前期開(kāi)發(fā)概述培訓(xùn)

1、前期開(kāi)發(fā)報(bào)建概述前期開(kāi)發(fā)報(bào)建概述主講：張主講：張 旭旭2013.042013.042今日議題報(bào)批報(bào)建的目的報(bào)批報(bào)建的目的23報(bào)批報(bào)批報(bào)建的工作內(nèi)容報(bào)建的工作內(nèi)容1報(bào)批報(bào)建的定義報(bào)批報(bào)建的定義主要講解內(nèi)容主要講解內(nèi)容在建筑工程中，這兩個(gè)概念幾乎是相同的。根據(jù)中華人民共和國(guó)建筑法中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定： 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須向有關(guān)主管部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃、施工許可和驗(yàn)收手續(xù)，獲得批準(zhǔn)方可進(jìn)行后續(xù)工作。這些工作統(tǒng)稱為建設(shè)工程報(bào)建手續(xù)建設(shè)工程報(bào)建手續(xù)。 報(bào)批報(bào)建的定義報(bào)批報(bào)建的定義在工程規(guī)劃報(bào)審階段主要圍繞獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可

2、證建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行，有的需要建設(shè)用地規(guī)劃許可證、修建性詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃意見(jiàn)書等，有的要進(jìn)行人防工程、消防工程交通和園林等方面的審查。在施工準(zhǔn)備階段主要圍繞獲取工程施工許可證工程施工許可證進(jìn)行，要完成施工招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)、合同簽署、繳納規(guī)費(fèi)等工作。在竣工驗(yàn)收階段主要是辦理消防工程等專項(xiàng)工程驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收備案、專項(xiàng)工程驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收備案、城市規(guī)劃驗(yàn)收城市規(guī)劃驗(yàn)收等。報(bào)批報(bào)建的定義報(bào)批報(bào)建的定義5今日議題報(bào)批報(bào)建的目的報(bào)批報(bào)建的目的3報(bào)批報(bào)批報(bào)建的工作內(nèi)容報(bào)建的工作內(nèi)容2報(bào)批報(bào)建的定義報(bào)批報(bào)建的定義主要講解內(nèi)容主要講解內(nèi)容1取得相關(guān)政府的行政許可，確保項(xiàng)目建設(shè)合法合規(guī)開(kāi)展，確保項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到

3、預(yù)期銷售目標(biāo)，確保企業(yè)融資等。協(xié)調(diào)內(nèi)外部關(guān)系，排除外部阻力，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售順利進(jìn)行。報(bào)批報(bào)建的目的報(bào)批報(bào)建的目的7今日議題報(bào)批報(bào)建的目的報(bào)批報(bào)建的目的2報(bào)批報(bào)批報(bào)建的工作內(nèi)容報(bào)建的工作內(nèi)容3報(bào)批報(bào)建的定義報(bào)批報(bào)建的定義主要講解內(nèi)容主要講解內(nèi)容1流程概況流程概況基本程序基本程序所涉部門所涉部門項(xiàng)目報(bào)建流程項(xiàng)目報(bào)建流程其他報(bào)建其他報(bào)建報(bào)建成果報(bào)建成果報(bào)建總流程圖報(bào)建總流程圖報(bào)批報(bào)建的工作內(nèi)容報(bào)批報(bào)建的工作內(nèi)容 國(guó)土證階段 項(xiàng)目備案階段 項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃階段 方案審查階段 規(guī)劃證許可階段 施工圖審查階段 施工證階段 預(yù)售證階段 竣工驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收備案 房屋產(chǎn)權(quán)證階段流程概況流程概況報(bào)批報(bào)

4、建基本程序報(bào)批報(bào)建基本程序 建設(shè)單位到建設(shè)行政管理部門或其權(quán)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取建設(shè)工程項(xiàng)目登記表。 按登記表內(nèi)容及要求認(rèn)真填寫登記表。 將登記表報(bào)送建設(shè)單位主管部門審核、簽署意見(jiàn)。 向建設(shè)行政管理部門報(bào)送登記表，并交驗(yàn)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和建設(shè)工程規(guī)劃許 可證、土地使用證、投資許可證及資金證明。 建設(shè)行政管理部門或其代理機(jī)構(gòu)審核簽署意見(jiàn)后，發(fā)還建設(shè)單位項(xiàng)目登記 表，進(jìn)入施工圖文件審查程序。報(bào)批報(bào)建工作涉及的相關(guān)部門多，是一項(xiàng)溝通性、協(xié)調(diào)性極強(qiáng)的工作，同時(shí)也需要公司內(nèi)部各部門的大力支持。政府審批部門政府審批部門 區(qū)發(fā)改委、省國(guó)土廳、市國(guó)土局、市規(guī)劃局、市環(huán)保局、市園林局、市政市容委、市民防局、市住建局、市消防局、

5、省消防總隊(duì)、市水務(wù)局、省地震局、省國(guó)安廳、市國(guó)安局、省防雷中心、區(qū)政府、市政府、省政府、省、市、區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目辦公室，大型項(xiàng)目涉及國(guó)家部委相關(guān)部門。專業(yè)咨詢單位專業(yè)咨詢單位 項(xiàng)目建議書編制單位、可研報(bào)告編制單位、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告書編制單位、項(xiàng)目修規(guī)設(shè)計(jì)單位、建筑設(shè)計(jì)單位、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書編制單位、地震安全評(píng)價(jià)報(bào)告書編制單位、防雷中心編制雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告書、水土保持方案報(bào)告書編制單位、項(xiàng)目節(jié)能審查評(píng)估報(bào)告書編制單位、施工圖設(shè)計(jì)單位、園林綠化設(shè)計(jì)單位、招標(biāo)代理單位、面積測(cè)繪單位、物業(yè)管理單位、白蟻防治單位。相關(guān)外部部門相關(guān)外部部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部 提供并確認(rèn)辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)所需設(shè)計(jì)方案、圖紙及相

6、關(guān)電子文件；協(xié)助辦理設(shè)計(jì)方案審批；確定項(xiàng)目預(yù)、實(shí)測(cè)面積報(bào)告；施工方案發(fā)生變更時(shí)及時(shí)通知項(xiàng)目管理部辦理相關(guān)設(shè)計(jì)變更手續(xù)。工程管理部工程管理部 負(fù)責(zé)提供施工單位、監(jiān)理單位、地勘單位與開(kāi)發(fā)報(bào)建相關(guān)所需的各專項(xiàng)分包單位相關(guān)資料；跟進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，滿足項(xiàng)目報(bào)建審批現(xiàn)場(chǎng)查勘條件；提供項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)所需工程檔案；協(xié)調(diào)施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢及各專項(xiàng)分包單位單位配合開(kāi)發(fā)報(bào)建工作。公司內(nèi)部部門配合公司內(nèi)部部門配合合約商務(wù)部合約商務(wù)部 對(duì)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工、監(jiān)理以及專項(xiàng)報(bào)告編制單位進(jìn)行招標(biāo)，同時(shí)明確這些單位在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)；項(xiàng)目前期報(bào)建過(guò)程中涉及到的公司與其他政府單位（如施工圖審查中心、防雷中心等）或有

7、資質(zhì)的專業(yè)咨詢公司,如環(huán)評(píng)、水保、節(jié)能、交評(píng)等專項(xiàng)報(bào)建時(shí)涉及到的報(bào)告編制單位、招投標(biāo)代理公司、造價(jià)咨詢公司等），在公司與這些單位簽訂相關(guān)協(xié)議、合同時(shí)負(fù)責(zé)共同進(jìn)行合同談判，審核收費(fèi)金額等工作。對(duì)前期開(kāi)發(fā)部在工作中與外單位簽訂的各類協(xié)議、合同進(jìn)行合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)審查和控制。營(yíng)銷管理部營(yíng)銷管理部 審核項(xiàng)目面積測(cè)繪報(bào)告，配合辦理預(yù)售證及預(yù)售證延期工作，提供銷售計(jì)劃，辦理項(xiàng)目網(wǎng)上填報(bào)及其它預(yù)售證配合工作。公司內(nèi)部部門配合公司內(nèi)部部門配合財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)管理部 審批在辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建手續(xù)時(shí)所需繳交的開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)；提供辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)時(shí)所需的財(cái)務(wù)資料，如資質(zhì)證明、銀行同意函等。綜合管理部綜合管理部 提供辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建

8、手續(xù)時(shí)需提交的企業(yè)資料、項(xiàng)目資料；對(duì)報(bào)建成果歸檔。物業(yè)公司物業(yè)公司 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，完成業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理合同、物業(yè)備案書。公司內(nèi)部部門配合公司內(nèi)部部門配合項(xiàng)目報(bào)建流程項(xiàng)目報(bào)建流程（一）取得國(guó)有土地使用權(quán)證（一）取得國(guó)有土地使用權(quán)證 取得土地證的方式：出讓、出租、作價(jià)出資； 出讓有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌；出租有國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租1、用地紅線圖2、土地界址坐標(biāo)表3、土地出讓合同及繳費(fèi)（二）取得項(xiàng)目發(fā)改備案二）取得項(xiàng)目發(fā)改備案 1、編制可研報(bào)告書（確定報(bào)告編制單位編制報(bào)告-申請(qǐng)審查）2、取得項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估意見(jiàn)（市住建局辦理）3、取得固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案（

9、三）取得項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)（三）取得項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)1、取得項(xiàng)目定線作業(yè)表及專用地形圖2、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3、編制項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案4、申請(qǐng)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審查（四）取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案預(yù)審?fù)ㄖ獣ㄋ模┤〉庙?xiàng)目設(shè)計(jì)方案預(yù)審?fù)ㄖ獣?、編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案2、建筑設(shè)計(jì)方案審查3、設(shè)計(jì)方案面積核準(zhǔn)4、申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)方案審查（五）取得各專項(xiàng)報(bào)建意見(jiàn)：（五）取得各專項(xiàng)報(bào)建意見(jiàn)：園林、節(jié)能、環(huán)評(píng)、人防、國(guó)安、水保、防雷1、環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批（確定報(bào)告編制單位編制報(bào)告-申請(qǐng)審查）2、交評(píng)影響評(píng)價(jià)報(bào)告評(píng)審3、節(jié)能評(píng)估報(bào)告審查4、國(guó)安報(bào)建5、抗震設(shè)防要求技術(shù)審查（六）取得項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證（六）取得項(xiàng)目

10、建設(shè)工程規(guī)劃許可證1、園林報(bào)建2、人防規(guī)劃報(bào)建3、防雷規(guī)劃報(bào)建4、項(xiàng)目水土保持方案審批（確定報(bào)告編制單位編制報(bào)告-申請(qǐng)審查）（七）取得施工圖審查合格書（七）取得施工圖審查合格書1、辦理項(xiàng)目施工圖審查（出具施工圖）2、辦理防雷裝置施工圖審查3、辦理人防工程施工圖審查4、辦理消防設(shè)計(jì)備案或?qū)徍?、取得園林綠化工程施工圖設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)（有資質(zhì)單位出具園林綠化設(shè)計(jì)方案）（八）取得項(xiàng)目建筑工程施工許可證（八）取得項(xiàng)目建筑工程施工許可證1、確定符合項(xiàng)目要求的有資質(zhì)施工單位、監(jiān)理單位、招標(biāo)代理單位2、取得中標(biāo)通知書3、取得人防施工圖審查意見(jiàn)4、取得消防施工圖審核意見(jiàn)5、取得施工圖審核合格意見(jiàn)6、取得施工發(fā)包備

11、案書7、取得項(xiàng)目質(zhì)量安全監(jiān)督登記表8、繳存農(nóng)民工工資保證金、工程款支付保證金、墻改基金（九）其它施工報(bào)建（九）其它施工報(bào)建1、節(jié)水施工報(bào)建（如中水處理）2、國(guó)安施工備案3、施工、監(jiān)理單位駐瓊備案、項(xiàng)目單項(xiàng)備案。4、項(xiàng)目周邊市政配套報(bào)建（十）取得商品房預(yù)售許可證（十）取得商品房預(yù)售許可證1、面積測(cè)繪報(bào)告審核備案（確定測(cè)繪單位測(cè)繪報(bào)告初審申報(bào)）2、預(yù)售款專用帳戶備案（財(cái)務(wù)）3、出具銀行提供同意銷售的函（財(cái)務(wù)）4、商品房預(yù)售方案?jìng)浒?、工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度達(dá)到25%以上6、街道命名和門牌編號(hào)（十一）批后管理（十一）批后管理1、取得建設(shè)工程放線成果單2、取得建設(shè)工程驗(yàn)線成果單3、辦理主體封頂核驗(yàn)意見(jiàn)4、取得竣

12、工測(cè)量成果驗(yàn)收意見(jiàn)5、取得竣工實(shí)測(cè)面積報(bào)告?zhèn)浒竿ㄟ^(guò)（十二）取得建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)書（十二）取得建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)書1、竣工測(cè)量成果2、園林、防雷、環(huán)評(píng)、人防、消防、質(zhì)監(jiān)、國(guó)安、水保八大專項(xiàng)意見(jiàn)3、竣工面積備案4、批后管理表及規(guī)劃驗(yàn)收（十三）取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證（十三）取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證1、規(guī)劃驗(yàn)收相關(guān)材料（十四）取得產(chǎn)權(quán)證（十四）取得產(chǎn)權(quán)證1、竣工實(shí)測(cè)面積采信2、房產(chǎn)信息錄入3、出具銀行同意辦理產(chǎn)權(quán)證的函4、白蟻備案證5、期房按揭表（預(yù)售房屋提供）其它報(bào)建其它報(bào)建1、辦理房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)申報(bào)、年檢、變更辦理房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)申報(bào)、年檢、變更（1）綜合管理部提供符合要求的有職

13、稱人員證件及相關(guān)材料（如工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等），提供企業(yè)信息及、人員信息及其它相關(guān)材料。（2）財(cái)務(wù)部提供銀行資信證明2 2、市政道路：、市政道路：與規(guī)劃報(bào)建不同點(diǎn)：需辦項(xiàng)目立項(xiàng)和投資備案、可研審批，初步設(shè)計(jì)及投資概算審批、最后辦理工程交接驗(yàn)收后同時(shí)移交市政工程公司。3 3、重點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)、開(kāi)通綠色審批通道、臨建報(bào)批、大型獎(jiǎng)項(xiàng)申報(bào)等、重點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)、開(kāi)通綠色審批通道、臨建報(bào)批、大型獎(jiǎng)項(xiàng)申報(bào)等。4 4、國(guó)土：、國(guó)土：土地抵押、解押手續(xù)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地性質(zhì)變更，超容積率用地審批，土地評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒浮⑼恋亟缰氛{(diào)整、土地規(guī)劃等；5 5、規(guī)劃：、規(guī)劃：跟進(jìn)控規(guī)編制、變更設(shè)計(jì)條件，出具土地變更相關(guān)意見(jiàn)，協(xié)調(diào)繳交增容費(fèi)、規(guī)劃方案變更、出具路網(wǎng)和地下管網(wǎng)圖、臨建報(bào)批等； 6 6、住建：、住建：設(shè)計(jì)、施工單位駐瓊備案、項(xiàng)目單項(xiàng)備案、預(yù)售證延期、測(cè)繪面積變更、施工證變更；7 7、園林和交通：、園林和交通：占用市政綠化帶處理，道路開(kāi)口、設(shè)置公交站牌等；8 8、其它：、其它：關(guān)于本公司項(xiàng)目政府部門之間來(lái)往文件跟進(jìn)，項(xiàng)目違建罰款、環(huán)保投訴、媒體曝光、配合辦理土地和產(chǎn)權(quán)解壓、抵押等。報(bào)建成果報(bào)建成果土地界址坐標(biāo)表、土地證