某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)推廣方案分析電子版本

1、新方新方新怡園新怡園2011年年3、4季度營(yíng)銷(xiāo)季度營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)推廣方案推廣方案青島華之星策劃營(yíng)銷(xiāo)青島華之星策劃營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)有限公司有限公司第一頁(yè)，共26頁(yè)。CONTENTS目目 錄錄一、項(xiàng)目基本信息一、項(xiàng)目基本信息二、營(yíng)銷(xiāo)策略二、營(yíng)銷(xiāo)策略三、推廣三、推廣(tugung)安排安排四、準(zhǔn)備工作四、準(zhǔn)備工作第二頁(yè)，共26頁(yè)。前言前言(qin yn) 2011 2011年坊子新區(qū)市場(chǎng)繼續(xù)保持放量，坊子新區(qū)將有眾多新老項(xiàng)年坊子新區(qū)市場(chǎng)繼續(xù)保持放量，坊子新區(qū)將有眾多新老項(xiàng)目參與搶奪市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)。目參與搶奪市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)。 新方新方新怡園項(xiàng)目作為坊子新區(qū)板塊內(nèi)最受關(guān)注的項(xiàng)目之一，新怡園項(xiàng)目

2、作為坊子新區(qū)板塊內(nèi)最受關(guān)注的項(xiàng)目之一，如何讓項(xiàng)目在年內(nèi)保持良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭，完成集團(tuán)公司安排的年如何讓項(xiàng)目在年內(nèi)保持良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭，完成集團(tuán)公司安排的年度任務(wù)，并奠定區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)先的地位，并且打下品牌基礎(chǔ)，形成度任務(wù)，并奠定區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)先的地位，并且打下品牌基礎(chǔ)，形成勢(shì)能，帶動(dòng)今后幾年內(nèi)其余后續(xù)房源的銷(xiāo)售，緩解以后的市場(chǎng)壓勢(shì)能，帶動(dòng)今后幾年內(nèi)其余后續(xù)房源的銷(xiāo)售，緩解以后的市場(chǎng)壓力，成為營(yíng)銷(xiāo)策略制定的基礎(chǔ)與目標(biāo)。力，成為營(yíng)銷(xiāo)策略制定的基礎(chǔ)與目標(biāo)。 通過(guò)對(duì)前段時(shí)間的銷(xiāo)售情況以及認(rèn)籌客戶(hù)積累的情況的總結(jié)，通過(guò)對(duì)前段時(shí)間的銷(xiāo)售情況以及認(rèn)籌客戶(hù)積累的情況的總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)目前現(xiàn)場(chǎng)來(lái)客途徑比較單一。為了改善現(xiàn)狀、

3、蓄勢(shì)開(kāi)盤(pán)我們發(fā)現(xiàn)目前現(xiàn)場(chǎng)來(lái)客途徑比較單一。為了改善現(xiàn)狀、蓄勢(shì)開(kāi)盤(pán)并保持后續(xù)銷(xiāo)售的持續(xù)良好，我公司將根據(jù)目前本項(xiàng)目的銷(xiāo)售情并保持后續(xù)銷(xiāo)售的持續(xù)良好，我公司將根據(jù)目前本項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，結(jié)合市場(chǎng)可預(yù)見(jiàn)的狀況況，結(jié)合市場(chǎng)可預(yù)見(jiàn)的狀況(zhu(zhu ngkungku ng)ng)及旺季淡季的情況，對(duì)及旺季淡季的情況，對(duì)20112011年年3 3、4 4季度制訂系統(tǒng)、合理、可行的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃，力求銷(xiāo)季度制訂系統(tǒng)、合理、可行的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃，力求銷(xiāo)售工作按公司署順利進(jìn)行并且取得較好的銷(xiāo)售成績(jī)。售工作按公司署順利進(jìn)行并且取得較好的銷(xiāo)售成績(jī)。第三頁(yè)，共26頁(yè)。一、項(xiàng)目一、項(xiàng)目(xingm)基本信息基本信息 項(xiàng)目

4、四期開(kāi)盤(pán)房源：項(xiàng)目四期開(kāi)盤(pán)房源： B B區(qū)區(qū)11#-11#-、12#12#、13#13#、14#14#、15#15#、16#16#，共計(jì)，共計(jì)(n j)6(n j)6棟、棟、292292套房源；套房源； 多層：多層：11#11#、12#12#、13#13#、14# 14# ，共計(jì)，共計(jì)(n j)150(n j)150套，商鋪套，商鋪1010套；套； 11# 11# ：共：共2 2個(gè)單元個(gè)單元2020套房源，面積套房源，面積125.7125.71010套、套、119.89119.891010套。套。 12# 12# ：共：共4 4個(gè)單元個(gè)單元4040套房源，面積套房源，面積86.0186.011

5、010套、套、98.5998.591010套、套、97.2697.262020套。套。 13# 13# ：共：共5 5個(gè)單元個(gè)單元5050套房源，面積套房源，面積88.2288.221010套、套、82.8682.8610 10 套、套、83.1983.193030套。套。 14# 14# ：共：共5 5個(gè)單元個(gè)單元5050套房源，住宅面積套房源，住宅面積80.1380.13的的4040套、商鋪面積套、商鋪面積58.0558.05的的1010套。套。 小高層：小高層：15#15#、16#16#；房源共計(jì)；房源共計(jì)(n j)132(n j)132套；套； 15#15#：共：共2 2個(gè)單元個(gè)單元6

6、666套房源，面積套房源，面積107.1107.12222套、套、80.4380.432222套、套、969693932222套。套。 16#16#：共：共2 2個(gè)單元個(gè)單元6666套房源，面積套房源，面積107.1107.12222套、套、80.4380.432222套、套、969693932222套。套。第四頁(yè)，共26頁(yè)。一、項(xiàng)目基本一、項(xiàng)目基本(jbn)信息信息 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析1 1、新方品牌在濰坊的影響力大；、新方品牌在濰坊的影響力大；1 1、前期客戶(hù)資源多，客戶(hù)關(guān)系維護(hù)好；、前期客戶(hù)資源多，客戶(hù)關(guān)系維護(hù)好；2 2、一、二期已經(jīng)入住，項(xiàng)目生活氛圍顯、一

7、、二期已經(jīng)入住，項(xiàng)目生活氛圍顯現(xiàn)?，F(xiàn)。3 3、營(yíng)銷(xiāo)推廣力度比較大，有較好的市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)推廣力度比較大，有較好的市場(chǎng)形象。形象。4 4、多層、小高層兩種建筑形態(tài)供應(yīng)選擇。、多層、小高層兩種建筑形態(tài)供應(yīng)選擇。劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析1 1、多層一次性付款，購(gòu)買(mǎi)資金成本太高。、多層一次性付款，購(gòu)買(mǎi)資金成本太高。2 2、項(xiàng)目周邊配套、項(xiàng)目周邊配套(pi t(pi t o)o)相對(duì)較為不全；相對(duì)較為不全；3 3、交通便利性差。、交通便利性差。機(jī)會(huì)分析1、限購(gòu)政策未出臺(tái)，增加一部分有能力改善居住環(huán)境的購(gòu)買(mǎi)需求。2、3期交房，業(yè)主資源增多，生活氛圍更加優(yōu)質(zhì)。3、3期銷(xiāo)售良好，引導(dǎo)、削弱客戶(hù)對(duì)小高層的消費(fèi)觀(guān)念及抗性威脅

8、分析1、銀行貸款門(mén)檻提高，壓制一部分購(gòu)買(mǎi)需求。2、坊子板塊(bn kui)購(gòu)房客戶(hù)規(guī)模有限，上市項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)量一直很大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。第五頁(yè)，共26頁(yè)。一、項(xiàng)目一、項(xiàng)目(xingm)基本信息基本信息 客群分析客群分析(fnx)第六頁(yè)，共26頁(yè)。二、營(yíng)銷(xiāo)二、營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)策略策略 根據(jù)目前項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)以及項(xiàng)目整體操盤(pán)考慮，華之星以年前最大化的保證項(xiàng)目的銷(xiāo)售(xioshu)以及回款，完成年度銷(xiāo)售(xioshu)任務(wù)；時(shí)值四期開(kāi)盤(pán)，抓住開(kāi)盤(pán)這個(gè)重大銷(xiāo)售(xioshu)節(jié)點(diǎn)的契機(jī)，在推廣四期開(kāi)盤(pán)同時(shí)，塑造“新方新怡園”品牌形象，鞏固我項(xiàng)目在坊子新區(qū)的市場(chǎng)地位和“新方”實(shí)實(shí)在在負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)品牌形象，在短時(shí)

9、間形成高度的市場(chǎng)關(guān)注度，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)狀，讓客戶(hù)真正體驗(yàn)到項(xiàng)目的宜居和舒適性，建立自身優(yōu)勢(shì)，有效為銷(xiāo)售(xioshu)積累更多客戶(hù)，是整體營(yíng)銷(xiāo)策略考慮的重點(diǎn)。同時(shí)建立起項(xiàng)目差異化的優(yōu)勢(shì)，塑造坊子新區(qū)第一宜居家園的市場(chǎng)地位。第七頁(yè)，共26頁(yè)。二、營(yíng)銷(xiāo)二、營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)策略策略策略目標(biāo)策略目標(biāo)一、繼續(xù)保證項(xiàng)目熱銷(xiāo)；一、繼續(xù)保證項(xiàng)目熱銷(xiāo)；二、增加來(lái)客量；二、增加來(lái)客量；三、奠定品牌基礎(chǔ)，形成勢(shì)能，帶動(dòng)今后更大體量的銷(xiāo)售；三、奠定品牌基礎(chǔ)，形成勢(shì)能，帶動(dòng)今后更大體量的銷(xiāo)售；四、為后期銷(xiāo)售作好鋪墊；四、為后期銷(xiāo)售作好鋪墊；五、解決目前客戶(hù)存在來(lái)訪(fǎng)渠道單一五、解決目前客戶(hù)存在來(lái)訪(fǎng)渠道單一(dny)的

10、問(wèn)題，開(kāi)拓新的客戶(hù)源；的問(wèn)題，開(kāi)拓新的客戶(hù)源；六、加強(qiáng)已購(gòu)業(yè)主的滿(mǎn)意度；六、加強(qiáng)已購(gòu)業(yè)主的滿(mǎn)意度；七、提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的地位、形象；七、提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的地位、形象；第八頁(yè)，共26頁(yè)。二、營(yíng)銷(xiāo)二、營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)策略策略策略原則策略原則細(xì)分市場(chǎng)，定位推廣；細(xì)分市場(chǎng)，定位推廣；全面塑造項(xiàng)目品牌，采用全面塑造項(xiàng)目品牌，采用“廣、深、高廣、深、高”戰(zhàn)術(shù)；戰(zhàn)術(shù)；項(xiàng)目服務(wù)升級(jí)，廣告從屬；項(xiàng)目服務(wù)升級(jí)，廣告從屬；服務(wù)走出去，客戶(hù)引進(jìn)來(lái)；服務(wù)走出去，客戶(hù)引進(jìn)來(lái)；小幅小幅(xio f)提價(jià)，穩(wěn)步快跑；提價(jià)，穩(wěn)步快跑；第九頁(yè)，共26頁(yè)。二、營(yíng)銷(xiāo)二、營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)策略策略高調(diào)高調(diào)(godio)(godi

11、o)亮相亮相強(qiáng)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)(qin (qin sh)sh)推廣推廣活動(dòng)引爆活動(dòng)引爆節(jié)點(diǎn)控制節(jié)點(diǎn)控制現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)+第十頁(yè)，共26頁(yè)。 以項(xiàng)目品牌導(dǎo)入市場(chǎng)(shchng)，塑造項(xiàng)目的宜居和居住舒適性，重點(diǎn)力推項(xiàng)目”品質(zhì)升級(jí)”,為后期項(xiàng)目的塑造“品質(zhì)社區(qū)”提供品牌支撐，建立無(wú)形的項(xiàng)目高度。 將坊子新區(qū)的現(xiàn)有的媒介(miji)通路全方位鋪開(kāi)，同時(shí)在不影響項(xiàng)目形象的前提下，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)做好硬廣、短信、派單以及大客戶(hù)開(kāi)發(fā)。 利用精心安排的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、新售樓部開(kāi)放活動(dòng)以及新產(chǎn)品入市的認(rèn)購(gòu)(rngu)活動(dòng)引爆市場(chǎng)，形成聚焦和輿論話(huà)題，街巷人們談?wù)摰慕裹c(diǎn)。 景觀(guān)示范區(qū)和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，塑造自身品質(zhì)宜居社區(qū)形象。（做好

12、現(xiàn)場(chǎng)的衛(wèi)生保潔） 根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定認(rèn)籌活動(dòng)以及開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，同時(shí)將各個(gè)階段的優(yōu)惠措施引入到銷(xiāo)售動(dòng)作之中，形成持續(xù)關(guān)注。 根據(jù)中秋、交房契機(jī)，維護(hù)老客戶(hù)關(guān)系，贈(zèng)送禮品，充分利用和發(fā)揮現(xiàn)有充足的客戶(hù)資源。高調(diào)亮相高調(diào)亮相強(qiáng)勢(shì)推廣強(qiáng)勢(shì)推廣活動(dòng)引爆活動(dòng)引爆現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)控制節(jié)點(diǎn)控制第十一頁(yè)，共26頁(yè)。二、營(yíng)銷(xiāo)二、營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)策略策略面臨的營(yíng)銷(xiāo)阻力面臨的營(yíng)銷(xiāo)阻力1、市場(chǎng)放量即將大幅度增長(zhǎng)、市場(chǎng)放量即將大幅度增長(zhǎng) 坊子市場(chǎng)坊子市場(chǎng)2011年第二季度成交年第二季度成交1666套，成交面積套，成交面積151416.4，位列濰坊，位列濰坊6區(qū)第四位，開(kāi)盤(pán)量位列倒數(shù)第區(qū)第四位，開(kāi)盤(pán)量位列倒數(shù)第一位，可見(jiàn)

13、坊子板塊在上半年放量很小，主要消化原有庫(kù)存，但是也同時(shí)說(shuō)明房子新區(qū)上市房源保有量較高，一位，可見(jiàn)坊子板塊在上半年放量很小，主要消化原有庫(kù)存，但是也同時(shí)說(shuō)明房子新區(qū)上市房源保有量較高，同時(shí)也將未來(lái)一段會(huì)迎來(lái)市場(chǎng)相對(duì)集中的放量。同時(shí)也將未來(lái)一段會(huì)迎來(lái)市場(chǎng)相對(duì)集中的放量。2、項(xiàng)目地段的影響、項(xiàng)目地段的影響 不可否認(rèn)新方不可否認(rèn)新方新怡園的地理位置，對(duì)于坊子新區(qū)而言可能并不是很理想，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于地段是非常敏感的也新怡園的地理位置，對(duì)于坊子新區(qū)而言可能并不是很理想，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于地段是非常敏感的也是有較強(qiáng)抗性的。是有較強(qiáng)抗性的。3、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣影響、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣影響 坊子新區(qū)板塊的購(gòu)房者應(yīng)該說(shuō)多數(shù)為務(wù)實(shí)的現(xiàn)實(shí)主義者，

14、對(duì)于房子的品質(zhì)、華麗動(dòng)人的廣告并不是特別感坊子新區(qū)板塊的購(gòu)房者應(yīng)該說(shuō)多數(shù)為務(wù)實(shí)的現(xiàn)實(shí)主義者，對(duì)于房子的品質(zhì)、華麗動(dòng)人的廣告并不是特別感冒，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)對(duì)于他們而言更有說(shuō)服力和誘惑力，但項(xiàng)目售樓處及景觀(guān)綠植的形象不足以支撐項(xiàng)目新房源品冒，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)對(duì)于他們而言更有說(shuō)服力和誘惑力，但項(xiàng)目售樓處及景觀(guān)綠植的形象不足以支撐項(xiàng)目新房源品質(zhì)升級(jí)的推廣需求。質(zhì)升級(jí)的推廣需求。4、周邊的客量不足、周邊的客量不足 客戶(hù)增量在繼續(xù)挖掘老客戶(hù)資源、拓展城區(qū)客戶(hù)的基礎(chǔ)上，需充分挖掘老區(qū)客源。客戶(hù)增量在繼續(xù)挖掘老客戶(hù)資源、拓展城區(qū)客戶(hù)的基礎(chǔ)上，需充分挖掘老區(qū)客源。5、項(xiàng)目形象已經(jīng)定型，廣告策略需要調(diào)整、項(xiàng)目形象已經(jīng)定型，廣告

15、策略需要調(diào)整 項(xiàng)目項(xiàng)目1、2、3期的定位推廣已經(jīng)形成市場(chǎng)認(rèn)知的定型，由于產(chǎn)品品質(zhì)的提高及完善期的定位推廣已經(jīng)形成市場(chǎng)認(rèn)知的定型，由于產(chǎn)品品質(zhì)的提高及完善(wnshn)，需及時(shí)調(diào)，需及時(shí)調(diào)整廣告策略，以影響符合我們四期的客群；整廣告策略，以影響符合我們四期的客群；6、對(duì)銷(xiāo)售可能造成影響的主要因素、對(duì)銷(xiāo)售可能造成影響的主要因素 產(chǎn)品層次與銷(xiāo)售策略不協(xié)調(diào)：產(chǎn)品層次與銷(xiāo)售策略不協(xié)調(diào)： 從我們產(chǎn)品本身分析，多層現(xiàn)在的房源多數(shù)為小面積，在設(shè)計(jì)當(dāng)初考慮的客從我們產(chǎn)品本身分析，多層現(xiàn)在的房源多數(shù)為小面積，在設(shè)計(jì)當(dāng)初考慮的客戶(hù)層次不高，應(yīng)該面對(duì)的剛性需求客戶(hù)，符合我們對(duì)資金要求的客戶(hù)在需求面積有悖，客群規(guī)模有限

16、，后期戶(hù)層次不高，應(yīng)該面對(duì)的剛性需求客戶(hù)，符合我們對(duì)資金要求的客戶(hù)在需求面積有悖，客群規(guī)模有限，后期銷(xiāo)售乏力，建議在現(xiàn)有的要求上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以?xún)?yōu)惠鼓勵(lì)為主，不宜阻擋客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求為考慮。銷(xiāo)售乏力，建議在現(xiàn)有的要求上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以?xún)?yōu)惠鼓勵(lì)為主，不宜阻擋客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求為考慮。第十二頁(yè)，共26頁(yè)。三、推廣三、推廣(tugung)安排安排 從整體戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)推廣的形象及開(kāi)盤(pán)是否成功是至關(guān)重要的，在這期中所營(yíng)造的產(chǎn)品與公司形象關(guān)系著未來(lái)產(chǎn)品推出的暢銷(xiāo)度，因此，開(kāi)盤(pán)前的推廣力度與投入將是整個(gè)銷(xiāo)售周期中最大的，之后的推廣則以品牌形象與產(chǎn)品銷(xiāo)售推進(jìn)、完善(wnshn)為主要。提高別人對(duì)我們項(xiàng)目的關(guān)注，提

17、升產(chǎn)品價(jià)值，成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)(r din)，保障項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí) 取得成功，同時(shí)贏得良好的市場(chǎng)口碑、品牌認(rèn)可！推廣目的推廣目的第十三頁(yè)，共26頁(yè)。三、推廣三、推廣(tugung)安排安排推廣思路推廣思路1、蓄水階段、蓄水階段(jidun)，應(yīng)將項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和認(rèn)籌優(yōu)惠信息作為項(xiàng)目的宣傳，應(yīng)將項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和認(rèn)籌優(yōu)惠信息作為項(xiàng)目的宣傳主題，在主題，在 這一時(shí)期，這一時(shí)期， 各種媒體資源都應(yīng)該進(jìn)行合理有效的使用、安排，形成一較高的各種媒體資源都應(yīng)該進(jìn)行合理有效的使用、安排，形成一較高的市場(chǎng)曝光度和關(guān)注度，以訴求項(xiàng)目品質(zhì)升級(jí)及開(kāi)盤(pán)入市為主，吸引客戶(hù)到訪(fǎng)，市場(chǎng)曝光度和關(guān)注度，以訴求項(xiàng)目品質(zhì)升級(jí)及開(kāi)盤(pán)入市為主，

18、吸引客戶(hù)到訪(fǎng)，拉動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)，為開(kāi)盤(pán)蓄勢(shì)。拉動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)，為開(kāi)盤(pán)蓄勢(shì)。2、開(kāi)盤(pán)期，在該期間，應(yīng)以項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)在即和項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)火爆為主要宣傳，在市、開(kāi)盤(pán)期，在該期間，應(yīng)以項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)在即和項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)火爆為主要宣傳，在市場(chǎng)制造旺銷(xiāo)的輿論以引導(dǎo)更多的客戶(hù)關(guān)注和到訪(fǎng)，拉動(dòng)銷(xiāo)售。主要推廣媒體以場(chǎng)制造旺銷(xiāo)的輿論以引導(dǎo)更多的客戶(hù)關(guān)注和到訪(fǎng)，拉動(dòng)銷(xiāo)售。主要推廣媒體以報(bào)紙、單頁(yè)、電視、短信為主。報(bào)紙、單頁(yè)、電視、短信為主。3、發(fā)展期，建議開(kāi)盤(pán)過(guò)后，對(duì)售樓處進(jìn)行裝修，目前售樓處形象不能與項(xiàng)目、發(fā)展期，建議開(kāi)盤(pán)過(guò)后，對(duì)售樓處進(jìn)行裝修，目前售樓處形象不能與項(xiàng)目自身的市場(chǎng)形象相符，作為項(xiàng)目的形象窗口，影響客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)位的判自身的

19、市場(chǎng)形象相符，作為項(xiàng)目的形象窗口，影響客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)位的判斷，對(duì)銷(xiāo)售不利，建議進(jìn)行裝修。斷，對(duì)銷(xiāo)售不利，建議進(jìn)行裝修。 制定制定“老帶新老帶新”政策，組織小型的客戶(hù)活動(dòng)，維護(hù)客戶(hù)關(guān)系，保證項(xiàng)目宣政策，組織小型的客戶(hù)活動(dòng)，維護(hù)客戶(hù)關(guān)系，保證項(xiàng)目宣傳傳的區(qū)域性及投放的準(zhǔn)確性。的區(qū)域性及投放的準(zhǔn)確性。第十四頁(yè)，共26頁(yè)。三、推廣三、推廣(tugung)安排安排階段一：造勢(shì)階段一：造勢(shì) 爆發(fā)（爆發(fā)（2011/92011/9月底）月底）目標(biāo)：廣目標(biāo)：廣 全面鋪開(kāi)全面鋪開(kāi) 短時(shí)間實(shí)現(xiàn)傳播項(xiàng)目短時(shí)間實(shí)現(xiàn)傳播項(xiàng)目(xingm)信息信息 塑造項(xiàng)目塑造項(xiàng)目(xingm)品牌品牌 引爆市場(chǎng)引爆市場(chǎng) 強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售強(qiáng)勢(shì)

20、銷(xiāo)售主題：項(xiàng)目主題：項(xiàng)目(xingm)認(rèn)籌認(rèn)籌 項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán) 手段：地毯式推廣手段：地毯式推廣 全方位覆蓋全方位覆蓋 推廣渠道：硬廣、電視、廣告、公交、戶(hù)外、短信、單頁(yè)派發(fā)等推廣渠道：硬廣、電視、廣告、公交、戶(hù)外、短信、單頁(yè)派發(fā)等 活動(dòng)：老帶新活動(dòng)：老帶新1目的：目的：“老帶新計(jì)劃老帶新計(jì)劃”，維護(hù)老業(yè)主關(guān)系，利用口碑營(yíng)銷(xiāo)，挖掘老客戶(hù)潛力。，維護(hù)老業(yè)主關(guān)系，利用口碑營(yíng)銷(xiāo)，挖掘老客戶(hù)潛力。2構(gòu)思：構(gòu)思： 1、派發(fā)答謝禮品，將老客戶(hù)邀至售樓處，派送禮品并宣傳四期產(chǎn)品升級(jí)及開(kāi)盤(pán)信息。、派發(fā)答謝禮品，將老客戶(hù)邀至售樓處，派送禮品并宣傳四期產(chǎn)品升級(jí)及開(kāi)盤(pán)信息。 開(kāi)盤(pán)慶典開(kāi)盤(pán)慶典1、目的

21、：烘托開(kāi)盤(pán)喜慶氣氛，吸引眼球，促進(jìn)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。、目的：烘托開(kāi)盤(pán)喜慶氣氛，吸引眼球，促進(jìn)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。 銷(xiāo)售安排：銷(xiāo)售安排：四期房源賣(mài)點(diǎn)總結(jié)和說(shuō)辭整理四期房源賣(mài)點(diǎn)總結(jié)和說(shuō)辭整理項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)的認(rèn)籌解籌工作的認(rèn)籌解籌工作推廣物料的設(shè)計(jì)和制作推廣物料的設(shè)計(jì)和制作開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的組織、安排開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的組織、安排第十五頁(yè)，共26頁(yè)。三、推廣三、推廣(tugung)安排安排序號(hào)序號(hào)媒體媒體投放時(shí)間投放時(shí)間主題建議主題建議費(fèi)用（元）費(fèi)用（元）數(shù)量數(shù)量備注備注1晨鴻信息開(kāi)盤(pán)前認(rèn)購(gòu)信息及活動(dòng)政策168002期半版8400元/期*22短信認(rèn)購(gòu)前后認(rèn)購(gòu)信息及活動(dòng)政策1000020萬(wàn)條4次0.05元/條3派單認(rèn)購(gòu)中認(rèn)知新方

22、新產(chǎn)品10004次4DM 單頁(yè)開(kāi)盤(pán)前告知新產(chǎn)品及認(rèn)購(gòu)信息約5000300005樓市地圖2011.9銷(xiāo)售熱線(xiàn)及提升項(xiàng)目和公司形象3800016房地產(chǎn)雜志1年提高在地產(chǎn)界的地位10000017車(chē)體1年樓盤(pán)形象10000048開(kāi)盤(pán)獎(jiǎng)品約100009戶(hù)外項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)10開(kāi)盤(pán)慶典約40000合計(jì)約320000元媒體安排媒體安排(npi)第十六頁(yè)，共26頁(yè)。三、推廣三、推廣(tugung)安排安排階段二：升級(jí)（階段二：升級(jí)（2011/102011/10月底月底(yud)）目標(biāo)：深目標(biāo)：深 深化公眾印象深化公眾印象+新怡園品質(zhì)升級(jí)新怡園品質(zhì)升級(jí)主題：感受更好的新怡園主題：感受更好的新怡園 手段：售樓處裝修手段：

23、售樓處裝修 入口及廣場(chǎng)的綠植改造入口及廣場(chǎng)的綠植改造推廣渠道：硬廣推廣渠道：硬廣硬廣大范圍的傳遞樓盤(pán)信息硬廣大范圍的傳遞樓盤(pán)信息 活動(dòng)：新售樓處開(kāi)放活動(dòng)：新售樓處開(kāi)放 好禮派送好禮派送1目的：讓售樓更符合新方目的：讓售樓更符合新方新怡園的形象新怡園的形象2構(gòu)思：構(gòu)思： 1、售樓處的形象決定了客戶(hù)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)時(shí)對(duì)樓盤(pán)價(jià)值的判斷，形成了一個(gè)個(gè)人認(rèn)為合理的心理價(jià)、售樓處的形象決定了客戶(hù)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)時(shí)對(duì)樓盤(pán)價(jià)值的判斷，形成了一個(gè)個(gè)人認(rèn)為合理的心理價(jià)位；目前的售樓處形象較為低端，不符合四期品質(zhì)升級(jí)的形象，不能有效拉動(dòng)客戶(hù)的心理價(jià)位，位；目前的售樓處形象較為低端，不符合四期品質(zhì)升級(jí)的形象，不能有效拉動(dòng)客戶(hù)的心理價(jià)

24、位，反而會(huì)給銷(xiāo)售潛移默化的造成一定的阻力，建議進(jìn)行一定的裝修修飾。反而會(huì)給銷(xiāo)售潛移默化的造成一定的阻力，建議進(jìn)行一定的裝修修飾。 2、建議對(duì)景觀(guān)道兩側(cè)的植物進(jìn)行改造，增加灌木和移栽更粗壯的樹(shù)，給客戶(hù)造成良好的綠化視、建議對(duì)景觀(guān)道兩側(cè)的植物進(jìn)行改造，增加灌木和移栽更粗壯的樹(shù)，給客戶(hù)造成良好的綠化視覺(jué)感受。覺(jué)感受。銷(xiāo)售安排：銷(xiāo)售安排：實(shí)行走出去戰(zhàn)略，進(jìn)行單位走訪(fǎng)和單頁(yè)派發(fā)；實(shí)行走出去戰(zhàn)略，進(jìn)行單位走訪(fǎng)和單頁(yè)派發(fā)；跟蹤目標(biāo)及意向客戶(hù)；跟蹤目標(biāo)及意向客戶(hù)；辦理三期客戶(hù)的交付入住手續(xù)。辦理三期客戶(hù)的交付入住手續(xù)。第十七頁(yè)，共26頁(yè)。三、推廣三、推廣(tugung)安排安排序號(hào)序號(hào)媒體媒體投放時(shí)間投放時(shí)間

25、主題建議主題建議費(fèi)用（元）費(fèi)用（元）數(shù)量數(shù)量備注備注1晨鴻信息售樓處裝修后項(xiàng)目資料和認(rèn)購(gòu)信息及活動(dòng)政策168002期半版8400元/期*22短信每周六項(xiàng)目信息1000020萬(wàn)條4次0.05元/條3派單每周項(xiàng)目宣傳置業(yè)顧問(wèn)自己派發(fā)4DM 單頁(yè)月初項(xiàng)目宣傳單頁(yè)的設(shè)計(jì)、制作6600300005電視廣告晚間項(xiàng)目的形象建設(shè)6客戶(hù)禮品交付期間約1000媒體安排媒體安排(npi)第十八頁(yè)，共26頁(yè)。三、推廣三、推廣(tugung)安排安排階段三：保溫（階段三：保溫（2011/112011/11月底）月底）目標(biāo)：高目標(biāo)：高 提升客戶(hù)滿(mǎn)意度提升客戶(hù)滿(mǎn)意度 提高市場(chǎng)關(guān)注度提高市場(chǎng)關(guān)注度 延續(xù)銷(xiāo)售延續(xù)銷(xiāo)售 主題：享

26、受主題：享受(xingshu)完美生活品質(zhì)完美生活品質(zhì) 新方感恩坊子人民電影之夜新方感恩坊子人民電影之夜手段：利用口碑營(yíng)銷(xiāo)手段：利用口碑營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道：放電影、演藝節(jié)目等形式推廣渠道：放電影、演藝節(jié)目等形式 活動(dòng)：電影之夜活動(dòng)：電影之夜1目的：讓客戶(hù)感受開(kāi)發(fā)商的關(guān)懷目的：讓客戶(hù)感受開(kāi)發(fā)商的關(guān)懷2構(gòu)思：構(gòu)思： 1、3期交付以后，大部分客戶(hù)進(jìn)行裝修階段，下班后大多會(huì)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，組織放一次電影，期交付以后，大部分客戶(hù)進(jìn)行裝修階段，下班后大多會(huì)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，組織放一次電影，邀約客戶(hù)觀(guān)看，讓業(yè)主感受負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商的關(guān)懷，加深客戶(hù)信任。邀約客戶(hù)觀(guān)看，讓業(yè)主感受負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商的關(guān)懷，加深客戶(hù)信任。 2、插播新方

27、集團(tuán)、新怡園廣告。、插播新方集團(tuán)、新怡園廣告。 3、準(zhǔn)備凳子及水果、點(diǎn)心，并贈(zèng)送小禮品，以客戶(hù)到場(chǎng)的積極性。、準(zhǔn)備凳子及水果、點(diǎn)心，并贈(zèng)送小禮品，以客戶(hù)到場(chǎng)的積極性。銷(xiāo)售安排：銷(xiāo)售安排：老帶新政策的制定。老帶新政策的制定。場(chǎng)外電影放映的場(chǎng)地確定工作。場(chǎng)外電影放映的場(chǎng)地確定工作。跟蹤目標(biāo)及意向客戶(hù)。跟蹤目標(biāo)及意向客戶(hù)。電影放映后的跟進(jìn)報(bào)道、宣傳。電影放映后的跟進(jìn)報(bào)道、宣傳。電影廣告及部分物料的準(zhǔn)備。電影廣告及部分物料的準(zhǔn)備。第十九頁(yè)，共26頁(yè)。三、推廣三、推廣(tugung)安排安排序號(hào)序號(hào)媒體媒體投放時(shí)間投放時(shí)間主題建議主題建議費(fèi)用（元）費(fèi)用（元）數(shù)量數(shù)量備注備注1晨鴻信息活動(dòng)前后項(xiàng)目資料和活

28、動(dòng)信息168002期半版8400元/期*22短信活動(dòng)前后產(chǎn)品銷(xiāo)售信息500010萬(wàn)條2次0.05元/條3派單持續(xù)產(chǎn)品銷(xiāo)售信息持續(xù)派發(fā)4電影廣告制作活動(dòng)期間提升項(xiàng)目和公司形象15電影放映提高項(xiàng)目社會(huì)形象4場(chǎng)6禮品放映期間供本項(xiàng)目?jī)?nèi)專(zhuān)場(chǎng)放映時(shí)使用1500100租賃道具，點(diǎn)心購(gòu)買(mǎi)媒體安排媒體安排(npi)第二十頁(yè)，共26頁(yè)。三、推廣三、推廣(tugung)安排安排階段四：促銷(xiāo)階段四：促銷(xiāo) 提升（提升（2011/122011/12月底）月底）目標(biāo)：促銷(xiāo)目標(biāo)：促銷(xiāo) 提升形象提升形象主題：感恩優(yōu)惠主題：感恩優(yōu)惠手段：折扣手段：折扣 老帶新老帶新推廣渠道：硬廣、老帶新推廣渠道：硬廣、老帶新 活動(dòng)：促銷(xiāo)活動(dòng)：

29、促銷(xiāo)1目的：延續(xù)銷(xiāo)售勢(shì)頭目的：延續(xù)銷(xiāo)售勢(shì)頭2構(gòu)思：構(gòu)思： 1、進(jìn)入銷(xiāo)售淡季、進(jìn)入銷(xiāo)售淡季 利用年底利用年底 元旦節(jié)日契機(jī)進(jìn)行促銷(xiāo)。元旦節(jié)日契機(jī)進(jìn)行促銷(xiāo)。 2、對(duì)老客戶(hù)贈(zèng)送元旦禮品。、對(duì)老客戶(hù)贈(zèng)送元旦禮品。 出書(shū)（取代掛歷）出書(shū)（取代掛歷）1、目的：提升開(kāi)發(fā)商形象、目的：提升開(kāi)發(fā)商形象2、構(gòu)思：、構(gòu)思： 1.講述新方集團(tuán)發(fā)展講述新方集團(tuán)發(fā)展(fzhn)歷程及社會(huì)貢獻(xiàn)歷程及社會(huì)貢獻(xiàn) 2.講述新方講述新方新怡園的項(xiàng)目地塊前身、規(guī)劃理念，設(shè)計(jì)理念，服務(wù)理念等。新怡園的項(xiàng)目地塊前身、規(guī)劃理念，設(shè)計(jì)理念，服務(wù)理念等。銷(xiāo)售安排：銷(xiāo)售安排：老帶新政策老帶新政策跟蹤目標(biāo)及意向客戶(hù)。跟蹤目標(biāo)及意向客戶(hù)。宣傳資料的設(shè)計(jì)及制作。宣傳資料的設(shè)計(jì)及制作。第二十一頁(yè)，共26頁(yè)。三、推廣三、推廣(tugung)安排安排序號(hào)序號(hào)媒體媒體投放時(shí)間投放時(shí)間主題建議主題建議費(fèi)用（元）費(fèi)用（元）數(shù)量數(shù)量備注備注1晨鴻信息月中、年底賀歲及促銷(xiāo)信息傳遞168002期半版8400元/期*22短信月中、年底賀歲及促銷(xiāo)信息傳遞500010萬(wàn)條2次0.05元/條3年底禮品設(shè)計(jì)、制作月初項(xiàng)目介紹10004出版物的設(shè)計(jì)、制作月初提升項(xiàng)目和公司形象10005電影放映元旦前夕促進(jìn)客戶(hù)關(guān)系300001000媒體安排媒體安排(npi)第二十二頁(yè)，共26頁(yè)。三、推廣三、推廣(tugung)安排安排時(shí)間時(shí)間階段一階