土地報價研究案

1、土地報價研究案例目錄第一章 總論第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型第二節(jié) 市場研究第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 投資估算第五章 財務(wù)評價第一節(jié) 投資分類第二節(jié) 投資使用計劃第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算第四節(jié) 資金籌措計劃的編制第五節(jié) 土地基本報價方案第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點分析第七節(jié) 風(fēng)險分析第一章 總論    一、項目名稱    蘇園（2002）01號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報告。    二、報告編制單位蘇州市新天地工程

2、造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。    三、地塊位置及環(huán)境    本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長372.87米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。南面為空地。    1、園區(qū)概況    蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地

3、。    蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產(chǎn)項目大

4、多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。    園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進住宅建設(shè)，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標準管理”的四高之路。    2、園區(qū)總體規(guī)劃    蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)

5、和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。    3、金雞湖景觀規(guī)劃    金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。金雞湖的

6、總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準。    該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。    4、環(huán)境    中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標準，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實施高標準的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品

7、質(zhì)生活環(huán)境。    5、配套設(shè)施    蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計新理念

8、的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。    6、本地快環(huán)境綜述    園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價格由一期工程的每平方米4200元增長到二期工程的7500-8000元，前后相差不到一年。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。四、報告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告，蘇州市新天地工

9、程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的土地報價研究決策軟件，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）01號地塊競買的最高限價及其風(fēng)險決策指標。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)參考。    五、評價指標及建議    土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接

10、受該限價需要冒多大的風(fēng)險。確定土地最高限價，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準收益率），然后倒推土地價格。較高的土地最高限價，獲得土地的機會就越大，所冒的風(fēng)險就越大，反之，較低的土地最高限價風(fēng)險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本報告分別從三個層次對土地報價進行分析，土地基本報價方案分析、多因素變化土地臨界點分析、風(fēng)險分析。土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會變化，詳見表1“土地報價方案計算依據(jù)”。通過財務(wù)分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟評價指標。本地塊起拍價12000萬元，我們按14600萬元起算， 每次加價200萬元測算報價

11、方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。列表打印詳見表2“土地報價基本方案”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。建議如下：    當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價15800萬元；一般情況下基準收益率810%為宜，建議

12、的土地最高報價16400萬元；    當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17000萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準收益率46%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價17800萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價18000萬元?；鶞适找媛实陀?%可能虧損，報價18200萬元，全部投資內(nèi)部收益率3.56%，將虧損186萬元。多因素變化土地臨界點：房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地報價研究

13、決策過程中，經(jīng)常會為投資及售價的確定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。為了解決這個問題，可以針對不同的意見（不同的參數(shù)取值）進行多方案分析，計算出每個方案（多因素變化組合）的評價指標。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報價方案一樣為每個多因素變化組合計算大量的報價方案，所以只能每個多因素組合根據(jù)基準收益率倒推出土地價格，這個土地價格就是土地價格的臨界點。本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了10個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準收益率10%、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界

14、點。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”。分析認為，本項目的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即：    當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準收益率810%為宜，建議的土地最高報價17765萬元；    當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價18496萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準收益率46%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微

15、利），建議的土地最高報價19289萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元。風(fēng)險決策指標：多因素變化臨界點分析雖然比基本報價分析前進了一步，但還是沒有將每個人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險分析）。這種分析才是最高層次上的決策分析。本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。對所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、達到基準收益率的概率和收益率

16、小于0的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。計算結(jié)果詳見表4“風(fēng)險決策指標（概率分析）”。結(jié)論如下：    當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率6.57%，風(fēng)險很??；一般情況下基準收益率810%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率13.14%，風(fēng)險加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17837萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率17.19%，還

17、可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準收益率46%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價18586萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率28.87%，風(fēng)險較大。綜合上述分析，建議以風(fēng)險分析的結(jié)論為主，建議的最高報價17800萬元。 土地報價方案計算依據(jù)表1序號 項目名稱 單位1 數(shù)量1 技術(shù)經(jīng)濟指標    指標名稱 單位2 數(shù)量21 土地     1.1 土地面積 平方米 52415.00&#

18、160;以畝為單位 畝 78.621.2 起拍價格 萬元 12000.00 以畝為單位 萬元/畝 152.631.3 土地報價起算價格 萬元 14600.00 以畝為單位 萬元/畝 185.712 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 69790.01   2.1 獨立別墅出售 平方米 12250.01   2.2 多層住宅出售 平方

19、米 29900.00   2.3 中高層住宅出售 平方米 19140.00   2.4 汽車車位出售 平方米 8000.00   2.5 商業(yè)配套出售 平方米 500.00   3 銷售產(chǎn)品平均價格 元/平方米 4778.05   3.1 獨立別墅出售 元/平方米 8800.00 

20、;  3.2 多層住宅出售 元/平方米 4000.00   3.3 中高層住宅出售 元/平方米 4000.00   3.4 汽車車位出售 元/平方米 3500.00   3.5 商業(yè)配套出售 元/平方米 3000.00   4 總投資 萬元 27751.24 每平米造價 元/平方米

21、0;27854.1 建筑安裝工程費用 萬元 8108.30  元/平方米 6250.004.1.1 獨立別墅 萬元 1470.00  元/平方米 1200.004.1.2 多層住宅 萬元 2541.50  元/平方米 850.004.1.3 中高層住宅 萬元 2296.80  元/平方米 1200.004.1.4 汽車車位 萬元 

22、;1760.00  元/平方米 2200.004.1.5 商業(yè)配套 萬元 40.00  元/平方米 800.004.2 土地價格 萬元 14600.00 每平米地價 元/平方米 2785.464.3 前期費用 萬元 593.53 占建安費用比例 % 7.324.4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 1619.13 單位建筑面積 元 232.004

23、.5 公共配套設(shè)施 萬元 32.43 占建安費用比例 % 0.404.6 開發(fā)期稅費 萬元 333.46 占收入比例 % 1.004.7 其它工程費用 萬元 183.25 占建安費用比例 % 2.264.8 開發(fā)間接費 萬元  占建安費用比例 % 4.9 管理費用 萬元 180.00 占建安費用比例 %

24、60;180.004.1 銷售費用 萬元 833.65 占收入比例 % 2.504.11 不可預(yù)見費 萬元 600.00 占建安費用比例 % 600.004.12 財務(wù)費用 萬元 667.49 利率 % 5494.13 經(jīng)營資金 萬元    土地報價方案表2序號 指標名稱 單位 方案1 方案2 方案3

25、0;方案4 方案5 方案6 方案7 方案8 方案9 方案101 土地報價方案 萬元 14600 14800 15000 15200 15400 15600 15800 16000 16200 164001.1 每畝地價 萬元/畝 186 188 191 193 196 198 201 204 206 

26、;2091.2 每平方米地價 元/M2 2785 2824 2862 2900 2938 2976 3014 3053 3091 31292 項目總投資 萬元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 297003 資金籌措 萬元 27751 27966

27、 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 297003.1 資本金 萬元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 60003.2 長期借款 萬元 10404 10596 10789 10982 11176 11369 

28、;11563 11724 11920 121163.3 預(yù)租售收入 萬元 11357 11381 11406 11431 11456 11481 11506 11561 11583 116064 營業(yè)收入 萬元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346

29、5 營業(yè)稅金及附加 萬元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 18516 土地增值稅 萬元 158 147 136 125 114 103 92 81 71 607 利潤總額 萬元 3586 3382 3176 2970 2764

30、60;2558 2352 2148 1942 17358 所得稅 萬元 1184 1116 1048 980 912 844 776 709 641 5739 稅后利潤 萬元 2403 2266 2128 1990 1852 1714 1576 1439 1301 116310 全投資內(nèi)部收益率 %

31、 14.35 13.6 12.86 12.12 11.4 10.68 9.98 9.35 8.72 8.1111 資本金內(nèi)部收益率 % 22.07 20.73 19.35 18.02 16.7 15.35 14.01 12.72 11.42 10.0912 投資利潤率 % 12.92 12.09 11.27 10.46

32、 9.66 8.87 8.1 7.34 6.59 5.8413 資本金利潤率 % 40.05 37.77 35.47 33.17 30.87 28.56 26.26 23.98 21.68 19.3814 借款償還期 年 1.75 2 2 2 2 2 2 2 2 2序號 指標名稱 

33、;單位 方案11 方案12 方案13 方案14 方案15 方案16 方案17 方案18 方案19 1 土地報價方案 萬元 16600 16800 17000 17200 17400 17600 17800 18000 18200 1.1 每畝地價 萬元/畝 211 214 216 219 221 2

34、24 226 229 232 1.2 每平方米地價 元/M2 3167 3205 3243 3282 3320 3358 3396 3434 3472 2 項目總投資 萬元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3 資金籌措 萬元

35、 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3.1 資本金 萬元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 3.2 長期借款 萬元 12312 12508 12704 12901 13098

36、60;13296 13493 13689 13894 3.3 預(yù)租售收入 萬元 11628 11651 11673 11695 11716 11738 11759 11782 11798 4 營業(yè)收入 萬元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5&

37、#160;營業(yè)稅金及附加 萬元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值稅 萬元 49 38 27 22 22 22 22 22 22 7 利潤總額 萬元 1529 1323 1117 904 687 469 252&

38、#160;35 -186 8 所得稅 萬元 505 437 369 298 227 155 83 12 -61 9 稅后利潤 萬元 1025 886 748 606 460 314 169 23 -124 10 全投資內(nèi)部收益率 % 7.5 6.9 6.3 5.71 5

39、.16 4.62 4.09 3.56 3.04 11 資本金內(nèi)部收益率 % 8.85 7.6 6.32 5.05 3.78 2.48 1.2 -0.02 -1.3 12 投資利潤率 % 5.11 4.39 3.68 2.96 2.23 1.51 0.81 0.11 -0.59 13 資本金利潤率&#

40、160;% 17.08 14.77 12.47 10.09 7.67 5.24 2.82 0.39 -2.07 14 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 2.75 2.75 多因素變化土地價格臨界點分析表3參數(shù)影響因素 指標名稱 基本方案 變化次數(shù)/變化后數(shù)量   1 2 3 4&

41、#160;5 6 7 8 9 10投資 獨立別墅單位造價(元/M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 多層住宅單位造價(元/M2) 850 800 800 800 800 800 850 850 850 850 850 中

42、高層住宅單位造價(元/M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 汽車車位單位造價(元/M2) 2200 2000 2000 2000 2000 2000 2200 2200 2200 2200 2200 商業(yè)配套單位造價(元/M2) 800 750 75

43、0 750 750 750 800 800 800 800 800 其它費用變化率(%)           售價 獨立別墅出售開盤價(元/M2) 8800 8400 8800 9200 9600 10000 8400 8800 9200 9600 10000 多層住宅

44、出售開盤價(元/M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 中高層住宅出售開盤價(元/M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 汽車車位出售開盤價(元/M2) 3500 3500 

45、3600 3700 3800 3900 3500 3600 3700 3800 3900 商業(yè)配套出售開盤價(元/M2) 3000 3100 3200 3300 3400 3500 3100 3200 3300 3400 3500指標方案一 基準收益率（%） 10 10 10 10 10 10 10 10&#

46、160;10 10 10 土地價格臨界點（萬元）  14269 15645 17631 18864 20096 13712 15110 17097 18329 19561 利潤總額  2372 2338 2488 2587 2687 2319 2319 2470 2571 2670 稅后利潤  1590

47、60;1566 1667 1733 1800 1554 1554 1655 1722 1789 投資利潤率  8.86 8.28 8.19 8.16 8.13 8.64 8.19 8.11 8.09 8.07方案二 基準收益率（%） 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8&#

48、160;土地價格臨界點（萬元）  14964 16262 18312 19586 20861 14242 15689 17765 19039 20313 利潤總額  1636 1702 1785 1842 1898 1768 1690 1780 1838 1895 稅后利潤  1096 1140 1196 1

49、234 1272 1185 1132 1193 1231 1269 投資利潤率  5.95 5.89 5.74 5.67 5.61 6.45 5.84 5.71 5.65 5.59方案三 基準收益率（%） 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 土地價格臨界點（萬元） 

50、60;15562 16911 19056 20376 21697 14969 16318 18496 19815 21136 利潤總額  989 1005 1018 1028 1033 991 1007 1027 1038 1043 稅后利潤  662 673 682 689 692 664 675

51、 688 695 699 投資利潤率  3.51 3.39 3.19 3.08 2.97 3.52 3.40 3.21 3.11 3.00方案四 基準收益率（%） 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 土地價格臨界點（萬元）  16215 17613 19875 

52、21247 22618 15606 17004 19289 20671 22043 利潤總額  279 242 170 123 75 299 262 195 147 100 稅后利潤  187 162 114 82 50 200 175 130 99 67 投資利潤率  

53、;0.97 0.79 0.52 0.36 0.21 1.04 0.86 0.59 0.43 0.28方案五 基準收益率（%） 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 土地價格臨界點（萬元）  16933 18388 20763 22214 23642 16306 17761 20135

54、 21591 23047 利潤總額  -505 -611 -784 -891 -998 -465 -570 -740 -848 -955 稅后利潤  -338 -409 -525 -597 -669 -312 -382 -496 -568 -640 投資利潤率  -1.70 -1.96 -

55、2.32 -2.52 -2.70 -1.57 -1.83 -2.19 -2.40 -2.59風(fēng)險決策指標（概率分析）表4參數(shù)指標名稱 基本方案 變化次數(shù)/變化后數(shù)量  1 2 3 4 5 6 7獨立別墅單位造價(元/M2) 1200 1100 1200     獨立別墅概率 1.00 0.40 0.60 &#

56、160;   多層住宅單位造價(元/M2) 850 800 850     多層住宅概率 1.00 0.40 0.60     中高層住宅單位造價(元/M2) 1200 1100 1200     中高層住宅概率 1.00 0.40 0.60     

57、;汽車車位單位造價(元/M2) 2200 2000 2200     汽車車位概率 1.00 0.40 0.60     商業(yè)配套單位造價(元/M2) 800 750 800     商業(yè)配套概率 1.00 0.40 0.60     其它費用變化率(%)  

58、      獨立別墅出售開盤價(元/M2) 8800 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000獨立別墅出售概率 1.00 0.08 0.10 0.18 0.15 0.18 0.20 0.13多層住宅出售開盤價(元/M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 

59、;4400 4600多層住宅出售概率 1.00 0.08 0.15 0.25 0.25 0.15 0.08 0.05中高層住宅出售開盤價(元/M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600中高層住宅出售概率 1.00 0.05 0.08 0.15 0.25 0.25 0.15 0.08汽車車位出售開盤價(元/

60、M2) 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500汽車車位出售概率 1.00 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.10商業(yè)配套出售開盤價(元/M2) 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000商業(yè)配套出售概率 1.00 0.15 

61、0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.10指標基準收益率（%） 10.00土地價格臨界點（萬元） 16492內(nèi)部收益率期望值（%） 10.32內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（%） 51.36內(nèi)部收益率小于0的概率（%） 6.57基準收益率（%） 8.00土地價格臨界點（萬元） 17147內(nèi)部收益率期望值（%） 8.18內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（%） 51.36內(nèi)部收益率小于0的概率（%） 13.14基準收益率（%） 

62、;6.00土地價格臨界點（萬元） 17837內(nèi)部收益率期望值（%） 5.77內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（%） 51.36內(nèi)部收益率小于0的概率（%） 17.19基準收益率（%） 4.00土地價格臨界點（萬元） 18586內(nèi)部收益率期望值（%） 3.32內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（%） 51.36內(nèi)部收益率小于0的概率（%） 28.87基準收益率（%） 2.00土地價格臨界點（萬元） 19415內(nèi)部收益率期望值（%） 0.77內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（%）

63、0;43.62內(nèi)部收益率小于0的概率（%） 36.06 第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型    蘇園（2002）01#地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。    1建筑退線    1）建筑退后小區(qū)地界    建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠

64、化帶內(nèi)不能用做停車場。    高層住宅退各邊界線不小于8米。    如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。    2）低層住宅最小建筑退后戶基地線    主建筑正面：5米；  側(cè)面：2米；  后面：3米。    停車房正面：0米；  側(cè)面：2米；  后面：0米。   

65、 2日照間距    日照間距系數(shù)低層住宅取1.4，多層住宅取1.2，計算方法應(yīng)滿足蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求。    中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關(guān)要求。    3小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù)    1）小區(qū)建筑密度不超過，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。    2）低層住宅每戶基地參數(shù)    獨立式住宅不得小于400平方米。&

66、#160;   半獨立式住宅不得小于300平方米。    排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。    3）每戶基地面寬：    獨立式住宅不得小于10米。    半獨立式住宅不得小于8米。    排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉(zhuǎn)角戶）。   場地地坪標高和住宅建筑高度   

67、60;1）沿主干道場地地坪標高設(shè)計不低于3.12米，場地其它地坪標高不低于2.82米（黃海高程）。    2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。    3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。   綠地    綠地率不少于40。   道路與停車位    1）通車道路：路面不小于米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于米作為綠化種植帶。    2）非通車道路

68、：兩側(cè)設(shè)不小于米的綠化種植帶。    3）停車位：每戶個小汽車位。    出入口小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度4-8米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于米。    圍墻    圍墻高度一般不得超過1.8米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實心底座高度低于0.3米。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線0.5米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。   

69、0;其它    1）規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。    2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見）。    3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應(yīng)達到建筑基地面積的，且不能用作停車等其它用途。    4）閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設(shè)施，在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計，預(yù)留位置，采取遮蔽措施

70、，不影響城市美觀。    5）在單體設(shè)計前可先報若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計。    6）正式報批設(shè)計方案時還應(yīng)提供“新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。    由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過3層；多層；中高層（層數(shù)不超過14層）。第二節(jié) 市場研究    主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進行分析。   &#

71、160;1、市場需求預(yù)測    據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。    根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；

72、第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見表5。在2015年累計可達到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。需求量統(tǒng)計和預(yù)測表5          &#

73、160;                                        單位：萬平方米年份 1996 1997 1998 1999 2000&#

74、160;2001 2002 2003 2004 2005增幅  -80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14%數(shù)量 14.47 2.78 10.44 21.99 36.22 68.18 81 96 111 128累計 14.47 17.25 27.69 49.68 85.9

75、60;154.1 235 331 442 570價格  1556 1694 1899 2045 2555    年份 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8%&

76、#160;8% 8%數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308累計 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 27692、目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達到80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，銷售量等于開發(fā)量。每年預(yù)測的需求量由新的供應(yīng)量來

77、彌補。3、產(chǎn)品價格價格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2% ，已超過古城區(qū)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計房價將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價仍將會以10%左右幅度上漲。    獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應(yīng)該還會提高，首期拍賣的蘇園（2001）01#地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在1000

78、0元左右，我們認為價位在800010000元之間很有可能。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取8800元。    關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認為，當(dāng)每平方米土地價格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費用稍高，因此，二者售價應(yīng)該相近。故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價相同。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價高1020%?；?/p>

79、分析每平方米售價定為4000元。若干專家預(yù)測的平均值，產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表：售價分析表表6產(chǎn)品 項目 加權(quán)平均 售價及概率獨立別墅 售價 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 概率  0.075 0.1 0.175 0.15 0.175 0.2 0.125多層住宅 售價 3943 3500 36

80、00 3800 4000 4200 4400 4600 概率  0.075 0.15 0.25 0.25 0.15 0.075 0.05高層住宅 售價 4070 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率  0.05 0.075 0.15 0.25 0.25 

81、;0.15 0.075商業(yè)配套按每平方米3000元計算，汽車車位每個約7.7萬元。    4、關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析    本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領(lǐng)階層為對象，消費人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅。    中高層住宅已得到蘇州市民的認同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主

82、要用戶群。第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預(yù)計每平方米土地價格不會低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，最高容積率1.2，見表7。擬建產(chǎn)品參考容積率、售價、造價等參數(shù)見表8。1、計算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費）計算：土地增值=售價×（1-營業(yè)稅率及附加）建安造價每M2其它費用售價×其它費用占收入比例建安造價×其它費用占建安費比例×參考容積率每平方米土地費用土地增值（不扣土地費）計算：土地增值=售價×（1-營業(yè)稅率及附加）建安造價每M2其它費用售價×其它費用占收入比例建安造價×

83、;其它費用占建安費比例×參考容積率計算結(jié)果詳見表9。地塊信息表7項目 參數(shù)代號 單位 數(shù)量土地面積 D M2 52415土地價格 DJ 元/M2 2500最高容積率 RZ M2/ M2 1.2擬建產(chǎn)品表8產(chǎn)品名稱（選） 最大需求量（） 參考容積率（選） 售價 建安造價 每M2其它費用  其它費用占收入比例 其它費用占建安費比例參數(shù)代號  RI SjI ZJI

84、 QT1i QT2i QT3i獨立別墅  0.48 8800 1200 250 3.5 7.26多層  1.51 4000 850 200 3.5 7.26高層  2.98 4000 1200 180 3.5 7.26每平方米土地增值表9產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值(扣土地費)（元） 每平方米土地增值（不扣土地費）（元）變量 Z1

85、I Z2i獨立別墅 603.9 3103.9多層 1314.7 3814.7高層 3795.5 6295.5    2、根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達為Xi每種產(chǎn)品的容積率RI   ，最高容積率RZ   ，土地面積D，每種產(chǎn)品的土地增值ZI  ，    變量限制條件：0Xi1      

86、;                               （1）                  Xi1

87、0;                                     （2）    數(shù)量限制條件：Xi*RiRZ      

88、;                                             （3）    目標函數(shù)（土地

89、增值）：Ymax=（Z2i*Xi DJ）×D /10000        （4）    表9比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。本項目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例X1，高層用地比例X2，    按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過1.2×52415=62899平方米,別墅用地26208平方米建筑面積12580平方米，剩下可

90、建面積50319平方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率50319/26208=1.91。    本項目優(yōu)化的方法是，每種產(chǎn)品分別取比例0，1%，2%，3%，100%進行排列組合，滿足式（1）、式（2）、式（3）條件的組合為可行解，Y獲值最大的為最優(yōu)解。理論上的最優(yōu)解列于表10。整個優(yōu)化過程全部由計算機自動完成，只需輸入表7“地塊基本信息”、表8“擬建產(chǎn)品”， 計算機計算得到表9、表10。3、優(yōu)化結(jié)果說明（1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結(jié)果不一定十分準確，但指明了方向。（2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑總平面布置規(guī)劃才能

91、確定。所以還不能作為經(jīng)濟分析參數(shù)。     (3)優(yōu)化計算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，計算結(jié)果科學(xué)嚴謹，工作量巨大，全過程均由計算機完成。最優(yōu)方案表10產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值計算式 D *XI Ri Ri*D *XI D *XI*Zi多層 18870 1.51 28494 高層 7338 2.90 21280 合計 26208 1.9 497

92、74 5327     第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方向），驗證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟上是合理的。畫出總平面布置圖，并標明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。    根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結(jié)果，本例做了三個方案的規(guī)劃設(shè)計，方案三是參考理論優(yōu)化值設(shè)計的，規(guī)劃見圖1、圖2、圖3。規(guī)劃指標詳見表11，方案比較見表12。    方案比較結(jié)論與上一章優(yōu)化