2015年上半年陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算試題

1、2015 年上半年陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析 ：星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時(shí)間為 180 分鐘，總分100 分， 60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有1 個(gè)事最符合題意）1、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500 萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)成本3 000萬(wàn)元，管理費(fèi)用 400 萬(wàn)元，投資利息 500 萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用 400 萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi) 600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值10 000萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的成本利潤(rùn)率為。A ： 36B： 62 07C： 73 47D： 80E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、 工程投資額在_萬(wàn)元以下

2、或者建筑面積在_m2 以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。A 20， 200B 50， 300C 30， 500D 30， 3003、假設(shè)開(kāi)發(fā)法是以 _原理為理論依據(jù)的。A 收益遞增原理B .均衡原理C.預(yù)期原理D.未來(lái)趨勢(shì)原理4、在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是_的使用方式。A 經(jīng)濟(jì)化B.最高最佳C.實(shí)際性D.常規(guī)5、國(guó)家征稅必須通過(guò)法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對(duì)象和課稅額度。這表明了稅收的特征。A:強(qiáng)制性B:固定性C:無(wú)償性D:有償性E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、王某與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂一購(gòu)房合同，房屋總價(jià)款為300 萬(wàn)元，并交付定金 75

3、萬(wàn)元。如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某萬(wàn)元。A ： 75B： 120C： 135D： 150E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、城市_的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排。A 詳細(xì)規(guī)劃B.控制規(guī)劃C .指標(biāo)規(guī)劃D.分區(qū)規(guī)劃8、當(dāng)房地產(chǎn)的需求和供給同時(shí)減少后，以下能反映市場(chǎng)均衡價(jià)格變化的選項(xiàng)是_。-A.均衡價(jià)格上升B.均衡價(jià)格下降C.均衡價(jià)格不變D.取決于供給和需求變動(dòng)的程序9、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置與合理空置率的關(guān)系是。A ：空置率 =合理空置率B:空置率合理空置率D:不能判斷E:借款合同10、關(guān)于

4、預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A 可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B 當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類(lèi)型，主要有年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算D 年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化11、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120 m2,單位建筑面積的重置 價(jià)格為600元/褶，建筑物殘值率為5%,年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算 該建筑物的成新率是。A： 81.00B： 84.00C： 84.17D： 84.80E

5、:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是【 2007 年考題】A:上調(diào)貸款利率B:收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款C:開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D:增加土地供應(yīng)E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、某承租人的基礎(chǔ)租金為15 萬(wàn)元 /月，如果營(yíng)業(yè)額的8%作為百分比租金，如果在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為 150 萬(wàn)元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬(wàn)元。A 15B 20C 35D 5014、某游樂(lè)場(chǎng)按土地法定最高出讓年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營(yíng) 15 年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權(quán)的剩余使用年限是_年。A 15B 25C 35D 5515、確定房改“三改四建”基本內(nèi)容的是。A ： 1991 年 11 月，國(guó)務(wù)院辦

6、公廳下發(fā)的關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)B： 1994年 7 月 18 日國(guó)務(wù)院下發(fā)的關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定C： 1998 年 7 月 3 日發(fā)布的國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知D： 2003年 8 月 12 日國(guó)務(wù)院下發(fā)的 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章16、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理依據(jù)與相同，是預(yù)期原理。A:收益法B:經(jīng)濟(jì)法C:權(quán)益法D：成本法E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于 2001 年 8 月 31 日，經(jīng)濟(jì)壽命為60 年，后于 2011 年 8 月 31 日補(bǔ)辦了建設(shè)用地使用權(quán)

7、出讓手續(xù)，土地使用期限為 40 年（自 2011 年 8 月 31 日起計(jì)），建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對(duì)建筑物按殘余價(jià)值給予補(bǔ)償。 2012年 8 月 31 日對(duì)該辦公樓進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)測(cè)算，該辦公樓的土地重新取得價(jià)格為 3000 萬(wàn)元，建筑物重置價(jià)格為 4500 萬(wàn)元，殘值率為0。該辦公樓在 2012 年 8 月 31 日的評(píng)估價(jià)值為萬(wàn)元。A ： 5850B： 6125C： 6510D： 6675E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、 物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成一般包括_。 管理服務(wù)人員的工資、 社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 辦公費(fèi)用；

8、 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)的酬金；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用A B.C.D.19、 2004年 8月 28 日， 十屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)了 關(guān)于修改（中華人民共和國(guó)土地管理法） 的決定 ，區(qū)分了。A ： “國(guó)有”和“集體”B： “有償”和“無(wú)償”C： “出讓”和“轉(zhuǎn)讓”D： “征收”和“征用”E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章20、 某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫(xiě)字樓在建工程， 采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求取；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。 該

9、估價(jià)報(bào)告求取寫(xiě)字樓在建工程的價(jià)值， 實(shí)質(zhì)上采用了（） 。A 假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法B .假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法21、 運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)， 要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的。A:合法原JWB:最高最佳使用原刖C：替代原JWD:公平原JWE:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、 城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象， 在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)， 根據(jù)用途相似、 地塊相連、 地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段。 調(diào)查評(píng)估

10、出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的。A:基準(zhǔn)價(jià)格B:平均價(jià)格C:正常價(jià)格D:市場(chǎng)價(jià)格E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為的方法。A:質(zhì)量控制B：成本控制C:進(jìn)度控制D:合同管理E:借款合同24、防震縫的寬度在任何情況下不得小于mm。A ： 20B： 30C： 40D： 50E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、下列不屬于衡量會(huì)計(jì)信息質(zhì)量原則的是_。A 客觀性原則B.不相關(guān)連性原則C,可比性原則D.及時(shí)性原則二、多項(xiàng)選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意， 至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。 錯(cuò)選， 本題不得分； 少選， 所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、權(quán)

11、利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)登記。A:預(yù)告B:變更C:更正D:異議E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有_等。A 建筑規(guī)模B .臨路狀況C.樓層D.建筑容積率E.繁華程度3、房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的（）。A 投資價(jià)值B.賬面價(jià)值C.市場(chǎng)價(jià)值D.使用價(jià)值E.交換價(jià)值4、下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是_。A 指數(shù)平滑法B.市場(chǎng)因子推演法C .德?tīng)柗品―.銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法5、對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除_的余值為計(jì)稅依據(jù)。A. 10% 20%B. 10% 30%C. 20% 30%D. 30% 40%6、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不

12、符合職業(yè)道德行為的有。A:某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估B ：某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供幫助C:某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查D:估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)E：某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告7、下列不屬于房地產(chǎn)金融特點(diǎn)的是_。A 集中性B.資金周轉(zhuǎn)期短C.資金運(yùn)動(dòng)同定性D.資金增值性8、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說(shuō)法，正確的有。A:注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可

13、以蓋個(gè)人印章不簽名B:注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以只簽名不蓋個(gè)人印章C:至少有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名D:法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章9、作為體現(xiàn)保險(xiǎn)行為內(nèi)在功能的表現(xiàn)形式，是保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的外部功能。A:分散風(fēng)險(xiǎn)B:組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償C:融通資金D:防災(zāi)防損E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、關(guān)于個(gè)人住房公積金的說(shuō)法，正確的是_。A 個(gè)人住房公積金的利息所得免征個(gè)人所得稅B.住房公積金的繳存比例一般不得低于5%,原則上不得超過(guò)15%C.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額D.每年的1月1日為職工住房公積金的結(jié)息日11、以下說(shuō)法滿足最高最佳使用的條件有_。A 法律上許可

14、B.技術(shù)上可能C .價(jià)值最大化D.權(quán)益上允許E.經(jīng)濟(jì)上可行12、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有。A:估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B:建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C:建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D ：建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額E:建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊13、下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有。A：房地產(chǎn)抵押估價(jià)B:房屋征收評(píng)估C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)D:房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)E：房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)14、王某花50 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10，但該投資第一年

15、末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第一年的實(shí)際收益可能為萬(wàn)元。A ： 2B： 3C： 4D： 5E： 615、 下列關(guān)于 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 確定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度， 表述正確的是。A:凡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng) 登記，一律不發(fā)生效力B:不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理C：依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)必須登記D ：在對(duì)土地、荒山、灘涂、草原、水面等國(guó)有自然資源進(jìn)行依法轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者變更登記E:權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正 登記16、 2009 年 4 月，王某將其住宅出租，月租金收入為 2000 元，其當(dāng)月

16、應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為元。A ： 80B： 160C： 200D： 240E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、與其他存款相比，下列有關(guān)存單的特點(diǎn)，說(shuō)法不正確的是_。A 期限短B.不記名、可自由轉(zhuǎn)讓C.能提前提取現(xiàn)金D.面額固定18、投資基金中，發(fā)起人與管理人、托管人之間是一種_的關(guān)系。A 投資合同B.基金發(fā)行辦法C .信托契約D.基金章程19、商品房銷(xiāo)售計(jì)價(jià)方式包括。A:按均攤建筑面積計(jì)價(jià)B:按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)C:按建筑面積計(jì)價(jià)D:按套（單元）計(jì)價(jià)E:按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)20、當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮_。A 通貨膨脹影響B(tài).投資利息因素C.資金時(shí)間價(jià)值D.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償21、根據(jù)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意

17、見(jiàn) ，下列關(guān)于估價(jià)專家鑒定的表述中，正確的是。A ：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3 人以上（含 3 人 ）單數(shù)成員組成鑒定組B：估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤并出具估價(jià)報(bào)告C：估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告D:估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)E:鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避22、 如果某類(lèi)房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性， 則該類(lèi)房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為。（過(guò)時(shí) ）A ： 0.5B： 1.0C： 1.5D： 2.0E： 3.023、 在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)， 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的， 并且各期上升或下降的幅度比率大致接近， 則宜選用_方法進(jìn)行測(cè)算。A 平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D .指數(shù)修勻法24、 A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在一項(xiàng)目投標(biāo)中，符合中