物業(yè)公司電梯維護(hù)保養(yǎng)管理制度

1、xx大區(qū)物業(yè)系統(tǒng)電梯維護(hù)保養(yǎng)管理制度編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人1.目的確保電梯技術(shù)性能處于安全、良好狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行。2.適用范圍適用于各城市物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心對(duì)電梯設(shè)備維護(hù)的管理。3.職責(zé)3.1物業(yè)服務(wù)中心公司法務(wù)部門負(fù)責(zé)對(duì)電梯服務(wù)保養(yǎng)合同審核，由公司經(jīng)理進(jìn)行審批，服務(wù)供方提供的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃由物業(yè)服務(wù)經(jīng)理中心會(huì)同工程維修部主管對(duì)方案進(jìn)行審核，物業(yè)服務(wù)中心不定期檢查電梯保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄，對(duì)電梯突發(fā)故障、大修及重要維修工作進(jìn)行監(jiān)督和提供指導(dǎo)。3.2工程維修部主管負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的管理工作，監(jiān)督外委單位制定維修保養(yǎng)方案。3.3工程維修部負(fù)責(zé)電

2、梯設(shè)備的日常巡視、應(yīng)急救人及監(jiān)督檢查維保單位進(jìn)行檢修、故障排除、年檢工作。4.方法和過程控制4.1維修管理制度4.1.1各項(xiàng)目應(yīng)配備電梯安全管理人員，持證上崗，簽定維修保養(yǎng)合同并刪除監(jiān)督電梯維保單位嚴(yán)格按照電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表對(duì)電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)，抽查并做好記錄。4.1.2維保單位應(yīng)有資質(zhì)，監(jiān)督維保單位應(yīng)有兩人同時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，兩人配合協(xié)調(diào)，互相提醒，確保安全，每月檢修至少一次兩次并有記錄。4.1.3維保單位每天上、下班時(shí)，應(yīng)巡視電梯，每次到現(xiàn)場工作時(shí)，應(yīng)對(duì)每部電梯進(jìn)行巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。4.1.4對(duì)安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時(shí)配合處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄。4.1.5監(jiān)督電梯維保

3、單位做好電梯的清潔工作，特別對(duì)轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開、關(guān)順暢。4.1.6協(xié)助做好電梯機(jī)房的“三防”工作，如機(jī)房門窗有損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。4.1.7電梯機(jī)房、井道、底坑進(jìn)水時(shí)，應(yīng)及時(shí)配合切斷電梯電源，并手動(dòng)將電梯升到最高層。4.1.8當(dāng)電梯年檢期臨近時(shí)，協(xié)助電梯維保單位對(duì)電梯進(jìn)行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報(bào)告，督促維保單位整改不合格項(xiàng)目。4.1.9電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。0保管好電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙和機(jī)房鑰匙。1電梯機(jī)房門應(yīng)上鎖，門外有警告標(biāo)識(shí)，門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施。 4.2安全操作要求電梯維修人員必須經(jīng)過國家相關(guān)部門的專業(yè)培訓(xùn)并取得上崗證后方可上崗工作。

4、開啟廳門進(jìn)入轎廂之前，需注意轎廂是否停在該層。嚴(yán)禁在電梯運(yùn)行中開啟廳門。電梯因故停用時(shí)，必須將轎內(nèi)照明、風(fēng)扇開關(guān)斷開，必要時(shí)關(guān)斷電梯主電源。嚴(yán)禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運(yùn)行。手動(dòng)盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時(shí)注意轎廂位置，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將專用工具放回原處。維修時(shí)，如機(jī)房無人必須鎖上機(jī)房門。監(jiān)督電梯維修人員進(jìn)入轎頂、底坑作業(yè)時(shí)，必須切斷急停開關(guān)，同時(shí)穿戴好防護(hù)用品，注意轎廂、配重的移動(dòng)，以免掛傷。監(jiān)督檢修時(shí)的短接跨線，完工后必須拆除。監(jiān)督更換保險(xiǎn)管（絲）必須與原規(guī)格相同，嚴(yán)禁用銅絲替代保險(xiǎn)管（絲）。電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙必須由電梯專業(yè)維修人員保管和使用。物業(yè)公司應(yīng)制定

5、相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案，如：電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)害等。4.3維修工作制度電梯維保人員上崗前做到不酗酒、不熬夜，上崗時(shí)保持精神飽滿、頭腦清醒，思維敏捷。監(jiān)督電梯維保人員維修時(shí)須嚴(yán)格遵守本手冊(cè)電梯安全操作要求及電梯維修有關(guān)規(guī)定，并在電梯基站廳門前設(shè)置“電梯維修，請(qǐng)勿靠近”等告示牌。監(jiān)督維修中若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“有人操作，嚴(yán)禁合閘”警示牌。監(jiān)督電梯維修人員嚴(yán)禁電梯正常運(yùn)行時(shí)將安全回路和保護(hù)回路元件如安全窗開關(guān)、安全鉗開關(guān)等用機(jī)械或電氣方法短接。維修情況下進(jìn)行短接，檢修后必須立即恢復(fù)。監(jiān)督電梯維修人員在轎頂作業(yè)時(shí)，應(yīng)斷開安全鉗聯(lián)動(dòng)開關(guān)及轎頂檢修急停開關(guān)。在底坑作業(yè)時(shí)，應(yīng)斷開限速器安全開關(guān)

6、及底坑檢修急停開關(guān)。檢修后各類開關(guān)要及時(shí)復(fù)位。監(jiān)督電梯維修人員井道中作業(yè)時(shí)，必須戴安全帽。嚴(yán)禁作業(yè)時(shí)一腳踏在轎頂，一腳踏在井道中任何一支點(diǎn)上作業(yè)。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯(cuò)時(shí)的距離。以防止人身及工具與配重發(fā)生碰撞。監(jiān)督電梯維修人員檢修作業(yè)時(shí)，嚴(yán)禁從井道外探身到轎廂內(nèi)或轎廂頂作業(yè)。監(jiān)督電梯維修人員檢修時(shí)所用照明必須是36V安全電壓。監(jiān)督電梯維修人員維修中，嚴(yán)禁擅自更改系統(tǒng)電氣線路，保證系統(tǒng)線路同圖紙保持一致。監(jiān)督電梯維修人員維修結(jié)束后，必須將各線路、開關(guān)等恢復(fù)到原始狀態(tài)（正常運(yùn)行狀態(tài)），并清理干凈工作現(xiàn)場，保證清潔。然后將電梯上下運(yùn)行兩次，正常后才能投入使用。監(jiān)督電梯維修人員維修中無關(guān)人員嚴(yán)禁

7、入內(nèi)。監(jiān)督電梯維修人員維修中做好故障狀態(tài)和故障處理記錄工作。4.4運(yùn)行使用制度轎廂內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁嬉戲打鬧等任何可能損壞轎廂及影響電梯正常運(yùn)行的舉動(dòng)。嚴(yán)禁和杜絕一切發(fā)生在電梯內(nèi)的不良和不法行為。電梯嚴(yán)禁運(yùn)載易燃易爆的危險(xiǎn)物品及國家規(guī)定禁運(yùn)的任何物品。電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)、照明良好， 從啟動(dòng)到平層皆無異常震動(dòng)和異常聲響。電梯運(yùn)行貨物時(shí)，應(yīng)注意將貨物分散、均勻堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轎廂運(yùn)行平穩(wěn)。避免貨物損壞轎廂內(nèi)壁。電梯正常運(yùn)行時(shí)，嚴(yán)禁將檢修開關(guān)作為正常運(yùn)行開關(guān)使用。電梯的檢修狀態(tài)不能作為電梯的正常運(yùn)行狀態(tài)。電梯在不使用時(shí)，必須停放在基站，關(guān)斷轎廂內(nèi)的控

8、制開關(guān)，關(guān)好轎門和廳門。電梯鑰匙必須由維修部電梯專人負(fù)責(zé)管理使用，任何個(gè)人不得私自加配和使用。運(yùn)輸大量物品時(shí)，須由專人進(jìn)行手動(dòng)操作（此項(xiàng)工作由安全部與管業(yè)部刪除提前通知安全管理部）和工程部。嚴(yán)格控制室內(nèi)溫度，夏季氣溫機(jī)房內(nèi)溫度超過36度開啟降溫設(shè)備，保證電梯正常運(yùn)行，工程維修部應(yīng)設(shè)立專人管理降溫設(shè)備和嚴(yán)格控制開啟時(shí)間（可根據(jù)氣溫變化進(jìn)行調(diào)整）。4.5操作注意事項(xiàng)全自動(dòng)運(yùn)行.1進(jìn)入停放在基站的電梯內(nèi)，打開轎廂內(nèi)的操作箱。打開轎內(nèi)照明開關(guān)，將風(fēng)扇開關(guān)打開，使風(fēng)扇正常運(yùn)行。將自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)置于自動(dòng)狀態(tài)。.2將自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)置于“自動(dòng)”狀態(tài)。并關(guān)閉操作箱。經(jīng)數(shù)秒后，電梯自動(dòng)關(guān)閉轎門廳門，按所需樓層，電

9、梯即可正常運(yùn)行。手動(dòng)運(yùn)行.1將操作箱內(nèi)自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)置于“手動(dòng)”狀態(tài)。電梯呈開門狀態(tài)。.2按預(yù)選樓層，按下關(guān)門按鍵至關(guān)門起動(dòng)后松手，電梯進(jìn)入手動(dòng)狀態(tài)運(yùn)行。安全運(yùn)行程序.1監(jiān)控中心保安員24小時(shí)監(jiān)控電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電梯維修人員，杜絕乘客的不文明行為，嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)物品和超長超重等物品進(jìn)入電梯。 .2電梯維修人員每周進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并作好記錄，督促外委電梯電梯維保公司按照合同要求進(jìn)行相關(guān)的工作。.3任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道吸煙。電梯機(jī)房的管理.1電梯機(jī)房內(nèi)所有設(shè)備非電梯維修工作人員、電梯公司專業(yè)人員，禁止操作。.2非工作人員進(jìn)入機(jī)房，須經(jīng)工程維修部主管批準(zhǔn)后，由電梯維

10、修人員陪同，方可進(jìn)入，并做好外來人員登記。.3電梯機(jī)房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆。.4保持良好的照明和通風(fēng)，保持機(jī)房內(nèi)溫度適宜，溫度保持在5至38攝氏度之間，保持門窗開啟靈活無破損。.5保持機(jī)房內(nèi)整潔，不準(zhǔn)堆放雜物。.6定期對(duì)電梯機(jī)房地面進(jìn)行維護(hù)，防止地面起砂和地面灰塵對(duì)設(shè)備的影響，造成設(shè)備正常運(yùn)行。.7盤車、救人設(shè)施設(shè)備應(yīng)安放在機(jī)房明顯位置，盤車、救人規(guī)章制度粘貼在明顯位置；鋼絲繩有明顯平層標(biāo)識(shí)；粘貼平層標(biāo)識(shí)對(duì)照表。運(yùn)行異常.1當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)監(jiān)控中心保安員安全員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防狀態(tài)，電梯維修人員應(yīng)當(dāng)迅速關(guān)閉無消防功能的電梯。.2當(dāng)樓層被水淹而使井道邊或底坑進(jìn)

11、水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源。.3電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。4.6維護(hù)保養(yǎng)維修保養(yǎng)工作過程中，嚴(yán)格遵守電梯安全操作程序。電梯設(shè)備責(zé)任人按電梯維保檢查記錄電梯巡查記錄進(jìn)行巡檢、監(jiān)督、檢查。電梯維保公司按電梯維保合同對(duì)電梯作周、季、年保養(yǎng)，按電梯維修保養(yǎng)工作程序規(guī)定記錄。日檢.1日常巡視項(xiàng)目每天檢查控制柜和電機(jī)溫度是否過高，空調(diào)器的制冷狀況，電梯運(yùn)行聲音是否正常；電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施，溫度保持在538度之間，月平均氣溫不高于25度；承重梁和吊鉤應(yīng)標(biāo)明最大允許負(fù)荷；無機(jī)房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位。.2每天巡視客梯、貨梯的運(yùn)行情況，如有異常需

12、立刻停止使用并及時(shí)處理或通知服務(wù)供方處理，做好對(duì)服務(wù)供方維修、保養(yǎng)的監(jiān)督工作，并做好記錄。周檢.1電梯設(shè)備責(zé)任人每周對(duì)主要設(shè)備進(jìn)行灰塵清理（轎頂.轎門.控制柜.井道.底坑），電梯機(jī)房進(jìn)行打掃一次。刪除（前面4.1.5有提到前介有維保公司進(jìn)行）.2電梯設(shè)備責(zé)任人或服務(wù)供方應(yīng)每周一次對(duì)電梯的主要機(jī)構(gòu)和設(shè)備檢查其動(dòng)作的可靠性和工作的準(zhǔn)確性，并進(jìn)行必要的修正和潤滑。.3轎廂按鈕和停車按鈕檢查其動(dòng)作，要求動(dòng)作可靠，操作輕便。.4轎廂照明應(yīng)良好，光亮足夠、信號(hào)(指示器、方向箭頭)準(zhǔn)確。.5合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7MM以內(nèi)；.6轎廂門檢查門的開關(guān)動(dòng)作，要求開關(guān)門靈活，聲音正常，自動(dòng)門檢查門的重開線路(按

13、鈕、安全觸板、光電管等)，安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，電梯故障時(shí)在轎箱內(nèi)能用手將門撥開。.7廳門檢查門鎖是否靈活，接點(diǎn)之間是否正常，在必要時(shí)進(jìn)行調(diào)節(jié)更換。.8檢查門導(dǎo)軌中有無污物。.9檢查制動(dòng)閘的情況，制動(dòng)盤與制動(dòng)瓦之間的間隙是否正常及有否磨損，必要時(shí)調(diào)整或更換制動(dòng)瓦。.10曳引機(jī)和電動(dòng)機(jī) 檢查油位是否在油位線上，必要時(shí)添加潤滑油。1檢查驅(qū)動(dòng)電動(dòng)機(jī)有無異常噪聲和過熱現(xiàn)象，軸承溫升不超過80攝氏度。.12導(dǎo)向輪、選層器 檢查其潤滑、運(yùn)行情況。.13檢查開門機(jī)是否靈活，電磁力是否足夠。.14緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。.15電梯轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。.16門導(dǎo)

14、軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤滑良好。季度檢查.1機(jī)房.2維護(hù)人員應(yīng)對(duì)其一般重要機(jī)械和電氣裝備進(jìn)行蝸輪蝸桿減速箱及電動(dòng)機(jī)軸承端潤滑檢查是否正常；傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油，潤滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤滑脂，保持靈敏可靠。.3制動(dòng)器動(dòng)作是否正常、制動(dòng)瓦與制動(dòng)盤之間的間隙是否正常。.4曳引鋼絲繩是否滲油過多而引起滑移；.5限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠、張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)可靠；供方應(yīng)有資質(zhì)，每月檢修至少一次，有檢修記錄。.6繼電器、接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象；檢查控制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編

15、號(hào)清楚無誤。.7轎廂頂和井道.8檢查門的操作、調(diào)節(jié)和清潔門驅(qū)動(dòng)裝置的部件，如電動(dòng)機(jī)皮帶輪的皮帶、電動(dòng)機(jī)、速度控制開關(guān)、門懸掛滾輪、安全開關(guān)和彈簧等。.9清潔轎門、廳門門坎和上坎(門導(dǎo)軌)。.10檢查全部門刀和門鎖滾輪之間的間隙與直線度情況。.11調(diào)節(jié)和清潔全部廳門及其附屬件，如尼龍滾輪、觸桿、開關(guān)門鉸鏈、門滑輪停止塊、門與門坎之間的間隙等。.12檢查并清潔全部廳門門鎖和開關(guān)觸點(diǎn)，以及井道內(nèi)的接線瑞子。.13檢查對(duì)重裝置和轎廂聯(lián)接件(補(bǔ)償鏈)。.14滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米，間隙均勻。.15鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過總數(shù)10%，不允許鋼絲繩表面有

16、較大的磨損或銹蝕，磨損鋼絲繩的剩余直徑不得小于原直徑的90%。4.6.6.16轎廂內(nèi)部.17檢查轎廂操縱箱上的按鈕和停車按鈕的工作情況。.18檢查轎廂門的開關(guān)動(dòng)作情況(按鈕、安全觸板、光電管、關(guān)門限制器等)，電梯故障時(shí)能在轎廂將門撥開。.19檢查緊急照明裝置。.20檢查并調(diào)節(jié)電梯起動(dòng)、運(yùn)行、減速和停止是否舒適良好。.21檢查平層準(zhǔn)確度；.22層站檢查?？繉訌d門旁的按鈕及廳外層樓指示器的工作情況。.23保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能，油面高度在油標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)。年檢電梯在運(yùn)行一年之后，維保單位須負(fù)責(zé)由技術(shù)監(jiān)督局對(duì)電梯的年度技術(shù)檢驗(yàn)工作，物業(yè)服務(wù)中心、工程維修主管應(yīng)予配合，按要求檢查電梯的機(jī)械、電

17、氣、安全設(shè)備的情況和主要零部件的磨損程度，磨損量超過允許值或損壞的部件須更換。4.7電梯困人故障的救援步驟 當(dāng)電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障后，有電梯上崗證或具備救援知識(shí)的人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場救援處理；發(fā)生困人事故時(shí)，必須先救人，然后進(jìn)行維修。救人時(shí)先通過各種方式聯(lián)系被困人員，以穩(wěn)定其情緒。同時(shí)盡快聯(lián)系電梯維保公司。切斷電梯機(jī)房總電源，并掛上“正在維修”的標(biāo)示牌。檢查電梯機(jī)房內(nèi)情況是否一切正常。機(jī)房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標(biāo)記，確定停放的位置。如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過0.1米：.1用專用廳門鑰匙開啟廳門。.2轎頂用人力開啟轎廂門。.3協(xié)助乘客離開轎廂。.4重新將廳、

18、轎門關(guān)妥。如果轎廂停于遠(yuǎn)離層門位置時(shí)，應(yīng)先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客：.1用對(duì)講機(jī)通知乘客保持安靜，并說明轎廂隨時(shí)可能移動(dòng)，不可將身體任何部分探出轎廂外，以免發(fā)生危險(xiǎn)，同時(shí)如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，則應(yīng)將其完全關(guān)閉。.2用抱閘扳手前：確保電梯總開關(guān)已切斷,確保所有廳門、轎門已關(guān)好。.3使用抱閘扳手，必須由一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪。.4將放在制動(dòng)器上的抱閘扳手向下拉，使制動(dòng)器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪向左或向右，以比較易扳動(dòng)方向?yàn)闇?zhǔn)。.5再次提醒乘客救援工作在進(jìn)行中，然后慢慢絞動(dòng)轎廂，轎廂會(huì)由于自重而移動(dòng)，為了避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險(xiǎn)，操作時(shí)應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作使轎廂逐步移動(dòng)，以免發(fā)生意外。.6慢慢提升或下降轎廂，直