房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目并購(gòu)

1、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目并購(gòu)重點(diǎn)財(cái)稅問(wèn)題解析主講人：王震課程綱要 1.房地產(chǎn)證券化大潮中的價(jià)值管理房地產(chǎn)證券化大潮中的價(jià)值管理 2.房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)必須掌握的基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)必須掌握的基礎(chǔ)知識(shí) 3.外資企業(yè)和國(guó)有企業(yè)并購(gòu)?fù)赓Y企業(yè)和國(guó)有企業(yè)并購(gòu) 4. 盡職調(diào)查的重點(diǎn)內(nèi)容盡職調(diào)查的重點(diǎn)內(nèi)容 5.房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的主要疑難問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的主要疑難問(wèn)題 6.并購(gòu)估值并購(gòu)估值課程綱要 7.項(xiàng)目并購(gòu)后的運(yùn)營(yíng)監(jiān)管重點(diǎn)項(xiàng)目并購(gòu)后的運(yùn)營(yíng)監(jiān)管重點(diǎn) 8.并購(gòu)融資、支付手段及創(chuàng)新并購(gòu)融資、支付手段及創(chuàng)新 9.并購(gòu)中會(huì)計(jì)、稅務(wù)問(wèn)題并購(gòu)中會(huì)計(jì)、稅務(wù)問(wèn)題 10.合作開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)稅（增值稅）問(wèn)題解析合作開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)稅（增值稅）問(wèn)題

2、解析 11.合作開(kāi)發(fā)土地增值稅問(wèn)題解析合作開(kāi)發(fā)土地增值稅問(wèn)題解析 12.合作開(kāi)發(fā)土地增值企業(yè)所得稅問(wèn)題解析合作開(kāi)發(fā)土地增值企業(yè)所得稅問(wèn)題解析1.1.房地產(chǎn)證券化大潮中的價(jià)值管理房地產(chǎn)證券化大潮中的價(jià)值管理1.1 房地產(chǎn)證券化有哪些模式？房地產(chǎn)證券化有哪些模式？IPO、定向增發(fā)、定向增發(fā)、REISTs、眾籌、眾籌1.2 不同證券化模式的盈利模式差異？不同證券化模式的盈利模式差異？在基礎(chǔ)資產(chǎn)盈利不變的前提下，不同主體不同的參與方式套利程度在基礎(chǔ)資產(chǎn)盈利不變的前提下，不同主體不同的參與方式套利程度各異各異1.3 并購(gòu)的盈利模式并購(gòu)的盈利模式1.4 金融地產(chǎn)背景下資本運(yùn)作思路金融地產(chǎn)背景下資本運(yùn)作思路

3、5萬(wàn)科股份深圳萬(wàn)科萬(wàn)科前海公館建設(shè)管理公司投資人鵬華基金管理公司股權(quán)回購(gòu)協(xié)議支付回購(gòu)款資金退出資金進(jìn)入分配合伙收益簽署合作協(xié)議租戶(hù)1前海投控設(shè)立公司分紅 鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金交易結(jié)構(gòu)簽署B(yǎng)OT協(xié)議租戶(hù)2租戶(hù)n公墓基金公墓基金業(yè)績(jī)補(bǔ)償前海投控3深圳萬(wàn)科增資入股鵬華基管中信的房地產(chǎn)投資信托基金中信的房地產(chǎn)投資信托基金陽(yáng)光100非控股直營(yíng)模式該模式是在項(xiàng)目所有權(quán)與管理權(quán)分開(kāi)的前提下，陽(yáng)光該模式是在項(xiàng)目所有權(quán)與管理權(quán)分開(kāi)的前提下，陽(yáng)光100通過(guò)占有合作項(xiàng)目公通過(guò)占有合作項(xiàng)目公司司30%-40%股權(quán)，輸出陽(yáng)光股權(quán)，輸出陽(yáng)光100品牌和管理標(biāo)準(zhǔn)、流程和制度，由陽(yáng)光品牌和管理

4、標(biāo)準(zhǔn)、流程和制度，由陽(yáng)光100全全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理。權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理。加盟單位按照合同規(guī)定加盟單位按照合同規(guī)定，向陽(yáng)光向陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)總部按照項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的置業(yè)集團(tuán)總部按照項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的4%支付支付品牌許可和管理服務(wù)費(fèi)。品牌許可和管理服務(wù)費(fèi)。陽(yáng)光100的融資創(chuàng)新2015年年6月月12日，陽(yáng)光日，陽(yáng)光100和和光大安石簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。光大安石牽頭光大安石簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。光大安石牽頭的投資財(cái)團(tuán)戰(zhàn)略投資陽(yáng)光的投資財(cái)團(tuán)戰(zhàn)略投資陽(yáng)光100，成為持股比例為，成為持股比例為9.03%的第二大股東。的第二大股東。光大安石將協(xié)助陽(yáng)光光大安石將協(xié)助陽(yáng)光100制定一系列發(fā)

5、展策略，協(xié)助公司在未來(lái)進(jìn)一步提高融制定一系列發(fā)展策略，協(xié)助公司在未來(lái)進(jìn)一步提高融資能力、業(yè)務(wù)規(guī)模以及資本回報(bào)率。資能力、業(yè)務(wù)規(guī)模以及資本回報(bào)率。光大安石將就與陽(yáng)光光大安石將就與陽(yáng)光100在未來(lái)項(xiàng)目層面的合作中在未來(lái)項(xiàng)目層面的合作中，安排提供約安排提供約50億元規(guī)模的億元規(guī)模的融資（包括輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目），將以股權(quán)和或債權(quán)模式投資公司項(xiàng)目，支持公融資（包括輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目），將以股權(quán)和或債權(quán)模式投資公司項(xiàng)目，支持公司主力產(chǎn)品如商業(yè)街區(qū)、鳳凰社等進(jìn)一步快速發(fā)展。司主力產(chǎn)品如商業(yè)街區(qū)、鳳凰社等進(jìn)一步快速發(fā)展。 1.3 并購(gòu)的盈利模式資本重置獲利模式混合所有制改革并購(gòu)基金可通過(guò)資本注入降低企業(yè)負(fù)債，大幅度

6、降低債務(wù)成本，給予企業(yè)喘氣、生存和休整的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的重置。資本重置幫助企業(yè)提升效益、獲得資本市場(chǎng)更好的估值。10 1.3 并購(gòu)的盈利模式資產(chǎn)重組獲利于1+12或3-12模式參與企業(yè)的資產(chǎn)梳理、剝離、新增等一系列活動(dòng)，給企業(yè)組建一個(gè)新的、被認(rèn)可的資產(chǎn)組合，然后通過(guò)并購(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)赃@種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)收益。111.3 并購(gòu)的盈利模式改善運(yùn)營(yíng)模式通過(guò)引入新的CEO和高管團(tuán)隊(duì)、推動(dòng)新的發(fā)展戰(zhàn)略、提升運(yùn)營(yíng)效能和業(yè)績(jī)后，二次上市或轉(zhuǎn)售給下一個(gè)投資者獲利。也可以通過(guò)大規(guī)模的橫向并購(gòu)形成“市場(chǎng)控制力”；也可通過(guò)上下游企業(yè)的“縱向并購(gòu)”降低運(yùn)營(yíng)成本，比如電商并購(gòu)物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)等。12 1.3 并購(gòu)的盈利模式“

7、借殼獲利”模式并購(gòu)基金在收購(gòu)上市公司“殼”后，通過(guò)不斷往里注入自產(chǎn)或引入新的業(yè)務(wù)，拉升股價(jià)，在二級(jí)市場(chǎng)獲利。并購(gòu)基金作為新公司的股權(quán)投資者可以采取“跟投”占股的策略，實(shí)現(xiàn)日后較高的二級(jí)市場(chǎng)回報(bào)。并購(gòu)基金可以去收購(gòu)一些資產(chǎn)，通過(guò)一系列“整合裝飾”，未來(lái)可以轉(zhuǎn)讓給上市公司，或者是以發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式再變成上市公司的小股東，但是不一定構(gòu)成反向并購(gòu)成為上市公司的大股東。131.3 并購(gòu)的盈利模式過(guò)程盈利模式隨著并購(gòu)融資工具或者并購(gòu)支付工具的增多，比如過(guò)橋貸款、定向可轉(zhuǎn)債、認(rèn)股權(quán)證，或者是垃圾債券，或者推行股票分級(jí)制度，未來(lái)并購(gòu)重組有很多種組合的方式，并購(gòu)基金在操作過(guò)程中能夠通過(guò)不同的并購(gòu)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)

8、收益增值或收益放大。14 1.3 并購(gòu)的盈利模式公司改制模式通過(guò)并購(gòu)基金的介入，打破原來(lái)“純國(guó)有”或“純家族”的公司治理結(jié)構(gòu)，通過(guò)建立更科學(xué)合理的董事會(huì)、公司治理系統(tǒng)、激勵(lì)體系等，從源頭上改變企業(yè)的行為方式和企業(yè)文化等，以期獲得更佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)回報(bào)。151.4 金融地產(chǎn)背景下資本運(yùn)作思路總體上降低公司或項(xiàng)目的杠桿比例，擴(kuò)大直接融資占比實(shí)現(xiàn)從公司金融向結(jié)構(gòu)化金融的創(chuàng)新轉(zhuǎn)變存量資產(chǎn)加速證券化增量資產(chǎn)投資基金化、證券化和眾籌化、互聯(lián)網(wǎng)化資產(chǎn)的服務(wù)屬性增強(qiáng)，資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流的自?xún)斝院头€(wěn)定性是項(xiàng)目成功融投資的關(guān)鍵161.4 金融地產(chǎn)背景下資本運(yùn)作思路房地產(chǎn)投資信托基金和地產(chǎn)信托受益憑證是地產(chǎn)金融體制創(chuàng)新的重

9、點(diǎn)地產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu)化或基金化趨勢(shì)明顯，中小房企加速轉(zhuǎn)型行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品研發(fā)差異化特征明顯，兼并重組盛行，精細(xì)化管理，企業(yè)必須創(chuàng)新定位先拿錢(qián)再做事，滿(mǎn)足機(jī)構(gòu)資本要求的過(guò)程就是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的過(guò)程品牌建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，強(qiáng)化與機(jī)構(gòu)的溝通、合作是對(duì)管理層的新要求1.4 金融地產(chǎn)背景下資本運(yùn)作思路財(cái)務(wù)管理理念與技術(shù)的升級(jí)價(jià)值管理是對(duì)傳統(tǒng)核算管理的升級(jí)替代公司價(jià)值=債權(quán)人（優(yōu)先股）價(jià)值+普通股股東價(jià)值剩余收益是股東盈余質(zhì)量的關(guān)鍵指標(biāo)在時(shí)間維度上，向投資者報(bào)告企業(yè)剩余收益和風(fēng)險(xiǎn)的連續(xù)分布，企業(yè)必須基于互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行革命性的升級(jí)改造高頻交易和對(duì)沖基金，要求隨時(shí)掌握企業(yè)的剩余收益，定期結(jié)賬無(wú)法滿(mǎn)足地產(chǎn)基金化

10、和證券化要求182.2.房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)必須掌握的基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)必須掌握的基礎(chǔ)知識(shí)2.1 項(xiàng)目合作（收購(gòu)）的主要方式項(xiàng)目合作（收購(gòu)）的主要方式2.2 一般流程一般流程2.1 項(xiàng)目收購(gòu)的主要方式資產(chǎn)收購(gòu)資產(chǎn)收購(gòu)收購(gòu)項(xiàng)目收購(gòu)項(xiàng)目（房地產(chǎn)項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)┘娌⒓娌⒛繕?biāo)目標(biāo)公司公司收購(gòu)公司股權(quán)收購(gòu)公司股權(quán)并購(gòu)資產(chǎn)并購(gòu)資產(chǎn)+協(xié)議管理協(xié)議管理合作開(kāi)發(fā)合作開(kāi)發(fā)合作開(kāi)發(fā)與土地方合作與土地方合作項(xiàng)目公司：合作建房或股權(quán)收購(gòu)與資金方合作與資金方合作聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)境外融資各類(lèi)機(jī)構(gòu)：信托、基金、證券、保險(xiǎn)等 土地、房產(chǎn)非銷(xiāo)售處置所面臨的問(wèn)題中小房企以自然人股東直接持股項(xiàng)目公司為主，也有通過(guò)投資公中小房企

11、以自然人股東直接持股項(xiàng)目公司為主，也有通過(guò)投資公司持股項(xiàng)目公司的間接持股司持股項(xiàng)目公司的間接持股張順投資公司張孝張順項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司張孝非直系親屬股東結(jié)構(gòu)，比較復(fù)雜；法人、合伙企業(yè)和自然人等混合股東項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓一人持股公司與兩人持股公司公司層面的問(wèn)題股東層面的問(wèn)題項(xiàng)目公司的資本公積和留存利潤(rùn)如何處理項(xiàng)目公司的虧損如何處理項(xiàng)目公司預(yù)繳稅款如何處理項(xiàng)目公司債務(wù)如何處理轉(zhuǎn)讓稅金如何確定如何避稅萬(wàn)科股權(quán)收購(gòu)方式萬(wàn)科股權(quán)收購(gòu)方式萬(wàn)科股權(quán)收購(gòu)方式萬(wàn)科股權(quán)收購(gòu)方式股權(quán)收購(gòu)模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，萬(wàn)科將項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，萬(wàn)科將項(xiàng)目公司的部

12、分股權(quán)收購(gòu)，達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的，股權(quán)收購(gòu)后，雙方按照注的部分股權(quán)收購(gòu)，達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的，股權(quán)收購(gòu)后，雙方按照注冊(cè)資本的比例投入后續(xù)開(kāi)發(fā)資金的一種模式。冊(cè)資本的比例投入后續(xù)開(kāi)發(fā)資金的一種模式。收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司方式，收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式，收購(gòu)現(xiàn)有非項(xiàng)目公司方式。收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司方式，收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式，收購(gòu)現(xiàn)有非項(xiàng)目公司方式。三種方式的風(fēng)險(xiǎn)由低到高，選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照風(fēng)險(xiǎn)由低到高的方式進(jìn)行。三種方式的風(fēng)險(xiǎn)由低到高，選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照風(fēng)險(xiǎn)由低到高的方式進(jìn)行。收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司方式收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司方式由土地方與萬(wàn)科新設(shè)立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項(xiàng)目公由土地方與萬(wàn)科新

13、設(shè)立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項(xiàng)目公司名下（或者由土地方新設(shè)立項(xiàng)目公司，然后將新設(shè)立的項(xiàng)目公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)司名下（或者由土地方新設(shè)立項(xiàng)目公司，然后將新設(shè)立的項(xiàng)目公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科）讓給萬(wàn)科）。優(yōu)先選擇由土地方與萬(wàn)科新設(shè)立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立優(yōu)先選擇由土地方與萬(wàn)科新設(shè)立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項(xiàng)目公司名下方式（與項(xiàng)目公司模式類(lèi)似）的項(xiàng)目公司名下方式（與項(xiàng)目公司模式類(lèi)似）該方式的前提是：新設(shè)立項(xiàng)目公司并將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，獲得該方式的前提是：新設(shè)立項(xiàng)目公司并將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，獲得當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)批準(zhǔn)。一般要求此前土地

14、方還沒(méi)有設(shè)立過(guò)項(xiàng)目公司，并將土當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)批準(zhǔn)。一般要求此前土地方還沒(méi)有設(shè)立過(guò)項(xiàng)目公司，并將土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)給該項(xiàng)目公司。地使用權(quán)過(guò)戶(hù)給該項(xiàng)目公司。萬(wàn)科需要控制新設(shè)立公司的工商注冊(cè)登記、股權(quán)變更等手續(xù)，控制項(xiàng)目公司印萬(wàn)科需要控制新設(shè)立公司的工商注冊(cè)登記、股權(quán)變更等手續(xù)，控制項(xiàng)目公司印章、帳戶(hù)，以便控制可能產(chǎn)生的或有負(fù)債。章、帳戶(hù)，以便控制可能產(chǎn)生的或有負(fù)債。收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司方式案例收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司方式案例1、項(xiàng)目概況：、項(xiàng)目概況：占地面積占地面積31.7萬(wàn)平米，土地方為上海金豐房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司。隸屬閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)政萬(wàn)平米，土地方為上海金豐房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司。隸屬閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)政府。注冊(cè)資本總額

15、府。注冊(cè)資本總額1000萬(wàn)元人民幣。公司資產(chǎn)總額萬(wàn)元人民幣。公司資產(chǎn)總額9013萬(wàn)元，負(fù)債萬(wàn)元，負(fù)債8735萬(wàn)元，所有者權(quán)益萬(wàn)元，所有者權(quán)益278萬(wàn)元。萬(wàn)元。土地方在簽約前已獲得土地方在簽約前已獲得A-1、A-3地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，A-5地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、操作模式、操作模式1）2002年年2月，金豐公司與鎮(zhèn)屬企業(yè)上海華漕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司，注月，金豐公司與鎮(zhèn)屬企業(yè)上海華漕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司，注冊(cè)資金冊(cè)資金800萬(wàn)元。萬(wàn)元。2）金豐公司將）金豐公司將A-1、A-3、A-5地塊相關(guān)資產(chǎn)

16、、負(fù)債和所有者權(quán)益注入華歐公司，所有前期證照也更地塊相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益注入華歐公司，所有前期證照也更名至華歐公司名下。名至華歐公司名下。3）待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議，取得地塊的土地權(quán)證后，萬(wàn)科收購(gòu)華）待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議，取得地塊的土地權(quán)證后，萬(wàn)科收購(gòu)華歐公司歐公司100%股權(quán)，公司的運(yùn)轉(zhuǎn)及操作均由萬(wàn)科進(jìn)行。股權(quán)，公司的運(yùn)轉(zhuǎn)及操作均由萬(wàn)科進(jìn)行。收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式合作方已經(jīng)設(shè)立項(xiàng)目公司，并將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，合作方將項(xiàng)目公司合作方已經(jīng)設(shè)立項(xiàng)目公司，并將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，合作方將項(xiàng)目公司名

17、下部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科的方式。名下部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科的方式。項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成可能比較復(fù)雜、可能已經(jīng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目、可能已經(jīng)發(fā)生復(fù)雜的資項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成可能比較復(fù)雜、可能已經(jīng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目、可能已經(jīng)發(fā)生復(fù)雜的資產(chǎn)負(fù)債等情況，需要由合作方完成對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)清理、債務(wù)清償，使項(xiàng)目公司達(dá)到產(chǎn)負(fù)債等情況，需要由合作方完成對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)清理、債務(wù)清償，使項(xiàng)目公司達(dá)到萬(wàn)科股權(quán)收購(gòu)的基本條件，如果不能達(dá)到，則不進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)。萬(wàn)科股權(quán)收購(gòu)的基本條件，如果不能達(dá)到，則不進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)。萬(wàn)科需要控制股權(quán)收購(gòu)發(fā)生的工商變更登記手續(xù)。萬(wàn)科需要控制股權(quán)收購(gòu)發(fā)生的工商變更登記手續(xù)。股權(quán)變更登記完成前不付款，或者只支付部分款項(xiàng)，

18、但支付比例不應(yīng)超過(guò)股權(quán)變更登記完成前不付款，或者只支付部分款項(xiàng)，但支付比例不應(yīng)超過(guò)30%，而且，而且合作方應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的擔(dān)保。合作方應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的擔(dān)保。收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式案例收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式案例2012年萬(wàn)科在東莞收購(gòu)了四家公司的全部或部分股權(quán)：年萬(wàn)科在東莞收購(gòu)了四家公司的全部或部分股權(quán)：5月月7日，萬(wàn)科以現(xiàn)金對(duì)價(jià)日，萬(wàn)科以現(xiàn)金對(duì)價(jià)1000萬(wàn)元收購(gòu)了東莞市萬(wàn)都房地產(chǎn)有限公司萬(wàn)元收購(gòu)了東莞市萬(wàn)都房地產(chǎn)有限公司100%的股權(quán)；的股權(quán)；7月月10日以現(xiàn)金對(duì)價(jià)日以現(xiàn)金對(duì)價(jià)510萬(wàn)元收購(gòu)了廣東東莞市福民貿(mào)易有限公司萬(wàn)元收購(gòu)了廣東東莞市福民貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)；的股權(quán)；9月月28日以現(xiàn)金對(duì)價(jià)日以

19、現(xiàn)金對(duì)價(jià)400萬(wàn)元收購(gòu)了東莞市永業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司萬(wàn)元收購(gòu)了東莞市永業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司40%的股權(quán)；的股權(quán)；10月月30日以現(xiàn)金對(duì)價(jià)日以現(xiàn)金對(duì)價(jià)670萬(wàn)元收購(gòu)了東莞市凱聯(lián)實(shí)業(yè)投資有限公司萬(wàn)元收購(gòu)了東莞市凱聯(lián)實(shí)業(yè)投資有限公司67%的股權(quán)。的股權(quán)。上述萬(wàn)科全部或部分收購(gòu)的公司，都擁有土地，或?yàn)轫?xiàng)目而設(shè)。如萬(wàn)都房地產(chǎn)公司曾在上述萬(wàn)科全部或部分收購(gòu)的公司，都擁有土地，或?yàn)轫?xiàng)目而設(shè)。如萬(wàn)都房地產(chǎn)公司曾在2012年年4月競(jìng)得位于長(zhǎng)安鎮(zhèn)月競(jìng)得位于長(zhǎng)安鎮(zhèn)107國(guó)道旁一塊商品住房用地，開(kāi)發(fā)金色悅府住宅項(xiàng)目；福國(guó)道旁一塊商品住房用地，開(kāi)發(fā)金色悅府住宅項(xiàng)目；福民貿(mào)易公司則擁有南城周溪社區(qū)福民地塊三舊改造項(xiàng)目土地

20、使用權(quán)。這一合作模式將成民貿(mào)易公司則擁有南城周溪社區(qū)福民地塊三舊改造項(xiàng)目土地使用權(quán)。這一合作模式將成為萬(wàn)科打破土地獲取瓶頸、進(jìn)軍低級(jí)別城市的主要方式。為萬(wàn)科打破土地獲取瓶頸、進(jìn)軍低級(jí)別城市的主要方式。收購(gòu)非項(xiàng)目公司方式收購(gòu)非項(xiàng)目公司方式土地使用權(quán)在合作方持股的非項(xiàng)目公司（即該公司名下還有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)在合作方持股的非項(xiàng)目公司（即該公司名下還有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)），萬(wàn)科收購(gòu)該公司股權(quán)的方式。甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)），萬(wàn)科收購(gòu)該公司股權(quán)的方式。 萬(wàn)科在收購(gòu)前，需要合作方對(duì)該公司進(jìn)行資產(chǎn)剝離、債務(wù)清償?shù)龋乖摴f(wàn)科在收購(gòu)前，需要合作方對(duì)該公司進(jìn)行資產(chǎn)剝離、債務(wù)清償?shù)龋?/p>

21、使該公司達(dá)到萬(wàn)科股權(quán)收購(gòu)的基本條件，不能達(dá)到的，不收購(gòu)。司達(dá)到萬(wàn)科股權(quán)收購(gòu)的基本條件，不能達(dá)到的，不收購(gòu)。 一般不提倡采取此種股權(quán)收購(gòu)方式，必須采取的，除完成上述規(guī)定的事項(xiàng)一般不提倡采取此種股權(quán)收購(gòu)方式，必須采取的，除完成上述規(guī)定的事項(xiàng)外，合作方必須提供項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押、將其在該公司的股權(quán)質(zhì)押等擔(dān)保。外，合作方必須提供項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押、將其在該公司的股權(quán)質(zhì)押等擔(dān)保。 在股權(quán)完成工商變更登記之前，不付款項(xiàng)或者只付在股權(quán)完成工商變更登記之前，不付款項(xiàng)或者只付20%的應(yīng)付款項(xiàng)，但合的應(yīng)付款項(xiàng)，但合作方必須提供等額擔(dān)保。作方必須提供等額擔(dān)保。收購(gòu)非項(xiàng)目公司方式，被收購(gòu)公司必須滿(mǎn)足的股權(quán)收購(gòu)條件收購(gòu)

22、非項(xiàng)目公司方式，被收購(gòu)公司必須滿(mǎn)足的股權(quán)收購(gòu)條件土地使用權(quán)在被收購(gòu)公司名下，否則，需要將土地使用權(quán)變更到被收購(gòu)公司名下；土地使用權(quán)在被收購(gòu)公司名下，否則，需要將土地使用權(quán)變更到被收購(gòu)公司名下；資產(chǎn)、負(fù)債限于合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地本身，若有合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地之外的資產(chǎn)、負(fù)債，如其他房地產(chǎn)資產(chǎn)、負(fù)債限于合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地本身，若有合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地之外的資產(chǎn)、負(fù)債，如其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)、負(fù)債或者其他非房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)、負(fù)債，應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)行資產(chǎn)剝離、清償債務(wù)；項(xiàng)目的資產(chǎn)、負(fù)債或者其他非房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)、負(fù)債，應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)行資產(chǎn)剝離、清償債務(wù)； 股權(quán)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，如存在多個(gè)股東，應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)行股權(quán)清理

23、，將股東數(shù)縮減到股權(quán)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，如存在多個(gè)股東，應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)行股權(quán)清理，將股東數(shù)縮減到2-3個(gè)；個(gè)；項(xiàng)目沒(méi)有與他人合作過(guò)，如果項(xiàng)目已經(jīng)與他人合作過(guò)，則土地方需要依法解除原合作關(guān)系，不能解除合項(xiàng)目沒(méi)有與他人合作過(guò)，如果項(xiàng)目已經(jīng)與他人合作過(guò)，則土地方需要依法解除原合作關(guān)系，不能解除合作關(guān)系或者原合作方對(duì)土地方解除合作關(guān)系有爭(zhēng)議的，不作為收購(gòu)對(duì)象；作關(guān)系或者原合作方對(duì)土地方解除合作關(guān)系有爭(zhēng)議的，不作為收購(gòu)對(duì)象；項(xiàng)目尚未開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，如項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的，不宜作為收購(gòu)對(duì)象；項(xiàng)目尚未開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，如項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的，不宜作為收購(gòu)對(duì)象；土地證沒(méi)有抵押，如果存在抵押，需要由土地方負(fù)責(zé)解除土地抵押關(guān)系；土地證沒(méi)有抵

24、押，如果存在抵押，需要由土地方負(fù)責(zé)解除土地抵押關(guān)系；沒(méi)有未清償債務(wù)。如果被收購(gòu)公司存在到期未清償債務(wù)，需要由合作方清償，存在未到期債務(wù)，需要合沒(méi)有未清償債務(wù)。如果被收購(gòu)公司存在到期未清償債務(wù)，需要由合作方清償，存在未到期債務(wù)，需要合作方提前清償，萬(wàn)科不采取承擔(dān)債務(wù)的方式收購(gòu)股權(quán)；作方提前清償，萬(wàn)科不采取承擔(dān)債務(wù)的方式收購(gòu)股權(quán)；或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)能夠有效控制，按本指引的方式，或有負(fù)債可以得到有效控制；否則，不宜作為被收購(gòu)對(duì)或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)能夠有效控制，按本指引的方式，或有負(fù)債可以得到有效控制；否則，不宜作為被收購(gòu)對(duì)象。象。股權(quán)收購(gòu)模式的基本原則股權(quán)收購(gòu)模式的基本原則 被收購(gòu)公司具備股權(quán)收購(gòu)基本條件原則被收

25、購(gòu)公司具備股權(quán)收購(gòu)基本條件原則被收購(gòu)公司不具備收購(gòu)股權(quán)收購(gòu)基本條件的，合作方要通過(guò)資產(chǎn)剝離、股權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)确绞绞贡皇召?gòu)公司達(dá)到股權(quán)收購(gòu)的基本條件，不能達(dá)到則不收購(gòu)。 優(yōu)先收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司模式原則優(yōu)先收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司模式原則股權(quán)收購(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)1）優(yōu)點(diǎn)）優(yōu)點(diǎn)手續(xù)簡(jiǎn)單。一般只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)手續(xù)簡(jiǎn)單。一般只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）,不涉及土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)；不涉及土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)；費(fèi)用節(jié)省。無(wú)須繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅、交

26、易費(fèi)。費(fèi)用節(jié)省。無(wú)須繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅、交易費(fèi)。開(kāi)發(fā)快捷。無(wú)需再另行成立房地產(chǎn)公司。開(kāi)發(fā)快捷。無(wú)需再另行成立房地產(chǎn)公司。2）缺點(diǎn)）缺點(diǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特別是或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)難以控制。需要通過(guò)約定項(xiàng)目公司在收購(gòu)前的一切債權(quán)債務(wù)均債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特別是或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)難以控制。需要通過(guò)約定項(xiàng)目公司在收購(gòu)前的一切債權(quán)債務(wù)均要由原股東負(fù)責(zé)清理、承擔(dān)并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)保，或留下一定比例的轉(zhuǎn)讓金作為保證金要由原股東負(fù)責(zé)清理、承擔(dān)并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)保，或留下一定比例的轉(zhuǎn)讓金作為保證金等方式盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。等方式盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。2.2 項(xiàng)目收購(gòu)的一般流程并購(gòu)意向書(shū)應(yīng)主要簽訂什么內(nèi)容？（1）明確并購(gòu)標(biāo)的（2）被收購(gòu)方提供資料和

27、信息約定條款（3）費(fèi)用分?jǐn)倵l款。律師費(fèi)、律師事務(wù)所的費(fèi)用（4）計(jì)價(jià)方式（5）進(jìn)度安排（6）排他協(xié)商條款（7）誠(chéng)意金條款（誠(chéng)意金不是定金）（8）意向書(shū)終止（解除）條款（9）爭(zhēng)議解決條款（10）法律適用條款（涉外時(shí)）（11）保密的條款誠(chéng)意金條款的補(bǔ)充（1）不能不能把誠(chéng)意金寫(xiě)成定金。把誠(chéng)意金寫(xiě)成定金。（2）不能不能把誠(chéng)意金支付給對(duì)方把誠(chéng)意金支付給對(duì)方（3）誠(chéng)意金打入銀行共管賬戶(hù)（該賬戶(hù)應(yīng)爭(zhēng)取到收購(gòu)方名下，如果）誠(chéng)意金打入銀行共管賬戶(hù)（該賬戶(hù)應(yīng)爭(zhēng)取到收購(gòu)方名下，如果放在被并放在被并購(gòu)方名下，購(gòu)方名下，則則不能對(duì)抗法院的執(zhí)行不能對(duì)抗法院的執(zhí)行）2.3營(yíng)改增后優(yōu)化投資進(jìn)入和退出方式設(shè)計(jì)2.3.1投資進(jìn)入方

28、式（直接增資、土地評(píng)估后增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合拿地、借款）2.3.2 不同投資進(jìn)入方式的財(cái)稅問(wèn)題解析2.3.3 投資退出方式解析（分利潤(rùn)、分收入、提取固定利潤(rùn)、按比例分房、清算退出、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出）3.外資并購(gòu)3.1 外資并購(gòu)的審批制度外資并購(gòu)的審批制度3.2 外資并購(gòu)的支付方式外資并購(gòu)的支付方式3.3 外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的限制外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的限制外資并購(gòu)常見(jiàn)主體國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)投資基金，直接參股方式進(jìn)入，以國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)投資基金，直接參股方式進(jìn)入，以IPO或股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出方式；或股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出方式；國(guó)外機(jī)構(gòu)先在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立投資有限公司，后由該投資公司作為并購(gòu)主體，并國(guó)外機(jī)構(gòu)先在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立投資有限公司，后由該

29、投資公司作為并購(gòu)主體，并購(gòu)國(guó)內(nèi)項(xiàng)目購(gòu)國(guó)內(nèi)項(xiàng)目返程投資：境內(nèi)公司在境外設(shè)立特殊目的公司返程投資：境內(nèi)公司在境外設(shè)立特殊目的公司境外主體直接收購(gòu)境內(nèi)樓宇境外主體直接收購(gòu)境內(nèi)樓宇直接投資設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)直接投資設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)直接收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資產(chǎn)并運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)直接收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資產(chǎn)并運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)直接收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股東股權(quán)以實(shí)質(zhì)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目等等。直接收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股東股權(quán)以實(shí)質(zhì)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目等等。外資并購(gòu)方式股權(quán)并購(gòu)：外購(gòu)?fù)顿Y者應(yīng)購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)非外資企業(yè)股東的股權(quán)或認(rèn)購(gòu)境內(nèi)公司增資，股權(quán)并購(gòu)：外購(gòu)?fù)顿Y者應(yīng)購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)非外資企業(yè)股東的股權(quán)或認(rèn)購(gòu)境內(nèi)公司增資，使該境內(nèi)公司變更設(shè)立為外資企

30、業(yè)，還可以通過(guò)要約、協(xié)議、競(jìng)拍和發(fā)行可轉(zhuǎn)使該境內(nèi)公司變更設(shè)立為外資企業(yè)，還可以通過(guò)要約、協(xié)議、競(jìng)拍和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等。換債券等。資產(chǎn)并購(gòu)：外購(gòu)?fù)顿Y者設(shè)立外商投資企業(yè)，并通過(guò)該企業(yè)協(xié)議購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)企業(yè)資資產(chǎn)并購(gòu)：外購(gòu)?fù)顿Y者設(shè)立外商投資企業(yè)，并通過(guò)該企業(yè)協(xié)議購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)，原有企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)發(fā)生變化，股權(quán)結(jié)構(gòu)不變?；蛘咄鈬?guó)投資產(chǎn)且運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)，原有企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)發(fā)生變化，股權(quán)結(jié)構(gòu)不變?；蛘咄鈬?guó)投資者協(xié)議購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)資產(chǎn)，并以該資產(chǎn)投資設(shè)立外資企業(yè)運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)，成立新的企者協(xié)議購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)資產(chǎn)，并以該資產(chǎn)投資設(shè)立外資企業(yè)運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)，成立新的企業(yè)，股權(quán)關(guān)系發(fā)生變化。業(yè)，股權(quán)關(guān)系發(fā)生變化。3.1 外資并購(gòu)的審

31、批制度關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定（商務(wù)部令商務(wù)部令2009年第年第6號(hào)號(hào)）關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)（建住房建住房2006171號(hào)號(hào)）國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題通知國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題通知（匯匯發(fā)發(fā)200647號(hào)號(hào)）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函商資函200750號(hào)號(hào)）商務(wù)部關(guān)于涉及外商投資企業(yè)股權(quán)出資的暫行規(guī)定商務(wù)部關(guān)于涉及外商投資企業(yè)股權(quán)出資的暫行規(guī)

32、定（商務(wù)部令商務(wù)部令2012 年年 第第 8 號(hào)號(hào)）關(guān)于外商投資舉辦投資性公司的規(guī)定關(guān)于外商投資舉辦投資性公司的規(guī)定（商務(wù)部令商務(wù)部令2004年年 第第 22 號(hào)號(hào)）外國(guó)投資者以股權(quán)并購(gòu)境內(nèi)公司應(yīng)報(bào)送商務(wù)部審批外國(guó)投資者以股權(quán)并購(gòu)境內(nèi)公司應(yīng)報(bào)送商務(wù)部審批；3.2 外資并購(gòu)的支付方式以股權(quán)作為支付手段并購(gòu)境內(nèi)公司，指境外公司的股東以其持有的境外公司股以股權(quán)作為支付手段并購(gòu)境內(nèi)公司，指境外公司的股東以其持有的境外公司股權(quán)，或者境外公司以其增發(fā)的股份，作為支付手段，購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)公司股東的股權(quán)權(quán)，或者境外公司以其增發(fā)的股份，作為支付手段，購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)公司股東的股權(quán)或者境內(nèi)公司增發(fā)股份的行為。或者境內(nèi)公司增發(fā)股

33、份的行為。境外公司應(yīng)合法設(shè)立并且其注冊(cè)地具有完善的公司法律制度，且公司及其管理境外公司應(yīng)合法設(shè)立并且其注冊(cè)地具有完善的公司法律制度，且公司及其管理層最近層最近3年未受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的處罰；年未受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的處罰；除規(guī)定的特殊目的公司外，境外公司應(yīng)為上市公司，其上市所在地應(yīng)具有完善除規(guī)定的特殊目的公司外，境外公司應(yīng)為上市公司，其上市所在地應(yīng)具有完善的證券交易制度。的證券交易制度。3.2 外資并購(gòu)的支付方式第二十九條外國(guó)投資者以股權(quán)并購(gòu)境內(nèi)公司所涉及的境內(nèi)外公司的股權(quán)，應(yīng)第二十九條外國(guó)投資者以股權(quán)并購(gòu)境內(nèi)公司所涉及的境內(nèi)外公司的股權(quán)，應(yīng)符合以下條件：符合以下條件：（一）股東合法持有并依法可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄒ?/p>

34、）股東合法持有并依法可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ǘo(wú)所有權(quán)爭(zhēng)議且沒(méi)有設(shè)定質(zhì)押及任何其他權(quán)利限制；（二）無(wú)所有權(quán)爭(zhēng)議且沒(méi)有設(shè)定質(zhì)押及任何其他權(quán)利限制；（三）境外公司的股權(quán)應(yīng)在境外公開(kāi)合法證券交易市場(chǎng)（柜臺(tái)交易市場(chǎng)除外）（三）境外公司的股權(quán)應(yīng)在境外公開(kāi)合法證券交易市場(chǎng)（柜臺(tái)交易市場(chǎng)除外）掛牌交易；掛牌交易；（四）境外公司的股權(quán)最近（四）境外公司的股權(quán)最近1年交易價(jià)格穩(wěn)定。年交易價(jià)格穩(wěn)定。前款第（三）、（四）項(xiàng)不適用于本章第三節(jié)所規(guī)定的特殊目的公司。前款第（三）、（四）項(xiàng)不適用于本章第三節(jié)所規(guī)定的特殊目的公司。3.2 外資并購(gòu)的支付方式支付期限第十六條外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)設(shè)立外商投資企業(yè)，外國(guó)投資者第十六條外國(guó)

35、投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)設(shè)立外商投資企業(yè)，外國(guó)投資者應(yīng)自外商投應(yīng)自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)向轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東，或出售資產(chǎn)的境內(nèi)企業(yè)支個(gè)月內(nèi)向轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東，或出售資產(chǎn)的境內(nèi)企業(yè)支付全部對(duì)價(jià)付全部對(duì)價(jià)。對(duì)特殊情況需要延長(zhǎng)者，經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，。對(duì)特殊情況需要延長(zhǎng)者，經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，應(yīng)自外商投資企業(yè)營(yíng)應(yīng)自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起6個(gè)月內(nèi)支付全部對(duì)價(jià)的個(gè)月內(nèi)支付全部對(duì)價(jià)的60%以上，以上，1年內(nèi)付清全部對(duì)價(jià)，并按年內(nèi)付清全部對(duì)價(jià)，并按實(shí)際繳付的出資比例分配收益。實(shí)際繳付的出資比例分配收益。外國(guó)投資者認(rèn)購(gòu)境內(nèi)公司增資，有限責(zé)任公司和以發(fā)起方式設(shè)立的

36、境內(nèi)股份外國(guó)投資者認(rèn)購(gòu)境內(nèi)公司增資，有限責(zé)任公司和以發(fā)起方式設(shè)立的境內(nèi)股份有限公司的股東應(yīng)當(dāng)在公司申請(qǐng)外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)繳付不低于有限公司的股東應(yīng)當(dāng)在公司申請(qǐng)外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)繳付不低于20%的新增的新增注冊(cè)資本，其余部分的出資時(shí)間應(yīng)符合公司法、有關(guān)外商投資的法律和公注冊(cè)資本，其余部分的出資時(shí)間應(yīng)符合公司法、有關(guān)外商投資的法律和公司登記管理?xiàng)l例的規(guī)定。其他法律和行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。股份有司登記管理?xiàng)l例的規(guī)定。其他法律和行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。股份有限公司為增加注冊(cè)資本發(fā)行新股時(shí)，股東認(rèn)購(gòu)新股，依照設(shè)立股份有限公司繳納限公司為增加注冊(cè)資本發(fā)行新股時(shí)，股東認(rèn)購(gòu)新股，依照設(shè)立

37、股份有限公司繳納股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.2 外資并購(gòu)的支付方式支付期限外國(guó)投資者資產(chǎn)并購(gòu)的，投資者應(yīng)在擬設(shè)立的外商投資企業(yè)合同、章程中規(guī)外國(guó)投資者資產(chǎn)并購(gòu)的，投資者應(yīng)在擬設(shè)立的外商投資企業(yè)合同、章程中規(guī)定出資期限。設(shè)立外商投資企業(yè)，并通過(guò)該企業(yè)協(xié)議購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)營(yíng)定出資期限。設(shè)立外商投資企業(yè)，并通過(guò)該企業(yè)協(xié)議購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)的，對(duì)與資產(chǎn)對(duì)價(jià)等額部分的出資，投資者應(yīng)在本條第一款規(guī)定的對(duì)價(jià)該資產(chǎn)的，對(duì)與資產(chǎn)對(duì)價(jià)等額部分的出資，投資者應(yīng)在本條第一款規(guī)定的對(duì)價(jià)支付期限內(nèi)繳付；其余部分的出資應(yīng)符合設(shè)立外商投資企業(yè)出資的相關(guān)規(guī)定。支付期限內(nèi)繳付；其余部分的出資應(yīng)符合設(shè)

38、立外商投資企業(yè)出資的相關(guān)規(guī)定。外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)設(shè)立外商投資企業(yè)，如果外國(guó)投資者出資比例外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)設(shè)立外商投資企業(yè)，如果外國(guó)投資者出資比例低低于企業(yè)注冊(cè)資本于企業(yè)注冊(cè)資本25%，投資者以現(xiàn)金出資的，應(yīng)自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)，投資者以現(xiàn)金出資的，應(yīng)自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起之日起3個(gè)月內(nèi)繳清個(gè)月內(nèi)繳清；投資者以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)等出資的，應(yīng)自外商投資企業(yè)；投資者以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)等出資的，應(yīng)自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起6個(gè)月內(nèi)繳清。個(gè)月內(nèi)繳清。3.3 外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的限制2006171號(hào)境內(nèi)公司取得無(wú)加注的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)、外匯登記證之前，不得向

39、股東分配利潤(rùn)境內(nèi)公司取得無(wú)加注的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)、外匯登記證之前，不得向股東分配利潤(rùn)或向有關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司提供擔(dān)保，不得對(duì)外支付轉(zhuǎn)股、減資、清算等資本項(xiàng)目款項(xiàng)?；蛳蛴嘘P(guān)聯(lián)關(guān)系的公司提供擔(dān)保，不得對(duì)外支付轉(zhuǎn)股、減資、清算等資本項(xiàng)目款項(xiàng)。境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對(duì)有不良記錄。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。的境外投資者，

40、不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。對(duì)投資房地產(chǎn)未取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照的境外投資者，不得進(jìn)對(duì)投資房地產(chǎn)未取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照的境外投資者，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3.3 外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的限制建住房2006171號(hào)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未取得國(guó)有土地使用證的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未取得國(guó)有土地使用證的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不

41、得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例，按照國(guó)家工商行政管理局關(guān)于中外合外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例，按照國(guó)家工商行政管理局關(guān)于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例的暫行規(guī)定資經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例的暫行規(guī)定(工商企字工商企字1987第第38號(hào)號(hào))執(zhí)行。執(zhí)行。工商企字1987第38號(hào)第三條第三條 中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例，

42、應(yīng)當(dāng)遵守如下規(guī)定：中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例，應(yīng)當(dāng)遵守如下規(guī)定：（一）中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在三百萬(wàn)美元以下（含三百萬(wàn)美元）的，其（一）中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在三百萬(wàn)美元以下（含三百萬(wàn)美元）的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的十分之七。注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的十分之七。（二）中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在三百萬(wàn)美元以上至一千萬(wàn)美元（含一千萬(wàn)（二）中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在三百萬(wàn)美元以上至一千萬(wàn)美元（含一千萬(wàn)美元）的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的二分之一，其中投資總額在四百二十美元）的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的二分之一，其中投資總額在四百二十萬(wàn)美元以下的，注冊(cè)資本不得低

43、于二百一十萬(wàn)美元。萬(wàn)美元以下的，注冊(cè)資本不得低于二百一十萬(wàn)美元。（三）中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在一千萬(wàn)美元以上至三千萬(wàn)美元（含三千萬(wàn)（三）中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在一千萬(wàn)美元以上至三千萬(wàn)美元（含三千萬(wàn)美元）的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的五分之二，其中投資總額在一千二百美元）的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的五分之二，其中投資總額在一千二百五十萬(wàn)美元以下的，注冊(cè)資本不得低于五百萬(wàn)美元。五十萬(wàn)美元以下的，注冊(cè)資本不得低于五百萬(wàn)美元。（四）中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在三千萬(wàn)美元以上的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占（四）中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在三千萬(wàn)美元以上的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的三分之一，其中

44、投資總額在三千六百萬(wàn)美元以下的，注冊(cè)資本不得低投資總額的三分之一，其中投資總額在三千六百萬(wàn)美元以下的，注冊(cè)資本不得低于一千二百萬(wàn)美元。于一千二百萬(wàn)美元。3.3 外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的限制商資函200750號(hào)外商投資從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，外商投資從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，應(yīng)遵循項(xiàng)目公司原則應(yīng)遵循項(xiàng)目公司原則 （一）申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或（一）申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門(mén)、土地開(kāi)發(fā)商已與土地管理部門(mén)、土地開(kāi)發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的的預(yù)約出讓預(yù)約出讓/購(gòu)

45、買(mǎi)協(xié)議購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。未達(dá)到上述要求，審批部門(mén)不予批準(zhǔn)。未達(dá)到上述要求，審批部門(mén)不予批準(zhǔn)。 （二）已設(shè)立外商投資企業(yè)新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)（二）已設(shè)立外商投資企業(yè)新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T(mén)申企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T(mén)申請(qǐng)辦理增加經(jīng)營(yíng)范圍或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。請(qǐng)辦理增加經(jīng)營(yíng)范圍或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。 3.3 外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的限制商資函200750號(hào)嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實(shí)際控制人）并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。嚴(yán)格控制以返程投資方式（包

46、括同一實(shí)際控制人）并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。外匯管理部門(mén)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設(shè)立的外商審批。外匯管理部門(mén)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，將對(duì)其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責(zé)任。投資房地產(chǎn)企業(yè)，將對(duì)其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責(zé)任。 境外投資者在境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)境外投資者在境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守商業(yè)存在原則遵守商業(yè)存在原則，依法申，依法

47、申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，按核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，按核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。 3.3 外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的限制匯發(fā)200647號(hào)六、六、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未取得國(guó)有土地使用證的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未取得國(guó)有土地使用證的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額的達(dá)到項(xiàng)目投資總額的35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記的，不得向境外借用外債，外匯局

48、不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)和外債結(jié)匯核準(zhǔn)”。七、七、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)條款的，外匯局不予辦理訂立保證任何一方固定回報(bào)

49、或變相固定回報(bào)條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。八、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)銀行開(kāi)立的外國(guó)投資者專(zhuān)用外匯賬戶(hù)內(nèi)的資金，不八、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)銀行開(kāi)立的外國(guó)投資者專(zhuān)用外匯賬戶(hù)內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。4.4. 盡職調(diào)查的重點(diǎn)內(nèi)容盡職調(diào)查的重點(diǎn)內(nèi)容4.1 項(xiàng)目并購(gòu)您應(yīng)該關(guān)注盡職調(diào)查哪些重點(diǎn)項(xiàng)目并購(gòu)您應(yīng)該關(guān)注盡職調(diào)查哪些重點(diǎn)內(nèi)容內(nèi)容？4.2 盡調(diào)未到主管部門(mén)審查原件盡調(diào)未到主管部門(mén)審查原件4.3 盡調(diào)報(bào)告未進(jìn)行法律評(píng)價(jià)和提出建議盡調(diào)報(bào)告未進(jìn)行法律評(píng)價(jià)和提出建議4.4 未到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查未到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查確定對(duì)收

50、購(gòu)決策產(chǎn)生影響的信息和數(shù)據(jù)；發(fā)現(xiàn)可能阻礙企業(yè)運(yùn)營(yíng)的因素或?qū)е陆灰灼屏训囊蛩?；調(diào)查可能影響交易價(jià)格的重要問(wèn)題或談判的關(guān)鍵點(diǎn)；發(fā)現(xiàn)潛在的法律責(zé)任；確定是否存在需征得第三方同意的事項(xiàng)；其他問(wèn)題。地產(chǎn)收購(gòu)盡職調(diào)查的種類(lèi)4.1 項(xiàng)目并購(gòu)您應(yīng)該關(guān)注盡職調(diào)查哪些重點(diǎn)內(nèi)容？目標(biāo)公司目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓方基本情況轉(zhuǎn)讓方基本情況核心資產(chǎn)核心資產(chǎn)盡職調(diào)查的程序和方法盡職調(diào)查的程序和方法盡職調(diào)查報(bào)告盡職調(diào)查報(bào)告目標(biāo)公司目標(biāo)公司目標(biāo)公司合法設(shè)立存續(xù)情況、資質(zhì)目標(biāo)公司合法設(shè)立存續(xù)情況、資質(zhì)目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東出資情況目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東出資情況目標(biāo)公司章程審查（反收購(gòu)條款、決議程序）目標(biāo)公司章程審查（反收購(gòu)條款、決議程序）目

51、標(biāo)公司各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利目標(biāo)公司各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利 （開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、其他）（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、其他） 目標(biāo)公司主要合同（與地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)、其他）目標(biāo)公司主要合同（與地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)、其他）目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)文件（含擔(dān)保）目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)文件（含擔(dān)保）涉及訴訟、仲裁、行政處罰涉及訴訟、仲裁、行政處罰勞動(dòng)人事事宜勞動(dòng)人事事宜其他其他轉(zhuǎn)讓方基本情況核心資產(chǎn)盡職調(diào)查的程序和方法信息整合信息整合補(bǔ)充調(diào)查補(bǔ)充調(diào)查5.5.房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的主要疑難問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的主要疑難問(wèn)題5.1 簽約主體問(wèn)題簽約主體問(wèn)題5.2 或有債務(wù)的處理問(wèn)題或有債務(wù)的處理問(wèn)題5.3 人保和物保并存時(shí)擔(dān)保權(quán)行使規(guī)則人保和物保并存時(shí)擔(dān)保權(quán)行使規(guī)則5.4 土地閑置問(wèn)題

52、土地閑置問(wèn)題5.5 瑕疵出資股東的股權(quán)問(wèn)題瑕疵出資股東的股權(quán)問(wèn)題5.6 未經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題未經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題5.7 工程結(jié)算報(bào)告爭(zhēng)議問(wèn)題工程結(jié)算報(bào)告爭(zhēng)議問(wèn)題5.1 簽約主體問(wèn)題土地使用權(quán)或在建工程有可能被原股東多次抵押，也有可能被原股東的土地使用權(quán)或在建工程有可能被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權(quán)人查封，或者是存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵。債權(quán)人查封，或者是存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵。審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有他項(xiàng)權(quán)利的登記，并到房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)萎a(chǎn)權(quán)狀態(tài)承諾函或抵押擔(dān)保合同股權(quán)本身存在質(zhì)押擔(dān)保等第三人權(quán)利，對(duì)在項(xiàng)目

53、公司享有的表決權(quán)、分股權(quán)本身存在質(zhì)押擔(dān)保等第三人權(quán)利，對(duì)在項(xiàng)目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利、清算剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)等各項(xiàng)權(quán)能的紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利、清算剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)等各項(xiàng)權(quán)能的限制，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方未繳足出資因而不具有完整的股東權(quán)利等。限制，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方未繳足出資因而不具有完整的股東權(quán)利等。采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同5.2 或有債務(wù)的處理問(wèn)題包括未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項(xiàng)等。包括未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項(xiàng)等。采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同

54、；延期支付延期支付5.3 人保和物保并存時(shí)擔(dān)保權(quán)行使規(guī)則人保和物保并存時(shí)擔(dān)保權(quán)行使規(guī)則被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)情形的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒(méi)有約定事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)情形的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒(méi)有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)。包含三種情況：債權(quán)。包含三種情況：（1）按照合同約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)，即如果當(dāng)事人在擔(dān)保合同中約

55、定了擔(dān)保人承擔(dān)責(zé)）按照合同約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)，即如果當(dāng)事人在擔(dān)保合同中約定了擔(dān)保人承擔(dān)責(zé)任的順序，則債權(quán)人應(yīng)當(dāng)受該約定順序的約束；任的順序，則債權(quán)人應(yīng)當(dāng)受該約定順序的約束；（2）沒(méi)有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就）沒(méi)有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，而后在不能完全受償范圍內(nèi)再向保證人主張，即保證人僅該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，而后在不能完全受償范圍內(nèi)再向保證人主張，即保證人僅對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)額承擔(dān)保證責(zé)任；對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)額承擔(dān)保證責(zé)任；（3）如果是第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以）如果是第三人提

56、供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，債權(quán)人可以選擇行使保證債權(quán)或擔(dān)保物權(quán)。要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，債權(quán)人可以選擇行使保證債權(quán)或擔(dān)保物權(quán)。5.4 土地閑置問(wèn)題超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)（不可抗力、政府原因除外）。償收回土地使用權(quán)（不可抗力、政府原因除外）。措施：措施：（1）向主管部門(mén)打報(bào)告，是因什么原因?qū)е挛磩?dòng)工，讓他給我

57、們一個(gè)批向主管部門(mén)打報(bào)告，是因什么原因?qū)е挛磩?dòng)工，讓他給我們一個(gè)批復(fù)；復(fù)；（2）采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同5.5 瑕疵出資股東的股權(quán)問(wèn)題認(rèn)繳制下對(duì)于認(rèn)繳而尚未實(shí)繳的股權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)空J(rèn)繳制下對(duì)于認(rèn)繳而尚未實(shí)繳的股權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)抗蓶|持有的股權(quán)份額是按照股東認(rèn)繳的出資額來(lái)確定的。股東即便尚未出資就股東持有的股權(quán)份額是按照股東認(rèn)繳的出資額來(lái)確定的。股東即便尚未出資就將股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，是依據(jù)其認(rèn)繳的出資額來(lái)確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓的份額。只是股權(quán)轉(zhuǎn)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，是依據(jù)其認(rèn)繳的出資額來(lái)確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓的份額。只是股權(quán)轉(zhuǎn)讓作價(jià)時(shí)要考慮未出資的情況。讓

58、作價(jià)時(shí)要考慮未出資的情況。 認(rèn)繳出資人根據(jù)公司章程已經(jīng)取得股東資格，至于是否實(shí)際繳納，屬于履行出認(rèn)繳出資人根據(jù)公司章程已經(jīng)取得股東資格，至于是否實(shí)際繳納，屬于履行出資義務(wù)的范疇。因此該股東享有股東權(quán)利，該權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤袘?yīng)約定資義務(wù)的范疇。因此該股東享有股東權(quán)利，該權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤袘?yīng)約定出資義務(wù)由誰(shuí)如何履行。出資義務(wù)由誰(shuí)如何履行。建議增設(shè)：待繳股本賬戶(hù)，明確股東的認(rèn)繳出資的繳付義務(wù)建議增設(shè)：待繳股本賬戶(hù)，明確股東的認(rèn)繳出資的繳付義務(wù)借：其他應(yīng)收款借：其他應(yīng)收款股東股東 貸：貸：待繳股本待繳股本5.5 瑕疵出資股東的股權(quán)問(wèn)題最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)公司法若干問(wèn)題的規(guī)定（三）

59、第二最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)公司法若干問(wèn)題的規(guī)定（三）第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人之間對(duì)股權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，一方請(qǐng)求人民法院確認(rèn)其享有十二條規(guī)定，當(dāng)事人之間對(duì)股權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，一方請(qǐng)求人民法院確認(rèn)其享有股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)證明以下事實(shí)之一：股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)證明以下事實(shí)之一：（一）已經(jīng)依法向公司出資或者認(rèn)繳出資，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定；（一）已經(jīng)依法向公司出資或者認(rèn)繳出資，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定；（二）已經(jīng)受讓或者以其他形式繼受公司股權(quán)，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。（二）已經(jīng)受讓或者以其他形式繼受公司股權(quán)，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。依此規(guī)定，不論原始股東是否出資到位，只要獲得股東會(huì)決議通過(guò)，并在

60、工商依此規(guī)定，不論原始股東是否出資到位，只要獲得股東會(huì)決議通過(guò)，并在工商部門(mén)登記，受讓人取得股東資格。部門(mén)登記，受讓人取得股東資格。沒(méi)有如實(shí)出資（未出資或出資不足）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，出沒(méi)有如實(shí)出資（未出資或出資不足）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，出 資責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)資責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)依據(jù)中華人民共和國(guó)公司法若干問(wèn)題的規(guī)定（三）第十八條規(guī)定，出依據(jù)中華人民共和國(guó)公司法若干問(wèn)題的規(guī)定（三）第十八條規(guī)定，出資不實(shí)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，資不實(shí)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原始股東和受讓人都有出資義務(wù)，之后原始股東和，之后原始股東和受讓人之間清理債權(quán)債務(wù)關(guān)系。受讓人之間清理債權(quán)債務(wù)關(guān)系。認(rèn)繳資本的稅收問(wèn)題零投資建議按照代繳股本的金額計(jì)繳印花稅 根據(jù)國(guó)家