萬科雅世合金公寓戶型研究_37p_專題研究報告

1、雅世合金公寓戶型研究戶型比較：與戶型比較：與 TS - 1T2 - 90.3 比較比較套內(nèi)使用面套內(nèi)使用面積積（不含陽臺）（不含陽臺）套型陽臺面積套型陽臺面積（開敞陽臺半面積）（開敞陽臺半面積）套內(nèi)建筑面套內(nèi)建筑面積積本層分?jǐn)偤蟊緦臃謹(jǐn)偤蠼ㄖ娣e建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層得房標(biāo)準(zhǔn)層得房率率標(biāo)準(zhǔn)層建筑面標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積積TS - 1T2 - 90.365.071.2075.3188.0285.56%176.04雅世雅世1T4 - 邊戶邊戶63.183.0877.4986.8589.22%353.64雅世雅世1T4 - 中戶中戶68.401.2280.2789.97基本面積數(shù)據(jù)戶型比較：與戶型比較：與 TS -

2、 1T2 - 90.3 比較比較標(biāo)準(zhǔn)層得房標(biāo)準(zhǔn)層得房率率核心筒建筑面核心筒建筑面積積核心筒分?jǐn)偯婧诵耐卜謹(jǐn)偯娣e積外半墻建筑面外半墻建筑面積積外半墻分?jǐn)偯嫱獍雺Ψ謹(jǐn)偯娣e積TS - 1T2 - 90.385.56%20.3110.155.792.90雅世雅世1T4 - 邊戶邊戶89.22%27.946.8610.202.50雅世雅世1T4 - 中戶中戶7.112.60公攤面積分析戶型比較：與戶型比較：與 TS - 1T2 - 90.3 比較比較標(biāo)準(zhǔn)層得房標(biāo)準(zhǔn)層得房率率核心筒建筑面核心筒建筑面積積核心筒分?jǐn)偯婧诵耐卜謹(jǐn)偯娣e積外半墻建筑面外半墻建筑面積積外半墻分?jǐn)偯嫱獍雺Ψ謹(jǐn)偯娣e積TS - 1T2 -

3、 90.385.56%20.3110.155.792.90雅世雅世1T4 - 邊戶邊戶89.22%27.946.8610.202.50雅世雅世1T4 - 中戶中戶7.112.60雅世戶型因為由四戶來分?jǐn)偤诵耐?，因此在核心筒上的公攤明顯減少；TS戶型由于北側(cè)廚房的開槽，外半墻面積也較雅世戶型要大；雅世1T4的重要意義在于，由于比1T2戶型提高了3.66%得房率，因此，有可能在嚴(yán)格控制90m2的前提下，在90.3中做出三分離衛(wèi)生間和生活陽臺。戶型比較：與戶型比較：與 TS - 1T2 - 90.3 比較比較走道面走道面積積隱含走道面隱含走道面積積TS - 1T2 - 90.32.494.75雅世雅

4、世1T4 - 邊戶邊戶7.104.50雅世雅世1T4 - 中戶中戶5.407.48但同時，1T4本身的格局又決定了其走道面積、隱含走道面積要遠(yuǎn)大于1T2，這又降低了實際使用效率；尤其邊戶客廳，可擺放家具的面積很小。套內(nèi)交通面積分析戶型比較：與戶型比較：與 TS - 1T2 - 90.3 比較比較套內(nèi)使用面套內(nèi)使用面積積（不含陽臺）（不含陽臺）套型陽臺面積套型陽臺面積（開敞陽臺半面積）（開敞陽臺半面積）套內(nèi)建筑面套內(nèi)建筑面積積套內(nèi)管井面套內(nèi)管井面積積套內(nèi)墻體面套內(nèi)墻體面積積TS - 1T2 - 90.365.071.2075.310.388.66雅世雅世1T4 - 邊戶邊戶63.183.0877

5、.490.1111.12雅世雅世1T4 - 中戶中戶68.401.2280.270.1310.52雅世戶型廚房、衛(wèi)生間排風(fēng)直排室外，未設(shè)置風(fēng)道；衛(wèi)生間排水立管設(shè)于公共管井內(nèi)，只有廚房、生活陽臺排水立管設(shè)于戶內(nèi)；從而減小了套內(nèi)管井面積。衛(wèi)生間排氣衛(wèi)生間排氣燃?xì)庠钊細(xì)庠顝N房排氣廚房排氣衛(wèi)生間下水衛(wèi)生間下水戶型比較：與戶型比較：與 TS - 1T2 - 90.3 比較比較套內(nèi)使用面套內(nèi)使用面積積（不含陽臺）（不含陽臺）套型陽臺面積套型陽臺面積（開敞陽臺半面積）（開敞陽臺半面積）套內(nèi)建筑面套內(nèi)建筑面積積套內(nèi)管井面套內(nèi)管井面積積套內(nèi)墻體面套內(nèi)墻體面積積TS - 1T2 - 90.365.071.2075

6、.310.388.66雅世雅世1T4 - 邊戶邊戶63.183.0877.490.1111.12雅世雅世1T4 - 中戶中戶68.401.2280.270.1310.52雅世戶型的三分離衛(wèi)生間增加了隔墻數(shù)量，并且大量嵌墻推拉門的使用，增加了墻體厚度，因此套內(nèi)墻體面積較傳統(tǒng)戶型增加較多。戶型比較：與戶型比較：與 TS - 1T2 - 90.3 比較比較套內(nèi)使用面套內(nèi)使用面積積（不含陽臺）（不含陽臺）餐客餐客廳廳主臥主臥室室次臥次臥室室第三第三間房間房廚廚房房衛(wèi)生衛(wèi)生間間生活生活陽臺陽臺洗衣洗衣機(jī)櫥機(jī)櫥玄玄關(guān)關(guān)公公共共儲儲藏藏走走道道TS - 1T2 - 90.365.0719.4613.2610

7、.146.215.133.670.603.520.592.49雅世雅世1T4 - 邊戶邊戶63.1816.6612.957.644.505.295.112.042.251.155.60雅世雅世1T4 - 中戶中戶68.4021.7010.139.245.985.955.002.524.091.202.60套內(nèi)使用面積分析戶型比較：與戶型比較：與 TS - 1T2 - 90.3 比較比較套內(nèi)使用面套內(nèi)使用面積積（不含陽臺）（不含陽臺）餐客廳餐客廳主臥室主臥室次臥次臥室室第三第三間房間房廚廚房房衛(wèi)生衛(wèi)生間間生活陽生活陽臺臺洗衣洗衣機(jī)櫥機(jī)櫥玄玄關(guān)關(guān)公共儲公共儲藏藏走道走道TS - 1T2 - 90.

8、365.0719.4613.2610.146.215.133.670.603.520.592.49雅世雅世1T4 - 邊戶邊戶63.1816.6612.957.644.505.295.112.042.251.155.60雅世雅世1T4 - 中戶中戶68.4021.7010.139.245.985.955.002.524.091.202.60雅世戶型的套內(nèi)使用面積與TS戶型比較在3m2，這個差異基本反映在餐客廳的面積增減上；其它空間相比較，雅世戶型臥室面積明顯減小，衛(wèi)生間、公共儲藏面積明顯增大，反映出明顯的日式戶型價值取向；雅世戶型增加了生活陽臺，使用功能上的分離度提高了戶型舒適。戶型比較：與戶

9、型比較：與 TS - 1T2 - 90.3 比較比較雅世戶型全部設(shè)置了生活陽臺，將雜亂的管線置于生活陽臺，保證了其它空間的整齊；生活陽臺同時設(shè)置洗衣機(jī)位，使用的舒適性得到提升；生活陽臺對于該項目最重要的意義是放置了分戶采暖的燃?xì)獗趻鞝t，但目前北京區(qū)域（除北京紅獅項目的兩限房外）沒有采用分戶自采暖的項目。戶型比較：與戶型比較：與 TS - 1T2 - 90.3 比較比較雅世戶型的生活陽臺嵌套于廚房外側(cè)，廚房通過生活陽臺間接通風(fēng)采光，部分城市（青島）的規(guī)范要求廚房必須直接對外；且雅世南戶的次臥也需通過生活陽臺間接通風(fēng)采光，而且壁掛爐運(yùn)行時有噪音，這些都在一定程度上影響使用。戶型比較：與戶型比較：與

10、 TS - 1T2 - 90.3 比較比較雅世戶型的臥室面積壓縮，次臥及第三間房面積都很小，次臥室基本無法放置雙人床；為了節(jié)約與臥室相關(guān)聯(lián)的走道面積，邊戶次臥嵌套于第三間房，且第三間房為黑房間，影響使用；用推拉門來分隔房間，市場接受程度未可知。戶型比較：戶型比較：推拉門分割房間的做法與金地名京較為相似。戶型比較：戶型比較：這種做法更像是市中心的改善型產(chǎn)品，首置產(chǎn)品應(yīng)更傾向于獨(dú)立分割的房間。戶型比較：與戶型比較：與 蘭田一號蘭田一號 比較比較與蘭田一號比較可以發(fā)現(xiàn)，三分離衛(wèi)生間不光增加了衛(wèi)生間本身的面積，其附帶的走道面積也相應(yīng)增加。戶型資源比較：與戶型資源比較：與 TS - 1T2 - 90.3

11、 比較比較南向面南向面寬開間寬開間平均南向平均南向面寬開間面寬開間TS - 1T2 - 90.37.407.40雅世雅世1T4 - 邊戶邊戶3.306.05雅世雅世1T4 - 中戶中戶8.80南向面寬開間分析雅世1T4比TS戶型節(jié)約18%的南向面寬資源；相應(yīng)的，在戶型面積一樣的前提下，提高了22%的平均進(jìn)深。戶型資源比較：與戶型資源比較：與 TS - 1T2 - 90.3 比較比較南向面南向面寬資源寬資源東西向面東西向面寬資源寬資源北向面北向面寬資源寬資源總面寬資總面寬資源源TS - 1T2 - 90.37.405.8313.23雅世雅世1T4 - 邊戶邊戶3.2010.8014.00雅世雅世

12、1T4 - 中戶中戶8.534.0812.61外墻采光資源分析雅世邊戶南向資源少，但總面寬資源加大，且未給第三間房分配采光面，因此可以做到明餐廳；雅世中戶總面寬資源減少，因此中戶次臥采光條件略差，但整體南向采光充足；戶型資源比較：與戶型資源比較：與 TS - 1T2 - 90.3 比較比較雅世1T4在戶均南向面寬開間減小的情況下，通過自身的凹凸折皺，爭取到了與TS - 1T2基本相當(dāng)?shù)牟晒赓Y源。多層板式容積率的比較多層板式容積率的比較容積率實現(xiàn)能力的比較，為了公平起見，將戶型凸出計算日照間距控制線的落地凸窗、陽臺的面積忽略。這樣算下來，雅士戶型的戶均面積為83.24m2，相應(yīng)的將TS戶型南北進(jìn)

13、深各減小0.25m，以獲得相同的戶型面積。多層板式容積率的比較多層板式容積率的比較單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽臺） ：332.96m2占地面積：5053.47m2建筑面積：8989.92m2FAR：1.78雅世合金公寓雅世合金公寓 1T4 - 9FTS2009 - 90.3 - 1T2 - 9F單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽臺）：166.48m2占地面積：4747.68m2建筑面積：7491.60m2FAR：1.58FAR 提高提高 12.7%9F9F多層板式容積率的比較多層板式容積率的比較雅世1T4的平均進(jìn)深較TS戶型提高了22%，但容積率只提高了12.7%，主要原因在于雅世1T4自身的凹凸起伏消

14、耗了一部份用地，在多層日照間距較小時，這部分用地所占的比例比較大，在一定程度下拉低了容積率；在高層板式布局時，由于樓間距很大，容積率的提升會更顯著。多層板式容積率的比較多層板式容積率的比較雅世1T4每個單元的面寬模數(shù)較大，在地塊邊界損失用地的幾率更大；TS的1T2在規(guī)劃布局中更靈活一些；小高層塔式小高層塔式(北京北京)容積率的比較容積率的比較單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽臺） ：332.96m2占地面積：4802.71m2建筑面積：11986.56m2FAR：2.50雅世合金公寓雅世合金公寓 1T4 - 18FTS2009 - 90.3 - 1T2 - 18F單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽臺）：166

15、.48m2占地面積：4222.34m2建筑面積：8989.92m2FAR：2.13FAR 提高提高 17.4%18F18F高層塔式容積率的比較高層塔式容積率的比較根據(jù)區(qū)域多數(shù)城市（不含北京）高容積率項目的規(guī)劃理想模型，一般在用地北側(cè)及東西兩側(cè)采用塔式戶型。所以按邊界布置來研究塔式的局部容積率。高層塔式容積率的比較高層塔式容積率的比較采用目前區(qū)域TS用量最大的110m2+83m2的1T4與雅世1T4的外輪廓進(jìn)行比較；注1：TS中86m2+86m2的1T4為適應(yīng)7090政策而設(shè)，實際使用中兩側(cè)資源較好的位置一般會安排小三居室，很少全做成兩局。注2：雅世戶型在高層降低得房率的前提下，很難在90m2內(nèi)

16、做出三居。高層塔式容積率的比較高層塔式容積率的比較 - 天津天津單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽臺） ：332.96m2占地面積：1731.99m2建筑面積：10987.68m2FAR：6.34雅世雅世1T4 - 33FTS2009 - 1T4 - 33F單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽臺）：379.86m2占地面積：2487.97m2建筑面積：12535.38m2FAR：5.04FAR 提高提高 25.8%高層塔式容積率的比較高層塔式容積率的比較 - 沈陽沈陽單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽臺） ：332.96m2占地面積：2094.36m2建筑面積：10987.68m2FAR：5.25雅世雅世1T4 - 3

17、3FTS2009 - 1T4 - 33F單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽臺）：379.86m2占地面積：2728.54m2建筑面積：12535.38m2FAR：4.59FAR 提高提高 14.4%高層塔式容積率的比較高層塔式容積率的比較區(qū)域目前項目采用TS的1T4基本已經(jīng)可以滿足“拍低拉高”的要求，沒有必要再惡化1T4邊戶的資源去提高局部容積率，且邊戶單南向面寬的戶型在除北京以外的其它城市基本不被市場接受。TS中有兩款邊戶單南向面寬的1T4，是專為北京高容積率項目設(shè)計的，目前這款產(chǎn)品只有在北京長陽項目使用。結(jié)論：結(jié)論：雅世雅世1T4與與TS的的1T2相比，相比，在在9層板式排布時，容積率實現(xiàn)能力的優(yōu)

18、勢不明顯；層板式排布時，容積率實現(xiàn)能力的優(yōu)勢不明顯；在在18層塔式層塔式(北京北京)排布時，比較有優(yōu)勢；排布時，比較有優(yōu)勢；在高層塔式排布時，容積率實現(xiàn)能力有優(yōu)勢，但應(yīng)用的幾率較小。在高層塔式排布時，容積率實現(xiàn)能力有優(yōu)勢，但應(yīng)用的幾率較小。邊戶單南向面寬邊戶單南向面寬1T4三分離衛(wèi)生間、SI體系、邊戶單南向面寬的1T4是三件不同的事情，可以分別進(jìn)行研究。根據(jù)北京公司意見，中戶及邊戶有余資源有限，不太適合做成90.3，端戶資源優(yōu)于中戶及邊戶，做為90.3較為合適。邊戶單南向面寬邊戶單南向面寬1T4金隅萬科城是萬科唯一采用過邊戶單南向面寬1T4的項目，可以找北京公司收集該戶型的市場反饋、售價等信息，進(jìn)行進(jìn)一步深入比較。邊戶單南向面寬邊戶單南向面寬1T4其它應(yīng)用邊戶單南向面寬1T4的項目，基本都集中在北京。邊戶單南向面寬邊戶單南向面寬1T4邊戶單南向面寬邊戶單南向面寬1T4邊戶單南向面寬邊戶單南向面寬1T4三分離衛(wèi)生間三分離衛(wèi)生間關(guān)于三分離衛(wèi)生間，遠(yuǎn)洋在06年7月，剛出7090政策的時候就研發(fā)了三分離的90.3，遠(yuǎn)洋也是在北京、天津最早做9