保利-成都石像湖別墅項(xiàng)目整體定位營(yíng)銷方案(大盤別墅)08-2解析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上優(yōu)質(zhì)資源2007.12 目標(biāo)下的難點(diǎn)如何使成都乃至西南、全國(guó)的高中端客戶愿意在這里置業(yè)如何整合資源,使土地價(jià)值最大化如何在保證產(chǎn)品高端的前提下,實(shí)現(xiàn)快速銷售對(duì)于我們這個(gè)長(zhǎng)周期項(xiàng)目,如何保留項(xiàng)目彈性,對(duì)抗宏觀調(diào)控如何首期轟動(dòng),實(shí)現(xiàn)保利品牌在成都的精彩落地 Copyright(c 2007.12-3- 本報(bào)告思維邏輯圖 No,1 項(xiàng)目界定 No,2 外部環(huán)境 No,3 發(fā)展戰(zhàn)略 No,4 整體定位 No,5 營(yíng)銷方案 我們對(duì)項(xiàng)目解讀 區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目屬性 成都別墅發(fā)展 問題界定 格局 發(fā)展戰(zhàn)略 板塊標(biāo)桿項(xiàng)目 研究 整體定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案 首期營(yíng)銷執(zhí)行細(xì)案 價(jià)格

2、及推量建議 Copyright(c 2007.12 -5- PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 項(xiàng)目 界定 外部 環(huán)境 發(fā)展 戰(zhàn)略 整體 定位 營(yíng)銷 方案 項(xiàng)目界定 區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目屬性 Copyright(c 2007.12 -6- PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 本項(xiàng)目位于大成都邊緣區(qū)域,屬遠(yuǎn)郊項(xiàng)目 成都市域城鎮(zhèn)空間已呈現(xiàn)一體化和網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展趨勢(shì)，并將依托 主要的區(qū)際交通干線形成“一心一軸一群”的城鎮(zhèn)空間格局。 其 中 其中 都市區(qū) 中心城 中心城外圍組團(tuán) 七組團(tuán) 都市區(qū)內(nèi)小城鎮(zhèn) 非都市區(qū) 四個(gè)縣級(jí)市市區(qū) 崇州市區(qū)、都江堰市區(qū)、彭州市區(qū)

3、 邛崍市區(qū) 四個(gè)縣縣城 金堂縣城、大邑縣城、新建縣城 蒲江縣城 都市區(qū)外小城鎮(zhèn) 其中 其 中 其中 城市規(guī)劃區(qū) 城市規(guī)劃區(qū) 面積 12390 平方公里 面積 12390 平方公里 本案 “一心”：指以現(xiàn)成都中心城為核心，整合周邊七個(gè)衛(wèi)星城及相 關(guān)小城鎮(zhèn)，形成的“一主四區(qū)”的超級(jí)特大中心。 “一軸”：是指由主城區(qū)向南北沿成雅高速路和成綿高速路伸展 并聯(lián)結(jié)新津、蒲江以及市域以外的廣漢、德陽(yáng)等而形成的南北向 城市發(fā)展軸。該軸未來仍將作為重點(diǎn)發(fā)展地帶。 “一群”：依托成溫邛快速路和成雅高速路，由位于中心城市西 南的崇州、邛崍、新津、大邑以及為數(shù)眾多的中小城鎮(zhèn)組成的聯(lián) 系緊密，分工合理，功能一體的城鎮(zhèn)群

4、。 Copyright(c 2007.12 本案 都市區(qū) 都市區(qū) 面積 3681 平方公里 面積 3681 平方公里 -7- PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 蒲江經(jīng)濟(jì)位居成都末端，本區(qū)域及周邊區(qū)域消費(fèi)力極為有限 成都市區(qū)各郊縣GDP及人均GDP排名 250 GDP（億元） 人均GDP（元） 35000 30000 200 25000 150 20000 15000 10000 50 5000 0 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 龍泉驛 新都 溫江 雙流 郫縣 青白江

5、 金堂 大邑 蒲江 新津 都江堰 0 雅安 眉山 100 蒲江縣房地產(chǎn)特征 時(shí)間 2003年 下半年 2004年 2006年 2007年 區(qū)域 雅安 眉山 Copyright(c 2007.12 蒲江周邊市區(qū)GDP及人均GDP （雅安、眉山） 備注 2003年下半年之后房?jī)r(jià)上漲幅 度同比周邊區(qū)縣明顯較高； / 2006年6月份起新推出項(xiàng)目起 價(jià)在1600元/之多。 300 250 200 150 100 50 0 05 蒲江 06 05 雅安 06 05 眉山 06 26.05 29.2 GDP（億元） 11188 10117 8195 148.9 126.46 6000 4000 2000

6、0 8012 人均GDP（元） 280.83 9901 245.07 9202 12000 10000 8000 銷售均價(jià) 800元/左右 1300元/之多 1600元/左右 1800元/ 雅安、眉山07年房?jī)r(jià) 2007年上半年商品住宅均價(jià) 2107元/ 1700元/ -8- PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 良好的生態(tài)基礎(chǔ)以及特色的旅游資源使蒲江將旅游房地產(chǎn)被視為未來重要 的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，石象湖從中扮演重要角色 石象湖 長(zhǎng)秋山 風(fēng)景區(qū) 九仙山 風(fēng)景區(qū) 成都 方向 雅安 方向 旅 游 重 點(diǎn) 發(fā) 成佳茶文 展 化觀光 區(qū) 成雅高速 本案 蒲江 縣城 朝陽(yáng)湖 風(fēng)景區(qū) 朝

7、陽(yáng)湖 蒲江空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水質(zhì)達(dá)到國(guó)家類水域標(biāo)準(zhǔn)，土壤質(zhì)量達(dá)到國(guó)家土壤環(huán)境質(zhì)量級(jí)標(biāo) 良好的生態(tài)環(huán)境 準(zhǔn)。良好的環(huán)境條件蒲江發(fā)展天然綠色產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)打下了良好的基礎(chǔ)。 特色旅游資源 石象湖生態(tài)旅游示范區(qū)、朝陽(yáng)湖省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、又有古臨溪縣城遺址，還有眾多的唐、宋代摩崖造像 等。 Copyright(c 2007.12 -9- PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 成都市區(qū)本案成雅高速公路標(biāo)準(zhǔn)修建,總投資9千余萬元,全長(zhǎng)30余公里,穿越成雅路,經(jīng)蒲江縣城與國(guó)道318相連成溫邛高速成樂高速成灌高速成彭高速成綿高速成南高速成渝高速雙流機(jī)場(chǎng) Copyright(c 200

8、7.12-11-項(xiàng)目界定外部環(huán)境發(fā)展戰(zhàn)略整體定位項(xiàng)目界定營(yíng)銷方案區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性農(nóng)家、林地衛(wèi)星圖妙音湖新花卉公園石象湖五星度假酒店小鎮(zhèn)商業(yè)街高爾夫球場(chǎng)B高爾夫球場(chǎng)C高爾夫球場(chǎng)D高爾夫主會(huì)所生態(tài)田園(意識(shí)圖高爾夫球場(chǎng)A Copyright(c 2007.12-15-養(yǎng)生館、高爾夫會(huì)所、湖濱度假賓館、商業(yè)街、學(xué)校、康復(fù)中心是項(xiàng)目的主力配套物業(yè)-16-石象湖為水庫(kù)人工湖,占地600畝;湖呈樹枝型形狀使湖區(qū)景觀包容萬石象湖東方“亞馬遜”歐洲花卉公園郁金香,百合花、玫瑰、世界風(fēng)情花等每年到金香節(jié) 養(yǎng)生館 主出入口小區(qū)交通主干小區(qū)次干道及回車場(chǎng)小區(qū)雙向主干道貫穿個(gè)社區(qū),增強(qiáng)了空保證各角落可達(dá)性;道路設(shè)計(jì)以

9、曲線可降低車輛行駛速度高安全性別墅均臨次干道布有利于緩解噪音影響高別墅私密性小區(qū)交通主干高爾夫景觀石象湖公園湖泊Copyright(c 2007.12-23-至尊高爾夫區(qū)無絕對(duì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)區(qū)全景(高爾夫或公園低密區(qū)石象湖公園小區(qū)交通主干高爾夫景觀石象湖公園湖泊 Copyright(c 2007.12-24-項(xiàng)目屬性界定n 區(qū)域?qū)傩詎 項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩跃蛷膮^(qū)域的角度評(píng)價(jià)項(xiàng)目項(xiàng)目屬性就從項(xiàng)目本體的角度評(píng)價(jià)項(xiàng)目p 宏觀區(qū)位上,屬于成都市發(fā)展規(guī)劃的第三圈層,成雅高速提高交通通達(dá)性;p 區(qū)域經(jīng)濟(jì)位居成都末端,本區(qū)域及周邊區(qū)域消費(fèi)力極為有限;p 從成都市高速公路建設(shè)看,成都通往下屬各級(jí)郊縣均建設(shè)有高速公路或免費(fèi)快速通道,蒲江與同級(jí)郊縣相比并不具備交通通達(dá)優(yōu)勢(shì)p 近年來區(qū)域旅游業(yè)的興起,提高區(qū)域知名度和美譽(yù)度,自然環(huán)境得到社會(huì)認(rèn)知。p 20平方公里超大規(guī)模,總建面積(含公建接近200萬平米;p 項(xiàng)目南側(cè)臨近高速路,提高昭示性及交通便捷度,其余周邊均為農(nóng)田、生態(tài)林地;p 公園(旅游、自然、康體以及附屬商業(yè)配套四大類資源體系p 國(guó)際水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)確保地塊內(nèi)資源(自然資源、高爾夫的最大化旅游項(xiàng)目在四川具備一定的知名度區(qū)域消費(fèi)力弱遠(yuǎn)郊項(xiàng)目成雅高速構(gòu)成區(qū)域發(fā)