會所運營初探暨泳池設(shè)計討論

1、 客戶第一隊客戶第一隊 2009.10.302009.10.30 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 泳池設(shè)計案例討論泳池設(shè)計案例討論 會所運營現(xiàn)狀分析會所運營現(xiàn)狀分析 如何策劃會所如何策劃會所泳池設(shè)計案例分析泳池設(shè)計案例分析 p 作為會所的重要功能和亮點，緹香會所配備雙泳池，也是南京萬科所有項作為會所的重要功能和亮點，緹香會所配備雙泳池，也是南京萬科所有項目中唯一的。目中唯一的。p 在前期設(shè)計時，充分考慮的雙泳池的景觀功能和高檔配備。但在實際運營在前期設(shè)計時，充分考慮的雙泳池的景觀功能和高檔配備。但在實際運營過程中，因缺乏操作經(jīng)驗，存在不少不合理之處。過程中，因缺乏操作經(jīng)驗，存在不少不合理之處。以泳池為例，從

2、不同角度對現(xiàn)有設(shè)計做分析，可為將來的藍(lán)灣及其他項目以泳池為例，從不同角度對現(xiàn)有設(shè)計做分析，可為將來的藍(lán)灣及其他項目會所設(shè)計提供寶貴經(jīng)驗。會所設(shè)計提供寶貴經(jīng)驗。1 1、泳池外觀設(shè)計、泳池外觀設(shè)計缺點：缺點：池底拼花為黑色，容易與人的影子池底拼花為黑色，容易與人的影子相混淆，救生員不容易發(fā)現(xiàn)溺水人員。相混淆，救生員不容易發(fā)現(xiàn)溺水人員。調(diào)整：調(diào)整：現(xiàn)狀無法整改現(xiàn)狀無法整改建議：建議：池底設(shè)計盡量采用淺色調(diào)，方便救池底設(shè)計盡量采用淺色調(diào)，方便救生員及時發(fā)現(xiàn)溺水人員。生員及時發(fā)現(xiàn)溺水人員。泳池設(shè)計案例分析泳池設(shè)計案例分析安全風(fēng)險安全風(fēng)險 2 2、照明設(shè)計、照明設(shè)計 缺點：缺點：室外泳池周邊照明燈分布不均

3、勻，單室外泳池周邊照明燈分布不均勻，單側(cè)排布，晚上視線較差，增加了救援難度，側(cè)排布，晚上視線較差，增加了救援難度，存在安全隱患。存在安全隱患。調(diào)整：調(diào)整：加燈，提高亮度。加燈，提高亮度。建議：建議：泳池周邊的燈光范圍覆蓋整個泳池，泳池周邊的燈光范圍覆蓋整個泳池，并達(dá)到一定的照度，滿足游泳及救生需求。并達(dá)到一定的照度，滿足游泳及救生需求。 泳池設(shè)計案例分析泳池設(shè)計案例分析安全風(fēng)險安全風(fēng)險 3 3、救生椅設(shè)計、救生椅設(shè)計缺點：缺點：救生椅高度過高，且踏步為鏤空，不利于救生員快速上下。救生椅高度過高，且踏步為鏤空，不利于救生員快速上下。調(diào)整：調(diào)整：重新調(diào)整高度，增加拇指踏板。重新調(diào)整高度，增加拇指踏

4、板。建議：建議：救生椅高度應(yīng)適中，不宜太高，踏步應(yīng)鋪板，便于救生員快速上下。救生椅高度應(yīng)適中，不宜太高，踏步應(yīng)鋪板，便于救生員快速上下。 高度調(diào)整增加木質(zhì)踏板泳池設(shè)計案例分析泳池設(shè)計案例分析安全風(fēng)險安全風(fēng)險 4 4、配電房設(shè)計、配電房設(shè)計缺點：缺點：配電房離池邊太近，原設(shè)計在地下不方便維護，設(shè)備在雨天容易被水淹配電房離池邊太近，原設(shè)計在地下不方便維護，設(shè)備在雨天容易被水淹沒導(dǎo)致跳閘。沒導(dǎo)致跳閘。調(diào)整：調(diào)整：增加地面配電房。增加地面配電房。建議：建議：配電房需與泳池保持安全距離，最好設(shè)計在地上，并做好防水。配電房需與泳池保持安全距離，最好設(shè)計在地上，并做好防水。 浸泡的水漬維修孔較小不易維護泳池

5、設(shè)計案例分析泳池設(shè)計案例分析安全風(fēng)險安全風(fēng)險 2 2、動線設(shè)置、動線設(shè)置問題：問題：入口不唯一，除了會所入口，還有其他入口不唯一，除了會所入口，還有其他途徑進(jìn)去，動線不合理且難以管理，缺乏安全。途徑進(jìn)去，動線不合理且難以管理，缺乏安全。調(diào)整：調(diào)整：增加門，封閉區(qū)域。增加門，封閉區(qū)域。建議：建議：對泳池的管理流線進(jìn)行限制，避免第二入口。對泳池的管理流線進(jìn)行限制，避免第二入口。并盡可能使客戶流線方便、合理，同時滿足現(xiàn)并盡可能使客戶流線方便、合理，同時滿足現(xiàn)場管理需要。場管理需要。 增加小門增加小門泳池設(shè)計案例分析泳池設(shè)計案例分析客戶感受客戶感受 新方案原方案注入注入注入使用使用泳池設(shè)計案例分析泳池

6、設(shè)計案例分析運營成本運營成本 問題：問題：直接加熱運營成本高企（直接加熱運營成本高企（3030萬萬/ /年）年）調(diào)整：調(diào)整：使用外購熱水熱交換降低運營成本，使用外購熱水熱交換降低運營成本，年度費用預(yù)計年度費用預(yù)計8-108-10萬（節(jié)約電費）萬（節(jié)約電費）建議：建議：在設(shè)計會所運營設(shè)備時考慮實際運營狀況，在設(shè)計會所運營設(shè)備時考慮實際運營狀況，對未來的運營可實現(xiàn)盈利打下基礎(chǔ)。對未來的運營可實現(xiàn)盈利打下基礎(chǔ)。常溫水新方案總結(jié)總結(jié) p 從金域緹香泳池的設(shè)計結(jié)果來看，體現(xiàn)為在安全、實用方面存在較多不足，從金域緹香泳池的設(shè)計結(jié)果來看，體現(xiàn)為在安全、實用方面存在較多不足，同時完全沒有考慮后期運營的要求。同

7、時完全沒有考慮后期運營的要求。因此我們在從泳池設(shè)計缺陷對會所經(jīng)營影響的實例中總結(jié)出，為了讓會所因此我們在從泳池設(shè)計缺陷對會所經(jīng)營影響的實例中總結(jié)出，為了讓會所對項目運營發(fā)揮積極的正面的作用，必須進(jìn)行會所策劃，整個過程與住宅銷售對項目運營發(fā)揮積極的正面的作用，必須進(jìn)行會所策劃，整個過程與住宅銷售相結(jié)合，以會所經(jīng)營結(jié)果為目標(biāo)。相結(jié)合，以會所經(jīng)營結(jié)果為目標(biāo)。p 會所是否需要自有產(chǎn)權(quán)，會所是否自營？會所是否需要自有產(chǎn)權(quán)，會所是否自營？p 會所經(jīng)營的終極目標(biāo)？會所經(jīng)營的終極目標(biāo)？首先提出會所的問題：首先提出會所的問題： 泳池設(shè)計案例討論泳池設(shè)計案例討論 會所運營現(xiàn)狀分析會所運營現(xiàn)狀分析 如何策劃會所如何

8、策劃會所緹香會緹香會 自營情況：自營情況：小區(qū)入住率小區(qū)入住率10-1510-15棋牌室在建棋牌室在建乒乓球和斯諾克未安排乒乓球和斯諾克未安排開放泳池、健身開放開放泳池、健身開放瑜伽、動感單車和跳操體驗瑜伽、動感單車和跳操體驗銷售泳衣和飲料銷售泳衣和飲料自營配套自營配套金域緹香會所金域緹香會所緹香會是公司從托管到自營的轉(zhuǎn)變，也是積累會所經(jīng)營經(jīng)驗，探索盈利模式和逐步緹香會是公司從托管到自營的轉(zhuǎn)變，也是積累會所經(jīng)營經(jīng)驗，探索盈利模式和逐步發(fā)揮會所價值的第一步。發(fā)揮會所價值的第一步。會所自營現(xiàn)狀會所自營現(xiàn)狀緹香會：緹香會：2.2.設(shè)計缺陷設(shè)計缺陷 因缺乏會所運營經(jīng)驗，前期會所設(shè)計直接影響后期經(jīng)營因缺

9、乏會所運營經(jīng)驗，前期會所設(shè)計直接影響后期經(jīng)營p 會所客戶流線不清晰，不易管理。p 會所功能區(qū)設(shè)計不科學(xué)，無法做到動靜分離，影響資源使用效率。p 會所運營功能設(shè)計缺乏運營成本指導(dǎo)，形成后期拖累經(jīng)營的硬傷。1.1.客戶資源客戶資源 運營初期，沒有客戶資源保障，并面臨同業(yè)競爭。運營初期，沒有客戶資源保障，并面臨同業(yè)競爭。p 小區(qū)入住率不高，缺乏成熟度，客戶資源沒有保障。p 對小區(qū)外部，因地域、片區(qū)成熟度、同業(yè)競爭和會所自身知名度甚至于入口設(shè)置等原因，尚不能發(fā)揮吸納外部客戶的作用。會所自營現(xiàn)狀會所自營現(xiàn)狀難點：難點： 泳池設(shè)計案例討論泳池設(shè)計案例討論 會所運營現(xiàn)狀分析會所運營現(xiàn)狀分析 如何策劃會所如何

10、策劃會所會所策劃流程會所策劃流程 住宅類別住宅類別住戶需求住戶需求會所特征會所特征南京萬科例證南京萬科例證大型精品大大型精品大眾住宅眾住宅對內(nèi)開放對內(nèi)開放安全、優(yōu)惠安全、優(yōu)惠多樣化服務(wù)多樣化服務(wù) 集中會所與泛會所結(jié)合集中會所與泛會所結(jié)合體量大、服務(wù)類別多體量大、服務(wù)類別多內(nèi)外服務(wù)兼?zhèn)鋬?nèi)外服務(wù)兼?zhèn)浣鹩蛩{(lán)灣金域藍(lán)灣金域緹香金域緹香大型高尚人大型高尚人文社區(qū)住文社區(qū)住宅宅對內(nèi)開放對內(nèi)開放身份體現(xiàn)身份體現(xiàn)注重服務(wù)注重服務(wù) 集中會所與泛會所結(jié)合集中會所與泛會所結(jié)合設(shè)施齊備先進(jìn)設(shè)施齊備先進(jìn)對內(nèi)營業(yè)對內(nèi)營業(yè)大型高密度大型高密度市區(qū)小戶市區(qū)小戶型住宅型住宅便利、優(yōu)惠便利、優(yōu)惠全天候服務(wù)全天候服務(wù) 集中會所集中

11、會所設(shè)施齊備設(shè)施齊備對內(nèi)營業(yè)對內(nèi)營業(yè)金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣金域緹香金域緹香大型低密度大型低密度別墅區(qū)住別墅區(qū)住宅宅安全尊貴安全尊貴內(nèi)部享用內(nèi)部享用 集中會所集中會所體量較大體量較大對內(nèi)服務(wù)對內(nèi)服務(wù)紅郡紅郡一、分析項目性質(zhì)，明確會所特征一、分析項目性質(zhì)，明確會所特征想做怎樣的會所想做怎樣的會所會所策劃流程會所策劃流程 二、明確項目區(qū)域特點二、明確項目區(qū)域特點確定目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶類別類別住戶需求住戶需求會所特征會所特征南京萬科例證南京萬科例證成熟市區(qū)成熟市區(qū)需求層次多、要求高，比較消費需求層次多、要求高，比較消費心理，注重服務(wù)和價格心理，注重服務(wù)和價格內(nèi)部開放內(nèi)部開放服務(wù)單一服務(wù)單一競爭力差競爭力差

12、依賴外部配套依賴外部配套紅郡紅郡城鄉(xiāng)結(jié)合部城鄉(xiāng)結(jié)合部位位尋求配套替代心理嚴(yán)重，在缺乏尋求配套替代心理嚴(yán)重，在缺乏足夠的替代品的情況下，關(guān)注服足夠的替代品的情況下，關(guān)注服務(wù)兌現(xiàn)，而非質(zhì)量務(wù)兌現(xiàn)，而非質(zhì)量集中會所和泛會所結(jié)合，集中會所和泛會所結(jié)合，功能較多，對內(nèi)開放功能較多，對內(nèi)開放金色里程金色里程邊遠(yuǎn)郊區(qū)邊遠(yuǎn)郊區(qū)無替代品的絕對服從心理，服務(wù)無替代品的絕對服從心理，服務(wù)和質(zhì)量的被迫認(rèn)同，期待替代品和質(zhì)量的被迫認(rèn)同，期待替代品出現(xiàn)出現(xiàn)與社區(qū)商業(yè)配套結(jié)合，與社區(qū)商業(yè)配套結(jié)合，形成大而全的內(nèi)部配套，形成大而全的內(nèi)部配套，分散式分布分散式分布金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣新中心區(qū)新中心區(qū)無替代品的絕對服從心理，服務(wù)無替代品的絕對服從心理，服務(wù)和質(zhì)量的被迫認(rèn)同，期待替代品和質(zhì)量的被迫認(rèn)同，期待替代品出現(xiàn)出現(xiàn)內(nèi)部開放內(nèi)部開放常規(guī)性功能常規(guī)性功能 光明城市光明城市金域緹香金域緹香會所策劃流程會所策劃流程 三、周邊配套調(diào)查三、周邊配套調(diào)查 會所做些什么會所做些什么第一，對項目本身商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行了解；第二，對項目周邊商業(yè)配套進(jìn)行調(diào)查；第