宏觀經(jīng)濟政策下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

1、宏觀經(jīng)濟學課程作業(yè)宏觀經(jīng)濟政策下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展班級：1244102學號:124410203姓名:陳嬌指導教師：張旭東宏觀經(jīng)濟政策下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展陳嬌(工商管理系124410203)內(nèi)容摘要：近年來，在國家各項政策的扶植下.我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了快速發(fā)展勢頭。然而，在取得這些成就的同時，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了許多不健康的因素。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)業(yè)存在局部的高檔次的房屋供給過剩與中低檔商品房、經(jīng)濟適用房短缺并存。房地產(chǎn)投資增長過快導致房屋空置率上升、銀行不良貸款增加導致房地產(chǎn)價格持續(xù)走高。至此我國房地產(chǎn)市場發(fā)展達到高峰，國家或地方政府相繼出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀經(jīng)濟政策。本文從

2、財政政策與貨幣政策兩種方面對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作了分析.并且分別就緊縮與寬松的財政政策與貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，提出國家應綜合運用兩種經(jīng)濟政策以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展.關(guān)鍵詞：財政政策、貨幣政策、房地產(chǎn)行業(yè)、宏觀調(diào)控宏觀經(jīng)濟政策指國家或政府為了增進整個社會經(jīng)濟福利、改進國民經(jīng)濟的運行狀況、達到一定的政策目標而有意識和有計劃地運用一定的政策工具而制定的解決經(jīng)濟問題的指導原則和措施.嚴格地說，宏觀經(jīng)濟政策是指財政政策和貨幣政策，以及收入分配政策和對外經(jīng)濟政策。除此以外，政府對經(jīng)濟的干預都屬于微觀調(diào)控，所采取的政策都是微觀經(jīng)濟政策.房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它涉及鋼鐵、水泥等多種行業(yè).該

3、行業(yè)對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。一、加強房地產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)實意義(1)協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)系房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟與社會發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導性與支柱性產(chǎn)業(yè)，其健康的發(fā)展對國民經(jīng)濟的增長有較大的影響。房地產(chǎn)具有投資量大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動作用強的特點.房地產(chǎn)的投資可以直接拉動國民經(jīng)濟的增長。2001年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246619億元，比上年增長11。4%;全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%.2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值為300670億元，比上年增長20。9%。房地產(chǎn)開發(fā)可以直接帶動鋼鐵水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對經(jīng)濟增長起拉動作用。

4、由此可看，實施一系列的調(diào)控政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及經(jīng)濟的增長有重要意義。促進房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化我國房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)供給存在結(jié)構(gòu)性供給過剩與短缺并存的問題。具體表現(xiàn)在：一些大面積、高檔次的房屋供過于求，而一些中檔次的商品房、經(jīng)濟適用房，廉租房的供給小于需求.我國房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的情況，會引發(fā)高檔商品房供給過剩，造成房屋過剩，中低檔商品房和保障性住房供給不足。政府利用宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，可以引導社會資金流向，控制大面積高檔次的房屋供給，增加中低檔商品房、保障性住房的供給，達到優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目標。房地產(chǎn)兼具投資與消費兩種屬性，具發(fā)展受國民經(jīng)濟的制約世界

5、銀行在衡量一個國家的住房消費水平時一般認為房價收入比在3-6倍之間為適當。我國2003-2007年商品房屋平均銷售價格分別為2359元、2778元、3168元、3367元、3864元，而與此相對應的城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為8472。2元、9421.6元、10493元、11759.5元、13785.8元3。如果以2007年為例，一個三口家庭購入90平方米的房屋需要347760元，而其總共可支配收入41357.4元，房價收入比為8。4,遠遠高于世界銀行最高房價比為6的要求。2005年至2008年，我國70個大中城市房屋銷售價格上漲幅度分別為7.6%、5。5%7。6%6.5%由此可見，房地產(chǎn)價格

6、上漲較快，其引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫會有房地產(chǎn)領(lǐng)域想其他相關(guān)領(lǐng)域擴散導致國民經(jīng)濟泡沫化，影響經(jīng)濟的健康穩(wěn)定運行。所以我們要采取有效措施保證我國房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，實現(xiàn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。二、財政政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響財政政策是指國家根據(jù)一定時期政治、經(jīng)濟、社會發(fā)展的任務而規(guī)定的財政工作的指導原則，通過財政支出與稅收政策來調(diào)節(jié)總需求。增加政府支出，可以刺激總需求，從而增加國民收入，反之則壓抑總需求，減少國民收入。一、財政政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的理論依據(jù)當前我國房價目前存在較為嚴重的泡沫現(xiàn)象，其根本原因是經(jīng)濟適用房與商品房開發(fā)的比例本末倒置，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場被商品房壟斷，許多社會資本被投入樓市，等待升值，從而使

7、房價不斷抬升。況且中國樓市從開始就奠定了地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府壟斷的畸形結(jié)構(gòu).這些因素導致我國房價一直是呈上漲的態(tài)勢.而某種程度上的房價惡性上漲使房地產(chǎn)投機空間增大，導致房地產(chǎn)市場的混亂，這就需要國家的宏觀經(jīng)濟政策來加以調(diào)控.而財政政策就成為國家宏觀調(diào)控的有力手段.財政政策對我國房地產(chǎn)調(diào)控主要是通過財政支出政策和收入政策來實施的.財政收入政策是對房地產(chǎn)稅收進行調(diào)控.通過對有關(guān)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)行為征稅，影響房地產(chǎn)開發(fā)及持有成本，間接調(diào)控房地產(chǎn)需求，影響房地產(chǎn)價格。通過對房地產(chǎn)供給者征稅種類、稅率的調(diào)整，增加或減少房地產(chǎn)供給者開發(fā)及銷售成本，在一定條件下，引起房地產(chǎn)供給量的上升與下降。財政支出政策主要

8、是利用財政補貼對某些需求量大，利潤率偏低的房地產(chǎn)領(lǐng)域進行補貼。政府通過運用財政補貼，可以實現(xiàn)中低收入階層對住房需求。二、財政政策為調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展的工具與調(diào)控手段財政政策的調(diào)控工具主要是房地產(chǎn)稅及政府補貼。而財政政策劃分為擴張性財政政策與緊縮性財政政策。這兩種財政政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展均有一定的影響，并且是政府的主要調(diào)控手段。1 ）所謂擴張性財政政策，是指通過減少財政收人或擴大財政支出刺激社會總需求增長的政策。國家在為住宅產(chǎn)業(yè)大量投人的同時，又出臺政策調(diào)整購房稅收，通過稅收和補貼的方式降低房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟適用房的成本.即自1999年8月1日起對房地產(chǎn)市場若干稅收政策做出調(diào)整,200。年12月

9、31日前免征銷售環(huán)節(jié)的各種行政事業(yè)性收費和營業(yè)稅、契稅，以此減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，有效啟動房地產(chǎn)市場4另一方面而言，目前市場上的投資品看，金融商品中只有股票、債券距離百姓近一些，并有著很強誘惑力，但“股市有風險，人市須謹慎”還是將大多數(shù)居民擋在了門外，而且投資證券市場不僅需要有資金的支持，更要有大量的精力投人，也不是人人能為的。配合房市中的稅收優(yōu)惠及近年房價的不斷下降，房地產(chǎn)成為重要投資工具的時機已基本成熟.政府采取積極的財政政策對啟動房市的作用，主要體現(xiàn)在以下幾方面：1、增發(fā)國債，擴大住宅建設(shè)投資，直接拉動了住宅建設(shè)的發(fā)展；同時，基礎(chǔ)設(shè)施的加強，也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境

10、。2、連續(xù)降低存貸款利率，抑制儲蓄增長，一方面，起到鼓動消費，特別是住宅消費的作用；另一方面，同時降低了住房抵押貸款利率，鼓勵居民貸款買房。3、增加職工工資，提高了居民購房能力，有利于擴大住宅市場需求。4、降低房地產(chǎn)稅費，促使房價降低，有利于提高居民購房承受能力。充分利用這一短期政策，為房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造的有利條件，從而促進房地產(chǎn)市場的規(guī)范有序發(fā)展。2）緊縮性財政政策是指通過增加財政收入或減少財政支出以抑制社會總需求增長的政策.由于增收減支的結(jié)果集中表現(xiàn)為財政結(jié)余，因此，緊縮性財政政策也稱盈余性財政政策。政府通過緊縮性的財政政策控制房地產(chǎn)過快發(fā)展。主要是利用減少財政支出并增加稅收的手段來調(diào)控房

11、地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。政府通過增加房地產(chǎn)供給者的稅種以及稅率，增加開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營成本，從而導致房地產(chǎn)價格的上升，即消費者的購買成本上升。其結(jié)果是消費者用來投資房地產(chǎn)的資本將減少，導致房地產(chǎn)的供給量減少.達到控制房地產(chǎn)過快發(fā)展的目的。同時，政府的財政補貼對完善房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)及供給平衡起到不容忽視的作用。增加對中低收入者的政府補貼，使中低收入者的自主消費需求增加，促使不同層次需求的房地產(chǎn)供給趨于合理，不同層次的消費者的需求得到滿足。3）綜上所述，在不同經(jīng)濟發(fā)展的時期，政府通過財政政策對房地產(chǎn)的發(fā)展能夠起到調(diào)控的作用.并且對保持國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長有重要意義。三、貨幣政策下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢貨幣政策是指政府

12、或中央銀行為影響經(jīng)濟活動所采取的措施，尤指控制貨幣供給以及調(diào)控利至的各項措施。用以達到特定或維持政策目標一一比如，抑制通脹、實現(xiàn)完全就業(yè)或經(jīng)濟增長。根據(jù)對總產(chǎn)出的影響方面，可把貨幣政策分為兩類：擴張性貨幣政策和緊縮性貨幣政策。在經(jīng)濟蕭條時，中央銀行采取措施增加貨幣供給，由此引起利率降低，刺激投資和凈出口，增加總需求，稱為擴張性貨幣政策。反之，經(jīng)濟過熱、通貨膨脹率太高時，中央銀行采取一系列措施減少貨幣供給，以提高利率、抑制投資和消費，使總產(chǎn)出減少或放慢增長速度，使物價水平控制在合理水平，稱為緊縮性貨幣政策。一、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)的理論依據(jù)貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控是指央行運用貨幣政策工具影響交易

13、者對房地產(chǎn)價格的預期，從而改變各個交易者的行為。實際上是通過影響房地產(chǎn)的資金供求達到調(diào)控房地產(chǎn)實物供求的目的.房地產(chǎn)貨幣政策調(diào)控運用準備金率、利率的調(diào)整，影響房地產(chǎn)供求雙方的行為。其調(diào)控具體包括兩個方面：一是指供給調(diào)控，通過準備金率升降，縮小或加大商業(yè)銀行可貸資金規(guī)模，間接收縮或擴大房地產(chǎn)開發(fā)的資金供應量；另一方面是需求調(diào)控，通過利率的升降增加或降低房地產(chǎn)生產(chǎn)者的借貸成本，增加或降低房地產(chǎn)投資及消費者的購房成本。貨幣政策力爭達到供求動態(tài)平衡，對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有積極作用.二、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的工具與調(diào)控手段貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的工具主要指利率、存款準備金率等變量。由于不同的貨

14、幣政策對房地產(chǎn)的控制作用不同，下面分情況分析：1）擴張性貨幣政策是指在經(jīng)濟蕭條時，中央銀行采取措施增加貨幣供給，由此引起利率降低，刺激投資和凈出口，增加總需求。近年來房價的持續(xù)上漲促使我國對房地產(chǎn)市場由穩(wěn)健過渡到緊縮性的貨幣政策，其目的在于抑制房價的高速增長。2008年下半年為應對國際金融危機的影響，我國開始施行實行“適度寬松”的貨幣政策，借以活躍市場，促進住房消費與投資6銀根放松”減少了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，提高了整體開發(fā)能力，有助于房地產(chǎn)投資規(guī)模的穩(wěn)步增長。發(fā)展房地產(chǎn)的貨幣政策手段主要包括以下兩點：一方面通過降低存款準備金率促使商業(yè)銀行的可貸金額增加，用于房地產(chǎn)開發(fā)信貸增加，房地產(chǎn)開發(fā)商

15、借此可以大力投資房地產(chǎn).因此新增房地產(chǎn)的總體供給量增加。另一方面，減低利率使得房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和消費者的購房成本降低，將導致房地產(chǎn)的供給增加、購房者的需求上升。資金的低利率刺激了投資過快增長。資金價格偏低意味著投資成本低，企業(yè)更多地增加投入，有力促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展：7：o2 ）緊縮性貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展起到抑制作用。1998年，國家開始住房分配貨幣化改革，停止福利實物分房，從而迅速催生了房地產(chǎn)業(yè)。自此，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪快速發(fā)展時期。近幾年，各家銀行紛紛實施寬松的房貸政策，2004年，我國境內(nèi)中資銀行的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款與2003年相比增幅達41%，其中66%的新增人民幣貸款

16、流向了房地產(chǎn)業(yè)，客觀上助長了房價上漲.2006年至今，盡管房價有所起伏，但總體上仍呈現(xiàn)了快速上升的勢頭.這種勢頭如不加以抑制，其對經(jīng)濟增長的負面影響就將迅速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實。房價快速上漲。鑒于此，為調(diào)整房市結(jié)構(gòu)、防止房地產(chǎn)價格上漲過快和擠壓房市泡沫，必須找到遏制房價的有效方法。第一，提高央行準備金率。央行可以采取了提高準備金率的手段來緊縮銀根、對付通脹。從2007年1月至2008年6月，存款準備金率提高了8.5個百分點，總凍結(jié)存款44650億元I并多次提高利率，使房地產(chǎn)企業(yè)每月要支付的還貸額大幅增加，同時使居民對住房的投資需求和投機需求下降。第二，控制商業(yè)銀行住房按揭貸款。住房按揭貸款影響的是住房需

17、求，提高首付比例就可以對遏制房價起到很好的作用。事實說明，該政策是有效果的。如果房價上漲過快，可以考慮進一步提高二套房貸的首付比例.第三，提高利率.利率調(diào)控是通過銀行信貸渠道對房地產(chǎn)的供求雙方進行影響。提高貸款利率導致房地產(chǎn)開發(fā)成本和消費者的購房成本上升。從而使房地產(chǎn)的供給下降，購房者的需求下降.所以緊縮性的貨幣政策有力的降低了房地產(chǎn)過快發(fā)展帶來的通貨膨脹.四、完善宏觀經(jīng)濟政策的搭配機制由于財政政策與貨幣政策對房地產(chǎn)的影響各有特點，在運用宏觀經(jīng)濟政策時要完善其搭配機制。1 ）根據(jù)經(jīng)濟形勢調(diào)整財政政策與貨幣政策的搭配.在經(jīng)濟去熱的條件下，我們要利用緊縮性的貨幣政策進行總量調(diào)控，同時要發(fā)揮財政政策

18、對結(jié)構(gòu)調(diào)控的積極作用，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。在經(jīng)濟趨冷，房地產(chǎn)運行低迷的情況下，國家應采取較為寬松的貨幣政策進行調(diào)控。另外，配合財政政策稅收減免方面的寬松政策，穩(wěn)定房屋價格，活躍房地產(chǎn)交易。2）拓寬保障性住房融資渠道加強財政政策與貨幣政策配合：10：.現(xiàn)階段，我國保障性領(lǐng)域的融資渠道主要是財政出資，主要依靠國家運用財政資金滿足低收入家庭的住房需求。通過資產(chǎn)證券化方式進行保障性住房融資是實現(xiàn)財政融資的具體體現(xiàn).利用金融市場發(fā)行證券，到期后在支付投資者券款，既可以解決保障性住房的建設(shè)資金需求，同時又可以實現(xiàn)政府保障性住房供應，達到調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)的目的.充分利用有效地宏觀經(jīng)濟政策達到房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目標要