談物業(yè)公司如何經(jīng)營管理才能贏利

1、談物業(yè)公司如何經(jīng)營管理才能贏利 眾所周知，專業(yè)物業(yè)治理企業(yè)是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)治理費(fèi)在用于治理項(xiàng)目的支出后所剩無幾，當(dāng)物業(yè)公司收取物業(yè)治理費(fèi)較為難題時，當(dāng)即面對運(yùn)轉(zhuǎn)也就十分難題，因而導(dǎo)致不少物業(yè)公司降低服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量引起投訴進(jìn)而引起訴訟案件。所以，我們不能限于收取有限的物業(yè)費(fèi)中，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場的需要，由治理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行，鼎力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)治理停滯不前的圈子。而且也只有物業(yè)治理企業(yè)盈利才能做到不斷地進(jìn)步物業(yè)治理水平，為泛博客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 一、目前物業(yè)治理企業(yè)存在的多種題目 物業(yè)治理這一行業(yè)在我國從八十年

2、代初期的深圳開始起步，經(jīng)由20多年的發(fā)展，現(xiàn)在的物業(yè)治理企業(yè)如雨后春筍般的不斷泛起，無論是大城市仍是中小城市都活躍著物業(yè)治理企業(yè)的身影。但是，因?yàn)椴簧倨髽I(yè)受國營舊有體系體例影響，觀念還停留在七十、八十年代，把自己的職責(zé)局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費(fèi)等事情中。如斯觀念物業(yè)治理企業(yè)還有發(fā)展的遠(yuǎn)景嗎？ 這樣的結(jié)果只會影響到相稱一批物業(yè)治理企業(yè)越來越經(jīng)營難題，直接后果就會致使物業(yè)治理職員素質(zhì)低下，業(yè)務(wù)知識得不到進(jìn)步、服務(wù)立場差、服務(wù)質(zhì)量下降、引起客戶投訴、拒絕交納治理費(fèi)，甚至嚴(yán)峻的引起法律糾紛。物業(yè)治理企業(yè)面臨如斯困境時，大多數(shù)的企業(yè)只能是停滯不前，維持現(xiàn)狀，根本無暇顧及企業(yè)的發(fā)展和壯

3、大。 物業(yè)治理工作，不僅僅是通過衛(wèi)生、安保和維修等達(dá)到業(yè)主或使用者感覺安全恬靜的目標(biāo)，這僅是治理的一部門內(nèi)容，或者說是一小部門工作，它的更大的目標(biāo)，是要給你所服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目一個市場定位，并使它成為產(chǎn)生價值的一種存在，即可以用經(jīng)濟(jì)價值來衡量的升值產(chǎn)品。 二、物業(yè)治理企業(yè)的收支分析 先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入： 一是公共性服務(wù)用度的收入，就是通常所說的物業(yè)治理費(fèi)；二是公家代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；三是特約服務(wù)費(fèi)的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，經(jīng)由多年的實(shí)際操縱經(jīng)驗(yàn)和市場調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)治理費(fèi)基本是在政府物價部分控制的范圍之內(nèi)，為

4、業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價位，收費(fèi)遵循的原則是公然、公道且與服務(wù)水平相適應(yīng)。當(dāng)一個物業(yè)治理區(qū)域的治理用度確定后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)基本成了一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種的公家代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國家能源相關(guān)部分，物業(yè)治理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)治理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)的收取靠的是物業(yè)治理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，假如忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。 再看看物業(yè)治理企業(yè)的支出情況： 一是物業(yè)治理的本錢包含有服務(wù)職員的工資、社會保險；物業(yè)治理區(qū)域公用部位、公用舉措措施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)；

5、清潔用度；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊等等，我們在核算營業(yè)本錢的時候包含了直接的人工費(fèi)、材料費(fèi)； 二是核算開展物業(yè)治理過程中發(fā)生的治理用度； 三是核算財務(wù)用度； 四是核算所得稅。 從以上的收支分析的中我們不丟臉出，物業(yè)治理企業(yè)的利潤構(gòu)成為： 利潤=營業(yè)收入營業(yè)本錢治理用度營業(yè)稅金財務(wù)用度 在實(shí)際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，得出了如下的結(jié)果： 物業(yè)治理企業(yè)的支出（企業(yè)是在規(guī)范化操縱下），占物業(yè)治理費(fèi)的比例分別為： 人工費(fèi)：40（占物業(yè)治理費(fèi)總額）；清潔：10；工程維護(hù)：15%；園林：5；社區(qū)流動：5；治理本錢：17，其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%，總計(jì)物業(yè)治

6、理企業(yè)支出用度占到物業(yè)治理費(fèi)的95。那么，企業(yè)的盈利值只有5%。 參照這些數(shù)據(jù)，不丟臉出物業(yè)治理的確是個微利行業(yè)，哪個環(huán)節(jié)都不能稍稍出點(diǎn)題目，假如物業(yè)治理費(fèi)不能正常、全額收取，那么一點(diǎn)微利都無從談起。所以，從整個行業(yè)現(xiàn)狀來看，假如能按照服務(wù)合同商定的內(nèi)容提供質(zhì)價相符的服務(wù)尺度，我們說80的物業(yè)治理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點(diǎn)也不為過的。 三、市場需求物業(yè)治理企業(yè)從治理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度一個行業(yè)如斯大面積的虧損是極不正常的現(xiàn)象，值得所有從事這一行業(yè)的所有人士去關(guān)注，并當(dāng)真的分析，查找原因。當(dāng)然政府主管部分也應(yīng)該積極的去調(diào)查、研究，給予行業(yè)更好的保護(hù)和支持。本文重點(diǎn)是探討物業(yè)治理企業(yè)自身如何找到企業(yè)

7、發(fā)展的思路，去實(shí)現(xiàn)盈利。 就目前的物業(yè)治理市場來看，急待物業(yè)治理有新的出路，否者，整個行業(yè)都會陷入困境中，如何從治理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)，是需要當(dāng)真加以研究的。既不能因運(yùn)轉(zhuǎn)難題，全力搞其他經(jīng)營，因而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看管物業(yè)項(xiàng)目，只顧日常功課，不搞立異而將物業(yè)項(xiàng)目中的大好資源白白鋪張。因此，準(zhǔn)確的做法是在一方面不斷進(jìn)步物業(yè)治理服務(wù)水平，不斷立異增加服務(wù)項(xiàng)目的同時進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利流動。 四、經(jīng)營物業(yè)的資源分析及治理運(yùn)作 經(jīng)營治理，就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制一個物業(yè)企業(yè)的資源，以求實(shí)現(xiàn)企業(yè)的治理服務(wù)及經(jīng)營的總目標(biāo)。資源在我們所操縱的物業(yè)項(xiàng)目中主要分為兩大部門：一是

8、物質(zhì)資源；一是人力資源。物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。由于每個物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營治理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業(yè)有所不同。它是人對人的工作，體現(xiàn)的就是服務(wù)，可是在服務(wù)過程中的人因性別、春秋、愛好、文化水準(zhǔn)、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，表現(xiàn)在對待客戶的立場，文化能力，工作效率等方面有所不同，要求他們天天、每時、每刻都一樣是難題的。因此，各個物業(yè)項(xiàng)目的治理者在人力資源上要花大功夫做好工作。跟著治理理論的發(fā)展和提高，社會對物業(yè)治理要求的全面進(jìn)步將是從業(yè)職員面對的最大挑戰(zhàn)；整體治理水平的進(jìn)步、服務(wù)的細(xì)化與品質(zhì)的晉升、現(xiàn)代樓宇科技設(shè)備的增加以及現(xiàn)代治理手段的應(yīng)用都

9、對物業(yè)治理從業(yè)職員提出了更高的要求。物業(yè)治理企業(yè)的發(fā)展和在市場競爭中立于不敗之地，其終極的競爭歸根到底就是人才競爭。 物資資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是物業(yè)治理企業(yè)一般都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。 物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽(yù)及形象，物業(yè)項(xiàng)目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時間等，都可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。 物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營治理者的目標(biāo)就是要通過利用這些資源提供應(yīng)客戶一流的服務(wù)，同時獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。 經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個方面的基本治理運(yùn)作： 1、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套具體的實(shí)施方案來達(dá)

10、到目標(biāo)。策劃的目的是要確定一個明確的步履方向，避免盲目性，避免出差錯，同時它又是檢查和衡量成績的尺度。 物業(yè)的經(jīng)營治理策劃是指如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)營治理目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營治理目標(biāo)，就必需根據(jù)每一個物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點(diǎn)，甲方及業(yè)主的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。 2、組織。組織是指充分利用物業(yè)項(xiàng)目中一切可利用之資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營治理的目標(biāo)，每一個單獨(dú)的物業(yè)項(xiàng)目又是一個綜合性企業(yè)，它有一套完整的系統(tǒng)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)項(xiàng)目中各個職能單位，每項(xiàng)設(shè)備，每個員工在物業(yè)經(jīng)營治理流動中，協(xié)調(diào)一致地施展其功能和作用。有一個嚴(yán)密的整體感，就象一部完整的

11、機(jī)車，有節(jié)奏地、正常地、快速地向著目標(biāo)運(yùn)動。 3、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對員工給予指導(dǎo)和監(jiān)視，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。 4、控制?？刂萍幢O(jiān)視和檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。一個計(jì)劃的制訂、傳達(dá)、貫徹和執(zhí)行必需進(jìn)行監(jiān)視、檢查和考核，看是否按計(jì)劃執(zhí)行，執(zhí)行過程中有沒有發(fā)生偏差或不妥。如有就必需及時給予指正或作適當(dāng)?shù)男拚?，使?jì)劃逐步完善，并能達(dá)到理想的經(jīng)營目標(biāo)，這些流動即稱為控制?？刂圃谥卫韺W(xué)上包括多方面的內(nèi)容，如本錢控制、財務(wù)控制、質(zhì)量控制。所以，當(dāng)一個物業(yè)治理企業(yè)具備上述的運(yùn)作能力后，我們不能再象過去一樣將著眼點(diǎn)僅限于基本固定的物業(yè)費(fèi)的收取中，而應(yīng)該

12、廣開思路，適應(yīng)市場的需要，由治理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行。鼎力開展物業(yè)治理中的綜合經(jīng)營，拓展思路，力求企業(yè)生存和發(fā)展有更大的空間，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。 也許有人以為我們夸大了經(jīng)營治理物業(yè)，從而會導(dǎo)致放松了治理服務(wù)，實(shí)在恰恰相反，由于我們經(jīng)營物業(yè)的目的就是服務(wù)，就是想把服務(wù)工作做得更好，就是在物業(yè)企業(yè)能有盈利的情況，讓服務(wù)更加的有保障，就可以避免泛起當(dāng)企業(yè)陷入困境中泛起的各種題目。所以，大多數(shù)物業(yè)治理企業(yè)提出的類似“專業(yè)治理、至誠服務(wù)”的口號是很準(zhǔn)確的，物業(yè)經(jīng)營開展的越好也恰恰就增加了更多的服務(wù)項(xiàng)目。經(jīng)營與服務(wù)在物業(yè)治理中不是矛盾的而是相輔相成的。 五、物業(yè)經(jīng)營中綜合服務(wù)項(xiàng)目的選擇通過調(diào)查、綜合、分析

13、，我們把物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營中的綜合經(jīng)營項(xiàng)目用下表體現(xiàn)出來： 種別 詳細(xì)項(xiàng)目 貿(mào)易類 便利店、藥店、照片沖刷、小超市、菜場 餐飲類 快餐店、茶室、特色餐館、咖啡廳 糊口服務(wù)類 干洗店、服裝加工點(diǎn)、美容美發(fā)、代聘家教、洗車、食物配送等 文化娛樂類 書店、音像店、報刊亭、打字復(fù)印、健身房、流動室 教育類 幼兒園、老年學(xué)校、托兒所 醫(yī)療保健類 社區(qū)醫(yī)療門診 商務(wù)類 商務(wù)中央、代購車、船、機(jī)票，代辦住戶委托事項(xiàng) 維修類 家電、汽車、自行車、及各類糊口用品維修點(diǎn) 房地產(chǎn)中介類 代辦房屋買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)、室內(nèi)裝飾、裝修，中介服務(wù) 家政類 代請保姆、看護(hù)病人、訂送報紙、上門清潔、代辦代理購物 金融類 與有關(guān)部

14、分合作開辦銀行分理處 環(huán)保物資回收類 物資回收站、舊報紙書刊回收銷售 這些項(xiàng)目需要每個物業(yè)治理企業(yè)根據(jù)自身治理物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際需求來綜合考慮，項(xiàng)目可多可少，還可以增加一些有特色的內(nèi)容，總之要體現(xiàn)出利便住戶、用戶滿足、不亂經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原則。 物業(yè)的經(jīng)營重點(diǎn)應(yīng)側(cè)重在物業(yè)治理服務(wù)的相關(guān)行業(yè)內(nèi)，特別是緊密相關(guān)的行業(yè)，因此，下面的幾項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)可以作為重點(diǎn)項(xiàng)目，以此來實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理企業(yè)的盈利。 1、家居裝修行業(yè)。跟著我國城市化進(jìn)程的加快，城鄉(xiāng)居民糊口水平也不斷進(jìn)步，家居裝飾行業(yè)呈加速發(fā)展的趨勢，儲藏著巨大的市場商機(jī)和消費(fèi)潛力。物業(yè)治理服務(wù)行業(yè)與裝修行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，裝修過程中對房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量

15、的關(guān)口把好了將會對今后的物業(yè)治理服務(wù)帶來便利，降低治理服務(wù)本錢和減少業(yè)主之間的矛盾。物業(yè)治理服務(wù)行業(yè)進(jìn)入家居裝修行業(yè)的上風(fēng)表現(xiàn)在： 便于治理，裝修過程中存在的題目，終極的矛盾交點(diǎn)會歸集到物業(yè)治理企業(yè)； 輕易贏得客戶的依靠，由于物業(yè)治理企業(yè)工作的職責(zé)就是區(qū)域內(nèi)的治理； 保證質(zhì)量，跑了和尚跑不了廟； 有資源保證，物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)入裝修行業(yè)，有先天的客觀前提，將會在市場競爭中處于上風(fēng)。 2、立體化泊車場（行業(yè)）。跟著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車進(jìn)入家庭將成為一種消費(fèi)趨勢，汽車將是繼住房之后，家庭消費(fèi)的又一個主流商品。中國人多地少的客觀前提，將會使“立體化”泊車場行業(yè)成為向陽工業(yè)，物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)入這個行業(yè)同樣有

16、著得天獨(dú)厚的上風(fēng)，資源、收費(fèi)絕對有保障。 3、環(huán)保工業(yè)是與物業(yè)治理服務(wù)行業(yè)最緊密相關(guān)的行業(yè)。國家為鼓勵環(huán)保行業(yè)的發(fā)展，已出臺了一系列相關(guān)的優(yōu)惠政策。物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)入環(huán)保工業(yè)同樣有著獨(dú)特的上風(fēng)。 建立區(qū)域性污水處理中央（站）。跟著人們糊口水平的進(jìn)步，生態(tài)環(huán)境將會越來越受到人們的正視，環(huán)保社區(qū)將會受到消費(fèi)者的青睞。以收費(fèi)的形式，建設(shè)區(qū)域性污水處理中央，將污水處理后作為非飲用水輪回使用，將是一個巨大的潛伏市場。 建立區(qū)域性廢舊家電、電器回收處理中央。跟著國家對環(huán)保的正視和人們環(huán)保意識的進(jìn)步，廢舊家電、電器回收處理行業(yè)將會成為新興工業(yè)。 建立區(qū)域性垃圾分類處理中央。垃圾分類處理工業(yè)，也是一個有待開發(fā)的

17、新興行業(yè)。 4、組建區(qū)域性物流配送中央。物流配送是糊口現(xiàn)代化、信息化的一個重要標(biāo)志和服務(wù)手段。物業(yè)治理服務(wù)企業(yè)只要在現(xiàn)有的小區(qū)治理構(gòu)架中增加一兩個環(huán)節(jié)，就可以在短時間內(nèi)形成（五金交電、日常糊口用品）社區(qū)物流配送，為商家和居民帶來利便。 5、建立信息化的社區(qū)服務(wù)中央。21世紀(jì)是知識信息時代，物業(yè)治理服務(wù)企業(yè)，圍繞社區(qū)服務(wù)這個中央進(jìn)入信息服務(wù)領(lǐng)域，組建區(qū)域性社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，利用信息技術(shù)為社區(qū)居民提供全方位、全天候的服務(wù)。如清潔公司擴(kuò)展家政服務(wù)業(yè)等。從客觀上講，物業(yè)治理服務(wù)企業(yè)進(jìn)入信息服務(wù)領(lǐng)域，在資源方面有著得天獨(dú)厚的上風(fēng)和有利前提。 6、開展社區(qū)旅游服務(wù)。社區(qū)旅游有著巨大的市場潛力，跟著人們回歸

18、社會，社區(qū)觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗(yàn)家庭糊口（住宿）等方式中儲藏著的巨大商機(jī)。樞紐是看物業(yè)治理企業(yè)如何準(zhǔn)確公道的操縱。 7、社區(qū)駐點(diǎn)展區(qū)設(shè)置?，F(xiàn)在越來越多的產(chǎn)品走向社區(qū)，更多的商家在宣傳上但愿能夠直接進(jìn)入人們糊口的地方進(jìn)行面臨面宣傳，如家電類、建筑裝飾材料類、糊口用品類、等等，因此，作為物業(yè)治理企業(yè)又獲得了一定的機(jī)會，加強(qiáng)與商家的聯(lián)系，既利便了產(chǎn)品的宣傳，又能夠更好的為住戶提供更多的便利，讓住戶也感覺到學(xué)習(xí)和了解了一些新產(chǎn)品、新知識，終極企業(yè)能增加收入，何樂而不為？ 8、社區(qū)貿(mào)易的拓展。跟著零售業(yè)的發(fā)展，貿(mào)易類型發(fā)生巨大的變化，原來百貨市場的主體已經(jīng)發(fā)生動搖，超市、小便利店、專賣店等社區(qū)貿(mào)易將成為新的發(fā)展亮點(diǎn)。有專家指出，城市社區(qū)建設(shè)的加快，社區(qū)貿(mào)易存在巨大的需求市場，但是目前的社區(qū)貿(mào)易配套嚴(yán)峻不足，今后的一段時間將是社區(qū)貿(mào)易發(fā)展的蓬勃時期，因此，物業(yè)治理企業(yè)在具有得天獨(dú)厚的前提下應(yīng)該積極和開發(fā)商聯(lián)系，加大小規(guī)模的底商和街鋪的建設(shè)