項目三公開交易土地的估價(市場法)

1、第四章第四章 市場比較市場比較法法 基本要求：掌握：市場比較法的概念、原理、公式及估價 步驟，主要參數(shù)的確定方法。熟悉：市場比較法的特征、適用范圍及應(yīng)用要 求。了解：市場比較法的發(fā)展過程及在國外的使用。 難點及重點 市場比較法相關(guān)概念和理論的理解 修正體系中相關(guān)修正系數(shù)的確定第一節(jié) 市場比較法概述 定義： 在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近期較近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素區(qū)域以及個別因素的差別，修正修正得出待估土地評估時日地價的方法。 理論依據(jù)：替代原理

2、其基本原理如下圖4-1所示 適用條件：僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。 有足夠數(shù)量的比較案例（不少于3個）； 與待估土地具有相關(guān)性和替代性； 交易資料可靠； 交易合法。 適用范圍：主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。還可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 特點： 具有現(xiàn)實性，說服力強(qiáng)； 以替代關(guān)系為途徑，所求得的價格稱為“比 準(zhǔn)價格”； 欠理論基礎(chǔ)；以價格求價格，在不正常市場 條件下難以與收益價格相協(xié)調(diào)。 需要估價人員具有較高素質(zhì)； 正確選擇比

3、較案例和合理修正交易價格是 保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵. 有關(guān)概念 1、類似土地，是指其所在地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價的因素和條件相同或相近的土地。 2、比較宗地，是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易案例的宗地或地塊。 3、標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的若干宗地。 4、估價期日，是指決定待估土地價額的基準(zhǔn)日期。 5、交易情況修正，是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。 6、區(qū)域因素，是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素 7、個別因素，是指土

4、地的個別特性(宗地條件)對其價格的影響因素 8、地價指數(shù)，指運(yùn)用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域一定時期內(nèi)的地價水平換算成相對于某一基準(zhǔn)日期地價水平相對百分比的指數(shù)。 9、區(qū)域分析，指分析判斷待估宗地所處區(qū)域的類型、特性，以及這些特性對待估宗地價格所產(chǎn)生的影響等。 10、同一供需圈，指與待估宗地能形成替代關(guān)系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在的區(qū)域。 11、相鄰區(qū)域，針對宗地而言，相鄰區(qū)域指待估宗地所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū)域；針對區(qū)域而言，相鄰區(qū)域指緊鄰該區(qū)域周圍的其他區(qū)域。 12、類似區(qū)域，指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類似的、同一供需圈的其他區(qū)域。第二節(jié) 市場比較法的公式 市

5、場比較法根據(jù)實際中比較基準(zhǔn)的不同，可以分為直接比較分析和間接比較分析。 直接比較是以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，把各交易案例與其逐項比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。 間接比較是以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，把交易案例和待估土地均與其逐項比較，然后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。直接比較過程 直接比較過程 修正系數(shù) = 待估宗地條件指數(shù) / 比較案例條件指數(shù)間接比較過程 如果已設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)地塊，也可利用標(biāo)準(zhǔn)地塊為比較基準(zhǔn)，確定待估宗地的價格。過程中要先進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化修正，然后再以比較確定待估土地價格。具體形式為：市場比較法的公式 有關(guān)指數(shù)的取值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若

6、待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)100%，否則，其條件指數(shù)100%。 公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子（C除外），比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母。 A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。 哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。 具體化公式 100100100100BDPP第三節(jié) 市場比較法估價程序與方法一、市場比較法的估價步驟 調(diào)查與選擇比較交易案例 確定價格可比基準(zhǔn) 進(jìn)行交易情況修正 進(jìn)行估價期日修正 區(qū)域因素比較與修正 個別因素比較與修正 其他相關(guān)修正：使用年限修正、容積率修正等 確定比準(zhǔn)價格 房地產(chǎn)估價中的市場法估價程序

7、 搜集交易實例 選取可比實例 對可比實例成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚恚?價格換算、價格修正和價格調(diào)整 求取比準(zhǔn)價格二、調(diào)查與選擇比較交易案例 (一)收集交易資料 1、資料收集的重要性：教材 必要性：運(yùn)用比較法估價，首先需要擁有大量真實、可靠的交易實例。只有擁有了大量真實、可靠的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格；所以，首先應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實例。 注意：雖然搜集交易實例是比較法中的一個步驟，但搜集交易實例無須等到采用比較法估價時，而在平時就應(yīng)留意搜集和積累，這樣才能保證在采用比較法估價時有足夠多的交易實例可供選用。當(dāng)然，在采用比較法估價時也可以有針對性地搜集一些交易實

8、例。二、調(diào)查與選擇比較交易案例 2、資料收集調(diào)查的途徑： 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料 查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)交易（出售、出租）的信息。查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)交易（出售、出租）的信息。 參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。關(guān)信息，索取有關(guān)資料。 查訪房地產(chǎn)經(jīng)辦人，了解各種信息。查訪房地產(chǎn)經(jīng)辦人，了解各種信息。 通過市場調(diào)查，直接調(diào)查交易雙方。通過市場調(diào)查，直接調(diào)查交易雙方。 查閱當(dāng)?shù)卦u估機(jī)構(gòu)所掌握的交易資料。同行之間相互提查閱當(dāng)?shù)卦u估機(jī)構(gòu)所掌握的交易資料。同行之間相互提

9、供。供。 其他途徑：假裝成房地產(chǎn)購買者，與房地產(chǎn)出售者，如其他途徑：假裝成房地產(chǎn)購買者，與房地產(chǎn)出售者，如房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等治談，取得真實的房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等治談，取得真實的房地產(chǎn)價格資料價格資料3 3、交易案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容、交易案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容： 交易雙方的基本情況和交易目的；交易雙方的基本情況和交易目的； 交易實例房地產(chǎn)的狀況交易實例房地產(chǎn)的狀況 ，如坐落、用途、面，如坐落、用途、面 積、形狀、地段交通條件等土地狀況及建筑物狀積、形狀、地段交通條件等土地狀況及建筑物狀 況、周圍環(huán)境、景觀等；況、周圍環(huán)境、景觀等； 成交日期；成交日期； 成交價格；成交價格； 付款方

10、式；付款方式； 交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價瞞交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。交易情況。 4、交易案例資料收集的原則和方法： 注意搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化：制作成表格 交易實例及其內(nèi)容的真實性、可靠性：對于搜集到的每個交易實例、每項內(nèi)容，都應(yīng)進(jìn)行查證核實，以做到準(zhǔn)確無誤； 建立房地產(chǎn)交易實例庫：將搜集到的交易實例分門別類存人計算機(jī)中，這樣有利于保存和在需要時查找、調(diào)用 。二、調(diào)查與選擇比較交易案例v (二)選擇比較交易案例v 1、比較案例的概念：與評估對象條件相似，作為評估對象比

11、較參照的交易案例。（可比實例）v 2、比較案例的要求： 與待估土地用途應(yīng)相同或相似； 與待估土地的交易類型應(yīng)相同； 為正常交易或可修正為正常交易； 與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個別條件要相近； 交易時間與估價期日應(yīng)接近或可進(jìn)行比較修正。 （2年，最長不超過3年）二、調(diào)查與選擇比較交易案例v3、比較案例的概念：與評估對象條件相似，作為評估對象比較參照的交易案例。（可比實例）v4、比較案例的要求：與待估土地用途應(yīng)相同或相似；與待估土地的交易類型應(yīng)相同；為正常交易或可修正為正常交易；與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個別條件要相近；交易時間與估價期日應(yīng)接近或可進(jìn)行比較修正。（2年，最長不超

12、過3年）調(diào)查與選擇比較交易案例5 5、比較案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容、比較案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容： 交易雙方的基本情況和交易目的；交易雙方的基本情況和交易目的； 交易實例房地產(chǎn)的狀況交易實例房地產(chǎn)的狀況 ，如坐落、用途、面積、形狀、，如坐落、用途、面積、形狀、地段交通條件等土地狀況及建筑物狀況、周圍環(huán)境、地段交通條件等土地狀況及建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等；景觀等； 成交日期；成交日期； 成交價格；成交價格； 付款方式；付款方式； 交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價瞞價、交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特

13、殊交易情況。 6、比較案例選擇的原則和方法： 注意搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化：制作成表格 交易實例及其內(nèi)容的真實性、可靠性：對于搜集到的每個交易實例、每項內(nèi)容，都應(yīng)進(jìn)行查證核實，以做到準(zhǔn)確無誤； 建立房地產(chǎn)交易實例庫：將搜集到的交易實例分門別類存入計算機(jī)中，這樣有利于保存和在需要時查找、調(diào)用 。三、確定價格可比基準(zhǔn) 選取了比較實例之后，應(yīng)先對這些比較實例的成交價格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。 價格可比基準(zhǔn)的內(nèi)容包括5個方面： (1)統(tǒng)一付款方式； (2)統(tǒng)一采用單價； (3) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位； (4)

14、統(tǒng)一面積內(nèi)涵； (5)統(tǒng)一面積單位。統(tǒng)一付款方式 價格以價格以一次付清一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以，就所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以，就需要將分期付款的比較實例的成交價格折算為在其需要將分期付款的比較實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清。具體方法是貨幣的時間價值成交日期時一次付清。具體方法是貨幣的時間價值中的中的折現(xiàn)折現(xiàn)計算。計算。 例：某宗房地產(chǎn)的交易總價款為例：某宗房地產(chǎn)的交易總價款為3030萬元，其中首期付款萬元，其中首期付款2020，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5 5。，則在其成交日期。，則在其成交日期時一次付清的價格為：時一次付清的價格為：統(tǒng)一

15、采用單價：通常為單位面積上的價格，土地除了單通常為單位面積上的價格，土地除了單價，還可為樓面地價價，還可為樓面地價統(tǒng)一幣種和貨幣單位：在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。但如果先按原幣種的價格進(jìn)行交易日期修正，則對進(jìn)行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用估價時點時的市場匯價進(jìn)行換算。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元” 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：統(tǒng)一面積單位 面積單位有面積單位有平方米平方米

16、 、公頃、畝、平方英尺、坪、公頃、畝、平方英尺、坪。它們之。它們之間的換算如下：間的換算如下： 平方米下的價格畝下的價格平方米下的價格畝下的價格666.67 666.67 平方米下的價格公頃下的價格平方米下的價格公頃下的價格1000010000 平方米下的價格平方英尺下的價格平方米下的價格平方英尺下的價格 10.76410.764 平方米下的價格坪下的價格平方米下的價格坪下的價格0.303 0.303 例：搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積250m2，成交總價83萬元人民幣，分兩期付款，首期付30萬元人民幣，余款53萬元人民幣于半年后付清。乙交易實例的使用面積3000平方英尺，成交

17、總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做哪些處理？ 教材P91-92四、交易情況修正 1、含義：是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差，將非正常成交價格調(diào)整為正常成交價格。 2、造成價格偏差的因素：交易雙方有一定的利害關(guān)系； 偏低急于脫售或急于購買； 偏低或偏高不了解市場行情； 偏高或偏低有特別動機(jī)或者特別偏好； 偏高受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響； 偏低相鄰地塊的合并； 偏高特殊交易方式；交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)；其他。交易情況修正 3、修正步驟： 剔除非正常的交易案例； 測定各種特殊因素對正常價格的影響程度，確定修正系數(shù)； 利用修正

18、系數(shù)，修正具體的交易案例。計算公式為： 修正后的價格=比較案例價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 4 4、修正的方法主要有、修正的方法主要有百分率法百分率法和和差額法差額法。 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 比較實例的成交價格比較實例的成交價格交易情況修正系數(shù)正常價格交易情況修正系數(shù)正常價格 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 比較實例的成交價格比較實例的成交價格交易情況修正額正常價格交易情況修正額正常價格 交易情況修正 百分率法百分率法：交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例

19、的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為 S(當(dāng)可比實例的成交價格比其正常市場價格高時，為+S； 低時，為-S)，則： 差額法差額法：對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況，然后依此計了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況，然后依此計算即可。算即可。 具體是將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)具體是將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價格。稅費(fèi)下的價格。主要是把握下列公式： 正常成交價

20、格正常成交價格- -應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實際得到實際得到的價格的價格 正常成交價格正常成交價格+ +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實際付出實際付出的價格的價格 例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方付給賣方23252325元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的稅費(fèi)為正常成交價格的7 7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的正常成交價格的5

21、5。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為：價格為： 正常成交價格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實際得到的價格正常成交價格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實際得到的價格 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率五、期日修正v1、概念：將可較實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種修正稱為期日修正。v2、目的：:消除由于交易日期與估價期日的不同所造成的價格偏差，使比較案例的價格符合估價期日的實際市場情況。 期日修正實質(zhì)上是對期日修正實質(zhì)上是對地產(chǎn)市場狀況地產(chǎn)市場狀況對土地價格的影響對

22、土地價格的影響進(jìn)行修正。經(jīng)過了期日修正后，就將進(jìn)行修正。經(jīng)過了期日修正后，就將比較案例在其成比較案例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。 3 3、修正方法：期日修正主要采用百分率法。、修正方法：期日修正主要采用百分率法。 比較案例在成交日期時的價格比較案例在成交日期時的價格期日修正系數(shù)期日修正系數(shù) 比較案例在估價時點時的價格比較案例在估價時點時的價格 期日修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確期日修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點時，比較案例價定。假設(shè)從成交日期到估價時點時，比較案例價格漲跌的百分率為格漲跌的百分率

23、為T T( (從成交日期到估價時點從成交日期到估價時點時，當(dāng)比較案例的價格上漲的，為時，當(dāng)比較案例的價格上漲的，為+T+T；下跌的，；下跌的，為為T T) )，則：，則： 比較案例實例在成交日期時的價格比較案例實例在成交日期時的價格（1 1T%T%） 在估價時點時的價格在估價時點時的價格 或者或者 具體修正方法：采用價格指數(shù)價格指數(shù)或或價格變動率價格變動率來修正。 價格指數(shù)有定基定基價格指數(shù)和環(huán)比環(huán)比價格指數(shù)兩種類型 如果是以如果是以某個固定時期某個固定時期作為基期的，稱為作為基期的，稱為定基價格指數(shù)定基價格指數(shù)； 如果是以如果是以上一時期上一時期作為基期的，稱為作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)環(huán)

24、比價格指數(shù)。 編制原理見下表編制原理見下表 采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為： 比較實例在成交日期時的價格成交日期的下一時期的價比較實例在成交日期時的價格成交日期的下一時期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)估價期日時的價格估價期日時的價格指數(shù)在估價期日時的價格指數(shù)在估價期日時的價格 例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年年5月至月至11月的價格指數(shù)分別月的價格指數(shù)分別為為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均（均以上個月為以上個月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在）。其中某宗房

25、地產(chǎn)在2006年年7月的價格月的價格為為2000元元m2，對其進(jìn)行期日修正，修正到，對其進(jìn)行期日修正，修正到2006年年11月月的價格為：的價格為： 20001.051.0921.125l.l81 3046.8（元m2） 價格變動率價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。均上升或下降的價格變動率兩種。 采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：的公式為：比較實例在成交日期時的價格比較實例在成交日期時的價格（l 價格變動率）價格變動率）期數(shù)期數(shù) = 在估價期日時的價

26、格在估價期日時的價格 采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：修正的公式為： 比較實例在成交日期時的價格比較實例在成交日期時的價格（l價格變動率價格變動率期數(shù)）期數(shù)） = 在估價期日時的價格在估價期日時的價格 例：評估某宗房地產(chǎn)例：評估某宗房地產(chǎn)20O6年年9月末的價格，選取了下列月末的價格，選取了下列比較實例：成交價格比較實例：成交價格3000元元m2，成交日期，成交日期2005年年10月末另調(diào)查獲知這類房地產(chǎn)價格月末另調(diào)查獲知這類房地產(chǎn)價格2005年年6月末至月末至2006年年2月末平均每月比上月上漲月末平均每月比上月上漲1

27、.5，2006年年2月末至月末至 2006年年9月末平均每月比上月上漲月末平均每月比上月上漲2對該比較實例對該比較實例進(jìn)行期日修正，修正到進(jìn)行期日修正，修正到2006年年9月末的價格為：月末的價格為： 3000（11.5）4（l2）7 3658（元m2） 房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細(xì)分為：房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細(xì)分為： （1）全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；）全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； （2）某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；）某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； （3）全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；）全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率； （4）某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。）某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指

28、數(shù)或變動率。 嚴(yán)格來說，不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率嚴(yán)格來說，不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率都可以采用。因為不同地區(qū)、不同用途或不同類型的都可以采用。因為不同地區(qū)、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，其價格變動的方向和程度并不相同，如處在房地產(chǎn)，其價格變動的方向和程度并不相同，如處在衰落舊城區(qū)的房地產(chǎn)和處在新興開發(fā)地段上的房地產(chǎn)，衰落舊城區(qū)的房地產(chǎn)和處在新興開發(fā)地段上的房地產(chǎn)，所以，針對具體的比較實例，對其價格進(jìn)行期日修正，所以，針對具體的比較實例，對其價格進(jìn)行期日修正，最適用的是比較實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指最適用的是比較實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率數(shù)或變動率。六、

29、區(qū)域因素比較與修正 1 1、實質(zhì)、實質(zhì)：將比較交易案例在其區(qū)域因素下的價：將比較交易案例在其區(qū)域因素下的價格修正為在估價對象區(qū)域因素下的價格，消除格修正為在估價對象區(qū)域因素下的價格，消除由于地區(qū)特性不同所產(chǎn)生的價格差異。由于地區(qū)特性不同所產(chǎn)生的價格差異。 2 2、內(nèi)容、內(nèi)容：區(qū)域因素包括區(qū)域繁華程度、交通狀：區(qū)域因素包括區(qū)域繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件等。況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件等。 總的思路是：如果比較案例區(qū)域因素總的思路是：如果比較案例區(qū)域因素好于好于估價對象區(qū)估價對象區(qū)域因素域因素, ,則應(yīng)對比較案例價格做則應(yīng)對比較案例價格做減價減價調(diào)整；反之，則應(yīng)調(diào)整；反之，則

30、應(yīng)做增價調(diào)整。做增價調(diào)整。 3 3、方法步驟、方法步驟：確定比較因子；確定比較因子；評價各因子的比較評價各因子的比較修正系數(shù)；修正系數(shù)；利用修正系數(shù)，進(jìn)行區(qū)域因素修正。利用修正系數(shù)，進(jìn)行區(qū)域因素修正。 區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) 待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) 注意：注意： 區(qū)域因素中的各因子條件指數(shù)，如果是按照單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用積算積算（連乘）方式確定因素條件指數(shù)；如果是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上，進(jìn)行因子分解后確定的，則應(yīng)采用加和加和的方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定因素條件指數(shù)和修正系

31、數(shù)。njDniDDji1111條件指數(shù)比較較案例宗地區(qū)域因指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件修正系數(shù)比較案例宗地區(qū)域因子系數(shù)待估宗地區(qū)域因子修正 例如：A市經(jīng)選擇確定區(qū)域因素比較因子項目如下，并在區(qū)域因素修正幅度內(nèi)利用距離為比較尺進(jìn)行分解，確定相應(yīng)的各因子指標(biāo)條件指數(shù)，見下表。 若確定的比較案例價格為若確定的比較案例價格為10001000元元/ /，將各因子的條，將各因子的條件指數(shù)與表，對照確定相應(yīng)因子的條件指數(shù)。采用因件指數(shù)與表，對照確定相應(yīng)因子的條件指數(shù)。采用因子修訂系數(shù)加和方式得到區(qū)域因子指標(biāo)指數(shù)和為子修訂系數(shù)加和方式得到區(qū)域因子指標(biāo)指數(shù)和為11.2511.25，而待估土地的各區(qū)域因子指標(biāo)指數(shù)和為

32、，而待估土地的各區(qū)域因子指標(biāo)指數(shù)和為11111010，則經(jīng)各區(qū)域因素修正后的價格為；，則經(jīng)各區(qū)域因素修正后的價格為； 100011.10/11.25=987(元)njjniiDDD11條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因子指數(shù)待估宗地區(qū)域因子條件條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件七、個別因素比較與修正 個別因素包括宗地位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)個別因素包括宗地位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、設(shè)施及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。況、規(guī)劃限制條件

33、等。 其修正方法與區(qū)域因素修正基本相同。其修正方法與區(qū)域因素修正基本相同。 個別因素修正后的價格個別因素修正后的價格 比較交易案例價格比較交易案例價格個別因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)八、其他相關(guān)修正1、土地使用權(quán)年期修正： （1）計算使用年期修正系數(shù)，按下式計算：（2）利用年期修正系數(shù)對交易案例低價進(jìn)行年期修正，即 有 ： 年 期 修 正 后 地 價 = 比 較 案 例 價 格 K2、容積率修正 ： 容積率修正系數(shù) 待估宗地容積率系數(shù)比較案例宗地容積率系數(shù) 容積率修正后的價格 比較案例價格容積率修正系數(shù)nmrrK)1(111)1(1九、確定比準(zhǔn)價格 通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評估土地的試

34、算比準(zhǔn)價格，然后對多個試算比準(zhǔn)價格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價格。 比準(zhǔn)價格=比較案例價格各種修正系數(shù) 對多個比準(zhǔn)價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法和眾數(shù)法。 （一）平均數(shù) 平均數(shù)又有簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。 1、簡單算術(shù)平均數(shù)，是把修正出來的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個價格。設(shè)V1，V2，V3，Vn為修正出的n個價格，則其簡單算術(shù)平均數(shù)的計算公式如下： V=(VV=(V1 1+V+V2 2+V+V3 3+ + +V +Vn n) )n n 2 2、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)依下列公式求取、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)依下列公式求取: :

35、 V = V V = V1 1f f1 1+V+V2f f2 2+V+V3 3f f3 3 +V +Vn nf fn n （二）中位數(shù) 中位數(shù)是把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當(dāng)項數(shù)為偶數(shù)時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個價格。 （三）眾數(shù) 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。 在實際估價中，最常用的是平均數(shù)，其次是中位數(shù)，較少采用眾數(shù)。 還可以采用其他的方法將修正出的多個價格綜合成一個價格，如分別去掉一個最高的價格和一個最低的價格，將余下的簡單算術(shù)平均。 第四節(jié) 市場比較法的應(yīng)用（一）市場

36、比較法的應(yīng)用方面利用市場比較法評估土地價格利用市場比較法評估建筑物價格利用市場比較法評估土地及建筑物為一體的價格利用市場比較法評估租金 實質(zhì)租金（月或年） = 支付租金（月或年）十保證金等利率（月或年） 利用市場比較法評估地價 方法應(yīng)用時要選擇同類型的土地交易案例，修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。這樣進(jìn)行比較修正，才能夠準(zhǔn)確評估待估宗地的價格。 值得注意的是所評估的對象問題，即評估的是土地價格。但是其上是可能存在各種建筑物的，只不過是在評估過程中，可以計算出建筑物的價格以及建筑物的存在對土地利用效益產(chǎn)生的增減影響，并可以將其從總價中扣除，而不影響對土地價格的評估。利用市場比

37、較法評估建筑物價格 方法應(yīng)用是要選擇同類型的建筑物交易案例，并采用修正計算確定待估建筑物的價格。但由于評估的對象是建筑物，所以比較修正因素除要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素，如建筑面積、結(jié)構(gòu)、材料、樓層、裝飾、設(shè)備狀況、成色既使用條件等因素，以利于準(zhǔn)確評估建筑物的價格水平。 利用市場比較法評估土地及建筑物為一體的價格 評估方法基本同前，只是在進(jìn)行比較分析時，要注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問題，因為具體權(quán)利關(guān)系的差異，也會影響總價格水平。 利用市場比較法評估租金 市場比較法確定租金，就是利用比較方法，以條件類似的土地租賃實例與待估宗地加以對照比較，以求取待估宗地租金的一種方法。該方

38、法適合于對新訂約租金及續(xù)約情況下租金的評估，是不動產(chǎn)租金評估的基本方法之一。該方法適合市場發(fā)達(dá)、租賃案例豐富、待估土地與租賃實例相關(guān)程度合適的地區(qū)。 要選定評估確定租金的內(nèi)容。租金按內(nèi)容可劃分為實質(zhì)租金和支付租金，實質(zhì)租金通常由純租金及租賃不動產(chǎn)所需的各項費(fèi)用兩方面構(gòu)成。支付租金指各支付期支付的租金額，它不包括制訂契約時所收取的具有租金性質(zhì)的保證金、押金等一次性費(fèi)用。實質(zhì)租金與支付租金的關(guān)系可有下式表明：實質(zhì)租金（月或年）=支付租金（月或年）+保證金等月（年）利率 評估不動產(chǎn)租金時，一般應(yīng)選擇實質(zhì)租金進(jìn)行比較分析 （二）、市場比較法應(yīng)用實例 實例l：估價師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場價值，估價

39、對象及比較案例的區(qū)域因素、個別因素狀況描述略，區(qū)域和個別因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下表：估價對象實例A實例B實例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積（m2）6000900057006300交易情況求正常市場價值賣方急于出售，售價比正常低5拍賣成交，買方為限制競爭對手，成交價比正常高5正常交易 交易日期求2005年6月30日正常市價，價格指數(shù)為1052004年10月成交，價格指數(shù)為1012005年4月成交，價格指數(shù)為1032005年1月成交，價格指數(shù)為102區(qū)域因素繁華度30283029交通25252323市政配套25252725規(guī)劃前景20202026區(qū)域因素小計1009810097個

40、別因素臨街條件30282930寬深比25252525面積15 131515形狀15171515地質(zhì)15151515個別因素小計1009899100 容積率2182321 剩余使用年限40年38年39年40年 成交價格(元平方米)450052004900 解：運(yùn)用市場比較法評估的過程如下： 1.交易情況修正 估價對象實例A實例B實例C 10095105100 2交易期日修正 估價對象實例A實例B實例C 地價指數(shù)105101103102 3區(qū)域因素修正 估價對象實例A實例B實例C 1009810097 4.個別因素修正 估價對象實例A實例B實例C 1009899100 5容積率修正 根據(jù)當(dāng)?shù)貒敛?/p>

41、門公布的商業(yè)用地容積率系數(shù)表修正 估價對象(2)實例A(18)實例B(23)實例C(21) 10981.03101 6剩余使用年限修正 剩余使用年限修正系數(shù)1-1(1+r)m/1-1/（1+r）n 式中：m待估宗地剩余使用年限， n比較實例剩余使用年限r(nóng)土地還原利率，r取67比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格A4500100/95105/101100/98100/980.9028/0.89085303元比準(zhǔn)價格B5200100/105105/103100/100100/99100/1030.9028/0.8969=4983比準(zhǔn)價格C4900100/100105/102100/97100/100100/1011/

42、15149元8確定評估值根據(jù)估價對象與實例的位置、相似性確定權(quán)重，求取評估值。 由于宗地C為正常交易，宗地條件與估價對象宗地更接近，故確定實例A的權(quán)重取0.3,實例B的權(quán)重取0.3，實例C的權(quán)重取0.4 4，地價計算如下： 實例A實例B實例C 比準(zhǔn)單價 530349835149 權(quán)重0.30.30.4 估價對象評估單價:5145(元平方米) 估價對象評估值：3087(萬元) 實例2：某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評估，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過搜集有關(guān)案例，篩選出處于同一供應(yīng)圈的三個比較案例，并對區(qū)域因素及個別因素分別與待估宗地進(jìn)行比較，比較實例情況及比較結(jié)果見下表： 項目待估宗地實例A實例B實例C用途

43、工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供應(yīng)圈市郊市郊市郊市郊交易情況正常正常正常正常交易日期2005-10-312005102005120058區(qū)域因素交通條件0-1-20基礎(chǔ)設(shè)施0-1-2-1產(chǎn)業(yè)集聚00-1+2環(huán)境情況0-200個別因素宗地面積0+30+5宗地形狀0-200地形00-l-3規(guī)劃限制0000土地使用年限50年50年50年50年成交價格(元m2370395355待估宗地實例A實例B實例C容積率系數(shù)1098096097 (1)交易情況修正 交易情況一致，免于進(jìn)行交易情況修正。 (2)交易期日修正調(diào)查該市近年工業(yè)用地地價上漲情況，2005年1月至2005年10月地價上漲4，平均每月上漲幅度為04，將2005年1月地價指數(shù)定為100，則地價指數(shù)2005年10月為104，2005年8月為103.2。 待估宗地實例A實例B實例C 地價指數(shù)104104100103.2 (3)區(qū)域因素修正 待估宗地實例A實例B實例C 區(qū)域因素1009695101 （4）個別因素修正 待估宗地實例A實例B實例C 個別因素10010199102 (5)容積率修正見修正系數(shù)表 (6)計算各案例修正后的價格： A：3701001001/098104104 1009610010l389(元) B：3951001001096104100 1009510099455(元) C：3551