物流商貿(mào)園項目商業(yè)計劃書

1、物流商貿(mào)園項目商業(yè)計劃書物流商貿(mào)園項目商業(yè)計劃書.目錄第一章某區(qū)位概述和某物流業(yè)優(yōu)勢1一、某區(qū)位概述 1二、某物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 2三、某物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃情況分析3第二章某物流園區(qū)定位與目標3一、物流園定位 3二、某物流園建成后具備的物流功能及10 大社會效益 6三、某物流園各功能區(qū)土地利用規(guī)劃8四、各類使用性質(zhì)用地的適建規(guī)定15五、近期重點 15六、遠期重點 16第三章、開發(fā)某 物流園項目的成功機會17一、政策機會 17二、投資物流市場機會 18三、某物流園具有的經(jīng)營優(yōu)勢18第四章、長通物流有限公司決定投資自該項目的原因19一、依托火車東站貨運的優(yōu)勢 19二、依托某工業(yè)園區(qū)分園和中方工業(yè)園的

2、優(yōu)勢 20三、利用好某現(xiàn)在很多企業(yè)急需降低物流成本的契機 20四、 某市政府及有關部門對現(xiàn)代物流貨運站場給予政策上的扶植 20五、某物流園項目所處地理位置優(yōu)越20第五章、物流園的經(jīng)營、管理、運作20第六章、項目投資規(guī)模、概算及投資效益狀況分析21一、項目具體狀況 21二、投資收益狀況分析 211、項目建設規(guī)模 212、項目投資 223、項目投資來源 224、項目經(jīng)濟分析 235、關于收入狀況的特別說明 26備注272第一章某區(qū)位概述和某物流業(yè)優(yōu)勢一、某區(qū)位概述某市，簡稱長，別稱“星城”、“楚漢名城”，國家歷史文化名城，全國文明城市，國家級綜合配套改革試驗區(qū)之一（兩型社會試驗區(qū)），國家級兩化融合

3、試驗區(qū)之一, 國家十二五規(guī)劃（2011 2015）確定的重點開發(fā)區(qū)域，南中國綜合性交通樞紐。某市現(xiàn)為中國湖南省的省會，是湖南省政治、經(jīng)濟、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中國中西部地區(qū)最具競爭力城市，是我國中部重要的中心城市。也是中南部的特大城市。某是楚文明和湘楚文化的發(fā)源地， 經(jīng)歷三千年歷史城址不變的城市，有文字可考的歷史 3000 多年，因屈原和賈誼的影響而被稱為“屈賈之鄉(xiāng)”。某又稱“楚漢名城”，走馬樓簡牘等重要文物的出土反映其深厚的楚文化以及湖湘文化底蘊，位于岳麓山下的岳麓書院為湖南文化教育的象征。歷史上涌現(xiàn)眾多名人，留下眾多的歷史文化遺跡，成為國家歷史文化名城。2010 年實現(xiàn)地區(qū)

4、生產(chǎn)總值達4547.06億元，在全國省會城市中穩(wěn)居第 7 位，同比增長15.5%，GDP百強城市中排名第18 位，人均收入居省會城市第3 位。截止到2010 年，某市建成區(qū)已達320 平方公里，全市城市化率為67.7%。某區(qū)位條件獨特，交通優(yōu)勢明顯。這里自古就是連接我國東西部經(jīng)濟合作交流的戰(zhàn)略要地和東中部地區(qū)通往大西南的“橋頭堡”。湘黔、京廣、石長三條鐵路交匯于市區(qū)，某貨運站是全國重要的編組站之一。境內(nèi)有十多條高速公路已建成通車，市內(nèi)的黃花國際機場已開通國內(nèi)外航線，并將致力打造成為國內(nèi)第十大民用航3空港；以湘江為主體的水運體系通江達海，某形成了集鐵路、公路、航空、水運四位一體的立體交通網(wǎng)絡。福

5、（州）成（都）和呼（和浩特）北（海）兩條國家級通訊光纜在市區(qū)交匯。優(yōu)越的區(qū)位，發(fā)達的交通，便捷的通訊，使某正扮演著承東啟西的獨特角色，已成為我國中西部地區(qū)重要的交通和通訊樞紐。全市建成各類商品交易市場400 多個，形成了糧油、家電、果蔬、電腦、建材、日用品、醫(yī)藥等12 大類專業(yè)批發(fā)市場，年交易額列湖南省第5 位，年全社會貨物運輸總量7000 多萬噸，現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)已具雛形， 商貿(mào)物流區(qū)域商品輻射五?。ㄊ小^(qū)）周邊 84 個市、縣、 100 萬平方公里， 5500 萬人口的廣大區(qū)域，年銷售額達800 多億元。 據(jù)不完全統(tǒng)計，每天進出某市的各種貨運車輛約有五萬多臺次，2009 年進出某市的貨物量在

6、一萬七千多萬噸（其中鐵路貨物運輸量6195 萬噸、公路貨物運輸量4614 萬噸、水路貨物運輸量1121萬噸、民用航空貨郵運量2180 噸 ）, 貨物周轉(zhuǎn)量 5825.2 百萬噸公里。貨物運輸業(yè)的飛速發(fā)展不僅使貨物運輸總量大幅度增長，而且也使運輸生產(chǎn)的組織方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，這其中就包括近年來從貨物運輸業(yè)與倉儲業(yè)逐步演繹出來的新興產(chǎn)業(yè)第三方物流服務業(yè)。二、某物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析1. 公路物流某市公路貨運主要分為兩部分：專業(yè)運輸，社會運輸。其中，專業(yè)運輸指的是部、省及市屬的大型運輸企業(yè)運輸所承擔的貨物運輸部分，社會運輸指其他形式的社會運輸企業(yè)，包括個體及聯(lián)戶，所承擔的運輸份額。近年來，公路

7、貨運的發(fā)展趨勢是專業(yè)運輸不斷萎縮，社會運輸?shù)玫搅藰O大發(fā)展。 2009 年公路運輸總量4614 萬噸，其中社會運輸達27554萬噸，已經(jīng)占了60%。2. 鐵路物流依托遍布全國的鐵路物資儲運網(wǎng)絡，引入現(xiàn)代物流理念，利用現(xiàn)代信息技術和市場機制，對傳統(tǒng)物資進行改造、優(yōu)化、升華，為社會提供多層次、互動式物流服務。為電子商務的發(fā)展提供裝備精良、運作高效的堅實物質(zhì)基礎。 2009 年鐵路運輸量達到2195 萬噸。3. 公鐵聯(lián)運物流模式在某還沒有很好的利用?，F(xiàn)在的主要運輸方式還是以高成本的公路運輸為主，而 某物流園的建立剛好彌補了某地區(qū)物流在這一方面的不足，并且可以對物流行業(yè)的發(fā)展起到引導作用。三、某物流業(yè)的

8、發(fā)展規(guī)劃情況分析為加快某市物流業(yè)的發(fā)展，某市政府制定了某的兩個中心即“打造商貿(mào)物流中心 ”的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略和物流發(fā)展定位：以某城區(qū)為中心向四周形成一個輻射圈，從全國各地（主要是周邊地區(qū)）聚集商品、資金、人才等要素于某城區(qū)。立足城區(qū)，輻射周邊，以最快速度融入全國現(xiàn)代物流的分工和合作體系中去。建設物流園區(qū)：建成河西、火車南站、火車東站三大綜合型物流園區(qū)和一批市域性民營專業(yè)型物流中心及配送中心。構(gòu)建物流運輸平臺：以某火車南站和火車東站等樞紐貨運站為依托，以航空網(wǎng)、水運網(wǎng)、鐵路網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為通道網(wǎng)絡，以城市主干道為配送道路體系來構(gòu)建物流運輸平臺，形成公路、鐵路、水路、航空和管道綜合運輸體系。第二章某物流

9、園園區(qū)定位與目標一、物流園定位5以某火車東站鐵路運輸樞紐和某工業(yè)園區(qū)等經(jīng)濟區(qū)域為依托，立足某市，服務大西南區(qū)域經(jīng)濟，為城區(qū)居民、商貿(mào)流通業(yè)、部分流通加工業(yè)等多元對象提供集專業(yè)物流、基本物流、物流配套產(chǎn)業(yè)、生活配套等功能于一體的運作高效、配套齊全、環(huán)境良好的現(xiàn)代化綜合性物流園區(qū)。某物流園利用優(yōu)越的交通條件和區(qū)位優(yōu)勢構(gòu)建某市現(xiàn)代綜合物流園區(qū)，以輻射周邊五省，成為某連接大西南地區(qū)的物流樞紐、產(chǎn)品配送中心，成為經(jīng)營信息化、服務專業(yè)化、人才職業(yè)化、管理規(guī)范化的示范性現(xiàn)代物流園區(qū)。根據(jù)現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)律，結(jié)合某市物流狀況及某火車東站區(qū)域?qū)嶋H情況，物流園區(qū)著重建立三大平臺，即物流基礎設施平臺，物流信息平臺，物

10、流人才&政策平臺，形成服務于三個層面的物流樞紐中心：公司定位于 “物流平臺整合運營商” ，在“與您共同成就事業(yè)，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 ”的經(jīng)營理念指導下，致力于整合“ 物流服務、物流載體和物流需求 ”三大資源，為眾多物流企業(yè)提供“ 信息服務、信息交易、商務配套和物業(yè)管理 ”等系統(tǒng)服務。物流信息平臺管理中心的信息平臺具備五類功能，即數(shù)據(jù)交換功能、信息發(fā)布服務功能、物流會員服務功能、物流業(yè)務在線交易功能、智能6（包括 GPS 等功能）配送功能，具體包括包括交易中心（網(wǎng)上貨源、網(wǎng)上車源、物流信息交易等 ）、咨詢中心、資訊中心（行業(yè)動態(tài)、公路運輸、鐵路運輸、行業(yè)分析、門戶動態(tài)等） 、聯(lián)運中心、倉儲

11、配送中心、物流信息港等。公路運輸作為承擔我國絕大部分物流任務的最重要板塊，長期以來表現(xiàn)出松散、低效、高資源浪費率、高運輸成本的狀態(tài)，嚴重制約著中國物流的整體效率的提升，妨礙了現(xiàn)代物流對經(jīng)濟發(fā)展推動效應的發(fā)揮。針對這一行業(yè)現(xiàn)狀，某物流園創(chuàng)造性地扮演“物流平臺整合運營商”角色的實踐，搭建高效的物流運營平臺，建立物流企業(yè)資源聚集區(qū)，賦予公鐵聯(lián)合運輸板塊高效低耗、低運輸成本、集成化、信息化管理的時代特征，以全新的“公鐵聯(lián)運”物流模式，拉伸公路物流短板，助推中國物流業(yè)完成現(xiàn)代物流集海、陸、空于一體的完整體系構(gòu)建。某物流園致力于成為某乃至湖南公鐵聯(lián)運物流的領航者，大力推進以某為中心、覆蓋五省周邊重點城市的

12、公鐵聯(lián)運物流平臺連鎖復制戰(zhàn)略，構(gòu)筑起高效的物流平臺網(wǎng)絡，實現(xiàn)在更大范圍內(nèi)整合物流資源，培育物流企業(yè)，推動行業(yè)發(fā)展，促進和諧社會和節(jié)約型社會建設。懷通物流公司作為依托鐵路運輸和公鐵聯(lián)運為主的物流公司，以專7項物流運輸為起點，逐步發(fā)展成為第三方物流公司（強化供應鏈和電子商務管理）。在建設之初，依托鐵路專線和便利的公路條件，提供集裝箱、建材、林產(chǎn)品等大宗貨物的物流服務。待形成自己的競爭特色與優(yōu)勢后，吸引其它國內(nèi)物流企業(yè)及國際物流企業(yè)進駐，以某工業(yè)園分園區(qū)大中型生產(chǎn)企業(yè)為依托進行生產(chǎn)原材料供應、商品庫存、產(chǎn)品發(fā)運，主要具備高品質(zhì)貨品、特殊貨品及集裝箱等中轉(zhuǎn)、裝卸、倉儲、加工、配送、信息處理等功能。最終

13、形成服務于某及五省周邊地區(qū)的貿(mào)易往來以及本地企業(yè)的流通加工、物流運輸、商貿(mào)、倉儲、產(chǎn)品加工等功能于一體的設施一流、環(huán)境一流、管理一流的現(xiàn)代物流企業(yè)。二、某物流園建成后具備的物流功能及10 大社會效益1 、 物流系統(tǒng)功能倉儲功能園區(qū)擁有自動化立體倉庫的標準倉儲區(qū)，為工業(yè)企業(yè)和物流企業(yè)提供倉儲服務。運輸、配送功能園區(qū)主要采用公路和鐵路運輸，為企業(yè)提供聯(lián)運服務以達到最佳運輸模式組合；園區(qū)擁有標準化的配送運輸中心，為客戶提供不同的配送路線和價格服務，滿足不同層次客戶的需求。裝卸、搬運功能園區(qū)配備專業(yè)化的裝卸、提升、運送、碼垛等裝卸搬運機械，為企業(yè)提高裝卸搬運服務。流通加工功能物流企業(yè)根據(jù)客戶需要對貨物

14、進行組合、拼裝、加固，形成適于物流倉儲運輸和配送的組合包裝單元，根據(jù)客戶的需要對商品進行必要的商業(yè)包裝。并為制造商和分銷商的產(chǎn)品進行流通加工服務以方便生產(chǎn)和銷售。8信息處理功能對物流環(huán)節(jié)的各種物流作業(yè)中產(chǎn)生的物流信息進行實時采集、傳遞（中介）和分析，并向客戶提供各種作業(yè)的明細信息及咨詢信息。結(jié)算功能對物流費用進行結(jié)算，并在從事代理、運輸和配送的情況下，物流園區(qū)替貨主向收貨人結(jié)算貨款等。需求預測功能根據(jù)園區(qū)商品進貨、出貨信息來預測未來一段時間內(nèi)的商品進出庫量，進而預測市場對商品的需求。物流咨詢培訓服務利用物流園區(qū)運作的成功經(jīng)驗及相關的物流發(fā)展咨詢優(yōu)勢，吸引物流咨詢企業(yè)進駐發(fā)展，利用高校、科研、企

15、業(yè)、政府多方合作的優(yōu)勢，開展物流人才培訓業(yè)務。車輛輔助服務物流園區(qū)為貨運車輛提供停車配載、檢修、配件供應、加油等服務。金融配套服務以及工商、稅務、海關等服務園區(qū)能為企業(yè)提供工商咨詢、納稅申報與稅務登記、報關等服務。物流園區(qū)能為企業(yè)提供投資風險評估、貸款、保險、外匯等服務。2、十大社會效益（ 1）有利于促進地方經(jīng)濟和 GDP的增長。（ 2）有利于減輕道路、環(huán)境、能源的壓力。（ 3）有利于促進流通業(yè)的發(fā)展與帶動流量經(jīng)濟的發(fā)展。（ 4）有利于促進連鎖商業(yè)與電子商務的發(fā)展。（ 5）有利于提高第三產(chǎn)業(yè)比重，促進國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。（ 6）有利于改善投資環(huán)境，更好的吸引投資。（ 7）有利于增加就業(yè)機會 ,

16、 擴大就業(yè)。9（ 8）有利于提升當?shù)仄髽I(yè)的競爭力。（ 9）有利于促進地方財政收入的增長。（ 10）有利于推動城市化建設，優(yōu)化城市居住和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 2010 年 11 月 18 日，湖南物流與采購聯(lián)合會會長劉平、 常務副會長張龍發(fā)在結(jié)合華中物流規(guī)劃圖參觀完某物流園基地后指出： “某物流園賦予了公路運輸板塊高效低耗、集成化、信息化管理的時代特征，以全新的公鐵聯(lián)運物流模式拉伸了公路物流短板，完成了現(xiàn)代物流集陸、陸于一體的完整體系構(gòu)建，對某地區(qū)乃至周邊地區(qū)物流資源的整合，物流企業(yè)的規(guī)范發(fā)展起到一個很好的領導作用” 。三、某物流園各功能區(qū)土地利用規(guī)劃“總體規(guī)劃、分階段分目標實現(xiàn)” 。在發(fā)展物流業(yè)的同時，

17、以促進第三產(chǎn)業(yè)為契機；根據(jù)某火車東站貨運場運輸?shù)漠a(chǎn)品和某地區(qū)市場的特點，整體規(guī)劃、逐步建立和完善現(xiàn)代物流體系；在滿足園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基礎上，以企業(yè)發(fā)展為主題，以信息技術為支撐，通過組織結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源整合，發(fā)揮規(guī)模和集成優(yōu)勢，強化物流的專業(yè)化和社會化功能，創(chuàng)新物流機制，立足企業(yè)自身，逐步拓展業(yè)務市場，擴大物流的輻射范圍，努力將華中物流公司打造為湖南省的物流中心組成部分，同時連接某周邊物流和湖南省物流，形成西南地區(qū)極具競爭力的物流鏈，最終發(fā)展成覆蓋大西南地區(qū)的綜合性第三方物流公司。一般來說，國外物流園區(qū)占地在十幾公頃、幾十公頃以上，一般在100200 公頃的范圍內(nèi)。園區(qū)用地情況一覽表功能區(qū)名20

18、11 年占2013 年占百分比10地地（%）物流轉(zhuǎn)運中心（包括行政商貿(mào)區(qū)、公共配套服務區(qū)、鐵路集裝箱作業(yè)區(qū)、理貨場區(qū)、高速公路集裝箱、200 畝160 畝20物流信息交易平臺管理中心、 停車場、加油站等）標準化倉儲區(qū)（包括園區(qū)企業(yè)的原材料、零部件、半成品、產(chǎn)成品等倉儲、鋼材街、玻璃街、裝飾材料700 畝560 畝70街、水暖電氣街、 瓷磚街、涂料油漆街、鋁材街、木材制品街、 林產(chǎn)品加工交易（集裝箱）物流服務區(qū)）流通加工區(qū)30 畝24 畝3工業(yè)設備配件區(qū)（主要服務園區(qū)企50 畝405業(yè)）再生資源處理區(qū)20162合計1000 畝800 畝10011121、物流轉(zhuǎn)運中心1.1. 公共配套服務區(qū)為保障

19、物流園區(qū)的正常運營，建設公共配套服務區(qū)，包括行政商貿(mào)區(qū)（包括辦公樓、工商、稅務、海關等服務園區(qū)能為企業(yè)提供工商咨詢、納稅申報與稅務登記、報關等服務）和物流信息平臺交易中心、臨街商鋪等，為入園物流企業(yè)和物流服務需求者提供全面周到的服務。內(nèi)容主要包括：綜合管理中心、信息平臺交易管理中心、綜合服務中心、臨街商鋪及其配套設施、停車場、加油站、汽車修理廠、“司機之家”等。公共配套服務區(qū)建設規(guī)劃序號設施功能綜合管理區(qū)整個物流園區(qū)的管理中心、信息中心1信息平臺中心為整個園區(qū)的信息中樞商務、金融、行政區(qū)商務、辦公2綜合服務住宿、餐飲、商場、公寓3停車場及其汽車修理廠停放各類車輛4加油站車輛加油5輔助設施配電站

20、、維修車間、蓄水池等6其他設施道路、綠化等7備用設施預留地商務辦公設施及其他輔助設施的擴建1.2 鐵路集裝箱作業(yè)區(qū)集裝箱堆場區(qū)位于火車東站貨場內(nèi)，物流園區(qū)將形成以火車集裝箱為主體的集裝箱堆場；可開展公路運輸、鐵路運輸以及公鐵聯(lián)運，規(guī)劃在火車東站貨場布置堆場用地和以公鐵聯(lián)運交易、物流加工、倉儲用地為主的物流用地。13鐵路集裝箱作業(yè)區(qū)建設規(guī)劃序號設施功能1空箱堆場、中轉(zhuǎn)聯(lián)運區(qū)集裝箱空箱堆存2重箱、拼箱堆場集裝箱重箱堆存3拆、裝箱庫辦理拆、裝箱、中轉(zhuǎn)業(yè)務和貨物短期堆存4小型停車場裝卸機械和集卡的停放5辦公樓辦理有關手續(xù)6輔助設施配電站、維修車間等7其他設施道路、綠化等1.3 理貨場區(qū)為貨物提供清點、

21、分類、及搬運盤點等理貨服務以及為停車檢修、貨物配載等功能，內(nèi)分貨物分類區(qū)、倉儲區(qū)、停車場。理貨場區(qū)建設規(guī)劃序號設施功能1倉儲區(qū)貨物的暫存2分類區(qū)根據(jù)客戶訂單對貨物進行分類配貨3小型停車場停放各類車輛4其他設施道路、綠化等1.4 、高速路集裝箱作業(yè)區(qū)利用集裝箱運輸及拆拼箱服務為工業(yè)企業(yè)和物流企業(yè)提供貨物的集運、配送等物流服務，內(nèi)分集裝箱堆場、倉儲區(qū)、產(chǎn)品分撥區(qū)。高速公路集裝箱作業(yè)區(qū)建設規(guī)劃序號設施功能1空箱堆場、中轉(zhuǎn)聯(lián)運區(qū)集裝箱空箱堆存2重箱、拼箱堆場集裝箱重箱堆存3拆、裝箱庫辦理拆、裝箱、中轉(zhuǎn)業(yè)務和貨物短期堆存4產(chǎn)品分撥區(qū) &小型停車場裝卸機械和集卡的停放5其他設施道路、綠化等142標

22、準化倉儲區(qū)提供標準化的各類倉庫，為某地區(qū)流通企業(yè)和工業(yè)企業(yè)提供倉儲和配送等物流服務，同時也為園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)提供場地，使其共享現(xiàn)代物流基礎設施網(wǎng)絡，內(nèi)分倉儲區(qū)、包裝區(qū)、配送配貨區(qū)、運輸、物流加工服務、交易于一體的現(xiàn)代物流中心。主要服務于需要集裝箱發(fā)送貨物的企業(yè)。標準化倉儲區(qū)物 流服務區(qū)建設規(guī)劃序號規(guī)劃設施功能1倉儲區(qū)園區(qū)工廠的原材料、零部件、半成品、產(chǎn)成品等倉儲、流通企業(yè)建材商品倉儲、日用品倉儲等！2 到發(fā)貨中轉(zhuǎn)倉庫 &配送 火車站 &及園區(qū)企業(yè)到發(fā)貨物的臨時儲存、中轉(zhuǎn)、配送區(qū)配貨區(qū)產(chǎn)品交易市場進行產(chǎn)品交易物流加工服務區(qū)木材等產(chǎn)品加工區(qū)包裝區(qū)倉儲貨物的包裝車間等3小型停車場停放

23、各類車輛5其他設施道路、綠化等3再生資源處理區(qū)對工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的邊角料等廢棄原料進行收集、分類、加工、包裝等重加工利用，根據(jù)調(diào)研過程訪問的人員估計，生產(chǎn)加工、流通加工過程產(chǎn)生的廢棄物和外來的廢舊物資物流將達到園區(qū)物流量的10內(nèi)分處理區(qū)、重加工區(qū)、倉儲區(qū)。15再生資源處理區(qū)建設規(guī)劃序號設施功能1再生資源處理區(qū)再生處理工廠2重加工區(qū)對經(jīng)倉庫周轉(zhuǎn)貨物進行加工作業(yè)3輔助作業(yè)區(qū)進行裝卸、中轉(zhuǎn)及其他作業(yè)4小型停車場停放各類車輛5倉儲區(qū) &其他設施倉儲 &道路、綠化及其他輔助設施等4、工業(yè)設備配件區(qū)為工業(yè)企業(yè)以及園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)的機械設備提供日常維護、零部件的配備、安裝等服務，以保障企業(yè)的正常

24、生產(chǎn)和運作，防止意外事故的發(fā)生，內(nèi)分倉儲區(qū)、超市配送區(qū)、維修區(qū)等。工業(yè)設備配件區(qū)建設規(guī)劃序號設施功能1倉儲區(qū)工業(yè)設備 &零部件的儲存2工業(yè)設備 &配件超市區(qū)進行產(chǎn)品交易3維修車間工業(yè)設備的日常維護6輔助設施配電站7其他設施道路、綠化等5、流通加工區(qū)為工業(yè)企業(yè)提供生產(chǎn)資料的包裝、分割、計量、分揀、組裝等物流服務，內(nèi)分流通加工區(qū)、倉儲區(qū)。16流通加工區(qū)建設規(guī)劃序號設施功能1流通加工區(qū)生產(chǎn)資料 &倉儲區(qū)物資的包裝、分割、計量、分揀、組裝等2倉儲區(qū)流通加工產(chǎn)品的暫存3其他設施道路、綠化等四、各類使用性質(zhì)用地的適建規(guī)定考慮到規(guī)劃的彈性，在特定的條件下，用地性質(zhì)可根據(jù)實際需要做適當

25、調(diào)整，但應符合城市建設用地適建范圍的規(guī)定。第一層面，形成集采購、銷售、倉儲、配送于一體的供應鏈管理中心。服務主體：某工業(yè)園區(qū) 分園科技物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、河西商貿(mào)區(qū)、中央商務區(qū)及周邊地區(qū)等經(jīng)濟區(qū)域；第二層面，形成集貨、儲存、揀選、加工、分揀、配送、信息處理于一體的配送中心。服務主體：某市的流通業(yè)（尤其是商超、醫(yī)藥連鎖企業(yè)；大型代理商批發(fā)企業(yè)、周邊地區(qū)的同類企業(yè)等） 。第三層面，依托鐵路優(yōu)勢、城市道路或公路，構(gòu)筑與火車東站物流園區(qū)的對接體系，形成以鐵路和公路（道路）多式聯(lián)運系統(tǒng)為支撐的集各種物流功能于一體的物流集散中心。服務主體：湖南省、大西南地區(qū)。五、近期重點1整合火車東站域附近的各種物流資源。主要依

26、托于某市交通運輸體系中的鐵路專用線、各類場站、各種運輸通道、商業(yè)網(wǎng)點以及企業(yè)自身擁有的倉庫和銷售網(wǎng)點等基礎設施，初步構(gòu)建物流基礎設施平臺，為物流活動的正常運作提供通暢的人、貨流通道，并能為入園物流企業(yè)提供必要、合理的物流運營的硬件設施，具有中轉(zhuǎn)、換裝、存儲、加工、配貨、包裝、裝卸、搬運、運輸?shù)然疚锪鞴δ?；基本完成六大區(qū)（九小區(qū)）組團（公共配套服務區(qū)、再生資源處理區(qū)、鐵路集裝箱作業(yè)區(qū)、17高速路集裝箱作業(yè)區(qū)、理貨場區(qū)、流通加工區(qū)、標準化倉儲區(qū)、林產(chǎn)品加工物流服務區(qū)、 工業(yè)設備配件區(qū)） 設計及第一期建設 1000 畝，到 2013 年物流園區(qū)規(guī)劃用地 1800 畝。2初步搭建物流政策平臺。為某市

27、現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展建立相關的政策、法規(guī)保障體系，為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個良好的軟環(huán)境，包括良好的市場運營環(huán)境、良好的政府協(xié)調(diào)管理機制，最終為實現(xiàn)現(xiàn)代物流系統(tǒng)發(fā)展目標提供保障和指導。3初步搭建物流信息平臺建設。重點建設基礎功能層、 部門管理層、共享信息層，積極引導入園區(qū)企業(yè)進行信息化建設，發(fā)展增值應用層。六、遠期重點1進一步整合資源，完善物流信息管理平臺、物流基礎設施平臺、物流政策平臺，使物流園區(qū)基礎設施具有一定的規(guī)模，物流的運作集約化和規(guī)模化逐漸普遍，根據(jù)物流園區(qū)的發(fā)展形勢，對管理區(qū)進行擴建，進一步增強其對物流園區(qū)的配套服務。根據(jù)物流市場的發(fā)展，對標準化倉儲區(qū)、集裝箱堆場區(qū)、建材倉儲區(qū)、林產(chǎn)品

28、加工區(qū)等物流服務區(qū)進行改造擴建， 2013 年物流園區(qū)規(guī)劃用地達到1800 畝。2進一步完善物流信息平臺建設，促進園區(qū)內(nèi)企業(yè)的交流合作。重點把實時的業(yè)務信息交流、完備的物流企業(yè)數(shù)據(jù)庫等作為物流園區(qū)整合物流資源的核心優(yōu)勢，并推動物流園區(qū)從信息中心發(fā)展成為眾多物流企業(yè)及非物流企業(yè)整合其各自供應鏈的大平臺。第三章、開發(fā)某物流園項目的成功機會18一、政策機會某的物流規(guī)劃將陸續(xù)進入實施階段，政府將繼續(xù)大力推進物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展?；疖嚃|站（ 物流園和火車東站貨場結(jié)為一體）被規(guī)劃為某市三大區(qū)域性綜合型物流園區(qū)之一。新的政府機構(gòu)有利于物流業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃和協(xié)調(diào)管理，醞釀中的政策措施會更趨成熟。例如，國家發(fā)展和改革委員會

29、正在研究、制定的中國物流發(fā)展業(yè)規(guī)劃大綱與發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策、國家質(zhì)檢總局和原國家經(jīng)貿(mào)計劃設立全國物流標準化委員會、國家科技部將根據(jù)原有現(xiàn)代物流科研項目的進展部署后兩年的滾動計劃等等。此外交通運輸、郵政、信息、商務等有關政府部門和一批地方政府也將會制定新的計劃和政策，泛珠江三角，九加二的合作，湖南地區(qū)物流也是主要的合作項目之一。雖然國家控制固定資產(chǎn)投資的增長速度，但物流基礎設施建設仍將是投資重點。我國物流基礎設施建設將繼續(xù)受到關注。除了國家仍將把物流基礎設施作為投資重點之外，民間資本與外國資本也將把物流作為投資的新方向，因此基投資主體將呈現(xiàn)多元化趨向。物流裝備也將受到重視，提高物流裝備技術水平已成

30、為物流業(yè)發(fā)展的重要組成部分。3某市委市政府關于某物流業(yè)的發(fā)展出臺了一系列的優(yōu)惠政策、扶持政策和物流發(fā)展規(guī)劃綱要。市政府出臺了某市商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展促進政策，為了提高物流企業(yè)的辦事效率政府專門出臺了商貿(mào)物流項目建設審批程序， 2010 年 10 月 29 日，市委、市政府召開商貿(mào)物流重點項目建設調(diào)度會等等政策文件足可以體現(xiàn)出某市委市政府對于某物流業(yè)發(fā)展的高度重視，對某的物流企業(yè)來講現(xiàn)在是一個很好的把企業(yè)做大做強的契機。19二、投資物流市場機會物流業(yè)是國家鼓勵發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)， 物流業(yè)是繼勞動力和自然資源之后的第三利潤源， 是國民經(jīng)濟的助推器， 對現(xiàn)代社會的經(jīng)濟發(fā)展具有重大的意義。把某建設成我省三大現(xiàn)代

31、物流中心之一，是省委、省政府的決策，也是社會經(jīng)濟發(fā)展和市場流通的需求。 某由于自身有利的地理位置，四通八達的交通優(yōu)勢以及成熟的各類專業(yè)市場， 某具備了建成現(xiàn)代物流中心的客觀條件， 也可以說，在某物流中心的建設是萬事俱備只欠東風。三、某物流園具有的經(jīng)營優(yōu)勢1具有經(jīng)濟地理位置和城市規(guī)劃優(yōu)勢某物流園位于某火車東站內(nèi)，處于廣鐵集團和區(qū)規(guī)劃的物流園區(qū)內(nèi), 北界某市環(huán)城高速路 , 西交 S223高速公路連接線，東鄰中方工業(yè)園，南面是某市火車東站貨場的延伸，園區(qū)建成后某鐵路集裝箱的所有業(yè)務也將由長通物流有限公司經(jīng)營和管理，所以經(jīng)營貨運有較高的知名度。地理位置十分優(yōu)越：某物流園地處某火車東站貨場， 10 分鐘

32、可抵達某火車南站，中方工業(yè)園（約 2 公里）；12 分鐘可抵達某河西商貿(mào)集中地，15 分鐘可達某工業(yè)園。2項目位于交通樞紐的優(yōu)勢某物流園交通發(fā)達，路網(wǎng)完善，是某市東西北的交通要道，公路運輸極為繁華，是 S223道、懷溆高速、環(huán)城高速公路出口的匯集地，火車運輸線直達物流園區(qū)，市內(nèi)多條公交線路途經(jīng)物流園區(qū)。項目所在地周邊急需建成一定規(guī)模的物流貨運市場，物流氛圍濃厚，是現(xiàn)代物流集散地。3 綜合服務完善、科學布局優(yōu)勢20某物流園是集貨物配送、運輸、倉儲、交易結(jié)算、廣告、物流信息發(fā)布、物流信息咨詢服務于一體的專業(yè)物流市場，提供公路、鐵路、空運綜合性、跨區(qū)域多功能服務的物流園區(qū)，同時設置物流信息平臺交易管

33、理中心、汽車維修、檢測、餐飲住宿等配套服務設施。第四章、長通物流公司決定投資該項目的原因一、依托火車東站貨運的優(yōu)勢：由于某火車南站的運輸量已超負荷，廣鐵集團決定以后的集裝箱運輸、水果類的運輸、建材的運輸?shù)葘幕疖嚹险救哭D(zhuǎn)移到火車東站來運作，而 某物流園區(qū)就是在火車東站貨場的基礎上建立起來的，為物流園區(qū)的貨運量和發(fā)展提供了保障。二、依托某工業(yè)園區(qū) 分園和中方工業(yè)園的優(yōu)勢，園區(qū)內(nèi)的企業(yè)主要以生產(chǎn)建材制品、電子制品、再生資源產(chǎn)品、塑料制品、火車東站貨運場的倉儲運輸物流等，而這些產(chǎn)品的附加值相對較低，運量大的特點等決定了他們需要采用低成本的運輸方式， 某物流園可以滿足他們的需求。三、利用某現(xiàn)在很多企

34、業(yè)急需降低物流成本的契機，其中運輸成本占產(chǎn)品整個物流總成本的 60%左右，（公路運輸成本太高，鐵路運輸成本低，企業(yè)為了提高自身的競爭力，必須選擇更合理的運輸方式來降低其物流成本）。四、某市政府及有關部門對現(xiàn)代物流貨運站場給予政策上扶植， 有關部門大力支持發(fā)展物流園區(qū)的建立。五、 某物流園項目所處地理位置優(yōu)越，交通四通八達，是發(fā)展物流的黃金地段，擁有火車東站貨運站場良好的資源優(yōu)勢。21第五章、物流園的經(jīng)營、管理、運作一、園區(qū)內(nèi)設有健全的組織機構(gòu)體系：設有決策層和執(zhí)行層；二、設有招商部、工程部、物業(yè)管理處、保安部、行政部、信息咨詢服務中心等部門，各部門權責明確，分工合作。三、物流園區(qū)經(jīng)營管理，包括

35、招商引資、宣傳推廣、品牌建設、物業(yè)租售、物業(yè)管理與維護、為入住企業(yè)提供貨物配送、運輸、倉儲、廣告、交易結(jié)算、安全監(jiān)管等；且為入住企業(yè)提供各種配套服務，包括商務服務、經(jīng)營管理咨詢、工商稅務代辦、信息發(fā)布、保險、通信、小型購物、后勤、保安、環(huán)衛(wèi)、消防、文化娛樂、餐飲、住宿、處理企業(yè)投訴，為入住企業(yè) 提供一流的管理、一流的服務。四、運營管理物流園區(qū)的運營管理由長通物流有限公司管理層負責，實行總經(jīng)理負責制，同時接受投資者和租賃戶的監(jiān)督，充分考慮投資者的利益。按照崗位需要及合理控制成本的原則在各必要崗位上配備精干的管理和運營人才。 建立嚴格的系統(tǒng)管理制度，以提高管理效率，減少協(xié)調(diào)成本，保障物流園區(qū)從一開

36、始就能夠體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效的運營效率。實際運營中以合同、協(xié)議的形式開展租賃、承包、經(jīng)紀、交易等業(yè)務，增加經(jīng)營的透明度，讓投資者放心；保障規(guī)范運作，降低公司和投資者的投資風險。第六章、項目投資規(guī)模、概算及投資效益狀況分析一、項目具體狀況22占地面積： 1037 畝土地使用權： 50 年地面狀況：實現(xiàn)“五通一平”，即通路、給水、排水、供電、通訊和土地狀況平整。由長通物流有限公司籌資興建，并負責管理、運營。經(jīng)營范圍：鐵路貨物運輸、公路貨物運輸、多式聯(lián)運、倉儲、停車場、物流信息平臺中心。項目總建筑面積 319,462 平方米 ，其中：貨運辦公樓 8,592 平方米 ，貨運倉庫 300,000 平方米 ，“

37、司機之家” 10,870 平方米 。建設集裝箱堆場 33,350 平方米。經(jīng)營范圍：鐵路貨物運輸、公路貨物運輸、多式聯(lián)運、倉儲、出租停車場、物流信息平臺中心、物流商貿(mào)、公共配套服務等。二、投資收益狀況分析1、項目建設規(guī)模項目總投資 61,978 萬元，包括：1）購置土地使用權（ 50）年：共征用地1,037 畝，地價 22 萬/畝，計 22,814 萬元。2）前期費用：可研、環(huán)評、立項、規(guī)劃設計、施工圖設計按10 元/平米，即 319,462 平方米× 10=320 萬元；報建費約 90 元/ 平米，即 319,246 平方米× 90=2,875 萬元；計 3,195 萬元

38、。3）綜合辦公樓（包括“司機之家” ）建筑成本：10,870 平方米× 0.12 萬元（單價） 1,304 萬元；4) 貨運辦公樓建造成本：8,592 平方米× 0.08 萬元（單價） 687 萬元 ；235) 物流信息平臺交易管理中心 200 萬元；6) 貨運倉庫建造成本： 300,000 平方米× 0.09 萬元（單價） 27,000萬元 ；7) 綠地費用： 10,640 ×0.005 萬元 53 萬元 ；8) 園區(qū)配套成本： 200 萬元（含水、電、通訊、圍墻、大門、倉庫防火門、消防、配電間、廣告費等） ；9) 鐵路集裝箱運輸用 &公路集裝箱用相關配套設備需投資1,370 萬元；10) 再生資源處理設備 &物流轉(zhuǎn)中心裝卸搬運設備投資 1,820 萬元；11）管理費：按收入1.5%計，即 35,184 ×1.5%=527萬元。12）財務費：按借款 20,000 萬元計，利率 7.02%（按 5.85 的基準利率上浮 20計算）