《商品房買賣合同》示范文本講座1--第一至四章匯編課件

1、商品房買賣合同示范文本講座第一部分 修訂概述一、修訂背景 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的完善，為進(jìn)一步規(guī)范買賣雙方交易行為，維護(hù)公平公正的交易秩序，切實(shí)保障雙方合法權(quán)益，引導(dǎo)并促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，就商品房買賣合同示范文本進(jìn)行修訂和完善。二、修訂必要性1、將修訂內(nèi)容與物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行有效對(duì)接，從根本上確保房屋買賣雙方的權(quán)益；2、落實(shí)國(guó)家針對(duì)“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、完善商品住房預(yù)售制度”提出的一系列宏觀調(diào)控政策；3、針對(duì)商品房銷售中容易發(fā)生的糾紛及法律法規(guī)、政策漏洞等亟需解決的問題，特別是在房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任等方面，在示范文本中進(jìn)一步明確和細(xì)化，為維護(hù)買賣雙方利益，減少

2、和有效解決雙方糾紛提供了依據(jù)。第一部分 修訂概述三、修訂思路及修訂的主要內(nèi)容l 此次修訂系在合同法倡導(dǎo)的公平、合理、合法的指導(dǎo)思想基礎(chǔ)上，吸收近年來的主要立法成果和管理經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)預(yù)防、注意和提示性條款及可執(zhí)行性和保障性的條款，提高合同示范文本的科學(xué)性、公正性和實(shí)用性，平衡雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，矯正因交易信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)力量不對(duì)等而造成的利益失衡，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人依法簽約。第一部分 修訂概述第一部分 修訂概述l 合同示范文本設(shè)計(jì)原則合同示范文本設(shè)計(jì)原則（一）1、法律依據(jù)法律：合同法、房地產(chǎn)管理法、物權(quán)法、建筑法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等行政法規(guī)：城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、物業(yè)管理?xiàng)l例

3、、民用建筑節(jié)能條例等部門規(guī)章：房屋登記辦法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定、民用建筑節(jié)能信息公示辦法等司法解釋：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋等第一部分 修訂概述第一部分 修訂概述（一）2、事實(shí)依據(jù)第一部分 修訂概述2、示范文本主采取了章節(jié)式體例，包括封面、章節(jié)目錄、說明、專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋和合同主條款及附件，并對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)行歸類，使整體框架更為清晰，突出了其示范性。3、預(yù)售示范文本分為分為十章，共二十九條主條款內(nèi)容,并設(shè)十一個(gè)合同

4、附件。增加了預(yù)銷售依據(jù)、抵押情況、質(zhì)量擔(dān)保、前期物業(yè)管理、建筑物區(qū)分所有權(quán)、稅費(fèi)、送達(dá)、買受人信息保護(hù)等條款，修訂并完善了其他條款內(nèi)容。（二）合同具體條款設(shè)立備注備注 商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本適用于正在建設(shè)中且已取得預(yù)售許可證的商品房買賣；商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本適用于已竣工驗(yàn)收合格的商品房買賣。其中，已竣工驗(yàn)收合格，并經(jīng)實(shí)際測(cè)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的房屋買賣也在商品房現(xiàn)售范圍內(nèi)。由于各地方對(duì)于現(xiàn)售的規(guī)定不同，當(dāng)?shù)乜山Y(jié)合本地實(shí)際情況對(duì)合同進(jìn)行調(diào)整。此外，經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房及車（庫(kù)）位等特殊房屋的買賣，也可參照以上示范文本簽訂。 第一部分 修訂概述第一部分 修訂概述

5、（三）合同修訂解決的八大問題第一部分 修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第二部分 第一至四章條款內(nèi)容 根據(jù)商品房預(yù)售（期房）和現(xiàn)售（現(xiàn)房）在房屋交易過程中的不同特點(diǎn)，將2000年出臺(tái)的商品房買賣合同分別修訂為商品房買賣合同（預(yù)售）、商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本。本次講座結(jié)合預(yù)售和現(xiàn)售交易各自的特殊性，以預(yù)售合同示范文本為例進(jìn)行講解，并對(duì)兩者不同之處做具體的比較分析。第二部分 第一至四章條款內(nèi)容目錄部分為新增加合同內(nèi)容。 對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行歸類，采取章節(jié)式體例,使整體框架更為清晰。 此外，增加了章節(jié)題目的索引、專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋以及合同簽訂注意事項(xiàng)的說明，便于合同訂立人正確理解合同條款內(nèi)容、有效填寫示

6、范文本。第二部分 第一至四章條款內(nèi)容第二部分 第一至四章條款內(nèi)容第二部分 第一至四章條款內(nèi)容將中華人民共和國(guó)物權(quán)法納入本合同的制訂依據(jù)。第二部分 第一章 合同當(dāng)事人第二部分 第一章 合同當(dāng)事人第二部分 第一章 合同當(dāng)事人 本章是關(guān)于出賣人、買受人基本情況的約定。本章是關(guān)于出賣人、買受人基本情況的約定。一、商品房買賣合同當(dāng)事人是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)和購(gòu)房人（買受人）。l購(gòu)房人可以是平等主體的自然人、法人、其他組織。l購(gòu)房人可以是多個(gè)買受人共同購(gòu)買同一套房屋。法律依據(jù)：l根據(jù)合同法規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。l根據(jù)最高人民法院關(guān)于審

7、理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定，商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第二部分 第一章 合同當(dāng)事人法定代表人負(fù)責(zé)人委托代理人委托銷委托銷售經(jīng)紀(jì)售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)法定代理人法定代理人委托代理人第二部分 第一章 合同當(dāng)事人簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)明確并區(qū)分法定代表人、負(fù)責(zé)人、委托代理人、法定代理人：1、【法定代表人】法定代表人】商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，買受人為法人時(shí)，均應(yīng)填寫其法定代表人，注明其公司名稱、法定代表人、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、通訊地址等基本情況。2、【負(fù)責(zé)人】【負(fù)責(zé)人】買受人如為其他組織

8、的，應(yīng)明確其負(fù)責(zé)人，同樣予以注明單位名稱、負(fù)責(zé)人名稱、通訊地址等基本情況。法律依據(jù)：根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則規(guī)定，法定代表人是指，依照法律或者法人組織章程規(guī)定，代表法人行使職權(quán)的負(fù)責(zé)人。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用若干問題的意見”二、訴訟參加人”,負(fù)責(zé)人是指，不具備法人資格的其他組織的代表人。第二部分 第一章 合同當(dāng)事人3、【委托代理人】根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人（公民、法人）可以自己簽訂，也可以委托代理人簽訂合同。因此，本章中買賣雙方有委托的，應(yīng)分別約定本人和委托代理人具體情況。商品房買賣合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，商品房買賣合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，填寫欄目包括出賣人的委托代

9、理人和委托銷售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、買受人的委托代理人和法定代理人。法律依據(jù)：根據(jù)民法通則，公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。 代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理按照被代理人的委托行使代理權(quán)，法定代理人依照法律的規(guī)定行使代理權(quán)，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權(quán)。4、【自然人、法定代理人】作為商品房買賣中的購(gòu)房人最為常見的是我國(guó)公民，但也包括一些特殊的購(gòu)房人，比如未成年人，限制民事行為能力和無民事行為能力的人。 需注意的是，合同中的買受人還包括境外個(gè)人和境外機(jī)構(gòu)，其在境內(nèi)購(gòu)

10、房有具體政策的限制。第二部分 第一章 合同當(dāng)事人法律依據(jù)： 根據(jù)民法通則規(guī)定：18周歲以上的公民是成年人，具有完全的民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。 不滿10周歲的未成年人以及不能辨認(rèn)自己行為的精神病人為無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。同時(shí)規(guī)定，無行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。二、與原合同內(nèi)容相比，本次修訂主要增加以下內(nèi)容：第二部分 第一章 合同當(dāng)事人法律依據(jù)： 商品房銷售管理辦法第4條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品

11、房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房的，法定代表人可以委托代理人簽訂合同；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu) 應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法第5、11條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后應(yīng)到建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案，接受建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、價(jià)格主管部門、人力資源和社會(huì)保障主管部門監(jiān)督和管理。第二部分 第二章 商品房基本情況本條是關(guān)于商品房所在項(xiàng)目建設(shè)情況的約定。修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行細(xì)化）修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行細(xì)化） 該條款的完善主要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的實(shí)際，更多的提示購(gòu)房人注意項(xiàng)目購(gòu)買該房屋時(shí)，其所在項(xiàng)目的土地、規(guī)劃、施工

12、情況以及相應(yīng)的證件的取得及合法建設(shè)的依據(jù)。第二部分 第二章 商品房基本情況第二部分 第二章 商品房基本情況具體修訂內(nèi)容如下：1、結(jié)合各地方土地取得具體情況，細(xì)化了土地使用權(quán)取得方式,由過去單一表述修改為列舉加描述的方式，提示購(gòu)房人土地使用權(quán)取得方式有【出讓】、【劃撥】等，并列有空白項(xiàng)供雙方結(jié)合實(shí)際進(jìn)行約定；2、依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，提示買賣雙方正確填寫項(xiàng)目名稱，將【現(xiàn)定名】【暫定名】改為“核準(zhǔn)名稱” ，強(qiáng)調(diào)了命名的依法性和規(guī)范性。法律依據(jù)： 地名管理?xiàng)l例第三條“地名管理應(yīng)當(dāng)從我國(guó)地名的歷史和現(xiàn)狀出發(fā)，保持地名的相對(duì)穩(wěn)定。必須命名和更名時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定的原則和審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何

13、單位和個(gè)人不得擅自決定。”簽訂合同時(shí)，需要注意的是：第二部分 第二章 商品房基本情況第二部分 第二章 商品房基本情況本條是關(guān)于商品房法定銷售依據(jù)的約定。本條是關(guān)于商品房法定銷售依據(jù)的約定。第二部分 第二章 商品房基本情況修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善） 針對(duì)合同示范文本分為預(yù)售和現(xiàn)售版本，刪去“現(xiàn)房”、“預(yù)售”選項(xiàng)，在預(yù)售合同示范文本中，約定商品房可以預(yù)售的依據(jù)，填寫預(yù)售許可證的核發(fā)機(jī)關(guān)和預(yù)售許可證號(hào)。 現(xiàn)售示范文本中，列舉法定銷售條件，并結(jié)合部分地區(qū)現(xiàn)房銷售為完成初始登記取得房屋所有權(quán)證的實(shí)際，把房屋所有權(quán)證作為現(xiàn)房銷售的一個(gè)依據(jù)增加在條款內(nèi)供買賣雙方選擇。法律依據(jù)：根據(jù)商品房銷售管理辦法

14、，商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的取得商品房預(yù)售許可證的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。第二部分 第二章 商品房基本情況第二部分 第二章 商品房基本情況本條是關(guān)于商品房規(guī)劃用途、層數(shù)、位置、測(cè)繪面積、陽(yáng)臺(tái)等房屋自然屬性的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行細(xì)化） 實(shí)踐中，在交房時(shí)出現(xiàn)許

15、多因房屋面積、層高、陽(yáng)臺(tái)以及配套位置發(fā)生變更而拒不收房的糾紛。大部分源于開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更引起的房屋本身屬性的變化；此外，隨著購(gòu)房人對(duì)生活品質(zhì)的追求，小區(qū)整體配套以及外圍環(huán)境也成為購(gòu)買商品房的主要理由，配套以及公共服務(wù)設(shè)施等房屋外圍環(huán)境的改變也導(dǎo)致糾紛頻出。 第二部分 第二章 商品房基本情況 具體修訂情況： 1、為減少因合同約定不明、銷售時(shí)的虛假宣傳誤導(dǎo)購(gòu)房人而導(dǎo)致的房屋面積及位置糾紛，本次修訂時(shí)在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步豐富了商品房基本情況的約定，尤其是關(guān)于測(cè)繪面積（套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e）的約定，提示約定房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的名稱，明確了測(cè)繪機(jī)構(gòu)的責(zé)任；同時(shí)，增加了商品房層高、陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)及類型的約

16、定，確保交房時(shí)，雙方交接房屋有據(jù)可依。法律依據(jù)：根據(jù)測(cè)繪法，國(guó)家對(duì)從事測(cè)繪活動(dòng)的單位實(shí)行測(cè)繪資質(zhì)管理制度，只有依法取得相應(yīng)等級(jí)的測(cè)繪資質(zhì)證書后，方可從事測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具備資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，委托不具備測(cè)繪資質(zhì)的企業(yè)測(cè)繪的，須承擔(dān)法律責(zé)任。測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其完成的測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。測(cè)繪成果質(zhì)量不合格，給用戶造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第二部分 第二章 商品房基本情況 2 2、為確保合同中約定的房屋本身位置（包括相關(guān)配套、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備）、面積（套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e）的唯一性及穩(wěn)定性，本次在附件中明確“房屋分層分戶圖（標(biāo)明詳細(xì)尺寸并約定誤差范圍）、建設(shè)工程規(guī)劃方案

17、總平面圖”，并增加一個(gè)關(guān)于該商品房共用部位分?jǐn)偳闆r、名稱、面積、所在位置說明的附件。法律依據(jù)：根據(jù)商品房銷售管理辦法，第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。第十九條 按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，

18、合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第二部分 第二章 商品房基本情況 第二部分 第二章 商品房基本情況本條是關(guān)于商品房抵押情況的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（新增加條款） 實(shí)踐中，期房、現(xiàn)房的銷售時(shí)常會(huì)存在土地和在建工程的抵押，而且法律允許抵押物的轉(zhuǎn)讓；出于對(duì)受讓人的保護(hù)，在買賣合同中將抵押的情況告知受讓人是法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)。因此，將“抵押情況”納入合同主條款，要求出賣人履行將抵押情況告知買受人的法定義務(wù)；同時(shí)，在附件中加入抵押的約定，要求出賣人在出售商品房前取得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的證明，以保證買賣合同的有

19、效性，降低事后發(fā)生糾紛給買受人造成損失的可能性。法律依據(jù)：根據(jù)物權(quán)法第191條和擔(dān)保法第49條，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三十七條：“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租”。 具體修訂情況：1、增加了房屋抵押情況的約定2、列舉了抵押、未抵押形式提供雙方當(dāng)事人選填3、設(shè)置空白項(xiàng)供自行約定其他形式4、對(duì)該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明、解除抵押的條件和時(shí)間等內(nèi)容進(jìn)行了提示，并單獨(dú)設(shè)置相關(guān)附件l 在簽訂合

20、同時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)如實(shí)填寫，如隱瞞抵押事實(shí)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法在簽訂合同時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)如實(shí)填寫，如隱瞞抵押事實(shí)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。律責(zé)任。第二部分 第二章 商品房基本情況法律依據(jù)：根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第9條，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。根據(jù)物權(quán)法第182條，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視

21、為一并抵押。第二部分 第二章 商品房基本情況第二部分 第二章 商品房基本情況本條是出賣人關(guān)于商品房權(quán)利狀況的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）1 1、關(guān)于出賣人對(duì)房屋權(quán)利狀況的承諾，主要涉及權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任內(nèi)容。、關(guān)于出賣人對(duì)房屋權(quán)利狀況的承諾，主要涉及權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任內(nèi)容。 權(quán)利瑕疵擔(dān)保通常是指出賣人應(yīng)保證對(duì)其所出售的標(biāo)的物享有合法的權(quán)利，這種出售行為沒有侵犯任何第三人的權(quán)利,并且任何第三人都不會(huì)向買受人就該標(biāo)的物提出任何權(quán)利要求。本款內(nèi)容是對(duì)權(quán)利瑕疵擔(dān)保情形的細(xì)化。 法律依據(jù) 根據(jù)合同法第150條規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法

22、律另有規(guī)定的除外。合同法第151條規(guī)定，買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)。合同法第152條規(guī)定，買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標(biāo)的物主張權(quán)利的，可以中止支付相應(yīng)的價(jià)款，但出賣人提供適當(dāng)擔(dān)保的除外。第二部分 第二章 商品房基本情況l 具體修訂情況： 本次修訂在原有“保證商品房沒有產(chǎn)權(quán)和債權(quán)債務(wù)糾紛”的基礎(chǔ)上，增加了出賣人關(guān)于“保證擁有商品房合法權(quán)益”、保證不存在“一房?jī)少u”、保證所有權(quán)不受限制，不存在“司法查封”限制轉(zhuǎn)讓行為的承諾，提示購(gòu)房人注意房屋權(quán)利狀況，為處理糾紛提供了依據(jù)，有利于保障買受人的合法權(quán)益。第二部分 第二章

23、 商品房基本情況2、關(guān)于出賣人對(duì)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定 本次修訂細(xì)化了出賣人的違約責(zé)任。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（二）第5條，在數(shù)個(gè)買賣合同中，如果不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，買賣合同都是有效合同，但因只有一個(gè)買受人能取得房屋的所有權(quán)，不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)的，可以追究出賣人的違約責(zé)任。因此，當(dāng)出賣人違反本條約定侵害買受人權(quán)益時(shí)，買受人可以要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。 第二部分 第二章 商品房基本情況法律依據(jù)：法律依據(jù)：1 1、 合同法合同法第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)

24、生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。第二部分 第二章 商品房基本情況法律依據(jù)：法律依據(jù)：2 2、關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條第八條 具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠

25、償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱

26、瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第二部分 第二章 商品房基本情況法律依據(jù)：法律依據(jù)：3、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 第四十九條第四十九條 經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。因此，本款違約責(zé)任設(shè)立時(shí)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，出賣人違反權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí)，買受人可以主張的權(quán)利有：違約金、實(shí)際履行、解除合同、損害賠償。此外，在計(jì)算違約責(zé)任時(shí)，為避免因利息帶來的糾紛，本

27、條中還增加了利息的起算點(diǎn)及利率標(biāo)準(zhǔn)，考慮到購(gòu)房行為可以看作買受人實(shí)施的一項(xiàng)投資，故利率應(yīng)按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算。第二部分 第二章 商品房基本情況第五條第五條 租賃情況租賃情況該商品房的租賃情況為【出租】【未出租】。出賣人已將該商品房出租，【買受人為該商品房承租人】【承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)】。租賃期限：從 年 月 日至 年 月 日。出賣人與買受人經(jīng)協(xié)商一致，自本合同約定的交付日至租賃期限屆滿期間的房屋收益歸【出賣人】【買受人】所有。_。出賣人提供的承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明見附件四。第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款本條是關(guān)于現(xiàn)售房屋租賃情況的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（新增內(nèi)容）

28、現(xiàn)房銷售時(shí)，房屋會(huì)存在已經(jīng)出租的情況。本次修訂根據(jù)合同法等相關(guān)規(guī)定，針對(duì)現(xiàn)實(shí)交易中存在的因房屋轉(zhuǎn)讓侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而引發(fā)的訴訟，增加了房屋租賃情況的約定，降低在此情況下給買受人帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)。 法律依據(jù) 1、根據(jù)合同法第二百三十條【優(yōu)先購(gòu)買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。2、根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2O09年7月30日 法釋200911號(hào)）第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)

29、予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款 本條是關(guān)于商品房計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）一般來講，根據(jù)法律法規(guī)等規(guī)定，商品房銷售的計(jì)價(jià)方式主要有三種：按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按建筑面積計(jì)價(jià)、按套（單元）計(jì)價(jià)。第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款 法律依據(jù) 根據(jù)商品房銷售管理辦法：第十七條 商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)

30、的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。第十九條 按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。 按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款 本條是關(guān)于商品房付款方式及期限的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行細(xì)化完善）本次修訂主要為解決實(shí)踐中因貸款、分期付款以及定金等約定不明而產(chǎn)生的糾紛。第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款 具體修訂情況 具

31、體修訂情況1、定金。該款表述定金的數(shù)額、定金何時(shí)抵作房?jī)r(jià)款等情況，實(shí)現(xiàn)訂購(gòu)意向書（或訂購(gòu)協(xié)議）與買賣合同文本的銜接。本處所稱的“定金”，屬于成約定金，其中的“成約”指雙方當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同、承諾實(shí)施商品房買賣行為。具體來看，雙方當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同之前，可能會(huì)由擬購(gòu)方向擬售方事前支付一定金額的“定金”，并就認(rèn)購(gòu)意向進(jìn)行約定：一旦買賣行為未達(dá)成，違約一方將依據(jù)事先約定的“定金罰則”支付違約金；如買賣行為達(dá)成，定金退還或直接抵付房?jī)r(jià)款。 第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款 法律依據(jù) 1、根據(jù)擔(dān)保法第八十九條規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿?/p>

32、價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。第九十條規(guī)定，“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效”。第九十一條規(guī)定，“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十”。 2、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣

33、合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。 具體修訂情況2、付款方式。 增加了第3項(xiàng)貸款這一常見的支付方式，提示買賣雙方可選擇公積金貸款、商業(yè)貸款或者自行填寫公積金商業(yè)組合貸款等，對(duì)貸款方式進(jìn)行約定。此外，條款中還設(shè)立首付的金額、比例，余款的金額、貸款機(jī)構(gòu)等提示性條款，引起購(gòu)房人的注意。第4項(xiàng)為其他方式，供另有約定的當(dāng)事人填寫，如分期付款加貸款方式等。第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款 具體修訂情況3、增加商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)約定。 預(yù)售資金監(jiān)管的主要目的是確保預(yù)售資金必須用于本工程建設(shè)，確保工程能夠按期竣工，避免開發(fā)企業(yè)卷款走人、形成爛尾工程等問題的發(fā)生，從而保障購(gòu)房人、貸款銀行的合法權(quán)益

34、。預(yù)售資金的監(jiān)管模式主要有政府監(jiān)管、委托銀行監(jiān)管、政府與銀行共同監(jiān)管等模式。為與各地開展的預(yù)售資金監(jiān)管制度相銜接，本款明確了預(yù)售資金接受監(jiān)管的義務(wù)，同時(shí)需填寫預(yù)售資金的監(jiān)管機(jī)構(gòu)、賬戶名稱、賬號(hào)等。第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款 法律依據(jù)1、根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。2、根據(jù)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知規(guī)定，“完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商

35、品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付”。第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款本條是對(duì)買受人逾期付款應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善） 按時(shí)支付房?jī)r(jià)款是商品房買賣合同中買受人的基本義務(wù)。在商品房買賣合同中，對(duì)逾期付款的違約責(zé)任約定，是對(duì)出賣人合法權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)著合同公平公正的原則。 按條款設(shè)計(jì)，根據(jù)逾期天數(shù)，將買受人的違約責(zé)任分為：1、一般性違約，約定逾期多少日內(nèi)，按日支付違約金，合同繼續(xù)履行；2、根本性違約，超出約定的時(shí)間，出賣人有權(quán)解除合同，按累計(jì)應(yīng)付款的適當(dāng)比例支付違約金。同時(shí)，對(duì)出賣人選擇設(shè)立條件，即買受

36、人逾期達(dá)到約定的天數(shù)。 與2000版示范文本相比，本次修訂體現(xiàn)在雙方當(dāng)事人關(guān)于“違約金的計(jì)算、支付期限”的約定上。第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款 法律依據(jù)1、根據(jù)合同法第九十六條規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”。第一百零七條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。2、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條規(guī)定，

37、“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。 第二部分 第三章 商品房?jī)r(jià)款需注意的是：利息和違約金的計(jì)算方式此次修訂參考中國(guó)人民銀行意見，以中國(guó)人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率作為利息計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)。修訂的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，兼顧公平公正的原則。因出賣人原因造成合同解除時(shí)，例如逾期交房、出賣人實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)變更但未按期通知買受人、面積差異超過約定標(biāo)準(zhǔn)、商品房存在嚴(yán)重質(zhì)量問題、不能辦理房屋登記的，合同解除則買受人無法達(dá)到其購(gòu)房的合同目的，也就是說無法取得房屋，

38、對(duì)買受人來講，此違約則是對(duì)房屋本身價(jià)值的違約。故出賣人須為此承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，以全部房?jī)r(jià)款作為違約金的計(jì)算基數(shù)。因買受人原因造成合同解除時(shí)，例如逾期付款，買受人同樣須就其違約的未付款部分承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，故按照未付款作為違約金的計(jì)算基數(shù)。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 本條是關(guān)于出賣人交付的房屋應(yīng)當(dāng)具備條件的約定。修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。商品房交付條件應(yīng)包括法定的交房條件和約定的交房條件。在擬定合同條款時(shí)，我們將商品房取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件這一法定交付條件作為必備條件進(jìn)行提示和明確，并列舉和

39、設(shè)定空白行以提示買賣雙方可進(jìn)行補(bǔ)充約定其他特殊條件作為房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 法律依據(jù)1、根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”；2、根據(jù)中華人民共和國(guó)建筑法，“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”；3、根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例，“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收”，“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用”，同時(shí)該條文中還明確了建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備的條件。4、商品房銷售管理辦法，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人”

40、。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)、關(guān)于商品房取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件的要求、關(guān)于商品房取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件的要求 基于竣工驗(yàn)收備案的規(guī)定，房屋交付竣工驗(yàn)收合格，應(yīng)以工程竣工驗(yàn)收備案的證明文件作為商品房交付的法定條件。需注意的是，在實(shí)踐中，各地方竣工驗(yàn)收備案制度及其備案的證明文件名稱不同，出賣人在提供該竣工備案證明文件時(shí)，應(yīng)該按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)定提供，并告知購(gòu)房人。 法律依據(jù)1、根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)2、根據(jù)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工

41、驗(yàn)收備案管理暫行辦法第四條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案。第六條還規(guī)定，備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。工程竣工驗(yàn)收備案表一式兩份，一份由建設(shè)單位保存，一份留備案機(jī)關(guān)存檔。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 根據(jù)商品房銷售管理辦法第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記”。 竣工后房屋的測(cè)繪面積可能與預(yù)售時(shí)測(cè)繪的面積可能會(huì)存在一

42、定的差異，其實(shí)際測(cè)量的面積是據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款、物業(yè)費(fèi)用收取、繳納相關(guān)稅費(fèi)以及房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。因此，在房屋交付時(shí)，買賣房屋應(yīng)當(dāng)取得房屋測(cè)繪報(bào)告，明確測(cè)繪面積，并將其作為交付房屋的必備條件，對(duì)于買賣雙方來說具有及其重要的意義。二、二、關(guān)于商品房取得房屋測(cè)繪報(bào)告的要求關(guān)于商品房取得房屋測(cè)繪報(bào)告的要求第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)三三、關(guān)于商品住宅須提供關(guān)于商品住宅須提供住宅使用說明書住宅使用說明書和和住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書的要求的要求 對(duì)于住宅的交付，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十一條特別規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

43、住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。” 因此，住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書也是商品住宅交付時(shí)的法定條件。本條針對(duì)出賣人出售住宅需提供“兩書”也作了提示性約定，其對(duì)于解決買賣雙方關(guān)于質(zhì)量的糾紛提供了的基礎(chǔ)和依據(jù)。 需要特別提示的是，2009年12月22日頒布實(shí)施建設(shè)部關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的通知：（四）分戶驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位必須按戶出具住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表，并作為住宅質(zhì)量保證書的附件，一同交給住戶。分戶驗(yàn)收不合格，不能進(jìn)行住宅工程整體竣工驗(yàn)收。實(shí)行分戶驗(yàn)收的地區(qū)，購(gòu)房人還要注意房屋是否取得住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表，在出賣人交付房屋

44、時(shí)，若未向購(gòu)房人提供上述兩項(xiàng)文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收此房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 需特別注意的是：需特別注意的是： 買賣雙方在簽訂商品房交付條款時(shí)，作為專業(yè)性較強(qiáng)的出賣人除應(yīng)當(dāng)明確法定交付條件和其他必須具備條件外，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地區(qū)相關(guān)政策和房屋情況更為詳盡的約定房屋交付的條件，切實(shí)保障購(gòu)房人的權(quán)益。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 本條是關(guān)于商品房基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施交付條件的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善） 隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展和人們生活條件日

45、益改善，購(gòu)房人對(duì)商品房品質(zhì)的要求也逐漸提高，購(gòu)房人已不滿足于房屋竣工備案合格這一法定的交付條件，與房屋相關(guān)的配套設(shè)施，如學(xué)校、綠地、醫(yī)療等的交付也成為其關(guān)心的購(gòu)房因素。尤其是在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)，房屋未建成，買賣雙方議定條件時(shí)，預(yù)見問題不夠全面，糾紛爆發(fā)于房屋交付環(huán)節(jié)，糾紛越來越多的表現(xiàn)為買賣雙方對(duì)房屋尤其是配套設(shè)施的交付條件、交付接收流程以及責(zé)任承擔(dān)的分歧上。 第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 法律依據(jù)1、根據(jù)商品房銷售管理辦法第七條對(duì)商品房現(xiàn)售條件的規(guī)定中針對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其它配套設(shè)施提出了不同的要求，“(六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他

46、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。”2、第十六條規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確“(五)交付使用條件及日期；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任”等主要內(nèi)容。 考慮到商品房銷售管理辦法第七條對(duì)商品房現(xiàn)售條件規(guī)定中針對(duì)“城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及其他配套設(shè)施”提出了不同要求，而商品房預(yù)售和現(xiàn)售的交付條件、程序以及違約責(zé)任有著相似性，因此，本次修訂條款時(shí)，參照著現(xiàn)售中關(guān)于配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施交付的要求，在商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本中也增加了對(duì)商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件的提示性約定。同時(shí)，本次修訂將擬購(gòu)

47、商品房所在項(xiàng)目?jī)?nèi)的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其它配套設(shè)施分為兩款分別做細(xì)致約定，提示雙方當(dāng)事人事先明確約定交付時(shí)間、交付條件和違約責(zé)任。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)1、明確了水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施在交付時(shí)所應(yīng)具備的正常使用條件，并辦理開通手續(xù)、承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用的義務(wù)方。2、電話、有線電視和寬帶網(wǎng)絡(luò)的使用、開通與否均取決于買受人意愿，并非出賣人的責(zé)任，明確了“交付時(shí)線路敷設(shè)到戶”。3、針對(duì)此類基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備分別設(shè)置了相應(yīng)的違約處理?xiàng)l款，對(duì)于需“達(dá)到使用條件”必需的設(shè)施承擔(dān)“逾期交付責(zé)任”；對(duì)于“交付時(shí)線路敷設(shè)到戶”類，出賣人只承擔(dān)一般違約責(zé)任，提示雙方

48、約定違約賠償金額。4、明確公共服務(wù)及其它配套設(shè)施以“建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件及附圖”為準(zhǔn)，對(duì)于小區(qū)內(nèi)綠地率、非市政道路、物業(yè)用房、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、學(xué)校等設(shè)施以及雙方補(bǔ)充約定的設(shè)施，提示買賣雙方事先約定交付時(shí)間和條件，并提示約定違約處理方式，以防止交付時(shí)因配套未能同步交付使用而帶來的糾紛。5、增加一個(gè)關(guān)于“本項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的具體約定”的附件，提示買賣雙方對(duì)小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施的具體位置用途等內(nèi)容進(jìn)行約定 。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 本條是關(guān)于商品房交付時(shí)間和交付流程以及辦理交付交接手續(xù)的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善） 商品房交

49、付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及商品房買賣合同的約定將符合交付使用條件的房屋按期交付給購(gòu)房人，購(gòu)房人查驗(yàn)并接收房屋的過程。商品房的交付與商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)密不可分，其交付使用時(shí)間還關(guān)系著質(zhì)量保修、產(chǎn)權(quán)登記以及違約責(zé)任等的起算時(shí)間，因此什么樣的房屋可以交付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何交付、購(gòu)房人如何接收，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付過程中的義務(wù)等問題的明確，與購(gòu)房人的權(quán)益息息相關(guān)。 第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 房屋交接（驗(yàn)房和交房）是商品房交易過程中的一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)，很多糾紛往往在這個(gè)環(huán)節(jié)集中爆發(fā)。基于商品房交付在房屋買賣過程中的重要性和容易出現(xiàn)的問題，結(jié)合不斷完善的法律法規(guī)等

50、規(guī)定和近年來糾紛中容易出現(xiàn)的問題，新修訂的商品房買賣合同示范文本專門設(shè)立“商品房交付時(shí)間和交付手續(xù)”條款，進(jìn)一步細(xì)化和豐富了交接的內(nèi)容、方式；增加了交接前驗(yàn)收房屋的程序的具體約定，將“可及時(shí)修復(fù)類的質(zhì)量問題”是否修復(fù)完好，做為買受人是否同意商品房交付的條件之一，提出對(duì)于屋面、墻面、地面滲漏或開裂等，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等極易查看出來的質(zhì)量瑕疵, 由出賣人按照有關(guān)工程質(zhì)量和產(chǎn)品規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)在約定時(shí)間內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。查驗(yàn)環(huán)節(jié)的設(shè)立，更全面、細(xì)致的提示買賣雙方在簽訂合同時(shí)預(yù)見問題，約定相關(guān)內(nèi)容，并引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付更高品質(zhì)的房屋，切實(shí)保障購(gòu)房人的利益。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)法律依據(jù)：法律依據(jù)：1、根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能