(定價策略)可比樓盤量化定價法

1、4.5.1可比樓盤量化定價可比樓盤量化定價法是利用已被市場驗證的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價格。是一種最直接、最有說服力的估價方法。根據(jù)可比樓盤量化定價法，可比實例選取的原則，我們選擇雙D港版塊為代表的東城天下、金馬路版塊為代表的古耕5000、杏林版塊為代表的華宇疊翠花鄉(xiāng)、海濱路版塊為代表的眾益陽光海岸和光伸綠洲半島五個樓盤作為可比實例。我們總共列出18個定級因素，共分五等級，分值為1-5分。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。4.5.2定級因素、指標與分值定級因素指標評判標準值距離在片區(qū)中中心區(qū)的遠近最差遠位置B、商業(yè)為臨街或背街；C、寫字樓為臨街或背街；D、住宅為距所在片區(qū)

2、中心區(qū)的遠近B.很差（遠）2C一般3D.很好（近）4E.最好（近）5價格A、百元以上為等級劃分基礎(chǔ)；B、商鋪、與字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少；C價格是否有優(yōu)勢A.最高1B.很咼2C一般3D.很低4E.最低5配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設施：供水、排水、供氣、供電；B、社會服務設施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地A.最不兀善1B.不完善2C一般3D.很完善4E.最完善5物業(yè)管理A、保安;B、清潔衛(wèi)生;C、機電；D、綠化率及養(yǎng)護狀況；A.最差1B.很差2C一般3E、物業(yè)管理費（元/月）；F、是否人車分流；G、物業(yè)管理商資質(zhì)D.很好4E.最好5建筑質(zhì)量A、是否漏水；B、門窗封閉情況；C、內(nèi)墻；

3、D、地板、E、排水管道A.最差1B.很差2C一般3D.很好4E.最好5交通A、大中小巴士路線數(shù)量；B、距工交站遠近；C、站點數(shù)量；D、大中小巴士舒適程度A.最少（遠）1B.很少（遠）2C一般3D很多（近）4E最多（近）5城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠中近期）;B、規(guī)劃完善程度；C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀A.最不完善1B.不完善2C一般3D.很完善4E.最完善5樓盤規(guī)模A、總建筑面積（在建及未建）；B、總占地面積；C、戶數(shù)A.最小1B.很小2C一般3D.很大4E.最大5定級因素分評判標準朝向B、C、D、按山景；按海景；視野B.東（東南、東北）2C北（東北、西北）3D.南（東南、西南）5A

4、、是否醒目；A.最差1B、是否新穎；B.很差2外觀C、是否咼檔；C一般3D、感官舒適程度D.很好4E.最好5A、高檔；A.最差（遠）1B、實用；B.很差（遠）2室內(nèi)裝修C、功能是否完善；C一般3D、質(zhì)量是否可靠D.很好（近）4E.最好（近）5A、空氣；A.最差1B、噪音；B.很差2環(huán)保C、廢物；C一般3D、廢水D.很好4E.最好（遠）5發(fā)展商實A、資產(chǎn)及資質(zhì)；A最差（少）1按方向;A、力及信譽B、開發(fā)樓盤多少；C、樓盤質(zhì)量；D、品牌B.很差（少）2C一般3D很好（多）4E.最好（多）5付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他A.最差1B.很差2C一般3D.很好4E.最好5戶

5、型設計A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系；C、是否有暗房；D、實用率大小A.最差1B.很差2C一般3D.很好4E.最好5銷售情況A、銷售進度;B、銷售率；C、尾盤現(xiàn)狀A.最差1B.很差2C一般3D.很好4E.最好5廣告A、版面大小;B、廣告頻率；C、廣告創(chuàng)意A最差（小）1B很差（?。?C一般3D.很好（大）4E.最好（大）5定級因素指標評判標準分值A(chǔ)、停車位數(shù)量；A最差（少）1停車位數(shù)量B、住戶方便程度B.很差（少）2C一般3D很好（多）4E.最好（多）5注：下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為2006年3月統(tǒng)計所得可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表序號項目名稱東城天下古耕5000疊翠花鄉(xiāng)眾益陽光海岸光伸

6、綠洲半島因素權(quán)數(shù)1位置0.5354542價格0.5524343戶型設計0.5544524環(huán)境0.4333545配套0.4353536物業(yè)管理0.3453537建筑質(zhì)量0.3453548交通0.3254449城市規(guī)劃0.33545410樓盤規(guī)模0.35335311外觀0.34435312朝向0.35455513發(fā)展商品牌0.23534314付款方式0.24445415停車位數(shù)量0.14435416室內(nèi)裝飾0.15324317銷售情況0.15424118廣告0.154153權(quán)重20.321.318.124.319.1、權(quán)重的計算公式為：權(quán)重*系數(shù)后進仃累加/例（東城天下）：0.5*3+0.5*5備

7、汗+0.1*4=20.3第一城項目假設條件下的綜合因素量化統(tǒng)計表（得出權(quán)重為19.9）項目位置環(huán)境配套物業(yè)管理建筑交通規(guī)劃系數(shù)4324534項目規(guī)模夕卜觀朝向發(fā)展商品牌付款方式停車位裝飾銷售廣告332455備注:權(quán)重的計算公式為:權(quán)重*系數(shù)后進行累力口/生輝第一城：.5*4+0.5*4+0.1*3=19.9價格計算表原始數(shù)據(jù)序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）1東城天下20.334002古耕500021.363003疊翠花鄉(xiāng)18.138004眾益陽光海岸24.359005光伸綠洲半島19.13800合計103.123400注：表中樓價為均價（元/平方米）樓盤得分為假設條件下的得分，經(jīng)測算權(quán)重值為