建筑央企布局城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的必要性

1、咨詢中國智惠四海建筑央企布局城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的必要性正略咨詢金融研究所城市發(fā)展投資研究組認(rèn)為，城市綜合開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，解決了地方政府在城市建設(shè)中的資金難題，加快了地方項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)招商引資和城市配套功能完善，這將給建筑央企帶來更大的市場機(jī)會(huì)，有助于實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場的進(jìn)一步深耕。一、城市綜合開發(fā)的內(nèi)涵及分類1. 業(yè)務(wù)內(nèi)涵城市綜合開發(fā)作為一項(xiàng)以土地為核心勞動(dòng)對(duì)象的復(fù)雜系統(tǒng)工程，涉及城市規(guī)劃、投融資、開發(fā)建設(shè)等多個(gè)體系。其中政府、市民（村民）、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營企業(yè)、城市建設(shè)者、城市運(yùn)營商、地產(chǎn)開發(fā)商、基本服務(wù)運(yùn)營單位等主體是城市綜合開發(fā)活動(dòng)的主要參與者和利益相關(guān)方，在城市綜合開發(fā)不同環(huán)節(jié)、不同階段參與

2、相關(guān)活動(dòng)，參與環(huán)節(jié)和參與方式深度的差異，便形成了城市綜合開發(fā)不同商業(yè)模式的差異（見圖1）0氣I九J.-I-s-H-r-wsiHt-«a.I摧進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展I伽鎮(zhèn)M規(guī)劃先咸乜城新區(qū)般I星論p餌幡m模武創(chuàng)新I:，尸=、；=；,.丿口冷I獺船頊哺地冷'''J/=j1i生態(tài)環(huán)境建設(shè)jIr：；、rriiis!rI-iifirfnri=、nJut>rn|學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)城甫綜令開發(fā)域心欖塊投資商國際機(jī)構(gòu)楹障牛-杏環(huán)境理念導(dǎo)入昌I機(jī)制設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)碧標(biāo)實(shí)現(xiàn)21曲第傘引金融艮待1rir"1.fj-rm三rr%”翩1如同:：產(chǎn)業(yè)項(xiàng)H址設(shè)；UhaMnHunnMaaanr.I 1

3、HdMBMIHJ:蛀創(chuàng)段施建進(jìn)nII d匸圖1:城市綜合開發(fā)核心模塊示意2. 類別劃分正略咨詢認(rèn)為，城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的類別劃分，通常有價(jià)值鏈維度、主體維度、空間區(qū)位維度、商業(yè)模式維度等劃分方法，本文主要介紹商業(yè)模式維度的劃分,具體內(nèi)容如下：城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的商業(yè)模式隨政策變革和市場需求不斷創(chuàng)新，逐步由傳統(tǒng)的土地整理總承包模式進(jìn)階為政企合作、產(chǎn)城融合的整體開發(fā)模式。正略咨詢認(rèn)為，將傳統(tǒng)的土地整理總承包界定為10階段，主要內(nèi)容為施工總承包；將土地綜合整理界定為2.0階段，主要內(nèi)容為土地一級(jí)開發(fā)，包括土地整理、配套設(shè)施建設(shè)等；將一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)界定為3.0階段，主要內(nèi)容為土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，即在土地綜

4、合整理的基礎(chǔ)上增加了房地產(chǎn)投資開發(fā)的內(nèi)容；將一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)界定為4.0階段，主要內(nèi)容為土地一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，即在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，增加產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)等內(nèi)容。就4.0階段的城市綜合開發(fā)項(xiàng)目而言，主要的模式包括PPP+EPC、PPP+產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、AB0片區(qū)特許經(jīng)營、EPC+0等類型。當(dāng)前，在財(cái)金10號(hào)文出臺(tái)的背景下，政府購買服務(wù)、純政府付費(fèi)型PPP模式受阻，既有購買服務(wù)，又有采購工程的混合型ABO正日益成為城市及區(qū)域綜合開發(fā)領(lǐng)域的首選。經(jīng)過四個(gè)階段的演進(jìn)，4.0階段的城市綜合開發(fā)項(xiàng)目，涵蓋投融資、價(jià)值策劃、施工建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及的范圍較前幾個(gè)階段更廣、開發(fā)時(shí)間更

5、長，資金需求量巨大。為此，正略咨詢認(rèn)為，需要城市綜合開發(fā)企業(yè)從組織機(jī)構(gòu)、人力資源體系、資金融通和管理等多方面通過不斷創(chuàng)新給予強(qiáng)有力的保障性支撐，在產(chǎn)業(yè)鏈上不同環(huán)節(jié)精準(zhǔn)發(fā)力。4醐段1二三繳聯(lián)動(dòng)7戰(zhàn)占地媒合嗓那J尤其對(duì)于建工背景的城市綜合開發(fā)企業(yè)而言，由于其中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)節(jié)挑戰(zhàn)較大,目前實(shí)效有限。一方面應(yīng)加強(qiáng)此環(huán)節(jié)的外部優(yōu)質(zhì)資源整合，另一方面要充分評(píng)估具體項(xiàng)目的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，慎重涉足。業(yè)務(wù)帰配合區(qū)域賊疑劃程建刪|J區(qū)域螫體開狀劃工畀埶癩$征地晏折it蛍賈:【產(chǎn)業(yè)驟眼務(wù)工讎設(shè)投賈証血妬if姐產(chǎn)業(yè)滕辭收益模式投逼成本投貫收益投薪応本投麵益投資成本投費(fèi)收瑩投1*業(yè)菠用務(wù)賀仙階段圖2：城市綜合開發(fā)商業(yè)模式演進(jìn)

6、的四個(gè)階段二、建筑央企布局城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的重大意義通過對(duì)城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)定義和主要特征的研究，正略咨詢認(rèn)為，布局城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)建筑央企意義重大，主要體現(xiàn)為如下五個(gè)有助于：1. 有助于參與市場競爭，拓寬發(fā)展空間通過進(jìn)軍城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域：一是進(jìn)一步順應(yīng)了當(dāng)前投資帶動(dòng)工程建設(shè)的行業(yè)發(fā)展趨勢，有助于提升建筑央企傳統(tǒng)主業(yè)的競爭能力。二是通過進(jìn)入城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，成為城市綜合開發(fā)項(xiàng)目的操盤者，使得建筑央企在城市開發(fā)建設(shè)相關(guān)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域占據(jù)較目前更為有利的生態(tài)位，從而提升建筑央企整體的競爭能力。三是通過進(jìn)入城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，為水務(wù)環(huán)保、新能源、新興房地產(chǎn)、高端裝備制造等戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)提供區(qū)位條

7、件優(yōu)越、配套資源完善的發(fā)展平臺(tái)，促進(jìn)建筑央企的可持續(xù)發(fā)展。2. 有助于帶動(dòng)傳統(tǒng)主業(yè)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展城市綜合開發(fā)對(duì)建筑央企主業(yè)帶動(dòng)和轉(zhuǎn)型發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用：正略咨詢認(rèn)為，一是由于城市綜合開發(fā)項(xiàng)目存在可充分發(fā)揮建筑央企既有業(yè)務(wù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)積累和資源優(yōu)勢的多個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，如價(jià)值策劃、基建工程、配套房產(chǎn)開發(fā)等。因此，建筑央企通過進(jìn)軍城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，可充分帶動(dòng)傳統(tǒng)主業(yè)發(fā)展，提升傳統(tǒng)主業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。二是通過進(jìn)軍城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)由乙方轉(zhuǎn)型甲方，形成更具資源支配力、更具話語權(quán)和影響力的高維業(yè)務(wù)形態(tài)，有助于建筑央企整體能級(jí)的快速躍升。3. 有助于創(chuàng)新商業(yè)模式，貫通全產(chǎn)業(yè)鏈通過發(fā)展城市綜合開發(fā)業(yè)

8、務(wù)，正略咨詢認(rèn)為有助于改變目前集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊總體上各自為戰(zhàn)、分散突圍的經(jīng)營格局，構(gòu)建集成創(chuàng)新的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)投資、建設(shè)、運(yùn)營全產(chǎn)業(yè)鏈的全面貫通和充分的內(nèi)部協(xié)同聯(lián)動(dòng)，形成價(jià)值創(chuàng)造的乘法效應(yīng)。從城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)過往實(shí)踐來看，一級(jí)開發(fā)階段即可以貢獻(xiàn)較高的前期階段性回報(bào)，如征地拆遷環(huán)節(jié)8-10%的固定收益、工程承包環(huán)節(jié)15-20%的盈利空間。通過前期投資的快速回收可以進(jìn)一步支持項(xiàng)目后續(xù)階段的發(fā)展，或者形成對(duì)新項(xiàng)目的滾動(dòng)投資能力。在此基礎(chǔ)上，通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)資金向資產(chǎn)的快速轉(zhuǎn)換，以一級(jí)土地投資帶動(dòng)二級(jí)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)投資額向資本項(xiàng)下可變現(xiàn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)新利潤和產(chǎn)出點(diǎn)。正略咨詢認(rèn)為，通過這一產(chǎn)業(yè)鏈高效

9、銜接的快速周轉(zhuǎn)模式，讓同一筆資金持續(xù)二次、多次投資，實(shí)現(xiàn)資金的高效疊合運(yùn)用。4. 有助于對(duì)接國家戰(zhàn)略，彰顯央企責(zé)任推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是重要的國家戰(zhàn)略之一。正略咨詢認(rèn)為，當(dāng)前，我國已進(jìn)入全面建成小康社會(huì)的決定性階段，既處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的重要時(shí)期，也處于城市化深入發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。根據(jù)中央精神，城市化建設(shè)是中國全面建設(shè)小康社會(huì)的重要載體，是實(shí)現(xiàn)中央“保增長、促民生”相關(guān)目標(biāo)的必然要求，是政府對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力、進(jìn)行逆經(jīng)濟(jì)周期調(diào)控和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要抓手，也是為實(shí)現(xiàn)“新四化”同步發(fā)展、推動(dòng)區(qū)域一體化協(xié)同、促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步而對(duì)政府提出的必然要求。正略咨詢認(rèn)為，通過進(jìn)軍城市綜合開發(fā)市場，可充分彰顯建筑央企承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、惠澤民生的格局與擔(dān)當(dāng)。5. 有助于融入地方經(jīng)濟(jì)，深耕區(qū)域發(fā)展在發(fā)展城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)過程中，建筑央企依托自身央企背景優(yōu)勢，整合自身全業(yè)務(wù)板塊資源，通過城市綜合開發(fā)項(xiàng)目的一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，重點(diǎn)抓住政府職能轉(zhuǎn)變及投融資模式變革的市場機(jī)遇，大力推進(jìn)“政府支持、企業(yè)運(yùn)作”的局部或全域城市綜合開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)政企優(yōu)勢互補(bǔ)、利益共享。同時(shí)，正略咨詢認(rèn)為，