濟(jì)南祥泰廣場商業(yè)配套概念定位思考P

1、會計學(xué)1濟(jì)南祥泰廣場商業(yè)配套概念定位思考濟(jì)南祥泰廣場商業(yè)配套概念定位思考P第1頁/共55頁第2頁/共55頁 南中心區(qū)域作為省市機(jī)關(guān)等核心政務(wù)配套，聚集了星級酒店、多元化文娛、高端辦公進(jìn)駐，項目定位起點(diǎn)高；英雄山路匯聚大量高端人群，區(qū)域業(yè)已成熟，大量中高端辦公、住宅樓盤涌現(xiàn)，高起點(diǎn)商務(wù)辦公集群高起點(diǎn)商務(wù)辦公集群+ +商業(yè)中心商業(yè)中心+ +高端住宅匯集，南中心區(qū)域必將成為濟(jì)南南部的城市中心高端住宅匯集，南中心區(qū)域必將成為濟(jì)南南部的城市中心。因此商業(yè)定位必須要有高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、具有前瞻性，能滿足東部未來十年的商業(yè)發(fā)展，采取“商業(yè)項目與辦公公寓通盤考慮，服務(wù)辦公公商業(yè)項目與辦公公寓通盤考慮，服務(wù)辦公公

2、寓，提升項目價值寓，提升項目價值”的原則進(jìn)行定位及后期操作。項目的定位支撐來源于市場研究、產(chǎn)品深化市場研究、產(chǎn)品深化及商家調(diào)研商家調(diào)研，市場研究為項目定位提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)；產(chǎn)品深化能夠保證產(chǎn)品定位最優(yōu)化呈現(xiàn)；商家調(diào)研為項目定位提供成功的保障，同時商家調(diào)研可有效保障項目建筑與各類商業(yè)業(yè)態(tài)的有效匹配。規(guī)劃思路規(guī)劃思路第3頁/共55頁重點(diǎn)解決項目商業(yè)配套兩大核心問題重點(diǎn)解決項目商業(yè)配套兩大核心問題商家和消費(fèi)者需要祥泰廣場怎么“做”？打造商業(yè)配套吸引力！商家為什么“來” ？建立商業(yè)部分價值點(diǎn)！第4頁/共55頁我們是怎樣的一個項目？我們是怎樣的一個項目？高度高度超高層寫字樓，英雄山路新地標(biāo)超高層寫字樓

3、，英雄山路新地標(biāo) 166米城市新坐標(biāo)，祥泰廣場引領(lǐng)南米城市新坐標(biāo)，祥泰廣場引領(lǐng)南CBD 演繹城市未來演繹城市未來 南中心價值高地南中心價值高地 將創(chuàng)領(lǐng)城市未來勢，開啟濟(jì)南商務(wù)新時代將創(chuàng)領(lǐng)城市未來勢，開啟濟(jì)南商務(wù)新時代 第5頁/共55頁覆蓋度覆蓋度直指南城央?yún)^(qū)直指南城央?yún)^(qū)我們不只是一個項目，我們不只是一個項目，我們正在進(jìn)行一個我們正在進(jìn)行一個CBD區(qū)域的開發(fā)區(qū)域的開發(fā)我們是怎樣的一個項目？我們是怎樣的一個項目？南中心價值高地南中心價值高地 將創(chuàng)領(lǐng)城市未來勢，開啟濟(jì)南商務(wù)新時代將創(chuàng)領(lǐng)城市未來勢，開啟濟(jì)南商務(wù)新時代 作為一個具有前瞻性規(guī)劃、創(chuàng)新性產(chǎn)品的地標(biāo)級城市綜合體，強(qiáng)力拉動了南中心的崛起，南部C

4、BD也隨之磅礴而出，改變了濟(jì)南的商務(wù)格局 我們是怎樣的一個項目？我們是怎樣的一個項目？覆蓋度覆蓋度直指南城央?yún)^(qū)直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個項目？我們是怎樣的一個項目？覆蓋度覆蓋度直指南城央?yún)^(qū)直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個項目？我們是怎樣的一個項目？覆蓋度覆蓋度直指南城央?yún)^(qū)直指南城央?yún)^(qū)我們是怎樣的一個項目？我們是怎樣的一個項目？覆蓋度覆蓋度直指南城央?yún)^(qū)直指南城央?yún)^(qū)第6頁/共55頁產(chǎn)品豐富度產(chǎn)品豐富度寫字樓公寓商業(yè)寫字樓公寓商業(yè) 總有一總有一個適合您個適合您我們是怎樣的一個項目？我們是怎樣的一個項目？南中心最具吸引力的南中心最具吸引力的CBD產(chǎn)品包含5A級寫字樓、LOFT公寓、酒店式公寓及商業(yè)街 ，

5、極大豐富了客戶的選擇度，提升了項目整體吸引力第7頁/共55頁l項目本質(zhì)項目本質(zhì) 附帶休閑購物、餐飲、娛樂功能于一體的時尚附帶休閑購物、餐飲、娛樂功能于一體的時尚CBDCBDl項目核心優(yōu)勢項目核心優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢具有一定的商務(wù)辦公的集聚效應(yīng)具有一定的商務(wù)辦公的集聚效應(yīng)交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢交通便利、公交發(fā)達(dá)交通便利、公交發(fā)達(dá)市場優(yōu)勢市場優(yōu)勢區(qū)域商務(wù)樓群供應(yīng)量小，各類配套差區(qū)域商務(wù)樓群供應(yīng)量小，各類配套差處于城市繁華主干道、富人區(qū)處于城市繁華主干道、富人區(qū)我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位市場定位尋找項目優(yōu)勢尋找項目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)

6、配套？市場定位市場定位尋找項目優(yōu)勢尋找項目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位市場定位尋找項目優(yōu)勢尋找項目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位市場定位尋找項目優(yōu)勢尋找項目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位市場定位尋找項目優(yōu)勢尋找項目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位市場定位尋找項目優(yōu)勢尋找項目優(yōu)勢我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？第8頁/共55頁 在城市的分布不均勻，南部分布少 缺乏影響力，整體形象不高 商業(yè)配套及其缺乏 濟(jì)南濟(jì)南CBDCBD發(fā)展整體處于發(fā)展整體處于較低水平，較低水

7、平，商業(yè)配套普遍較差商業(yè)配套普遍較差我們擁有怎樣的機(jī)會？我們擁有怎樣的機(jī)會？ 濟(jì)南目前商業(yè)體量盲目擴(kuò)張，消費(fèi)力支撐不夠 單體建筑設(shè)計平庸，規(guī)劃無特色 各建筑體聯(lián)動性不強(qiáng)，步行動線過長商務(wù)區(qū)特點(diǎn)商務(wù)區(qū)特點(diǎn)普遍問題普遍問題第9頁/共55頁 濟(jì)南濟(jì)南CBDCBD標(biāo)桿，高端商務(wù)集群標(biāo)桿，高端商務(wù)集群我們擁有怎樣的機(jī)會？我們擁有怎樣的機(jī)會？我們理應(yīng)超越自己，我們理應(yīng)超越自己，打造經(jīng)典打造經(jīng)典商務(wù)區(qū)的發(fā)展與城市規(guī)劃導(dǎo)向密切相關(guān)；成熟商務(wù)區(qū)，城市土地價值高點(diǎn)商務(wù)人群是城市高端消費(fèi)者的主要來源，支付能力強(qiáng)、消費(fèi)需求大所帶來的直接效應(yīng)便是繁華度和城市功能的增強(qiáng)。第10頁/共55頁 通過商業(yè)配套通過商業(yè)配套提升項

8、目整體形象提升項目整體形象服務(wù)項目商務(wù)辦公群體服務(wù)項目商務(wù)辦公群體成就濟(jì)南城市名片成就濟(jì)南城市名片對內(nèi)互補(bǔ)、對外輻射，一個新中心、城上城！對內(nèi)互補(bǔ)、對外輻射，一個新中心、城上城！市場定位市場定位尋找商業(yè)服務(wù)對象尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位市場定位尋找商業(yè)服務(wù)對象尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位市場定位尋找商業(yè)服務(wù)對象尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的

9、商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？市場定位市場定位尋找商業(yè)服務(wù)對象尋找商業(yè)服務(wù)對象我們需要怎樣的商業(yè)配套？我們需要怎樣的商業(yè)配套？第11頁/共55頁 由于區(qū)域特殊的辦公特性：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位宿舍、云集，項目辦公人群眾多，白領(lǐng)階層及周邊高端居民成為區(qū)域內(nèi)最核心的消費(fèi)群體。次核心消費(fèi)群體：次核心消費(fèi)群體：老城區(qū)居民老城區(qū)居民核心消費(fèi)群體：核心消費(fèi)群體：辦公、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位辦公、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、周邊高端居民、周邊高端居民第12頁/共55頁匯集商務(wù)型、休閑型、特色型餐飲、休閑、娛樂的業(yè)態(tài)占比的擴(kuò)大消費(fèi)是生活方式研究的重要部分，商務(wù)人群作為一個特殊的社會群體，其消費(fèi)的行為、特

10、點(diǎn)和方式，將左右和引領(lǐng)整個社會青年的趨向。我們初步總結(jié)了白領(lǐng)階層消費(fèi)趨勢，來看對項目定位的啟示?；旧钕M(fèi)向營養(yǎng)型、質(zhì)量型方向發(fā)展工作壓力大，生活需減壓 休閑及娛樂消費(fèi)呈現(xiàn)多樣 人際交往消費(fèi)成本昂貴 外出就餐次數(shù)大幅增加 第13頁/共55頁商業(yè)定位目標(biāo)商業(yè)定位目標(biāo)主題商業(yè)商務(wù)型消費(fèi)特點(diǎn)地塊客觀條件不可復(fù)制的消費(fèi)群體本商業(yè)將使本項本商業(yè)將使本項目成為南中心新目成為南中心新的的商業(yè)名片商業(yè)名片集餐集餐飲、娛樂、生活飲、娛樂、生活配套于一體的休配套于一體的休閑餐飲中心閑餐飲中心周邊市場環(huán)境大量市場機(jī)會點(diǎn)第14頁/共55頁定位思路定位思路美食廣場美食廣場休閑餐飲休閑餐飲時尚生活時尚生活冷飲水吧冷飲水

11、吧生活配套生活配套特色餐飲特色餐飲生活超市生活超市健身娛樂健身娛樂 洋快餐洋快餐中高端中高端中式餐飲中式餐飲第15頁/共55頁市場商業(yè)充足市場商業(yè)充足但業(yè)態(tài)存在空白但業(yè)態(tài)存在空白消費(fèi)者中存在消費(fèi)者中存在此種未滿足需求此種未滿足需求本案產(chǎn)品適合本案產(chǎn)品適合提供該商業(yè)業(yè)態(tài)提供該商業(yè)業(yè)態(tài)整體定位整體定位第16頁/共55頁8000平商業(yè)平商業(yè)裙樓裙樓一層為餐飲、零售、商務(wù)服務(wù)、一層為餐飲、零售、商務(wù)服務(wù)、銀行銀行二層大型餐飲或零售二層大型餐飲或零售 （一帶二）（一帶二）三層美體、健身三層美體、健身四五層四五層KTV/影院影院業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位第17頁/共55頁項目亮點(diǎn)建議之項目亮點(diǎn)建議之大型零售旗艦店大

12、型零售旗艦店第18頁/共55頁項目亮點(diǎn)建議之項目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店 為了增加本項目餐飲廣場的吸引力，俏江南、凈雅、巴山夜雨等高端餐飲旗艦店聯(lián)動，合為一體，形成以高端餐飲等為主力店的美食娛樂廣場。以吸引中高端商務(wù)人群的消費(fèi)。第19頁/共55頁項目亮點(diǎn)建議之項目亮點(diǎn)建議之中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店中式餐飲旗艦店第20頁/共55頁項目亮點(diǎn)建議之項目亮點(diǎn)建議之休閑餐飲區(qū)休閑餐飲區(qū)由于周邊缺少休閑餐飲，引入具有特色的休閑餐飲，例如星巴克、一茶一坐、麥當(dāng)勞等可以吸引周邊的商務(wù)群體消費(fèi)，并能拉動本項目晚上的消費(fèi)。第21頁/共55頁休閑餐飲休閑餐飲第22頁/共55頁項目亮點(diǎn)

13、建議之項目亮點(diǎn)建議之休閑娛樂區(qū)休閑娛樂區(qū)娛樂可以豐富項目的業(yè)態(tài)組合，吸引人氣，并大大增加消費(fèi)者在醒目內(nèi)的逗留時間。項目中通過設(shè)置多樣化的休閑娛樂設(shè)施，包括健身、KTV、美容美體等，營造五光十色的體驗式休閑娛樂空間。休閑娛樂區(qū)建議設(shè)置在項目中動線交通的節(jié)點(diǎn)區(qū)域，以達(dá)到人流的會聚和動線銜接作用。第23頁/共55頁主題會所主題會所第24頁/共55頁我我 們們 的的 工工 作作 流流 程程第25頁/共55頁一站式服務(wù)流程一站式服務(wù)流程成功運(yùn)營成功運(yùn)營建建 筑筑規(guī)規(guī)劃劃 主力店預(yù)招商主力店預(yù)招商 商業(yè)定位商業(yè)定位商家訪談商家訪談市場研判市場研判開業(yè)策劃開業(yè)策劃全面招商全面招商營銷推廣營銷推廣通過主力店招

14、商，提升項目價值通過主力店招商，提升項目價值第26頁/共55頁建筑建議建筑建議-商業(yè)建筑適應(yīng)商家需求商業(yè)建筑適應(yīng)商家需求 餐飲類業(yè)態(tài)由于有特設(shè)的建筑要求，要滿足排油煙、排污、煤氣接入、大容量電力供應(yīng)等特殊要求，因此在規(guī)劃設(shè)計之前要充分考慮餐飲類業(yè)態(tài)的分布。具體品牌需求，根據(jù)商家情況確定。 商業(yè)建筑配套，是項目后期運(yùn)營成功的重要因素商業(yè)建筑配套，是項目后期運(yùn)營成功的重要因素。我們的工作將把商家需求與建筑進(jìn)行無縫對接。我們的工作將把商家需求與建筑進(jìn)行無縫對接。第27頁/共55頁立足濟(jì)南、面向全國、主力店先行，立足濟(jì)南、面向全國、主力店先行，激活整體商業(yè)，提升項目價值激活整體商業(yè)，提升項目價值招商總

15、策略招商總策略 招商建議招商建議第28頁/共55頁招商策略招商策略 招商策略是實(shí)現(xiàn)商場贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。商業(yè)街的招商工作不能是被動的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營管理、商品 質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。第29頁/共55頁 把把“經(jīng)營為先經(jīng)營為先”的原則作為運(yùn)作的核心的原則作為運(yùn)作的核心經(jīng)營效益是商業(yè)項目的生存之本，從前期的市場調(diào)研、招商，到后期的營銷推廣、經(jīng)營，都應(yīng)該把“經(jīng)營為先”的原則作為運(yùn)作的核心。 關(guān)注關(guān)注“主力店主力店”和和“品牌店品牌店”效應(yīng)的策略效應(yīng)的策略 對于大商業(yè)，“主力店”和“品牌店”效應(yīng)明顯?！坝兄髁Φ甑牡胤?，

16、就有無窮的商業(yè)機(jī)會”。知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，能對市場形成號召力，增強(qiáng)商戶信心具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，能在不穩(wěn)定的市場狀況下持續(xù)穩(wěn)定地經(jīng)營，決不會草率地發(fā)生撤場行為，加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程。 控制招商節(jié)奏控制招商節(jié)奏招商分為四個部分：主力店、次主力店、獨(dú)立精品店和特色店。一般來說，商業(yè)區(qū)的招商應(yīng)從核心主力店開始啟動，按照“核心主力店-主力店-品牌專賣店-小型商家”這樣一個順序來進(jìn)行。用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。核心主力店對商業(yè)的成敗起著決定性作用，它決定了商業(yè)的品牌形象。對于本案來說，主力店的招商成為整個商業(yè)成敗的關(guān)鍵。招商策略招商策略第30頁/共55頁1、根據(jù)商業(yè)物業(yè)目標(biāo)

17、商家的特征，確定招商方向。2、大量搜集商家信息，主動聯(lián)系。3、綜合分析各種信息，制定相應(yīng)的招商策略及實(shí)施方案。招商調(diào)查招商調(diào)查開業(yè)準(zhǔn)備開業(yè)準(zhǔn)備1、廣告宣傳造勢活動。2、樹立商業(yè)物業(yè)形象、提高商業(yè)物業(yè)知名度。內(nèi)部認(rèn)內(nèi)部認(rèn)租租1、采用定向招商的方式，主動聯(lián)系目標(biāo)商家。2、確定主力商家、各經(jīng)營主題的重點(diǎn)商家。3、對一般商家進(jìn)行商家登記。公開招商公開招商1、全面招商。2、引入重點(diǎn)商家、吸引一般商家。招商招商計劃計劃4 4個個步步驟驟第31頁/共55頁第32頁/共55頁第33頁/共55頁第34頁/共55頁第35頁/共55頁第36頁/共55頁第37頁/共55頁第38頁/共55頁第39頁/共55頁第40頁/

18、共55頁第41頁/共55頁第42頁/共55頁第43頁/共55頁第44頁/共55頁第45頁/共55頁第46頁/共55頁第47頁/共55頁第48頁/共55頁第49頁/共55頁 南中心區(qū)域作為省市機(jī)關(guān)等核心政務(wù)配套，聚集了星級酒店、多元化文娛、高端辦公進(jìn)駐，項目定位起點(diǎn)高；英雄山路匯聚大量高端人群，區(qū)域業(yè)已成熟，大量中高端辦公、住宅樓盤涌現(xiàn)，高起點(diǎn)商務(wù)辦公集群高起點(diǎn)商務(wù)辦公集群+ +商業(yè)中心商業(yè)中心+ +高端住宅匯集，南中心區(qū)域必將成為濟(jì)南南部的城市中心高端住宅匯集，南中心區(qū)域必將成為濟(jì)南南部的城市中心。因此商業(yè)定位必須要有高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、具有前瞻性，能滿足東部未來十年的商業(yè)發(fā)展，采取“商業(yè)項目與辦公公寓通盤考慮，服務(wù)辦公公商業(yè)項目與辦公公寓通盤考慮，服務(wù)辦公公寓，提升項目價值寓，提升項目價值”的原則進(jìn)行定位及后期操作。項目的定位支撐來源于市場研究、產(chǎn)品深化市場研究、產(chǎn)品深化及商家調(diào)研商家調(diào)研，市場研究為項目定位提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)；產(chǎn)品深化能夠保證產(chǎn)品定位最優(yōu)化呈現(xiàn)；商家調(diào)研為項目定位提供成功的保障，同時商家調(diào)研可有效保障項目建筑與各類商業(yè)業(yè)態(tài)的有效匹配。規(guī)劃思路規(guī)劃思路第50頁/共55頁 濟(jì)南濟(jì)南CBDCBD標(biāo)桿，高端商務(wù)集群標(biāo)桿，高端商務(wù)集群我們擁有怎樣的機(jī)會？我們擁有怎樣的機(jī)會？我們理應(yīng)超越