土地報(bào)價(jià)研究2003

1、蘇園（2002）01地塊土地報(bào)價(jià)研究報(bào)告蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所2003年3月蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理陳溥財(cái)蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所楊永明總工程師杜利同項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師陳溥財(cái)蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所2002年6月10日目錄第一章 總論第二章市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié)篩選產(chǎn)品類型第二節(jié)市場(chǎng)研究第三節(jié)產(chǎn)品方案初步優(yōu)化第三章初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章投資估算第五章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié)投資分類第二節(jié)投資使用計(jì)劃第三節(jié)銷售收入及銷售稅金計(jì)算第四節(jié)資金籌措計(jì)劃的編制第五節(jié)土地基本報(bào)價(jià)方案第六節(jié)多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析第七節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析第一章 總論一

2、、項(xiàng)目名稱蘇園（2002）01號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。二、報(bào)告編制單位蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。三、地塊位置及環(huán)境本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長(zhǎng)條形，長(zhǎng)372.87米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。南面為空地。 1、園區(qū)概況蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績(jī)。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10多

3、萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購(gòu)房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？

4、關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。 2、園區(qū)總體規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國(guó)外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 3、金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共

5、綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會(huì)委托國(guó)際著名跨國(guó)公司美國(guó)易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國(guó)、新加坡和美國(guó)專家審定，并獲得了中國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。 4、環(huán)境中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國(guó)際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國(guó)際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基

6、礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 5、配套設(shè)施蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國(guó)際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國(guó)際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園

7、區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。 6、本地快環(huán)境綜述園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一期工程的每平方米4200元增長(zhǎng)到二期工程的7500-8000元，前后相差不到一年。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。四、報(bào)告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號(hào)蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣公告，蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及

8、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的土地報(bào)價(jià)研究決策軟件，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）01號(hào)地塊競(jìng)買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。五、評(píng)價(jià)指標(biāo)及建議土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。確定土地最高限價(jià)，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價(jià)格。較高的土地最高限價(jià)，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小

9、，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本報(bào)告分別從三個(gè)層次對(duì)土地報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，土地基本報(bào)價(jià)方案分析、多因素變化土地臨界點(diǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析。土地基本報(bào)價(jià)方案：是取投資、售價(jià)、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會(huì)變化，詳見表1“土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)”。通過財(cái)務(wù)分析，計(jì)算每個(gè)報(bào)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。本地塊起拍價(jià)12000萬元，我們按14600萬元起算，每次加價(jià)200萬元測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測(cè)算了19個(gè)報(bào)價(jià)方案。列表打印詳見表2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價(jià)格由低到高，每上一個(gè)臺(tái)階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。每個(gè)企業(yè)

10、對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。建議如下：當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)15800萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率810%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)16400萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17000萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率46%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)17800萬元；當(dāng)

11、企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)18000萬元?；鶞?zhǔn)收益率低于4%可能虧損，報(bào)價(jià)18200萬元，全部投資內(nèi)部收益率3.56%，將虧損186萬元。多因素變化土地臨界點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報(bào)價(jià)研究決策過程中，經(jīng)常會(huì)為投資及售價(jià)的確定爭(zhēng)論不休，因?yàn)榭陀^上講投資及售價(jià)會(huì)在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。為了解決這個(gè)問題，可以針對(duì)不同的意見（不同的參數(shù)取值）進(jìn)行多方案分析，計(jì)算出每個(gè)方案（多因素變化組合）的評(píng)價(jià)指標(biāo)。由于多因素變化組合比較多，不可能

12、象基本報(bào)價(jià)方案一樣為每個(gè)多因素變化組合計(jì)算大量的報(bào)價(jià)方案，所以只能每個(gè)多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價(jià)格，這個(gè)土地價(jià)格就是土地價(jià)格的臨界點(diǎn)。本報(bào)告根據(jù)專家們對(duì)投資、售價(jià)同時(shí)變化的不同意見，計(jì)算了10個(gè)多因素變化組合，每個(gè)變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率10%、8%、6%、4%、2%計(jì)算了5個(gè)土地價(jià)格臨界點(diǎn)。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。分析認(rèn)為，本項(xiàng)目的別墅單位造價(jià)1200元和售價(jià)9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即：當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)17097萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率810%為宜，建議的

13、土地最高報(bào)價(jià)17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)18496萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率46%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬元。風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)：多因素變化臨界點(diǎn)分析雖然比基本報(bào)價(jià)分析前進(jìn)了一步，但還是沒有將每個(gè)人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險(xiǎn)分析）。這種分析才是最高層次上的決策分析。本項(xiàng)目分別咨詢

14、若干專家，每人對(duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。對(duì)所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價(jià)的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于0的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。計(jì)算結(jié)果詳見表4“風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）”。結(jié)論如下：當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)16492萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率6.57%，風(fēng)險(xiǎn)很?。灰话闱闆r下基準(zhǔn)收益率810%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17147萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率13.14%，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但

15、還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17837萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率17.19%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率46%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)18586萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率28.87%，風(fēng)險(xiǎn)較大。綜合上述分析，建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主，建議的最高報(bào)價(jià)17800萬元。土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)表1序號(hào)項(xiàng)目名稱單位1數(shù)量1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位2數(shù)量21土地1.1土地面積平方米52415.00以畝為單位畝78.621.2起拍價(jià)格萬元12000.00以畝為單位萬元/畝152.6

16、31.3土地報(bào)價(jià)起算價(jià)格萬元14600.00以畝為單位萬元/畝185.712銷售產(chǎn)品數(shù)量平方米69790.012.1獨(dú)立別墅出售平方米12250.012.2多層住宅出售平方米29900.002.3中高層住宅出售平方米19140.002.4汽車車位出售平方米8000.002.5商業(yè)配套出售平方米500.003銷售產(chǎn)品平均價(jià)格元/平方米4778.053.1獨(dú)立別墅出售元/平方米8800.003.2多層住宅出售元/平方米4000.003.3中高層住宅出售元/平方米4000.003.4汽車車位出售元/平方米3500.003.5商業(yè)配套出售元/平方米3000.004總投資萬元27751.24每平米造價(jià)元

17、/平方米27854.1建筑安裝工程費(fèi)用萬元8108.30元/平方米6250.00獨(dú)立別墅萬元1470.00元/平方米1200.00多層住宅萬元2541.50元/平方米850.00中高層住宅萬元2296.80元/平方米1200.00汽車車位萬元1760.00元/平方米2200.00商業(yè)配套萬元40.00元/平方米800.004.2土地價(jià)格萬元14600.00每平米地價(jià)元/平方米2785.464.3前期費(fèi)用萬元593.53占建安費(fèi)用比例%7.324.4基礎(chǔ)設(shè)施萬元1619.13單位建筑面積元232.004.5公共配套設(shè)施萬元32.43占建安費(fèi)用比例%0.404.6開發(fā)期稅費(fèi)萬元333.46占收入比

18、例%1.004.7其它工程費(fèi)用萬元183.25占建安費(fèi)用比例%2.264.8開發(fā)間接費(fèi)萬元占建安費(fèi)用比例%4.9管理費(fèi)用萬元180.00占建安費(fèi)用比例%180.004.1銷售費(fèi)用萬元833.65占收入比例%2.504.11不可預(yù)見費(fèi)萬元600.00占建安費(fèi)用比例%600.004.12財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元667.49利率%5494.13經(jīng)營(yíng)資金萬元土地報(bào)價(jià)方案表2序號(hào)指標(biāo)名稱單位方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案101土地報(bào)價(jià)方案萬元146001480015000152001540015600158001600016200164001.1每畝地價(jià)萬元/畝1861881911931

19、961982012042062091.2每平方米地價(jià)元/M227852824286229002938297630143053309131292項(xiàng)目總投資萬元277512796628183284002861728834290512926629483297003資金籌措萬元277512796628183284002861728834290512926629483297003.1資本金萬元60006000600060006000600060006000600060003.2長(zhǎng)期借款萬元104041059610789109821117611369115631172411920121163.3預(yù)租售收入

20、萬元113571138111406114311145611481115061156111583116064營(yíng)業(yè)收入萬元333463334633346333463334633346333463334633346333465營(yíng)業(yè)稅金及附加萬元18511851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬元158147136125114103928171607利潤(rùn)總額萬元35863382317629702764255823522148194217358所得稅萬元1184111610489809128447767096415739稅后利潤(rùn)萬元24032266212819

21、9018521714157614391301116310全投資內(nèi)部收益率%14.3513.612.8612.1211.410.689.989.358.728.1111資本金內(nèi)部收益率%22.0720.7319.3518.0216.715.3514.0112.7211.4210.0912投資利潤(rùn)率%12.9212.0911.2710.469.668.878.17.346.595.8413資本金利潤(rùn)率%40.0537.7735.4733.1730.8728.5626.2623.9821.6819.3814借款償還期年1.75222222222序號(hào)指標(biāo)名稱單位方案11方案12方案13方案14方案15

22、方案16方案17方案18方案191土地報(bào)價(jià)方案萬元1660016800170001720017400176001780018000182001.1每畝地價(jià)萬元/畝2112142162192212242262292321.2每平方米地價(jià)元/M23167320532433282332033583396343434722項(xiàng)目總投資萬元2991830135303523056930787310043122131438316593資金籌措萬元2991830135303523056930787310043122131438316593.1資本金萬元600060006000600060006000600060

23、0060003.2長(zhǎng)期借款萬元1231212508127041290113098132961349313689138943.3預(yù)租售收入萬元1162811651116731169511716117381175911782117984營(yíng)業(yè)收入萬元3334633346333463334633346333463334633346333465營(yíng)業(yè)稅金及附加萬元1851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬元4938272222222222227利潤(rùn)總額萬元15291323111790468746925235-1868所得稅萬元505437369298227155

24、8312-619稅后利潤(rùn)萬元102588674860646031416923-12410全投資內(nèi)部收益率%7.56.96.35.715.164.624.093.563.0411資本金內(nèi)部收益率%8.857.66.325.053.782.481.2-0.02-1.312投資利潤(rùn)率%5.114.393.682.962.231.510.810.11-0.5913資本金利潤(rùn)率%17.0814.7712.4710.097.675.242.820.39-2.0714借款償還期年22222222.752.75多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析表3參數(shù)影響因素指標(biāo)名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量1234567891

25、0投資獨(dú)立別墅單位造價(jià)(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200多層住宅單位造價(jià)(元/M2)850800800800800800850850850850850中高層住宅單位造價(jià)(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200汽車車位單位造價(jià)(元/M2)22002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套單位造價(jià)(元/M2)800750750750750750800800800800800其它費(fèi)用變化率(%)售價(jià)獨(dú)立別墅出售開盤價(jià)(元/M2)8

26、800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅出售開盤價(jià)(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600中高層住宅出售開盤價(jià)(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600汽車車位出售開盤價(jià)(元/M2)35003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套出售開盤價(jià)(元/M2)30003100320033003400350031003200330034003500指標(biāo)方案一基準(zhǔn)收益率（%）10101

27、01010101010101010土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）14269156451763118864200961371215110170971832919561利潤(rùn)總額2372233824882587268723192319247025712670稅后利潤(rùn)1590156616671733180015541554165517221789投資利潤(rùn)率8.868.288.198.168.138.648.198.118.098.07方案二基準(zhǔn)收益率（%）88888888888土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）14964162621831219586208611424215689177651903920313利潤(rùn)總額16

28、36170217851842189817681690178018381895稅后利潤(rùn)1096114011961234127211851132119312311269投資利潤(rùn)率5.955.895.745.675.616.455.845.715.655.59方案三基準(zhǔn)收益率（%）66666666666土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）15562169111905620376216971496916318184961981521136利潤(rùn)總額98910051018102810339911007102710381043稅后利潤(rùn)662673682689692664675688695699投資利潤(rùn)率3.513.393

29、.193.082.973.523.403.213.113.00方案四基準(zhǔn)收益率（%）44444444444土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）16215176131987521247226181560617004192892067122043利潤(rùn)總額27924217012375299262195147100稅后利潤(rùn)18716211482502001751309967投資利潤(rùn)率0.970.790.520.360.211.040.860.590.430.28方案五基準(zhǔn)收益率（%）22222222222土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）169331838820763222142364216306177612013521591

30、23047利潤(rùn)總額-505-611-784-891-998-465-570-740-848-955稅后利潤(rùn)-338-409-525-597-669-312-382-496-568-640投資利潤(rùn)率-1.70-1.96-2.32-2.52-2.70-1.57-1.83-2.19-2.40-2.59風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）表4參數(shù)指標(biāo)名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量1234567獨(dú)立別墅單位造價(jià)(元/M2)120011001200獨(dú)立別墅概率1.000.400.60多層住宅單位造價(jià)(元/M2)850800850多層住宅概率1.000.400.60中高層住宅單位造價(jià)(元/M2)12001100120

31、0中高層住宅概率1.000.400.60汽車車位單位造價(jià)(元/M2)220020002200汽車車位概率1.000.400.60商業(yè)配套單位造價(jià)(元/M2)800750800商業(yè)配套概率1.000.400.60其它費(fèi)用變化率(%)獨(dú)立別墅出售開盤價(jià)(元/M2)880080008400880090009200960010000獨(dú)立別墅出售概率1.000.080.100.180.150.180.200.13多層住宅出售開盤價(jià)(元/M2)40003500360038004000420044004600多層住宅出售概率1.000.080.150.250.250.150.080.05中高層住宅出售開盤價(jià)

32、(元/M2)40003500360038004000420044004600中高層住宅出售概率1.000.050.080.150.250.250.150.08汽車車位出售開盤價(jià)(元/M2)35003500350035003500350035003500汽車車位出售概率1.000.150.150.150.150.150.150.10商業(yè)配套出售開盤價(jià)(元/M2)30003000300030003000300030003000商業(yè)配套出售概率1.000.150.150.150.150.150.150.10指標(biāo)基準(zhǔn)收益率（%）10.00土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）16492內(nèi)部收益率期望值（%）10.32

33、內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）51.36內(nèi)部收益率小于0的概率（%）6.57基準(zhǔn)收益率（%）8.00土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）17147內(nèi)部收益率期望值（%）8.18內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）51.36內(nèi)部收益率小于0的概率（%）13.14基準(zhǔn)收益率（%）6.00土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）17837內(nèi)部收益率期望值（%）5.77內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）51.36內(nèi)部收益率小于0的概率（%）17.19基準(zhǔn)收益率（%）4.00土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）18586內(nèi)部收益率期望值（%）3.32內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）51.36內(nèi)部收益率小于0的概率（%）28.87基準(zhǔn)收益

34、率（%）2.00土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）19415內(nèi)部收益率期望值（%）0.77內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）43.62內(nèi)部收益率小于0的概率（%）36.06第二章市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié)篩選產(chǎn)品類型蘇園（2002）01#地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 1建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場(chǎng)。高層住宅退各邊界線不小于8米。如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線

35、要求。 2）低層住宅最小建筑退后戶基地線主建筑正面：5米；側(cè)面：2米；后面：3米。停車房正面：0米；側(cè)面：2米；后面：0米。 2日照間距日照間距系數(shù)低層住宅取1.4，多層住宅取1.2，計(jì)算方法應(yīng)滿足蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求。中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。 3小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過，獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。 2）低層住宅每戶基地參數(shù)獨(dú)立式住宅不得小于400平方米。半獨(dú)立式住宅不得小于300平方米。排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 3）每戶基地面寬：獨(dú)立式住宅不得小于10米。半獨(dú)立式住宅不得小于8米

36、。排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉(zhuǎn)角戶）。場(chǎng)地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 1）沿主干道場(chǎng)地地坪標(biāo)高設(shè)計(jì)不低于3.12米，場(chǎng)地其它地坪標(biāo)高不低于2.82米（黃海高程）。 2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。 3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。綠地綠地率不少于40。道路與停車位 1）通車道路：路面不小于米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于米作為綠化種植帶。 2）非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于米的綠化種植帶。 3）停車位：每戶個(gè)小汽車位。出入口小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度4-8米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于米。圍墻圍墻高度一般不得超過1.8

37、米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實(shí)心底座高度低于0.3米。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線0.5米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。其它 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見）。 3）除低層別墅外，用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的，且不能用作停車等其它用途。 4）閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺(tái)。太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 5）在單體設(shè)

38、計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。 6）正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單”上要求提供的其它文件。由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過3層；多層；中高層（層數(shù)不超過14層）。第二節(jié)市場(chǎng)研究主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析。 1、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)據(jù)有關(guān)資料，購(gòu)買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購(gòu)房人數(shù)絕對(duì)量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月17

39、80人，累計(jì)5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員30900人，還有很大的潛力。根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計(jì)算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需求量見表5。在2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時(shí)間達(dá)到60

40、萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)表5 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累計(jì)14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570價(jià)格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%

41、10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計(jì)713870104312331442166819122176246127692、目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全年可達(dá)到80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，銷售量等于開發(fā)量。每年預(yù)測(cè)的需求量由新的供應(yīng)量來彌補(bǔ)。3、產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2% ，已超過古城區(qū)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價(jià)仍將會(huì)以10%左右幅度上

42、漲。獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。瀾韻園土地成本相對(duì)較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會(huì)低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價(jià)位應(yīng)該還會(huì)提高，首期拍賣的蘇園（2001）01#地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價(jià)格將定位在10000元左右，我們認(rèn)為價(jià)位在800010000元之間很有可能。因此，本項(xiàng)目評(píng)價(jià)基本分析，別墅售價(jià)取8800元。關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價(jià)格比較，分析認(rèn)為，當(dāng)每平方米土地價(jià)格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價(jià)已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層

43、使用年限比多層長(zhǎng)，但物業(yè)管理費(fèi)用稍高，因此，二者售價(jià)應(yīng)該相近。故本報(bào)告改變高層價(jià)格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價(jià)相同。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購(gòu)房的向往，參加本項(xiàng)目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價(jià)高1020%。基本分析每平方米售價(jià)定為4000元。若干專家預(yù)測(cè)的平均值，產(chǎn)品價(jià)格及收入的概率分布如下表：售價(jià)分析表表6產(chǎn)品項(xiàng)目加權(quán)平均售價(jià)及概率獨(dú)立別墅售價(jià)910980008400880090009200960010000概率0.0750.10.1750.150.1750.20.125多層住宅售價(jià)394335003600380040004200440046

44、00概率0.0750.150.250.250.150.0750.05高層住宅售價(jià)40703500360038004000420044004600概率0.050.0750.150.250.250.150.075商業(yè)配套按每平方米3000元計(jì)算，汽車車位每個(gè)約7.7萬元。 4、關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價(jià)較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級(jí)白領(lǐng)階層為對(duì)象，消費(fèi)人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場(chǎng)需求角度，后一半不宜再建別墅。中高層住宅已得到蘇州市民的認(rèn)同，由于土地成本升高，中高層住宅

45、的成本及價(jià)格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。第三節(jié)產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預(yù)計(jì)每平方米土地價(jià)格不會(huì)低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，最高容積率1.2，見表7。擬建產(chǎn)品參考容積率、售價(jià)、造價(jià)等參數(shù)見表8。1、計(jì)算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=售價(jià)×（1-營(yíng)業(yè)稅率及附加）建安造價(jià)每M2其它費(fèi)用售價(jià)×其它費(fèi)用占收入比例建安造價(jià)×其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例×參考容積率每平方米土地費(fèi)用土地增值（不扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=售價(jià)×（1-營(yíng)業(yè)稅率及附加）建安造價(jià)每M2其它費(fèi)用售價(jià)×其它

46、費(fèi)用占收入比例建安造價(jià)×其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例×參考容積率計(jì)算結(jié)果詳見表9。地塊信息表7項(xiàng)目參數(shù)代號(hào)單位數(shù)量土地面積DM252415土地價(jià)格DJ元/M22500最高容積率RZM2/ M21.2擬建產(chǎn)品表8產(chǎn)品名稱（選）最大需求量（）參考容積率（選）售價(jià)建安造價(jià)每M2其它費(fèi)用其它費(fèi)用占收入比例其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例參數(shù)代號(hào)RISjIZJIQT1iQT2iQT3i獨(dú)立別墅0.48880012002503.57.26多層1.5140008502003.57.26高層2.98400012001803.57.26每平方米土地增值表9產(chǎn)品名稱每平方米土地增值(扣土地費(fèi))（元）每平方米土地增值（不扣土地費(fèi)）（元）變量Z1IZ2i獨(dú)立別墅603.93103.9多層1314.73814.7高層3795.56295.5 2、根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為Xi每種產(chǎn)品的容積率RI ，最高容積率RZ ，土地面積D，每種產(chǎn)品