上海新天地安信豪庭項(xiàng)目策劃

1、1上海新天地安信豪庭項(xiàng)目策劃集團(tuán)集團(tuán)2007年年5月月提要:一.項(xiàng)目概況二.市場(chǎng)定位三.目標(biāo)客戶四.規(guī)劃設(shè)計(jì)概念五.發(fā)展規(guī)模六.投資概算及收益評(píng)估七.發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃八.銷售進(jìn)度計(jì)劃九.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理十.專業(yè)顧問(wèn)十一.安信置地簡(jiǎn)介一.項(xiàng)目概況 項(xiàng)目與上海新天地廣場(chǎng)一街之隔，新天地廣場(chǎng)座落在高雅繁華的淮海中路旁，黃陂南路和馬當(dāng)路之間三萬(wàn)平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯處。這個(gè)項(xiàng)目以中西合壁、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，集歷史、文化、旅游、餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、住宅和辦公等多功能的特色小區(qū)。附近有1.2萬(wàn)平方米人工湖、3.2萬(wàn)平方米綠地,醫(yī)

2、院、11萬(wàn)伏變電站、交通、水、氣等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。 一.項(xiàng)目概況 - 地理位置位於盧灣區(qū)的中心部份，地塊面積為16,500平方米,東有淮海公園、太平橋綠地、西有復(fù)興公園、北有人民廣場(chǎng)綠地,為上海市中心區(qū)綠化率最高地段。 一.項(xiàng)目概況 週邊環(huán)境新天地安信豪庭所在地 一.項(xiàng)目概況 週邊環(huán)境中國(guó)共產(chǎn)黨第一次大會(huì)會(huì)址 一.項(xiàng)目概況 週邊環(huán)境新天地廣場(chǎng)餐飲食肆 一.項(xiàng)目概況 週邊環(huán)境新天地安信豪庭東面景觀 一.項(xiàng)目概況 週邊環(huán)境新天地安信豪庭對(duì)面的酒店二.市場(chǎng)定位-數(shù)據(jù)分析 根據(jù)上海有關(guān)房地產(chǎn)資料分析和市場(chǎng)調(diào)查所得,三種主要物業(yè)狀況如下:1.寫字樓:租金價(jià)格基本與香港灣仔、金鍾區(qū)的寫字樓同價(jià),供應(yīng)量和空置

3、呈中等狀況,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低,風(fēng)險(xiǎn)較高;2.中高檔住宅:價(jià)格定位在6千至1萬(wàn)元間,本地公司有較高的土地存量,競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈,利潤(rùn)較低;3.精品豪宅:價(jià)格定位1.5萬(wàn)元以上,供應(yīng)量極少,市場(chǎng)需求旺盛,與香港豪宅價(jià)格有8倍比率。二.市場(chǎng)定位 以人性、智能、環(huán)保、文化、創(chuàng)新以人性、智能、環(huán)保、文化、創(chuàng)新為基本原則為基本原則, 創(chuàng)建上海最高標(biāo)準(zhǔn)的豪華住創(chuàng)建上海最高標(biāo)準(zhǔn)的豪華住宅精品。宅精品。 三.目標(biāo)客戶成功人士成功人士 中外企業(yè)領(lǐng)袖中外企業(yè)領(lǐng)袖投資公司投資公司 購(gòu)置物業(yè)收租購(gòu)置物業(yè)收租四.規(guī)劃設(shè)計(jì)概念 新天地安信豪庭住宅區(qū)的設(shè)計(jì)將以人性、環(huán)保、智能、文化、創(chuàng)新五項(xiàng)原則為設(shè)計(jì)主題，結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)越的位置和周邊的人

4、文環(huán)境，創(chuàng)建一流的豪宅區(qū)。 豪庭由兩排10至23層樓宇，並列成住宅小區(qū)，絹絹流水的小溪圍繞著整個(gè)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)假山流水、小橋、中央綠地面積逾1萬(wàn)平方米，小區(qū)內(nèi)人車分流，泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等會(huì)所設(shè)施配套齊全，形成小橋、流水、人家的高規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)豪宅區(qū)。 五.發(fā)展規(guī)模佔(zhàn)地面積:16,300平方米容積率:3.2總建築面積:68,000平方米其中:地上建築面積52,000平方米 商住面積:5,000平方米 住宅單位約:250個(gè)(180-230平方米) 地下建築面積16,000平方米 停車位:200個(gè)總投資金額人民幣:6億元六.投資概算及收益評(píng)估1.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo): 土地面積約:1.63萬(wàn)平方米 容積率約:3.2 總

5、建筑面積約:6.8萬(wàn)平方米 其中: 臨街商舖約:3,000平方米 小高層住宅約:3.6萬(wàn)平方米 高層住宅約:1萬(wàn)平方米會(huì)館約:2,000平方米 物業(yè)用房約:1,000平方米 地下汽車庫(kù):16,000平方米,約:200個(gè)六.投資概算及收益評(píng)估項(xiàng)目的優(yōu)惠政策:1.土地款2.8億已包括土地出讓金;2.項(xiàng)目免所得稅(33%);3.城市大配套費(fèi)減半。六.投資概算及收益評(píng)估2.成本支付:土地成本:2億8,000萬(wàn)元,樓面地價(jià):5,364元/平方 米專業(yè)費(fèi)用:800萬(wàn)元(包括: 市場(chǎng)顧問(wèn)、建築設(shè)計(jì)、庭園景 觀設(shè)計(jì)) 建安成本約:2,500元/平方米*6.8=1億7,000萬(wàn)元(包括: 機(jī)電、 外牆系統(tǒng)、庭園

6、綠化、衛(wèi)浴、廚房裝修及設(shè)備) 配套費(fèi)約:1,000萬(wàn)元 建設(shè)準(zhǔn)備費(fèi)約:1,500萬(wàn)元(包括項(xiàng)目的中介費(fèi)用) 財(cái)務(wù)費(fèi)用約:8%=6,000萬(wàn)元(1.5年) 營(yíng)銷廣告費(fèi)約:4%=2,000萬(wàn)元 管理費(fèi)用約:3%=2,000萬(wàn)元(2年) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)約:3%=1,500萬(wàn)元 項(xiàng)目成本合計(jì):5億9,800萬(wàn)元 單方成本(按可售面積約5.98萬(wàn)平方米):10,000元/平方米 六.投資概算及收益評(píng)估3收益評(píng)估:收入估計(jì)約:9億2,800萬(wàn)元 臨街商舖:(3,000平方米*30,000平方米/萬(wàn)元) =9,000萬(wàn)元 小高層約:(3.6*18,000平方米/萬(wàn)元)=6億4,800萬(wàn) 高層約:(1*15,00

7、0平方米/萬(wàn)元)=1億5,000萬(wàn)元 車庫(kù)約(個(gè)):20萬(wàn)元/個(gè)*200個(gè)=4,000萬(wàn)元2.毛利率: 9億2,800-成本5億9,800=3億3,000萬(wàn)元3 年回報(bào)率:37%若按投入3.5億元後開始賣樓即:年回報(bào)率為63% 七.發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度預(yù)案 2007.9底前 10.31前 11.30前 2008.5.8前 2009.12.31前 簽訂意向書 簽訂協(xié)議書 簽訂合資公司 交接土地 竣工入住 章程、合同書 2 建設(shè)資金安排計(jì)劃11.30前簽訂合同 2月份起 2008.5.8 2009.12.31 付人民幣5000萬(wàn)元 按拆遷進(jìn)度付款 付清土地款 竣工結(jié)清款項(xiàng)3. 項(xiàng)目啟動(dòng)自2

8、007年7月開始至2009年12月底前完成, 合計(jì)2.5年。 八.銷售進(jìn)度計(jì)劃由支付首期土地訂金至所由支付首期土地訂金至所 共25個(gè)月 2007年12月至2009年12月有單位售出並收到所有款有單位售出並收到所有款項(xiàng)需時(shí)項(xiàng)需時(shí)建築工程需時(shí)建築工程需時(shí)共20個(gè)月 2008年5月至2009年12月地塊完成拆空地塊完成拆空第5個(gè)月2007.12月至2008年4月開始建築工程開始建築工程第6個(gè)月2008年5月完成結(jié)構(gòu)封頂完成結(jié)構(gòu)封頂?shù)?5個(gè)月2009年9月可以交付單位可以交付單位第25個(gè)月2009年12月九.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理1.項(xiàng)目公司:中方:上海復(fù)興建設(shè)投資公司 持股:1%(代表盧灣區(qū)政府) 外方:安信

9、置地(上海)有限公司 持股:99%(投資者控股BVI注冊(cè))2.管理公司:安信置地(中國(guó))有限公司3.管理方式:管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全程策劃 及運(yùn)作,收取投資總額的3%作為管理費(fèi)用。4.項(xiàng)目監(jiān)理:外聘各專業(yè)公司進(jìn)行專項(xiàng)管理。十.專業(yè)顧問(wèn)1.項(xiàng)目可行性研究顧問(wèn): 世邦魏理士有限公司(CB Richard Ellis)2.建築顧問(wèn)及設(shè)計(jì)師: 柏濤設(shè)計(jì)有限公司(LPT) 利安建築工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司(L&O)3.景觀及園林設(shè)計(jì): 泛亞易道有限公司(EDAW)4.銷售代理: 鉅亨信息技術(shù)咨詢(上海)有限公司 仲量行、戴德梁行 (Jones Lang LaSalle、DTZ)5.工程造價(jià)顧問(wèn): 上海審計(jì)建設(shè)工程造價(jià)咨詢有限公司十一.安信置地簡(jiǎn)介 安信置地(中國(guó))有限公司秉承“始於智慧，成於信賴”的宗旨，並將這一宗旨灌注到屬下的所有建筑群中，致力於興建更多的高素質(zhì)樓宇。多年來(lái)，安信置地陸續(xù)擴(kuò)大在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，在上海、天津、汕頭、揭陽(yáng)等地參與興建了多個(gè)