房地產(chǎn)開發(fā)投資基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本費(fèi)用估算 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)收入估算 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金籌措 第1頁/共56頁第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本費(fèi)用估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本費(fèi)用構(gòu)成 二、房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本費(fèi)用估算依據(jù) 三、房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本費(fèi)用估算、 四、投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果匯總 五、房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本費(fèi)用案例 第2頁/共56頁 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本費(fèi)用構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。 開發(fā)建設(shè)投資，是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費(fèi)用。 經(jīng)營資金，是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 與其他建設(shè)項目投資的一個

2、顯著區(qū)別 ：投入的建設(shè)資金，基本都形成了房地產(chǎn)商品的成本費(fèi)用，以出售方式收回投資，沒有形成企業(yè)固定資產(chǎn)。 所以，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資的估算即是對房地產(chǎn)總成本費(fèi)用的估算。 第3頁/共56頁 對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其投資與成本費(fèi)用構(gòu)成主 要包括以下幾個部分: 1、土地費(fèi)用； 2、前期工程費(fèi)用； 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用； 4、建筑安裝工程費(fèi)用； 5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用； 6、開發(fā)間接費(fèi)用； 7、財務(wù)費(fèi)用； 8、管理費(fèi)用； 9、銷售費(fèi)用； 10、開發(fā)期稅費(fèi)； 11、其他費(fèi)用； 12.不可預(yù)見費(fèi)用。第4頁/共56頁 二、房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本費(fèi)用估算依據(jù)。 主要依據(jù)有： (1)工程造價管理部門發(fā)布建設(shè)

3、工程造價費(fèi)用文件、估 算指標(biāo)、計算方法和定額，以及其他有關(guān)計算工程造價的文 件。 (2)主管機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計算辦法和費(fèi)用 標(biāo)準(zhǔn)； (3)擬建項目各單項工程的建設(shè)內(nèi)容、工程量及各項建 設(shè)指標(biāo)； (4)開發(fā)期間應(yīng)繳納有關(guān)稅費(fèi)的法律、法規(guī)、政策、文 件或規(guī)定。 第5頁/共56頁 在進(jìn)行估算時，應(yīng)盡可能做到以下要求： (1)開發(fā)項目費(fèi)用構(gòu)成齊全，計算合理，不無故提高或 降低估算編制，不漏項、不重復(fù)； (2)選用指標(biāo)與具體項目存在標(biāo)準(zhǔn)或條件差異時，應(yīng)進(jìn) 行科學(xué)地?fù)Q算和調(diào)整； (3)估算精度要與投資分析的具體要求相一致。第6頁/共56頁 （一）土地費(fèi)用估算 房地產(chǎn)項目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項

4、目用地而發(fā)生 的費(fèi)用。 主要有下列幾種: 劃撥或征收土地的土地征收拆遷費(fèi)、 出讓土地的土地出讓地價款、 轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、 租用土地的土地租用費(fèi)、 股東投資入股土地的投資折價。 第7頁/共56頁 1 1、土地征收拆遷費(fèi)。土地征收拆遷費(fèi)分為:農(nóng)村土地征收費(fèi)和城鎮(zhèn)房屋拆遷費(fèi)。 （1）農(nóng)村土地征收費(fèi)主要包括:土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。 （2）城鎮(zhèn)房屋拆遷費(fèi)主要包括:地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。 被拆遷房屋的

5、貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。第8頁/共56頁 2、土地出讓地價款。 是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限 內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán) 出讓地價款。 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原 有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)或征地費(fèi)等。 土地出讓金的底價估算 3、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其他附著物的所有權(quán) 隨之轉(zhuǎn)讓。 第9頁/共56頁 4、土地租用費(fèi)。 是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。 5、土地

6、投資折價。 房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個 投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支 付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作 價。第10頁/共56頁 （二）前期工程費(fèi)估算 主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計，可行性研究，水文、地 質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。 一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可 行性研究費(fèi)占項目總投資的1%3% ，水文、地質(zhì)勘測費(fèi)用 為設(shè)計概算的0.5%左右 ，“三通一平”參照有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估 算 。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線 以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括

7、供水、供電、供 氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及 各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按 實際工程量估算。第11頁/共56頁 （四）建筑安裝工程費(fèi)估算 建筑安裝工程費(fèi)（即建設(shè)工程造價）是指建造房屋建筑 物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用 等。 在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元 估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估 算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。一般按每平方米造價估算。當(dāng)房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應(yīng)對各個單項工程分 別估算建筑安裝工程費(fèi)用。第12頁/共56頁 （五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算

8、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建 設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi) 用，主要包括:居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁 所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。 （六）開發(fā)間接費(fèi)用估算 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在 開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括:工資、福 利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周 轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。第13頁/共56頁 （七）管理費(fèi)用估算 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括:管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊

9、費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費(fèi)用。 管理費(fèi)用可按項目投資或前述（一）（五）項直接費(fèi)用為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分?jǐn)?shù)一般為3%3%。第14頁/共56頁 （八）財務(wù)費(fèi)用估算 財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi) 用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理 費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費(fèi)用。 （九）銷售費(fèi)用估算 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)

10、產(chǎn)品過程申 發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。主要包括 銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊 費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷 售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 （1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，約為銷售收入的2%3% （2）銷售代理費(fèi)，約為銷售收入的1.5%2% ； （3）其他銷售費(fèi)用，約為銷售收入的0.5%1% ； 以上各項合計，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%6%。第15頁/共56頁 （十）開發(fā)期稅費(fèi) 房地產(chǎn)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投 資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 主要包括:固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政 支管

11、線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初 裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。 各項稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。第16頁/共56頁 （十一）其他費(fèi)用估算 主要包括:臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、 總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督 費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。這些費(fèi)用 按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%3%2%3%。 （十二）不可預(yù)見費(fèi)用 包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預(yù)見的 基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加 的費(fèi)用。它依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確 程度，以上述各項費(fèi)用之和為基數(shù)

12、，按3%3%7 7% %計算。 第17頁/共56頁 四、投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果匯總 為便于對房地產(chǎn)開發(fā)項目各項成本與費(fèi)用進(jìn)行分析和比 較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。 見【表6-1】第18頁/共56頁 五、房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本費(fèi)用案例 【案例】6-1 某房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)如下： （1）用地面積：12000 （2）建筑密度：35% （3）容積率（地上）：4.68 （4）綠化率：25% （5）人口密度：1085人/公頃 （6）規(guī)劃用途：商住綜合樓 根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，投資人通過對市場調(diào)查與分析，擬在該地 塊上興建一幢23層的商住綜合樓。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，13層為商業(yè)用 途，

13、 4層為配套公建，包括：社區(qū)活動中心、業(yè)主委員會、 物業(yè)管理辦公室等。塔樓2個，均為19層住宅。第19頁/共56頁 本項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表6-2： 項目投資與成本費(fèi)用估算 （一）土地費(fèi)用估算 該地塊擬通過土地使用權(quán)拍賣取得。根據(jù)該市類似地塊 當(dāng)年土地使用權(quán)招拍掛成交案例，樓面地價為2880元/， 估算該地塊土地出讓地價款為： 532982880元/15349824015349.82萬元 （二）前期工程費(fèi)估算 本項費(fèi)用可根據(jù)建安工程費(fèi)估算，故，先估算建筑安裝 工程費(fèi)后，再估算本項費(fèi)用，估算結(jié)果見【表6-3】。 ( (三) )基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算 估算結(jié)果見【表6-4】第20頁/共56頁 （四

14、）建筑安裝工程費(fèi)用 包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝飾工程費(fèi)。前兩項費(fèi) 用一般是按全部建筑面積估算，故可以合并為建安工程費(fèi)， 后一項，由于各組成部分裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，故單列。 根據(jù)單位指標(biāo)估算法，估算結(jié)果見【表6-5】。 （五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算 本項費(fèi)用已在建筑安裝工程費(fèi)中估算，故不在單列。 （六）開發(fā)間接費(fèi)用 按建筑安裝工程費(fèi)的5%估算為： 開發(fā)間接費(fèi)用10184.285%=509.21萬元第21頁/共56頁 （七）財務(wù)費(fèi)用估算 財務(wù)費(fèi)用主要是開發(fā)企業(yè)向銀行申請項目開發(fā)貸款的利 息，開發(fā)貸款數(shù)額應(yīng)結(jié)合本章第三節(jié)投資資金籌措計劃和第 七章、第八章的知識確定，投資資金的來源和應(yīng)用應(yīng)盡量做 到平

15、衡，借貸資金應(yīng)盡可能降低資金成本。 為便于本案例的計算，本項目擬向銀行申請貸款10000 萬元，貸款年利率5.4%，等額還本，寬限期1年，2年內(nèi)還清。 據(jù)此編制借款還本付息表，確定財務(wù)費(fèi)用為1101.87萬元，見【表6-6】。第22頁/共56頁 （八）管理費(fèi)用 按以上（一）（五）項費(fèi)用之和的3%估算： 管理費(fèi)用（15349.82835.82683.2710184.280）3%=811.60萬元 （九）銷售費(fèi)用， 銷售收入確定后，才能估算此項費(fèi)用。 根據(jù)下節(jié)案例，銷售收入估算為57498.50萬元，估算銷售費(fèi)用見【表6-7】。第23頁/共56頁 （十）開發(fā)期稅費(fèi)估算 此項費(fèi)用主要是固定資產(chǎn)投資方

16、向調(diào)節(jié)稅，此稅已于 2000年1月1日起暫停征收。其他估算如下： 城鎮(zhèn)土地使用稅=120002410000=28.8萬元 開發(fā)期其他稅費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)的1%估算： 開發(fā)期其他稅費(fèi)=10184.281%=101.84萬元 開發(fā)期稅費(fèi)合計=28.8101.84=130.64萬元 一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市為1.5030.00元； 中等城市為1.2024.00元；小城市 為0.9018.00元； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0.6012.00元。第24頁/共56頁 （十一）其他費(fèi)用 按以上（一）（五）項費(fèi)用之和的3%估算： 其他費(fèi)用（15349.82835.82683.2710184.280）3%

17、=811.60萬元 （十二）不可預(yù)見費(fèi)用。 按（一）（十一）的5%估算 不可預(yù)見費(fèi)用=（15349.82835.82683.2710184.280+509.21+1101.87+811.89 +2874.93+130.64+811.89）5%=1664.65萬元 投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果為：34957.69萬元 ， 見【表6-8 】第25頁/共56頁第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)收入估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目租售計劃的編制 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入的扣減 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算案例第26頁/共56頁 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目租售計劃的編制 房地產(chǎn)項目租售計劃一般包括： 1、可供租售的房

18、地產(chǎn)類型及數(shù)量 按租售期每期確定 2、租售價格 在市場調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ) 確定 3、租售收入 按每期確定，注意租售比對現(xiàn)金流量的影響。 4、收款方式 注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例 第27頁/共56頁 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算 租售收入的估算是要計算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收 入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金 收入（以上統(tǒng)稱租售收入）、配套設(shè)施銷售收入和開發(fā)企業(yè) 自營收入等。 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入，一般為可租售的項目建 筑面積的數(shù)量與單位租售價格的乘積。 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的自營收入，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動 的載

19、體，通過綜合性的自營方式得到的收入。 3、配套設(shè)施銷售收入。指所有權(quán)屬于開發(fā)公司的配套設(shè) 施，如停車位位、會所等。 第28頁/共56頁 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入的扣減 銷售階段要繳納規(guī)定的稅費(fèi)，這些稅費(fèi)不參與投資與成本 費(fèi)用構(gòu)成，只是作為銷售收入的扣減?？蹨p涉及的稅費(fèi)主要 有：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)及其附加、地方教育 費(fèi)附加、防洪保安費(fèi)、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等。 具體計算詳見第五章 【例】某房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售收入30000萬元；開發(fā)成本 費(fèi)用合計15000萬元，其中：土地費(fèi)用3000萬元，開發(fā)成 本10000萬元，開發(fā)費(fèi)用(銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用與財務(wù)費(fèi)用 合計)為2000萬元；營業(yè)稅金

20、及附加1700萬元。試計算該 項目的土地增值稅。第29頁/共56頁 【表6-9】 土地增值稅計算表序 號項 目金額(萬元)計算說明1銷售收入300002開發(fā)成本費(fèi)用150003其中：開發(fā)費(fèi)用20004營業(yè)稅金及附加17005加計扣除2600(2)一(3)20%6扣除項目19300(2)+(4)+(5)7增值額10700(1)(6)8增值率55.44%(7)/(6)9土地增值稅稅額3315第30頁/共56頁 從表6-9可知，該項目土地增值率為55.44%，則增值額 未超過扣除金額50%的適用稅率為30%，超過部分適用稅 率為40%。下面采用兩種方法分別計算土地增值稅。 方法一： 土地增值稅193

21、0050%30%+(10700-1930050%)40%2895+4203315(萬元)。 方法二： ； 土地增值稅增值額稅率-扣除項目金額速算扣除率 1070040%-193005%=3315(萬元)。第31頁/共56頁 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算案例 【仍以案例6-1為例】 （一）銷售價格估算，本項目全部用于銷售，根據(jù)市場狀 況，估算確定：住宅平均銷售價格為7500元/，商鋪平 均銷售價格為20000元，車位每個25萬元。 （二）銷售總收入估算，詳見表6-10 （三）營業(yè)稅金及附加估算，詳見表6-10第32頁/共56頁第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金籌措 一、投資資金使用計劃的編制 二、資金籌措

22、來源 三、資金籌措計劃的編制 四、資金籌措計劃編制案例 第33頁/共56頁 一、投資資金使用計劃的編制 主要是根據(jù)開發(fā)項目的建設(shè)進(jìn)度計劃，和將會發(fā)生的實 際付款時間以及付款方式來分項計算。 投資資金的分類可粗可細(xì)，大致可按第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā) 項目投資與成本費(fèi)用的構(gòu)成，將各項投資列表，并根據(jù)工程 進(jìn)度計劃算出每月、每季度或分年度的總投資支出，即為投 資資金使用計劃表。 見【表6-12】 注意采用粗略估算的方法 ，應(yīng)按期編制。 第34頁/共56頁 二、資金籌措來源 資金籌措計劃是房地產(chǎn)項目投資分析的一個重點(diǎn)。資金 籌措的來源主要有三個： (一)自有資金(資本金)籌措 自有資金或資本金是指項目總投資中

23、投資者自己提供的 資金。 根據(jù)2009年5月25日國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項 目資本金比例的通知國發(fā)200927號規(guī)定,保障性住房 和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn) 開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。 （二）預(yù)租售收入 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在開發(fā)建設(shè)中的商品房，預(yù)先 租售給承租人或承購人所獲得的定金、租金或房價款收入。第35頁/共56頁 （三）借貸資金的籌措 銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型主要有兩種： 第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款。這種貸款是銀行向 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)所需 流動資金周轉(zhuǎn)的貸款。 第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款。是銀行向從

24、事房地產(chǎn)開 發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于其所開發(fā)的房地產(chǎn)項目所需建設(shè)資金的 貸款。包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款 (原國家安居工程貸款)和其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。第36頁/共56頁 在進(jìn)行資金籌措方案的選擇時，應(yīng)特別注意以下幾個問 題： 1、當(dāng)使用銀行貸款時，優(yōu)先考慮利用開發(fā)項目本身的土 地使用權(quán)，或進(jìn)行中的建設(shè)工程作為貸款抵押；其次再考慮 利用公司其它與該項目無關(guān)的資產(chǎn)作為貨款抵押；對存款限 額抵押貸款、普通商業(yè)貸款和短期透支貸款宜盡量少使用。 2、吸收社會資金用于開發(fā)項目時，要視市場情況靈活選 用支付固定利息或分割固定利潤的籌資方式。但當(dāng)風(fēng)險較 大，自己又難以籌措到足夠的資金時，合作開

25、發(fā)是一種有效 的解決辦法，此時可就某一發(fā)展項目成立合作開發(fā)公司。 3、在政府許可的條件下，盡可能提前預(yù)售部分樓宇，是 保證開發(fā)商收益、分散開發(fā)風(fēng)險、籌措建設(shè)資金的有效辦法。第37頁/共56頁 三、資金籌措計劃的編制【表6-136-13】資金籌措計劃表序 號 項 目 合 計 1 2 3 n 1 項目總投資 11 開發(fā)建設(shè)投資 12 經(jīng)營資金 2 資金籌措 21 自有資金(資本金) 22 借貸資金 23 預(yù)售收入 24 預(yù)租收入 25 其他收入第38頁/共56頁 四、資金籌措計劃編制案例 仍以案例6-1為例 （一）編制分年度投資估算表 本項目2010年開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期3年，2011年開始預(yù) 售，前

26、兩年每年預(yù)售40%，剩余20%，2013年銷售完畢。 分年度投資估算見【表6-14】 （二）編制分年度銷售計劃表，見表【6-15】 （三）編制投資計劃與資金籌措表，見表【6-16】第39頁/共56頁本章小結(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)投資基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可分為兩大類：一類是投資成 本類數(shù)據(jù)，這類數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)的投資和生產(chǎn)過程有關(guān)，包括 土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建設(shè)工程造價等。另一類是收 入類數(shù)據(jù), 這類數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中取得的收益， 包括租售收入、應(yīng)扣減的營業(yè)稅金等。 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。 開發(fā)建設(shè)投資，是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所 需投入的各項費(fèi)用。 經(jīng)營資金，是指開發(fā)

27、企業(yè)用于日常經(jīng)營 的周轉(zhuǎn)資金。 房地產(chǎn)開發(fā)投資與其他建設(shè)項目投資的一個顯著區(qū)別： 房地產(chǎn)投資一般出售房地產(chǎn)商品以收回投資，沒有形成企業(yè) 固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)投資基本等于房地產(chǎn)項目的 總成本費(fèi)用。第40頁/共56頁 房地產(chǎn)項目租售計劃一般包括：可供租售的房地產(chǎn)類型 及數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式等內(nèi)容。它是房地 產(chǎn)收入估算的依據(jù)。租售收入的估算是要計算出每期所能獲 得的房地產(chǎn)收入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、 出租房租金收入（以上統(tǒng)稱租售收入）、配套設(shè)施銷售收入 和開發(fā)企業(yè)自營收入等。 房地產(chǎn)開發(fā)項目在銷售階段要繳納規(guī)定的稅費(fèi)，這些稅 費(fèi)不參與投資與成本費(fèi)用構(gòu)成，只是作為

28、銷售收入的扣減。 扣減涉及的稅費(fèi)主要有：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi) 及其附加、地方教育費(fèi)附加、防洪保安費(fèi)、土地增值稅以及 企業(yè)所得稅等。 第41頁/共56頁 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金籌措，是通過編制投資資金使用計劃來確定的。房地產(chǎn)項目資金籌措的來源主要有三個，一是自有資金(資本金)的籌措；二是項目預(yù)租售收入；三是借貸資金。國家規(guī)定,保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的房地產(chǎn)項目可以申請預(yù)售。目前，國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的借貸資金是通過銀行貸款獲得的。 資金籌

29、措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收人計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。為了滿足項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。 第42頁/共56頁 關(guān)鍵概念： 前期工程費(fèi)（pre-construction cost） 三通一平（three accesses and site leveling） 建設(shè)工程造價（construction cost） 樓面地價(land value in terms of per unit floor age) 資本金（capital in cash）第43頁/共56頁復(fù)習(xí)思考題 1、對于

30、一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其投資與成本費(fèi)用構(gòu)成主 要包括哪幾個部分？ 2、什么是土地出讓地價款？它與土地出讓金是否相同？ 3、房地產(chǎn)項目前期工程費(fèi)主要包括哪些內(nèi)容？ 4、房地產(chǎn)收入主要包括哪些內(nèi)容？ 5、房地產(chǎn)開發(fā)項目在銷售階段要繳納規(guī)定的稅費(fèi)主要有哪 些？ 6、某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售房地產(chǎn)得到收入50,000萬元，其 扣除項目金額為15,000萬元，試計算其應(yīng)納土地增值稅的稅 額。 7、什么叫資本金？房地產(chǎn)開發(fā)項目對資本金有何要求？ 8、房地產(chǎn)項目資金籌措的來源主要哪幾方面？ 9、在進(jìn)行資金籌措方案的選擇時，應(yīng)特別注意以下幾個問 題？第44頁/共56頁 實踐與訓(xùn)練 結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，收集投資

31、估算所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料： 1、投資與成本費(fèi)用類基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （1）當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價和土地出讓金招拍掛成交價格； （2）當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鼋ㄖこ淘靸r平均水平（按高層框架與多層混合分別確定） （3）當(dāng)?shù)亻_發(fā)期間應(yīng)繳納的稅費(fèi)總類及標(biāo)準(zhǔn)； （4）當(dāng)?shù)亻_發(fā)建設(shè)其他費(fèi)用種類及標(biāo)準(zhǔn) 2、收入類基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （1）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的銷售價格。選三個典型樓盤，分別調(diào)查高層框架和多層混合住宅銷售均價、寫字樓銷售均價、商鋪銷售均價及停車位銷售均價。 （2）銷售過程中需繳納的稅費(fèi)及減免情況 3、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算中有關(guān)參數(shù)的選取情況。第45頁/共56頁 案例分析 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)報某市人民政府批準(zhǔn)，2010年3月10 日某市國土資

32、源局以拍賣方式公開出讓一幅國有建設(shè)用地使用權(quán)。該地 塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求如下： 地塊編號GC2010-003、土地位置（略）、宗地號0413503，實際 用地面積12270.02平方米（18.405畝），土地用途：城鎮(zhèn)住宅、商務(wù) 金融、批發(fā)零售；出讓年限：城鎮(zhèn)住宅70年、商務(wù)金融50年、批發(fā)零售 40年；容積率11.76；建筑密度40且45；綠地率20且 25； 各用途建筑面積占總建筑面積的比例: 批發(fā)零售2530 ；商務(wù)金融55-60，其余為城鎮(zhèn)住宅。GC2010-003地塊需建設(shè) 成300米以上超高層建筑。 起始價(單位：人民幣): 1953萬元/畝，實際成交價為：159203.50

33、95 萬元（8650萬元/畝） 根據(jù)以上資料，作為房地產(chǎn)投資分析人員，請根據(jù)你收集到的當(dāng)?shù)赝?資估算所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，對該項目的進(jìn)行開發(fā)投資成本與費(fèi)用估算和 收入估算。（財務(wù)費(fèi)用暫不估算）第46頁/共56頁第47頁/共56頁 （七）管理費(fèi)用估算 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括:管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞

34、賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費(fèi)用。 管理費(fèi)用可按項目投資或前述（一）（五）項直接費(fèi)用為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分?jǐn)?shù)一般為3%3%。第48頁/共56頁 （八）財務(wù)費(fèi)用估算 財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi) 用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理 費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費(fèi)用。 （九）銷售費(fèi)用估算 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申 發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。主要包括 銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊 費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷 售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 （1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，約為銷售收入的2%3% （2）銷售代理費(fèi)，約為銷售收入的1.5%2% ； （3）其他銷售費(fèi)用，約為銷售收入的0.5%1% ； 以上各項合計，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%6%。第49頁/共56頁 （十）開發(fā)期稅費(fèi)估算 此項費(fèi)用主要是固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，此稅已于 2000年1月1日起暫停