第七章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法

1、第七章第七章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法和路線價(jià)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法和路線價(jià)法主講：主講： 龔龔 健健土地資源管理系土地資源管理系二二0 0一一0 0年四月年四月一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法 1 1、長(zhǎng)期趨勢(shì)法基本原理、長(zhǎng)期趨勢(shì)法基本原理2 2、長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用范圍適用范圍 3 3、長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法評(píng)估步驟評(píng)估步驟4 4、長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要模式主要模式 平均增減量法平均增減量法線性趨勢(shì)法線性趨勢(shì)法平均發(fā)展速度法平均發(fā)展速度法 長(zhǎng)期趨勢(shì)法是將長(zhǎng)期趨勢(shì)法是將統(tǒng)計(jì)學(xué)和預(yù)測(cè)學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)和預(yù)測(cè)學(xué)的基本原理與方法運(yùn)用到房的基本原理與方法運(yùn)用到房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中而產(chǎn)生的一種評(píng)估方法。它地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中而產(chǎn)生的一種評(píng)估方法

2、。它以房地產(chǎn)過去的價(jià)格以房地產(chǎn)過去的價(jià)格資料為依據(jù)，找出其中變化的規(guī)律，從而推測(cè)出房地產(chǎn)在將來某資料為依據(jù)，找出其中變化的規(guī)律，從而推測(cè)出房地產(chǎn)在將來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。可以簡(jiǎn)單地理解為統(tǒng)計(jì)過去的資料，預(yù)測(cè)未來的可以簡(jiǎn)單地理解為統(tǒng)計(jì)過去的資料，預(yù)測(cè)未來的價(jià)格。價(jià)格。 1、基本原理、基本原理 我們將隨時(shí)間變化的房地產(chǎn)價(jià)格看成是一個(gè)時(shí)間數(shù)列，在較我們將隨時(shí)間變化的房地產(chǎn)價(jià)格看成是一個(gè)時(shí)間數(shù)列，在較短時(shí)間內(nèi)會(huì)上下變動(dòng)，不易找出規(guī)律，但從較長(zhǎng)時(shí)間看，還是能短時(shí)間內(nèi)會(huì)上下變動(dòng)，不易找出規(guī)律，但從較長(zhǎng)時(shí)間看，還是能構(gòu)成某種發(fā)展趨勢(shì)的，因此，根據(jù)這一數(shù)列變動(dòng)的方向和強(qiáng)弱程構(gòu)成某種發(fā)展趨勢(shì)的，因此，

3、根據(jù)這一數(shù)列變動(dòng)的方向和強(qiáng)弱程度進(jìn)行外延和類推，去預(yù)測(cè)下一時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格的水平，這也是度進(jìn)行外延和類推，去預(yù)測(cè)下一時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格的水平，這也是預(yù)測(cè)學(xué)的一般原理預(yù)測(cè)學(xué)的一般原理 2、適用對(duì)象和用途、適用對(duì)象和用途 運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格，一是要求擁有估價(jià)對(duì)象運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格，一是要求擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料；二是要求所掌握的歷或類似房地產(chǎn)的較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料；二是要求所掌握的歷史價(jià)格資料真實(shí)可靠。史價(jià)格資料真實(shí)可靠。 長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)格的推測(cè)、判斷。長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)格的推測(cè)、判斷。 如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)未來開發(fā)完

4、成后的房地產(chǎn)價(jià)值；如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 用于收益法中對(duì)未來凈收益等的預(yù)測(cè)；用于收益法中對(duì)未來凈收益等的預(yù)測(cè)； 用于比較法中對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正；用于比較法中對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正； 用來比較分析兩宗以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力；用來比較分析兩宗以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力； 用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏等。用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏等。3、評(píng)估步驟、評(píng)估步驟（1）廣泛收集資料）廣泛收集資料 擁有的歷史資料的時(shí)期越長(zhǎng)越正確，越可靠，因?yàn)橹挥虚L(zhǎng)擁有的歷史資料的時(shí)期越長(zhǎng)越正確，越可靠，因?yàn)橹挥虚L(zhǎng)期趨勢(shì)才可以消除房地產(chǎn)短期上下波動(dòng)和

5、異常波動(dòng)帶來的影響期趨勢(shì)才可以消除房地產(chǎn)短期上下波動(dòng)和異常波動(dòng)帶來的影響。（2）整理資料）整理資料 將上述資料化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)或樓面地價(jià)）將上述資料化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)或樓面地價(jià)） 并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈儾凑諘r(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列編排成時(shí)間序列，畫出時(shí)間，畫出時(shí)間序列圖。序列圖。價(jià)格價(jià)格YX時(shí)間時(shí)間 （3）觀察分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體）觀察分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式模式。（4）以此模式去推測(cè)、

6、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 4、長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要模式、長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要模式（1）平均增減量法）平均增減量法 如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量逐期增減量大致相同，可以用最簡(jiǎn)大致相同，可以用最簡(jiǎn)便的平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)。便的平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)。Vi=P0+d * id =(P1-P0)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+(Pn-Pn-1) / nd=(Pn-P0)/nVi-第第 i期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值i -所對(duì)應(yīng)的時(shí)期序數(shù)，所對(duì)應(yīng)的時(shí)期序數(shù)，1，2，n；P0-基期增減量平均數(shù)；基期增減量平均數(shù)；d-逐期增

7、減量的平均數(shù)；逐期增減量的平均數(shù)；Pi-第第i 期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值；期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值；n -末期所對(duì)應(yīng)的時(shí)期序數(shù)。末期所對(duì)應(yīng)的時(shí)期序數(shù)。 例子：需要預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)例子：需要預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)2002年的價(jià)格，已知該類房地產(chǎn)年的價(jià)格，已知該類房地產(chǎn)1997-2001年價(jià)格及其上漲額如下表。年價(jià)格及其上漲額如下表。年份年份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值逐年上漲額逐年上漲額房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值值1997681 199871332714.5199974633748.0200078135781.5200181534815.0從上表中可以知，該類從上表中可以知，該類房地產(chǎn)房地產(chǎn)97-

8、2001年逐年價(jià)格上漲額大致相同年逐年價(jià)格上漲額大致相同。逐年上漲平均額為：逐年上漲平均額為：d（32+33+35+34）/433.5（元（元/平方米）平方米） 則利用上述資料，若求取則利用上述資料，若求取2003年的價(jià)格年的價(jià)格681+33.5*6882（2）平均發(fā)展速度法）平均發(fā)展速度法 如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致逐期發(fā)展速度大致相同，就可相同，就可以計(jì)算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)。以計(jì)算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)。公式：公式：Vi=P0tiT=(Pn/P0)1/n年份年份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際價(jià)值逐年上漲速度（）逐年上漲速度（）房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)

9、值房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值1997560 1998675120.56781999820121.58202000985120.199220011200121.81200 （3）線性趨勢(shì)法）線性趨勢(shì)法 以最常用的直線趨勢(shì)法為例子以最常用的直線趨勢(shì)法為例子價(jià)格價(jià)格YX時(shí)間時(shí)間 根據(jù)上圖上點(diǎn)子的分布情況，在數(shù)學(xué)上建立一個(gè)坐標(biāo)軸，判斷自變根據(jù)上圖上點(diǎn)子的分布情況，在數(shù)學(xué)上建立一個(gè)坐標(biāo)軸，判斷自變量量X，與因變量，與因變量Y之間的之間的關(guān)系接近于直線關(guān)系關(guān)系接近于直線關(guān)系，我們?cè)O(shè)這條直線方程，我們?cè)O(shè)這條直線方程為：為：Y=a+bx式中的式中的a,b都是未知的常數(shù)，如果能確定都是未知的常數(shù)，如果能確定a,b 的值

10、，直線的位置就可的值，直線的位置就可以確定了。以確定了。a,b的值可以用的值可以用最小二乘法最小二乘法公式來求：公式來求： 通過最小二乘法，可求取到所有點(diǎn)距離的值最小時(shí)通過最小二乘法，可求取到所有點(diǎn)距離的值最小時(shí)a,b的值。書的值。書189 二、路線價(jià)法二、路線價(jià)法1 1、路線價(jià)法概述、路線價(jià)法概述2 2、路線價(jià)及其修正指數(shù)體系的建立、路線價(jià)及其修正指數(shù)體系的建立建立基本程序建立基本程序路線價(jià)的評(píng)估路線價(jià)的評(píng)估劃分區(qū)段、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度劃分區(qū)段、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度修正指數(shù)體系建立修正指數(shù)體系建立路線價(jià)等級(jí)的劃分路線價(jià)等級(jí)的劃分 1.1 1.1 概念概念 路線價(jià)路線價(jià)是對(duì)臨近道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)

11、深度，選取若是對(duì)臨近道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求取其平均水平價(jià)格，將此平均水平價(jià)格稱為路線價(jià)。干標(biāo)準(zhǔn)宗地求取其平均水平價(jià)格，將此平均水平價(jià)格稱為路線價(jià)。 路線價(jià)通常是路線價(jià)通常是針對(duì)城鎮(zhèn)商業(yè)街道（商業(yè)鋪面）給出的平均價(jià)格針對(duì)城鎮(zhèn)商業(yè)街道（商業(yè)鋪面）給出的平均價(jià)格，通常將這些通常將這些商業(yè)街道兩旁的土地叫做市街地商業(yè)街道兩旁的土地叫做市街地。 路線價(jià)估價(jià)法路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配以深度修正指數(shù)和其他修正率是依據(jù)路線價(jià)，再配以深度修正指數(shù)和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接該道路的其他土地價(jià)格的一種估計(jì)方法。表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接該道路的其他土地價(jià)格的一種估計(jì)方法。

12、路線價(jià)估價(jià)法適用范圍路線價(jià)估價(jià)法適用范圍：適用于同時(shí)對(duì)大量宗地進(jìn)行估價(jià)，迅速適用于同時(shí)對(duì)大量宗地進(jìn)行估價(jià)，迅速、公平合理、省人力、物力，特別用于土地課稅、土地重劃、征地拆、公平合理、省人力、物力，特別用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他。遷或其他。1 1、 概述概述1.21.2理論依據(jù)理論依據(jù) 路線價(jià)估價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種比較法路線價(jià)估價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種比較法。 “路線價(jià)路線價(jià)”是是臨街土地中臨街土地中“標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)準(zhǔn)宗地”的的平均水平平均水平價(jià)格價(jià)格?？梢暈楸容^法中的可視為比較法中的“比準(zhǔn)實(shí)例比準(zhǔn)實(shí)例”價(jià)格。價(jià)格。 求取臨近街道其他土地的價(jià)格是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其求取臨近街道其他土地的價(jià)格是以路

13、線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等（類似與比較法臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等（類似與比較法中影響地價(jià)的諸因素），進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?。中影響地價(jià)的諸因素），進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮谩?路線價(jià)估價(jià)法中，路線價(jià)估價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)準(zhǔn)深度是一個(gè)關(guān)鍵的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)準(zhǔn)深度是一個(gè)關(guān)鍵的指標(biāo)，這是因?yàn)榕R近特定街道的土地價(jià)格，隨著其離開街道的深度，這是因?yàn)榕R近特定街道的土地價(jià)格，隨著其離開街道的深度的增加而價(jià)格遞減。的增加而價(jià)格遞減。 圖中圖中A宗地：其中面積相等，但由于距離街道遠(yuǎn)近不同，路線宗地：其中面積相等，但由于距離街道遠(yuǎn)近不同，路線價(jià)受到深度的影響，具體表現(xiàn)為：價(jià)受到

14、深度的影響，具體表現(xiàn)為：A1的價(jià)值的價(jià)值A(chǔ)的價(jià)值的價(jià)值。 說明：一宗臨街地，越接近道路，其利用價(jià)值越大，價(jià)格越高說明：一宗臨街地，越接近道路，其利用價(jià)值越大，價(jià)格越高。而且價(jià)格對(duì)距離遠(yuǎn)近比較敏感，因而在路線價(jià)中設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度意。而且價(jià)格對(duì)距離遠(yuǎn)近比較敏感，因而在路線價(jià)中設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度意義重大。義重大。A1B2A2B11.31.3基本公式基本公式 宗地總價(jià)路線價(jià)宗地總價(jià)路線價(jià)宗地面積宗地面積深度修正率深度修正率其他條件修正其他條件修正率率 從基本公式可以看出，若利用路線價(jià)估價(jià)：從基本公式可以看出，若利用路線價(jià)估價(jià)： 1）求出城鎮(zhèn)主要商業(yè)街道的路線價(jià)；）求出城鎮(zhèn)主要商業(yè)街道的路線價(jià)； 2）建立相應(yīng)的路

15、線價(jià)修正指數(shù)；）建立相應(yīng)的路線價(jià)修正指數(shù)； 3）利用上述公式求算宗地地價(jià)）利用上述公式求算宗地地價(jià) 其中第其中第1）2）兩步驟通常是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的成果）兩步驟通常是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的成果，即以路線價(jià)為商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式。所以以上兩步驟的即以路線價(jià)為商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式。所以以上兩步驟的求取與城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程有一定的相似之處，在此詳細(xì)的介求取與城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程有一定的相似之處，在此詳細(xì)的介紹，有意于對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作整體思路的認(rèn)識(shí)。紹，有意于對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作整體思路的認(rèn)識(shí)。 1.41.4涉及的有關(guān)概念涉及的有關(guān)概念 標(biāo)準(zhǔn)宗地（標(biāo)準(zhǔn)宗地（standard lot

16、）城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況、公共設(shè)施接近狀況、房屋的疏密程度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)況、公共設(shè)施接近狀況、房屋的疏密程度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度、形狀域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度、形狀等在區(qū)域中屬等在區(qū)域中屬標(biāo)準(zhǔn)的土地標(biāo)準(zhǔn)的土地稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地。稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地。 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)中常用這個(gè)概念，無(wú)論是路線價(jià)還是其他用途用中常用這個(gè)概念，無(wú)論是路線價(jià)還是其他用途用地的基準(zhǔn)地價(jià)其實(shí)質(zhì)地的基準(zhǔn)地價(jià)其實(shí)質(zhì)都是所選定的標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格都是所選定的標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。建立修正指建立修正指數(shù)，正是因?yàn)樾枰ㄟ^將待估宗地與標(biāo)準(zhǔn)宗地比較并進(jìn)行修正。數(shù)

17、，正是因?yàn)樾枰ㄟ^將待估宗地與標(biāo)準(zhǔn)宗地比較并進(jìn)行修正。 標(biāo)準(zhǔn)宗地是擬定的，可以不是實(shí)際存在的，但又是最貼近標(biāo)準(zhǔn)宗地是擬定的，可以不是實(shí)際存在的，但又是最貼近實(shí)際宗地情況的。實(shí)際宗地情況的。 路線價(jià)區(qū)段路線價(jià)區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價(jià)值基本一致的地段作為路線價(jià)評(píng)估區(qū)域，并稱為路線價(jià)地使用價(jià)值基本一致的地段作為路線價(jià)評(píng)估區(qū)域，并稱為路線價(jià)區(qū)段。區(qū)段。 里地線：里地線：隨著土地離道路距離增加，價(jià)值減少，價(jià)值減隨著土地離道路距離增加，價(jià)值減少，價(jià)值減少至少至0的深度的連線稱為里地線。的深度的連線稱為里地線。表地表地里地里地里地線里地線超

18、出里地線時(shí)土地利超出里地線時(shí)土地利用將不受道路的影響用將不受道路的影響 深度修正指數(shù)：深度修正指數(shù)：又稱為深度指數(shù)，深度百分率等。又稱為深度指數(shù)，深度百分率等。 是反映一塊土地中各個(gè)部分的臨街深度與其價(jià)值變換關(guān)系的是反映一塊土地中各個(gè)部分的臨街深度與其價(jià)值變換關(guān)系的系數(shù)。系數(shù)。2、 路線價(jià)及其修正指數(shù)體系的建立路線價(jià)及其修正指數(shù)體系的建立 2.1建立基本程序建立基本程序 劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段（地價(jià)區(qū)段的初步劃分）劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段（地價(jià)區(qū)段的初步劃分）-設(shè)定設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度標(biāo)準(zhǔn)深度-交易案例（樣點(diǎn)）收集及處理交易案例（樣點(diǎn)）收集及處理-計(jì)算宗地價(jià)計(jì)算宗地價(jià)格（樣點(diǎn)地價(jià)）格（樣點(diǎn)地價(jià)）-劃分地價(jià)區(qū)段（

19、最終的劃分）劃分地價(jià)區(qū)段（最終的劃分）-計(jì)算區(qū)計(jì)算區(qū)段地價(jià)段地價(jià)-劃分地價(jià)等級(jí)劃分地價(jià)等級(jí)-編制深度修正指數(shù)表及其他。編制深度修正指數(shù)表及其他。2.2劃分區(qū)段、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度劃分區(qū)段、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度劃分區(qū)段的依據(jù)：土地使用價(jià)值、土地條件大致相同劃分區(qū)段的依據(jù)：土地使用價(jià)值、土地條件大致相同劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段（地價(jià)區(qū)段的初步劃分）劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段（地價(jià)區(qū)段的初步劃分） 劃分地價(jià)區(qū)段（最終的劃分）劃分地價(jià)區(qū)段（最終的劃分）其中其中為區(qū)段的粗略劃分為區(qū)段的粗略劃分，經(jīng)調(diào)查后，結(jié)合調(diào)查的交易樣點(diǎn)地價(jià)，經(jīng)調(diào)查后，結(jié)合調(diào)查的交易樣點(diǎn)地價(jià)分布情況，分布情況，最終劃定區(qū)段最終劃定區(qū)段。設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度標(biāo)

20、準(zhǔn)深度通常取路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗地的深度眾數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)深度通常取路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗地的深度眾數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)深度標(biāo)準(zhǔn)深度 區(qū)段區(qū)段1區(qū)段區(qū)段22.3路線價(jià)的評(píng)估路線價(jià)的評(píng)估在初步劃定的區(qū)段內(nèi)，依據(jù)特定規(guī)則選取若干交易樣點(diǎn)在初步劃定的區(qū)段內(nèi)，依據(jù)特定規(guī)則選取若干交易樣點(diǎn)-利用宗地利用宗地地價(jià)評(píng)估方法計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)地價(jià)評(píng)估方法計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)-利用中位數(shù)、眾數(shù)、算術(shù)平均等數(shù)利用中位數(shù)、眾數(shù)、算術(shù)平均等數(shù)學(xué)方法計(jì)算區(qū)段價(jià)（路線價(jià)）。學(xué)方法計(jì)算區(qū)段價(jià)（路線價(jià)）。具體步驟：具體步驟：1 1）地價(jià)實(shí)例的調(diào)查）地價(jià)實(shí)例的調(diào)查以近年內(nèi)土地交易、租賃以及房屋交易、租賃樣本為主要調(diào)查對(duì)象。以近年內(nèi)土地交易、租賃以及房屋交易、租賃

21、樣本為主要調(diào)查對(duì)象。要求：數(shù)量適當(dāng)，分布均勻。要求：數(shù)量適當(dāng)，分布均勻。 2 2）樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算）樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算 計(jì)算落入某區(qū)段內(nèi)的所有樣點(diǎn)的地價(jià)，然后通過數(shù)據(jù)檢驗(yàn)，剔除計(jì)算落入某區(qū)段內(nèi)的所有樣點(diǎn)的地價(jià)，然后通過數(shù)據(jù)檢驗(yàn)，剔除異常樣點(diǎn)（個(gè)別性、交易隨機(jī)性）。異常樣點(diǎn)（個(gè)別性、交易隨機(jī)性）。3 3）利用中位數(shù)、眾數(shù)、算術(shù)平均等數(shù)學(xué)方法計(jì)算區(qū)段價(jià)）利用中位數(shù)、眾數(shù)、算術(shù)平均等數(shù)學(xué)方法計(jì)算區(qū)段價(jià)經(jīng)過數(shù)據(jù)檢驗(yàn)，該經(jīng)過數(shù)據(jù)檢驗(yàn)，該樣點(diǎn)被剔除樣點(diǎn)被剔除600670860720840910則 整 個(gè) 區(qū) 段 的 價(jià) 格 為 （則 整 個(gè) 區(qū) 段 的 價(jià) 格 為 （600+860+670+720+840）/573

22、82.4路線價(jià)等級(jí)的劃分路線價(jià)等級(jí)的劃分根據(jù)區(qū)段地價(jià)結(jié)果劃出等級(jí)：根據(jù)區(qū)段地價(jià)結(jié)果劃出等級(jí)：1 1）將地價(jià)區(qū)段按地價(jià)高低排序）將地價(jià)區(qū)段按地價(jià)高低排序1 1）做區(qū)段地價(jià)的頻率直方圖或散點(diǎn)圖）做區(qū)段地價(jià)的頻率直方圖或散點(diǎn)圖，選取密集區(qū)為一個(gè)等級(jí)。，選取密集區(qū)為一個(gè)等級(jí)。2 2）同一地價(jià)等級(jí)內(nèi)的各區(qū)段地價(jià)進(jìn)行眾數(shù)、算術(shù)平均等，得出級(jí)）同一地價(jià)等級(jí)內(nèi)的各區(qū)段地價(jià)進(jìn)行眾數(shù)、算術(shù)平均等，得出級(jí)別價(jià)。別價(jià)。上圖中，在紅線分割處，地價(jià)的差異明顯，因而將上述區(qū)段分上圖中，在紅線分割處，地價(jià)的差異明顯，因而將上述區(qū)段分為三個(gè)等級(jí)。每一個(gè)等級(jí)的為三個(gè)等級(jí)。每一個(gè)等級(jí)的級(jí)別價(jià)等于該級(jí)別內(nèi)區(qū)段價(jià)的中位級(jí)別價(jià)等于該級(jí)別

23、內(nèi)區(qū)段價(jià)的中位數(shù)、眾數(shù)或算術(shù)平均數(shù)、眾數(shù)或算術(shù)平均。區(qū)段區(qū)段區(qū)段價(jià)區(qū)段價(jià)2.5修正指數(shù)體系建立修正指數(shù)體系建立-修正指數(shù)體系包括的因素有：修正指數(shù)體系包括的因素有：容積率修正、土地使用年期修正、寬度修正容積率修正、土地使用年期修正、寬度修正深度修正深度修正街角地修正街角地修正袋地修正等袋地修正等-修正指數(shù)的量化：修正指數(shù)的量化：（作業(yè)三）內(nèi)容：（作業(yè)三）內(nèi)容：深度修正有哪些計(jì)算法則，具體的規(guī)定是什么？深度修正有哪些計(jì)算法則，具體的規(guī)定是什么？街角地是如何修正的？要求舉例子說明。街角地是如何修正的？要求舉例子說明。什么是袋地，袋地如何修正？要求舉例子說明。什么是袋地，袋地如何修正？要求舉例子說明

24、。土地特殊形狀如何修正，舉例子說明。土地特殊形狀如何修正，舉例子說明。 例子要求采用圖標(biāo)輔助說明，以手上的教材為主要依據(jù)。例子要求采用圖標(biāo)輔助說明，以手上的教材為主要依據(jù)。2.5.1深度修正深度修正深度系數(shù)深度系數(shù)深度系數(shù)，又稱深度指數(shù)，深度百分率等，是反映一塊地塊中深度系數(shù)，又稱深度指數(shù)，深度百分率等，是反映一塊地塊中各部分的臨街深度與其價(jià)值變化關(guān)系的系數(shù)。各部分的臨街深度與其價(jià)值變化關(guān)系的系數(shù)。一地塊臨街道位置近的部分與臨街遠(yuǎn)的部分相比，其使用更方一地塊臨街道位置近的部分與臨街遠(yuǎn)的部分相比，其使用更方便，使用效率高，尤其是對(duì)于商業(yè)及其他營(yíng)業(yè)性活動(dòng)，臨街的遠(yuǎn)便，使用效率高，尤其是對(duì)于商業(yè)及其

25、他營(yíng)業(yè)性活動(dòng)，臨街的遠(yuǎn)近的使用效率更加明顯。因此，在城市中，任何臨街地塊如按平近的使用效率更加明顯。因此，在城市中，任何臨街地塊如按平行臨街街道劃分成若干部分，則各部分的使用效率就不同，其相行臨街街道劃分成若干部分，則各部分的使用效率就不同，其相應(yīng)的價(jià)格也不同。價(jià)格的變化規(guī)律是價(jià)格隨著臨街距離增加而遞應(yīng)的價(jià)格也不同。價(jià)格的變化規(guī)律是價(jià)格隨著臨街距離增加而遞減。反映了深度越深，臨街的優(yōu)點(diǎn)減。反映了深度越深，臨街的優(yōu)點(diǎn)( (方便性，接近程度方便性，接近程度) )就越不明就越不明顯。顯。 城市臨街土地塊的深度價(jià)格遞減特征以及相應(yīng)的深度系數(shù)變化城市臨街土地塊的深度價(jià)格遞減特征以及相應(yīng)的深度系數(shù)變化可以

26、圖示方式加以說明。可以圖示方式加以說明。圖中地塊圖中地塊A A為臨街地塊，可沿臨街線平行方向，均分為若干塊為臨街地塊，可沿臨街線平行方向，均分為若干塊均勻小地塊均勻小地塊A A1 1，AnAn。按照臨街地塊的價(jià)格變化特征，即地價(jià)。按照臨街地塊的價(jià)格變化特征，即地價(jià)隨臨街深度增加而遞減的原則，可得：隨臨街深度增加而遞減的原則，可得： V(AV(A1 1)V(A)V(A2 2)V(AV(An n) )式中式中 V(AV(A1 1) )，V(AV(A2 2) )，V(AV(An n) )分別為相應(yīng)地塊分別為相應(yīng)地塊A Al l，A A2 2，A An n的地價(jià)。的地價(jià)。 2.5.22.5.2深度系數(shù)

27、表深度系數(shù)表根據(jù)各單位地塊的價(jià)格根據(jù)各單位地塊的價(jià)格V(A1)V(A1)，V(A2)V(A2)，v(Av(A。) )可求得各可求得各地塊價(jià)格的百分率，并以此確定深度系數(shù)。按照標(biāo)準(zhǔn)地塊的深地塊價(jià)格的百分率，并以此確定深度系數(shù)。按照標(biāo)準(zhǔn)地塊的深度系數(shù)，可制訂深度系數(shù)表，如表度系數(shù)，可制訂深度系數(shù)表，如表8-18-1所示。深度系數(shù)表，又稱所示。深度系數(shù)表，又稱深度百分率表是詳細(xì)列出一地塊中臨街距離不同部分的所占的深度百分率表是詳細(xì)列出一地塊中臨街距離不同部分的所占的價(jià)格比例。價(jià)格比例。深度系數(shù)表通?？闪谐龆喾N不同特征的深度系數(shù)，一般包括如深度系數(shù)表通常可列出多種不同特征的深度系數(shù)，一般包括如下下4

28、4種：種：(1)(1)單獨(dú)深度系數(shù)是每一單位地塊的深度系數(shù)。一般臨街距離越單獨(dú)深度系數(shù)是每一單位地塊的深度系數(shù)。一般臨街距離越近，深度系數(shù)值越大，但有近，深度系數(shù)值越大，但有定的規(guī)律性。不同國(guó)家，不同地定的規(guī)律性。不同國(guó)家，不同地區(qū)甚至不同城市有不同的制訂深度系數(shù)的規(guī)則。區(qū)甚至不同城市有不同的制訂深度系數(shù)的規(guī)則。單獨(dú)深度系數(shù)的特征是：?jiǎn)为?dú)深度系數(shù)的特征是：式中式中 a1a1臨街最近的第一單位地塊的深度系數(shù)；臨街最近的第一單位地塊的深度系數(shù)； a2a2地塊中最后一單位地塊的深度系數(shù)。地塊中最后一單位地塊的深度系數(shù)。 naaa21 (2) (2)累計(jì)深度系數(shù)是由單獨(dú)深度系數(shù)逐個(gè)依次累加求得的系數(shù)，

29、累計(jì)深度系數(shù)是由單獨(dú)深度系數(shù)逐個(gè)依次累加求得的系數(shù)，即即(3)(3)平均深度系數(shù)是累計(jì)深度系數(shù)的平均值，即平均深度系數(shù)是累計(jì)深度系數(shù)的平均值，即 平均深度系數(shù)是依次平行各小單位地塊的深度系數(shù)的平均值。平均深度系數(shù)是依次平行各小單位地塊的深度系數(shù)的平均值。(4)(4)加權(quán)平均深度系數(shù)是由平均深度系數(shù)加權(quán)后求得。設(shè)權(quán)數(shù)為加權(quán)平均深度系數(shù)是由平均深度系數(shù)加權(quán)后求得。設(shè)權(quán)數(shù)為t t，其值是使標(biāo)準(zhǔn)地塊中離街道最遠(yuǎn)，其值是使標(biāo)準(zhǔn)地塊中離街道最遠(yuǎn)( (也就是以里地線為界也就是以里地線為界) )的單的單位地塊的深度系數(shù)為位地塊的深度系數(shù)為100100，即，即naaaaaan212112iaaatiaaatii

30、2211100100n11211aaaaaa 表表8-18-1中，標(biāo)準(zhǔn)地塊的最小單元的平均深度系數(shù)值為中，標(biāo)準(zhǔn)地塊的最小單元的平均深度系數(shù)值為2525， 則則t=100t=10025=425=4。表表8-18-1中列出各種深度系數(shù)的計(jì)算值。表中深度系數(shù)值按中列出各種深度系數(shù)的計(jì)算值。表中深度系數(shù)值按4 3 2 14 3 2 1法則計(jì)法則計(jì)算，即標(biāo)準(zhǔn)地塊算，即標(biāo)準(zhǔn)地塊100ft100ft長(zhǎng)度內(nèi)，每長(zhǎng)度內(nèi)，每25ft25ft一個(gè)單元，由臨街位置開始依次一個(gè)單元，由臨街位置開始依次為為4040、3030、2020、1010，而標(biāo)準(zhǔn)深度以外的里地地塊的深度系數(shù)值，而標(biāo)準(zhǔn)深度以外的里地地塊的深度系數(shù)值按

31、每按每25ft25ft一單元依次為一單元依次為9 9、8 8、7 7及及6 6計(jì)算，其他深度系數(shù)都依此計(jì)算，其他深度系數(shù)都依此求得。求得。 表表8-1 8-1 深度系數(shù)計(jì)算表深度系數(shù)計(jì)算表 臨街深度臨街深度f(wàn) ft t252550507575100100125125150150175175200200單獨(dú)深度單獨(dú)深度系數(shù)系數(shù)40403030202010109 98 87 76 6累計(jì)深度累計(jì)深度系數(shù)系數(shù)404070709090100100109109117117124124130130平均深度平均深度系數(shù)系數(shù)404035353030252521.821.819.519.517.717.716.

32、316.3加權(quán)平均加權(quán)平均深度系數(shù)深度系數(shù)16016014014012012010010087.287.2787870.870.865.265.22.5.32.5.3常用的深度計(jì)算法則常用的深度計(jì)算法則深度系數(shù)計(jì)算法則有多種，不同方法求得的系數(shù)值略有差異，但基本原深度系數(shù)計(jì)算法則有多種，不同方法求得的系數(shù)值略有差異，但基本原則一致。計(jì)算法則按計(jì)算依據(jù)不同可分為兩類：則一致。計(jì)算法則按計(jì)算依據(jù)不同可分為兩類：A A 以標(biāo)準(zhǔn)地塊的標(biāo)準(zhǔn)深度為以標(biāo)準(zhǔn)地塊的標(biāo)準(zhǔn)深度為100100，英、美、法等國(guó)則是隨著深度遠(yuǎn)離，英、美、法等國(guó)則是隨著深度遠(yuǎn)離臨街位置而遞減。如果比標(biāo)準(zhǔn)深度更深，其數(shù)值不斷遞減。臨街位置而遞減。如果比標(biāo)準(zhǔn)深度更深，其數(shù)值不斷遞減。B B 日本和臺(tái)灣的深度系數(shù)是由標(biāo)準(zhǔn)深度起向臨街方向遞增，這是由于以日本和臺(tái)灣的深度系數(shù)是由標(biāo)準(zhǔn)深度起向臨街方向遞增，這是由于以平均平方米單位表示路線價(jià)，因此隨著單位數(shù)增加而系數(shù)值遞增。平均平方米單位表示路線價(jià)，因此隨著單位數(shù)增加而系數(shù)值遞增。 4 3 2 14 3 2 1法則法則 43214321法則是將標(biāo)準(zhǔn)深度法則是將標(biāo)準(zhǔn)深度lOOftlOOft(30.5m)(