怎樣區(qū)別住宅小區(qū)物業(yè)共有部分

1、怎樣區(qū)別住宅小區(qū)物業(yè)共有部分怎樣區(qū)別住宅小區(qū)物業(yè)共有部分提要：怎樣區(qū)分城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的所有權(quán)、使用權(quán)，以保證住宅區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人的共同利益不受侵占怎樣區(qū)別住宅小區(qū)物業(yè)共有部分城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分，就是指一個(gè)住宅區(qū)域內(nèi)，屬于該區(qū)域全體所有權(quán)人即業(yè)主共有共用的不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)我國(guó)城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分所有權(quán)的界定和怎樣經(jīng)營(yíng)管理城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分，是鏟除房地產(chǎn)業(yè)腐敗源頭、維護(hù)廣大購(gòu)房百姓利益的關(guān)鍵，更是共建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)之一。隨著我國(guó)城市住房*的不斷加快和深入，以小區(qū)為單位的城市住宅一棟棟拔地而起，在這些居住區(qū)域內(nèi)，除了獨(dú)棟別墅的專(zhuān)有部分是獨(dú)立的外，幾乎所有業(yè)主的

2、私人房產(chǎn)如：墻、柱、梁、地板、頂板、室內(nèi)的各種管道都是連接在一起的。他們共用樓宇大堂、樓梯、電梯、走廊、過(guò)道、設(shè)備間；共享小區(qū)甬道、綠地、花園、廣場(chǎng)、地下室、自行車(chē)房和樓宇的地基、外立面、房頂?shù)?；共同維護(hù)支撐住宅運(yùn)行基礎(chǔ)的管線(xiàn)組網(wǎng)和設(shè)施、設(shè)備，小區(qū)中還有連同住宅建設(shè)一起規(guī)劃的公共配套設(shè)施，如：小區(qū)的管理用房、地下車(chē)庫(kù)、鍋爐房、配電室、會(huì)所等。業(yè)主們的購(gòu)房款中還包含了小區(qū)周?chē)鞘谢A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)成本，如：道路管線(xiàn)、配電室、居委會(huì)用房、人防工程、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫(xiě)作法家原創(chuàng)1/5運(yùn)站、中小學(xué)、幼兒園的校舍等。公攤在業(yè)主房產(chǎn)中的建筑面積、共有共用的設(shè)施、設(shè)備

3、和龐大的公共使用區(qū)域以及與之有關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施，由于這些資產(chǎn)的存在，構(gòu)成了我國(guó)城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分。怎樣區(qū)分城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的所有權(quán)、使用權(quán)，以保證住宅區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人的共同利益不受侵占？這些權(quán)屬區(qū)分的不界定以及住宅小區(qū)物業(yè)共有部位經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的錯(cuò)位，是造成我國(guó)當(dāng)前城市住宅小區(qū)物業(yè)糾紛頻發(fā)最直接的因素。因此，從我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律規(guī)定和對(duì)城市商品房住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金和成本構(gòu)成的追溯，界定我國(guó)城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的所有權(quán)屬，可以加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)共有部位的經(jīng)營(yíng)管理。1 、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓要區(qū)分商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的所有權(quán)，首先要從我國(guó)土地出讓制度談起。

4、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二章第八條規(guī)定："土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂出讓合同”。中華人民共和國(guó)土地管理法規(guī)定：建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定使用土地。建設(shè)部頒布的城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法第五條中規(guī)定：出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性的詳2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫(xiě)作法家原創(chuàng)2/5細(xì)規(guī)劃。第七條又規(guī)定：城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同必須附具備規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的附圖

5、。拿北京市為例，北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同范本“第三章：宗地情況、第四章：土地費(fèi)用及支付方式”中，對(duì)土地的使用年限、宗地面積、土地規(guī)劃用途、土地使用權(quán)出讓價(jià)格等都做了嚴(yán)格的規(guī)定。在土地使用和規(guī)劃條件中，又規(guī)定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積且分為地上部分和地下部分，還對(duì)建筑高度、建筑密度、出讓容積率、綠地比例、停車(chē)泊位、必須配置的公共設(shè)施、工程設(shè)施、建筑界線(xiàn)、開(kāi)發(fā)期限等都做了具體的要求，將一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有償土地使用權(quán)限界定得很清楚。2 、城市商品房住宅小區(qū)土地使用費(fèi)的繳納在我國(guó)城市中開(kāi)發(fā)商品房住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)商在簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后,必須按合同規(guī)定向政府主管部門(mén)繳納一定數(shù)額的土地使用費(fèi)，此項(xiàng)

6、費(fèi)用中包含：土地出讓金、土地增值稅以及國(guó)家有關(guān)土地的費(fèi)（稅），其中最大一項(xiàng)就是土地出讓金。土地出讓金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是由當(dāng)?shù)厝嗣裾鞴芗坝嘘P(guān)部門(mén)根據(jù)各城市實(shí)際情況劃分土地級(jí)別，再依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃條件如容積率等，參照修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)具體協(xié)商定價(jià)的。一個(gè)住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用費(fèi)，初始是由該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商交納，政府土地管理部門(mén)在收到開(kāi)發(fā)商交來(lái)一定數(shù)額的土地使用費(fèi)后，給開(kāi)發(fā)商頒發(fā)該宗地的國(guó)有土地使用證，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有售樓前是該宗地國(guó)有土地的使用權(quán)人，但是，開(kāi)發(fā)商支付土地使用費(fèi)的總額，是要分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目出售商品房的每個(gè)建筑平方米中，它的計(jì)算公式是：每建筑平米應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂觅M(fèi)=該宗地國(guó)有土地出讓金總額/2016全

7、新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫(xiě)作法家原創(chuàng)3/5該項(xiàng)目銷(xiāo)售的商品房總建筑面積，由此可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在出售小區(qū)商品房的同時(shí)，已經(jīng)收回了為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目所墊付的全部土地使用費(fèi)，所以說(shuō):一宗城市商品房住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的土地使用費(fèi)，是由該住宅小區(qū)全體所有權(quán)人共同向政府繳納的。3 、城市商品房住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)成本我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用支出大體分為六大項(xiàng)：第一，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；第二，前期工程費(fèi)；第三，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；第四，建筑安裝費(fèi)；第五，配套設(shè)施費(fèi)；第六，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等，這些成本開(kāi)支的范圍，已經(jīng)涵蓋了此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部費(fèi)用支出。有部分商品房住宅小區(qū)的配套商業(yè)設(shè)施如：獨(dú)立的物業(yè)用房、會(huì)所和

8、地下車(chē)庫(kù)等有可能是開(kāi)發(fā)商自己繳納的土地使用費(fèi)，但是,這些設(shè)施的建設(shè)成本無(wú)一例外地以配套設(shè)施費(fèi)為名，分?jǐn)偟秸麄€(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中。還有，政府劃撥土地建在小區(qū)中的鍋爐房、配電室、人防工程、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公廁、小學(xué)、幼兒園等城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)安裝費(fèi)，也是構(gòu)成小區(qū)整體開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用要素。事實(shí)上城市商品房住宅小區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本，最終埋單人都是購(gòu)房業(yè)主，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)期間只是墊付了部分資金。中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十三條規(guī)定：土地出讓權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。第二十四條又規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物適用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫(xiě)作法家原創(chuàng)4/5權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓綜上所述，一個(gè)城市住宅小區(qū)建成并銷(xiāo)售給所有權(quán)人的是一個(gè)不可分割的共有財(cái)產(chǎn)，除了住宅小區(qū)所有權(quán)人的專(zhuān)有部分外