資金過橋業(yè)務(wù)操作指引

1、2022-5-9資金過橋業(yè)務(wù)操作指引資金過橋業(yè)務(wù)操作指引一、企業(yè)資金還貸流程圖一、企業(yè)資金還貸流程圖銀行審批及銀行審批及我司審批我司審批資產(chǎn)調(diào)查資產(chǎn)調(diào)查銀行復(fù)審銀行復(fù)審簽署合同簽署合同放款贖樓放款贖樓注銷抵押注銷抵押注銷注銷再次抵再次抵押押資金第三方資金第三方貿(mào)易合同轉(zhuǎn)貿(mào)易合同轉(zhuǎn)賬賬我司回款我司回款結(jié)算支付利息結(jié)算支付利息贖樓流程贖樓流程快貸快貸流程流程抵押權(quán)證抵押權(quán)證擔(dān)保放款擔(dān)保放款貸款行發(fā)放贖樓款 我司或銀行辦理贖樓及相關(guān)注銷手續(xù) 一般企業(yè)貸款放款第三方收款賬號，因?yàn)槌鲇谄髽I(yè)為經(jīng)營類貸款。 按揭公司繼續(xù)辦理出新證及抵押手續(xù)；憑他項權(quán)利證出具“解除擔(dān)保通知書”辦理解保手續(xù)簽署銀行貸款簽署銀行

2、貸款合同合同交易雙方同時簽署貸款銀行及按揭公司的借款、擔(dān)保合同，并提交相關(guān)貸款資料，雙方同步審批貸款行出具初步審批意見，貸款公司憑銀行初審(終審）意見再終審 銀行出具同貸書包括資產(chǎn)評估及收益調(diào)查，法人及企業(yè)的流水收益贖樓與擔(dān)?？熨J流程及風(fēng)險節(jié)點(diǎn)對比說明：贖樓與擔(dān)?？熨J流程及風(fēng)險節(jié)點(diǎn)對比說明：1、擔(dān)保節(jié)點(diǎn)不同：我司擔(dān)保的二手樓贖樓業(yè)務(wù)，在同貸后，房產(chǎn)是、擔(dān)保節(jié)點(diǎn)不同：我司擔(dān)保的二手樓贖樓業(yè)務(wù)，在同貸后，房產(chǎn)是原業(yè)主名下并處于抵押狀態(tài)，二手交易未開始就全程擔(dān)保；而二原業(yè)主名下并處于抵押狀態(tài)，二手交易未開始就全程擔(dān)保；而二手樓快貸業(yè)務(wù)，在完稅后（即交易狀態(tài)已經(jīng)去到買方過戶后并納手樓快貸業(yè)務(wù)，在完稅后

3、（即交易狀態(tài)已經(jīng)去到買方過戶后并納稅確權(quán)）才開始進(jìn)行階段性擔(dān)保。稅確權(quán)）才開始進(jìn)行階段性擔(dān)保。2 、放款節(jié)點(diǎn)不同：擔(dān)保贖樓放款節(jié)點(diǎn)在貸款審批同貸后，擔(dān)?？熨J、放款節(jié)點(diǎn)不同：擔(dān)保贖樓放款節(jié)點(diǎn)在貸款審批同貸后，擔(dān)?？熨J放款節(jié)點(diǎn)在買家完稅后；東莞工行的終審節(jié)點(diǎn)也因業(yè)務(wù)不同而不放款節(jié)點(diǎn)在買家完稅后；東莞工行的終審節(jié)點(diǎn)也因業(yè)務(wù)不同而不同（贖樓業(yè)務(wù)未開始進(jìn)行交易就終審，通過擔(dān)保即可放款，快貸同（贖樓業(yè)務(wù)未開始進(jìn)行交易就終審，通過擔(dān)保即可放款，快貸業(yè)務(wù)在交易節(jié)點(diǎn)進(jìn)行到完稅后才開始受理終審確貸）業(yè)務(wù)在交易節(jié)點(diǎn)進(jìn)行到完稅后才開始受理終審確貸）3、解保期限不同：由于東莞二手樓交易過程漫長，如果是擔(dān)保贖樓，、解保期

4、限不同：由于東莞二手樓交易過程漫長，如果是擔(dān)保贖樓，擔(dān)保期限即從贖樓開始到抵押完畢解保，擔(dān)保快貸即是從過戶納擔(dān)保期限即從贖樓開始到抵押完畢解保，擔(dān)保快貸即是從過戶納稅后開始到抵押完畢解保；稅后開始到抵押完畢解保；二、擔(dān)保贖樓二、擔(dān)保贖樓/快貸流程圖快貸流程圖三、客戶申請與業(yè)務(wù)受理三、客戶申請與業(yè)務(wù)受理 一、業(yè)務(wù)受理條件一、業(yè)務(wù)受理條件 1 1、買賣雙方真實(shí)交易、買賣雙方真實(shí)交易受理標(biāo)準(zhǔn)：A、買方首期款已真實(shí)按中介買賣合同約定時間、約定金額交付賣方或監(jiān)管；B、買方銀行按揭貸款不超過實(shí)際成交價的70。（首次貸款不超7成，二次貸款不超4成）C、賣方是真實(shí)的房產(chǎn)所有人，無虛假虛構(gòu)行為。2 2、產(chǎn)權(quán)清晰

5、、產(chǎn)權(quán)清晰受理標(biāo)準(zhǔn)：A、產(chǎn)權(quán)查詢單顯示產(chǎn)權(quán)確實(shí)屬于賣方所有，無查封、變更、轉(zhuǎn)移；B、持購房合同的客戶，必須確認(rèn)開發(fā)商已將房產(chǎn)備案及確權(quán)，并同意協(xié)助辦理一手房產(chǎn)證；C、房產(chǎn)共有人（或隱性共有人）同意出售；3 3、擔(dān)保期限、擔(dān)保期限從按揭公司出具擔(dān)保函到房產(chǎn)過戶到買方并已辦理抵押登記手續(xù)。抵押權(quán)利歸屬貸款行為止。原則上不超過180天。4 4、擔(dān)保金額、擔(dān)保金額受理標(biāo)準(zhǔn)：與銀行貸款金額一致。原則上規(guī)定銀行貸款金額不超過房產(chǎn)評估價或市場價值（以兩者中的低者為準(zhǔn)）的70%。（視銀行當(dāng)時政策）5 5、拒絕受理或非標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)、拒絕受理或非標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)A、賣方委托第三方代理人收款的；B、涉及訴訟、查封或仲裁；C、涉

6、及以資抵債、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移或A、B、C過戶的；D、涉及未成年贖樓交易；E、信用記錄嚴(yán)重不良的；F、贖樓成數(shù)超標(biāo)準(zhǔn)的；G、不配合辦理全權(quán)公證委托的；三、客戶申請與業(yè)務(wù)受理三、客戶申請與業(yè)務(wù)受理 二、客戶申請需提交的資料二、客戶申請需提交的資料（一）賣方（一）賣方 1、賣方及配偶的身份證、戶口簿、回鄉(xiāng)證、婚姻證明（結(jié)婚證或未婚證）、外籍人士護(hù)照原 件及復(fù)印件； 2、交易標(biāo)的的房地產(chǎn)證原件和復(fù)印件； 3、房產(chǎn)買賣雙方簽署的中介買賣合同或協(xié)議原件和復(fù)印件； 4、購房發(fā)票、契稅完稅證、維修資金發(fā)票原件； 5、原貸款合同原件； （二）買方（二）買方 1、買方的身份證、戶口簿、回鄉(xiāng)證、婚姻證明（結(jié)婚證或未婚證）、

7、外籍人士護(hù)照原件和復(fù)原件和復(fù) 印件印件； 2、買方的收入證明（單位收入證明/存款流水賬證明/其他固定資產(chǎn)）原件和復(fù)印件原件和復(fù)印件 3、買方已付定金、首期款收據(jù)及支付憑證復(fù)印件復(fù)印件。 4、首次購房證明、納稅證明或社保證明、家庭唯一自住房證明；（三）按揭公司或中介公司提供（三）按揭公司或中介公司提供 1、產(chǎn)權(quán)查詢單原件及復(fù)印件； 2、房屋初評報告原件復(fù)印件； 3、銀行同意貸款意向書復(fù)印件；備注：備注：1、受理專員應(yīng)核查上述所有資料的復(fù)印件是否、受理專員應(yīng)核查上述所有資料的復(fù)印件是否與原件相符，并在復(fù)印件上加蓋查驗(yàn)章、簽名。與原件相符，并在復(fù)印件上加蓋查驗(yàn)章、簽名。2、將上述客戶資料報送一套銀行

8、審批。、將上述客戶資料報送一套銀行審批。四、客戶經(jīng)理盡職調(diào)查四、客戶經(jīng)理盡職調(diào)查 一、盡職調(diào)查的事項一、盡職調(diào)查的事項客戶經(jīng)理的盡職調(diào)查工作應(yīng)達(dá)到客戶及其資料的真實(shí)和完整，重點(diǎn)關(guān)注和防止買方和賣方的道德風(fēng)險。（一）買賣雙方的主體資格合法性和真實(shí)性調(diào)查（二）買方的資信調(diào)查和還款能力的分析（三）雙方交易的合理性和真實(shí)性（四）見證客戶簽署相關(guān)法律文件四、客戶經(jīng)理盡職調(diào)查四、客戶經(jīng)理盡職調(diào)查 一、盡職調(diào)查的事項一、盡職調(diào)查的事項（一）買賣雙方的主體資格合法性和真實(shí)性調(diào)查（一）買賣雙方的主體資格合法性和真實(shí)性調(diào)查1、賣方的主體法律資格和賣房動機(jī)（1）確實(shí)做到賣方和房屋產(chǎn)權(quán)所有人是同一個人，賣方所表述的房

9、產(chǎn)地址、面積、朝向等是 否與房產(chǎn)證、評估報告表述一致；（2）賣方的交易是賣方及其配偶的真實(shí)意思，賣方及其配偶的簽名是本人的真實(shí)簽名；（3）賣方及其配偶的身份證明是合法真實(shí)的，且號碼與房產(chǎn)證、公證書、銀行承諾書等文件一致；（4）賣方的家庭住址、工作單位以及聯(lián)系方式是真實(shí)的（家庭住址一般要通過買賣雙方提供 相關(guān)的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等單據(jù)來核實(shí)）；（5）對于沒有穩(wěn)定職業(yè)的賣方要重點(diǎn)了解其賣樓款的真實(shí)用途，并提供相關(guān)證明；（6）其他相關(guān)信息（通過交談，了解借款人近來的工作、家庭、生意等情況，判斷是否為逃避債務(wù)而 虛假交易）。2、買方（借款申請人）的主體法律資格和購房的原因（1）買方必須

10、是具備完全民事行為能力的自然人；（2）買方的身份證明是合法真實(shí)的；（3）買方身份證明上的照片與本人是一致的；（4）買方的家庭住址、工作單位以及聯(lián)系方式是真實(shí)的（家庭住址一般要通過買賣雙方提供相關(guān)的 水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等單據(jù)來核實(shí)）；（5）買方購房的原因是合理的和真實(shí)的。四、客戶經(jīng)理盡職調(diào)查四、客戶經(jīng)理盡職調(diào)查 一、盡職調(diào)查的事項一、盡職調(diào)查的事項（二）借款人的資信調(diào)查和還款能力的分析（二）借款人的資信調(diào)查和還款能力的分析1、借款個體（主體）銀行按揭貸款已通過銀行審批，銀行貸款承諾是否含有限制性條款，貸款承諾金額是否與擔(dān)保金額一致；2、借款人月供額小于月資產(chǎn)收入證明的50或提供相

11、應(yīng)的存款記錄。（三）續(xù)貸還舊借新的合理性和真實(shí)性（三）續(xù)貸還舊借新的合理性和真實(shí)性1、房產(chǎn)證是真實(shí)的且查冊表、評估報告、銀行承諾書相關(guān)信息是一致的；2、抵押價格合理（評估價和市場價比較，取兩者低者）；3、銀行審批及借款人抵押房產(chǎn)的意愿是自愿且真實(shí)的；4、確認(rèn)借款方無被迫買賣、法人無婚姻變故、無經(jīng)濟(jì)糾紛等非自愿原因；5、前份借款的情況是真實(shí)的，還款本金及利息確認(rèn)新的銀行貸款的金額是 一致的；6、銀行同意貸款通知書或銀行劃款委托書的劃款帳戶戶名與第三方姓名是一 致的。四、客戶經(jīng)理盡職調(diào)查四、客戶經(jīng)理盡職調(diào)查 一、盡職調(diào)查的事項一、盡職調(diào)查的事項（四）見證客戶簽署相關(guān)法律文件（四）見證客戶簽署相關(guān)法

12、律文件1、委托擔(dān)保申請書2、二手樓交易貸款擔(dān)保委托合同3、反擔(dān)保保證書4、承諾書、特別事項聲明書5、其他附加法律文件；五、擔(dān)保項目的審批及擔(dān)保手續(xù)的辦理五、擔(dān)保項目的審批及擔(dān)保手續(xù)的辦理 一、審批需提交的資料一、審批需提交的資料除需提供上述第二部分的第二點(diǎn)提供業(yè)務(wù)資料、第三部分第（四）、（五）點(diǎn)的法律文件外，客戶經(jīng)理還需提供/填寫下列資料一起報送公司擔(dān)保審批：1、擔(dān)保業(yè)務(wù)審批表2、公章使用審批表五、擔(dān)保項目的審批及擔(dān)保手續(xù)的辦理五、擔(dān)保項目的審批及擔(dān)保手續(xù)的辦理 二、擔(dān)保業(yè)務(wù)審批流程（通過二、擔(dān)保業(yè)務(wù)審批流程（通過OA系統(tǒng)）系統(tǒng)）受理專員受理專員收集資料并錄收集資料并錄單日單日分公司風(fēng)分公司風(fēng)

13、控初審控初審分公司總分公司總經(jīng)理審批經(jīng)理審批總部風(fēng)控復(fù)審、總部風(fēng)控復(fù)審、終審終審?fù)晟茡?dān)完善擔(dān)保條件保條件同意同意擔(dān)保擔(dān)保五、擔(dān)保項目的審批及擔(dān)保手續(xù)的辦理五、擔(dān)保項目的審批及擔(dān)保手續(xù)的辦理 三、擔(dān)保函蓋章審批流程三、擔(dān)保函蓋章審批流程業(yè)務(wù)助理業(yè)務(wù)助理所需用章資所需用章資料料業(yè)務(wù)部經(jīng)業(yè)務(wù)部經(jīng)理簽名理簽名運(yùn)營經(jīng)理運(yùn)營經(jīng)理簽名簽名總經(jīng)理總經(jīng)理審批審批財務(wù)部財務(wù)部簽名簽名行政部行政部蓋章蓋章五、擔(dān)保項目的審批及擔(dān)保手續(xù)的辦理五、擔(dān)保項目的審批及擔(dān)保手續(xù)的辦理 四、擔(dān)保手續(xù)的辦理四、擔(dān)保手續(xù)的辦理擔(dān)保項目審批通過后，業(yè)務(wù)推動助理負(fù)責(zé)將所有審批資料以及需蓋章的文件（包括二手樓交易貸款擔(dān)保委托合同、個人購房

14、借款/擔(dān)保合同、二手房交易資金全額托管四方協(xié)議、提供擔(dān)保確認(rèn)函、保證金充足確認(rèn)函等、）交給各部門負(fù)責(zé)人簽名并辦理蓋章手續(xù)；辦理完畢蓋章手續(xù)后，將已蓋章的法律文件復(fù)印留存一份后交給運(yùn)營部經(jīng)理并送達(dá)給銀行，并取回?fù)?dān)保函簽收聯(lián)交于運(yùn)營部經(jīng)理，接收歸檔。六、過程控制和擔(dān)保責(zé)任解除六、過程控制和擔(dān)保責(zé)任解除 一、過程控制一、過程控制擔(dān)保業(yè)務(wù)（包括贖樓及快貸）過程由運(yùn)營部負(fù)責(zé)人對受理專員進(jìn)行全程貸后監(jiān)督。1、我司向銀行出具擔(dān)保函后，客戶經(jīng)理跟進(jìn)銀行放款具體時間和放款的實(shí)際金額；2、擔(dān)保期間受理專員跟進(jìn)辦案進(jìn)度，控制辦案時間及操作風(fēng)險，每筆辦案節(jié)點(diǎn)及時登錄OA系統(tǒng)，每周向運(yùn)營部負(fù)責(zé)人和風(fēng)險管理部報送案件進(jìn)度表。出現(xiàn)異?；虺瑫r情況查明原因及時向部門負(fù)責(zé)人和風(fēng)險管理部報告；3、運(yùn)營部經(jīng)理對出現(xiàn)異?；虺瑫r情況查明原因及時向分公司負(fù)責(zé)人和總部風(fēng)險管理部報告。并做出相應(yīng)處理方案；二、擔(dān)保責(zé)任的解除二、擔(dān)保責(zé)任的解除1、辦妥抵押登記手續(xù)后，業(yè)務(wù)助理將他項權(quán)利證及房產(chǎn)證原件統(tǒng)一遞送銀行，并復(fù)印交予運(yùn)營部存檔；2、他項權(quán)利證原件遞送銀行后，業(yè)務(wù)經(jīng)理應(yīng)及時