第2章房地產與房地產業(yè)

1、第二章第二章 房地產與房地產與房地產業(yè)房地產業(yè)第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產一、房地產的概念（一、房地產的概念（掌握掌握）房地產是指房產和地產的結合體及其衍生的權利關系的房地產是指房產和地產的結合體及其衍生的權利關系的總和?？偤汀＃ㄒ唬模ㄒ唬?實物形態(tài)實物形態(tài) 上說，房地產是房產和地產相結合的統(tǒng)一物。上說，房地產是房產和地產相結合的統(tǒng)一物。（二）（二） 從價值形態(tài)從價值形態(tài) 上說，房地產作為商品是使用價值和價值的統(tǒng)上說，房地產作為商品是使用價值和價值的統(tǒng)一體。一體。（三（三)從產權關系來說，房地產作為社會財富，又是一種資產，反從產權關系來說，房地產作為社會財富，又是一種資產，反映一定的經濟權利

2、關系。映一定的經濟權利關系。第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產-我國的房地產產權體系我國的房地產產權體系1、產權的概念（、產權的概念（掌握掌握）“產權是一個社會所強制實施的選擇一種經濟品產權是一個社會所強制實施的選擇一種經濟品的的 使用使用 的權利（阿爾欽）的權利（阿爾欽）”，是，是“行動團體行動團體對資源的對資源的使用權與轉讓權，以及收入的享用使用權與轉讓權，以及收入的享用權權”，它揭示了，它揭示了“人們對物的使用所引起人們對物的使用所引起 的的 人與人之間相互認可的行為關系人與人之間相互認可的行為關系v國內學者關于產權的定義：國內學者關于產權的定義： 產權是由產權是由 社會規(guī)則約束和保障的社會規(guī)則

3、約束和保障的 ， 關關于財產使用的于財產使用的 ，一系列具有可分割性和可轉一系列具有可分割性和可轉讓性的讓性的 、 排他性權利的集合。排他性權利的集合。財產權主財產權主要包括要包括物權物權自物權自物權（所有權）（所有權）單獨所有單獨所有建筑物區(qū)分建筑物區(qū)分所有權所有權共有共有按份共有按份共有共同共有共同共有他物權他物權用益物權用益物權土地：地役權、土地：地役權、永佃權永佃權資本：資本： 經營權、經營權、承包權、承包權、租賃權租賃權擔保物權：擔保物權：抵押權抵押權債權債權大陸大陸法系財產權示意圖（法系財產權示意圖（掌握掌握房地產產權概念、特點、結房地產產權概念、特點、結構及作用構及作用）注：西方

4、社會存在兩大法系：一注：西方社會存在兩大法系：一是大陸法系；一是英美法系。是大陸法系；一是英美法系。第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產-我國的房地產產權體系我國的房地產產權體系2 2、我國房地產產權種類、我國房地產產權種類v我國房地產產權我國房地產產權 是是 指指 房屋的所有權房屋的所有權 及及 其其 所占用的土地的使用權所占用的土地的使用權 。它是產權人在法律規(guī)定。它是產權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產行使占有、使用、收益和處分的范圍內對其房地產行使占有、使用、收益和處分的權利。的權利。v房地產產權的房地產產權的取得和確認取得和確認，必須經過房地產產權人，必須經過房地產產權人依照政府法律規(guī)定向房地產

5、管理部門申請登記，領依照政府法律規(guī)定向房地產管理部門申請登記，領取房地產證件后，才能得到正式的承認和受到法律取房地產證件后，才能得到正式的承認和受到法律的保護。的保護。3、產權制度及其作用、產權制度及其作用 規(guī)范交易行為，保證有效競爭；規(guī)范交易行為，保證有效競爭； 提高資源配置效率；提高資源配置效率； 減少不確定性；減少不確定性； 避免避免“搭便車搭便車”行為；行為；確定政府經濟職能和管理制度的基礎；確定政府經濟職能和管理制度的基礎；第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產-我國的房地產產權體系我國的房地產產權體系第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產二、房地產的構成和類型（二、房地產的構成和類型（了解了解）（一）房地

6、產的構成（一）房地產的構成1 、 建筑地塊建筑地塊 建筑地塊建筑地塊 是指與房地產開發(fā)建設和經營是指與房地產開發(fā)建設和經營活動相關并具有特殊用途的土地。活動相關并具有特殊用途的土地。 城市用地分類：城市用地分類：城市用地分類與規(guī)劃建城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準設用地標準：第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產（二）房屋建筑物（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地塊上建設的房屋及附屬設施，房屋建筑物是指建筑地塊上建設的房屋及附屬設施，它是房屋建筑與建房地基的有機結合體它是房屋建筑與建房地基的有機結合體 。 房屋建筑物的組成：房屋建筑物的組成： 基礎、主體承重結構、屋頂與維護結構、門窗、陽臺、基礎、主體承重結

7、構、屋頂與維護結構、門窗、陽臺、雨篷、臺階等。雨篷、臺階等。 完整的房屋建筑除土建工程外，還有給排水、采暖完整的房屋建筑除土建工程外，還有給排水、采暖及電器照明等附屬設施。及電器照明等附屬設施。第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產（三）配套基礎設施（三）配套基礎設施 單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應的配套基礎設施須具備相應的配套基礎設施v（1）道路、交通設施）道路、交通設施v（2）地下管道等）地下管道等“三通三通”設施設施v（3）生活配套設施）生活配套設施v（4）生態(tài)環(huán)境設施）生態(tài)環(huán)境設施第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產居住房地產居住房地產是指供家庭或個人

8、較長時間居住使用的房地產，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、是指供家庭或個人較長時間居住使用的房地產，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、集體宿舍（如單身職工宿舍、學生宿舍）等。集體宿舍（如單身職工宿舍、學生宿舍）等。商業(yè)房地產商業(yè)房地產是指供出售商品使用的房地產，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心超級市場、批是指供出售商品使用的房地產，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心超級市場、批發(fā)市場等。發(fā)市場等。辦公房地產辦公房地產是指供處理公事使用的房地產，包括商務辦公樓（寫字樓）、行政辦公樓等。是指供處理公事使用的房地產，包括商務辦公樓（寫字樓）、行政辦公樓等。旅館房地產旅館房地產是指供旅店住宿使用的房地產，包括

9、賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。是指供旅店住宿使用的房地產，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。餐飲房地產餐飲房地產是指營業(yè)性的供人吃飯使用的房地產，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。是指營業(yè)性的供人吃飯使用的房地產，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。娛樂房地產娛樂房地產是指供人消遣使用的房地產，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、是指供人消遣使用的房地產，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。影劇院、高爾夫球場等。工業(yè)和倉儲房地工業(yè)和倉儲房地產產是指供工業(yè)生產使用或直接為工業(yè)生產服務的房地產，包括工業(yè)廠房、倉庫等。是指供工業(yè)生產使用

10、或直接為工業(yè)生產服務的房地產，包括工業(yè)廠房、倉庫等。農業(yè)房地產農業(yè)房地產是指供農業(yè)生產使用或直接為農業(yè)生產服務的房地產，包括農地、農場、林場、牧是指供農業(yè)生產使用或直接為農業(yè)生產服務的房地產，包括農地、農場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機站等。場、果園、種子庫、拖拉機站等。特殊用途房地產特殊用途房地產包括車站、機場、醫(yī)院、學校、教堂、廟宇、墓地等。包括車站、機場、醫(yī)院、學校、教堂、廟宇、墓地等。綜合房地產綜合房地產是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的房地產。是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的房地產。二、房地產分類二、房地產分類1、按用途來劃分、按用途來劃分居住和非居住兩大類居住和非居住兩大

11、類第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產2、按建筑結構分類：、按建筑結構分類： （1）按使用材料分：磚石結構、木結構、鋼結）按使用材料分：磚石結構、木結構、鋼結構、鋼筋砼結構等；構、鋼筋砼結構等； （2） 按承重結構形式分：墻（或混合）承重按承重結構形式分：墻（或混合）承重結構、排架結構、框架結構、剪力墻結構、框結構、排架結構、框架結構、剪力墻結構、框架架-剪力墻結構、筒體結構、大跨度空間結構。剪力墻結構、筒體結構、大跨度空間結構。3、按建筑高度劃分、按建筑高度劃分: （1）低層（）低層（1-3層）層）;（2）多層（）多層（4-6層）層）;（3）中高層（中高層（7-9層）層）;（4）高層（）高層（10層）

12、層）;（5）超）超高層（房屋檐高超過高層（房屋檐高超過100米）。小高層（米）。小高層（7層以層以上上11層以下）。層以下）。4、按開發(fā)程度劃分、按開發(fā)程度劃分5類類 生地生地毛地毛地熟地熟地在建在建工程工程現房現房是指不具是指不具有城市基有城市基礎設施的礎設施的土地，如土地，如荒地、農荒地、農地。地。 是指具有是指具有一定城市一定城市基礎設施，基礎設施，但尚未完但尚未完成房屋拆成房屋拆遷補償安遷補償安置的土地。置的土地。 是指地上建是指地上建筑物已經開筑物已經開始建設但尚始建設但尚未建成，不未建成，不具備使用條具備使用條件的房地產。件的房地產。該房地產不該房地產不一定正在建一定正在建設，也可

13、能設，也可能停工了多年。停工了多年。 是指地上建是指地上建筑物已經建筑物已經建成，可直接成，可直接使用的房地使用的房地產。它可能產。它可能是新的，也是新的，也可能是舊的?？赡苁桥f的。 是指具有較是指具有較完善的城市完善的城市基礎設施且基礎設施且土地平整，土地平整，能直接在其能直接在其上進行房屋上進行房屋建設的土地。建設的土地。 v按是否產生收益劃分按是否產生收益劃分2類：類： 收益性房地產是指能直接產生租賃或其他經濟收益收益性房地產是指能直接產生租賃或其他經濟收益的房地產，包括公寓、商店、寫字樓、旅館、餐館、影的房地產，包括公寓、商店、寫字樓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農地等。

14、劇院、游樂場、加油站、廠房、農地等。非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地產，如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂等。產，如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂等。 v按房地產性質按房地產性質2類：類： 資資 源源 性性 房地產：提供空間（消費房地產：提供空間（消費/使用品）使用品） 資產性房地產資產性房地產(投資品投資品)物業(yè)物業(yè)房地產的其他名稱房地產的其他名稱不動產不動產Real estateReal property是指是指 land 加上加上 永久永久 定著定著在其中、其上、其下的人在其中、其上、其下的人工改良物工改良物指指r

15、eal estate加上其相關加上其相關的各種權益，包括權利、的各種權益，包括權利、利益和收益。利益和收益。物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分為小物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分為小物業(yè)，一住宅單位是一物業(yè)，以物業(yè)，一住宅單位是一物業(yè)，以工廠樓宇是一物業(yè)，一農莊也是工廠樓宇是一物業(yè)，一農莊也是一物業(yè)。一物業(yè)。民法民法將財產分動產和不動產將財產分動產和不動產，擔保法擔保法稱不動產是指土地稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物以及房屋、林木等地上定著物物業(yè)物業(yè)房地產概念的總結房地產概念的總結v包括包括土地土地、建筑物建筑物、其他地上定著物其他地上定著物三部分。三部分。v是是房房、地地、產產三者的綜合體。三者的綜

16、合體。v有有不動產不動產、物業(yè)物業(yè)、real estate、 Real property等不同等不同的稱呼。的稱呼。上述內容用如下框圖來表示：上述內容用如下框圖來表示：第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產v三、房地產的經濟特性（三、房地產的經濟特性（掌握掌握）1、內涵的統(tǒng)一性、內涵的統(tǒng)一性v房地產的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經房地產的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經濟權利等方面，它們都不是孤立存在的，而由濟權利等方面，它們都不是孤立存在的，而由“房房”、“地地”、“產產”三者有機結合形成的統(tǒng)一體三者有機結合形成的統(tǒng)一體v房地產的內涵還包含了一定的經濟權利關系，是商品房地產的內涵還包含了一

17、定的經濟權利關系，是商品屬性和資產屬性的統(tǒng)一屬性和資產屬性的統(tǒng)一v房價、地價相互影響房價、地價相互影響第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產2、價值的雙源性、價值的雙源性v房地產價值的雙源性是由土地價值的雙源性造成的，房地產價值的雙源性是由土地價值的雙源性造成的，而土地價值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性。而土地價值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性。一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性地租的地租的資本化形成土地的價格；資本化形成土地的價格；另一方面，土地又是社會產物，追加在土地上的人類勞動凝另一方面，土地又是社會產物，追加在土地上的人類勞動凝結又增加了土地價

18、值，具有社會經濟資源屬性結又增加了土地價值，具有社會經濟資源屬性第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產3、空間的固定性、空間的固定性房地產商品的空間固定性是由于土地位置的固定房地產商品的空間固定性是由于土地位置的固定性、不可移動性所決定的。性、不可移動性所決定的。v區(qū)位成為影響房地產價格極為重要的因素區(qū)位成為影響房地產價格極為重要的因素v決定了房地產商品的單一性和非勻質性決定了房地產商品的單一性和非勻質性v給房地產市場帶來了地區(qū)性的重大特點給房地產市場帶來了地區(qū)性的重大特點 第一節(jié)第一節(jié) 房地產房地產4、需求的普遍性、需求的普遍性v房地產作為生活資料房地產作為生活資料消費需求消費需求v 作為生產資料作為生

19、產資料生產需求生產需求v 作為資產作為資產投資需求投資需求5、效用的長期性、效用的長期性同一般商品相比，房地產商品屬于超級耐用品同一般商品相比，房地產商品屬于超級耐用品v對房地產開發(fā)建設的質量要求高；對房地產開發(fā)建設的質量要求高；v房地產開發(fā)必須具有超前性；房地產開發(fā)必須具有超前性；v可以采用出租、出售、抵押等多種經營方式；可以采用出租、出售、抵押等多種經營方式；v必須重視物業(yè)管理必須重視物業(yè)管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產業(yè)房地產業(yè)v一、房地產業(yè)的涵義（一、房地產業(yè)的涵義（熟悉熟悉） 房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營和管理房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營和管理等各類經濟活動的行業(yè)，是國民經濟中具有生

20、等各類經濟活動的行業(yè)，是國民經濟中具有生產和服務兩種職能的獨立產業(yè)部門。它體現了產和服務兩種職能的獨立產業(yè)部門。它體現了房地產經營過程各種參與者之間的經濟關系房地產經營過程各種參與者之間的經濟關系 。第二節(jié)第二節(jié) 房地產業(yè)房地產業(yè)v房地產業(yè)的主要經濟活動貫穿于房地產生產、交換、房地產業(yè)的主要經濟活動貫穿于房地產生產、交換、分配、消費諸環(huán)節(jié)之中。分配、消費諸環(huán)節(jié)之中。在生產過程中，在生產過程中，主要是房地產投資開發(fā)。主要是房地產投資開發(fā)。在交換過程中，在交換過程中，主要是通過房地產市場交換，必然涉及房地主要是通過房地產市場交換，必然涉及房地產的銷售、出租，房地產咨詢、經紀、評估等中介服務，必產的

21、銷售、出租，房地產咨詢、經紀、評估等中介服務，必然涉及房地產權屬登記管理、交易管理、房屋拆遷管理、住然涉及房地產權屬登記管理、交易管理、房屋拆遷管理、住房及公積金的管理等。房及公積金的管理等。在分配過程中，在分配過程中，是實現國民收入分配和再分配的重要途徑。是實現國民收入分配和再分配的重要途徑。在消費過程中，在消費過程中，主要是指房屋使用過程中的物業(yè)管理。主要是指房屋使用過程中的物業(yè)管理。第二節(jié)第二節(jié) 房地產業(yè)房地產業(yè)v二、房地產業(yè)的行業(yè)屬性（二、房地產業(yè)的行業(yè)屬性（熟悉熟悉）房地產業(yè)是房地產業(yè)是 屬于第三產業(yè)屬于第三產業(yè) 的一個重要產業(yè)部門。的一個重要產業(yè)部門。第二節(jié)第二節(jié) 房地產業(yè)房地產業(yè)

22、v三、房地產業(yè)的行業(yè)特性（三、房地產業(yè)的行業(yè)特性（熟悉熟悉）1、先導性和基礎性、先導性和基礎性2、綜合性和關聯性、綜合性和關聯性三、房地產業(yè)的行業(yè)特性（三、房地產業(yè)的行業(yè)特性（熟熟悉悉）3、資金密集型和高風險性、資金密集型和高風險性v從房地產業(yè)的投資過程來看，它是一個高投資和從房地產業(yè)的投資過程來看，它是一個高投資和高風險并存的行業(yè)。高風險并存的行業(yè)。v房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，由于房地產的房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，由于房地產的價值量大，建設周期長，資金占用多，它的經濟價值量大，建設周期長，資金占用多，它的經濟活動是一個大量資金運作的過程。活動是一個大量資金運作的過程。v由于房地產投資

23、周期長及其固定性、變現能力差由于房地產投資周期長及其固定性、變現能力差等特點，因而涉及的風險也相對較大。等特點，因而涉及的風險也相對較大。房地產企業(yè)資金循環(huán)及收支特點（房地產企業(yè)資金循環(huán)及收支特點（掌握掌握）營運資金（材料、營運資金（材料、設備、在建工程等）設備、在建工程等）貨幣資金貨幣資金各種渠道各種渠道和方式融資和方式融資出租出租房地產業(yè)的資金密集性房地產業(yè)的資金密集性房地產開發(fā)過程中的收入和支出特房地產開發(fā)過程中的收入和支出特點點收 入收 入和 支和 支出出房地產開發(fā)過程圖例：收入房地產開發(fā)過程圖例：收入 支出支出 - - - - -選址決策選址決策 前期工作前期工作 建筑安裝建筑安裝 銷售銷售 管理管理房地產開發(fā)資金來源（房地產開發(fā)資金來源（掌握掌握）國內貸款國內貸款利用外資利用外資通過與國外資金合資合作（如入股）和國際信貸渠道通過與國外資金合資合作（如入股）和國際信貸渠道自籌資