容積率專題研究

1、容積率專題研究關(guān)于容積率研究的專題報告容積率是“一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。”1容積率是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)。容積率是西方國家（主要是美國）從本世紀(jì)初推行城市土地區(qū)劃管理制度中所采用的一項重要指標(biāo)。在中國大致是20世紀(jì)80年代后才逐漸流傳使用。容積率是無量綱的比值，通常以地塊面積為1,地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。1.1 容積率是“宗地”面積允許的建筑容量宗地是地籍管理的基本單元，是大地表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，具面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指定“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的

2、具體利用強度，宗地問才具有可比性。1.2 容積率是控制性詳細規(guī)劃的強制性指標(biāo)在城市規(guī)劃編制辦法（建設(shè)部令第146號）中控制性詳細規(guī)劃應(yīng)包括的內(nèi)容，其中確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求是主要內(nèi)容之一。同時著重指出，控制性詳細規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強制性內(nèi)容。1.3 容積率是建筑工程規(guī)劃管理的重要內(nèi)容容積率既是國有土地使用權(quán)出讓合同中必須規(guī)定的重要內(nèi)容，也是進行城鄉(xiāng)規(guī)劃行政許可時必須嚴(yán)格控制的關(guān)鍵指標(biāo)?！俺青l(xiāng)規(guī)劃主管部門在對建

3、設(shè)項目實施規(guī)劃管理中，必須嚴(yán)格遵守控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)。對同一建設(shè)項目，在給出規(guī)劃設(shè)計條件、進行建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的容積率指標(biāo)均應(yīng)符合法定規(guī)劃確定容積率指標(biāo)，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公示，直至該項目竣工驗收完成?！?容積率影響因素分析容積率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制內(nèi)容。從景觀特色、空間形態(tài)、防災(zāi)要求、環(huán)境設(shè)計等角度出發(fā)考慮，容積率、建筑密度應(yīng)有一定的限制。超過限度將使人體健康、生態(tài)環(huán)境、城市功能受到威脅和危害。影響容積率指標(biāo)的主要因素有以下幾個方面。2.1 城市規(guī)模因素城市總體規(guī)劃中所確定的城

4、市人口的總體規(guī)模、用地規(guī)模、城市布局結(jié)構(gòu)以及建筑層次分區(qū)指標(biāo)等因素，都需要通過一個恰當(dāng)?shù)娜莘e率去實現(xiàn)。通常大城市、特大城市容積率大于中小城市容積率。2.2 地理緯度因素氣候分區(qū)及地理緯度所決定的日照間距要求不同，影響居住用地容積率指標(biāo)。比如冬至日的日照標(biāo)準(zhǔn)間距系數(shù)，長春2.24,北京1.86,濟南1.62,南京1.36,廣州0.99。這也是我國南方地區(qū)比北方地區(qū)城市容積率高的主要原因之2.3 地塊區(qū)位因素同一座城市，土地價值有較大差別。一般說，市中心或環(huán)境、交通等條件較好，土地出讓價格較高的地區(qū)，為提高土地利用效率，容積率應(yīng)高于其他地區(qū)。而歷史文化保護區(qū)、特色風(fēng)貌保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、機場凈空保

5、護區(qū)等相關(guān)區(qū)域，受保護要求等因素限制，容積率較低。2.4 基礎(chǔ)設(shè)施因素較高的容積率需要較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件和自然條件作為支撐。城市現(xiàn)有和規(guī)劃建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的可供量，以及提供服務(wù)的最大能力決定了城市環(huán)境容量。所以基礎(chǔ)設(shè)施配套好的區(qū)域容積率高于基礎(chǔ)設(shè)施配套差的區(qū)域容積率。2.5 建筑規(guī)模因素建筑總量、建筑層數(shù)或高度影響容積率指標(biāo)。居住區(qū)規(guī)模越大，配套設(shè)置等級越高，容積率越??；一般建筑容量與建筑層數(shù)或高度成正比，建筑層數(shù)越多，或高度越高，容積率越高；若同樣的建筑層數(shù)，建筑密度越高，則容積率越高。2.6 用地性質(zhì)因素不同用途的建設(shè)用地在建筑間距、進深、通風(fēng)、采光、綠地、停車、建筑密

6、度等方面的要求不同，一般商務(wù)辦公類及酒店類用地容積率高于居住類用地容積率，而大中專院校、醫(yī)院、劇院和工業(yè)倉儲類用地容積率較低2.7 經(jīng)濟效益因素城市開發(fā)建設(shè)的根本動機在于獲得經(jīng)濟利益，因此，在開發(fā)建設(shè)城市過程中，既要確保開發(fā)建設(shè)符合城市總體規(guī)劃，又要維持甚至提高開發(fā)商的積極性。容積率高可獲得較好經(jīng)濟效益。通常容積率與出讓價格成正比。期望價格高，容積率也要相應(yīng)提高。2.8 城市化水平因素由于城市化的快速發(fā)展和土地保護力度的加大，舊城改造逐步提上日程，通常隨著區(qū)域城市化水平的提高容積率也相對增大。2.9 其他因素行政因素對城市建設(shè)開發(fā)的影響，城市居民對環(huán)境的需求、生活習(xí)慣、心里承受能力等。2.10

7、 積率的危害容積率存在著客觀上的最合理值。容積率超過合理限值將會損失開放空間、綠地面積以及住宅的隱私性，從而影響小區(qū)居住舒適度，導(dǎo)致住宅的價值下降。比一定規(guī)模的魚池，在確定的客觀條件下，魚池內(nèi)放養(yǎng)的魚超過合理數(shù)量，魚的生存舒適度就會下降。3.1 過高容積率導(dǎo)致居住區(qū)綠地率減少，停車位不足過高容積率意味著小區(qū)內(nèi)房子建得過多，必定會帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。由于容積率過高，綠地的比例也會相應(yīng)的減少，人均綠地面積會大幅度下降，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足都是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。由此產(chǎn)生的矛盾時有發(fā)生，如在一些

8、居住區(qū)，本已很少的公共綠地或宅旁綠地改作停車位，致使樓前樓后很難見到綠色；本已很窄的道路被車位占據(jù)半邊以致通行艱難，置身其中，猶如進入擁堵的交通干道；本已很少的車位由于業(yè)主們爭搶占位更難充分發(fā)揮作用，由此引起鄰里不和。3.2 過高容積率使居住區(qū)公共配套設(shè)施難以保障高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心、水電設(shè)備以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。一方面，過高容積率就是通犧牲公共配套設(shè)施應(yīng)有標(biāo)準(zhǔn)來實現(xiàn)的，主體建筑密度的增大，使配套建筑用地不得不減少；另一方面，人口的增加使現(xiàn)有配套設(shè)施的使用頻率增大，必然會加劇其老化。3.3 過高容積率造成居住區(qū)安防難度增大由于居住

9、密度大，所以出入的人較多，防止外來人員進入難度也隨之增大,這就對過高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多地巡邏人員來保證住戶的安全。近年來，居住區(qū)安防發(fā)生的問題，高容積率社區(qū)所占比例明顯偏大。3.4 過高容積率引發(fā)社會矛盾增多過高容積率通常是開發(fā)商做了手腳。多數(shù)購房者在買房子時，都不太注意到容積率這個概念，大多數(shù)業(yè)主很難有居住區(qū)容積率的體驗，很多業(yè)主買房入住多年，也不知道自己小區(qū)的容積率。住進來后才發(fā)樓房與樓房之間的間距已縮小，采光、通風(fēng)、綠地、停車、用電梯也會受到影響，居住舒適度已大打折扣。業(yè)主因容積率承諾未兌現(xiàn)發(fā)生的官司屢見報端。4加強容積率的科學(xué)

10、管理4.1 切實增強對容積率的科學(xué)認識容積率是一項“隱含”著復(fù)雜相關(guān)因素的數(shù)值。容積率在城市建設(shè)或項目建設(shè)中要切實發(fā)揮城市土地利用價值，充分體現(xiàn)城市用地性質(zhì)差異，真正兼顧經(jīng)濟利益與環(huán)境效益，相互協(xié)調(diào)與其他規(guī)劃控制指標(biāo)之間的關(guān)系。容積率并非越低居住舒適度越高。容積率在一定程度上反映了建筑的舒適度，但是它們之問并不是一個簡單的線性比例關(guān)系。在同一塊土地上，開發(fā)商通過設(shè)計、建筑策劃，市場研究等工作，有很大的空間打造自己的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的舒適度，使其適應(yīng)市場，同時創(chuàng)造地塊最佳的經(jīng)濟效益。在容積率的不能變更的情況下，人性化的建筑類型會提高舒適度。人們經(jīng)?？吹?，低容積率的別墅區(qū)，顯得小區(qū)缺乏人氣，不利于鄰

11、里交往，物管成本也相對較高。容積率不是不可變更的。容積率是由政府制定的，具有科學(xué)性、政策性和權(quán)威性,但規(guī)劃用地建筑容積率并不是一概不能調(diào)整，關(guān)鍵看為什么調(diào)整、按什么程序調(diào)整。事物是不斷發(fā)展的、變化的，調(diào)整、變更是事物自我完善的要求，是否定之否定發(fā)展規(guī)律的體現(xiàn)。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，城市規(guī)模、城市結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展方向不斷變化，為適應(yīng)情況，城市規(guī)劃必須適時作出調(diào)整，局部地區(qū)用地性質(zhì)、容積率的調(diào)整正是城市規(guī)劃的發(fā)展和完善。容積率適度提高是土地集約利用的必然要求。我國城市用地緊缺是一個不爭的事實。容積率是評價城市土地開發(fā)利用合理程度的重要指標(biāo)。討論土地利用不能只談土地平面利用而不論土地立體利用。有關(guān)資料表

12、明，2004年全國內(nèi)地城市平均建筑容積率為0.51,臺北建筑容積率為1.23.0,香港為1.610,顯示我國許多城市地上空間利用潛力還相當(dāng)大。4.2 科學(xué)確定容積率的合理指標(biāo)科學(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本。合理的容積率要有利于人的健康生活，有利于人們物質(zhì)、文化生活的需求，有利于為大多數(shù)人謀利益?？茖W(xué)發(fā)展觀的基本要求是全面協(xié)調(diào)可持續(xù)。堅持協(xié)調(diào)發(fā)展，就是要使容率的指標(biāo)比例適當(dāng)、結(jié)構(gòu)合理、相互促進、良性運行，推進城市建設(shè)中的各個環(huán)節(jié)和各個方面相協(xié)調(diào)。堅持可持續(xù)發(fā)展，就是在確定容積率時要重視人與然相和諧，要以節(jié)約資源、保護環(huán)境為目標(biāo)，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，全面建設(shè)節(jié)約型社會?？茖W(xué)發(fā)展觀的根本方法是統(tǒng)籌兼顧。在

13、確定容積率時要正確認識和妥善處理城市建設(shè)中的重大關(guān)系，統(tǒng)籌個人利益和集體利益、局部利益和整體利益、當(dāng)前利益和長遠利益，充分調(diào)動各方面積極性，做到總攬全局、統(tǒng)籌規(guī)劃。4.3 嚴(yán)格控制容積率的調(diào)整程序?qū)τ谝?guī)劃變更和容積率調(diào)整，一定要堅持原則，不能見小利忘大義；對于合理的規(guī)劃變更和容積率調(diào)整，規(guī)劃部門要嚴(yán)格依法按程序?qū)徟?，維護好全局利益、長遠利益和社會公眾利益，并請監(jiān)察機關(guān)做好監(jiān)督。5土地增值與容積率的關(guān)系5.1 土地增值的涵義及成因土地增值的涵義，表面來看，就是土地價值的增加。城市土地增值是指在城市化過程中，伴隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和土地改良，土地利用過程中獲得的土地收益不斷增加，其經(jīng)濟本質(zhì)為地租的增值

14、和土地資本的增加，其直觀的表現(xiàn)形式就是土地價格的上漲10土地增值按成因大致有三種情況：在社會發(fā)展過程中，人們不斷地對土地進行直接、間接投資，促使土地勞動價值量增加，這是投資性增值；在其他條件不變的情況下，某一地塊由低收益用途轉(zhuǎn)變?yōu)楦呤找嬗猛緯r，土地上產(chǎn)生的收益會相應(yīng)提高，收益還原后的地價也會相應(yīng)增值，反之亦然，這是用途性增值；隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人類活動對土地的需求日益增加，形成了相對無限的需求對相對有限的土地的爭奪，造成供不應(yīng)求程度日益提高，從而使地價不斷上漲，這是稀缺性增值。5.2 容積率與土地價格的關(guān)系容積率是指城市用地的地塊上修建的總建筑面積與所占用地面積之比值。容積率的大小反映了土地

15、利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異，是微觀上影響地價最重要的因素。在容積率對地價作用機制中，容積率遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。這是由于在實際情況中，由于城市規(guī)劃、土地供求狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平，建筑成本等多種因素的作用，使容積率與地價之間形成復(fù)雜的變化規(guī)律。這里，我們引入西方經(jīng)濟學(xué)的經(jīng)濟要素組合理論中比較重要的兩個概念，邊際收益與邊際成本。邊際收益MarginalRevenueProduct)是指每多增加一個單位投入所帶來的收益值。邊際成本(MarginalCost)是指每多增加一個單位投入所增加的成本。根據(jù)這兩方面，試分析土地的價值情況。如圖所示，MPM(線分別代表地塊的邊際收益、

16、邊際成本。M歷始呈上升趨勢，到一定容積率就下降；M胎好相反。很顯然，只有當(dāng)MP=MC,即邊際收益曲線與邊際成本曲線交于Y點，地塊能夠產(chǎn)生最大的利潤。所以，由此可以看出，在一定條件下，容積率的提高會相應(yīng)提高土地收益率。而在此時，便是地價得以提高；但同時，容積率超過存在的最佳值時，會降低土地收益率，從而地價降低。5.3 合理確定容積率對土地增值的意義容積率具有一系列的經(jīng)濟效用，諸如控制土地開發(fā)容量，改變土地開發(fā)價值，指導(dǎo)城市開發(fā)。這里著重看是第二點，毋庸置疑，容積率的變化可導(dǎo)致土地利用收益的大幅變化，并間接地影響地價。比如，在商品房售價和建造成本不變的情況下，提高容積率，在相同面積土地上開發(fā)能獲得

17、更多的建筑面積，單方分?jǐn)偟貎r額減少，從而降低總成本，提高土地開發(fā)總收益。而在個別情況下，容積率的增大，建筑層數(shù)由多層變成高層，由于地層加固等原因，單方建筑造價短期內(nèi)升高，土地開發(fā)總收益隨容積率增大而會出現(xiàn)小范圍內(nèi)下滑。由此可見，合理確定容積率，對于土地增值而言，意義2規(guī)劃實踐中容積率指標(biāo)的確定及其不足2.1 容積率確定的實踐操作(1)依據(jù)經(jīng)驗確定容積率指標(biāo)，一般有經(jīng)驗歸納統(tǒng)計法與調(diào)查分析法兩種經(jīng)驗歸納統(tǒng)計法是將已有的各種規(guī)劃布局形式的容積率指標(biāo)進行統(tǒng)計分析，總結(jié)得出經(jīng)驗指標(biāo)數(shù)據(jù)，并將其推廣運用。這些經(jīng)驗數(shù)據(jù)指標(biāo)只可運用到和原有總結(jié)的情況相類似的地方，并且需要保證真實性和普遍性。調(diào)查分析對比方法

18、是通過深入調(diào)查，從現(xiàn)狀中取得一些可供參考的指標(biāo)數(shù)據(jù)，將之與規(guī)劃目標(biāo)進行對比，依據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃條件和城市發(fā)展水平定出較合理的容積率指標(biāo)。該方法需要大量廣泛的調(diào)查研究，并且考慮到的影響指標(biāo)也存在著較大的局限性。還有就是參照技術(shù)管理規(guī)定。目前很多城市已設(shè)有土地使用與建筑管理的有關(guān)技術(shù)規(guī)定，容積率的確定需遵照規(guī)定的要求。(2)通過形體布局模擬和環(huán)境容量、人口容量來推算確定容積率形體布局模擬法是通過試做形體布局的規(guī)劃設(shè)計，研究出空間布局及容量上大體合適的方案，然后用社會、經(jīng)濟等因素進行評價與修正，再反推成明確的容積率指標(biāo)。這種方法直觀性強，便于掌握。但同時忽略了一點，空間布局結(jié)構(gòu)合理并不一定能保證規(guī)劃方案在經(jīng)濟、社會等更深層面的合理性。環(huán)境容