無錫東方物流配送中心培訓課程

1、第一章 總 論一、項目建設單位基本情況無錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于1999 年 9 月，由原江蘇無錫商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由江蘇無錫商業(yè)大廈集團有限公司 (占總股本 90%)為主發(fā)起人聯(lián)合無錫市商業(yè)實業(yè)有限公司、無錫市商業(yè)建設發(fā)展公司、無錫商業(yè)對外貿(mào)易公司、無錫天鵬集團公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊資本 6869 萬元，2000 年末總資產(chǎn) 27519 萬元。股份公司擁有營業(yè)面積 2 萬平方米，員工 1050 余人，是無錫市名牌商店、江蘇省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點， 2000 年主營收入 8.6 億元，利潤總額 4339 萬元。1、經(jīng)經(jīng)營營概概況

2、況（1）經(jīng)營場所股份公司是無錫市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處無錫市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。股份公司主營場所占地面積1.23 萬平方米，建筑面積 4 萬平方米，營業(yè)面積 2 萬平方米，擁有五層營業(yè)大樓，設五個賣場。（2）經(jīng)營范圍國內(nèi)貿(mào)易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務，商品包裝，倉儲服務，汽車貨運，自有場地出租，電子游藝，經(jīng)濟信息咨詢服務，廣告、網(wǎng)絡技術轉(zhuǎn)讓及咨詢服務，軟件開發(fā)、銷售。主要銷售對象為無錫市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。（3）銷售品種主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品

3、、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。（4）經(jīng)營業(yè)績股份公司目前與 1000 余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務關系，擁有 150 多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的 29%。股份公司 2000 年銷售額超過 300 萬元的品牌有32 個，如森達皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過 400 萬元的品牌有 10 個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過 800 萬元的品牌有 4 個，超過1000 萬元的品牌有 3 個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過 2000 萬元。股份公司在狠抓商

4、品銷售的同時，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省 “最佳形象企業(yè) ”、全國“計量物價優(yōu)秀企業(yè) ”等稱號，并成為國內(nèi)首批、無錫第一個獲得 “全國百城萬店無假貨活動示范店”的企業(yè)。近兩年來，股份公司實現(xiàn)銷售總額在江蘇省零售市場均排在首位。股份公司在 2000 年實現(xiàn)主營業(yè)務收入 85679.2 萬元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)總額的 3.2%，位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占無錫市大型企業(yè)整體銷售額的50%以上，有近 50 個家用電器的著名品牌的銷售量位居無錫市第一位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤情況詳見表1-1。表 1-1 股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤表項 目1

5、998年1999年2000年平均增長率銷售總額（萬元）60308800828567919%凈利潤（萬元）18592766286826%2、股股份份公公司司財財務務狀狀況況近年來股份公司經(jīng)營良性發(fā)展，財務狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負債率 68.9%，股份公司信用等級 AA 級，被授信開具 8000萬元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進一步發(fā)展打下了良好的基礎。股份公司近三年財務狀況詳見表1-2。表 1-2 股份公司近三年財務狀況表項 目1998年末1999年末2000年末總資產(chǎn)（萬元）215472443027519資產(chǎn)負債率（ %）68.9261.2768.92主營業(yè)務收入（萬元）60308

6、8008285679主營業(yè)務利潤（萬元）93661156111345凈利潤（萬元）185927662868凈資產(chǎn)收益率（ %）27.7729.2433.533、股股份份公公司司對對外外股股權(quán)權(quán)投投資資情情況況目前，股份公司共有 13 家對外投資參股公司，其中除無錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、無錫商業(yè)大廈集團二百電器商廈公司、無錫東方藥業(yè)有限公司外，其余 10 家均為股份公司控股企業(yè)。4、股股份份公公司司發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略面對國內(nèi)和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設，同時通

7、過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營的架構(gòu)，培育新的利潤增長點。與此同時，學習并借鑒國內(nèi)外先進的管理經(jīng)驗、營銷理念、促銷方式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實現(xiàn)集約化經(jīng)營，使其發(fā)展成為無錫地區(qū)最大的物流中心，從而達到優(yōu)化社會資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進流通科技進步、實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進而形成輻射整個華東地區(qū)的商品流通集散中心。股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是 “以零售百貨為主導，以連鎖經(jīng)營為主體， 以物流配送為重點，以電子商務為手段，建設現(xiàn)代商業(yè)企業(yè) ”。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購、兼并等資本運營的手段，實施低成本擴張，建立新型的連鎖經(jīng)營架構(gòu)；通過實施現(xiàn)代化的物流配送措施，實現(xiàn)

8、內(nèi)部交易成本的最低化與市場范圍的放大；同時輔之以承載信息流的電子商務手段，實現(xiàn)商品及服務結(jié)構(gòu)、物流功能、營銷方式等的升級，形成發(fā)展 “大流通、大市場、大商業(yè) ”的格局，實現(xiàn)股份公司的利潤率與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標。（2）經(jīng)營目標股份公司 2001-2002 年的規(guī)劃為：在 2002 年使主營業(yè)務收入達到 11.7 億元規(guī)模，年利潤總額預計達到 5510 萬元，繼續(xù)保持在江蘇省百貨零售企業(yè)的領先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡，其中汽車銷售達到5 億元規(guī)模，

9、并取得 10-15 只國內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設與加強，嘗試開展第三方物流，在2002 年底前初步形成現(xiàn)代化、科學化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。二、項目背景近年來，股份公司已經(jīng)實現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標并在領導班子基本素質(zhì)、市場份額、基礎管理水平、員工素質(zhì)、技術裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應對我國加入WTO 以后完全放開的市場和國內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競爭，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式，積極探索新的經(jīng)營業(yè)態(tài)領域，發(fā)展多元化經(jīng)營，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟增長點。股份公司正抓緊進行

10、上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強有力的持久發(fā)展。建設東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實施的主要建設項目之一，為此股份公司進行了大量前期準備工作。國家發(fā)展計劃委員會已以計經(jīng)貿(mào) 2000999 號文批復同意“無錫東方物流配送中心及超市項目建議書 ”，并納入無錫商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報項目。三、可行性研究報告編制依據(jù)1、國家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國經(jīng)貿(mào)運行（ 2001）189 號關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見 ;2、國家計委和建設部頒發(fā)的 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （第二版）；3、國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào) 2000999 號關于無錫東方物流配送中心及超市項目建議書

11、的批復 ；4、股份公司與有關方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設備的收購協(xié)議；5、專業(yè)評估機構(gòu)的土地評估報告及資產(chǎn)評估報告；6、股東大會關于同意募集資金投向的決議；7、國家、省、市有關統(tǒng)計調(diào)查資料；8、國家有關設計規(guī)范、標準；9、項目單位提供的有關資料；10、研究過程中實際調(diào)查及收集的其它資料；11、無錫市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃；12、項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性研究報告的委托合同；四、可行性報告主要研究內(nèi)容本報告在調(diào)查研究的基礎上，以當前無錫商業(yè)大廈股份有限公司實際經(jīng)營及發(fā)展需要為基礎，對建設無錫東方物流配送中心及超市項目進行可行性研究。項目可行性研究的主要內(nèi)容包括：1、項目

12、建設的必要性和意義：2、項目市場分析和預測；3、項目主要經(jīng)營內(nèi)容和規(guī)模；4、項目主要建設規(guī)模和功能；5、項目投資估算；6、經(jīng)濟效益分析及評價。第二節(jié) 研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論1、“物流中心”是現(xiàn)代商品流通領域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤源，符合當前我國重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的，國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào)2000999 號文批復同意建設無錫東方物流配送中心及超市項目。2、無錫是江蘇蘇南地區(qū)的經(jīng)濟中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場經(jīng)濟的區(qū)域優(yōu)勢。建設物流中心及大型超市，將為推動無錫及周邊地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到重要作用。3、投資建設

13、現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使無錫商業(yè)大廈股份有限公司由大商場經(jīng)營進一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，建立商品供應保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益得以大幅度提高。同時物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營服務產(chǎn)業(yè)“第三方物流產(chǎn)業(yè) ”，為股份公司拓展新的業(yè)務空間和利潤增長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”等方面奠定基礎。4、項目方案包括年經(jīng)營額約 6.09 億元的大型超市和物流配送中

14、心。其中物流配送中心年貨物流通量達到彩電10 萬臺、空調(diào)10 萬臺，其它家電 30 萬件，其它大宗商品 30 萬件，一般商品 80萬件。5、工程建設內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設施工程總建筑面積 48620m2，其中：超市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積 16000m2，其它用房面積 20620m2。項目總投資 19300 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為 17650 萬元，鋪底流動資金 1650 萬元。6、經(jīng)綜合測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內(nèi)部收益率為 22.00%（所得稅后），高于基準收益率，以 8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務凈現(xiàn)值為 21

15、551 萬元（所得稅后），大于零。全部投資回收期為 5.70 年（所得稅后，含建設期），符合投資回收的期限要求，能夠按時收回投資。結(jié)果表明，該項目在財務上可行，有較好的經(jīng)濟效益。二、主要經(jīng)濟技術指標本項目主要技術經(jīng)濟指標詳見表 1-3。表 1-3 項目主要技術經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)值備 注一主要技術指標1總用地面積m2474002總建筑面積m2486202.1物流配送中心及超市大樓m247970其中超市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積16000m22.2輔助配套設施用房m2650包括冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等用房3建筑密度 %41.44容積率1.03續(xù)上表序號指標名

16、稱單位數(shù)值備 注5綠化率%306建設周期年17勞動定員人800二主要經(jīng)濟指標8項目總投資萬元19300資金來源全部為股票上市募集資金8.1固定資產(chǎn)投資總額 萬元176508.2鋪底流動資金萬元16509營業(yè)收入萬元60918正常年10營業(yè)稅金及附加萬元1593正常年11總成本費用萬元53214正常年12經(jīng)營成本萬元52060正常年13利潤總額萬元6111正常年14所得稅萬元2017正常年15稅后利潤萬元4094正常年16未分配利潤萬元3480正常年17投資利潤率%31.6618投資利稅率%39.9219主要財務評價指標19.1 全部投資財務內(nèi)部收益率 所得稅前%31.08 所得稅后%22.00

17、自有資金內(nèi)部收益率%24.6719.2 全部投資財務凈現(xiàn)值評價基準8% 所得稅前萬元36663 所得稅后萬元21551自有資金財務凈現(xiàn)值萬元2316019.3 全部投資回收期 所得稅前年4.49含建設期1年 所得稅后年5.70含建設期1年自有資金投資回收期年5.13含建設期1年19.4 盈虧平衡點 (生產(chǎn)能力 )%25.68三、存在的問題及建議1、項目的建設投資、運行成本和經(jīng)營收入對本項目實現(xiàn)預期效果的影響均較大。建議在項目的建設、經(jīng)營過程中注意加強工程建設管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負面波動，而影響項目的預期效果。2

18、、物流配送中心建成后，應首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲運盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強化內(nèi)部采購體系，實現(xiàn)購銷分離，同時積極開拓周邊市場，爭取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。第二章 項目建設必要性及意義一、我國及江蘇省物流事業(yè)發(fā)展的需要物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應社會化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應運而生，通過加速實現(xiàn)商品流動社會化與現(xiàn)代化，達到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟效益的目標，從而在國民經(jīng)濟中占有重要的地位和作用?，F(xiàn)代物流體系包括把消費品從生產(chǎn)線終點有效地移動到有關消費者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點等的廣泛活動，即生活資料與生產(chǎn)資料的

19、流通兩大類。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡、運輸、存儲等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實現(xiàn)既定物流目標，從而保證企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。它通過市場及營銷網(wǎng)絡有機地銜接消費、銷售、運輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，建立合理的供應鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。因此，隨著我國加入 WTO 步伐的不斷加快和國內(nèi)企業(yè)對物流成本控制的日益重視，客戶對服務需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國

20、物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。在吸收發(fā)達國家成功經(jīng)驗的基礎上，結(jié)合中國國情，建設并發(fā)展具有特色的我國商業(yè)領域新型運行業(yè)態(tài)物流產(chǎn)業(yè)，達到科學合理地利用經(jīng)營資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國家整體經(jīng)濟效益。為促進我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家 “十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。江蘇省為促進省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在 “十五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進區(qū)域物流中心網(wǎng)絡工程，加快南京、無錫、蘇州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務及配套設施建設，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。無錫在商貿(mào)流通業(yè) “十五”發(fā)展規(guī)劃也明確提出

21、：要建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足無錫，面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系。因此，本項目的建設，將是我國、江蘇省尤其是無錫物流事業(yè)進一步發(fā)展的需要。二、我國及無錫超市業(yè)發(fā)展的需要隨著我國改革開放進程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領域吸引外資進入了一個新階段。 1992 年 7 月，我國政府出臺了 關于商業(yè)零售領域利用外資問題的批復 的文件，批準在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6 個城市和 5 個經(jīng)濟特區(qū)進行中外合資合作零售企業(yè)試點。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993

22、 年 3 月，國務院在有關文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領域列入對外開放的范圍； 1995 年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業(yè)試點；1995 年 6 月，外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄 中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進入中國零售市場。在進入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標準化食品超市等。超市

23、在世界發(fā)達國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計1991 年美國 38 種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 29.1%的比例而高居榜首（百貨僅占 7.25%），同年日本各種超市銷售額也占18.5%（便利店占 5%，百貨店占 8.1%）。因此，超市在發(fā)達國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境

24、較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領域的投資熱點。我國超市始于八十年代初，當時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應，但終因市場問題而導致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進技術、管理方法的應用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善，無錫的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。 國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼無錫八佰伴、三陽百盛、麥德龍之后 ，歐尚、歐倍德、佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相無錫。 面對國外超市在國內(nèi)市場的迅速發(fā)展，國內(nèi)超市也必然要

25、積極改造基礎設施，擴大服務場所，引進新的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、 服務形式，不斷提高自身參與市場競爭的能力。因此，本項目的建設將是無錫超市業(yè)尤其是無錫國內(nèi)超市業(yè)進一步發(fā)展的需要。三、無錫商業(yè)大廈股份有限公司發(fā)展的需要無錫商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展 “品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營，成功躋身于全國商業(yè)流通領域領先地位，在江蘇省同行業(yè)綜合經(jīng)濟效益排名中位居前列。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎；同時，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開展相關多元經(jīng)營，并成功開發(fā)以進銷分離、進價核算、單品管理為基礎的計

26、算機商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡化、現(xiàn)代化的管理格局已初見雛形。然而，面對即將加入 WTO 所帶來的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟形勢，企業(yè)的生存壓力無疑將日益沉重；面對即將完全開放的市場與機制、規(guī)模、技術、管理遠勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競爭力必將經(jīng)受更為嚴峻的考驗。為獲得進一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營效益，更應尋找契機，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢并吸收先進的科學管理技術，開拓新的利潤增長空間。擬投資興建的無錫東方物流配送中心及超市是一個集現(xiàn)代化物流配送中心和倉儲式大超賣中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場所，它的建成對股份公司的

27、經(jīng)營發(fā)展將產(chǎn)生重要作用：第一、股份公司投資建設現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當前各經(jīng)營實體多頭對外向供貨廠（商）進貨，以及為銷售客戶、消費者各自上門送貨服務所造成的人、財、物資源分散、成本倍增的問題。通過網(wǎng)絡平臺和信息技術連接企業(yè)各經(jīng)營網(wǎng)點，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力，更能有效降低商品流通總成本；通過完善的信息處理和交換網(wǎng)絡將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機結(jié)合，可以實現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時可利用 POS、ECR 等手段全面掌握市場需求信息、庫存信息，建立商品供應保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益得以大幅度提

28、高。第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務網(wǎng)進一步發(fā)展的 “物流瓶頸”。目前，過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務，大大削弱了通過電子商務網(wǎng)瞬間完成的電子商務所節(jié)約的時間、費用和顧客對所提供服務的滿意程度。一旦突破了這一 “物流瓶頸”，建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的服務需求，股份公司的電子商務將會產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務向社會化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進股份公司經(jīng)營業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營服務產(chǎn)業(yè)“第三方物流產(chǎn)業(yè) ”，為股份公司拓展新

29、的業(yè)務空間和利潤增長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”。第四、無錫乃江蘇蘇南地區(qū)經(jīng)濟中心與交通樞紐，歷來是著名的商品集散地，有著得天獨厚的水（大運河、長江）、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口）、空（機場）立體交通網(wǎng)絡和地理位置優(yōu)勢；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，大眾消費水平較高且需求多樣化。因此，股份公司投資建設現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢?？傊?，順應市場流通規(guī)模不斷擴大、流通集約化程度日益提高的趨勢，投資建設現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場經(jīng)營進一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。未來

30、的物流配送中心不僅可以承擔股份公司自身整個營銷體系的物流業(yè)務，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會化物流配送服務，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù) ”的物流需求，從而實現(xiàn)發(fā)展成為無錫市乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標。第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析第一節(jié) 投資環(huán)境分析股份公司所在地無錫是一座著名的商都，由于地處長江、京杭大運河之畔，歷史上自然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。明清以來，更以 “米市”、“布碼頭”著稱于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。解放后，特別是改革開放以來，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異

31、的長足發(fā)展。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全國十五個經(jīng)濟中心城市行列。無錫水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名，每年吸引眾多國內(nèi)游客。無錫市作為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會經(jīng)濟文化水平較為發(fā)達。據(jù)統(tǒng)計資料， 2000 年，無錫市經(jīng)濟呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，經(jīng)濟增長速度和經(jīng)濟總量規(guī)模躍上新臺級，運行質(zhì)量明顯提高。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1200.2 億元，比上年增長 11.2%，增幅比全省平均水平高 0.6 個百分點，比全國平均水平高 3.2 個百分點。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 27653 元，比上年增長 10.8%。無錫市居民消費購買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8603 元（全國城鎮(zhèn)居

32、民人均可支配收入則為 6280 元），農(nóng)民人均純收入5256 元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 553.94 億元。2000 年全市人均城鄉(xiāng)居民消費支出 6975 元，比上年增長 11.3%，共實現(xiàn)社會消費品零售總額 351.51 億元，比上年增長 9.2%。恩格爾系數(shù)由 1999 年的 43.1%降低到 2000 年的 41.8%，居民耐用消費品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車等高檔消費品也逐漸進入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。無錫市1995-2000 年主要年份國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標詳見表 3-1。2000 年無錫市財貿(mào)經(jīng)濟主要指標完成情況見表 3-2。表 3-1 無錫市 1995-2000 年主要年份國民經(jīng)濟主要經(jīng)濟

33、指標表指 標199519961997199819992000人口429.19430.82432.29432.21433.40434.61國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元)761.11870.01960.011052.01 1138.01 1200.20人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 (元)177512023222245243382629427653社會消費品零售總額外 (億元)207.73254.95281.30300.14321.85351.51職工平均工資（元）7192805086119068986710966農(nóng)民平均年純收入 (元)397645104849501851265256城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 (元)57

34、4565006935717879208603城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 (億元)153.17227.65379.96467.46530.77553.94表 3-2 2000 年無錫市財貿(mào)經(jīng)濟主要指標完成情況指 標完成情況增幅一、財政收入112.06億元23.9%其中：地方財政收入55.71億元28.5%二、金融系統(tǒng)存款余額1078.35億元11.8%其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄553.94億元4.4%金融系統(tǒng)貸款余額712.39億元17.4%三、社會消費品零售額351.51億元9.2%其中：市區(qū)164.41億元11.4%江陰市70.26億元9.0%宜興市58.80億元6.9%錫山市58.04億元6.1%四、物

35、價指數(shù)商品零售價格指數(shù)98.6居民消費價格指數(shù)100.0五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額220.33億元8.2%六、蔬菜生產(chǎn)市屬蔬菜基地產(chǎn)量13.44萬噸七、“三二一”工程三大市場群成交額133.17億元二大商業(yè)集團銷售額41.38億元中山路營銷總額149億元其中：商業(yè)服務業(yè)零售額74億元“九五”期間，無錫市經(jīng)濟建設各種項事業(yè)取得了令人矚目的成就。國民經(jīng)濟保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995 年的 761 億元增加到 2000 年的 1200 億元，年均增長11.8%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995 年的 17751 元增加到 2000 年的27653 元，社會主義市場經(jīng)濟運行機制初

36、步建立。 “十五”期間無錫市經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體要求地富民強市。要把實現(xiàn)人民富裕幸福作為現(xiàn)代化建設的根本出發(fā)點和立足點，把增強綜合實力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進社會全面進步作為加快改革和發(fā)展的著力點，把無錫經(jīng)濟總量較大的優(yōu)勢進一步發(fā)展為綜合競爭力的優(yōu)勢，讓人民從發(fā)展中得到更多的實惠。圍繞富民強市的總要求，“十五”時期無錫市經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要目標是：國民經(jīng)濟保持較快的增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進展，綜合實力和市場競爭能力進一步增強；基本建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟運行機制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質(zhì)量有較大的改善，過上比較富裕的生活。 “十五”期間，無錫市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增

37、長在10%以上（預期調(diào)控目標）；到 2010 年，無錫市國內(nèi)生產(chǎn)總值在2000 年的基礎上增長 1.5 倍左右，經(jīng)濟社會發(fā)展和人民富裕程度達到或接近世界中等發(fā)達國家和地區(qū)水平，在江蘇省內(nèi)率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。第二節(jié) 市場環(huán)境分析一、超市市場環(huán)境分析隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善，無錫的商業(yè)經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，經(jīng)濟規(guī)模和效益持續(xù)快速增長，商業(yè)網(wǎng)點建設的速度也越來越快。無錫已成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。無錫的商貿(mào)活動十分活躍， 2000 年社會消費品零售額近351.51 億元，比上年同期增長 9.2%，其中，城鎮(zhèn)消費品零售額242.18 億元，比上年同期增長 12.5%；農(nóng)

38、村消費品零售額 109.33億元，比上年同期增長 2.6%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 265.26 億元，比上年同期增長 9.3%。市場零售物價指數(shù)為 98.6，居民消費價格指數(shù) 100。目前，無錫市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2000 年末，全市共有連鎖超市 82 家、連鎖網(wǎng)點 243 家，連鎖商業(yè)實現(xiàn)銷售額15.6 億元，比去年增長 25.3%。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有無錫八佰伴商貿(mào)中心有限公司、無錫新世界百貨有限公司、無錫百盛商貿(mào)有限公司、無錫第一百貨集團有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購物設施集中，使得中山路近年來一直

39、成為無錫市及其周邊地區(qū)消費者心中理想的購物場所。2000 年無錫市零售額超億元的大中型商場 12 家（見表 3-3），2000 年無錫市超 10 億元商品市場 13 家（見表 3-4）。無錫商業(yè)市場建設逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，商業(yè)環(huán)境極大改善。正在發(fā)揮其獨特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位，對周邊地區(qū)輻射不斷增強，并逐漸成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。無錫超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來，目前無錫各類超市總營業(yè)面積已超過 20 萬平方米，限額以上超級市場年營業(yè)額已達48965 萬元。根據(jù)對無錫市區(qū)居民的超市型商品性消費支出總量的分析看，無錫市區(qū)超市型商品性消費支出總量很大，具有較

40、大的消費潛力。超市型商品性消費支出（超市型商品性消費支出界定為在居民商品性消費支出中可能會在超市中消費并購買商品的支出，具體統(tǒng)計指標包括：部分食品、衣著支出、部分設備用品及服務、部分娛樂文教服務等。2000 年無錫市區(qū)區(qū)居民超市型商品性消費支出為5096.29 萬元，無錫市區(qū)人口為 112.99 萬人。據(jù)此計算，無錫市區(qū)超市型商品性消費支出總?cè)萘繛?57.58 億元。再考慮到無錫市社會經(jīng)濟的發(fā)展及居民消費支出的逐年增長等因素，未來幾年無錫市區(qū)超市型商品性消費支出總?cè)萘繎?60 億元以上。目前無錫市綜合性大型超市不多，在無錫市興建綜合性大型超市具備良好的發(fā)展環(huán)境。表 3-32000 年無錫市超

41、億元零售企業(yè)序號企業(yè)名稱銷售額1江蘇無錫商業(yè)大廈集團有限公司209453萬元2無錫第一百貨（集團）有限公司88327萬元3麥德龍錫山超市81335萬元4無錫八佰伴商貿(mào)中心有限公司67289萬元5天惠超市股份有限公司38842萬元6宜興華地企業(yè)股份有限公司33154萬元7江蘇蘇南商廈股份有限公司23832萬元8江陰百貨大樓23470萬元9新大洲空調(diào)大世界22541萬元10無錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司19758萬元11無錫三陽百盛廣場有限公司15881萬元12中百超市（配銷）有限公司14103萬元表 3-42000 年無錫市超 10 億元商品市場序號市場名稱成交額1江南商品物資交易城70.00億

42、元2江蘇無錫生產(chǎn)資料交易市場29.38億元3無錫市房地產(chǎn)交易市場27.89億元4無錫華東汽車商城25.17億元5江蘇無錫生產(chǎn)資料交易市場金屬材料現(xiàn)貨市場24.64億元6華東石化物資交易市場23.74億元7江陰食品城22.60億元8無錫食品商城15.91億元9廣益商城副食品批發(fā)市場15.80億元10江陰紡織商場12.99億元11江蘇無錫汽車交易市場11.49億元12華東不銹鋼中心批發(fā)市場10.44億元13招商城小商品服裝市場10.23億元表 3-5 無錫主要超市名稱表序號名稱備注1上海錦江麥德龍購物中心錫山超市2無錫好買得超市公司3無錫華聯(lián)超市4無錫長發(fā)超市5無錫中信家家樂超市 6中百超市7無錫

43、永安超市8無錫天惠超市9無錫匯華超市10無錫百業(yè)超市11無錫市糖煙酒超市12太平洋倉儲超市13湖濱商場超市14小百合超市有限公司15匯豐超市公司16無錫市上海為民超市17錫州超市18友誼超市19無錫八佰伴20歐倍德21佳樂福22麥德龍表 3-6限額以上零售企業(yè)情況表二、物流市場環(huán)境分析1、我我國國物物流流市市場場總總規(guī)規(guī)模模分分析析根據(jù)國際貨幣基金組織1997 年的統(tǒng)計，我國當年物流成本占 GDP 的比重為 16.9%，達 718億美元（按匯率 8.27 元/美元，合人民幣 5938 億元），按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計算，第三方市場份額應在200 億美元左右（1654 億人

44、民幣）。2000 年我國 GDP 為 89404 億元，如按上述比例計算，2000 年我國全社會的物流成本約為 15109億元，第三方物流的市場份額在 4209 億元左右。對未來 10 年進行預測：假設按照 2000 年我國物流總成本占 GDP 比例 16.9%，每 5年物流成本占 GDP 的比重下降 2%，即 2005 年中國物流成本占GDP 比例為 14.9%，2010 年中國物流成本占 GDP 比例為 12.9%，則 2001-2010 這十年我國物流成本占 GDP 比例的算術平均值約為14.9%；我國第三方物流在物流市場上的比例前五年（ 2001-2005）按照國際平均數(shù) 1/3 左右

45、計算，后五年按照 1/2 計算，則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術平均值為 0.42。根據(jù)測算結(jié)果，到 2010 年，我國物流總成本將達到 28000 多億元，第三方物流市場總規(guī)模將達到 12000 多億元，而目前我國第三方物流業(yè)才剛剛起步，實際總規(guī)模非常微小，因此發(fā)展空間非常巨大。2、物物流流市市場場機機會會分分析析（1）國內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機會。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割與 “大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費難計其數(shù)。例如，根據(jù) 1998 年底國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，18.2 萬家獨立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存 6094

46、 億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的 9.6%，如果加上應收帳款 12315 億元，兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的類型或行業(yè)法人單位（個）所屬全部貿(mào)易、餐飲產(chǎn)業(yè)活動單位（個）從業(yè)人員（個）營業(yè)面積（m2）銷售額（萬元）批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)合計 12421656371428513 3805557市區(qū)739325989297096 1824143批發(fā)業(yè)9011440281-3144401市區(qū)536315315-1337894零售業(yè)3410215550428513661156市區(qū)203010674297096486249零零售售業(yè)業(yè)安安經(jīng)經(jīng)營營方方式式連鎖商店61234157682491536非連鎖商店28

47、9012135351689569620零零售售業(yè)業(yè)按按業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分綜合商店172210544306027522384超超級級市市場場4816213548048965專業(yè)商店123032776542777738其他142108215791206829%。1998 年，這 18.2 萬家企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)為 1.41 次。同年，我國產(chǎn)成品庫存時間為 42 天，而發(fā)達國家平均為 20 天?？梢姡覈髽I(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業(yè)對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。（2）客戶對服務的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機會。隨著商

48、品經(jīng)濟的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務質(zhì)量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化趨勢，貨物運輸中小批量、多品種、高價值的貨物越來越多。能否向顧客提供門到門的基本運輸服務和其他增值服務，日益成為衡量客戶服務的質(zhì)量標準，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來蓬勃的發(fā)展機會。（3）外資企業(yè)大舉進入帶來的市場機會。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對物流服務的需求要旺盛得多。到 2000 年底，世界 500 強企業(yè)中，已有 300 多家進入了中國市場。這些跨國公司的運作，要求一個強大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著對外開放的不斷深入，進入我國的跨國公司無論數(shù)量

49、還是營業(yè)額都將大幅增加，他們對物流服務的需求將進一步增長。（4）加入 WTO 帶來的市場機會。今年年底或明年初我國極有可能加入 WTO，關稅的降低和一些非關稅壁壘的被迫取消，將從出口和進口兩個方面大大促進我國對外貿(mào)易的增長。進出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。可以預見，隨著進一步深化社會分工和擴大對外開放，我國的物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。3、本本項項目目物物流流市市場場分分析析及及預預測測本項目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)部及參股公司等系統(tǒng)內(nèi)提供配送服務；另一方面為系統(tǒng)外有關公司及單位提供社會化物流配送服務。系統(tǒng)內(nèi)服

50、務的對象有為商業(yè)大廈零售商場 1 家、擬建中的東方大型超市 1 家、百業(yè)網(wǎng)銷售客戶以及下屬子公司、超市連鎖店若干家。系統(tǒng)外提供服務的對象有無錫市第一百貨集團、八佰伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點。根據(jù)對這些服務對象現(xiàn)有的銷售能力及發(fā)展趨勢的分析，這些服務對象所需提供配送服務的配送總金額近期內(nèi)在 5 億元左右，遠期將在 10 億元以上。本項目的配送對象見圖 3-1。股份公司內(nèi)部配送東方大型超市商業(yè)大廈東方百業(yè)網(wǎng)第一賣場第二賣場第三賣場第四賣場第五賣場參股公司配送東方裝潢二百電器商廈百業(yè)超市東方藥業(yè)其它蘆莊店沁園店劉潭店上馬墩店稻香店學前店小桃園店河埒店南陽店山

51、北店西郊店系統(tǒng)外部配送市內(nèi)網(wǎng)點宜興網(wǎng)點江陰網(wǎng)點錫山網(wǎng)點其它無錫市第一百貨集團無錫市八佰伴商貿(mào)中心無錫市天惠超市公司無錫市星河商業(yè)公司宜興市蛟橋商場宜興市蘇南商廈宜興市通達商場宜興市華地廣場宜興市華都商場宜興市華聯(lián)商廈江陰百貨大樓江陰國際購物中心錫山BBB商城錫山市港下農(nóng)貿(mào)市場常州網(wǎng)點鎮(zhèn)江網(wǎng)點張家港網(wǎng)點靖江網(wǎng)點泰興網(wǎng)點圖圖 3-1 配配送送對對象象示示意意圖圖一級配送對象二級配送對象三級配送對象第四章 建設目標及建設內(nèi)容第一節(jié) 建設目標一、建設目標的提出無錫商業(yè)大廈股份有限公司是無錫市最大的商業(yè)零售企業(yè)。股份公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展 “品牌經(jīng)營戰(zhàn)略 ”的基礎上，緊緊依托主業(yè)，開展多元經(jīng)營，取

52、得了良好的經(jīng)營效益，成功躋身于全國商業(yè)流通領域領先地位。面對飛速發(fā)展的經(jīng)濟形勢，特別是我國即將加入WTO，機制、規(guī)模、技術、管理遠勝于己的外資商業(yè)企業(yè)將迅速進入和擴大國內(nèi)市場，國內(nèi)商業(yè)企業(yè)競爭力必將經(jīng)受相當嚴峻的考驗。為此，股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立了大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營效益的同時，尋找契機，結(jié)合自身優(yōu)勢并吸收先進的科學管理技術，開拓新的利潤增長空間。其中，物流配送中心及超市的建設是股份公司多元發(fā)展的重要方面。本項目建設地點為無錫，在充分利用無錫商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎上，根據(jù)江蘇省無錫市及周邊地區(qū)市場分析與需求預測，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情

53、況，提出以下建設目標。二、建設目標1、總總體體要要求求成為股份公司未來 510 年連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎和保障，克服股份公司主業(yè)發(fā)展中的物流瓶頸障礙。具有物流配送的社會化服務功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送基地之一。以擬建大超市為龍頭，推動股份公司在周邊農(nóng)村集鎮(zhèn)建設連鎖超市銷售網(wǎng)絡，提升股份公司的規(guī)模經(jīng)營能力，與 “麥德龍”、“家樂?！钡妊蟪邢嗫购?。形成獨立核算的企業(yè)運行機制，降低股份公司商品流通過程中的運營成本。采用現(xiàn)代標準化的物流設施和先進的物流管理技術。建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)并可加以擴展、升級。2、目目標標年年限限設計使用年限 15 年。3、超超市市規(guī)規(guī)模模商品經(jīng)營品種

54、包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等9 大類20000 余種商品，年銷售金額超過 6 億元。4、配配送送及及倉倉儲儲規(guī)規(guī)模模配送能力：日訂單發(fā)生量 5000 張，12000 筆包括家電類、日用品類、學習辦公用品類等總品種數(shù) 39 大類，10000 種日發(fā)生品種數(shù) 2000 種進貨提前期 5 天配送提前期 24 小時庫存量相當于 15-20 天的銷售量配送及倉儲面積： 16000 平方米第二節(jié) 建設規(guī)模及內(nèi)容為實現(xiàn)上述建設目標，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市，以及有關配套設施。本項目的建設內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設施工程，詳細內(nèi)容參見本報告第七章 “工程技術方案 ”。一、主體工程新建物流配送

55、中心及超市大樓一幢，共三層，另有半地下室一層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積 47970m2，包括倉儲及配送、超市賣場、辦公等用房。其中，超市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積 16000m2，其它用房面積 19970m2。二、輔助配套設施工程1、輔助配套設施用房 650m2，主要為冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等用房，均為單層磚混結(jié)構(gòu)；2、多功能廣場、室外停車場等室外工程；3、給排水、強弱電、暖通、消防等配套公用工程；4、物流配送中心及超市所需的物流設備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。第五章 項目場址與建設條件第一節(jié) 項目場址一、無錫概況本項目場址所在地無錫市為江蘇省省轄市，位于東經(jīng)1

56、19 度31 分至 120 度 36 分、北緯 31 度 7 分至 32 度，地處長江三角洲江湖間的走廊部分、江蘇省的東南部、滬寧鐵路中段，東鄰蘇州，距上海 128 公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183 公里；北臨長江，與揚州市所轄的靖江市隔江相望。無錫市總面積 4650 平方公里，其中山區(qū)和丘陵為 782 平方公里，占總面積的 16.8%；水域面積為 769 平方公里，占 16.5%，耕地面積 176.58 千公頃；城市建成區(qū)面積為 97.8 平方公里。二、基地概況項目場址位于無錫市區(qū)廣瑞路 14、18 號，現(xiàn)分別為江蘇無錫商業(yè)大廈集團有限公司的倉儲用地與無錫市國貿(mào)控股（集團

57、）有限公司所有的五金倉庫所在地。該地塊位于無錫市市區(qū)北部偏東，占地面積 47400 平方米，距無錫市中心僅 1500 米，毗鄰無錫火車站和汽車站，有鐵路專用線直通無錫火車站；鄰近有312 國道，距滬寧、錫澄高速公路約 35 公里，5 公里方圓內(nèi)有多個居民新村小區(qū)以及廣瑞路裝修市場，地理位置優(yōu)越，交通便利，十分適合建設物流配送中心及大型超市。根據(jù)初步方案，本項目用地 廣瑞路 18 號（土地面積 21,903.1平方米）、廣瑞路 14 號（土地面積 25,507.4 平方米）擬分別采取收購、租賃方式獲取。根據(jù)江蘇金寧達土地評估有限公司金地估宗評2001第 040 號、2001第 039 號土地評估

58、報告，股份公司擬收購的廣瑞路 18 號【錫崇國用（2000）字第 215 號】國有出讓土地使用權(quán)評估價格為 1157.99 萬元，擬租賃的廣瑞路 14 號【錫崇國用（1999）字第 21 號】國有出讓土地使用權(quán)評估價格為 1327.43萬元。另外，根據(jù)江蘇中天資產(chǎn)評估事務所有限公司蘇中資評報字（2001）第 53 號資產(chǎn)評估報告出具的評估結(jié)果，位于廣瑞路18號、股份公司擬受讓的江蘇無錫華錦集團有限公司所有的與擬收購土地相關的建筑物及設備的評估價值為 661.41 萬元。第二節(jié) 建設條件一、自然條件1、地地形形地地貌貌無錫地形以平原為主，零散分布著低山、殘丘。東部平原，沃野無邊，水網(wǎng)發(fā)育，地面高

59、程 15 米，地形由中西向東緩緩傾斜。無錫市區(qū)的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群山連綿，其中惠山三茅峰為最高，海拔 329 米，錫山為 75 米。本項目建設場址位于無錫市區(qū)，原為倉庫，地勢平坦，適宜建設物流配送中心及大型超市。2、河河流流無錫南瀕太湖，北枕長江，京杭運河穿城而過，地表水豐富，外來水源補給充足，屬長江下游太湖水網(wǎng)區(qū)。太湖總面積2250 平方公里，東西寬 56 公里，南北長 68 公里，平均水深 2 米；京杭運河，全長 1794 公里，其中老運河 12.4 公里，河床寬 3090 米。本項目建設場址附近無主要河流。3、氣氣象象無錫屬亞熱帶季風海洋性氣候，常年主導風為東南風，四季變化分明，

60、氣候溫和濕潤，雨量充沛，無霜期長，熱量豐富。 溫 度： 年平均溫度15.4 最冷月平均氣溫3.1 最熱月平均氣溫27.5 極端最低氣溫-10 極端最熱氣溫39 濕 度： 最冷月平均相對濕度76% 最熱月平均相對濕度86% 降雨量： 年總降雨1100mm 日最大降雨量204.2mm 氣 壓： 夏季大氣壓1003.8MB冬季大氣壓1028.3MB風：夏季平均風速3.0m/s冬季平均風速2.3m/s積 雪：冬季最大積雪深度26cm無霜期： 230 天二、交通條件無錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡。 7 條水運干線溝通相連， 9 條公路干線通向蘇、浙、皖