2015年上半年陜西省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：星級酒店不同功能用房收益的測算試題

1、2015 年上半年陜西省房地產(chǎn)估價師案例與分析 ：星級酒店不同功能用房收益的測算試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分100 分， 60分及格。一、單項選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有1 個事最符合題意）1、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500 萬元，土地開發(fā)成本3 000萬元，管理費用 400 萬元，投資利息 500 萬元，銷售費用 400 萬元，銷售稅費 600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10 000萬元，則該房地產(chǎn)的成本利潤率為。A ： 36B： 62 07C： 73 47D： 80E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、 工程投資額在_萬元以下

2、或者建筑面積在_m2 以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。A 20， 200B 50， 300C 30， 500D 30， 3003、假設(shè)開發(fā)法是以 _原理為理論依據(jù)的。A 收益遞增原理B .均衡原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢原理4、在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是_的使用方式。A 經(jīng)濟化B.最高最佳C.實際性D.常規(guī)5、國家征稅必須通過法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對象和課稅額度。這表明了稅收的特征。A:強制性B:固定性C:無償性D:有償性E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300 萬元，并交付定金 75

3、萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某萬元。A ： 75B： 120C： 135D： 150E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、城市_的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進一步的安排。A 詳細規(guī)劃B.控制規(guī)劃C .指標規(guī)劃D.分區(qū)規(guī)劃8、當房地產(chǎn)的需求和供給同時減少后，以下能反映市場均衡價格變化的選項是_。-A.均衡價格上升B.均衡價格下降C.均衡價格不變D.取決于供給和需求變動的程序9、在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置與合理空置率的關(guān)系是。A ：空置率 =合理空置率B:空置率合理空置率D:不能判斷E:借款合同10、關(guān)于

4、預(yù)算，下列說法錯誤的是（）。A 可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B 當一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D 年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化11、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120 m2,單位建筑面積的重置 價格為600元/褶，建筑物殘值率為5%,年折舊額為1440元，用直線法計算 該建筑物的成新率是。A： 81.00B： 84.00C： 84.17D： 84.80E

5、:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是【 2007 年考題】A:上調(diào)貸款利率B:收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C:開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D:增加土地供應(yīng)E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某承租人的基礎(chǔ)租金為15 萬元 /月，如果營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果在一個月內(nèi)的營業(yè)額為 150 萬元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬元。A 15B 20C 35D 5014、某游樂場按土地法定最高出讓年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營 15 年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權(quán)的剩余使用年限是_年。A 15B 25C 35D 5515、確定房改“三改四建”基本內(nèi)容的是。A ： 1991 年 11 月，國務(wù)院辦

6、公廳下發(fā)的關(guān)于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見B： 1994年 7 月 18 日國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定C： 1998 年 7 月 3 日發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知D： 2003年 8 月 12 日國務(wù)院下發(fā)的 國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章16、假設(shè)開發(fā)法的原理依據(jù)與相同，是預(yù)期原理。A:收益法B:經(jīng)濟法C:權(quán)益法D：成本法E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于 2001 年 8 月 31 日，經(jīng)濟壽命為60 年，后于 2011 年 8 月 31 日補辦了建設(shè)用地使用權(quán)

7、出讓手續(xù)，土地使用期限為 40 年（自 2011 年 8 月 31 日起計），建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補償。 2012年 8 月 31 日對該辦公樓進行評估，經(jīng)測算，該辦公樓的土地重新取得價格為 3000 萬元，建筑物重置價格為 4500 萬元，殘值率為0。該辦公樓在 2012 年 8 月 31 日的評估價值為萬元。A ： 5850B： 6125C： 6510D： 6675E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、 物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成一般包括_。 管理服務(wù)人員的工資、 社會保險和按規(guī)定提取的福利等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 辦公費用；

8、 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護費；物業(yè)管理企業(yè)的酬金；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用A B.C.D.19、 2004年 8月 28 日， 十屆人大常委會第十一次會議通過了 關(guān)于修改（中華人民共和國土地管理法） 的決定 ，區(qū)分了。A ： “國有”和“集體”B： “有償”和“無償”C： “出讓”和“轉(zhuǎn)讓”D： “征收”和“征用”E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章20、 某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程， 采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。 該

9、估價報告求取寫字樓在建工程的價值， 實質(zhì)上采用了（） 。A 假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法B .假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法21、 運用收益法評估房地產(chǎn)價值時， 要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的。A:合法原JWB:最高最佳使用原刖C：替代原JWD:公平原JWE:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、 城市基準地價是以一個城市為對象， 在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)， 根據(jù)用途相似、 地塊相連、 地價相近的原則劃分地價區(qū)段。 調(diào)查評估

10、出的各地價區(qū)段在某一時點的。A:基準價格B:平均價格C:正常價格D:市場價格E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為的方法。A:質(zhì)量控制B：成本控制C:進度控制D:合同管理E:借款合同24、防震縫的寬度在任何情況下不得小于mm。A ： 20B： 30C： 40D： 50E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、下列不屬于衡量會計信息質(zhì)量原則的是_。A 客觀性原則B.不相關(guān)連性原則C,可比性原則D.及時性原則二、多項選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有2 個或 2 個以上符合題意， 至少有 1 個錯項。 錯選， 本題不得分； 少選， 所選的每個選項得 0.5 分）1、權(quán)

11、利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請登記。A:預(yù)告B:變更C:更正D:異議E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有_等。A 建筑規(guī)模B .臨路狀況C.樓層D.建筑容積率E.繁華程度3、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的（）。A 投資價值B.賬面價值C.市場價值D.使用價值E.交換價值4、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是_。A 指數(shù)平滑法B.市場因子推演法C .德爾菲法D.銷售人員意見綜合法5、對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除_的余值為計稅依據(jù)。A. 10% 20%B. 10% 30%C. 20% 30%D. 30% 40%6、下列房地產(chǎn)估價活動中，不

12、符合職業(yè)道德行為的有。A:某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B ：某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供幫助C:某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查D:估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價E：某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負責估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告7、下列不屬于房地產(chǎn)金融特點的是_。A 集中性B.資金周轉(zhuǎn)期短C.資金運動同定性D.資金增值性8、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有。A:注冊房地產(chǎn)估價師可

13、以蓋個人印章不簽名B:注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章C:至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名D:法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章9、作為體現(xiàn)保險行為內(nèi)在功能的表現(xiàn)形式，是保險經(jīng)濟活動的外部功能。A:分散風險B:組織經(jīng)濟補償C:融通資金D:防災(zāi)防損E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、關(guān)于個人住房公積金的說法，正確的是_。A 個人住房公積金的利息所得免征個人所得稅B.住房公積金的繳存比例一般不得低于5%,原則上不得超過15%C.個人購買商鋪時，可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額D.每年的1月1日為職工住房公積金的結(jié)息日11、以下說法滿足最高最佳使用的條件有_。A 法律上許可

14、B.技術(shù)上可能C .價值最大化D.權(quán)益上允許E.經(jīng)濟上可行12、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有。A:估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B:建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C:建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D ：建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構(gòu)建價格與市場價值之間的差額E:建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊13、下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有。A：房地產(chǎn)抵押估價B:房屋征收評估C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價D:房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價E：房地產(chǎn)司法拍賣估價14、王某花50 萬元購買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標收益率為10，但該投資第一年

15、末出現(xiàn)了風險損失，該物業(yè)第一年的實際收益可能為萬元。A ： 2B： 3C： 4D： 5E： 615、 下列關(guān)于 中華人民共和國物權(quán)法 確定的不動產(chǎn)登記制度， 表述正確的是。A:凡不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng) 登記，一律不發(fā)生效力B:不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理C：依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)必須登記D ：在對土地、荒山、灘涂、草原、水面等國有自然資源進行依法轉(zhuǎn)讓時，必須要進行轉(zhuǎn)讓或者變更登記E:權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正 登記16、 2009 年 4 月，王某將其住宅出租，月租金收入為 2000 元，其當月

16、應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為元。A ： 80B： 160C： 200D： 240E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、與其他存款相比，下列有關(guān)存單的特點，說法不正確的是_。A 期限短B.不記名、可自由轉(zhuǎn)讓C.能提前提取現(xiàn)金D.面額固定18、投資基金中，發(fā)起人與管理人、托管人之間是一種_的關(guān)系。A 投資合同B.基金發(fā)行辦法C .信托契約D.基金章程19、商品房銷售計價方式包括。A:按均攤建筑面積計價B:按套內(nèi)使用面積計價C:按建筑面積計價D:按套（單元）計價E:按套內(nèi)建筑面積計價20、當較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮_。A 通貨膨脹影響B(tài).投資利息因素C.資金時間價值D.投資風險補償21、根據(jù)城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意

17、見 ，下列關(guān)于估價專家鑒定的表述中，正確的是。A ：估價專家委員會應(yīng)當指派3 人以上（含 3 人 ）單數(shù)成員組成鑒定組B：估價報告存在技術(shù)問題的，估價專家委員會應(yīng)當改正錯誤并出具估價報告C：估價報告不存在技術(shù)問題的應(yīng)維持估價報告D:估價專家委員會應(yīng)當自收到申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見E:鑒定組成員與原估價機構(gòu)、拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避22、 如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性， 則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為。（過時 ）A ： 0.5B： 1.0C： 1.5D： 2.0E： 3.023、 在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時， 當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的， 并且各期上升或下降的幅度比率大致接近， 則宜選用_方法進行測算。A 平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動平均法D .指數(shù)修勻法24、 A 房地產(chǎn)開發(fā)公司在一項目投標中，符合中