酒店投資決策分析的應用案例

1、編輯ppt酒店投資決策分析的應用案例 編輯ppt內(nèi)容提綱第一節(jié)第一節(jié) 高星級酒店新建項目的投資分析高星級酒店新建項目的投資分析第二節(jié)第二節(jié) 公寓式酒店項目的投資分析公寓式酒店項目的投資分析 第三節(jié)第三節(jié) 酒店改建項目的投資分析酒店改建項目的投資分析 第四節(jié)第四節(jié) 酒店收購與改建項目的投資比較分析酒店收購與改建項目的投資比較分析編輯ppt一、酒店投資項目背景 （1 1）微觀背景：酒店投資與企業(yè)多元化戰(zhàn)略發(fā)展）微觀背景：酒店投資與企業(yè)多元化戰(zhàn)略發(fā)展（2 2）宏觀背景：區(qū)域酒店業(yè)嚴重滯后于旅游業(yè)發(fā)展）宏觀背景：區(qū)域酒店業(yè)嚴重滯后于旅游業(yè)發(fā)展編輯ppt二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預測與估算（1）項目規(guī)模與投資估算表7

2、-1 2002年全國4、5星級規(guī)模酒店總量客房總量（間）客房平均數(shù)量五星星級635143500226資料來源：中國旅游統(tǒng)計年鑒（2003）n根據(jù)以上資料分析，加上為保證企業(yè)會務接待的正常需要，初步確定擬新建酒店未來客房數(shù)量為220間。n為保證項目投資的準確性及可比性，項目總投資測算的方法按照國際慣例，以“客房數(shù)量方法”計算，一個房間投資40萬元，因此該酒店需要總投資為220間40=8800萬元（含所有的設(shè)施設(shè)備費用）。n根據(jù)對該企業(yè)項目管理部的調(diào)研訪談可知，項目評審會議規(guī)模最大的為210人，最小的大約在70人。而根據(jù)調(diào)查，2002年全國高星級酒店平均客房數(shù)不低于200

3、間（表7-1）。編輯ppt二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預測與估算（2）項目計算期的確定 n高星級酒店建筑物的使用年限一般在35-45年之間。但由于多個方面的原因，酒店本身的經(jīng)營年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。為評估分析方便起見，該酒店項目的計算期取18年，建設(shè)期為3年，第4年試營業(yè)，第5年開始正式營業(yè) 。（3）項目投資來源與運用的說明 n項目第一年投資2000萬，主要包括項目籌建、酒店區(qū)位選擇、地質(zhì)勘測以及置地、土建招標等費用；這部分投資完全用自有資金。第二年投資5000萬，主要包括建筑工程費、設(shè)備購置費，其中自有資金為2400萬元，余為貸款。第三年投資1800萬，主要包括安裝工程費，全部為長期借款。n

4、項目長期借款為4400萬元，長期貸款利率為2006年8月18日中國建設(shè)銀行剛調(diào)整過的5年期以上的企業(yè)貸款利率6.84%。建設(shè)期間只計息不還款，第四年開始還貸，每年付清利息并分10年等額償還建設(shè)期利息資本化后的全部借款本金。n項目建設(shè)期利息計入固定資產(chǎn)原值內(nèi)，折舊年限為40年，殘值率5%（為簡便起見，不考慮酒店物業(yè)的自然升值情況）。編輯ppt二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預測與估算（4）項目流動資金準備 n參照國內(nèi)五星級酒店項目有關(guān)資料，假定在酒店運營的第一年，需要投入300萬元作為酒店的流動資金，用于維持酒店的正常運營，主要包括員工工資、客房低值易耗品及餐飲成本等。n流動資金全部用短期借款解決，在第4年年初一次

5、性投入，并第4年年末一次性還清。從第5年開始，300萬元流動資金的借貸還款方式仍然照舊：即當年年初一次性借入、當年年末一次性還清，借款本金互相抵消，直到計算期期末，每年只支付流動資金借款利息。 （5）項目正常經(jīng)營期內(nèi)的周期性裝修投入 n按照酒店行業(yè)特點，一般需要5-8年左右對酒店進行重新裝修，以保持酒店對客人的吸引力。n這里我們假設(shè)，酒店每5年利用其自身營運的資金積累對酒店進行內(nèi)外部裝修，并假設(shè)每次裝修所發(fā)生的總費用折合每間客房為2.5萬元，即需要每5年開始的第一年投入550萬對酒店進行重新裝修。裝修費用按照5年來計提或攤銷，假定期末沒有殘值。編輯ppt二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預測與估算（6）項目銷售收入

6、的測算 酒店投資項目在計算期內(nèi)各年的收入如表7-2所示。 表7-2 酒店項目收入預測項目營業(yè)期第4-10年第11-18年外部收入客房收入（萬元）2336 2746 餐飲收入（萬元）360 360 會議收入（萬元）8 8 停車場收入（萬元）10 10 外部收入合計2715 3124 內(nèi)部收入會務收入（萬元）16001500總計43154624編輯ppt二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預測與估算（7）銷售稅金及附加和經(jīng)營成本的預測 經(jīng)營成本對經(jīng)營成本費用的估算，參照國內(nèi)部分高星級酒店經(jīng)濟可行性分析中一些成熟的經(jīng)驗，餐飲成本按照綜合成本率50%計算，會議室按照綜合成本率10%計算，人工成本按照項目規(guī)模與人工費用的比例關(guān)

7、系計算?？紤]到酒店想當部分收入來源于企業(yè)內(nèi)部及相關(guān)客戶單位的會務費用，因此，假定酒店在第一個階段即第4-10年的總經(jīng)營成本約占總收入的40%，酒店在第二個階段即第11-18年的總經(jīng)營成本約占總收入的30%，從而得到各階段酒店經(jīng)營成本分別約為1726萬元和1387萬元。 銷售稅金及附加銷售稅金及附加按照銷售收入的5.65%計算，則第4-10年各年的銷售稅金及附加為244萬元，第11-18年為261萬元。編輯ppt三、項目財務評價 （1）借款需要量計算 （2）固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息計算 （3）固定資產(chǎn)折舊計算 （4）固定資產(chǎn)投資還款計劃與利息計算 （5）利潤與所得稅的計算 （6）全部投資的內(nèi)部

8、收益率與投資回收期 （7）自有資金投資的內(nèi)部收益率與投資回收期 （8）項目償債能力分析 （9）項目財務分析結(jié)論 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8) (9) 編輯ppt三、項目財務評價 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8) (9)（1）項目借款需要量計算 n各年份借款需要量見表7-3。表7-3 酒店各年份借款需要量年份1234合計固定投資總數(shù)（萬元）20005000180008800流動資金000300300自有資金20002400004400借款需要量0260018003004700編輯ppt三、項目財務評價 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8) (9)（

9、2）固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息計算 n假定每年借款發(fā)生在年中，當年借款額只記一半利息。由于貸款利率為6.84%，可知項目建設(shè)期內(nèi)的利息為334萬元（表7-4）。第四年年初累計欠款為4734萬元，該金額亦即利息資本化后的總借款本金。表7-4 酒店固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息年份1234附注年初欠款0026894734建設(shè)期利息為334當年借款026001800當年利息089245年末欠款累計026894734編輯ppt三、項目財務評價 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8) (9)（3A）固定資產(chǎn)折舊計算 n項目計算期為18年，第3年年末建成投入運營，故累計提取折舊年數(shù)為15年。取殘值率

10、為5%，建設(shè)期利息計入固定資產(chǎn)原值內(nèi)。n年折舊額=(8800+334)(1-5%)40=217（萬元）。n第18年回收固定資產(chǎn)余值為：（8800+334）-21715=5880（萬元）。（3B）經(jīng)營期裝修費用攤銷的估算 n每5年開始的第一年投入550萬對酒店進行重新裝修。費用按照5年來計提攤銷，不考慮殘值，因此，每年的攤銷額為：5505=110（萬元）。編輯ppt年份4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 建筑物原值9134折舊費217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 凈值89

11、17 8700 8483 8266 8049 7832 7615 7399 7182 6965 6748 6531 6314 6097 5880 裝修原值550 550 折舊費110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 凈值440 330 220 110 0 440 330 220 110 0 折舊攤銷合計217 217 217 217 217 327 327 327 327 327 327 327 327 327 327 凈值合計8917 8700 8483 8266 8049 8272 7945 7619 7292 6965 7188 6861 6534

12、 6207 5880 表7-5 固定資產(chǎn)折舊、攤銷估算表（單位：萬元）編輯ppt三、項目財務評價 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8) (9)（4）固定資產(chǎn)投資還款計劃與利息計算 n根據(jù)與銀行協(xié)商的條件，第4年開始支付每年的利息再還本金的1/10，10年內(nèi)還清，利息可計入當期損益，詳見表7-6。 表7-6 酒店固定資產(chǎn)投資還款計劃年份45678910111213年初欠款4734 4261 3788 3314 2841 2367 1894 1420 947 473 當年利息支付324 291 259 227 194 162 130 97 65 32 當年還本473 473 473 4

13、73 473 473 473 473 473 473 年末欠款累計4261 3788 3314 2841 2367 1894 1420 947 473 0貸款利率為6.84%編輯ppt三、項目財務評價 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8) (9)（5）利潤與所得稅的計算 n所得稅稅率假定為25%。第4年至第18年利潤及所得稅的計算結(jié)果見表7-7。表7-7 酒店利潤與所得稅的計算年份年份456789101112131415161718銷售收入431543154315431543154315431546244624462446244624462446244624經(jīng)營成本17261726

14、1726172617261726172613871387138713871387138713871387折舊與攤銷217217217217217327327327327327327327327327327固定投資借款利息32429125922719416213097653200000流動資金利息212121212121212121212121212121銷售稅金及附加244244244244244244244261261261261261261261261利潤總額178418161849188119131836186825312563259626282628262826282628所得稅446

15、454462470478459467633641649657657657657657稅后利潤133813621386141114351377140118981922194719711971197119711971編輯ppt三、項目財務評價 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8) (9)（6）全部投資的內(nèi)部收益率與投資回收期 n全部投資的現(xiàn)金流量表見表7-8。根據(jù)表內(nèi)所示凈現(xiàn)金量，計算得到全部投資的內(nèi)部收益率IRR=17.91%；投資回收期（從投資開始年份起）Pt=7.83年。序號項目建設(shè)期營業(yè)期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

16、1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1.1銷售收入4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 1.2回收固定資產(chǎn)余值5880 1.3回收流動資金300 2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2.1固定投資2000 5000 1800 2.2流動資金300 2.3經(jīng)營成本1726 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 2.4銷售稅金及附加244 244 244 244 244 244 244 261 261 261 261 26

17、1 261 261 261 2.5所得稅446 454 462 470 478 459 467 633 641 649 657 657 657 657 657 3凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-2000-5000-18001599 1891 1883 1875 1867 1886 1878 2343 2335 2327 2319 2319 2319 2319 8499 4累計凈現(xiàn)金流-2000-7000-8800-7201-5310-3427-1552315 2201 4079 6422 8757 11083 13402 15720 18039 20357 28856 5稅前凈現(xiàn)金流-2000-5000

18、-18002045 2345 2345 2345 2345 2345 2345 2976 2976 2976 2976 2976 2976 2976 9156 6稅前累計凈現(xiàn)金流-2000-7000-8800-6755-4410-2065280 2625 4971 7316 10291 13267 16242 19218 22193 25169 28144 37300 編輯ppt三、項目財務評價 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8) (9)（7）自有投資的內(nèi)部收益率與投資回收期 n自有資金投資的現(xiàn)金流量表見表7-9。根據(jù)表內(nèi)所示的凈現(xiàn)金量，計算得到自有資金投資的內(nèi)部收益率IRR=2

19、2.24%；投資回收期Pt=6.94年。序號項目建設(shè)期營業(yè)期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1.1銷售收入4315431543154315431543154315462446244624462446244624462446241.2回收固定資產(chǎn)余值58801.3回收流動資金3002現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2.1自有資金投資2000 2400 0 2.2經(jīng)營成本1726 1726 1726 17261726 1726 1726 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 13872.3銷售稅金及附加24

20、4 244 244 244244 244 244 261 261 261 261 261 261 261 2612.4所得稅446 454 462 470478 459 467 633 641 649 657 657 657 657 6572.5固定投資本金償還473 473 473 473473 473 473 473 473 473 0 0 0 0 02.6固定投資利息支付324 291 259 227194 162 130 97 65 32 0 0 0 0 02.7流動資金本金償還3002.8流動資金利息支付21 21 21 2121 21 21 21 21 21 21 21 21 21

21、 213凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-2000-24000 1081 1106 1130 11541178 1230 1255 1752 1776 1800 2298 2298 2298 2298 81784累計凈現(xiàn)金流-2000-4400-4400-3319-2213-1083711250 2480 3734 5486 7262 9062 11360 13658 15956 18254 26432編輯ppt三、項目財務評價 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8) (9)（8）項目償債能力分析 n由表7-10可知，該酒店投資項目如果用全部稅后利潤加上折舊來歸還固定投資的借款本金，則在第6年間

22、可以還清。根據(jù)借款償還期的計算公式，可以得到該項目的借款償還期為：A 借款償還期 表7-10 酒店投資項目的借款還本付息計劃 序號項目4561年初欠款4734318016012還款來源3銷售收入4315431543154經(jīng)營成本1726172617265折舊費2172172176固定投資借款利息3242912597流動資金利息2121218銷售稅金及附加2442442449利潤總額17841816184910所得稅44645446211稅后利潤13381362138612年末欠款(1-11-5)31801601-3Pd (Nl)D/Y(6l)1601/(1386217)5.998（年） 編輯p

23、pt三、項目財務評價 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8) (9)（8）項目償債能力分析 nICREBITPI nEBIT：稅息前利潤，即利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和。 nPI：當期應付利息，即計入總成本費用的總利息費用。B 利息備付率表7-11 酒店投資項目的利息備付率年份45678稅息前利潤EBIT21282128212821282128應付利息PI344312280247215利息備付率ICR6.196.827.618.619.91數(shù)據(jù)來源：表7-7或表7-10編輯ppt三、項目財務評價 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8) (9)（9）項目財務分析結(jié)論

24、 n上述分析表明，該酒店投資項目全部投資、自有資金投資的內(nèi)部收益率（IRR）分別高達17.91%和22.24%，對應的投資回收期（Pt）分別為7.83年和6.94年，說明項目具有較好的盈利能力，并能在較短的時間內(nèi)收回投資。n從項目的借款償還期指標看，該酒店投資項目的借款償還期約為6年，即在建成后的第2年可清償借款；從項目的利息備付率指標看，該投資項目第4-8年各年的利息備付率遠高于2。由此說明該項目具有很好的償債能力。編輯ppt四、項目不確定性分析 （1）全部資金投資的敏感性分析（2）自有資金投資的敏感性分析 (1)(2)編輯ppt四、項目不確定性分析 （1）全部資金投資的敏感性分析(1)(2

25、)表7-12 全部資金投資的敏感性分析不確定性因素變化對IRR的影響對投資回收期的影響銷售收入運營成本絕對值相對變化絕對值相對變化017.91%7.83年1+10%19.40%8.32%7.42年-5.24%2-10%16.39%-8.49%8.33年6.39%3-10%18.89%5.47%7.52年-3.96%4+10%16.92%-5.53%8.19年4.60%n表7-12為項目（全部資金）內(nèi)部收益率、投資回收期對銷售收入及運營成本的敏感性變化。n由表知，銷售收入比運營成本對項目的影響更大，或項目內(nèi)部收益率及投資回收期對銷售收入的變化更為敏感。編輯ppt四、項目不確定性分析 (1)(2)

26、（2）自有資金投資的敏感性分析n表7-13為項目（自有資金）內(nèi)部收益率、投資回收期對銷售收入及運營成本的敏感性變化。n由表可知，銷售收入比運營成本對項目盈利能力的影響更大，或項目內(nèi)部收益率及投資回收期對銷售收入的變化更為敏感。表7-13 自有資金投資的敏感性分析不確定性因素變化對IRR的影響對投資回收期的影響銷售收入運營成本絕對值相對變化絕對值相對變化022.24%6.94年1+10%24.37%9.58%6.42年-7.49%2-10%20.04%-9.89%7.63年9.94%3-10%23.68%6.47%6.54年-5.76%4+10%20.79%-6.52%7.43年7.06%編輯p

27、pt內(nèi)容提綱第一節(jié)第一節(jié) 高星級酒店新建項目的投資分析高星級酒店新建項目的投資分析第二節(jié)第二節(jié) 公寓式酒店項目的投資分析公寓式酒店項目的投資分析 第三節(jié)第三節(jié) 酒店改建項目的投資分析酒店改建項目的投資分析 第四節(jié)第四節(jié) 酒店收購與改建項目的投資比較分析酒店收購與改建項目的投資比較分析編輯ppt一、案例項目基本情況 n本項目為4星級標準公寓式酒店，2002年底正式營業(yè)。酒店位于靜安區(qū)，交通便利，距離機場10分鐘車程，距離火車站15分鐘車程。n酒店高33層，建筑面積約45200M2。其中，第一到第三層為店面及辦公樓，第4層是酒店辦公室，第32層和33層有中餐廳、酒吧、桑拿中心、美容美發(fā)室、健身房等

28、配套設(shè)施（部分設(shè)施在建設(shè)中），其余樓層皆為豪華客房(共441套)。該項目可出售的441套房間的總面積為39681M2(表7-14)。表7-14 上海A公寓酒店產(chǎn)品特點房型單位數(shù)(套)單位面積(M2)面積總計(M2)豪華三室二廳30144 4320豪華二室二廳301644920高級二室一廳8710389619011810620一室一廳84907560一室120273240小計小計44139681商業(yè)及辦公用房5600總計總計45281編輯ppt二、不同經(jīng)營模式下的投資方案說明 本投資方案在不同的經(jīng)營模式下，存在多種可能的具體方案，如表7-15。 表7-15 各種方案及其所對應的經(jīng)營模式方方 案案

29、方案所對應的經(jīng)營模式方案所對應的經(jīng)營模式方案方案1 1收購公寓酒店，分拆出售后回租經(jīng)營方案1A100%自有資金收購方案1B30%自有資金、70%銀行貸款收購方案方案2 2收購公寓酒店，分拆出售后不回租經(jīng)營方案2A100%自有資金收購方案2B30%自有資金、70%銀行貸款收購方案方案3 3收購公寓酒店，分拆出售后回租委托經(jīng)營方案3A100%自有資金收購方案3B30%自有資金、70%銀行貸款收購為簡單起見，以下僅針對方案1A和方案2A的盈利能力進行比較分析。根據(jù)財務杠桿原理，方案1B更優(yōu)于方案1A。顯然，方案2和方案3也是如此。方案3涉及委托專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營管理。如能聯(lián)合優(yōu)秀的酒店管理公司，

30、則該公寓式酒店后期的經(jīng)營和投資回報會更有保障。因此，只要收購后保證能順利分拆出售，方案3將更優(yōu)于方案1、2的盈利能力。編輯ppt三、方案1A的分析 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)（1）初始投資 （2）收入估算 （3）經(jīng)營成本估算 （4）折舊費及經(jīng)營期末回收固定資產(chǎn)余值 （5）增值稅、經(jīng)營稅金及附加、所得稅的估算 （6）項目盈利能力 （7）項目方案的不確定性 編輯ppt三、方案1A的分析 （1）初始投資 n本項目方案的初始投資包括收購該公寓所發(fā)生的所有投入，具體包括公寓房收購款、購房發(fā)生的中介費和購房契稅。假定初始投資在項目實施的第一年年初完成。 (1)(2)(3)(4)(5)(6)

31、(7)項目整體收購價格面積契稅率金額公寓房收購價款830045281 37582.23 收購時的中介費750.00 購房契稅1.50%563.75 合計金額（萬元）38895.98 編輯ppt三、方案1A的分析 （2）收入估算 n項目收入包括三個部分，一是分拆出售441套公寓房所取得的房屋銷售收入，二是出租1-3層、32-33層商業(yè)辦公用房所取得的年租金收入，三是回租后經(jīng)營公寓式酒店的經(jīng)營收入。假定所有收入在項目實施的每年年末實現(xiàn)。(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)1）公寓房銷售收入估算公寓房銷售單價10000元/平方米公寓房可售面積39681平方米銷售收入39681萬元酒店式公寓的售

32、價一般比同區(qū)域的普通住房均價高出2000-4000元/M2，目前上海市酒店式公寓的售價都在1萬元到2萬元/M2不等，因此假定公寓銷售工作在項目第一年內(nèi)完成，銷售價格為1萬元/M2 。2）商業(yè)辦公用房年租金收入1-3層樓面年租金33000365 10000 =328.5（萬元）32-33層年租金72萬元年租金收入合計400.5假設(shè)實際租金價格是3元/M2 天，全部出租，總面積3000M2編輯ppt三、方案1A的分析 （2）收入估算 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)3）回租后公寓式酒店年經(jīng)營收入：4534.18（萬元，表7-16）表7-16 酒店客房收入估算房 型單位（套）單價（元/天）

33、 入住率年收入（萬）豪華三室二廳3076850%420.48 豪華二室二廳3069850%382.16 高級二室一廳17766850%2157.81 一室一廳8455850%855.41 一室12032850%718.32 總總 計計4414414534.18 4534.18 注：根據(jù)從酒店物業(yè)部門的調(diào)查了解，目前上海市酒店式公寓的平均入住率為78.5%，即使是在淡季、或在“非典”期間，公寓式酒店的客房入住率也在50%以上。編輯ppt三、方案1A的分析 （3）經(jīng)營成本估算 n1）對應于公寓房銷售所發(fā)生的成本費用（即在第一年內(nèi)發(fā)生的成本費用）。該成本費用具體包括公寓房銷售推介費用和委托銷售費用（

34、不含增值稅）。 公寓房銷售推介費用：設(shè)定為400（萬元） 委托銷售費用（銷售額1.5%）：3968111.5%=595.22（萬元） 項目第一年內(nèi)發(fā)生的成本費用合計為：995.22（萬元） n2）回租后（從第2年開始到項目經(jīng)營期結(jié)束）每年應支付的費用： 每年應支付給公寓購買者的費用（目前上海酒店式公寓的年投資回報率在7%-8%之間，這里假定公寓購買者的投資回報率為8%）：3968118%=3174.48（萬元） 酒店年經(jīng)營成本：按物業(yè)管理公司提供資料，上海同類酒店的經(jīng)營成本約占酒店經(jīng)營收入的12%。本項目假定該比率為15%。故本項目的經(jīng)營成本為：（72+328.5+4534.18）15%=74

35、0.24（萬元） (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)編輯ppt三、方案1A的分析 （4）折舊費及經(jīng)營期末回收固定資產(chǎn)余值 n本項目方案因公寓房已出售，故折舊只針對商業(yè)辦公用房計提，回收固定資產(chǎn)余值亦是。n商業(yè)辦公用房原值（含購房款、中介費和契稅）： =56000.83+750560045281+56000.831.5% =4810.47（萬元）n年折舊費（按40年產(chǎn)權(quán)房平均提取折舊，不考慮殘值）： =4810.4740=120.26（萬元）n經(jīng)營期結(jié)束時（第16年年末），回收固定資產(chǎn)余值： =4810.47-120.2615=3006.57（萬元）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(

36、7)編輯ppt三、方案1A的分析 （5）增值稅、經(jīng)營稅金及附加、所得稅的估算 n該項目將公寓改造成為公寓酒店、并分拆出售，由此產(chǎn)生的增值需要繳納增值稅。若按固定資產(chǎn)處理方式，增值稅為增值部分的6%： 39681（1-0.83）6%=404.75（萬元）n經(jīng)營稅金及附加（按銷售收入的6%計）： （72+328.5+4534.18）6%=296.08（萬元）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)表7-17 經(jīng)營期年度損益表序號項目估算值（萬元）1銷售收入4934.682銷售成本3914.683折舊費120.264銷售稅金及附加296.085利潤總額603.656所得稅199.207稅后利潤40

37、4.45n所得稅：按當時國家財稅制度，所得稅稅率為33%。根據(jù)上述相關(guān)估測數(shù)據(jù)，可得到該方案在經(jīng)營期內(nèi)的所得稅與年度損益（表7-17）。編輯ppt三、方案1A的分析 （6）項目盈利能力 1）項目投資利潤與利潤率 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)n項目在第一年實現(xiàn)的投資利潤 =公寓房銷售收入-公寓房購房成本-公寓房銷售成本費用-增值稅 =1*39681-0.83*39681+750*3968145281+39681*0.83*1.5% -(400+1*39681*1.5%)-39681*(1-0.83)*6% = 4194.53（萬元）n項目在第一年的投資利潤率（稅后） =4194.5

38、3(0.83*45281)*100%=11.16%n項目在回購后經(jīng)營公寓式酒店每年產(chǎn)生的經(jīng)營利潤。由表7-17可知，公司經(jīng)營期內(nèi)每年實現(xiàn)稅后利潤404萬元。n項目在經(jīng)營期內(nèi)的投資利潤率（稅后） =404(0.83*5600+750*560045281+5600*0.83*1.5%)*100% =8.40% 編輯ppt三、方案1A的分析 （6）項目盈利能力 2）項目內(nèi)部收益率(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)n根據(jù)上述各指標的估算值，可以得到該項目方案的現(xiàn)金流量表（表7-18）。表7-18 全部投資的現(xiàn)金流量表序號項 目收購分拆銷售期回租經(jīng)營期012-15161 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1.1

39、銷售收入39681493549351.2回收固定資產(chǎn)余值30071.3回收流動資金2 2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2.1固定投資388972.2流動資金2.3經(jīng)營成本995391539152.4銷售稅金及附加2962962.5增值稅4052.6所得稅1991993 3凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流-38897382815253531n根據(jù)該表最后一行數(shù)字，計算得到方案內(nèi)部收益率IRR=10.30%。編輯ppt三、方案1A的分析 （7）項目方案的不確定性 n本項目方案的不確定性因素表現(xiàn)為以下多個方面，如項目第一年能否順利完成公寓的收購與分拆出售及其相關(guān)成本費用、公寓房購買者的投資回報率的確定、回租后公寓式酒店的經(jīng)營成本

40、以及酒店的入住率。n由于本方案在進行相關(guān)指標估算時，酒店入住率（假設(shè)值為50%）遠低于上海同類公寓式酒店78.5%的平均水平，且酒店經(jīng)營成本率取值又高于同城同類酒店均值，所以樂觀估計，本方案應有更好的盈利水平。如果考慮到本項目所涉及物業(yè)的自然升值，項目方案的盈利空間將會更大。n但是，本項目的收購與分拆出售存在較大的不確定性，尤其是要在一年內(nèi)順利完成收購-分拆出售-回租這一工作過程，顯然具有一定的難度。此外，在上海地區(qū)存在多種投資機會的前提下，公寓房投資者是否接受8%的投資回報率，也是需要考慮的問題。(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)編輯ppt四、方案2A的分析 （6）項目盈利能力 1）

41、項目投資利潤與利潤率 (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)n項目在第一年實現(xiàn)的投資利潤 =公寓房銷售收入-公寓房購房成本-公寓房銷售成本費用-增值稅 =1*39681-0.83*39681+750*3968145281+39681*0.83*1.5% -(400+1*39681*1.5%)-39681*(1-0.83)*6% = 4194.53（萬元）n項目在第一年的投資利潤率（稅后） =4194.53(0.83*45281)*100%=11.16%n項目每年出租商業(yè)辦公用房產(chǎn)生的經(jīng)營利潤，為147.51萬元。n項目在經(jīng)營期內(nèi)的投資利潤率（稅后） =147.51 (0.83*5600+7

42、50*560045281+5600*0.83*1.5%)*100% =3.07% 編輯ppt四、方案2A的分析 （6）項目盈利能力 2）項目內(nèi)部收益率(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)n根據(jù)該表最后一行數(shù)字，計算得到方案內(nèi)部收益率IRR=7.28%。年份012-1516現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入銷售收入39681400.5400.5回收固定資產(chǎn)余值 3006.57回收流動資金現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出固定投資38896.98流動資金經(jīng)營成本995.2200銷售稅金及附加60.0860.08所得稅(增值稅)404.7572.6572.65凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流-38896.9838281.04267.773274

43、.34表7-19 方案2A的現(xiàn)金流量表 編輯ppt五、分析結(jié)論與投資建議 n該投資活動具有多個可選的投資方案。n針對兩種具體方案的盈利能力即收購公寓酒店并將公寓房分拆出售后是否回租經(jīng)營的分析表明，單純從項目投資方案的盈利能力來看，采取收購-分拆出售-回租經(jīng)營這種投資經(jīng)營模式似乎更優(yōu)。如果考慮到財務杠桿的作用，積極爭取金融機構(gòu)貸款，則項目投資方案的盈利效果會更佳。n在收購-分拆出售-回租經(jīng)營這一投資經(jīng)營模式之下，如果能夠聯(lián)合優(yōu)秀的酒店管理公司，由酒店管理公司向業(yè)主回租并進行酒店經(jīng)營管理，并由酒店經(jīng)營管理公司向業(yè)主支付投資回報，則該投資方案后期的經(jīng)營風險和壓力可以降至最低。n此外，該項目投資活動最

44、終是否成功，還取決于投資公司能否在第一年順利完成公寓的收購與分拆銷售、在分拆出售過程中能否通過協(xié)商得到比較滿意的投資回報率以及在前期的投資與后期的經(jīng)營活動過程中能否有效地控制各項成本費用。 編輯ppt內(nèi)容提綱第一節(jié)第一節(jié) 高星級酒店新建項目的投資分析高星級酒店新建項目的投資分析第二節(jié)第二節(jié) 公寓式酒店項目的投資分析公寓式酒店項目的投資分析 第三節(jié)第三節(jié) 酒店改建項目的投資分析酒店改建項目的投資分析 第四節(jié)第四節(jié) 酒店收購與改建項目的投資比較分析酒店收購與改建項目的投資比較分析編輯ppt一、項目背景n本項目是一酒店投資改建項目，即擬在收購某賓館舊樓基礎(chǔ)上進行改建。本項目的實施將實現(xiàn)投資方公司業(yè)務

45、的多元化拓展，利用項目所在地城市的旅游資源謀求獲利與發(fā)展空間，有助于公司的持續(xù)發(fā)展，提高公司整體競爭力。n項目改建主要是在賓館舊樓的基礎(chǔ)上進行。通過內(nèi)、外部全盤改造，保留原酒店建筑物框架結(jié)構(gòu)，按照三星級酒店標準進行內(nèi)、外部裝修及進行水電、暖通、消防安裝。n酒店客房157間，計劃餐位數(shù)300個，夜總會座位為100位，另有健身房、桑拿洗浴中心、棋牌房、彈子房、保齡球和美容美發(fā)中心、商場等必要服務設(shè)施。n根據(jù)項目建設(shè)規(guī)劃，本項目建設(shè)期為1年。由項目特點等因素，本項目運營期按15年計算，每年的經(jīng)營時間按360天計。編輯ppt二、項目財務數(shù)據(jù)估算 (1)(2)(3)(4)(5)（1）投資估算、投資使用計

46、劃及資金籌措 （2）項目固定資產(chǎn)折舊費 （3）營業(yè)收入和營業(yè)稅金 （4）成本費用 （5）利潤及利潤分配 編輯ppt二、項目財務數(shù)據(jù)估算（1）投資估算、投資使用計劃及資金籌措 (1)(2)(3)(4)(5)固定資產(chǎn)投資估算 基建部分：購買賓館需1230萬元；改建費用需460萬元，包括中央空調(diào)、消防、冷熱水處理、洗衣設(shè)備、電視、電話、光釬、寬帶等。 裝修部分：從第1年起，每5年一次，每次內(nèi)裝費用370萬元；外裝70萬元。 兩項合計需2130萬元。流動資金估算：本項目流動資金估算總額為100萬元。項目總投資 初始總投資=初始固定資產(chǎn)投資+初始流動資金=2130+100=2230萬元投資使用計劃 按本

47、項目實施進度規(guī)劃，項目建設(shè)期為1年。流動資本從開始營業(yè)按100%安排使用。資金籌措：本項目所需全部資金均為集團內(nèi)部自行籌措。編輯ppt二、項目財務數(shù)據(jù)估算（2）項目固定資產(chǎn)折舊費 (1)(2)(3)(4)(5)項目12345678910111213141516建筑物15年原值1690折舊費101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4凈值 1588.61487.21385.81284.411831081.6980.2878.8777.4676574.6473.2371.8270.4169裝修

48、5年原值440440440折舊費83.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.6凈值356.4272.8189.2105.622356.4272.8189.2105.622356.4272.8189.2105.622合計原值2130折舊費185185185185185185185185185185185185185185185凈值19451760157513901205143812531068883698931746561376191第2年-第16年年折舊費為：1690（1-10%）15=101.40（萬元）第16年年末回

49、收固定資產(chǎn)余值為：169010%=169.00（萬元）裝修按5年計提折舊，殘值率取5%。每次裝修費用為440萬元，故有：第2年-第6年年折舊費為：440（1-5%）5=83.60（萬元）第6年年末回收固定資產(chǎn)余值為：4405%=22.00（萬元）第7年-第11年與第12年-第16年的計算與第一個裝修周期的計算類似 編輯ppt二、項目財務數(shù)據(jù)估算（3）營業(yè)收入和營業(yè)稅金 (1)(2)(3)(4)(5)序號產(chǎn)品名稱營運能力 100%數(shù)量單位單價(元)天數(shù)比率銷售收入(萬元）1營業(yè)收入1443.241.1客房收入157間10036070%395.641.2餐飲收入738.001.2.1中餐300座5

50、036060%324.001.2.2晚餐300座5036070%378.001.2.3早餐及大堂吧、送房餐座100036036.001.3康樂收入237.601.3.1KTV10間20036070%50.401.3.2夜總會100位6036050%108.001.3.3桑拿中心50人4036060%43.201.3.4棋牌、彈子房100036036.001.4其它營業(yè)收入200036072.002營業(yè)稅金及附加72.16編輯ppt二、項目財務數(shù)據(jù)估算（4）成本費用 (1)(2)(3)(4)(5)序號項 目營 業(yè) 期第2-16年1 1固定成本固定成本1.1工資福利109.44 1.2維修費3.7

51、0 1.3折舊費185.00 1.4中央空調(diào)費及其他43.30 1.5辦公費28.86 1.6廣告宣傳14.43 小計384.73 2 2可變成本可變成本客房、餐飲及其他474.06 3 3營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加72.16 合計合計930.95 編輯ppt二、項目財務數(shù)據(jù)估算(1)(2)(3)(4)(5)1）工資及福利費。按酒店定員和人均月工資及福利費估算。酒店定員為100人，人均工資為800元/人月，福利費按工資的14%計取。 年工資及福利費：100人800元/月12月(1+14%)=109.44（萬）2）固定資產(chǎn)維修費。按年折舊額的2%計取。 年固定資產(chǎn)維修費：1852%=3.70（

52、萬）3）辦公費。按營業(yè)收入的2%計取。 年辦公費：1443.242%=28.86（萬）4）廣告宣傳費。按營業(yè)收入的1%計取。 年廣告宣傳費：1443.241%=14.43（萬）5）中央空調(diào)運行費及其它固定支出。按營業(yè)收入的3%計取。 年中央空調(diào)運行費及其它固定支出：1443.243%=43.30（萬）年固定成本費用合計年固定成本費用合計：109.44+3.70+28.86+14.43+43.30=199.73（萬）固定成本費用的估算編輯ppt二、項目財務數(shù)據(jù)估算可變成本費用的估算 (1)(2)(3)(4)(5)序號費用項目成本成本說明參照比例1客房71.22客房收入的 18%25%2餐飲309

53、.96餐飲收入的 42%52%3康樂71.28康樂收入的 30%30%4其它21.60其它收入的 30%30%合計474.06可變成本估算表（單位：萬元） 編輯ppt二、項目財務數(shù)據(jù)估算（5）利潤及利潤分配 (1)(2)(3)(4)(5)序號項目營 業(yè) 期第2-16年1營業(yè)收入1443.242總成本費用930.953利潤總額512.294所得稅122.955稅后利潤389.346可分配利潤389.347盈余公積金38.938公益金19.479未分配利潤330.94所得稅征收稅率為24%，盈余公積金、公益金提取比例分別為10%和5%。表7-20 利潤及利潤分配表（單位：萬元） 編輯ppt三、項目

54、財務評價序號項目建設(shè)期營 業(yè) 期12-567-101112-15161現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1.1營業(yè)收入 1443.241443.241443.241443.241443.241443.241.2回收固定資產(chǎn)余值22221911.3回收流動資金1002現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2.1固定投資21302.2流動資金1002.3經(jīng)營成本 673.79673.79673.79673.79673.79673.792.4銷售稅金及附加72.1672.1672.1672.1672.1672.162.5所得稅 122.95122.95122.95122.95122.95122.953凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-2230574.

55、34596.34574.34596.34574.34865.34表7-21 項目財務現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 編輯ppt三、項目財務評價（1）項目投資利潤率根據(jù)項目相關(guān)財務指標，正常營業(yè)期內(nèi)，該酒店項目年利潤情況如下： 年利潤總額：512.29萬元 年稅后利潤：389.34萬元按初始投資額計算，項目正常經(jīng)營年份的投資利潤率為： 稅前投資利潤率=512.292230=22.97% 稅后投資利潤率=389.342230=17.46%根據(jù)表7-21所示的各年凈現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可計算得到該酒店項目的投資回收期為4.88年。 （2）項目投資回收期根據(jù)表7-21所示的各年凈現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可計算得該項目的內(nèi)部收

56、益率為25.08%。 （3）項目投資回收期編輯ppt四、不確定性分析 （1）盈虧平衡分析 客房日固定成本f=149.8036010000=4164.04（元），P=100元，而客房日可變成本CV= 10018%+1005%=23（元），所以：QBEP=f/PCV） =4164.04(10023)=54.08(間，取整為55間)相應的，達到盈虧平衡點時，客房接待能力利用率為34%，客房營業(yè)收入約為195萬元。由于達到盈虧平衡點時客房接待能力的利用率很低，顯見該項目具有較強的抗風險能力。編輯ppt四、不確定性分析 由表可知，營業(yè)收入比經(jīng)營成本對項目盈利能力的影響更大，或項目內(nèi)部收益率對營業(yè)收入的變

57、化更為敏感。 （2）敏感性分析 不確定性因素變化對內(nèi)部收益率的影響營業(yè)收入經(jīng)營成本絕對值（%）相對變化（%）025.08%1+10%31.89%27.13%2-10%17.98%-28.33%3-10%28.29%12.79%4+10%21.82%-13.01%編輯ppt五、評價結(jié)論與建議 第一，該酒店投資改建項目在計算期內(nèi)的財務內(nèi)部收益率高達25.08%（亞洲開發(fā)銀行認為項目經(jīng)濟內(nèi)部收益率一般應該在10%12%之間）、正常經(jīng)營年份投資利潤率為17.46%、投資回收期（含建設(shè)期）僅4.88年。第二，該項目在達到盈虧平衡點時客房接待能力的利用率很低，說明該項目具有較強的抗風險能力。根據(jù)計算結(jié)果，

58、本項目各項經(jīng)濟指標較好，因而經(jīng)濟上可行。（1）總體結(jié)論 上述分析過程在沒有考慮酒店物業(yè)本身升值因素的條件下，該酒店投資項目仍然有很好的盈利能力；同時，該項目投資回收期（含建設(shè)期）僅約5年，因此，該項投資活動應抓緊實施。不確定性分析表明，銷售收入是影響該項目盈利能力以及收益最敏感的因素。因此，必須加強酒店相關(guān)市場的開發(fā)力度，做好銷售工作。（2）相關(guān)建議 編輯ppt內(nèi)容提綱第一節(jié)第一節(jié) 高星級酒店新建項目的投資分析高星級酒店新建項目的投資分析第二節(jié)第二節(jié) 公寓式酒店項目的投資分析公寓式酒店項目的投資分析 第三節(jié)第三節(jié) 酒店改建項目的投資分析酒店改建項目的投資分析 第四節(jié)第四節(jié) 酒店收購與改建項目的

59、投資比較分析酒店收購與改建項目的投資比較分析編輯ppt一、項目方案概述 n為解決A集團入京人員的后勤保障與來京人員的起居、飲食及接待，同時解決A集團入京人員家屬就業(yè)問題，A集團擬進行一項酒店投資。n擬選的方案有兩個：方案一是購買B酒店式公寓第13層和第14層方案（以下簡稱整層購買方案），方案二是投資改造原A集團辦公樓6樓（以下簡稱辦公樓改造方案）。nB酒店式公寓位于西客站北廣場，距地鐵站約10分鐘步行路程。n該酒店式公寓于2008年初建成開盤銷售，豪華精裝。樓盤共有14層，第14層現(xiàn)為餐飲類經(jīng)營，不對外出售?，F(xiàn)已開盤出售的是第512層（已剩不多），均價為2.3萬元/m2。n第13層、第14層將

60、在2008年底之前開盤出售，預計均價為：2.5萬2.8萬元/m2。其中，第13層建筑面積約為1080m2（16間房），第14層建筑面積為973m2（16間房），房間面積為43.5377.23m2，公攤面積占建筑面積的34%。n房間均按四星級賓館標準裝修，精品家具、家電、燈具一應俱全，安裝美國開利中央空調(diào)，24小時提供熱水。（1）整層購買方案 編輯ppt一、項目方案概述 n集團寫字樓距與酒店式公寓均位于北京西客站、軍事博物館地鐵站附近。其中擬投資改造該寫字樓6樓，建筑面積2689.66m2，可改造雙人標間42間(22.2541.87m2)，辦公室5間(18.444 m2)，會議室1間(121.8