盤(pán)及舊改項(xiàng)目為主，資源盤(pán)具備輻射全市范圍的影響力。射全市范圍的影響力。1.21.2本項(xiàng)目客戶(hù)積累情況本項(xiàng)目客戶(hù)積累情況本項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)時(shí)間為本項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)時(shí)間為20052005年年1212月月9 9日日, ,截止到截止到20062006年年4 4月月1616日共日共1616周周: :每周平均進(jìn)線(xiàn)每周平均進(jìn)線(xiàn)2020批，平均上門(mén)批，平均上門(mén)6060批，累計(jì)進(jìn)線(xiàn)批，累計(jì)進(jìn)線(xiàn)232232條，上門(mén)條，上門(mén)791791條。條。* *由于前期積累客戶(hù)主要來(lái)源于周邊區(qū)域，價(jià)格承接力有限，

22、因此以下由于前期積累客戶(hù)主要來(lái)源于周邊區(qū)域，價(jià)格承接力有限，因此以下 客戶(hù)分析數(shù)據(jù)來(lái)源于新聞發(fā)布會(huì)后客戶(hù)分析數(shù)據(jù)來(lái)源于新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的誠(chéng)意度較高的8181批批誠(chéng)意客戶(hù)樣本。誠(chéng)意客戶(hù)樣本。1.21.2前期積累客戶(hù)以公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主為主，主要分布在前期積累客戶(hù)以公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主為主，主要分布在羅湖區(qū)域內(nèi)，部分客戶(hù)來(lái)自福田。羅湖區(qū)域內(nèi)，部分客戶(hù)來(lái)自福田。誠(chéng)意客戶(hù)居住區(qū)域誠(chéng)意客戶(hù)居住區(qū)域誠(chéng)意客戶(hù)工作區(qū)域誠(chéng)意客戶(hù)工作區(qū)域誠(chéng)意客戶(hù)置業(yè)統(tǒng)計(jì)誠(chéng)意客戶(hù)置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的8181批誠(chéng)意客戶(hù)樣本批誠(chéng)意客戶(hù)樣本1.21.2客戶(hù)置業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的因素是環(huán)境、

23、項(xiàng)目本體、地理位客戶(hù)置業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的因素是環(huán)境、項(xiàng)目本體、地理位置、物管及發(fā)展商等。置、物管及發(fā)展商等。誠(chéng)意客戶(hù)置業(yè)關(guān)注因素誠(chéng)意客戶(hù)置業(yè)關(guān)注因素?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的8181批誠(chéng)意客戶(hù)樣本批誠(chéng)意客戶(hù)樣本1.21.2近近5050的的客戶(hù)可接受的最高價(jià)格集中在客戶(hù)可接受的最高價(jià)格集中在9000-100009000-10000，2020的客戶(hù)接受價(jià)格在的客戶(hù)接受價(jià)格在10000-1300010000-13000。誠(chéng)意客戶(hù)意向價(jià)格調(diào)查誠(chéng)意客戶(hù)意向價(jià)格調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的8181批誠(chéng)意客戶(hù)樣本批誠(chéng)意客戶(hù)樣本1

24、.21.2客戶(hù)普遍以二次置業(yè)為主，為追求生活品質(zhì)改善居住客戶(hù)普遍以二次置業(yè)為主，為追求生活品質(zhì)改善居住環(huán)境為主，因此價(jià)格有拉升空間。環(huán)境為主，因此價(jià)格有拉升空間。24%61%5%10%一次二次三次多次誠(chéng)意客戶(hù)置業(yè)次數(shù)調(diào)查誠(chéng)意客戶(hù)置業(yè)次數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的8181批誠(chéng)意客戶(hù)樣本批誠(chéng)意客戶(hù)樣本1.21.2產(chǎn)品均好性強(qiáng)，前期客戶(hù)對(duì)高層和多層的需求較為平產(chǎn)品均好性強(qiáng)，前期客戶(hù)對(duì)高層和多層的需求較為平均，客戶(hù)的可引導(dǎo)性較強(qiáng)。均，客戶(hù)的可引導(dǎo)性較強(qiáng)。66%34%高層多層誠(chéng)意客戶(hù)意向產(chǎn)品類(lèi)型誠(chéng)意客戶(hù)意向產(chǎn)品類(lèi)型數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的數(shù)據(jù)來(lái)源：

25、新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的8181批誠(chéng)意客戶(hù)樣本批誠(chéng)意客戶(hù)樣本71%20%4%3%2%0%東方尊峪淘金山鴻翔花園二期御景東方半山蘭溪谷半島城邦1.21.2客戶(hù)關(guān)注樓盤(pán)主要集中在東方尊峪、淘金山、鴻翔花客戶(hù)關(guān)注樓盤(pán)主要集中在東方尊峪、淘金山、鴻翔花園二期、御景東方、半山蘭溪谷等。園二期、御景東方、半山蘭溪谷等?？蛻?hù)置業(yè)關(guān)注樓盤(pán)客戶(hù)置業(yè)關(guān)注樓盤(pán)數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的8181批誠(chéng)意客戶(hù)樣本批誠(chéng)意客戶(hù)樣本1.21.2客戶(hù)分析小結(jié)客戶(hù)分析小結(jié)職業(yè)：職業(yè)：4242私營(yíng)業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主、2929公務(wù)員公務(wù)員來(lái)源：來(lái)源：4545羅湖、羅湖、3939福田、福田、9 9南

26、山南山關(guān)注因素：關(guān)注因素：環(huán)境、項(xiàng)目本體、地理位置、發(fā)展商及物管品牌環(huán)境、項(xiàng)目本體、地理位置、發(fā)展商及物管品牌置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：6161二次、二次、2424一次一次意向產(chǎn)品類(lèi)型：意向產(chǎn)品類(lèi)型：6666高層、高層、3434多層多層曾關(guān)注樓盤(pán)：曾關(guān)注樓盤(pán)：7171東方尊峪、東方尊峪、2020淘金山、淘金山、4 4鴻翔鴻翔購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)客戶(hù)輻射面廣客戶(hù)輻射面廣追求品質(zhì)，改善居住環(huán)境追求品質(zhì)，改善居住環(huán)境置業(yè)經(jīng)歷成熟置業(yè)經(jīng)歷成熟重疊度較高重疊度較高重點(diǎn)參考樓盤(pán)重點(diǎn)參考樓盤(pán)1.31.3項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目分析小結(jié)* * 報(bào)告開(kāi)篇已介紹，本部分不再贅述。報(bào)告開(kāi)篇已介紹，本部分不再贅述。資源：資源：梧桐

27、山山景資源梧桐山山景資源產(chǎn)品：產(chǎn)品：高附加值、高舒適度高附加值、高舒適度建筑形式：建筑形式：高層（高層（17-2217-22樓）、多層（樓）、多層（9 9樓）樓）符號(hào)：符號(hào)：無(wú)邊際泳池、入口景觀(guān)電梯無(wú)邊際泳池、入口景觀(guān)電梯豪宅稀缺自然資源豪宅稀缺自然資源戶(hù)均戶(hù)均157157，豪宅尺度，豪宅尺度關(guān)內(nèi)豪宅稀缺產(chǎn)品關(guān)內(nèi)豪宅稀缺產(chǎn)品豪宅標(biāo)簽豪宅標(biāo)簽項(xiàng)目描述：新區(qū)域、新族群、新產(chǎn)品項(xiàng)目描述：新區(qū)域、新族群、新產(chǎn)品價(jià)格報(bào)告思路價(jià)格報(bào)告思路1 1項(xiàng)目背景分析項(xiàng)目背景分析2 2定價(jià)策略及方法定價(jià)策略及方法3 3核心均價(jià)的推導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)4 4價(jià)目表形成及驗(yàn)證價(jià)目表形成及驗(yàn)證5 5銷(xiāo)售安排及銷(xiāo)售預(yù)估銷(xiāo)售安排及

28、銷(xiāo)售預(yù)估2.2.定價(jià)策略及方法定價(jià)策略及方法2.1 2.1 目標(biāo)回顧目標(biāo)回顧 0 0 2.2 2.2 價(jià)格策略推導(dǎo)價(jià)格策略推導(dǎo)2.2 2.2 案例分析案例分析0 0 0 0 2.3 2.3 定價(jià)策略定價(jià)策略0000002.12.1目標(biāo)回顧目標(biāo)回顧Q1Q1：本項(xiàng)目入市該賣(mài)多少錢(qián)，實(shí)收均價(jià)多少錢(qián)？：本項(xiàng)目入市該賣(mài)多少錢(qián)，實(shí)收均價(jià)多少錢(qián)？Q2Q2：房號(hào)全部放開(kāi)如何推售以確保利潤(rùn)最大化？：房號(hào)全部放開(kāi)如何推售以確保利潤(rùn)最大化？理性利潤(rùn)最大化理性利潤(rùn)最大化實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)10000-13000元元/m2且有風(fēng)險(xiǎn)控制的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)且有風(fēng)險(xiǎn)控制的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)2.22.2定價(jià)策略的模型分析定價(jià)策略的模型分析時(shí)間軸20

29、05.122006.12006.22006.32006.4銷(xiāo)售速度價(jià)格走勢(shì)主推產(chǎn)品第一批單位（147-240）第二批單位（170-291）1150011500115781157811588115881175711757117721177242425151646476767979【案例：淘金山一期案例：淘金山一期】（1 1）房號(hào)放開(kāi)走量是必然的，如何確保項(xiàng)目?jī)r(jià)值不損失？）房號(hào)放開(kāi)走量是必然的，如何確保項(xiàng)目?jī)r(jià)值不損失？（2 2）速度是確保價(jià)格穩(wěn)步提升的關(guān)鍵。）速度是確保價(jià)格穩(wěn)步提升的關(guān)鍵。2.22.2定價(jià)策略的模型分析定價(jià)策略的模型分析案例啟示案例啟示1 1、價(jià)格是最強(qiáng)有力的利潤(rùn)杠桿，也是最強(qiáng)有力

30、的營(yíng)銷(xiāo)手段；、價(jià)格是最強(qiáng)有力的利潤(rùn)杠桿，也是最強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)手段；2 2、利用價(jià)格杠桿可實(shí)現(xiàn)分批推售，從而達(dá)到價(jià)格的持續(xù)提升；、利用價(jià)格杠桿可實(shí)現(xiàn)分批推售，從而達(dá)到價(jià)格的持續(xù)提升；3 3、各批房號(hào)的價(jià)差是基于市場(chǎng)增長(zhǎng)及客戶(hù)價(jià)格敏感點(diǎn)確定的，在銷(xiāo)售過(guò)程、各批房號(hào)的價(jià)差是基于市場(chǎng)增長(zhǎng)及客戶(hù)價(jià)格敏感點(diǎn)確定的，在銷(xiāo)售過(guò)程 中有效的實(shí)現(xiàn)各批價(jià)格過(guò)渡是價(jià)格得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵；中有效的實(shí)現(xiàn)各批價(jià)格過(guò)渡是價(jià)格得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵；4 4、穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度是保證房號(hào)按既定策略銷(xiāo)售且價(jià)格持續(xù)走高的重要條件。、穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度是保證房號(hào)按既定策略銷(xiāo)售且價(jià)格持續(xù)走高的重要條件。通過(guò)定價(jià)的戰(zhàn)略性運(yùn)用通過(guò)定價(jià)的戰(zhàn)略性運(yùn)用實(shí)現(xiàn)價(jià)值并創(chuàng)造價(jià)

31、值實(shí)現(xiàn)價(jià)值并創(chuàng)造價(jià)值認(rèn)籌積累誠(chéng)意客戶(hù)認(rèn)籌積累誠(chéng)意客戶(hù)公開(kāi)選房公開(kāi)選房/ /開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)分批推售制造稀缺分批推售制造稀缺傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)手段傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)手段新政策下的營(yíng)銷(xiāo)手段新政策下的營(yíng)銷(xiāo)手段案例啟示：案例啟示：2.32.3價(jià)格策略：產(chǎn)品細(xì)分，分類(lèi)比準(zhǔn)，動(dòng)態(tài)合成均價(jià)價(jià)格策略：產(chǎn)品細(xì)分，分類(lèi)比準(zhǔn)，動(dòng)態(tài)合成均價(jià)具備差異性?xún)?yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類(lèi)型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值?？蛻?hù)需求量高、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶(hù)關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來(lái)源?？蛻?hù)需求量較高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，可通過(guò)持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶(hù)需求較低、條

32、件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶(hù)需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品。 高高市場(chǎng)市場(chǎng)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率高高明星明星現(xiàn)金牛現(xiàn)金牛嬰兒嬰兒瘦狗瘦狗 相對(duì)市場(chǎng)份額相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣波士頓矩陣綜合對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客綜合對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶(hù)需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓戶(hù)需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：矩陣表現(xiàn)：產(chǎn)品是基礎(chǔ)產(chǎn)品是基礎(chǔ)包裝，旗幟！包裝，旗幟！利潤(rùn)主力利潤(rùn)主力培育、轉(zhuǎn)化培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨盡早出貨* *詳見(jiàn)附件：產(chǎn)品分類(lèi)表詳見(jiàn)附件：產(chǎn)品分

33、類(lèi)表2.32.3推售策略：控制風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值前置，一步到位的低開(kāi)高走推售策略：控制風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值前置，一步到位的低開(kāi)高走價(jià)格是靈魂價(jià)格是靈魂 30% 30%明星明星4545現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛100%100%瘦狗瘦狗第一批推出單位第一批推出單位第二批推出單位第二批推出單位第三批推出單位第三批推出單位 25% 25%明星明星3535現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛8080嬰兒嬰兒 45% 45%明星明星20%20%現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛2020嬰兒嬰兒如何確保房號(hào)按計(jì)劃銷(xiāo)售？如何確保房號(hào)按計(jì)劃銷(xiāo)售？預(yù)估未來(lái)價(jià)值，利用價(jià)格杠桿引導(dǎo)銷(xiāo)售。預(yù)估未來(lái)價(jià)值，利用價(jià)格杠桿引導(dǎo)銷(xiāo)售。良莠搭配，啟動(dòng)市場(chǎng)，保證客戶(hù)不同的產(chǎn)品需求。良莠搭配，啟動(dòng)市場(chǎng)，保證客戶(hù)

34、不同的產(chǎn)品需求。實(shí)現(xiàn)嬰兒轉(zhuǎn)化，以現(xiàn)金牛主力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目均價(jià)。實(shí)現(xiàn)嬰兒轉(zhuǎn)化，以現(xiàn)金牛主力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目均價(jià)。利用明星產(chǎn)品博取剩余價(jià)值。利用明星產(chǎn)品博取剩余價(jià)值。40% 159套40% 176套20% 112套2.32.3需要強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)問(wèn)題：需要強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)問(wèn)題：（1 1）價(jià)值實(shí)現(xiàn)：）價(jià)值實(shí)現(xiàn)：加強(qiáng)展示，實(shí)現(xiàn)問(wèn)題產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化加強(qiáng)展示，實(shí)現(xiàn)問(wèn)題產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化, ,有效引導(dǎo)客戶(hù)；有效引導(dǎo)客戶(hù)；（2 2）策略執(zhí)行：）策略執(zhí)行：策劃與銷(xiāo)售充分溝通，確保策略的有效執(zhí)行；策劃與銷(xiāo)售充分溝通，確保策略的有效執(zhí)行；（3 3）價(jià)格控制：）價(jià)格控制：關(guān)注市場(chǎng)，關(guān)注客戶(hù)，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。關(guān)注市場(chǎng)，關(guān)注客戶(hù)，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。* * 價(jià)格是一種

35、面向消費(fèi)者的語(yǔ)言。價(jià)格是一種面向消費(fèi)者的語(yǔ)言。價(jià)格報(bào)告思路價(jià)格報(bào)告思路3 3核心均價(jià)的推導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)1 1項(xiàng)目背景分析項(xiàng)目背景分析2 2定價(jià)策略及方法定價(jià)策略及方法4 4價(jià)目表形成及驗(yàn)證價(jià)目表形成及驗(yàn)證5 5銷(xiāo)售安排及銷(xiāo)售預(yù)估銷(xiāo)售安排及銷(xiāo)售預(yù)估3.3.核心均價(jià)的推導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)3.1 3.1 核心均價(jià)推導(dǎo)方法核心均價(jià)推導(dǎo)方法 3.2 3.2 高層核心均價(jià)推導(dǎo)高層核心均價(jià)推導(dǎo)3.3 3.3 多層核心均價(jià)推導(dǎo)多層核心均價(jià)推導(dǎo)3.4 3.4 整體均價(jià)合成整體均價(jià)合成0000003.13.1關(guān)于核心均價(jià)推導(dǎo)方法的思考關(guān)于核心均價(jià)推導(dǎo)方法的思考高層產(chǎn)品與多層產(chǎn)品的物業(yè)類(lèi)型差異較大，因此兩類(lèi)產(chǎn)品分開(kāi)

36、比準(zhǔn)，分類(lèi)定價(jià)；高層產(chǎn)品與多層產(chǎn)品的物業(yè)類(lèi)型差異較大，因此兩類(lèi)產(chǎn)品分開(kāi)比準(zhǔn)，分類(lèi)定價(jià)；“市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法”推導(dǎo)高層均價(jià)推導(dǎo)高層均價(jià)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)摸底，目前積累的上門(mén)客戶(hù)關(guān)注的項(xiàng)目主要有東方尊峪、淘金山、鴻翔花園二期、東方尊峪、淘金山、鴻翔花園二期、御景東方御景東方等，由于東方尊峪與御景東方尚未公開(kāi)發(fā)售，淘金山與鴻翔花園二期（非公寓類(lèi)）的銷(xiāo)售率已過(guò)80，因此本項(xiàng)目高層產(chǎn)品選定淘金山、鴻翔花園二期通過(guò)“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行靜態(tài)比準(zhǔn)，然后根據(jù)市場(chǎng)自然溢價(jià)率進(jìn)行時(shí)間修正?！叭?jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法”推導(dǎo)多層均價(jià)推導(dǎo)多層均價(jià)結(jié)合三級(jí)市場(chǎng)上多層與高層產(chǎn)品成交價(jià)格的比值推導(dǎo)本項(xiàng)目多層產(chǎn)品的

37、價(jià)格。71%20%4%3%2%0%東方尊峪淘金山鴻翔花園二期御景東方半山蘭溪谷半島城邦客戶(hù)置業(yè)關(guān)注樓盤(pán)客戶(hù)置業(yè)關(guān)注樓盤(pán)3.23.2高層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)：市場(chǎng)比較法高層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)：市場(chǎng)比較法參考樓盤(pán)參考樓盤(pán)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià) ( (元元/ /) )比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)系數(shù)R R比準(zhǔn)均價(jià)比準(zhǔn)均價(jià)權(quán)重權(quán)重權(quán)重均價(jià)權(quán)重均價(jià)鴻翔花園二期鴻翔花園二期970097000.9480.948919691960.30.327592759淘金山淘金山11500115000.8930.89310270102700.70.771897189本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)本項(xiàng)目的靜態(tài)

38、市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)在不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)率溢價(jià)的情況下，得出本項(xiàng)目的在不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)率溢價(jià)的情況下，得出本項(xiàng)目的0505年年1111月靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)月靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)均價(jià)為：為： 99489948元元/m2/m2* *競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)打分表詳見(jiàn)附件競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)打分表詳見(jiàn)附件“ “參考樓盤(pán)參考樓盤(pán)”基于客戶(hù)關(guān)注度及項(xiàng)目可比性確定?；诳蛻?hù)關(guān)注度及項(xiàng)目可比性確定。“權(quán)重權(quán)重”為客戶(hù)關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得。為客戶(hù)關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得。3.23.2高層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)：典型樓盤(pán)比較法高層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)：典型樓盤(pán)比較法市場(chǎng)自然增長(zhǎng)溢價(jià)率市場(chǎng)自然增長(zhǎng)溢價(jià)率20052005年，特區(qū)內(nèi)住宅價(jià)

39、格平均為年，特區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格平均為8720.248720.24元元/ /平方米，同比上年上漲平方米，同比上年上漲22.5122.51；特區(qū)外住宅價(jià)格平均為特區(qū)外住宅價(jià)格平均為5346.265346.26元元/ /平方米，同比上年上漲平方米，同比上年上漲28.1028.10 。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)研究中心基于基于0505年深圳特區(qū)內(nèi)同比上漲年深圳特區(qū)內(nèi)同比上漲22.5122.51，結(jié)合，結(jié)合0606年年1 1季度市場(chǎng)季度市場(chǎng)增長(zhǎng)的比例，在政策不發(fā)生重增長(zhǎng)的比例，在政策不發(fā)生重大變化的前提下，預(yù)計(jì)大變化的前提下，預(yù)計(jì)0606年的年的市場(chǎng)增長(zhǎng)率將在市場(chǎng)增長(zhǎng)率將在20-2

40、520-25左右，左右，因此，本項(xiàng)目因此，本項(xiàng)目0606年年中入市時(shí)，年年中入市時(shí)，市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率為市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率為左右。左右。P P：動(dòng)態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)：動(dòng)態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià) PnPn：靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)：靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià) r r：市場(chǎng)自然增長(zhǎng)溢價(jià)率：市場(chǎng)自然增長(zhǎng)溢價(jià)率P= Pn n (1+r) (1+r)3.23.2高層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)：典型樓盤(pán)比較法高層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)：典型樓盤(pán)比較法根據(jù)參考項(xiàng)目的市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)及結(jié)合市場(chǎng)自然增長(zhǎng)溢價(jià)率的計(jì)算，根據(jù)參考項(xiàng)目的市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)及結(jié)合市場(chǎng)自然增長(zhǎng)溢價(jià)率的計(jì)算，得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為1098210982元元/m2,/m2,手動(dòng)修正為：手動(dòng)修

41、正為：1100011000元元/m2/m2P=9948P=9948(1+10.4%)(1+10.4%)* *動(dòng)態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)動(dòng)態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)1100011000元元/m2/m2為本項(xiàng)目為本項(xiàng)目0606年入市時(shí)高層價(jià)格年入市時(shí)高層價(jià)格3.33.3多層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)：三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法多層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)：三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法采用三級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)來(lái)源于近期全市豪宅及熱點(diǎn)三級(jí)市場(chǎng)成交成交案例： 樣本包括華僑城華僑城、香蜜湖香蜜湖等市內(nèi)豪宅片區(qū)；南硅谷南硅谷、后海后海等近期熱點(diǎn)片區(qū)； 利用多產(chǎn)品形式項(xiàng)目的三級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)推導(dǎo)高層高層與多層（小多層（小高層）高層）的價(jià)格比，如熙園、中旅國(guó)際

42、公館、海怡東方等。3.33.3多層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)（多層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)（2 2）：三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法：三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為：香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為：多層成交均價(jià)約為多層成交均價(jià)約為15000-1600015000-16000；高層成交均價(jià)約為高層成交均價(jià)約為12000-1300012000-13000；數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行三級(jí)地鋪數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行三級(jí)地鋪高層高層 : 多層多層(小高層小高層) = 1:1.23-1.253.33.3多層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)（多層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)（2 2）：三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法：三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法高層高層 : 多層多層(小高層小高層

43、) = 1:1.16-1.3海怡東方的三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為：海怡東方的三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為：多層成交均價(jià)約為：多層成交均價(jià)約為：13000-1400013000-14000；高層成交均價(jià)約為高層成交均價(jià)約為: : 10000-1200010000-12000；數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行三級(jí)地鋪數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行三級(jí)地鋪3.33.3多層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)（多層產(chǎn)品核心均價(jià)推導(dǎo)（2 2）：三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法：三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法已推導(dǎo)出本項(xiàng)目高層的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)，根據(jù)同類(lèi)產(chǎn)品比值法，已推導(dǎo)出本項(xiàng)目高層的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)，根據(jù)同類(lèi)產(chǎn)品比值法，得出本項(xiàng)目多層的均價(jià)區(qū)間為：得出本項(xiàng)目多層的均價(jià)區(qū)間為： 137271372

44、7元元/m2/m2香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為：香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為：多層成交均價(jià)約為多層成交均價(jià)約為14000-1500014000-15000；高層成交均價(jià)約為高層成交均價(jià)約為12000-1300012000-13000；高層高層 : 多層多層 = 1:1.23-1.25高層高層 : 多層多層 = 1:1.16-1.3海怡東方的三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為：海怡東方的三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為：多層成交均價(jià)約為：多層成交均價(jià)約為：13000-1400013000-14000；高層成交均價(jià)約為高層成交均價(jià)約為: : 11000-1200011000-12000；綜合三級(jí)市場(chǎng)的多層與高綜合三級(jí)市場(chǎng)的多層與高層的產(chǎn)品比值

45、，得出目前層的產(chǎn)品比值，得出目前關(guān)內(nèi)市場(chǎng)多層與高層產(chǎn)品關(guān)內(nèi)市場(chǎng)多層與高層產(chǎn)品的比值是的比值是1 1：1.251.25本項(xiàng)目的整體合成均價(jià)為：本項(xiàng)目的整體合成均價(jià)為：1167311673元元/ /平米平米 * *此整體合成均價(jià)為本項(xiàng)目此整體合成均價(jià)為本項(xiàng)目0606年入市時(shí)靜態(tài)合成價(jià)格表年入市時(shí)靜態(tài)合成價(jià)格表整體合成均價(jià)整體合成均價(jià)高層均價(jià)高層均價(jià)高層總面積多層均價(jià)高層總面積多層均價(jià)多層總面積多層總面積項(xiàng)目可售總面積項(xiàng)目可售總面積3.43.4本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)根據(jù)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法，結(jié)合市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率溢價(jià)，得出高層比準(zhǔn)均價(jià)為： 1100011000元元/ /平米平米 采用三

46、級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法得出多層均價(jià)為：1372713727元/平米因此，得出多層的比準(zhǔn)均價(jià)為： 1380013800元元/ /平米平米價(jià)格報(bào)告思路價(jià)格報(bào)告思路4 4價(jià)目表形成及驗(yàn)證價(jià)目表形成及驗(yàn)證1 1項(xiàng)目背景分析項(xiàng)目背景分析2 2定價(jià)策略及方法定價(jià)策略及方法3 3核心均價(jià)的推導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)5 5銷(xiāo)售安排及銷(xiāo)售預(yù)估銷(xiāo)售安排及銷(xiāo)售預(yù)估4.4.價(jià)目表的形成及驗(yàn)證價(jià)目表的形成及驗(yàn)證4.1 4.1 價(jià)格表制作辦法價(jià)格表制作辦法4.2 4.2 價(jià)格表形成價(jià)格表形成0 000004.3 4.3 價(jià)格策略的導(dǎo)入價(jià)格策略的導(dǎo)入0 04.4 4.4 四套價(jià)格表試四套價(jià)格表試00004.5

47、4.5 價(jià)目表的驗(yàn)證價(jià)目表的驗(yàn)證00004.6 4.6 入市均價(jià)建議入市均價(jià)建議00004.14.1價(jià)目表的制作方法價(jià)目表的制作方法分類(lèi)打分分類(lèi)打分高層產(chǎn)品和多層產(chǎn)品分別打分，建立不同價(jià)值體系；精確致導(dǎo)精確致導(dǎo)精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重，進(jìn)行銷(xiāo)售和策劃分別爬樓打分；高成低就高成低就特殊單位特殊處理，確保價(jià)值最大化，主力戶(hù)型合理價(jià)格確保銷(xiāo)售速度。4.24.2價(jià)格表形成價(jià)格表形成影響價(jià)格的因素和權(quán)重影響價(jià)格的因素和權(quán)重本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層打分調(diào)差因素及權(quán)重參考了深圳其他資源型豪宅本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層打分調(diào)差因素及權(quán)重參考了深圳其他資源型豪宅打分標(biāo)準(zhǔn)，如淘金山一期、中信紅樹(shù)灣一期、中信紅樹(shù)灣二期打分標(biāo)準(zhǔn)，如淘金山

48、一期、中信紅樹(shù)灣一期、中信紅樹(shù)灣二期等；等；權(quán)重設(shè)置的基本原則是權(quán)重設(shè)置的基本原則是客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)的關(guān)注度客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)的關(guān)注度及及產(chǎn)品本身差異度產(chǎn)品本身差異度，因此高層與多層產(chǎn)品的因素及權(quán)重分類(lèi)設(shè)定。因此高層與多層產(chǎn)品的因素及權(quán)重分類(lèi)設(shè)定。分項(xiàng)山景園林噪音朝向通風(fēng)采光視野戶(hù)型權(quán)重權(quán)重30%30%15%15%10%10%5%5%5%5%10%10%25%25%分項(xiàng)山景園林噪音朝向通風(fēng)采光視野權(quán)重權(quán)重20%20%40%40%10%10%5%5%10%10%15%15%高層標(biāo)準(zhǔn)層調(diào)差因素及權(quán)重：高層標(biāo)準(zhǔn)層調(diào)差因素及權(quán)重：多層標(biāo)準(zhǔn)層調(diào)差因素及權(quán)重：多層標(biāo)準(zhǔn)層調(diào)差因素及權(quán)重：* *爬樓打分標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)重設(shè)置詳見(jiàn)附

49、件爬樓打分標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)重設(shè)置詳見(jiàn)附件4.24.2價(jià)格表形成價(jià)格表形成平面調(diào)差平面調(diào)差高層單位與多層單位分別進(jìn)行平面調(diào)差比較；高層采用8層作為基準(zhǔn)層；多層單位因相互間落差較大，根據(jù)平面差的同一視覺(jué)平面原則，9、10棟采用2層，11棟采用3層，12棟采用4層，15棟采用5層，16棟采用6層左右基準(zhǔn)層；特殊單位如贈(zèng)送錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)等情況的處理將在后續(xù)價(jià)格體系完成后額外處理，平面調(diào)差中不考慮該因素。平面調(diào)差原則：平面調(diào)差原則：4.24.2價(jià)格表形成價(jià)格表形成平面調(diào)差平面調(diào)差8 161222686 5214942379617651330010138132533148601764515806 131113 7165

50、01211901669191497111243180 1棟2棟3棟5棟6棟8棟高層平面差參考市場(chǎng)上資源豪宅的平面差設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，高層平面差參考市場(chǎng)上資源豪宅的平面差設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，取市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)的取市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)的3030，即，即33003300元元山景東方尊峪1號(hào)樓東方尊峪會(huì)所多層 9F無(wú)邊際泳池?zé)o邊際泳池中心園林中心園林入口廣場(chǎng)入口廣場(chǎng)4.24.2價(jià)格表形成價(jià)格表形成平面調(diào)差平面調(diào)差經(jīng)試算及結(jié)合客戶(hù)敏感點(diǎn)分析，多層平面差取市場(chǎng)比經(jīng)試算及結(jié)合客戶(hù)敏感點(diǎn)分析，多層平面差取市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)的準(zhǔn)價(jià)的2020左右，確定平面差值為左右，確定平面差值為24002400元。元。7118761274414403152712400

51、219645130988739829 11349120 105679棟10棟11棟12棟15棟16棟護(hù)坡山景高層 22F4.24.2價(jià)格表形成價(jià)格表形成高層特殊單位處理高層特殊單位處理戶(hù)型戶(hù)型建筑面積建筑面積客戶(hù)需求量客戶(hù)需求量總套數(shù)總套數(shù)供需比供需比 ( (需求需求/ /供應(yīng)供應(yīng)) )15棟（高層）三房13423684 2.81 : 12.81 : 11555480 0.68 : 10.68 : 1四房16636840.43 : 10.43 : 16棟（高層）四房217-21955341.62 : 11.62 : 18棟（高層）三房12917732 5.53 : 15.53 : 1二房831

52、1932 3.72 : 13.72 : 1916棟（多層）四房163-16528796 2.99 : 12.99 : 1復(fù)式復(fù)式163-1657 5 1.40 : 11.40 : 1合計(jì)合計(jì)971 971 447 447 目前有較明確的面積意向的客戶(hù)有900多個(gè)；由于受臨時(shí)接待中心分戶(hù)模型的影響，134的三房受客戶(hù)關(guān)注度較高，暫不作特殊調(diào)整從客戶(hù)意向和實(shí)際戶(hù)型套數(shù)比較可知，8棟的兩房、三房受客戶(hù)追捧，其次多層整體產(chǎn)品受客戶(hù)關(guān)注度較高，因此在價(jià)格表制作時(shí)需特殊考慮。4.24.2價(jià)格表形成價(jià)格表形成高層特殊單位處理高層特殊單位處理戶(hù)型戶(hù)型套數(shù)套數(shù)價(jià)格處理價(jià)格處理備注備注6棟A、B34加2000元/

53、m2樓王產(chǎn)品，產(chǎn)品亮點(diǎn)突出，數(shù)量有限8棟A、D32加600元/m2客戶(hù)關(guān)注度高，產(chǎn)品稀缺，加價(jià)控制在5萬(wàn)以?xún)?nèi)8棟B、C32加600元/m2客戶(hù)關(guān)注度高，產(chǎn)品稀缺，加價(jià)控制在8萬(wàn)以?xún)?nèi)特殊單位的選擇依據(jù)產(chǎn)品對(duì)比優(yōu)勢(shì)、數(shù)量和受客戶(hù)關(guān)注度；特殊單位的選擇依據(jù)產(chǎn)品對(duì)比優(yōu)勢(shì)、數(shù)量和受客戶(hù)關(guān)注度；對(duì)樓王產(chǎn)品及部分稀缺產(chǎn)品價(jià)格單獨(dú)調(diào)整，作為項(xiàng)目的明星產(chǎn)品，確保更大化實(shí)對(duì)樓王產(chǎn)品及部分稀缺產(chǎn)品價(jià)格單獨(dú)調(diào)整，作為項(xiàng)目的明星產(chǎn)品，確保更大化實(shí)現(xiàn)價(jià)值，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)竿?，F(xiàn)價(jià)值，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)竿。4.24.2價(jià)格表形成價(jià)格表形成高層平面調(diào)差確定高層平面調(diào)差確定11 1612 4268672149 623791017652330

54、012138152533158601764516806141113 1365033190131291 82097 9184318600 1棟2棟3棟5棟6棟8棟4.24.2價(jià)格表形成價(jià)格表形成豎向調(diào)差豎向調(diào)差高層15棟：低層距離園林較近，景觀(guān)差異較大，1-51-5層層差層層差150150； 高層越過(guò)南面多層，景觀(guān)差異較大，13-2213-22層層差層層差8080； 中層景觀(guān)無(wú)明顯差異，6-126-12層層差層層差5050； 13樓左右越過(guò)對(duì)面高層看山景，單獨(dú)跳差處理。 樓王6棟：與15棟相似，加上樓王臺(tái)地較高，故采用2-52-5層層差層層差100100、 6-106-10層層差層層差5050、

55、11-1811-18層層差層層差8080。8棟：2房（A、D單元）低層均受護(hù)坡影響，差異不大，2-102-10層層差層層差5050； 高層越過(guò)護(hù)坡看近山景，層間景觀(guān)差異大，11-1711-17層層差層層差100100； 3房（B、C單元）低層距離園林較勁，景觀(guān)差異大，1-51-5層層差層層差8080； 高層缺乏園林景觀(guān)，且山景受1-6棟遮擋，景觀(guān)差異不大，6-176-17層層差層層差5050； 多層：低層單位受護(hù)坡影響，1-41-4層層差設(shè)為層層差設(shè)為100100， 中高層越過(guò)護(hù)坡山景較好，5-95-9層差設(shè)為層差設(shè)為150150 4 4樓左右越過(guò)護(hù)坡山景好，單獨(dú)跳差處理。樓左右越過(guò)護(hù)坡山景好

56、，單獨(dú)跳差處理。豎向調(diào)差原則：豎向調(diào)差原則：4.24.2價(jià)格表形成價(jià)格表形成豎向調(diào)差豎向調(diào)差具體豎向調(diào)差：具體豎向調(diào)差：5010010層架空層2-10層受護(hù)坡影響2層11層以上越過(guò)護(hù)坡，山景變化明顯5層80距離園林較近，層間差異較大1層506層以上缺乏園林景，山景受北面高層遮擋6-12層無(wú)園林景觀(guān)，南面山景受多層遮擋5層13層150架空層距離園林近，層間差異大2層508013層以上越過(guò)多層，視野開(kāi)闊1506-10層無(wú)園林景觀(guān)，南面山景受多層遮擋50805層10層架空層距離園林近，層間差異大2層11層以上越過(guò)多層，視野開(kāi)闊1501層4層1-3層受護(hù)坡影響4-9層以上越過(guò)護(hù)坡，山景變化明顯1004

57、.24.2價(jià)格表形成價(jià)格表形成贈(zèng)送面積處理贈(zèng)送面積處理對(duì)于項(xiàng)目近對(duì)于項(xiàng)目近100%的單位贈(zèng)送入戶(hù)花園或錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的情況，參考中信紅的單位贈(zèng)送入戶(hù)花園或錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的情況，參考中信紅樹(shù)灣一期、天鵝堡等項(xiàng)目對(duì)贈(zèng)送入戶(hù)花園面積一般按面積的樹(shù)灣一期、天鵝堡等項(xiàng)目對(duì)贈(zèng)送入戶(hù)花園面積一般按面積的50%折入折入總價(jià)，因此本項(xiàng)目對(duì)于贈(zèng)送面積進(jìn)行如下處理：總價(jià)，因此本項(xiàng)目對(duì)于贈(zèng)送面積進(jìn)行如下處理：注：注：1、2、3、5棟三棟三房房134m2贈(zèng)送面積約贈(zèng)送面積約為為11-13m2；1、2、3、5棟三棟三房房159.6m2贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積約為約為15-16m2；1、2、3、5棟四棟四房房171.4m2贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積約約

58、17-18m26棟樓王四房棟樓王四房215.8-220.6m2贈(zèng)送贈(zèng)送面積約面積約31-34m29-16多層四房多層四房164.4m2贈(zèng)送面積約贈(zèng)送面積約22-24m28棟三房棟三房126.7m2贈(zèng)送面積約贈(zèng)送面積約15-16m28棟兩房棟兩房83.2m2贈(zèng)贈(zèng)送面積約送面積約6m2戶(hù)型戶(hù)型贈(zèng)送贈(zèng)送面積面積折算折算幅度幅度折算后的折算后的計(jì)價(jià)面積計(jì)價(jià)面積(m2)1、2、3、5棟棟高層高層三房三房134m2約約11-13m250%5.5-6.5三房三房159.6m2約約15-16m27.5-8.5四房四房171.4m2約約17-18m28.5-96棟棟 高層高層四房四房215.8-220.6m2約

59、約31-34m215.5-179-16棟棟 多層多層四房四房164.4m2約約22-24m211-128棟棟 高層高層三房三房126.7m2約約15-16m27.5-8兩房?jī)煞?3.2m2約約6m23* *由于暫無(wú)查賬報(bào)告，贈(zèng)送面積統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確，因此贈(zèng)送面積處理待由于暫無(wú)查賬報(bào)告，贈(zèng)送面積統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確，因此贈(zèng)送面積處理待拿到查賬報(bào)告后核準(zhǔn)計(jì)算。拿到查賬報(bào)告后核準(zhǔn)計(jì)算。4.24.2價(jià)格表形成價(jià)格表形成付款方式和平均折扣率付款方式和平均折扣率付款方式折扣付款方式折扣付款方式折扣率預(yù)計(jì)比例綜合折扣一次性付款97%0.9700首期二成及以上97%選房?jī)?yōu)惠98%40%0.0080促銷(xiāo)優(yōu)惠98%15%0.00

60、30老帶新優(yōu)惠98%30%0.0060實(shí)收折扣0.953本項(xiàng)目的綜合折扣率為：本項(xiàng)目的綜合折扣率為：0.9530.9534.34.3價(jià)格策略的導(dǎo)入價(jià)格策略的導(dǎo)入第1批房號(hào)第2批房號(hào)第3批房號(hào)目標(biāo)：目標(biāo)：利用前期積累客戶(hù)消化瘦狗產(chǎn)品保證開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)，啟動(dòng)整體銷(xiāo)售產(chǎn)品組合：產(chǎn)品組合：30明星45現(xiàn)金牛100%瘦狗目標(biāo)：目標(biāo)：主推現(xiàn)金牛產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目均價(jià)產(chǎn)品組合：產(chǎn)品組合：25明星35現(xiàn)金牛80嬰兒目標(biāo)：目標(biāo)：利用現(xiàn)場(chǎng)展示等將問(wèn)題產(chǎn)品有效轉(zhuǎn)化為明星或現(xiàn)金牛產(chǎn)品，挑戰(zhàn)高價(jià)，博取最大的剩余價(jià)值。產(chǎn)品組合：產(chǎn)品組合：45明星20現(xiàn)金牛20嬰兒【價(jià)格策略導(dǎo)入曲線(xiàn)圖】精確制導(dǎo)的入市價(jià)格基于競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)變化調(diào)整價(jià)格